Bijlage 36 Memo reactie college adviezen bp Middengebied Z24.000818

*Z24.000818*

Memo

onderwerp Reactie college op adviezen van adviseurs Van Sandick en Bregman inz. Bestemmingsplan Middengebied ter attentie van Gemeenteraad

datum 29/03/2024

kenmerk Z24.000818

kopie aan -

bijlage -

afzender College van B&W

telefoon 0180-330300

e-mail -

cluster N.v.t.

Reactie college op adviezen van adviseurs Van Sandick en Bregman De gemeenteraad heeft met de aangenomen motie M069 besloten een tweetal onafhankelijke deskundigen te vragen te adviseren over de onderwerpen Nota van Uitgangspunten, Bestemmingsplan Middengebied en Grondexploitatie fase 1A en de daarover nog te nemen besluiten medio en in het najaar van 2024. Beiden adviseurs, prof. dr. ir. Bregman en drs. Van Sandick, hebben adviezen uitgebracht op basis van het verzoek van de gemeenteraad. We vinden het van grote waarde dat de gemeenteraad zich onafhankelijk laat adviseren over de impact en weging van deze voorliggende besluiten. Besluiten van een grote omvang en impact en die richtinggevend zijn voor de toekomst van Zuidplas en waarmee de basis wordt gelegd voor ons compleet nieuwe dorp. Versterken voorliggende bestemmingsplan en besluitvorming De adviezen leveren een aantal aanvullende inzichten over het nu voor besluitvorming voorliggende bestemmingsplan. We omarmen aanvullende inzichten van deskundigen en hebben daarom de adviezen gelezen met als doelstelling om te komen tot betere besluitvorming voor de ontwikkeling van het Middengebied. Daarom hebben we ook, parallel aan de dialoog met de gemeenteraad over de twee alternatieven, een aangepast raadsvoorstel voorbereid waarin een aantal verbeteringen is verwerkt.

Deze verbeteringen zijn deels gebaseerd op concrete suggesties en handreikingen van de adviseurs en deels naar aanleiding van besprekingen die sinds deze adviezen hebben plaatsgevonden. We hebben wijzigingen voorgesteld op de volgende onderwerpen: • Borging spreiding van woningbouw categorieën; • Aanscherpen van monitoring; • Borging kostenverhaal; • Inzet voorwaarden bestemmingsplan om sturing te houden op de invulling en fasering van het gebied; • Verbeteren waarborgen dat verkeersstromen via de nieuw aan te leggen infrastructuur ontsluit. De exacte wijzigingen en motivering daarvan vindt u in de memo Z24.000790. Toepassing artikel 7c lid 10 voor kostenverhaal Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (BuChw) Voor de borging van het kostenverhaal hebben we gekozen voor de toepassing van artikel 7c lid 10 van de BuChw. Dit houdt in dat het kostenverhaal niet bij vaststelling van het bestemmingsplan hoeft te

Pagina 1 van 5

onderwerp Reactie college op adviezen van adviseurs Van Sandick en Bregman inz. Bestemmingsplan Middengebied

registratienummer Z24.000818

worden verzekerd middels een exploitatieplan of volledig dekkende anterieure overeenkomsten. Dit verschuift naar het moment dat er een eerste omgevingsvergunning wordt aangevraagd waarbij het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Met toepassing van dit artikel hebben we de ruimte om tot goede afspraken te komen met grondeigenaren zonder de rigiditeit van een exploitatieplan. Er is ook gesproken over de vraag of het beter zou zijn geweest gebruik te maken van de mogelijkheden van Artikel 7ah BuChw (waarvoor de gemeente ook toestemming heeft gekregen voor het Middengebied). Deze biedt de mogelijkheid om vooruitlopend op de Omgevingswet toepassing te geven aan het opnemen van exploitatieregels in het bestemmingsplan. Deze methode is wellicht passender bij een organische gebiedsontwikkeling. We hebben deze afweging gemaakt op basis van een aantal factoren: De stand van zaken van de (gedetailleerdere) planuitwerking, de eigendommen waarover de gemeente beschikking heeft, de afspraken die zijn gemaakt en de waarborgen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen om sturing te houden op de ontwikkeling van het gebied. Op basis hiervan hebben we overwogen dat toepassen van de mogelijkheden van artikel 7c lid 10 beter passend is bij de ontwikkelstrategie en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan de uitvoering van de ontwikkeling.

We hebben een constructieve dialoog gevoerd in de programmacommissie waarin ook de omstandigheden en context van de opgave en bovenstaande argumenten zijn meegewogen. Op dit onderwerp zien we dat het definitieve advies in lijn is met de door ons gemaakte afweging en dat de adviseur de door het college gekozen lijn als verdedigbaar ziet. Go/no-go moment Beide adviseurs geven aan dat het bij het vaststellen van de grondexploitatie fase 1A beoogde nieuwe besluitmoment eind 2024 feitelijk geen waarde heeft in relatie tot het bestemmingsplan. Dit moment hebben we beoogd om de raad voor te leggen of de ‘bevroren onderdelen’ van de grondexploitatie op basis van een herijkte grondexploitatie en aanvullende beheersmaatregelen kunnen worden ontdooid en de uitvoering verder ter hand kan worden genomen. Een moment waarbij de gemeenteraad grip houdt op de financiële risico’s die de gemeente loopt bij de uitvoering van de eerste fase. We onderschrijven dat de gemeenteraad met het voorliggende bestemmingsplan een belangrijk besluit neemt. Een zwaarwegend besluit waarbij de gemeenteraad voortbouwt op eerder genomen besluiten zoals de Concept-ontwikkelingsvisie, het Masterplan en de Nota van Uitgangspunten. Een besluit waarbij de gemeenteraad niet over één nacht ijs kan gaan. Het bestemmingsplan zal rechtsgevolgen hebben na vaststelling.

De juridisch adviseur van PelsRijcken geeft aan, in samenhang met de adviezen van de deskundigen, dat aanpassing of intrekking van het besluit op een later moment (voor het onherroepelijk zijn) mogelijk is, maar dat sprake moet zijn van nieuwe omstandigheden. Tegelijk heeft het go/no-go moment wel toegevoegde waarde wat ons betreft. Namelijk, op dat moment wordt de gemeenteraad op basis van een herijkte grondexploitatie en een pakket aan beheersmaatregelen voorgelegd of de grondexploitatie voor de bevroren delen ontdooid kan worden. Dit kan bijvoorbeeld ook leiden tot de conclusie dat de ontwikkeling later of met een andere ontwikkelstrategie ter hand wordt genomen. De gemeenteraad houdt hiermee sturing en grip op de financiële situatie van de ontwikkeling van het Middengebied. Wet voorkeursrecht gemeenten We nemen de ontwikkeling van het Middengebied ter hand door een ontwikkelstrategie passend bij, onder anderen, de omvang en ambitie van de opgave, de wens om een hoge mate van regie te voeren over de ontwikkeling en de beschikbaarheid over eigendommen in publieke handen. Hiervoor hebben we bij de vaststelling van het Masterplan voorgesteld om te kiezen voor actief grondbeleid. Zo houden we de ontwikkeling bij de gemeente en kunnen we invulling geven aan de ambities die we hebben met het maken van ons nieuwste dorp.

Omdat nog niet alle eigendommen in handen zijn van publieke partijen hebben we ook voorgesteld om het voorkeursrecht te vestigen op het gebied. We gaan voor een ambitieus plan en sturen op de

Pagina 2 van 5

onderwerp Reactie college op adviezen van adviseurs Van Sandick en Bregman inz. Bestemmingsplan Middengebied

registratienummer Z24.000818

invulling van het dorp door middel van het actieve grondbeleid. Door voorwaarden die we stellen bij de gronduitgifte geven we invulling aan de door de gemeenteraad gestelde kaders. Het voorkeursrecht is hierbij een belangrijk instrument om grip te houden op de ontwikkelingen in het gebied. Het verplicht niemand om afstand te doen van zijn of haar eigendommen, maar legt een verplichting op om bij het voornemen om de eigendommen te verkopen deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Met dit instrument voorkomen we grondspeculatie in het gebied. Speculatie die beperkend kan zijn voor de verdere ontwikkeling en het beoogde kwaliteitsniveau van het dorp waar we ons dagelijks hard voor maken. Het geeft de mogelijkheid om tot goede afspraken te komen met grondeigenaren. Daarnaast heeft het instrument een prijsbewakend effect, omdat oneigenlijke speculatie niet leidt tot te hoge referentieprijzen die doordruppelen in toekomstige aankopen. Zo kunnen we de publieke middelen optimaal blijven inzetten voor de ontwikkeling van het dorp. Hiermee kunnen we beter recht doen aan de belangen van al onze huidige en toekomstige inwoners. We zien dan ook risico’s voor de kwaliteit, planning en haalbaarheid van de opgave indien het voorkeursrecht niet behouden blijft. Inzicht in de alternatieven Hieronder vergelijken we de kenmerken van het Omgevingsprogramma en het Bestemmingsplan.

Om tot een goede weging te komen hebben we de kenmerken van beide scenario’s op een rij gezet. In de tabellen hieronder hebben we deze weergegeven. Het mag voor zich spreken dat niet elk punt even zwaar weegt, in de tabellen hebben we geen weging toegevoegd. We willen dit overzicht in dialoog met de gemeenteraad toetsen en verrijken om tot een gezamenlijk beeld te komen van de kansen en risico’s van de beide scenario’s.

Bijsturing Vaststellingsbevoegdheid Juridische zekerheid

Sturing op gebiedsoverstijgende ontwikkelingen en investeringen

Borging integrale opgave

Zekerheid jurisprudentie

Omgevingsprogramma Cyclisch product, bijstelling op elk moment mogelijk College, met wensen en bedenkingen raad Komende jaren geen zekerheid voor inwoners en gemeente (doorlooptijd opstellen omgevingsprogramma) over de ontwikkeling. Kwetsbaar voor toekomstige beleidswijzigingen andere overheden. Omgevingsprogramma geeft weinig sturing aan de grote gebiedsoverstijgende ontwikkelingen en investeringen die nodig zijn Opgave opgenomen in programma, planologische verankering in kleinere delen via Bopa Geen jurisprudentie over programma in combinatie met bopa’s voor grootschalige gebiedsontwikkeling

Bestemmingsplan Juridisch proces, doorlooptijd van ca. 1 jaar. Raad Juridische borging ontwikkeling, afhankelijk van doorlooptijd en uitspraak Raad van State.

Gebiedsoverstijgende ontwikkelingen en maatregelen geborgd in de regels Integrale borging van totale ontwikkeling in het Bestemmingsplan Ruim voldoende jurisprudentie over Wroplannen en voldoende jurisprudentie over Chwplannen

Pagina 3 van 5

onderwerp Reactie college op adviezen van adviseurs Van Sandick en Bregman inz. Bestemmingsplan Middengebied

registratienummer Z24.000818

Wvg vs. Omgevingswet

Voorkeursrecht kan pas na 2 jaar opnieuw gevestigd worden op basis van programma. Dient daarna (voor behoud voorkeursrecht) opgevolgd te worden door een omgevingsplan. Bopa is geen grondslag voor voorkeursrecht.

Behoudt Wvg, termijn 10 jaar, prijsbewakend en passend bij lopende onderhandelingen

Fasering

Niet goed mogelijk in verband met evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Programma biedt onvoldoende sturingsmogelijkheden Nadere uitwerking wordt vastgelegd in het omgevingsprogramma, stedenbouwkundige uitwerking kan gedetailleerder worden vastgelegd Vorming programma en uitwerking wordt met de omgeving besproken. Bopa kent verplicht participatie.

Geborgd in regels middels infrastructurele maatregelen en afbakening eerste fase

Nadere stedenbouwkundige uitwerking

Participatie

Borging belangen belanghebbenden Individuele initiatieven meenemen

Zienswijzen, bij bopa’s bezwaar, beroep en hoger beroep Opname in programma en middels Bopa

Rol gemeenteraad bij afwijkingen

Bindend Adviesrecht bij behandeling Bopa

Globaal van karakter, nadere uitwerking binnen de kaders van het bestemmingsplan en afdwingbaar via gronduitgifte Participeren op verdere uitwerking met omgeving mogelijk en geborgd met ondere andere ter inzage leggen van stedenbouwkundig plannen Zienswijzen, beroep Geen opname in regels nu. Uitvoering via Bopa nog steeds mogelijk Bindend Adviesrecht bij afwijking bestemmingsplan via Bopa

Naast de bovenstaande tabel, dienen we ook de huidige planfase en context van de opgave in ogenschouw te nemen. Financiën en risico’s Het starten met een nieuwe ruimtelijk planologische procedure vraagt een aanvullende voorbereiding met een doorlooptijd van een tot drie jaar, waarbij er onzekerheid bestaat in hoeverre er mag worden uitgegaan van de reeds uitgevoerde onderzoeken en het participatietraject. Met als consequentie dat er langer onzekerheid blijft voor belanghebbenden, de beoogde invulling van de maatschappelijke doelen later van start gaat, de ontwikkeling buiten de kaders van bestuurlijke afspraken en subsidiebeschikkingen (bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls) gaat lopen en een nieuw budget voor aanvullende planvoorbereiding voor dit planproces nodig is. De huidige voorbereidingskosten zijn gedekt vanuit de Reserve Grondexploitaties. Er is daarbinnen geen ruimte voor de dekking van een nieuw planproces.

Pagina 4 van 5

onderwerp Reactie college op adviezen van adviseurs Van Sandick en Bregman inz. Bestemmingsplan Middengebied

registratienummer Z24.000818

Voor de consequenties ten aanzien van het later of niet vaststellen van het Bestemmingsplan verwijzen wij u naar de eerder gegeven presentaties (met kenmerken A24.00540, A24.000543, A24.000544). Tot slot We werken als team Zuidplas dagelijks aan een van de belangrijkste opgaven voor onze gemeente. We leggen de basis voor ons nieuwste dorp, een nieuwe woonplaats voor duizenden nieuwe inwoners. Woningen voor onze woningzoekenden en voor mensen die graag in onze mooie gemeente willen wonen. Tegelijk zijn we een gebied aan het herinrichten waar inwoners wonen en ondernemers ondernemen. Dus we willen zorgvuldig te werk gaan en de juiste instrumenten inzetten, recht doend aan ieders belangen en dienend aan het algemeen belang. Hiervoor willen we ook de samenwerking met de gemeenteraad voortzetten en samen, ieder vanuit zijn of haar eigen verantwoordelijkheid, invulling geven aan deze ontwikkeling. Zoals aangegeven gaan we graag de dialoog aan binnen de context van de ontwikkeling van het middengebied en de keuzes die daar de afgelopen jaren in zijn gemaakt. Deze dialoog is gelet op de impact van het besluit dat we moeten nemen, niet vrijblijvend. Hoe dan ook ligt er, naar aanleiding van de adviezen, een nog robuuster voorstel voor ter besluitvorming, waar we graag met de gemeenteraad verder het gesprek over aangaan.

Pagina 5 van 5