Bijlage 3 Schaarste-onderbouwing Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023 A22.002126

RIGO Research en Advies Wo o n - werk- en leefomgeving www.rigo.nl

R APPORT

Schaarste in Zuidplas Onderbouwing voor de huisvestingsverordening

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebr uik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in ar tikelen, scr ipties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Wo o n - werk- l eefomgeving www.rigo.nl

R APPORT

Schaarste in Zuidplas Onderbouwing voor de huisvestingsverordening

O pdrachtgever Gemeente Zuidplas

Co ntactpersoon Suleika Tjon Poen Gie; s.tjon@ zuidplas.nl

Pro jectnummer P4 5 1 2 0

Datum 2 december 2 0 2 2

A uteurs Pieter Kranenborg; Pieter.Kranenborg@r igo.nl; Veer le Veraar t; Veer le.Veraar t@rigo.nl.

Inhoud 1

Inle iding

1

2

Dynam ie k op de woningm ar kt

3

2 .1

Dynamiek vraag en aanbod

3

2 .2

Vraag versus recent b etrokken

7

2 .3

Spanningsindicator

8

3

Huidige sit uat ie op de woningm ar kt

10

3 .1

De woningvoor raad

10

3 .2

Sociale huursector

10

3 .2 .1

Toegang en verdeling

10

3 .2 .2

A anbod

11

3 .2 .3

Inschr ijfduur en zoekduur

15

3 .2 .4

Slaagkansen

17

3 .2 .5

Samenvattend

20

3 .3

Par ticuliere huursector

21

3 .3 .1

Toegang

21

3 .3 .2

A ctueel aanbod

21

3 .3 .3

Huur prijsontwikkeling

22

3 .3 .4

Samenvattend

22

3 .4

Koopsector

23

3 .4 .1

Ver kooppr ijzen

23

3 .4 .2

WOZ-waarden

24

3 .4 .3

O mvang ver koopaanbod en ver kooptijd

25

3 .4 .4

A ctueel aanbod

27

3 .4 .5

Samenvattend

29

4

Effe cten van schaarste: toeganke lijkhe id en betaalbaar he id

30

4 .1

Par ticuliere huur

31

4 .2

Koopsector

32

4 .3

Samenvattend

33

5

Conclusie

35

Rap p or t Schaarste in Zuidplas

1

Inleiding De ge m e e nte Zuidplas treft voorbere idinge n voor het invoere n van e e n ve rnieuw de huisve st ingsverorde ning. Via deze verordening kunnen gem eenten gebruikmaken van de inst r um enten die de Huisvestingswet 2 01 4 biedt voor sturing op de w oonruimteverdeling en woningvoor raadbehee r. Om van deze instr um enten ge bruik te m ogen m aken, is e en schaarste -onde rzoek en -onde rbouw ing noodzakelijk. Over het instrumentarium uit de Huisvestingswet 2014 De gemeente Zuidplas heeft aangegeven de volgende onderdelen op te willen nemen in de huisvestingsverordening: • •

woonr uimteverdeling ten aanzien van sociale huur en middenhuur (DAEB -grens tot € 1 .0 4 4 (prijspeil 2 02 2)); wijzigingen in de woningvoorraad (koop en huur, hele woningvoorraad).

De gemeente gr ijpt slechts in de woonruimteverdeling als dat noodzakelij k is voor het bestr ijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonr uimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmar ktgebieden zullen niet alle huurwoningen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen b etrekking hebben op de categor ieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurpr ijsklasse. O p eenzelfde wijze kan de gemeente ook sturen op h et gebruik van de woningvoor raad middels woningvoorraadbeheer. Deze sturing kan vormkrijgen door het onttrekken, samenvoegen of omzetten van aangewezen categor ieën van woonruimte en woningvorming vergunningplichtig te maken. Daar naast kan het splitsen van een gebouw in appartementsrechten vergunningplichtig worden gemaakt. De redenatie is dan dat bij ont trekking, maar ook bij samenvoeging en omzetting schaarse woonruimte voor een bepaalde doelgroep verloren gaat. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Zuidplas onder zocht.

Onderzoeksvraag De onder zoeksvraag die we ter onder bouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In w elk deel van de woningvoor raad kan in Zuidplas van schaar ste w orden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we met name in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoor raad. Leeswijzer A llereerst onder zoeken we de woningmarkt als geheel op basis van het Woononder zoek Neder land 2 0 21 in hoofdstuk 2 . Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van wo-

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

1

ningzoekenden en het potentiële aanbod en die verhou dingen tussen de verschillende segmenten. Ver volgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden la ngs de verschillende sectoren in hoofdstuk 3 . Er wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 4 de toegankelijkheid en betaalbaar heid van de segmenten voor wonin gzoekenden van verschillende doelgroepen onderzocht om de eventuele effecten van schaarste in beeld te brengen. In hoofdstuk 5 volgt een conclusie en beantwoording van de onder zoeksvraag.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

2

2

Dynamiek op de woningmarkt Voordat we ingaan op de vraag in w e lke m ate e r sprake is van schaarste in de sociale huur, par t iculie re huur- e n koopsector, be kijken w e e erst de w oningm arkt als ge heel. We onderzoe ke n in dit hoofdstuk de vraag e n aanbodve rhoudingen t ussen de ve rschillende se gmente n.

2.1

Dynamiek vraag en aanbod In deze paragraaf is een schatting gemaa kt van vraag en aanbod anno 2 02 1 op basis van gedrag van huishoudens volgens het Woononder zoek Nederland 2 021 (WoO N 2 021) . Het WoO N2 0 2 1 is een steekproef onder alle personen van 1 8 jaar en ouder en bevat gedetailleerde infor matie over de woonsituatie van de Neder landse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een scha t aan gegevens over de kenmer ken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoO N een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Zuidplas. O p basis van de simulatie onder zoeken we in dit hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde hui shoudens in Zuidplas, het potentieel vr ijkomende aanbod en actueel vr ijgekomen woningen om inzicht te kr ijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Zie het blauwe kader voor een toelichting op de analyse.

WoON -analyse O p basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte /ruimte pe r se gment op de w oningm ar kt . O nder aanbod verstaan we hier de woningen die vr ij zouden komen indien woningzoekende doorstromers ook verhuizen. O mdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste gemeente. Veel doorstromers zoeken een andere woning dan ze aanbieden. Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse ook naar daadwe rke lijk bet rokken w oninge n in de twee jaar voorafgaand aan het onder zoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen ver huizen dat daadwerkelijk ook doen. De aantallen recent betrokken woningen liggen over de hele linie vaak een stuk lager. Dat kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwer kelijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. Deze vraag-aanbod analyse heeft een hoog t he oret isch ge halte .

Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod al s er daadwer kelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het kan dus voor komen dat er in theor ie overschotten in een bepaald segment zijn (meer aan-

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

3

bieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur : er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. Het is dus ondanks deze kanttekeningen zinvol om te constateren in welke segmenten de tekor ten groot zijn en in welke klein of zelfs negatief. A ls het tekor t in het ene segment wordt ver minderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren. Tot slot een opmer king over woonwensen e n betaalbaar heid . De indruk kan bestaan dat respondenten van woonwensenonderzoeken onrealistische wensen opgeven (‘iedereen wil een villa!’). Uit verscheidende onderzoeken blijkt echter dat de woonwensen van mensen in de praktijk realistisch blijken, ook als het gaat om betaalbaarheid.

De hier gepresenteerde aantallen en analyses dienen vooral om e en bee ld te geven van de ve r houdingen t usse n vraag e n aanbod op de lokale woningmarkt. Woningtypen In figuur 2 -1 is te zien dat de vraag in de koopsector hoger is dan het potentiële aanbod uit de voor raad op basis van het gedrag van huishoudens uit het WoON. In de huursector zijn vraag en aanbod in balans. Dit laatste betekent niet dat het gemakkelijk is om aan een huurwoning te komen. In de praktijk komt veel van het potentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet doorstromen. En ze stromen niet door, omdat er te weinig aanbod is in koopsector, waar huurders mogelijk graag naartoe zouden willen ver huizen. Het aanbodtekor t aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen ver huisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, ter wijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. f i g u u r 2 -1 V r a a g en a a n b o d n a a r ei g en d o m en wo n i n g t yp e. Br o n : Wo ON 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

Er is de meeste vraag naar grote eengezinswoningen met meer dan 5 kamers ; deze vraag is in balans met het aanbod ( figuur 2 -2 ). Het grootste tekort zien we intussen bij meergezinswoningen met 3 of meer kamers. A an kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is er juist

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

4

een overschot. Dat suggereer t dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te ver vullen vanwege de hoge pr ijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel d e actieve vraag naar kleine appar tementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. f i g u u r 2 -2 V r a a g en a a n b o d n a a r wo n i n g t yp e en ka m er t a l . Br o n : Wo ON 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

Prijsklassen In figuur 2 -3 zijn vraag en aanbod in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2 021 ). Huur woningen tot de kwaliteitskor tingsgrens tonen een overschot. Zelfs starters richten zich nauwelijks op dit goedkopere segment. Het zal samenhangen met de woningtypen, zoals ook hier boven geschetst: er is weinig vraag naar appartementen met 1 of 2 kamers. Ook voor de iets duurdere huur woningen met een pr ijs tot de eerste aftoppingsgrens is sprake van een overschot. Een tekor t zien we met name bij de duurste huurwoningen die nog wel onder d e sociale huur vallen: de woningen met een huur pr ijs tot de liberalisatiegrens. Voor de vr ijesector woningen tussen de liberal isatiegrens en € 98 2 geldt dat vraag en aanbod in ver houding zijn. We zien hier een contrast met de praktijk. W ie meer aan maandlasten kan besteden, gaat liever kopen. Maar in de praktijk is er toch ook vraag naar huur woningen in de vr ije sector. Voor mensen die snel een woning zoeken of zich nog niet willen binden aan een koopwoning is huren een optie. O ok de aangescherpte financieringseisen spelen hier een rol. Niet iedereen die meer aan huur kan betalen kan ook een hypotheek krijgen. En gezien het aanbodtekor t aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector dan je op grond van ver huiswensen zou ver wachten.

De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de mar kt. Bij de duurste huurwoningen (vanaf € 9 82 ) zien we dan ook wel een klein tekor t.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

5

f i g u u r 2 -3 V r a a g en a a n b o d h u u r wo n i n g en n a a r h u u r p r i j skl a ss e, 2 0 2 1 . Br o n : Wo ON 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

Wanneer in de analyse rekening wordt gehouden met geldende toegankelijkheidsnor men en toewijzingseisen ontstaat er een iets ander beeld. In figuur 2 -4 wordt er gecorr igeerd op woningzoekenden die geen duurdere huurwoning kunnen betrekken volgens de regels van passend toewijzen . Bij inwonende huishoudens is geen inkomen bekend en kon deze co rrectie niet worden toegepast. We zien dat de vraag nu in het geheel iets opschuift naar de goedkopere woningen. E r is meer vraag naar woningen met een pr ijs tot de eerst e aftoppingsgrens en de tweede aftoppingsgrens. f i g u u r 2 -4 V r a a g en a a n b o d h u u r wo n i n g en n a a r h u u r p r i j skl a sse , 2 0 2 1 , g ec o r r i g eer d n a a r p a ssen d t o ewi j zen . Br o n : Wo ON 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

6

In figuur 2 -5 zijn vraag en aanbod in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen (pr ijspeil 2 02 1) . Het blijkt dan dat er in alle pr ijsklassen meer vragers dan aanbieders zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de pr ijsklasse € 2 25.0 00 tot € 32 5.000 (prijspeil 2 0 2 1 , klasse middeldure koop I). De vraag van starters concentreert zich met name in dit segment en het goedkoopste segment. O ok bij de duurste woningen vanaf € 475 .000 is sprake van een tekor t. Er is daar twee keer zoveel vraag (vanuit doorstromers) als aanbod. f i g u u r 2 -5 V r a a g en a a n b o d ko o p wo n i n g en n a a r ko o p p r i j skl a sse, 2 0 2 1 . Br o n : Wo ON 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

2.2

Vraag versus recent betrokken De balans van gevraagde ( op basis van woonwensen ) en aangeboden woningen biedt een indicatie van de krapte op de woningmarkt per segment. Een alternatieve indicator van eventuele knelpunten is het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. A ls er een fr ictie optreedt – tekor ten en overschotten – dan ver wachten we een hogere slaagkans in segmenten met een overschot en een lagere in segmenten met een tekor t. In figuur 2 -6 is dit weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Het blijkt dat de woonwensen een redelijke afspiegeling vormen van de huidige woningvoorraad. Naar koopap par tementen lijkt wel een grotere vraag te bestaan dan het aanbod kan bieden. Bij de betrokken woningen zien we een ster kere afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn enigszins onderver tegenwoordigd in de recent betrokken woningen, huurappartementen juist wat over vertegenwoordigd. Dit impliceer t dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappar tement te bemachtigen.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

7

f i g u u r 2 -6 Gevr a a g d e ver su s r ec en t b et r o kken wo n i n g en n a a r t yp e en ei g en d o m , 2 0 2 1 . Br o n : Wo ON 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

2.3

Spanningsindicator In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en aanbod het grootst? O m hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de ver houding tussen gevraagde en betrokken woningen. Een ver houding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen , en daar mee krapte op de mar kt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de mar kt. De uitkomst is weergegeven in figuur 2-7. We zien vooral spanning in de koopsector; koopwoningen worden r uim 1 ,5 keer meer gevraagd dan betrokken. Daar naast is er spanning te zien in alle koopprijsklassen, maar met name bij koopwoni ngen tot de € 2 55.00 0 (betaalbare koop) en € 3 25 .0 00 (NHG-grens 2 02 1): bijna twee keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevar ieerder. Huur woningen tot de kwaliteitskortings grens worden minder gevraagd dan betrokken ; er is geen sprake van krapte. Dit kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. De spanning is met name ster k bij de wat duurdere sociale huurwoningen ( vanaf de tweede aftoppingsgrens tot de liberalisatiegrens). In de middenhuur (liberalisatiegrens tot € 98 2) lijkt sprake van een balans.

Hier past echter opnieuw de kanttekening dat waar de koopmar kt krap is – zoals in Zuidplas – huishoudens in de praktijk v aak aangewezen zijn op de vr ije huur. Er is niet altijd een uitges proken wens voor middenhuur, maar het vult wel een gat in de mar kt. Dat is ook te zien bij de vr ije sector huur vanaf €9 82.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

8

f i g u u r 2 -7 V er h o u d i n g t u ssen g evr a a g d e en r ec en t b et r o kken wo n i n g en . Br o n : C BS, L o ka l e M o n i t o r Wo n en , Wo ON 2 0 2 1 ; b ewer ki n g RIGO.

Deze resultaten laten de zien hoe huishoudens theoretisch zouden willen wonen. Echter, in praktijk kan het anders lopen en kunnen niet alle huishoudens hun woonwensen waar maken. In het volgende hoofdstuk zoomen we in op de mogelijkheden van woningzoekenden in de sociale huur-, par ticuliere huur- en koopsector en onderzoeken middels verschillende indicatoren de schaarste per segment.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

9

3

Huidige situatie op de woningmarkt In dit hoofdst uk onder zoeken we per woningm arktsegme nt in hoever re w oningzoekenden schaarste e r vare n. Alleree rst bekijke n w e de sam enstelling van de w oningvoorraad in Zuidplas om de re sultaten per segm ent in context te plaatse n. Ve rvolge ns onderzoeke n we achte re e nvolgens de sociale huursector, de par ticuliere huurse ctor en de koopsector. Per se ctor ve r zamele n we indicatoren w aarm ee w e e en bee ld schet sen van de vraag, de ontwikke ling van e n het act uele aanbod in het se gme nt. Daar m ee onderzoeken w e de m oge lijkhe de n van wonin gzoekenden e n ver krijge n w e ee n be eld waar sprake is van schaarste .

3.1

De woningvoorraad O m de resultaten in contex t te kunnen plaatsen is in figuur 3 -1 de woningvoor raad van Zuidplas weergegeven naar eigendom. De woningvoorraad in Zuidplas bestaat voor het grootste deel uit woningen in de koopsector: twee derde van de woningen is een koopwoning. Een kwar t van de woningvoor raad is in bezit van woningcor poraties. S lechts een klein deel van de voor raad bestaat uit par ticuliere huur woningen. f i g u u r 3 -1 Wo n i n g vo o r r a a d n a a r ei g en d o m , 2 0 2 1 . Br o n : C BS, b ewer ki n g RIGO.

3.2

Sociale huursector In hoever re komen woningzoeken den in aanmerk ing voor een woning in de sociale huursector en is het aanbod aan sociale huurwoningen in Zuidplas schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag maken we gebr uik van gegevens van WoningNet over de woonruimteverdeling in de jaren 2 0 1 8 tot en met 2 0 2 1. We kijken naar ontwikkeling in het aanbod aan sociale huur woningen, de vraag vanuit woningzoekenden , inschrijfduur, zoekduur en slaagkansen.

3.2.1 Toe gang e n ve rdeling Sociale huur woningen worden door co r poraties in de gemeente Zuidplas aangeboden v ia het platfor m WoningNet. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale hu ur woningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen , de pr imaire en secundaire doelgroep, zoals h ieronder gedefinieerd.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

10

Inkomensgrenzen Sociale doelgroep • Pr imaire doelgroep: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waar bij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €3 2.550 (pr ijspeil 2 0 2 2 )); • Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (Bovengrens tot € 4 5 .0 14 (pr ijspeil 2 0 22)).

Daar naast mogen woningco rporaties een deel van de woningen v r ij toewijzen . Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.

3.2.2 Aanbod In de afgelopen jaren laat het aanbod aan sociale huurwoningen in Zuidplas een dalende lijn zien: van 3 1 7 in 2 018 naar 20 9 in 2 021 ( tabel 3-1). Ruim de helft werd aangeboden via Bewoningsduur- of Leeftijdscore ( verder aangeduid als BL-score). Binnen dit model vindt woningtoewijzing plaats op volgorde van leeftijd bij star ters en op volgorde van bewoningsduur bij doorstromers. In 2 0 1 9 en 2 0 20 was respectievelijk 3 0 en 2 0 procent van het aanbod nieuwbouw (figuur 3 -2 ). In 2 0 21 was er geen nieuwbouwaanbod. Het aantal bemiddelingen is in de per iode 2 0 1 9 -202 1 absoluut en relatief toegenomen (van 10 tot 4 0 procent). Het aantal lotingwoningen is jaar lijks minimaal. t a b el 3 -1 To ewi j zi n g en n a a r t o ewi j zi n g sm o d el , 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

toewijzingsmodel BL-score loting nieuwbouw bemiddeling en/of urgentie totaal

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

2018 260 1 39 17 317

2019 208 4 98 33 343

2020 146 0 50 81 277

2021 123 6 0 80 209

11

f i g u u r 3 -2 To ewi j zi n g en n a a r t o ewi j zi n g sm o d el , 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

Kenmerken woningen In figuur 3 -3 zijn de toegewezen woningen naar huurprijsklasse we ergegeven. De vr ijkomende sociale huur woningen in Zuidplas zijn voornamelijk woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens (jaarlijks r uim 7 0 procent). Het overige aandeel heeft een hogere huur pr ijs. f i g u u r 3 -3 To ewi j zi n g en n a a r h u u r p r i j skl a sse, 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

Kijken we naar het woningtype van de toegewezen woningen ( figuur 3 -4), dan zien we jaarlijks fluctuaties. De meeste woningen zijn appar tementen (meergezinswoningen), jaarlijks zo’n 6 0 à 7 5 procent van de woningen. De helft van de appartementen (twee derde in 2 019) is uitger ust met een lift.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

12

f i g u u r 3 -4 To ewi j zi n g en n a a r wo n i n g t yp e, 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

In figuur 3 -5 zijn de toegewezen woningen naar kamertal weergegeven. De verdeling verschilt ster k per jaar. Er zijn relatief veel grote woningen beschikbaar; 3 5 à 5 0 procent van de toegewezen woningen heeft 4 kamers of meer. Dat sluit in principe goed aan bij de woonwensen van woningzoekenden zoals de analyse van het WoON2 021 uitwees. f i g u u r 3 -5 To ewi j zi n g en n a a r ka m er t a l , 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

Actief woningzoekenden en reacties op advertenties Het aantal actief woningzoekenden is sinds 20 19 toegenomen van 3 .4 72 actief wo ningzoekenden naar 4 .9 5 5 in 20 21 (figuur 3 -6). Het aantal actief woningzoekenden voor 2 018 is onbekend.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

13

f i g u u r 3 -6 A a n t a l a c t i ef wo n i n g zo eken d en , 2 0 1 9 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

O ok het gemiddeld aantal reacties per woning is flink gestegen , met name in 2 0 21. Van gemiddeld 7 3 reacties per woning in 2 01 8 naar 1 29 reacties in 2 021. O p woningen met een pr ijs tot de tweede aftoppingsgrens wordt jaarlijks 1 ,5 à 2 keer zoveel gereageerd als op duurdere woningen ( tabel 3 -2 ). Naar woningtype zijn meergezinswoningen zonder lift relatief het populairst ( tabel 3 -3). Kijken we naar kamer tal, dan zien we de meeste reacties op woningen met minder dan 3 kamers. Met name in 2 0 2 1 waren woningen met minder dan 3 kamers gewild, met gemiddeld 1 5 9 reacties per advertentie ( tabel 3 -4 ). t a b el 3 -2 Gem i d d el d a a n t a l r ea c t i es o p wo n i n g en n a a r h u u r p r i j skl a sse, 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

huurprijsklasse tot 2e aftoppingsgrens vanaf 2e aftoppingsgrens totaal

2018 68 61 73

2019 83 49 75

2020 73 38 62

2021 146 82 129

t a b el 3 -3 Gem i d d el d a a n t a l r ea c t i es o p wo n i n g en n a a r wo n i n g t yp e, 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

woningtype eengezinswoning appartement met lift appartement zonder lift totaal

2018 75 53 66 73

2019 67 44 83 75

2020 31 70 104 62

2021 94 97 183 129

t a b el 3 -4 Gem i d d el d a a n t a l r ea c t i es o p wo n i n g en n a a r ka m er t a l , 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

kamertal < 3 kamers 3 en 4 kamers ≥ 5 kamers totaal

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

2018 55 68 51 73

2019 61 80 34 75

2020 74 60 22 62

2021 159 123 36 129

14

3.2.3 Inschr ijfduur e n zoekduur Inschr ijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen een beeld geven van de wachttijd van woningzoekenden v oordat ze een woning vinden. Het gaat om de inschr ijfduur en zoekduur op het moment dat woningzoekenden een woning kregen toegewezen. O nderstaand geven we inzicht in de inschrijfduur en zoekduur van toegewezen huurders via de BL -score en via loting. In 2 0 18 en 2 020 zijn er geen of te weinig woningen via loting verhuurd om deze indicatoren te onder zoeken. Inschr ijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven stonden op het moment dat ze een woning kregen toegewezen. We zien dat de gemiddelde inschrijfduur zowel via het BL-model als via loting de afgelopen jaren gestegen is ( figuur 3 -7 ). Was in 2 019 de gemiddelde inschr ijfduur binnen het BL-model nog 9 ,6 maanden , in 2 02 1 lag het gemiddelde op 1 6 ,7 maanden . Bij het lotingmodel zien we een vergelijkbare ontwikkeling, maar dit gaat om zeer weinig woningen (zie ook paragraaf 3.2 .2). f i g u u r 3 -7 Gem i d d el d e i n sc h r i j f d u u r i n m a a n d en b i j t o ewi j zi n g n a a r t o ewi j zi n g sm o d el , 2 0 1 9 2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

De gemiddelde zoekduur geeft aan hoe lang woningzoekenden hebben gezocht voordat ze een woning kregen toegewezen. Het gaat om de per iode tussen de eerste reactie op WoningNet en de uiteindelijke to ewijzing. O ok hier zien we een stijging. Was in 2 01 9 de gemiddelde zoek duur binnen het B L-model 7 ,2 maanden , in 20 21 ging het om gemiddeld 1 2 maanden (figuur 3 -8). Binnen het lotingmodel zien we een daling, maar dit gaat zoals gezegd om zeer weinig ver huringen.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

15

f i g u u r 3 -8 Gem i d d el d e zo ekd u u r i n m a a n d en b i j t o ewi j zi n g n a a r t o ewi j zi n g sm o d el , 2 0 1 9 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

Hoe verschillen de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur in Zuidplas van die in omliggende gemeenten? We kijken naar het B L-model in 2 02 1 ( figuur 3 -9). We zien dat zowel de inschr ijfduur als de zoekduur in Zuidplas dat jaar lager liggen dan in Gouda en Waddinxveen. f i g u u r 3 -9 V er g el i j ki n g g em i d d el d e i n sc h r i j f d u u r en zo ekd u u r i n m a a n d en i n BL -m o d el i n 2 0 2 1 . Go u d a , Wa d d i n xveen en Zu i d p l a s. Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

Eerder zagen we dat d e algehele zoekduur in Zuidplas is toegenomen, maar wat als we uitsplitsen naar leeftijd? (tabel 3 -5 ). Het gaat hier om de zoekduur in het B L-model en het lotingmodel samen. O ver het algemeen zijn de zoekduren van woningzoekenden ouder dan 5 5 jaar lager dan die van jongere woningzoekenden. O udere woningzoekenden zullen met hun hoge leeftijd gemakkelijker aan een woning komen in het BL-scoremodel. We zien dat er niet bij elke groep sprake is van stijging, of dat de stijging niet even ster k is. Bij de jongste groep (1 8 -22 jaar) zien we een daling tussen 2 01 9 en 2 02 0, en een stijging naar 2 0 2 1. Bij de groep 2 3-2 9-jar igen zien we over de periode 2 01 9-202 1 een flinke stijging

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

16

in de gemiddelde zoekduren, van 8 ,9 maanden naar 2 1,7 maanden. De zoekduur van 3 0-39jar igen schommelt rond de 1 6 maanden . De zoekduur van 4 0-54-jarigen is gestegen van een relatief kor te 5 ,5 maanden in 2 0 19 naar 1 0,5 maanden in 20 21. t a b el 3 -5 Gem i d d el d e zo ekd u u r i n m a a n d en b i j t o ewi j zi n g vi a B L - en l o t i n g m o d el n a a r l eef t i j d , 2 0 1 8 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

jaar

Leeftijd

2018

18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar

2019

2020

2021

gemiddelde zoekduur (maanden) 9,1 14,7 18,9 11,2 8,4 10 10,6 8,9 16,3 5,5 4,1 5,7 6,5 16,1 15,2 8,4 6,5 6,6 9,7 21,7 18,5 10,5 6,4 5,3

3.2.4 Slaagkanse n Met de inschr ijfduur en zoekduur is al een beeld geschetst van de positie van woningzoekenden (in verschillende leeftijdsklassen ) in de sociale huursector. In deze paragraaf kijken we naar de slaagkans. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden da t een woning heeft gevonden. Slaagkans De slaagkans wordt berekend door voor een bepaalde per iode het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Een actief woningzoekende is iemand die in het betreffende jaar minstens 1 keer gereageerd heeft. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduu r of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de ver houding weer tussen vraag en aanbod in de corporatiesector en geeft daar mee een goede indicatie van de vraagdruk.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

17

figuur 3 -10 geeft een eerste beeld van de slaagkansen per leeftijdsklasse tussen 20 17 en begin 2 0 2 0 . De slaagkansen voor jongeren zijn het laagst. Er is een lichte stijging van de gemiddelde slaagkans te zien voor de jongeren tot 2 3 jaar. De slaagkansen van de leeftijdsgroepen daar boven dalen daarentegen tussen 2 017 en 2 0 20. De slaagkansen van actief woningzoekenden ouder dan 4 0 jaar liggen gemiddeld boven 1 0%. Voor 7 5 -plussers zijn de slaagkansen het hoogst. f i g u u r 3 -1 0 Gem i d d el d e sl a a g ka n s i n c l u si ef ‘ m et vo o r r a n g ’ p er l eef t i j d skl a sse, 2 0 1 7 -2 0 2 0 . Br o n : Gem een t e Zu i d p l a s; b ewer ki n g RIGO.

Hieronder zoomen we verder in op de slaagkans in 2 019 tot 20 21. In eerste instantie kijken we naar actief woningzoekenden en de woningen die ver huurd zijn via de B L-score en loting. De gemiddelde slaagkans in Zuidplas is tussen 20 19 en 2 0 21 gedaald van 6 naar 3 procent. Dat wil zeggen dat 3 procent van de actief woningzoekenden in 2 02 1 een woning vond via de BL-module of via loting. t a b el 3 -6 Gem i d d el d e sl a a g ka n s vi a BL -m o d u l e en l o t i n g , 2 0 1 9 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

jaar 2019 2020 2021

actief woningzoekenden

toewijzingen

gemiddelde slaagkans

3.472

212

6%

3.982

146

4%

4.955

129

3%

Ver volgens bekijken we de slaagkans naar leeftijdsklasse in 2 020 en 2 021 (tabel 3 -7 ). Daarin zijn alle toewijzing modules meegenomen, exclusief toewijzingen met voorrang. We zien dat de slaagkans van oudere woningzoekenden (55+) een stuk hoger is dan die van jongere groepen. O ver igens is er sprake van een daling bij de slaagkansen van ouderen.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

18

Van de woningzoekenden tot en met 3 9 jaar slaagde in 2 0 20 2 tot 3 procent van de woningzoekenden, in 2 0 21 1 tot 2 procent. 40 -5 4-jarigen hebben een wat hogere slaagkans: 7 procent in 2 0 2 0 en 5 procent in 2 0 21. Voor alle leeftijdsgroepen geldt dat de slaagkans in de geschetste per iode gedaald is. t a b el 3 -7 Gem i d d el d e sl a a g ka n s n a a r l eef t i j d skl a sse, exc l u si ef ‘ m et vo o r r a n g ’ , 2 0 2 0 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

jaar 2020

2021

leeftijd 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar

actief woningzoekenden toewijzingen 604 13 1.436 24 1.095 28 731 54 209 51 28 13 749 12 1.840 25 1.322 31 886 41 277 36 48 18

gemiddelde slaagkans 2% 2% 3% 7% 24% 46% 2% 1% 2% 5% 13% 38%

Kijken we naar huishoudensgrootte, dan zien we een wisselend beeld zich aftekenen (tabel 3 -8 ). Van de meeste groepen is de slaagkans gedaald, behalve van huishoudens met 4 personen of meer : hun slaagkans steeg van 2 procent in 2 02 0 naar 4 procent in 2 021 . In 20 21 hadden alleenstaanden de laagste slaagkans: 2 procent van hen vond een woning. Huishoudens met 2 of 3 personen hebben jaarlijks een slaagkans op of net boven het algemene gemiddelde. t a b el 3 -8 Gem i d d el d e sl a a g ka n s n a a r h u i sh o u d en sg r o o t t e, exc l u si ef ‘ m et vo o r r a n g ’ , 2 0 2 0 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

jaar 2020

2021

huishoudgrootte 1 persoons 2 personen 3 personen 4 personen of meer 1 persoons 2 personen 3 personen 4 personen of meer

actief woningzoekenden 2.252 1.127 581 415 2.992 1.296 631 452

toewijzingen 80 62 31 10 74 46 26 17

gemiddelde slaagkans 4% 6% 5% 2% 2% 4% 4% 4%

Tot slot bekijken we de slaagkansen van verschillende inkomensklassen ( tabel 3 -9). De lagere inkomens (tot de huurtoeslaggrens en tot de € 3 9.0 55) hebben relatief hogere slaagkansen. In 2 0 2 0 was met name de slaagkans van de groep tot € 39 .0 55 (secundaire doelgroep)

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

19

relatief hoog met 7 procent. Hogere inkomensklassen hebben sl aagkansen onder het gemiddelde, maar het gaat ook om relatief weinig actief woningzoekenden. t a b el 3 -9 Gem i d d el d e sl a a g ka n s n a a r i n ko m en skl a sse, exc l u si ef ‘ m et vo o r r a n g ’ , 2 0 2 0 -2 0 2 1 . Br o n : Wo n i n g Net ; b ewer ki n g RIGO.

jaar 2020

2021

Inkomensklasse tot huurtoeslaggrens huurtoeslaggrens tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 of hoger tot huurtoeslaggrens huurtoeslaggrens tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 of hoger

actief woninggemiddelde zoekenden toewijzingen slaagkans 3.546 120 3% 824 60 7% 129 2 2% 78 1 1% 3.175 103 3% 1.789 56 3% 190 2 1% 111 2 2%

3.2.5 Sam e nvatte nd In hoofdstuk 2 zagen we dat er meer vraag is naar sociale huur woningen in de huur prijsklassen boven de eerste aftoppingsgrens in Zuidplas dan dat er woningen worden betrokken op basis van de WoO N-analyse. O ok dat er minder vraag is naar sociale huur woningen tot de eerste afto ppingsgrens. Deze paragraaf heeft nader ingezoomd op de vraag , aanbod en slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector. De indicatoren die d e stand van zaken op de woonruimteverdeling meten laten zien dat er in praktijk wel degelijk druk staat op het hele sociale segment. Het aanbod is sinds 2 018 afgenomen, ter wijl het aantal actief woningzoekenden in de gemeten per iode tussen 2 019 en 2 0 2 1 juist toenam. Het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen lag met name in 2 0 2 1 opvallend hoog. Voornamelijk ook op woningen tot de tweede aftoppingsgrens: gemiddeld werd daar door 14 6 woningzoekenden op gereageerd. De ge middelde inschrijfduur e n zoekduur bij ac ceptatie van e en woning door de woningzoeke nde laten ook e en toene mende druk zien op de sociale huursector . De insc hrijfduur e n zoe kduur n amen (licht) toe . O ok de slaagkanse n namen af. Bove ndien kan worden ge sproke n van lage slaagkansen (3 pr oce nt in 2 021 ) voor woningzoeke nden in de so ciale huursector .

O p basis van de hier genoemde indic atoren kan worden ge steld dat alle woningzoeke nden die tot de doe lgroep van c orpora ties behoren de schaarste er varen. De invloed van de sc haar ste op de le eftijdsgroepen komt verschillend tot uiting in de analyse , doordat woningzoe kenden in pr aktijk verschillende zoekstrategieë n hanteren om me t de sc haarste om te gaan e n kans te make n op e en woning. W el is te zien dat de slaagkans voor alle leeftijdsklasse n is ge daald. O ok kijke nd naar verschille nde huishoudensgrootten of inkomensklassen dan is de ge middelde slaagkans laag.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

20

3.3

Particuliere huursector Huishoudens die geen toegang hebben tot so ciale huisvesting, vanwege de inkomenseisen of vanwege de effecten van schaarste, zijn aangewezen op de koop- en particuliere huursector. In deze paragraaf onderzoeken we de mogelijkheden voor woningzoekenden in de par ticuliere huursector. We onder zoeken de vraag : in hoeverre is het aanbod aan particuliere huur woningen in Zuidplas schaars?

3.3.1 Toe gang In de par ticuliere huursector worden vaak ook inkomenseisen gesteld aan woningzoekenden. Dit zijn eisen om te ver zekeren dat er geen betalingsproblemen bij de verhuur van de woning ontstaan. Zo eisen veel particuliere ver huurders dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minimaal vier keer de huur prijs moet zijn.

3.3.2 Act ue e l aanbod A llereerst vor mt de par ticuliere huurvoorraad in de gemeente Zuidplas een klein segment. Met 6 procent van de total e woningvoorraad is het segment r uim vier keer zo klein als de cor poratiesector en zelfs tien keer kleiner dan de koopwoningvoorraad. O ver de actuele situatie in de par ticuliere huursector zijn weinig cijfers bekend. O p basis van mar ktgegevens van Funda en Parar ius wordt het actuele aanbod particuliere huursector geanalyseerd. In tabel 3 -10 is het aanbod aan huur woningen op Pararius en Funda op 5 augustus 2 0 2 2 en 2 9 september 2 0 22 weergegeven. Er stonden het eerste peilmoment veertien woningen en op het tweede moment dr ie nieuwe woningen op deze platforms geadverteerd. t a b el 3 -1 0 A a n b o d h u u r wo n i n g en o p P a r a r i u s en Fu n d a o p 5 a u g u st u s 2 0 2 2 en 2 9 sep t em b er . Br o n : P a r a r i u s, Fu n d a ; b ewer ki n g RIGO.

huurprijs € 1.015 € 1.150 € 1.150 € 1.150 € 1.200 € 1.350 € 1.375 € 1.395 € 1.400 € 1.650 € 1.650 € 1.775 € 2.150 € 2.200 € 2.250 € 2.300 € 2.750

oppervlakte 90 m2 86 m² 65 m² 90 m2 80 m² 87 m2 107 m² 132 m² 134 m² 120 m² 123 m² 144 m² 220 m² 173 m² 157 m² 210 m² 222 m²

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

aantal slaapkamers 4 1 1 3 2 4 5 2 2 4 5 4 2 1 5

dorp Zevenhuizen Nieuwerkerk aan den IJssel Nieuwerkerk aan den IJssel Moordrecht Zevenhuizen Nieuwerkerk aan den IJssel Moordrecht Moordrecht Nieuwerkerk aan den IJssel Moordrecht Moordrecht Nieuwerkerk aan den IJssel Zevenhuizen Zevenhuizen Moordrecht Moordrecht Moerkapelle

21

Het par ticuliere huuraanbod is met zeventien woningen op twee meetmomenten zeer klein . Bovendien word t er slechts een woning in het middensegment (tot € 1 .044 per maand) aangeboden op deze twee peildata . De hier weergegeven prijzen zijn bovendien kale huurprijzen: er kunnen aanvullende kosten in rekening gebracht worden.

3.3.3 Huur pr ijsont wikke ling De ver huurderswebsite Parar ius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 1 . Echter, Parar ius biedt geen data voor de gemeente Zuidplas. Uit de monitor zijn een aantal cijfers gehaald van omliggende gebieden en regio’s op verschillende schaalniveaus om toch een beeld te kr ijgen bij de pr ijsontwikkeling in de particuliere huurvoorraad in Zuidplas. Volgens de Parar ius -cijfers is de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in de Provincie Zuid-Holland toegenomen van € 1 3 begin 2 01 6 naar € 1 7 in het derde kwartaal van 2 022 . Het naast Zuidplas gelegen Gouda en Zoetermeer zijn wel opgenomen in deze monitor. Deze gemeenten kennen een gemiddelde vier kante-meterprijs van ongeveer € 14 ,5 in het derde kwar taal van 2 02 2. In de naastgelegen gemeente Rotterdam is de gemiddelde huur prijs verder opgelopen in deze per iode naar r uim € 1 7,5. De pr ijsontwikkelingen op de verschillende schaalniveaus in omliggende regio van Zuidplas laten allemaal een stijgende lijn zien vanaf 2016. De gemiddelde vier kante-meter huurprijs van het actuele aanbod in Zuidplas is rond € 1 2. Dat ligt lager dan het gemiddelde in de omliggende regio en provincie. Het gaat daar bij echter wel om maar een zeer klein aantal huurwoningen, waardoor vertekeningen op kunnen treden.

3.3.4 Sam e nvatte nd In hoofdstuk 2 zagen we op basis van de WoO N-analyse dat de vrije huursector in balans lijkt. Naar woningen boven de middenhuurprijs grens van €9 82 (prijspeil 2 02 1) lijkt iets meer vraag dan aanbod of in praktijk betrokken . O p basis van de beschikbare gegevens over de par ticuliere huursector is weinig te zeggen over de vraag naar particuliere huurwoni ngen. Wel hebben we een (beper kt) beeld geschetst van het aan bod in dit segment. Mogelijk worden de meeste huur woningen in de vr ije sector niet in het openbaar aangeboden, maar wisselen deze onder hands van huurder. Daardoor is het moeilijk een beeld te krijgen van het wel en wee op deze mar kt. In de vr ije huursector in de regio zijn de pr ijzen de laatste jaren fors gestegen en het aanb od voor de woningzoekende in de gemeente Zuidplas is klein. Kijkend naar de pr ijzen van de woningen die wel openbaar worden aangeboden valt op dat deze allemaal een hoge huurpr ijs hebben. Woningen in het middenhuursegment zijn schaars in het actuele aanbod. Er zijn weinig woningen bereikbaar voor woningzoekende n met een middeninkomen, die ook geen toegang hebben tot de sociale huursector gegeven de geldende huurinkomens -normen.

1

Pararius (2022) Huurmonitor Q3 2022: Lichte huurprijssti jging en in de vrije sector.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

22

3.4

Koopsector Tenslotte worst in deze paragraaf de koopsector onderzocht. Uit de Wo O N-analyse in hoofdstuk 2 bleek dat de vraag naar koopwoningen in de gemeente Zuidplas het grootst is en de dr uk op deze sector potentieel het hoogst. O ok woningzoekenden uit de huursector zouden graag een woning vinden in de koopsector. Bovendien, wanneer woningzoekenden die niet in aanmer king komen voor en sociale hu ur woning en geen particuliere huur woning kunnen vinden, zullen zij de mogelijkheden bekijken in de koopsector. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag in hoever re er varen woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Zuidplas?

3.4.1 Ve r koopprijzen Hoe ziet de ontwikkeling van verkoopprijzen in Zuidplas er uit? Sinds eind 2 019 is er sprake geweest van een ster ke pr ijsontwikkeling (figuur 3 -11). Deze was het ster kst in 2 02 1, toen per kwar taal de pr ijzen met 2 0 of zelfs 3 0 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. In 2 0 2 2 is de prijsontwikkeling enigszins afgezwakt ; in het tweede kwar taal stegen de pr ijzen met 9 ,1 procent. Dat is iets lager dan het Neder landse gemiddelde in dit kwartaal (1 0 ,6 procent). De mediane transactiepr ijs lag in Zuidplas in het tweede kwar taal van 20 22 op € 492 .000. Een jaar eerder lag die op € 5 10 .000 . Naar woningtype zijn er verschillen. De pr ijs van app artementen lag in het tweede kwar taal van 2 0 22 2 3 procent lager dan in het tweede kwar taal van2 0 2 1, ter wijl de prijs van vrijstaande woningen juist 2 2 procent hoger lag ten opzichte van een jaar eerder. f i g u u r 3 -1 1 On t wi kkel i n g m ed i a n e t r a n sa c t i ep r i j s p er kwa r t a a l t en o p zi c h t e va n j a a r eer d er . 2 0 1 7 Q2 -2 0 2 2 Q2 . Br o n : Br a i n b a y en NV M .

Kijken we naar de pr ijsontwikkeling per vier kante meter dan zien we een vergelijkbaar patroon (figuur 3 -12). In de laatste dr ie kwar talen van 2 021 steeg de prijs per vierkante meter met (r uim) 2 0 procent per kwar taal. In het eerste kwar taal van 2 02 2 bereikte de pr ijsontwikkeling het hoogtepunt (bijna 2 5 procent), maar in het tweede kwar taal zwakte de stijging af tot 1 5 procent. Dat is iets hoger dan het Neder landse gemiddelde (1 2 procent). De gemiddelde pr ijs per vier kante meter lag in Zuidplas in het tweede kwar taal van 2 022 op € 3 .9 3 3. Een jaar eerder bedroeg deze € 3 .524. Het pr ijsverschil is groter voor vrijstaande woningen (4 2 procent) dan voor appartementen (3,4 procent).

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

23

f i g u u r 3 -1 2 On t wi kkel i n g g em i d d el d e t r a n sa c t i ep r i j s p er m 2 p er kwa r t a a l . 2 0 1 7 Q2 -2 0 2 2 Q2 . Br o n : Br a i n b a y en NV M .

Vanaf halver wege 2 020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en ver koopprijs in Zuidplas toe te nemen ( figuur 3-13 ). Dat betekent dat kopers steeds meer over boden. O p het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2 021 was het gemiddelde verschil 6 procent. Sinds eind 2 0 21 is er sprake van een afname van dit versch il. In het tweede kwar taal van 2 0 2 2 ging het om 3 ,6 procent. f i g u u r 3 -1 3 Gem i d d el d ver sc h i l vr a a g - en ver ko o p p r i j s p er kwa r t a a l . 2 0 1 7 Q2 -2 0 2 2 Q2 . Br o n : Br a i n b a y en NV M .

3.4.2 WOZ-waarde n In de vor ige paragraaf onderzochten we de pr ijzen van verkochte woningen in de afgelopen jaren. Hoe zit het met de ontwikkeling van de WOZ-waarden van de koopwoningvoorraad in het algemeen? Tussen 2 0 14 en 2 020 is de WOZ -waarde van koopwoningen in Zuidplas gemiddeld met 3 5 procent gestegen. In Nieuwer ker k aan den IJssel is de ontwikkeling sterker dan gemiddeld (3 9 procent); in Moerkapelle en Moordrecht minder sterk (respectievelijk 2 8 en 2 5 procent). De gemiddelde WOZ -waardestijging van 3 5 procent in Zuidplas komt overeen met het Neder lands gemiddelde. De ontwikkeling is minder sterk dan gemiddeld voor de provincie Zuid-Holland (42 procent). Wel is de WOZ-waardeontwikkeling in Zuidplas sterker dan het Midden -Hollandse gemiddelde (3 0 procent).

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

24

t a b el 3 -1 1 On t wi kkel i n g g em i d d el d e WOZ -wa a r d e p er d o r p , i n Zu i d p l a s a l s g eh eel en i n ver g el i j ki n g m et r eg i o , p r o vi n c i e en n a t i o n a a l , 2 0 1 4 -2 0 2 0 . Br o n : L o ka l e M o n i t o r Wo n en ; b ewer ki n g RIGO.

dorp / gebied Nieuwerkerk aan den IJssel Zevenhuizen Zuidplas gemiddeld Moerkapelle Moordrecht Midden-Holland Zuid-Holland Nederland

gem. WOZ-waarde 2014 € 269.700 € 292.300 € 272.900 € 290.500 € 258.300 € 260.800 € 249.500 € 255.200

gem. WOZ-waarde 2020 € 332.624 € 396.800 € 369.000 € 371.900 € 323.900 € 339.900 € 354.500 € 345.600

ontwikkeling + 39% + 36% + 35% + 28% + 25% + 30% + 42% + 35%

In tabel 3 -1 2 is te zien dat d e WOZ-waardeontwikkeling van meergezinswoningen is iets sterker (3 8 procent) dan die van eengezinswoningen (3 5 procent). t a b el 3 -1 2 On t wi kkel i n g g em i d d el d e WOZ -wa a r d e vo o r g em een t e a l s g eh eel n a a r wo n i n g t yp e, 2 0 1 4 -2 0 2 0 . Br o n : L o ka l e M o n i t o r Wo n en ; b ewer ki n g RIGO.

woningtype eengezinswoning meergezinswoning totaal

gem. WOZ-waarde 2014 € 2 7 9 .4 00 € 2 0 1 .8 00 € 2 7 2 .9 00

gem. WOZ-waarde 2020 € 3 7 6 .7 00 € 2 7 7 .8 00 € 3 6 9 .0 00

ontwikkeling + 35% + 38% + 35%

3.4.3 Omvang ve r koopaanbod en ve rkoopt ijd Sinds 2 0 1 7 is er sprake van een algehele daling van het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (figuur 3 -14). In 20 22 lijkt deze trend enigszins te keren en is er weer sprake van een toename. A an het eind van het tweede kwar taal van 2 022 stonden er 7 1 woningen te koop. Dat is de helft van het aanbod dat in 2 0 17 te koop stond. f i g u u r 3 -1 4 A a n t a l wo n i n g en i n a a n b o d ei n d e kwa r t a a l . 2 0 1 7 Q2 -2 0 2 2 Q2 . Br o n : Br a i n b a y en NV M .

De gemiddelde ver kooptijd van woningen is een indicatie voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de ver kooptijd kor ter zijn. De afgelopen jaren schommelde de gemiddelde ver kooptijd, maar er is sprake van een algehele daling ( figuur 3 -15). In het tweede kwartaal

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

25

van 2 0 2 2 was de verkooptijd gemiddeld 28 dagen. Vóór 2 0 20 duurde het afhankelijk v an het kwar taal 4 0 tot 6 0 dagen voordat een woning verkocht werd. f i g u u r 3 -1 5 Gem i d d el d e ver ko o p t i j d i n d a g en p er kwa r t a a l . 2 0 1 7 Q2 -2 0 2 2 Q2 . Br o n : Br a i n b a y en NV M .

De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (figuur 3 -16). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwar taal te delen door het aantal transacties gedurende het kwar taal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige mar kt. Wanner deze onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmar kt: dan is de concur rentie tussen kopers hoog. Sinds 2 0 1 7 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concur rentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname op de indicator (toename van de krapte) sinds 2 017 . In 20 21 was de krapte-indicator richting de een gezakt. In 2 02 2 is de mar kt weer iets r uimer geworden , maar nog niet ontspannen. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Neder landse mar kt als geheel. f i g u u r 3 -1 6 Kr a p t e-i n d i c a t o r (a a n b o d b eg i n kwa r t a a l g ed eel d vo o r a a n t a l t r a n sa c t i es g ed u r en d e kwa r t a a l ). Br o n : Br a i n b a y en NV M .

In Zuidplas is de krapte-indicator in het tweede kwar taal van 20 21 met name laag voor tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen ( tabel 3 -13). Voor 2 -onder-1-kapwoningen is minder krapte en de mar kt voor vrijstaande woningen is zelfs in evenwicht (weinig krapte). Met uitzondering van appartementen, geldt voor a lle woningtypen dat er meer keus

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

26

is voor kopers (een hogere score) ten opzichte van het tweede kwar taal van 2 02 1, maar er is nog geen sprake van ontspanning. t a b el 3 -1 3 Kr a p t e-i n d i c a t o r p er wo n i n g t yp e, 2 0 2 1 Q2 en 2 0 2 2 Q2 . Br o n : Br a i n b a y en NV M ; b ewer ki n g RIGO.

Krapte -indicator

2021 Q 2

2022 Q 2

Tusse nwoning

0 ,6

1 ,9

Hoe kwoning

0 ,7

1 ,5

2 -onde r-1-kap

1 ,0

3 ,3

Vr ijstaand

2 ,6

9 ,4

Appar te m ent

3 ,8

2 ,0

Totaal

1 ,2

2 ,5

3.4.4 Act ue e l aanbod De koopvoor raad vormt in de gemeente Zuidplas het grootste segment. De koopsector beslaat 6 7 % van de totale woningvoorraad. Daarmee zal het meeste aan bod aan woningen in de gemeente Zuidplas vanuit de koopsector komen. We onder zochten het actuele aanbod op het platform Funda op twee peilmomenten 2 7 juli en 3 oktober 2 0 22. Er stonden op deze twee peildata in totaal 2 15 woningen te koop (tabel 3 -1 4 en figuur 3-17 ). A llereerst valt op dat r uim de helft van de aangeboden woningen een vraagprijs had vanaf € 4 7 5 .00 0 (prijsgrens dure koop) . Nog eens r uim een kwar t van de woningen had een vraagpr ijs boven €3 55.00 0 (NHG-grens). Slechts een vijfde van het aan bod werd aangeboden onder de NHG-grens. Het aanbod bestond voor een groot deel uit grote woningen. De gemiddelde opper vlakte van de aangeboden woningen is 1 35 vier kante meter. 3 0 procent van het aanbod is groter dan 1 5 0 vierkante meter. Daarentegen werden slechts 4 woningen aangeboden tussen 5 0 en 7 5 vier kante meter. Woningen tot 1 00 vier kante meter vormen 1 5 procent van het aanbod. Van een deel van het aanbod is de oppervlakte niet bekend. t a b el 3 -1 4 A a n b o d ko o p wo n i n g en o p Fu n d a o p 2 7 j u l i 2 0 2 2 en 3 o kt o b er 2 0 2 2 . Br o n : Fu n d a ; b ewer ki n g RIGO.

€225.000 €355.000 oppervlaktetot vanaf klasse €225.000 €355.000 €475.000 €475.000 50 - 75 m² 0 4 0 0 75 - 100 m² 0 19 7 3 100 - 125 m² 0 12 28 16 125 - 150 m² 0 1 18 33 vanaf 150 m² 0 0 1 64 Onbekend 1 2 3 3 Totaal 1 38 57 119

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

Totaal 4 29 56 52 65 9 215

27

f i g u u r 3 -1 7 A a n b o d ko o p wo n i n g en o p Fu n d a o p 2 7 j u l i en 3 o kt o b er 2 0 2 2 . Br o n : Fu n d a ; b ewer ki n g RIGO.

In tabel 3 -1 5 en figuur 3 -18 is het aanbod in Zuidplas per dorp weergegeven. In Nieuwerkerk aan den IJssel stonden de meeste woningen te koop. In Moerkapelle staan op de twee peildata de minste woningen te koop. In Zevenhuizen waren de woningen relatief duur: ongeveer 7 0 procent had een vraagprijs vanaf € 475 .0 00. In de andere dorpen lijkt de verdeling naar pr ijs op die van het gemiddelde voor Zuidplas. t a b el 3 -1 5 A a n b o d ko o p wo n i n g en o p Fu n d a o p 2 7 j u l i en 3 o kt o b er 2 0 2 2 , p er d o r p . Br o n : Fu n d a ; b ewer ki n g RIGO.

oppervlakteklasse Moerkapelle Moordrecht Nieuwerkerk aan den IJssel Zevenhuizen Totaal Zuidplas

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

€225.000 €355.000 tot vanaf €225.000 €355.000 €475.000 €475.000 0 2 3 4 0 9 12 25 0 23 25 43 1 4 17 47 1 38 57 119

Totaal 9 46 91 69 215

28

f i g u u r 3 -1 8 A a n b o d ko o p wo n i n g en o p Fu n d a o p 2 7 j u l i 2 0 2 2 en 3 o kt o b er , p er d o r p . Br o n : Fu n d a ; b ewer ki n g RIGO.

3.4.5 Sam e nvatte nd In hoofdstuk 2 concludeerden we dat de dr uk op de koopsector het hoogst is op basis van de woonwensen van woningzoekenden. O ok de vraag versus de gerealiseerde verhuizingen in het WoO N liet zien dat het relatief moeilijker is om aan een koopwoning te komen . O p basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koop woningmarkt kunnen we conclu deren dat de mar kt krap is. Het kopen van een woning in Zuidplas is de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Die prijsstijging wordt tevens ondersteund door de WOZ waardenontwikkeling. O ok is op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoni ngmarkt in Zuidplas de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van minder aanbod en kor tere ver kooptijden. Recente cijfers suggereren een omker ing van deze trend, maar het is niet te zeggen of dit door zet. Tenslotte verster kt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt, met name in de betaalbare pr ijsklassen is er weinig aanbod.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

29

4

Effecten van schaarste: toegankelijkheid en betaalbaarheid Te nslotte , onder zoeken we in welke m ate w oningzoekende n schaarste e rvaren aan de hand van de m ate van ve rdringing van ve rschillende doelgroe pe n. Ve rdringing kan op t we e m anieren plaatsvinden: •

Huishoudens worden uit wijken of buurten ‘gedrukt ’;

•

(Woningzoekende) Huishoudens hebben geen toegang meer tot wijken of buurten.

De eerste ontwikkeling is moeilijk te onder zoeken. A ll ereerst hoeft bij schaarste verdrukking van groepen niet plaats te vinden. Huishoudens die al een woning bewonen, hoeven geen last te hebben van pr ijsstijgingen en een tekor t aan woningen in de buurt. O plopende huurpr ijzen zouden een reden kunnen zijn om t e ver trekken, maar de echte ver huisreden van huishoudens is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het ver trek van huishoudens uit een wijk of buurt. O m de effecten van schaarste te onder zoeken, focussen we daarom op het tweede aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de wijken voor verschillende inkomensgroepen. In dit hoofdstuk focussen we op de par ticuliere huur - en koopsector. De toegankelijkheid en betaalbaar heid van de sociale huursector kent zijn eigen regels en is tevens meer gereguleerd. Dit is al aan bod gekomen in paragraaf 3 .2. Dat geldt niet of in mindere mate voor de par ticuliere huursector en koopmarkt. In de analyse laten we de pr imaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmer king voor een sociale huur woningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een w oning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur - en koopwoningen.

Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In het blauwe kader worden deze toegelicht.

I ndicat ie ve m iddeninkome ns • Laag m idde ninkome n 1 : € 4 0.765 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); • Laag m idde ninkome n 2 : € 4 5.014 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens) ; • Midde ninkome n 1 : € 5 0.000 ; • Midde ninkome n 2 : € 5 7.000 (1,5 keer modaal); • Hoog m idde ninkome n 1 : € 65 .000 (1,75 keer modaal) ; • Hoog m idde ninkome n 2 : € 76 .000 (2 keer modaal) .

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

30

4.1

Particuliere huur In hoever re is het actuele huuraanbod betaalbaar ? In tabel 4 -1 is te zien wat middeninkomens max imaal kunnen huren als vier keer de br utohuur de inkomensnorm is voor huishoudens. Zo kan een huishouden met een laag middeninkomen een woning huren tussen de huur toeslaggrens en een woning van maximaal € 8 4 9. In de praktijk kan de financiële bereikbaarheid van lage en middeninkomens in de par ticuliere huursector kleiner zijn. Het gaat in onderstaande indicatieve voorbeelden om kale huur pr ijzen. Vaak komen er nog ser vicekosten bovenop de huur prijs. Daar naast geldt : als er strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld 4 ,5 keer het br uto maandinkomen, het bedrag dat lage middeninkomens maximaal kunnen betalen daalt. t a b el 4 -1 M a xi m a l e h u u r p r i j s i n p a r t i c u l i er e h u u r sec t o r vo l g en s g a n g b a r e i n ko m en sn o r m p a r t i c u l i er e ver h u u r d er s

Jaar inkom e n € 4 0 .7 6 5 ( laag middeninkomen 1 ) € 4 5 .0 1 4 ( laag middeninkomen 2 ) € 5 0 .0 0 0 (middeninkomen 1 ) € 5 7 .0 0 0 ( middeninkomen 2 ) € 6 5 .0 0 0 (hoog middeninkomen 1 ) € 7 6 .0 0 0 (hoog middeninkomen 2 )

Maandinkom e n € 3 .3 9 7 € 3 .7 5 1 € 4 .1 6 7 € 4 .7 5 0 € 5 .4 1 7 € 6 .3 3 3

Bove ngr e ns huur € 849 € 938 € 1 .0 4 2 € 1 .1 8 8 € 1 .3 5 4 € 1 .5 8 3

Zoals in paragraaf 3 .3 beschreven, zijn er vrijwel geen data op het gebied van de vierkante meter pr ijs van de particuliere huursector in gemeente Zuidplas. De zeventien particuliere huur woningen die onderdeel uitmaakten van het actuele aanbod bieden slechts een r uwe inschatting van de gemiddelde huurpr ijs per vierkante meter van € 1 2. Gebaseerd op de data uit omliggende gemeenten als Gouda en Zoetermeer ligt deze inschatting aan de voorzichtige kant. De huur pr ijs per vier kante meter van € 12 wordt gehanteerd om tot inschattingen te komen van de betaalbaar heid van par ticuliere huurwoningen in de gemeente Zuidplas ( tabel 4 -2 ). Deze pr ijzen zijn indicatief. De toegankelijkheid van particuliere huur woningen van verschillende opper vlaktes zijn r uwe schattingen, want de huurprijzen ontwikkelen zich over het algemeen niet lineair : de huur prijzen per vierkante meter van kleinere woningen liggen va ak relatief hoger dan van grotere woningen. Met dat gegeven in het achter hoofd, kunnen deze indicatieve huurpr ijzen toch een beeld geven van de mogelijkheden voor verschillende inkomensgroepen. O p basis van deze inschatting zijn woningen tot zeventig vier kante meter bereikbaar voor lage middeninkomens. Woningen van honderd vierkante meter en groter zijn enkel bereikbaar voor mensen met een hoog middeninkomen .

Grotere woningen liggen theoretisch gezien buiten bereik van middeninkomens. t a b el 4 -2 Th eo r et i sc h e i n sc h a t t i n g va n g em i d d el d e h u u r p r i j zen p er wo n i n g t yp en o .b .v. g em i d d el d e t r a n sa c t i ep r i j s p er vi er ka n t e m et er .

50 m 2 Prijs van € 12/m 2

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

70 m 2 € 600

€ 840

100 m 2 120 m 2 150 m 2 € 1 .2 0 0 € 1 .4 4 0 € 1 .8 0 0

31

Het aanbod in de par ticuliere huursector is in realiteit echter zeer beper kt, wat de praktische bereikbaar heid verder beperkt. Bovendien zie je aan het actuele aanbod ( tabel 3 -1 0) dat kleinere woningen van 5 0 tot 7 0 vier kante meter weinig worden aangeboden. Slechts een woning van 6 5 vierkante meter op de twee meetmomenten . Bovendien ligt de huurprijs met € 1 .1 5 0 daarvan in praktijk hoger dan de geschatte pr ijs van € 8 40 en buiten het bereik van een deel van de middeninkomens. De gemiddelde huurprijs van het actuele aanbod ligt hoger dan max imale huurprijsgrens van de hoogste middeninkomens.

4.2

Koopsector In hoever re is het koopaanbod in Zuidplas betaalbaar? W ie een woning wil kopen heeft daar voor normaal gesproken een hypotheek nodig. De max imale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebr uikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. O nderstaande figuur 4 -1 toont de max imale hypotheek voor huishoudens (onder de AOW -leeftijd) op basis van de actuele NHG-nor men. Hier bij gaan we uit van een hypotheekrente van 3,7 5 procent. Volgens deze nor men var ieert de max imale hypotheek van circa € 1 32 .000 bij een br uto jaarinkomen van € 3 0 .0 00 tot € 3 7 1.000 bij een jaar inkomen van € 7 5.000 . f i g u u r 4 -1 M a xi m a l e h yp o t h eek vo o r een ver d i en er s m et een m i d d en i n ko m en , n a a r b r u t o -i n ko m en , 2 0 2 2 (h yp o t h eekr en t e = 3 , 7 5 %). Br o n : Na t i o n a l e Hyp o t h eek Ga r a n t i e, b ewer ki n g RIGO.