Bijlage 3 Schaarste-onderbouwing Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023 A22.002126

In tabel 4 -3 is een over zicht te zien van de max imale lening voor de zes indicatieve middeninkomens. Dat is exclusief ex tra kosten, zoals de overdrachtsbelasting, hypotheek - en transpor takte en eventuele makelaarskosten. O ver igens bepaalt de max imale hypot heek natuurlijk niet alleen de financiële mogelijkheden van huishoudens. Spaargeld en overwaarde uit de vor ige woning zijn ook van belang. De typische koopstar ter brengt veelal weinig spaargeld in, hoewel een deel van hen een gift ontvangt van ouders. Door stromers vanuit de koopsector kunnen vaak wel een bedrag aan eigen vermogen uit de vorige woning meebrengen. We gaan hier uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. Welk deel van het aanbod is voor hen betaalbaar?

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

32

t a b el 4 -3 M a xi m a l e h yp o t h eekl en i n g vo l g en s NHG -n o r m en m et een r en t e va n 3 , 7 5 p r o c en t i n 2 0 2 2 . Br o n : Ni b u d , 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

Jaar inkom e n € 4 0 .7 6 5 ( laag middeninkomen 1 ) € 4 5 .0 1 4 ( laag middeninkomen 2 ) € 5 0 .0 0 0 (middeninkomen 1 ) € 5 7 .0 0 0 ( middeninkomen 2 ) € 6 5 .0 0 0 (hoog middeninkomen 1 ) € 7 6 .0 0 0 (hoog middeninkomen 2 )

a b c d e f

Maxim ale hypotheek € 1 7 9 .7 14 € 1 9 8 .4 46 € 2 2 0 .4 27 € 2 5 1 .2 87 € 3 0 4 .1 00 € 3 8 2 .9 14

In figuur 4 -2 is een cumulatief over zicht gemaakt van de vraagprijzen van het actuele aanbod van 1 7 0 koopwoningen op Funda (peildata 2 7 juli en 2 9 september 20 22). De figuur laat bijvoor beeld zien dat zo’n 2 0 procent van de woningen een koopprijs tot de € 3 00.0 00 heeft. De ver ticale lijnen cor responderen met de indicatieve middeninkomens in tabel 4 -3. Ze geven aan wat d eze inkomensgroepen max imaal kunnen kopen gegeven hun max imale hypotheek. Voor iedere groep is het aanbod links van de betreffende lijn betaalbaar. Voor de lage middeninkomens (lijn a en b ) is geen enkele woning betaalbaar te noemen. Pas bij middeninkomen 2 (lijn d) begint het koopaanbod binnen bereik te komen. Voor deze groep is 1 procent van het aanbod betaalbaar, oftewel 2 woningen. Voor hoge middeninkomens is meer beschikbaar. Hoog middeninkomen 1 (lijn e) kan 7 procent van het aanbod betalen (1 6 woningen). Hoog middeninkomen 2 – met een jaar inkomen van € 7 6.000 – kan 2 5 procent van het koopaanbod betalen, ofwel 5 3 woningen. Het overgrote deel van het koopaanbod – 7 5 procent – ligt dus zelfs voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de max imale hypo theek. f i g u u r 4 -2 C u m u l a t i ef o ver zi c h t a c t u eel a a n b o d en b et a a l b a a r h ei d p er i n d i c a t i eve m i d d en i n ko m en sg r o ep . Br o n : Fu n d a , 2 0 2 2 ; b ewer ki n g RIGO.

4.3

Samenvattend De analyses naar de toegankelijkheid van de par ticuliere huur- en koopsector, versterken de conclusies uit hoofdstuk 2 en 3 . De mogelijkheden van woningzoekenden met een laag of

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

33

middeninkomen in de particuliere huur- en koopsector zijn ger ing en een groot deel zal de effecten van schaarste er varen. O p basis van de beschikbare gegevens over de par ticuliere huursector in Zuidplas kunnen een aantal conclusies getrokken worden. Het aanbod, via officiële verhuurdersplatforms, is klein. Mogelijk worden ook via andere, onofficiële kanalen, woningen verhuurd , maar daar is geen zicht op. Daar naast ligt de gemiddelde huur prijs hoog, waardoor bepaalde woningtypen moeilijk toegankelijk zijn voor lage en middeninkomens. Dat leidt tot de conclusie dat de par ticuliere huursector voor lagere - en middeninkomens een zeer beper kt alter natief vor mt. O ver de koopsector kunnen we concluderen dat deze ook moeilijk toegankelijk is voor middeninkomens. Het merendeel van het koopaanbod ligt buiten het bereik van de max imale hypotheek van middeninkomens. Dat geldt tevens voor ho ge middeninkomens. Deze conclusie is vooral van betekenis voor star ters zonder spaargeld of financiële steun. Voor meer welvarende starters en voor doorstromers is mogelijk een groter deel van het koopaanbod bereikbaar. Aan de andere kant hebben we hier ge keken naar vraagprijzen en is het proces van over bieden, wat ook in de gemeente Zuidplas een rol speelt, niet meegenomen in deze analyse.

In praktijk is het dus voor middeninkomens met of zonder spaargeld of financiële steun lastiger om aan een koopwoning te komen.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

34

5

Conclusie De onde r zoeksvraag die we te r onderbouw ing van de inzet van de huisvestingsverordening in deze rappor tage beantwoorden is de volgende: In w elk de el van de w oningvoorraad kan in Zuidplas van schaarste worde n gesproken? O m de onder zoeksvraag te beantwoorden hebben we eerst de woningmar kt als geheel onder zocht aan de hand van het WoO N202 1. Vervolgens hebben we ingezoomd op de verschillende segmenten. De woningmarkt van Zuidplas Wanneer de woningmar kt als geheel en de ver houding tussen de verschillende segmenten wordt bekeken, dan is te zien dat sommige segmenten niet in balans zijn. We zien vooral dr uk op de koopsector en bij de eengezinskoopwoningen in het bijzonder. Er is spanning te zien in alle kooppr ijsklassen, maar nog ster ker bij de prijsklassen tot de NHG-grens en woningen boven € 475 .0 00. In praktijk hoeft dat niet te betekenen dat er minder druk is op de huursector. Wanneer woningzoekenden niet terecht kunnen de koopsector, dan vor mt de huursector een belangr ijk alter natief. Dat is ook te zien wanneer recente ver huizingen worden vergeleken met de vraag. Te zien is dat eengezinskoopwoningen onder ver tegenwoordigd zijn ten opzichte van de samenstelling van de woningvoor raad en de vraag. Daarentegen zijn betrokken huurappar tementen over ver tegenwoordigd.

Dat beteken t dat het makkelijker is huurappartementen te betrekken in deze mar kt, dan eengezinskoopwoningen , en dat deze huurwoningen een gat in de mar kt opvullen. Sociale huursector O ndanks dat de wens om naar een sociale huurwoning te ver huizen lager ligt, met name sociale huur woningen onder de eerste aftoppingsgrens, laten de cijfers uit de woonruimteverdeling ook een ander beeld zien. In de sociale huur is er met name fr ictie tusse n vraag en aanbod bij de ‘duurdere’ sociale huur woningen met een pr ijs tussen de € 6 33 en de liberalisatiegrens van € 7 63 . Een analyse van woonruimteverdelingscijfers laat verder zien dat het aanbod licht is afgenomen . En het aantal actief woningzoekenden no g ster ker is toegenomen (van circa 3 .5 0 0 naar 5 .000 ). Tevens nam het gemiddelde aantal reacties per aangeboden woningen toe tussen 2 018 en 2 021 . De gemiddelde inschr ijfduur van huishoudens bij verhuringen via de B L-score ligt in 20 21 rond 1 7 maanden en de zoekduur rond 1 2 maanden. Dat is in Neder lands en regionaal perspectief niet hoog. Wel is de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur via het B L-model toegenomen. De groep 2 3 tot 3 9 -jarigen zoeken over het algemeen wel langer naar een sociale huur woning in Zuidplas dan ouderen , gemiddeld tussen de 1 6 en 2 1 maanden . O ok is de slaagkans van deze groep lager.

Dit vormt tevens een grote groep en heeft daarmee invloed op ge gemiddelde slaagkans. Tenslotte is de slaagkans gedaald van 6 procent in 2 019 naar 3 procent in 2 0 2 1. Dat betekent dat een deel van de woningzoekenden niet terecht kunnen in de sociale huursector en aangewezen zullen zijn op de particuliere huur - en koopsector.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

35

Particuliere huursector In de par ticuliere huursector lijkt in eerste instantie spra ke van een balans tussen vraag en aanbod. Echter, het gaat om een zeer klein segment in de totale woningmar kt. O ok e en analyse van het aanbod laat zien dat het actuele particuliere huuraanbod met zeventien woningen op twee peildata erg klein is. Voor lage middeninkomens is dit aanbod bovendien nauwelijks betaalbaar te noemen. O ok is het aanbod eenzijdig. O ndanks dat de gemiddelde huur pr ijs per vierkante meter lager ligt dan in omliggende gemeenten, liggen de huurprijzen door de grootte van de woningen per maand hoog. Hoge middeninkomens hebben meer mogelijkheden . In de omliggende regio van Zuidplas is daarnaast op verschillende schaalniveaus sprake van stijgende huurprijzen per vierkante meter in de par ticuliere huur. Deze factoren zorgen er voor dat de par ticuliere huursector nauwelijks een betaalbaar alternatief vor mt voor woningzoekenden. Koopsector Tenslotte is er ingezoomd op de koopsector. Uit de analyse van WoO N202 1 werd duidelijk dat de dr uk in deze sector het ho ogste is. O ndanks dat r uim twee derde van de woningvoorraad in Zuidplas uit koopwoningen bestaat. De spanning in de koopmar kt wordt ook ondersteund door gegevens van de NVM en het Kadaster.

Deze laten zien dat het kopen van een woning in O ost-Zuid-Holland en Zuidplas de afgelopen jaren steeds duurder is geworden. O ok is er een duidelijke trend van minder aanbod en kortere ver kooptijden. Recente cijfers suggereren een omker ing van deze trends, maar het is niet te zeggen of dit doorzet. Vooralsnog is er sprake van schaarste. Een analyse van het actuele koopaanbod laat intussen zien dat voor middeninkomens (zonder spaargeld of financiële steun) geen tot weinig woningen betaalbaar zijn. O ok laat een r uwe inschatting zien dat 7 5 procent van het koopaanbod buiten het bereik ligt voor hoge middeninkomens . Conclusie Er is sprake van schaarste in alle woningmarktsegmenten in Zuidplas. De vraag naar koopwoningen is het grootst op basis van het WoO N20 21. Indicatoren van de NVM en de toegankelijkheid van het actuele aanbod onderstrepen die analyse. Naar de goedkopere sociale huur en duurdere par ticuliere huur was minder vraag op basis van het WoO N2 0 21 . Echter, laat de praktijk ook een dr uk zien in deze sectoren. In de sociale huur lopen de inschrijftijd en de zoektijd op, ondanks dat deze lager liggen dan de regio. O ok andere indicatoren leveren een beeld van een toenemende druk op deze sector. Het aanbod ligt de afgelopen jaren lager, het aantal actief woningzoekenden neemt ster k toe en de slaagkans is laag.

Daarom is het vinden van een woning in deze sector een moeilijke opgave. O ok in de par ticuliere huur lijkt in eerste instantie sprake van een balans tussen vraag en aanbod. Hier past echter d e kanttekening dat waar de koopmarkt krap is – zoals in Zuidplas – huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vr ije huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor middenhuur (laat staan duurdere huur), maar het segment vult wel een gat in de mar kt. En ook in dit segment blijkt het moeilijk een woning te vinden. H et aanbod is zeer klein en vormt voor een groot deel van de middeninkomens geen betaalbaar alter natief.

Rappo rt Sch aar ste in Zuidpl as

36