Bijlage 3 Nota van beantwoording zienswijzen A23.001126

NOTA VAN BEANTWOORDING DOELGROEPENVERORDENING GEMEENTE ZUIDPLAS 2023

ZIENSWIJZEN OP HET ONTWERP VAN DE DOELGROEPENVERORDENING GEMEENTE ZUIDPLAS 2023.

Versie: definitief Vastgesteld door het college op: 5 september 2023 Corsa: A23.001126

Inhoud 1. Inleiding 2. Nota van beantwoording 3. Ambtshalve wijzigingen

1. Inleiding De ontwerp Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas heeft van 28 juni 2023 tot en met 9 augustus 2023 ter inzage gelegen via de gemeentewebsite. De publicatie van het ontwerp heeft plaatsgevonden op overheid.nl en Hart van Holland. Gedurende deze inzageperiode kon eenieder schriftelijk of mondeling zienswijzen indienen. Een zienswijze is tijdig ingediend wanneer zij voor het einde van de termijn van terinzagelegging van het ontwerp is verzonden/ontvangen. De ontwerpverordening is in de regio Midden-Holland afgestemd. De regiogemeenten en woningcorporaties in Zuidplas zijn digitaal op de hoogte gesteld van de inzageperiode met het verzoek om binnen voornoemde termijn op de inhoud van de ontwerpverordening te reageren. In deze Nota van Beantwoording zijn de ingediende zienswijzen op de ontwerp Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023 en de reactie van gemeente opgenomen.

2. Nota van beantwoording Hierna volgen de ontvangen zienswijzen met telkens een reactie van de gemeenten daarop. Daarbij is aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft voor aanpassing van de ontwerpverordening. Nummer Nummer gemeente Zienswijze 1 – Woonbron E23.004422 WEERGAVE REACTIE 1. Algemeen Het valt op dat voor toegelaten instellingen alleen een afwijkende bepaling is opgenomen ten aanzien van de informatieplicht (artikel 6). Gezien de verplichtingen volgend uit de Woningwet en gezien de prestatieafspraken die corporaties (landelijk, regionaal maar vooral lokaal) met gemeenten maken zou het te verwachten zijn dat de woningcorporaties ook in deze verordening meer in overeenstemming met die lijn opgenomen zouden zijn

Datum indiening Datum binnenkomst gemeente 26 juli 2023 26 juli 2023 REACTIE VAN GEMEENTE De Doelgroepenverordening betreft gemeentelijk beleid om o.a. de bouw van sociale huurwoningen via het bestemmingsplan van een gebied van de grond te krijgen. In anterieure overeenkomsten of via prestatieafspraken wordt daar verder invulling aan gegeven. Vanwege de verplichtingen voortvloeide uit de Woningwet zijn toegelaten instellingen bij de informatieplicht uitgesloten.

2.

Toewijzingsnorm Uit de nu voorliggende bepalingen van de verordening zou afgeleid kunnen worden dat de voorwaarden voor toewijzing strenger zijn dan in wetgeving bedoeld is. Uit de Woningwet volgt de zogenaamde ‘toewijzingsnorm’. In deze norm is een beleidsvrije ruimte opgenomen die voor een deel afhankelijk is van prestatieafspraken met de gemeente. In deze verordening wordt hier geen rekening mee gehouden en lijkt er geen ruimte meer voor toewijzingen aan huishoudens met een hoger inkomen, binnen de ruimte die de wetgever heeft bedoeld.

De Doelgroepenverordening regelt voor welke doelgroep de te bouwen woningcategorieën bedoeld zijn. De doelgroep wordt bepaald aan de hand van een inkomensgrens. Deze inkomensgrenzen zijn gebaseerd op de DAEB-norm als bedoeld in de Woningwet. De Doelgroepenverordening regelt niet de toewijzing van woningen, alleen voor welke doelgroep de genoemde woningcategorieën initieel bedoeld zijn. Over de toewijzing kunnen partijen afspraken maken in anterieure overeenkomsten. Hierbij geldt dat het toewijzen van vergunningplichtige woonruimten (sociale- en middenhuur woningen) door de gemeente gereguleerd wordt via de Huisvestingsverordening. De Doelgroepenverordening heeft voor toegelaten instellingen geen invloed op het wettelijk passend toewijzen. Wettelijke bepalingen zijn leidend. Over de wettelijke beleidsvrijeruimte maken gemeente en woningcorporaties jaarlijks prestatieafspraken. Uw advies geeft aanleiding tot verduidelijking van artikel 4 lid 1 van de verordening, hier wordt toegevoegd: ‘Voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet gaan de toewijzingsregels op grond van de Woningwet voor op deze bepaling’.

3.

Betaalbare koop Voor betaalbare koop is in artikel 3 nu een grens van €252.000 (prijspeil 2023) opgenomen. Ik wil u er op wijzen dat het binnen deze grens nagenoeg onmogelijk is om een (reguliere) woning te realiseren.

Om verschillende inkomenscategorieën te kunnen dienen en om doorstroming in de (huur)markt te stimuleren, zijn er woningen in de betaalbare koop nodig. Voor € 252.000 is wel mogelijk om woningen te realiseren, dit zullen voornamelijk kleinere appartementen zijn voor koop startende alleenstaanden of stellen. Met deze grens stimuleren we creatieve en innovatieve manieren om deze betaalbare woningen alsnog van de grond te krijgen.

4.

Definitie sociale huur In de verordening wordt afgeweken van de verwachte definitie voor een sociale huurwoning, zoals die opgenomen is in de voorgenomen Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (WVRV). Dat die definitie niet éénop-één overgenomen is kan ik mij nog voorstellen aangezien die wet immers nog in het parlement moet worden behandeld en de bepalingen over de definitie sociaal dan ook nog aangepast kunnen worden. Ik zie echter ook in het geheel geen verwijzing naar die WVRV. Het zou te verwachten zijn dat in ieder geval in de toelichting is opgenomen dat het vanzelfsprekend is de bepaling uit een vastgestelde WVRV over te nemen.

De Doelgroepenverordening kan alleen verwijzen naar bestaande wet- en regelgeving. Er is daarom geen directe verwijzing naar het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (WVRV) gemaakt, omdat deze nog niet van kracht is. De definitie sociale huur is de definitie omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, onder d het Besluit ruimtelijke Ordening. Als de Omgevingswet per 1 januari 2024 van kracht gaat, valt de definitie sociale huur onder artikel 5.161c, eerste lid, onder a Besluit Kwaliteit Leefomgeving. In het wetsvoorstel WVRV wordt de definitie van sociale huur in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving aangepast. Dat betekent dat de definitie opgenomen in de Doelgroepenverordening automatisch op de definitie van de WVRV aansluit als deze wet van kracht wordt. In de toelichting onder artikel 1 van de verordening wordt de verwijzing naar het

Besluit kwaliteit leefomgeving en daarmee het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting toegevoegd. 5.

Maximale huurprijs Daarbij is nu ook in de verordening voorgenomen om vast te leggen dat (ook voor een woningcorporatie) de huurprijs nooit boven de geldende liberalisatiegrens mag groeien door een huurverhoging. In de praktijk kan dat inderdaad gebeuren en mag dat -zeker ook bij woningen van corporaties- gebeuren. Het is niet wenselijk dat met deze strengere bepaling mogelijk ander beleid (en afspraken) wordt belemmert. In de WVRV is nu opgenomen dat alle verhuringen van corporaties behorend tot het daeb-segment onder de definitie sociaal vallen. Een overeenkomstige bepaling zou dan voor de hand liggen.

Het klopt wat u stelt; de liberalisatiegrens ontwikkelt zich niet gelijk aan de maximale huurverhoging. Doordat de huurprijzen (en huurverhoging) van sociale huurwoningen wettelijk gereguleerd zijn, is artikel 2 lid 5 van de ontwerp Doelgroepenverordening overbodig. Naar aanleiding van uw advies komt dit artikel in de Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023 te vervallen, waarmee dit beleidsmatig geen verdere beperkingen levert voor woningcorporaties.

6.

Definitie middenhuur Ook voor wat betreft de definitie voor middenhuur geldt dat er voorgenomen wetgeving is (Wet Betaalbare Huur), waar een duidelijke definitie is gegeven voor middenhuur. Daarbij wordt uitgegaan van een huurprijsgrens gelijk aan 186 punten uit het woningwaarderingsstelsel. Ook deze wetgeving is nog niet vastgesteld en moet nog in het parlement worden behandel. Het zou echter vanzelfsprekend zijn dat deze verordening aangeeft op welke wijze aan de definitie uit die (voorgenomen) wet aangesloten gaat worden.

Het wetsvoorstel Wet Regulering Huurmarkt is nog niet van kracht. Er is daarom voor gekozen om beleidsmatig aan te sluiten op de Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ en de middenhuurgrens die is vastgesteld in de Regionale Realisatieagenda Wonen Midden-Holland 2023 (RRA). Deze huurprijs valt binnen de 186 WWS-punten en daarmee binnen de gereguleerde huren in het wetsvoorstel Wet Regulering Huurmarkt.   

Woonvisie: € 1.065,- (prijspeil 2023) RRA: € 1.041,- (prijspeil 2023) 186-WWS: € 1.123,- (prijspeil 1-7-2023)

In de toelichting onder artikel 2 van de Doelgroepenverordening is verwezen naar de relatie met het wetsvoorstel Wet Regulering Huurmarkt. CONCLUSIE 1. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 2. Deze reactie leidt wel tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 3. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 4. Deze reactie leidt wel tot aanpassing van de toelichting in de doelgroepenverordening. 5. Deze reactie leidt wel tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 6. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van de doelgroepenverordening. Nummer

Nummer gemeente

Datum indiening

Datum binnenkomst gemeente

Zienswijze 2 – Stedelink E23.004442 WEERGAVE REACTIE 1. Algemeen Allereerst zijn wij positief over de komst van een doelgroepenverordening. Met het oog op de forse nieuwbouw in de komende jaren in het Vijfde Dorp is het een belangrijk instrument om te zorgen voor een gevarieerd woningaanbod waarmee het nieuwe dorp voor uiteenlopende groepen interessant wordt. In de exacte regels zien we echter een aantal risico’s en knelpunten die we graag aangepast zien.

2 augustus 2023 2 augustus 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Wij zijn blij met de positieve reactie. Er wordt regionaal zoveel mogelijk gestreefd naar een gelijke verordening(en). De Doelgroepenverordening is regionaal afgestemd en sluit aan op de Regionale Agenda Wonen 2019. Overigens betekent dit wel dat er lokale kleine verschillen blijven, in de middenhuur- of doelgroepenverordeningen in de regiogemeente, in verband met lokale opgaven (Woonvisies) en afzonderlijke besluitvorming in de regiogemeenten.

Uit de verordening blijkt dat woningcorporaties (“toegelaten instellingen volkshuisvesting”) onder de reikwijdte van de verordening vallen. Wij zijn als corporatie al gebonden aan diverse regels en normen. Die hanteren we in de gemeenten van ons werkgebied uniform. Het is wenselijk dat die uniformiteit zoveel mogelijk overeind blijft en niet doorkruist wordt door afwijkende regels en normen die per gemeente verschillen. 2.

Definitie sociaal In de verordening wordt afgeweken van de verwachte definitie voor een sociale huurwoning, zoals die opgenomen is in de voorgenomen Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (WVRV). Nu is de WVRV nog niet vastgesteld en kan er nog niet rechtstreeks naar worden verwezen. Het is wel aan te bevelen om de definitie al materieel te gebruiken, dan wel na vaststelling van de wet de verordening aan te passen aan de nieuwe wet. In de toelichting op de verordening kan de verwijzing al wel opgenomen worden zodat ook onderbouwd wordt welke definitie wordt gebruikt en waarom. In de WVRV is nu opgenomen dat alle verhuringen van corporaties behorend tot het daeb-segment onder de definitie sociaal vallen. Een overeenkomstige bepaling zou dan voor de hand liggen.

Zie antwoord zienswijze 1, onder punt 4. In de toelichting van artikel 1 van de verordening wordt de verwijzing naar het Besluit kwaliteit leefomgeving en daarmee het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting toegevoegd.

3.

Definitie middenhuur Ook voor wat betreft de definitie voor middenhuur geldt dat er voorgenomen wetgeving is (Wet Betaalbare Huur), waar een duidelijke definitie is gegeven voor middenhuur. Daarbij wordt uitgegaan van een huurprijsgrens gelijk aan 186 punten uit het woningwaarderingsstelsel. Ook deze wetgeving is nog niet vastgesteld en moet nog in het

Zie antwoord zienswijze 1, onder punt 6. In de toelichting onder artikel 2 van de Doelgroepenverordening is verwezen naar de relatie met het wetsvoorstel Wet Regulering Huurmarkt.

parlement worden behandeld. Het zou ook hier vanzelfsprekend zijn dat de verordening aangeeft op welke wijze op de definitie uit die (voorgenomen) wet aangesloten gaat worden. 4.

Betaalbare koop Voor betaalbare koop is in artikel 3 nu een grens van €252.000 (prijspeil 2023) opgenomen. Het is op dit moment niet mogelijk om tegen een dergelijke prijs een woning te realiseren, laat staan dat nieuwbouwwoningen voor maximaal die prijs verkocht kunnen worden. Daarmee wordt dit artikel een lege huls. Het verdient aanbeveling om een hogere grens te hanteren die meer in overeenstemming is met de prijzen in de markt die voor de bedoelde doelgroep interessant zijn.

Zie antwoord zienswijze 1, onder punt 3.

5.

Toewijzingsnorm Uit de nu voorliggende ontwerpverordening kan afgeleid worden dat de voorwaarden voor toewijzing strenger zijn dan in wetgeving bedoeld is. Uit de Woningwet volgt de zogenaamde ‘toewijzingsnorm’. Deze norm geeft een vrije beleidsruimte van 7,5% van de verhuringen, die via lokale prestatieafspraken vergroot kan worden naar 15%. Die ruimte is van belang om soms maatwerk te kunnen leveren of om de leefbaarheid in complexen of buurten met een eenzijdig goedkoop aanbod te kunnen verbeteren door de instroom van een gevarieerder publiek. Wij hechten eraan dat deze ruimte beschikbaar blijft, in lijn met de ruimte voor meer toewijzingen aan huishoudens met een hoger inkomen, die de wetgever heeft bedoeld. Strengere regels op lokaal niveau kunnen leiden tot ongewenste effecten en zijn daarom niet wenselijk.

Zie antwoord zienswijze 1, onder punt 2. Op basis van uw advies is een toevoeging gedaan in artikel 4 lid 1 van de Doelgroepenverordening, nl; ‘Voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet gaan de toewijzingsregels op grond van de Woningwet voor op deze bepaling’.

6.

Maximale huurprijs Door artikel 2, lid 5 van de ontwerp-verordening zou de huurprijs van een sociale huurwoning gedurende de eerste 25 jaar niet boven de liberalisatiegrens mogen uitkomen. Dit is strenger dan de wetgeving. Door de jaarlijkse huuraanpassing is het theoretisch mogelijk dat de feitelijke huurprijs wel boven de liberalisatiegrens uitgroeit, hoewel dat door de jaarlijkse indexering van die grens weinig zal voorkomen. Echter laat de wet ook een inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor huurders van een sociale huurwoning met een hoger inkomen. Deze mogelijkheid passen we bij Stedelink toe, net zoals andere corporaties dat doen. Daarbij komt het zeker voor dat de feitelijke huur boven de liberalisatiegrens uit komt. Vanuit de solidariteitsgedachte vinden wij het

Zie antwoord zienswijze 1, onder punt 5. Uw advies wordt overgenomen; artikel 2 lid 5 van de ontwerpverordening komt te vervallen.

geoorloofd om de huurders met een hoger inkomen een marktconformere prijs te laten betalen voor hun sociale huurwoning. Ook in zulke gevallen blijft overigens onverminderd sprake van een DAEBwoning met een gereguleerd/sociaal huurcontract. We verzoeken u deze beperking die strenger is dan de wet te laten vervallen in de definitieve versie van de verordening. CONCLUSIE 1. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 2. Deze reactie leidt wel tot aanpassing van de toelichting in de doelgroepenverordening. 3. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 4. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 5. Deze reactie leidt wel tot aanpassing van de doelgroepenverordening. 6. Deze reactie leidt wel tot aanpassing van de doelgroepenverordening.

3. Ambtshalve wijzigingen Er zijn geen ambtshalve wijzigingen opgenomen.