Bijlage 3 Memo scenario's Geertruidahoeve A23.001946
Tekst van het document
EI
gemeente
[S
Zuidplas
Memo
a
onderwerp
datum
kenmerk
ter attentie van College B&W
kopie aan
Bijlage 4
afzender
telefoon (geanonimiseerd)
Onderzoek
Nieuwerkerk
scenario's aan
den
Geertruidahoeve
_
11/07/2022
A22.001361
IJssel
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) @zuidplas.nl
cluster
Gebiedsontwikkeling en Planeconomie
Het rijksmonument De Geertruidahoeve (verder afgekort met : GTH) verkeerd al langere tijd in verval. Met de eigenaar en ontwikkelaar is overleg gevoerd om de GTH met een haalbare businesscase te restaureren. Er zijn diverse varianten onderzocht, waarbij extra woningen rond de Geertruidahoeve noodzakelijk zijn om tot een haalbare oplossing te komen. Vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt zijn de voor de eigenaar en ontwikkelaar gewenste 17 extra woningen rond de GTH niet wenselijk. Een variant met 4 extra woningen bleek onrendabel voor de eigenaar / ontwikkelaar. Gezien de zeer slechte staat van de GTH zijn door de gemeente een aantal scenario's onderzocht om de Geertruidahoeve als Rijksmonument (te verwerven en) te behouden voor gemeente Zuidplas. De volgende scenario's zijn onderzocht: 1)
Handhaven:
Handhavend optreden en de eigenaar verzoeken het achterstallig onderhoud aan
de Geertruidahoeve op te lossen.
2)
Stabiliseren: Gemeente verwerft de GTH niet, maar zal in overleg met de eigenaar de boerderij stabiliseren en zorgt dat deze wind/waterdicht wordt, zodat verder verval voorkomen wordt. Daarna zal er in overleg met de eigenaar nagedacht kan worden over een plan voor de toekomst
3)
Verwerven en stabiliseren: Gemeente verwerft de GTH en stabiliseert en saneert de boerderij en zorgt dat deze wind/waterdicht wordt, zodat er in de toekomst nagedacht kan worden voor een andere nieuwe functie;
4)
Verwerven en cascorestauratie:
Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente
de GTH casco restaureren. Over de functie van de GTH gedurende de restauratie nagedacht worden;
5)
en de rest van et perceel zal
Verwerven, cascorestauratie en voorhuis verkopen: Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente de GTH casco restaureren. Bij de restauratie zal gemeente het voorhuis verkopen aan den particulier. Parallel aan de restauratie wordt nagedacht over het achtergedeelte over een andere nieuwe functie en de rest van het perceel;
Pagina 1 van 11
EI
[S
gemeente
Zuidplas
onderwerp Onderzoek
6)
registratienummer scenario's
Geertruidahoeve
Nieuwerkerk
aan den
IJssel
A22.001361
Verwerven, cascorestauratie en GTH daarna met 4 woningen verkopen: Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente de GTH casco restaureren. Na de restauratie zal gemeente de GTH 4 woningen verdelen en verkopen (particulier). Parallel aan de restauratie wordt nagedacht over de rest van het perceel;
7)
Verwerven,
cascorestauratie,
GTH wordt woon/zorg concept
Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente de GTH casco restaureren. Na de
restauratie zal gemeente de functie van de GTH wijzigen in een woon-zorgconcept en het geheel verkopen aan een zorgaanbieder; 8)
Verwerven, cascorestauratie, GTH wordt gehele maatschappelijke bestemming: Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente de GTH casco restaureren. Na de restauratie zal gemeente de functie van de GTH wijzigen in een maatschappelijke bestemming. Parallel aan de restauratie wordt nagedacht over de invulling van de maatschappelijke functie. Bij dit scenario gaan we ervan uit dat de GTH langdurig maatschappelijk vastgoed wordt/blijf. Reminder 1: Er is overwogen om scenario ‘niets doen’ toe te voegen. Echter is ‘niets doen’ (gedogen) wettelijk niet aanvaardbaar. Gemeente heeft de zorgplicht voor rijksmonumenten. Daarom is dit scenario niet toegevoegd.
Reminder 2: Er zijn wellicht meer scenario's mogelijk en een mix van enkele scenario's. Er is gekozen om bovenstaande scenario's uit te werken in bijlage.
Bijlage 1: Beschrijving per scenario
Bijlage 2: Memo ODMH, beschrijving correspondentie handhaving Bijlage 3: Memo ODMH, aanpak handhaving Bijlage 4: Memo Referenties - mogelijke maatschappelijke functies bij scenario 8.
Pagina 2 van 11
gemeente
ll [IS
Zuidplas uitvoeren.
Bijlage 1 Beschrijving scenario’s Scenario
1 Handhaven
“Er
Omschrijving: Gekozen kan worden om actief te handhaven en de eigenaar te sommeren om het achterstallig onderhoud op te lossen. Toelichting! overwegingen: In de afgelopen jaren heeft op het perceel diverse handhavingsprocedures gelopen waarbij
de
eigenaar
is verzocht
waterdicht te houden
het
dak
als
zodanig
wind
en
om verder verval van de boerderij te
voorkomen.
op de
hoogte gehouden en heeft de afdeling RBA en ODMH diverse malen nader contact gehad met de eigenaar over de noodzaak
de
hoeve
onderhouden.
maar
Hiervoor
ook
wordt
de omliggende verwezen
naar
de
panden
te
memo
in
bijlage 2.
aan
het
onderhoud
zou
krijgen en daarmee
ook
het voortbestaan
van de hoeve gegarandeerd kon worden. Dit uiteindelijk geleid tot een omgevingsvergunning
geen
dekking.
wordt
naar
het
doel
is
uiteindelijk
om
stabilisatie
en
restauratie
te
bewerkstelligen. Vanuit de aanpak (bijlage 3) zal daarmee wel de gevraagde kwaliteit gehaald worden. Maatschappelijke meerwaarde: De omgeving en ook de historiedeskundigen kunnen weer zien dat de gemeente stappen zet om de GTH in ere te
op
12-01-2022.
Deze
Voordelen:
-
omgevingsvergunning
Een
handhavingsproces
ten
-_Handhaving wordt tegengaan kan worden besloten om alsnog actief over te gaan tot handhaving, al dan niet met bestuursdwang.
van
dit handhavingsproces
is bijgevoegd
in
bijlage 3.
consequenties
weergegeven
met
voor-
en
nadelen
hiervan
zijn
in de onderstaande aspecten.
meen
| Financieel:
€
meestal
goed
doorlopen
Nadelen:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
is tijdrovend
aangezien
voor de eigenaar
bezwaar en beroep openstaat. Dat kan ertoe leiden dat
toch zorg voor te dragen dat het verval van de hoeve
aanpak
kan
worden. Het terugvorderen van kosten kan altijd leiden tot een negatief resultaat van de gemeente als in bezwaar/beroep niet alle kosten mogen worden teruggevorderd (cie. bezwaar adviseert/ rechtbank stelt in de uitspraak dat niet alle kosten mogen worden teruggevorderd) Het is de ‘wettelijke’ weg die gegaan wordt, omdat eigenaar verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van het Rijksmonument.
heeft zoals
zorgt voor een hoeve dat geen ruïne wordt.
Koster
traject
(Beeld-)kwaliteit
vergunning) dan wel het dwingen tot structureel onderhoud
De
dit
Tijd: Dit scenario is erg tijdrovend. Verwezen stappenplan van de ODMH, bijlage 3.
is dat deze in vrij verval is geraakt. Alleen door middel van structureel onderhoud (bijv. uitvoering omgevings-
De
van
worden als de GTH casco gerestaureerd zal gaan woorden. Hier is geen rekening mee gehouden.
spijt heeft dit nog niet geleid tot enige actie van de eigenaar! zijn projectontwikkelaar. Het huidig perspectief van de hoeve
Om
begin
herstellen.
In de periode 2018 Um 2021 is gekozen met de eigenaar gezamenlijk op te trekken zodat de GTH het benodigde
verleend
is
Tegelijkertijd zal wel een bepaalde waarde opgebouwd gaan
Het
Ons college is in die procedures via diverse memo's
Daarnaast zullen veel juridische kosten gemaakt
worden.
het onderhoud nog op zich kan wachten waardoor het -
verval van de hoeve nog ernstiger wordt. Bij de handhaving op grond van een
last
onder
dwangsom is de kans groot dat eigenaar deze niet kan betalen. Indien de eigenaar de kosten niet kan betalen leidt dit tot een mogelijk negatief resultaat voor de gemeente. -_Mogelijke beslaglegging kan leiden tot imagoschade van de gemeente aangezien een (doorlopen)
handhavingstraject en afgegeven omgevingsvergunning niet heeft geleid tot enige actie van de eigenaar.
(geanonimiseerd) * De
kosten zijn nu zo ingeschat
dat er bij de eigenaar
vermoedelijk niet veel kosten verhaald kunnen worden. Het
feit is dan dat de gemeente min of meer de volledige stabilisatie! restauratie voor eigen rekening zal moeten
Pagina 3 van 11
Ii
gemeente
Zuidplas
onderwerp Onderzoek
registratienummer scenario's Geertruidahoeve
Scenario
Nieuwerkerk
aan den
IJssel
A22.001361
2 Stabiliseren
Afgesproken moet worden hoe omgegaan wordt aansprakelijkheden (bij onverhoopte instorting etc.) Er is geen toekomstplan;
Omschrijving: Gemeente verwerft de GTH niet, maar zal in overleg met de eigenaar de boerderij stabiliseren en zorgt dat
deze
wind/waterdicht
wordt,
zodat
verder
met
Bij een toekomstige restauratie zijn deze investeringen voor de gemeente geen goede investering, omdat deze
verval
voorkomen wordt. Daarna zal er in overleg met de eigenaar
investering voor de gemeente
niet rendeert maar voor
nagedacht kan worden over een plan voor de toekomst
het behoud van de GTH noodzakelijk is.
Toelichting’ overwegingen: In dit scenario verwerft de gemeente de GTH niet, maar zal in overleg met de eigenaar de kosten dragen voor stabilisatie. In samenwerking meer constructeur en architect
worden keuzes gemaakt in welke draagconstructieonderdelen behouden of vervangen dienen te worden. Het stabiliseren is alleen gericht om het Rijksmonument te behoeden voor verder verval en instorten van de gehele boerderij, zodat het nog te restaureren is.
Financieel:
1 kosten:
(geanonimiseerd) Ec)
Î Saldo:
RJ
U “Subsidie:
Geen
1 Dekking:
Ü
1
{el(geanonimiseerd)
1
GQ
1
(geanonimiseerd)
1
1
en
|
Tijd:
In dit scenario kan snel gehandeld worden. In overleg met aannemer kan binnen enkele weken gestart worden. Het stabiliseren van
de GTH
zal ca. 2- 3 maanden
duren.
i
(Beeld-)kwaliteit Bij dit scenario is er een tijdelijke oplossing om verder verval te voorkomen. Een definitieve oplossing voor de kwaliteit van de GTH is er (nog) niet.
3
Huidige situatie noordgevel van de Geertruidahoeve
Maatschappelijke meerwaarde: Het monument blijft (nog) behouden. Voordelen:
-_Het
monument blijft behouden, verder verval wordt
voorkomen;
-_Gemeente hoeft maar beperkte middelen zetten in vergelijking met andere scenario's.
in te
Nadelen:
-_Gemeente
perceel.
heeft geen zeggingskracht op de panden het
Er
is daarbij
beperkte
vrijheid
om
(pijnlijke)
keuzes te maken.
Pagina 4 van 11
EI
[S
gemeente
8
Zuidplas
onderwerp Onderzoek
scenario's Geeruidahoove
Scenario
Nieuwerkerk
3 Verwerven
en
aan den
vegistratienummer
IJssel
A22001361
stabiliseren Nadelen:
Omschrijving: Gemeente verwerft de GTH en stabiliseert en
-_Eris geen toekomstplan;
saneert de boerderij en zorgt dat deze wind/waterdicht wordt, zodat er in de toekomst nagedacht kan worden voor
-_Het stabiliseren is tijdelijk. Er moet snel een goed plan
een andere nieuwe functie;
-_Met
komen.
verwerft
de
gemeente
de
GTH
en
RCE/ODMH
zal in
Het stabiliseren is alleen gericht om
is de
kans
klein
dat
de
gemeente
voor
stabilisatie in aanmerking komt voor subsidie.
overleg met de constructeur en architect keuzes maken in welke draagconstructieonderdelen behouden of vervangen dienen te worden.
subsidies mogelijk. Dit
omdat er al een beschikking ligt voor een volledige restauratie. Gelet op de correspondentie met eigenaar!
Toelichting! overwegingen: In dit scenario
alleen stabiliseren zijn geen
het
Rijksmonument te behoeden voor verder verval en instorten van de gehele boerderij, zodat het nog te restaureren is.
ï| Financieel:
Ü
** Subsidie: Geen
1 wfiscalitei
LÌ
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Kosten:
| Ü
Afhankelijk van de toekomstige functie kan evt.
1
1 de BTW verlegd/ gecompenseerd worden.
Laa Tij
In dit scenario kan snel gehandeld worden. Na tekenen van koopcontract kan in overleg met aannemer kan binnen enkele weken gestart worden. Het stabiliseren van de GTH zal ca. 2- 3 maanden
duren.
Huidige situatie: Stabilisatie is hard nodig.
(Beeld-)kwaliteit
Bij dit scenario is er een tijdelijke oplossing om verder verval te voorkomen. Een definitieve oplossing voor de kwaliteit van de GTH is er (nog) niet. Maatschappelijke meerwaarde: Het monument blijft (nog) behouden. Voordelen:
-_
Gemeente heeft bij verwerving alle zeggingskracht op de panden het perceel. Er is vrijheid om (pijnlijke) keuzes te maken.
-
Er spelen geen complexe zaken rond met aansprakelijkheden met eigenaar (bij onverhoopte instorting etc.), omdat er volledig eigendom is.
-_Gemeente
-
hoeft maar beperkte middelen
in te zetten in
vergelijking met andere scenario's. Bij een toekomstige restauratie zijn deze investeringen niet voor niets. Bij latere verkoop dragen deze bij de waarde van verkoop.
Voorbeeld Stabilisatie wanden
Geertruidahoeve
Pagina 5 van 11
gemeente
el [L
Zuidplas
onderwerp
registratienummer
Onderzoek
scenario's Geertruidahoeve
Scenario
Nieuwerkerk
4: Verwerven
aan den
IJssel
A22.001361
en
cascorestauratie Omschrijving:
(Beeld-)kwaliteit:
Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal
de gemeente de GTH casco restaureren. Over de functie van de GTH en de rest van het perceel zal gedurende de restauratie nagedacht worden;
verwerft
de
gemeente
de
GTH
en
zal in
overleg met de constructeur en architect keuzes maken in welke draagconstructieonderdelen behouden of vervangen dienen te worden.
behoefte naar is.
Het stabiliseren is gericht om
als eerste
het Rijksmonument te behoeden voor verder verval instorten van de gehele boerderij, zodat het nog vinden. De restauratie zal casco opgeleverd worden. plannen en omgevingsvergunning zijn verleend aan restauratie.
Parallel
aan
en te
direct te kunnen
starten
restauratie
een
de
kan
De de
Maatschappelijk heeft het behoud van de gerestaureerde GTH meerwaarde. Door pas later de functie te gaan bepalen kan ook op maat gekeken wat dan nodig is Voordelen:
-
eventuele
dan
na restauratie verkocht
kan
Gemeente heeft bij verwerving alle zeggingskracht op de
panden het perceel. Er is vrijheid om (pijnlijke) keuzes te maken.
-
Er
spelen
geen
complexe
zaken
rond
met
aansprakelijkheden met eigenaar (bij onverhoopte instorting etc), omdat er volledig eigendom is.
met de
toekomstige functie bepaald worden. Uitgangspunt is dat de GTH
het achterdeel
zijn prima bruikbaar voor diverse doeleinden.
restaureren is. Daarna zal aansluitend de restauratie plaats
eigenaar en bruikbaar om
De gevels, het woonhuis,
Maatschappelijke meerwaarde:
Toelichting! overwegingen: In dit scenario
Na restauratie is de GTH van prima kwaliteit om verder te onderzoeken naar een goede functie waar op dat moment
-
Bij een toekomstige
niet voor
worden.
-
niets.
restauratie zijn deze
Bij latere verkoop
dragen
investeringen
deze
bij de
waarde van verkoop. Het casco restaureren levert nog alle vrijheid op om later
een goede functie te bepalen voor de GTH
(geanonimiseerd)
Nadelen:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
l ‘subsidies:
Bij dit scenario kan gegarandeerd
gebruik
1 gemaakt worden van 2 subsidies: 11)
De reeds beschikte restauratie subsidie van Provincie Holland van€ (geanonimiseerd)
-
Gemeente moet financieel een flink bedrag bijleggen om een te GTH te behouden als rijksmonument.
-
Met
het
casco
restaureren
van
de
GTH
is
er geen
concrete bestemming gegeven aan de GTH. Dit zal later nog wel bepaald moeten worden.
1___Zuid
12)
De
SIM-subsidie
van
RCE.
Deze
subsidie
voor
1__overheden is geraamd op een bedrag van ca. e
|
Eiscaliteit:
(geanonimiseerd)
Afhankelijk van de toekomstige functie kan evt.
[de BTW verlegd/ | meegenomen)
gecompenseerd
worden.
(nu
niet
Ti
In dit scenario kan snel gehandeld worden. Na tekenen van
koopcontract kan in overleg met aannemer kan binnen enkele weken gestart worden. Het stabiliseren van de GTH zal ca.
2- 3 maanden
duren.
Aansluitend
kan
de
restauratie
plaats vinden. Naar verwachting zal de restauratie ca. 1 — 1,5 jaar duren
Pagina 6 van 11
gemeente
ll [IS
Zuidplas
onderwerp Onderzoek
registratienummer scenario's Geertruidahoeve
Nieuwerkerk
Scenario 5 Verwerven,
aan
den
IJssel
A22.001361
cascorestauratie
en voorhuis verkopen Omschrijving:
Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal
de gemeente de GTH casco restaureren. Bij de restauratie zal gemeente het voorhuis verkopen aan den particulier. Parallel
aan
de
restauratie
wordt
nagedacht
over
het
achtergedeelte over een andere nieuwe functie en de rest van het perceel;
dit
scenario
gemeente
de
voorhuis
verwerft,
stabiliseert
GTH.
de
wordt
achtergedeelte
Bij
en
restaureert
restauratie
verkocht.
casco
De
wordt
de
direct
opgeleverd
restauratie
zal
voor
worden.
Het
voorhuis
wordt gereed opgeleverd voor verkoop. omgevingsvergunning zijn verleend aan bruikbaar
om
Maatschappelijk
direct
te
kunnen
starten
het
De plannen de eigenaar
met
de
en en
restauratie.
Met dit scenario wordt gekozen voor behoud van de oorsprong van wonen in het voorhuis. Het achtergedeelte wordt nog later vrij ingevuld.
Parallel aan de restauratie kan een eventuele toekomstige
wordt wel een deel van de GTH meer direct te wijzigen.
gaan
€ (geanonimiseerd) Bij het verkopen van het voorhuis als woning,
over dat deel van de restauratie BTW-plicht. Subsidies: Bij dit scenario kan gegarandeerd
is
gebruik
gemaakt worden van 2 subsidies:
-
panden het perceel. Er is vrijheid om keuzes te maken Er spelen geen complexe zaken rond met aansprakelijkheden
-
van €
(geanonimiseerd)
Holland
woonhuissubsidie
van
RCE.
Deze
subsidie
voor
particulieren is geraamd op een bedrag van ca. € (geanonimiseerd) (na verkoop kan de gegarandeerde subsidie
voor
restauratie
achteraf
aangemeld
en
verkregen worden door particulier)
eigenaar
(bij
onverhoopte
(wonen)
behouden.
(hier
is
ruimtelijk
/
vergunning technisch geen aanpassing nodig) Het investeren in de GTH kan terug verdiend worden het
voorhuis
te
verkopen.
Later
kan
ook
het
worden
of
-
Het casco restaureren levert nog alle vrijheid op om later
-
een goede functie te bepalen voor de GTH Bij dit scenario is er extra dekking
door
woonhuissubsidie.
-
Door directe verkoop van het woonhuis, zal een deel van het financiële tekort z.s.m. worden terug betaald.
Nadelen:
-
Met het invullen van wonen in het voorhuis, beperk je de
ruimte in- en om de GTH voor een bredere invulling van -
de GTH voor andere (maatschappelijke) functies. Met het open houden van het achtergedeelte is er geen
concreet plan. -
Gemeente moet financieel een flink bedrag bijleggen om
een te GTH te behouden als rijksmonument.
Tijd: In dit scenario kan snel gehandeld worden. koopcontract
kan
in
overleg
enkele weken gestart worden. zal ca.
met
instorting etc.), omdat er volledig eigendom is. Met dit scenario blijft de oorspronkelijke functie van het voorhuis
De reeds beschikte restauratie subsidie van Provincie De
pas later de functie te
achtergedeelte ook evt. verkocht maatschappelijk ingevuld worden.
€ (geanonimiseerd)
Zuid
de GTH
Gemeente heeft bij verwerving alle zeggingskracht op de
€ (geanonimiseerd)
Dekking:
van
kan ook op maat gekeken wat dan nodig is.
-
door
Koste
2)
bepalen
Voordelen:
Financieel:
1)
direct ingevuld en is niet
hebben voor Zuidplas.
-
Fiscaliteit:
van de gerestaureerde
Hier kunnen ook maatschappelijke functies in gehuisvest worden die een grote maatschappelijke waarde kunnen
functie bepaald worden.
j Saldo:
heeft het behoud
GTH meerwaarde. Door het voorhuis te verkopen als woning
Door achtergedeelte
voorgesorteerd en rekening gehouden met dat de woning in het
(Beeld-)kwaliteit
Maatschappelijke meerwaarde:
Toelichting! overwegingen In
Parallel aan de restauratie kan de verkoop van het voorhuis in gang gezet worden.
2- 3 maanden
plaats vinden.
duren.
met
Na tekenen van
aannemer
kan
binnen
Het stabiliseren van de GTH Aansluitend
kan
de restauratie
Aansluitend kan de restauratie plaats vinden.
Naar verwachting zal de restauratie ca.
1 — 1,5 jaar duren.
Pagina 7 van 11
gemeente
ll [IS
Zuidplas
onderwerp Onderzoek
registratienummer scenario's Geertruidahoeve
Nieuwerkerk
aan den
IJssel
A22.001361
Scenario 6 Verwerven, cascorestauratie
en
GTH
daarna
Tijd:
met 4
In dit scenario kan snel gehandeld worden.
woningen verkopen Omschrijving: Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente de GTH casco restaureren. Na de restauratie zal gemeente
de GTH
4 woningen
(particulier).
Parallel aan
verdelen
de restauratie
zal ca.
nagedacht
duren.
Aansluitend
kan
de restauratie
opgeleverd worden.
over de rest van het perceel;
EUT
(Beeld-)kwaliteit Na restauratie is de
GTH
restauratie wordt de GTH gevels, het woonhuis,
Lbr Dn DEN 1
2- 3 maanden
plaats vinden. Naar verwachting zal de restauratie ca. 1 — 1,5 jaar duren. Daarna kunnen de woningen ingevuld en
en verkopen
wordt
Na tekenen van
koopcontract kan in overleg met aannemer kan binnen enkele weken gestart worden. Het stabiliseren van de GTH
van
prima
kwaliteit.
Met
de
weer in volle glorie hersteld. De het achterdeel krijgen een
woonfunctie op een prachtige plek direct achter een natuur-
recreatiegebied.
H
Maatschappelijke
meerwaarde:
‘Scan uit het restauratieplan architect Polderman
Maatschappelijk
heeft het behoud
Toelichting! overwegingen:
GTH meerwaarde. Door de GTH te verkopen met 4 woningen wijzigt wel de oorspronkelijke functie en wordt de
In
dit
scenario
verwerft,
stabiliseert
en
restaureert
de
GTH direct ingevuld. Er is veel behoefte aan woningen. Op deze wijze wordt hier gestalte aan gegeven.
gemeente de GTH. Bij de restauratie wordt direct voorgesorteerd en rekening gehouden met 4 woningen (denk aan dakramen kapellen/ ramen/ deuren) Het voorhuis wordt
gereed
opgeleverd
omgevingsvergunning bruikbaar
om
Met
scenario
dit
direct
voor
verkoop.
zijn verleend te
kunnen
wordt
aan
starten
gekozen
met
voor
De
plannen
en
de
eigenaar
en
de
Voordelen:
-__Met de verkoop van 4 woningen kan een groot deel van de investeringen direct terug verdiend worden;
restauratie.
behoud
van
van de gerestaureerde
-__Er is veel behoefte aan (landelijk) wonen. Dit scenario faciliteert met 4 extra woningen aan deze behoefte.
de
oorsprong van wonen in het voorhuis. Het achtergedeelte wordt direct ingevuld met direct 3 woningen.
-_
Met
dit scenario
krijgt de
GTH
direct
een
concrete
bestemming. -__Hetwonen aan een natuur- en recreatiegebied ligt goed in de woningmarkt;
(geanonimiseerd)
Nadelen:
(geanonimiseerd) -€ (geanonimiseerd)
Saldo:
-_Gemeente moet financieel een flink bedrag bijleggen om een te GTH te behouden als rijksmonument. -_Met het invullen van 4 woningen in de GTH is er geen ruimte om andere doelstellingen van de gemeente te
Subsidies: Bij dit scenario kan gegarandeerd gebruik gemaakt worden van 2 subsidies: 1)__De reeds beschikte restauratie subsidie van Provincie Zuid
2)
Holland van €
halen;
(geanonimiseerd)
De woonhuissubsidie van RCE. Deze subsidie voor | particulieren is geraamd op een bedrag van ca. € |
-_Gemeente
restauratie
achteraf
aangemeld
en
maatschappelijke invulling.
verkregenI
-
worden door particulier) 1 “Fiscaliteit: Afhankelijk van de toekomstige functie kan evt. |
-
de BTW verlegd/ gecompenseerd worden.
1
de GTH,
door de koop- en verkoop van 4 woningen. De vraag is of de gemeente deze rol hier moet hebben, zonder enige
(geanonimiseerd) (na verkoop kan de gegarandeerde subsidie | voor
is in dit scenario ontwikkelaar van
Vanwege de verkoop van de woningen zal over volledige restauratie BTW betaald moeten worden. Vanwege een gewijzigde functie zal bestemmingsplan aangepast moeten worden.
de het
mand
Pagina 8 van 11
gemeente
Zuidplas onderwerp Onderzoek
registratienummer scenario's Geertruidahoeve
Nieuwerkerk
aan den
IJssel
A22.001361
Scenario? Verwerven, cascorestauratie, GTH wordt
zorgfunctie op een prachtige plek direct achter een natuurrecreatiegebied.
woon/zorg-concept
Maatschappelijke meerwaarde:
Omschrijving: Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente de GTH casco restaureren. Na de restauratie zal gemeente de functie van de GTH wijzigen in een woon-
zorgconcept en zorgaanbieder;
het
geheel
verkopen
aan
een
Maatschappelijk heeft het behoud GTH
meerwaarde.
Door de
GTH
van de gerestaureerde
in te vullen
met een woon-
zorg functie wijzigt wel de oorspronkelijke functie. Met deze functie
kunnen
meerdere
doelen
van
Zuidplas
behaald
worden.
Voordelen:
Toelichting! overwegingen: In
dit
scenario
verwerft,
stabiliseert
en
restaureert
de
gemeente de GTH. Bij de restauratie wordt direct voorgesorteerd en rekening gehouden met een woon-zorg bestemming (denk aan dakramen/dakkapellen/ ramen/ deuren) De GTH wordt gereed opgeleverd voor deze bestemming. De plannen en omgevingsvergunning zijn verleend aan de eigenaar en bruikbaar om direct te kunnen starten met de restauratie. Met dit scenario wordt gekozen voor extra meerwaarde op zorggebied en een mooie bijdrage kan hebben op die locatie.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) ies:
Bij
dit
scenario
kan
| gemaakt worden van 2 subsidies:
gegarandeerd
gebruik
I 1) De reeds beschikte restauratie subsidie van Provincie (geanonimiseerd) 1___Zuid Holland van € Ec} 12)
De
1
overheden
SIM-subsidie is
van
geraamd
RCE. op
Deze een
subsidie
bedrag
van
-__Met dit scenario krijgt de GTH
bestemming. -__De woon-zorg
een concrete woon-zorg
functie kan op deze
locatie direct aan
een natuur- recreatiegebied passen en functioneren. Nadelen:
-_Gemeente moet financieel een flink bedrag bijleggen om een te GTH te behouden als rijksmonument. -_De daadwerkelijke maatschappelijke invulling is er nog niet. Het is onduidelijk waar behoefte aan is en of dat op deze plaats goed gaat functioneren. Daarvoor dient nog onderzoek plaats te vinden. zal het - Vanwege een gewijzigde functie bestemmingsplan aangepast moeten worden. -_Het toevoegen van extra woningen zal nader overwogen moeten worden, aangezien in de zone van de Groene Schakel / Middengebied geen extra woningen worden toegestaan. Dit kan een prescedent scheppen voor ‘andere grondeigenaren met evt. juridische procedures.
voor ca.
€
(geanonimiseerd) te] iscali
lanwege de commerciële functie kan moet over
In dit scenario kan snel gehandeld worden. Na tekenen van koopcontract kan in overleg met aannemer kan binnen enkele weken gestart worden. Het stabiliseren van de GTH zal ca. 2- 3 maanden
duren.
Aansluitend
kan de restauratie
plaats vinden. Parallel aan de restauratie kan de verkoop van het GTH in gang gezet worden.
De Geertruidahoeve in de 19° eeuw in volle glorie
(Beeld-)kwaliteit Na
restauratie
is de
GTH
van
prima
kwaliteit.
Met
de
restauratie wordt de GTH weer in volle glorie hersteld. De gevels, het woonhuis, het achterdeel krijgen een woon-
Pagina 9 van 11
Ii
gemeente
Zuidplas
onderwerp Onderzoek
registratienummer scenario's Geertruidahoeve
Nieuwerkerk
aan den
IJssel
A22.001361
Scenario 8 Verwerven,
“Fiscaliteit. Vanwege de maatschappelijke functie kan het volledige BTW- bedrag verlegd/ gecompenseerd worden.
cascorestauratie, GTH wordt gehele maatschappelijke bestemming
“Subsidies:
Omschrijving: Gemeente verwerft de GTH, na stabilisatie zal de gemeente de GTH casco restaureren. Na de restauratie
1)
zal
2)
gemeente
functie
van
de
GTH
wijzigen
in
een
maatschappelijke bestemming. Parallel aan de restauratie wordt nagedacht over de maatschappelijke functie van de GTH.
Bij
dit
scenario
gaan
we
ervan
uit
dat
de
Toelichting! overwegingen: dit
scenario
verwerft,
stabiliseert
en
restaureert
de
gemeente de GTH. Bij de restauratie wordt direct voorgesorteerd en rekening gehouden met een maatschappelijke bestemming (denk aan dakramen/ ramen/ deuren) De GTH wordt gereed opgeleverd voor een maatschappelijke bestemming die nog nader bepaald moet worden. De plannen en omgevingsvergunning zijn verleend aan de eigenaar en bruikbaar om direct te kunnen starten met de restauratie. Met dit scenario wordt gekozen voor extra meerwaarde op maatschappelijk gebied en een mooie bijdrage kan hebben op die locatie.
j Dekking:
scenario
kan
gegarandeerd
gebruik
De reeds
beschikte restauratie subsidie van
Provincie
Zuid Holland van € (geanonimiseerd) ES De
SlM-subsidie
overheden
is
van
RCE.
geraamd
op
Deze een
subsidie
bedrag
van
Tijd: In dit scenario kan snel gehandeld worden. Na tekenen van koopcontract kan in overleg met aannemer kan binnen enkele weken gestart worden. Het stabiliseren van de GTH zal ca. 2- 3 maanden
plaats plaats
vinden. vinden
duren. Aansluitend
kan
de restauratie
Parallel aan de restauratie kan participatie over de maatschappelijke invulling. Na
restauratie (ca. 1 — 1,5 jaar) kan invulling direct ook de intrek nemen.
de
maatschappelijke
(Beeld-)kwaliteit Na restauratie is de GTH van prima kwaliteit. Met de restauratie wordt de GTH weer in volle glorie hersteld. De
gevels, het woonhuis, het achterdeel krijgen een maatschappelijke functie op een prachtige plek direct achter
A (geanonimiseerd) Gl (geanonimiseerd) Gh
Maatschappelijke meerwaarde: Maatschappelijk
heeft
het behoud
van
de gerestaureerde
in
te
vullen
wel
de
oorspronkelijke
GTH
L_-
functie. Met de maatschappelijke functie kunnen
investering van
€ (geanonimiseerd)
_Aanname inkomsten
(geanonimiseerd)Jper jaar
Ll
|__Exploitatie zonder restwaarde:
1
E 1 1 1 Ï Ll Ll
Ï Ll Ll
Ï Ll L
€
(geanonimiseerd)
Saldo: (wordt afgeschreven d.m.v. VEX) Ll Uitgangspunten:
1
voor ca.
een natuur-recreatiegebied.
j Financieel:
j Kosten:
dit
GTH
langdurig maatschappelijk vastgoed wordtblijft.
In
Bij
gemaakt worden van 2 subsidies:
meerwaarde.
maatschappelijke
Door
functie
de
GTH
wijzigt
met
een
meerdere
doelen van Zuidplas behaald worden. In bijlage 4 is een overzicht weergegeven van enkele mogelijke invullingen die
De exploitatielast verloopt van € (geanonimiseerd) SS © J per jaar in
gegeven kunnen worden. Een mix van verschillende functies
Hettekort in de exploitatie verloopt van -
Voordelen:
€ (geanonimiseerd) per jaar in het eerste jaar naar €L (geanonimiseerd) clin hetlaatste jaar
-_Met
het eerste jaarWW naar € (geanonimiseerd) c Yin het laatste jaar (gemiddeld € (geanonimiseerd) | per jaar) (gemiddeld € (geanonimiseerd) WM G ] per jaar)
Exploitatie
met restwaarde:
(geanonimiseerd) -_De exploitatielast verloopt van € WWW © J per jaar naar € (geanonimiseerd) PSC} in het laatste jaar (gemiddeld € (geanonimiseerd) Sper jaar) -_Hettekort in de exploitatie verloopt van - € (geanonimiseerd) MT c} per jaar in het eerste jaar naar - € (geanonimiseerd) BW © Jin het laatste jaar
(gemiddeld € (geanonimiseerd) WM € } per jaar)
is mogelijk.
dit scenario krijgt de GTH een nog nader te bepalen maatschappelijke bestemming. De investering wordt omgezet in maatschappelijk rendement.
-__De
investering
kan over een
lange termijn
afbetaald
kan
bijdrage
worden.
-__De
maatschappelijke
functie
leveren aan de werkgelegenheid-> bv.
een
mooie
verbinding met natuur, oplossen van afstand van
arbeidsmarkt, verbinden recreatie/ natuur,
-__De investering is scenario's), omdat
5° dorp, etc.
fiscaal gunstig (tov. andere vanwege de maatschappelijke
Pagina 10 van 11
EI
gemeente
[5
Zuidplas
onderwerp Onderzoek
registratienummer scenario's Geertruidahoeve
functie de volledige gecompenseerd worden.
Nieuwerkerk
aan den
IJssel
Btw-bedrag
A22.001361
_ verlegd/
Nadelen:
-_Gemeente moet jaarlijks financieel een exploitatiebedrag
bijleggen om een te GTH te behouden rijksmonument. Dit bedrag drukt op de balans. -_De
daadwerkelijke
maatschappelijke
als
invulling is er nog
niet. Het is onduidelijk waar behoefte aan is en of dat op deze plaats goed gaat functioneren. Daarvoor dient nog onderzoek plaats te vinden.
-
Vanwege een gewijzigde functie zal bestemmingsplan aangepast moeten worden.
het
Pagina 11 van 11