Bijlage 3 B 1579 - Infonota Toezeggingen Programmacommissie B&M 27 juni 2023 – deel 1 Z23.001971

*Z23.001971*

Informatienota aan de raad

onderwerp

nummer raadsstuk

Toezeggingen Programmacommissie B&M

B 1579

27 juni 2023 - deel 1 datum 22-08-2023 afzender

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

College van burgemeester en wethouders

J.W. Schuurman

S. Hoogendijk, M. van Lente

registratienummer

bijlagen

openbaar of geheim

Z23.001971

-

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Kernboodschap Het college geeft invulling aan de toezeggingen die op 28 juni 2023 zijn gedaan aan de Programmacommissie B&M. Inleiding Tijdens de vergadering van de Programmacommissie B&M op 28 juni 2023 heeft wethouder Schuurman namens het college van B&W een aantal toezeggingen gedaan. Het gaat om de beantwoording van vragen en het uitwerken van een aantal scenario’s naar aanleiding van de conceptNota van Uitgangspunten (NvU) voor de ontwikkeling van het Middengebied. In de informatienota wordt ingegaan op deze vragen, een aantal scenario’s beschreven en worden de consequenties daarvan in beeld gebracht. Vraag: Er staat in de NvU dat de komst van Hoger Beroepsonderwijs in het Vijfde Dorp een ambitie is. Klopt dat? Antwoord college: Deze ambitie stond ten onrechte in de concept-NvU. Het is de bedoeling dat de basisvoorzieningen behorende bij een dorp van 8.000 woningen worden gerealiseerd. Een HBO-instelling is geen basisvoorziening en er is momenteel geen andere aanleiding om uit te gaan van de realisatie hiervan. Daarom is deze ambitie in de definitieve versie van de NvU geschrapt. Vraag: Is de samenstelling van de bewonersraad flexibel? Antwoord: Ja, de samenstelling is flexibel in de loop van de tijd.

Gestart zal worden met een bewonersraad bestaande uit vertegenwoordigers uit het Middengebied (20%), vertegenwoordigers uit de bestaande dorpen (20%) en een groep met potentiele nieuwe bewoners (60%). Naarmate er woningen worden gebouwd zal de groep uit het Middengebied (Vijfde Dorp) geleidelijk groter worden en de groep met potentiële bewoners kleiner. pagina 1 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

Vraag: Wat zijn de effecten van het loslaten van het STOMP-principe op het bestaande wegennet? Antwoord: Conform het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021) en de Bestuurlijke Overeenkomst met de provincie Zuid-Holland en de Grondbank RZG Zuidplas (2021) is het STOMP-principe een belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Het mobiliteitsconcept voor het Vijfde Dorp is hierop gebaseerd. Voor de korte(re) afstanden heeft lopen en fietsen prioriteit (m.u.v. mindervaliden). Op de middellange afstanden heeft de elektrische fiets en openbaar vervoer prioriteit. Wanneer dit wordt losgelaten heeft dit de volgende consequenties voor het bestaande wegennet: - Toename van autogebruik in het dorp en naar bestemmingen buiten het Middengebied ten opzichte van de huidige verwachtingen; - De gewenste modal shift van tenminste 5%, zoals vastgelegd in voornoemde Bestuurlijke Overeenkomst, is niet waarschijnlijk; - De vertragingen op het omliggend wegennet worden groter waardoor de druk op bestuurlijke besluitvorming over extra investeringen (N219, N457 en aansluitingen op de snelwegen) groter wordt. Als gevolg hiervan wordt het potentieel reizigersaanbod voor openbaar vervoer kleiner waarmee de kans dat (H)OV wordt gerealiseerd ook kleiner wordt. Ook heeft dit impact op de afspraken in de voornoemde Bestuurlijke Overeenkomst.

Daarnaast heeft dit effecten op de leefbaarheid van de openbare ruimte, als gevolg van mogelijk parkeeroverlast en de negatieve impact van autogebruik op verkeersveiligheid en luchtkwaliteit/gezondheid. Ook komt het mobiliteitsconcept in het dorp (parkeren op afstand, autoluwe woonbuurten) op losse schroeven te staan. Tot slot komt de beoogde woon- en leefkwaliteit onder druk te staan als er dientengevolge meer ruimte moet worden geboden aan de auto (die dan prominent aanwezig zal zijn in het straatbeeld). Vraag: Kan worden onderzocht of de westelijke ontsluiting naar de N219 (de derde ontsluitingsweg) eerder kan worden aangelegd? Antwoord: Bij het bepalen van de scope van Fase 1a is onderzocht welke ontsluitingen wenselijk zijn. Voor deze eerste fase van ruim 2.300 woningen is het verkeerskundig, met oog op het uitgangspunt ‘Eerst bewegen, dan bouwen’, wenselijk dat er naast de bestaande Middelweg één extra ontsluitingsweg wordt gerealiseerd, zodat het verkeer in twee richtingen afgewikkeld kan worden. Via de Middelweg is de A20 richting Rotterdam goed bereikbaar. De nieuwe noordelijke ontsluiting richting N219, ter hoogte van de Knibbelweg, vormt een snelle verbinding met de A12 richting Den Haag. Daarom is gekozen om in de eerste fase deze noordelijke ontsluiting prioriteit te geven.

Hiermee wordt het dorp al in Fase 1a voorzien van een tweede ontsluitingsweg, ruim voordat de Middelweg tegen zijn maximale capaciteit kan aanlopen, in lijn met het uitgangspunt ‘Eerst bewegen, dan bouwen’.

pagina 2 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

De westelijke hoofdontsluiting (de nieuwe ‘Hartlijn’ tussen Vijfde Dorp en N219) is verkeerskundig noodzakelijk nadat er circa 4.000 woningen zijn gerealiseerd. Deze hoofdontsluiting is, net als de Middelweg, vooral gericht op verkeersstromen richting de A20. Kostentechnisch betekent de aanleg van de westelijke hoofdontsluiting richting de N219 dat de Slinger rond het kreekrugdorp moet worden doorgetrokken (in ieder geval) tot waar deze overgaat in de westelijke hoofdontsluiting. De financiële gevolgen van deze keuze zijn toegelicht in informatienota Z23.002036 (geheim). Vraag: Wat zijn de effecten als de maximale loopafstand van de woningen naar een parkeerhub 200 meter bedraagt? Antwoord: De maximale loopafstand zoals in de NvU is opgenomen bedraagt 250 meter. Een kleinere maximale afstand betekent dat er meer kleinere parkeerhubs moeten worden gerealiseerd. Dit betekent een ruimtelijke aanpassing van de stedenbouwkundige opzet. De afstand moet echter niet te klein worden, omdat dan het gebruik van de auto (ook voor kortere afstanden) te veel wordt gestimuleerd. Aanvankelijk was het uitgangspunt van het concept-mobiliteitsconcept (versie januari 2023) om 400 meter als maximale afstand aan te houden. Dit stuit op bezwaren vanuit stedenbouwkundige optiek (hele grote parkeerhubs) en daarom is de afstand teruggebracht naar maximaal 250 meter.

In het Concept-Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundigplan (VO) is een maximale loopafstand van 150 meter ingetekend (zie ook de beantwoording van de volgende vraag). Het nog verder terugbrengen van de loopafstand brengt het mobiliteitsconcept echter in gevaar, omdat de auto relatief gezien te aantrekkelijk wordt en fiets- en (H)OV-alternatieven daardoor niet goed van de grond kunnen komen. Vraag: Kan in beeld worden gebracht wat de effecten zijn van een parkeernorm van 1,3, 1,5 en 2,2 op de leefbaarheid en de financiën? Antwoord: Ambitie NvU: parkeernorm van 1,1 per woning In de concept-NvU was nog geen gemiddelde parkeernorm opgenomen. In het mobiliteitsconcept dat voor het Vijfde Dorp is opgesteld, is parkeren het sluitstuk van keuzes en ambities met betrekking tot de verschillende vervoermodaliteiten waarbij het STOMP-principe de basis is. De gemiddelde parkeernorm van 1,1 per woning is gebaseerd op het huidige autobezit in de gemeente Zuidplas, inclusief bezoekersparkeren (bij woningen en voorzieningen) en een ‘bovengemiddelde’ inzet in fiets- en OVvoorzieningen1. Voor de verschillende woningbouwcategorieën geldt een bandbreedte van 0,5 tot 1,8 parkeerplaats per woning. Het college realiseert zich dat goede fietsverbindingen en openbaar vervoer vanaf het begin nodig zijn om deze gemiddelde parkeernorm te rechtvaardigen. Hoewel het college zich inspant voor goed

1 Zie informatienota Z23.001474 voor een onderbouwing van deze parkeernorm.

pagina 3 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

openbaar vervoer bij de start van het dorp en de provincie Zuid-Holland zich hiervoor ook sterk maakt2, is dit geen zekerheid op dit moment. Ook de fietsverbindingen tussen het Vijfde Dorp en de omliggende dorpen moeten worden verbeterd. Daarom kiest het college ervoor om voor het hele Vijfde Dorp de gemiddelde parkeernorm van 1,1 per woning (inclusief bezoekers) – en het realiseren van parkeerhubs – als ambitie op te nemen in de NvU. Uitgangspunt Fase 1a: parkeernorm van 1,3 per woning In het ruimtegebruik binnen de grondexploitatie voor Fase 1a wordt gerekend met een gemiddelde parkeernorm van 1,3 per woning (inclusief bezoekers). Dit wordt bereikt door het (tijdelijk) aanleggen van extra parkeerplaatsen en meer kleinere hubs zoals in het Concept-VO zichtbaar is. Zo kan de gebouwde parkeerhub voor het centrum vooruitlopend op een volwaardig centrum geheel worden gebouwd, en op deelgebieden waar nog geen woningen staan kunnen in de eerste jaren extra parkeerplaatsen worden aangelegd. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de wens om in de eerste fase van de ontwikkeling een beperkte overmaat aan parkeerruimte te realiseren. De extra ruimte die deze parkeernorm vraagt gaat evenwel ten koste van groen. Ook zet dit relatief meer druk op het slagen van het mobiliteitsconcept in de eerste fase, in vergelijking met de ambities van de NvU voor de hele ontwikkeling.

De gemiddelde norm van 1,3 is gelijk aan de norm van diverse nieuwe woongebieden zoals Westergouwe en Rijswijk Buiten. Er is daarnaast een Concept-Nota maatwerk parkeren Middengebied opgesteld waarin de voorgestelde parkeernormen in relatie tot het vigerende gemeentelijke parkeerbeleid zijn uitgewerkt. Aandachtspunt hierbij is dat de provincie Zuid-Holland sinds maart 2022 parkeerbeleid heeft opgenomen in de omgevingsverordening. Doel hiervan is om woningbouw haalbaarder, betaalbaarder en optimaler te maken. Het beleid voor nieuwe sociale huurwoningen is een parkeernorm van maximaal 0,7 per woning. De provincie heeft in een mondelinge toelichting aangegeven dat zij in de toekomst op deze parkeernorm zullen toetsen en dit mee zullen nemen in hun zienswijzen op bestemmings/omgevingsplannen. Verder wordt voorgesteld om in Fase 1a te investeren in deelmobiliteit (zowel auto als fiets) en verbetering van fietsverbindingen. Hiermee is in de grondexploitatie voor Fase 1a in beperkte mate rekening gehouden. Voorts zal het college er al het mogelijke aan doen om afspraken te maken (met provincie Zuid-Holland en de regionale ov-concessiehouder) over de snelle komst van openbaar vervoer in het Vijfde Dorp. Met een gemiddelde parkeernorm van 1,3 voor Fase 1a kunnen de uitgangspunten zoals in de NvU opgenomen en vertaald in het Concept-VO worden gerealiseerd.

Het is daarom aannemelijk dat een parkeernorm van 1,3 ten opzichte van 1,1 per woning een beperkt effect heeft op de leefbaarheid van het gebied, waarbij opgemerkt dat 1,3 wel tegen de limiet aan ligt. Met een gemiddelde parkeernorm boven de 1,3 per woning is het inwisselen van groen voor verharding namelijk niet meer goed houdbaar en dat vraagt, zoals aangegeven, een bredere heroverweging van het stedenbouwkundig plan waarbij het STOMP-principe (en de voordelen die dit met zich meebrengt voor de openbare ruimte, luchtkwaliteit en gezondheid) moet worden losgelaten. Hierbij gaan meer parkeerplekken ook ten koste van het aantal woningen en daarmee ook de verdiencapaciteit van het plan. 2 Gemeente Zuidplas, provincie Zuid-Holland, gemeente Gouda en gemeente Rotterdam hebben afspraken

hierover gemaakt in de Deelovereenkomst Mobiliteit Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder (juni 2023). pagina 4 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

Het college is voornemens om gedurende de planperiode het gebruik en de behoefte aan parkeerplaatsen te monitoren en zo nodig bij de sturen. Deze wendbaarheid acht het college noodzakelijk. Wendbaarheid zit in beperkte mate (tot maximaal 1,3) in de huidige stedenbouwkundige opzet. Grotere wendbaarheid is alleen mogelijk wanneer de stedenbouwkundige opzet wordt vervangen en wordt gekozen voor een traditionele ruimtelijke opzet (geen toepassing van het STOMP-principe) met langsparkeren in plaats van in parkeerhubs. Dit past evenwel niet in de uitgangspunten van het Masterplan en is niet in lijn met de afspraken uit de Bestuurlijke Overeenkomst met betrekking tot het bereiken van een modal shift. Verwachte effecten van (permanent) hogere parkeernormen: 1,3, 1,5 of 2,2 per woning Een hogere gemiddelde parkeernorm dan hiervoor aangegeven heeft effecten op de verschillende onderdelen van in de Nota van Uitgangspunten en de grondexploitatie. Een hogere parkeernorm leidt tot meer verharding in het ontwikkelgebied wat ten koste gaat van groen en/of woningen. Dit heeft daarmee gevolgen voor de inrichting van het openbaar gebied en het kunnen voldoen aan de eisen uit het Convenant Klimaatadaptief bouwen. Daarnaast krijgt de auto bij een hogere gemiddelde norm een dominante plek in het straatbeeld. Dit gaat ten koste van de veiligheid op straat en de leefbaarheid in het dorp.

Het dorp krijgt hierdoor geen autoluw karakter meer. Omdat op termijn alle auto’s elektrisch zullen worden aangedreven, zijn er ook meer laadplekken nodig en zal de vraag naar elektriciteit toenemen. Dit heeft tot gevolg, om aan de doelstelling van tenminste energieneutraliteit te voldoen, dat een groter oppervlak nodig is voor duurzame energieopwekking op land. De kans dat de afgesproken modal shift wordt bewerkstelligd (van auto naar OV of fiets) wordt verkleind met als gevolg dat het weer drukker kan worden op het omliggende wegennet. Samenvattend hebben deze verhoogde parkeernormen het volgende effect ten opzichte van gemiddeld 1,1 per woning: - Voor een parkeernorm van 1,3 per woning (in een permanente situatie) is in aanvulling op de parkeerhubs ook in beperkte mate parkeren op straat en op eigen terrein nodig. Om het stedenbouwkundig concept nog in stand te houden is de voorwaarde dat er woningstypes worden gehanteerd waarbij parkeren op eigen terrein mogelijk is zoals bij twee-onder-één-kap-woningen en vrijstaande woningen. Om verkeersbewegingen binnen het kreekrugdorp te beperken zal parkeren op eigen terrein alleen kunnen langs de Groene Slinger en de zogeheten halverwegen, buiten de twee hartlijnen. Dus binnen de twee hartlijnen geen parkeren in het straatbeeld.

- Bij een verdere verhoging van de parkeernorm (naar 1,5 of 2,2) is een ander stedenbouwkundige opzet nodig, waarbij zal moeten worden ingeleverd op: o Dorpse woonkwaliteit. Woonmilieus zullen meer conventioneel / traditioneel van aard zijn; o De veiligheid van gebruikers van de openbare ruimte zoals fietsers en voetgangers; o Aantrekkelijkheid van wandelen en fietsen in het dorp. Het ruimtebeslag voor auto’s en bijbehorende verkeersbewegingen zal bij het faciliteren van meer auto’s toenemen; o Ruimte voor groen, water en spelen in het fijnmazige woonweefsel maar ook in de parkeerhoven; o Beperking van de toename van druk op het omliggende wegennet; o Een gezonde leefomgeving; meer auto’s is meer verkeersbeweging, geluid en uitstoot. Zie geheime informatienota Z23.002036 (geheim) voor een toelichting van de financiële gevolgen hiervan. pagina 5 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

Vraag: Wat zijn de effecten van meer woningen in de sociale koop (tot 225k)? En is de grens van 225k voor sociale koop wel reëel? Waar zit de behoefte? Antwoord: Allereerst moet worden opgemerkt dat de 30% sociale huur in het Vijfde Dorp niet ter discussie staat. Ook niet dat er tenminste 50% betaalbare woningen komen (zowel sociale als middeldure huurwoningen en koopwoningen). E.e.a. conform het Masterplan en het bijbehorende raadsbesluit (R21.000005) van 19 mei 2021. De grens voor de betaalbare koopwoningen is voor het Vijfde Dorp de NHG-grens, op basis waarvan de Woningbouwimpuls-bijdrage van het Rijk is verstrekt. De NHG-grens wordt jaarlijks vastgesteld. In 2023 is de NHG-grens € 405.000,-. De keuze voor het te realiseren betaalbare woningbouwprogramma moet vooral vanuit volkshuisvestelijk perspectief worden beschouwd. Met het woningbouwprogramma in het Middengebied en in het bijzonder het betaalbare segment, wil het college een evenwichtig aanbod bieden aan verschillende doelgroepen. Hiermee kan ook een evenwichtige bevolkingsopbouw van het dorp bereikt worden. Dat houdt in dat wordt ingezet op een goede spreiding in de prijssegmenten en woningtypes tussen het sociale huursegment en de NHG-kostengrens. De grens voor betaalbare koopwoningen is in regionaal verband in 2018 vastgelegd op € 225.000,-.

Ook is toen afgesproken dat indexatie van deze betaalbare koopwoningen niet aan de orde is. In 2018 kon je daar bijvoorbeeld een eenvoudige kleinere grondgebonden woning met beperkte duurzaamheidsvereisten voor realiseren. Anno 2023 is dat geheel anders. De bouwkosten en de rente zijn aanzienlijk gestegen en de duurzaamheidsvereisten zijn strenger geworden. Met het genoemde bedrag van € 225.000,- is thans slechts een appartement te realiseren van circa 40-45 m2 zonder lift. Om zo’n woning te kunnen kopen is een inkomen van ca 50K tot 60K nodig, waarbij spaargeld moet worden ingezet om de nieuwbouwwoning af te werken. Het college constateert dat dit type woningen daarmee aansprekend is voor een selecte doelgroep, namelijk alleenstaande starters op de koopmarkt met een aanzienlijk inkomen. Voor een alleenstaande met een lager inkomen en onvoldoende spaargeld is het nagenoeg onmogelijk om de koopmarkt te betreden. Anno nu betekent 10% van de woningen onder de € 225.000,- realiseren het bouwen van 800 voor de verschillende doelgroepen niet toekomstbestendige woningen, waarmee de bevolkingsopbouw uit evenwicht zal raken. Dit is niet realistisch. Daarnaast zou dat ook betekenen dat slechts 10% van het woningbouwprogramma in de middeldure huur en betaalbare koop tot de NHG-grens van € 405.000,- kan worden gerealiseerd. E.e.a.

kan tot een onwenselijke stedenbouwkundige verschraling leiden. Het is belangrijk ook het betaalbaar koopprogramma beschikbaar te houden voor startende stellen en startende gezinnen. Daarvoor is het genoemde woningtype niet geschikt. Bovendien bevestigt het onderzoeksrapport van Rigo uit 2022 3 dat er in Zuidplas een overschot is aan 1- en 2-kamerappartementen en een tekort aan 3- en 4-kamerappartementen. Ook blijkt dat ouderen die uit een eengezinswoning willen verhuizen vaak niet te klein willen wonen: ook deze doelgroep is op zoek naar een 3- of soms zelfs 4-kamerappartement. Terwijl dit type woning ook geschikt kan zijn voor 3 Dit rapport is beschikbaar gesteld als bijlage van het raadsvoorstel Huisvestingsverordening 2023, zie

A22.002126. pagina 6 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

startende stellen/gezinnen. Door al deze woningen van dit type levensloopbestendig te maken, zijn ze geschikt voor meerdere typen huishoudens. Het college concludeert dat daarom woningen tot € 225.000 zijn bedoeld voor een beperkte doelgroep, veelal eenverdieners en starters op de woningmarkt. Deze groep zal ook weer snel willen doorgroeien naar een grotere woning. Daarmee biedt dit type woning (ca. 40-45 m2gbo) vooral een opstap op de woningmarkt. Met 2% wordt vanuit het volkshuisvestelijk beleid een goede invulling gegeven voor deze specifieke doelgroep, die daarmee ook de mogelijkheid krijgen om een wooncarrière te maken. Gezien het bovenstaande stelt het college voor om voor de verdeling van het betaalbare programma in het Vijfde Dorp aan te sluiten op de prijsgrenzen zoals opgenomen in de (ontwerp) doelgroepenverordening: Segment Sociale huur Middenhuur

Prijs € 808,06 € 1.065,00

Indexatie Wettelijk MG circulaire MG circulaire Vast t/m 2023 Jaarlijks

Onderbouwing --Woonvisie middenhuur, prijspeil 2019 (€ 950) geïndexeerd o.b.v. MG circulaire huurprijsbeleid Rijk Woonvisie betaalbaar, prijspeil 2019 (€ 225.000) geïndexeerd o.b.v. MG circulaire huurprijsbeleid Rijk Rijksgrens voor betaalbaar o.a. in de woondeals (2023), provinciaalbeleid en Wvrv (2024).

Betaalbare € 252.000 koop Middelduur € 355.000 laag I Middelduur NHG-grens laag II *zie ook de toelichting in de ontwerp verordening onder artikel 2 en 3.

Het Rijk heeft op basis van de nationale woon- en bouwagenda in 2022 regionale woondeals gemaakt, waarbij de minister de betaalbaarheidsgrens (landelijk) heeft bevroren op € 355.000. Het college definieert betaalbare woningen als volgt: woningen die vallen in de middenhuur en koop tot € 355.000, waarbij wordt aangesloten bij de door het Rijk gehanteerde betaalbaarheidsgrens. Voor het programma voor het hele Middengebied betekent dat het volgende:  30% sociale huur (< € 808,06)  3% middenhuur (< € 1.065,00)  2% betaalbare koop (< € 252.000)  5% Middelduur laag I (€252.000 - € 355.000)  10% Middelduur laag II (€355.000 - € 405.000 NHG-grens) Het is daarbij belangrijk om oog te houden voor de differentiatie aan woningen tussen de € 252.000 en € 355.000. De financiële effecten van andere verdelingen van het betaalbare woningbouwprogramma zijn verwerkt in geheime informatienota Z23.002036 (geheim). Vraag: pagina 7 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

Kunnen er meer woningen worden gerealiseerd in het betaalbare segment als de maximale bouwhoogte wordt verhoogd naar bijvoorbeeld 8 bouwlagen? Antwoord: Dat is in beginsel mogelijk, maar dat heeft wel ruimtelijke consequenties (er zijn bijvoorbeeld meer parkeerplaatsen nodig en er is meer kans van schaduwwerking) en heeft gevolgen voor de woningbouwdichtheid in Fase 1a (wanneer er woningen worden toegevoegd ten opzichte van het aantal van 2.370). Het stedenbouwkundig concept komt hiermee onder druk te staan; de dichtheid in Fase 1a is immers al hoger dan het uitgangspunt bij het Masterplan in verband met de gewijzigde marktomstandigheden. Daarnaast is het aantal woningen voor het gehele dorp gemaximeerd op 8.000 woningen. Meer betaalbare woningen gaan dan ten koste van duurdere woningen elders in het ontwikkelgebied hetgeen de verdiencapaciteit van het plan niet ten goede komt. Bij ongewijzigd woningbouwprogramma is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wel goed mogelijk om wat hoogteaccenten tot 8 bouwlagen in het dorp te realiseren. Het gaat dan om bijvoorbeeld het centrumgebied en langs de Vierde Tocht zone. In het ontwerpbestemmingsplan is de hoogte van bebouwing gemaximeerd op 4 lagen, met uitzonderingsbevoegdheid voor 8 lagen voor het college van B&W.

Het college zal daarbij zoeken naar geschikte plekken en daarin alle relevante afwegingen, waaronder stedenbouwkundige kwaliteit en omgevingsaspecten, meenemen. Vraag: Kan minder groen in het Dorp leiden tot meer woningen en een voordeel voor de grondexploitatie? Antwoord: Op het eerste gezicht leidt het vervangen van groen door woningbouw tot een voordeel in de grondexploitatie, maar of dit daadwerkelijk het geval is, is de vraag. Meer woningen betekent ook meer parkeerplaatsen (meer verharding) en (nog) hogere dichtheid met kleinere woningen. Kleinere woningen hebben een substantieel lagere grondwaarde dan grotere (grondgebonden) woningen. Verder is groen belangrijk voor de leefbaarheid en voor het realiseren van de afspraken uit het Convenant Klimaatadaptief bouwen (voorkomen hittestress en wateroverlast beperken). Vraag: Kan het bos robuuster worden? Antwoord: In het totale ontwikkelgebied is nu 44 hectare aan bos voorzien. Doordat het zogeheten “visje” wordt gereserveerd voor zonnevelden op termijn kan hier op dit moment geen bos worden gerealiseerd. Dit gaat om circa 25 hectare. Realisering van bos in het “visje” kan alleen wanneer deze zonnevelden niet worden aangelegd. Dat betekent dan wel dat elders naar ruimte voor zonnevelden in het Middengebied moet worden gezocht of windmolens worden gerealiseerd.

pagina 8 van 9

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.001971

Wanneer het bos robuuster wordt gemaakt binnen het ontwikkelgebied gaat dan ten koste van ruimte voor wonen, water en infrastructuur. Dit zal onvermijdelijk tot consequentie hebben dat de woningbouwdichtheid per hectare (nu gemiddeld 30 voor het hele dorp) zal toenemen. Dit betekent meer gestapelde woningbouw, kleinere woningen en daarmee een negatief effect op de grondexploitatie. Ook het schrappen van de buitenplaatsen in het bos (maximaal 125 woningen) heeft een financieel nadelig effect. In Fase 1a is de afbakening van het bos ingegeven door de wens om een deel van de infrastructuur met bos af te schermen. Het groeien van een bos kost tijd, waardoor een deel (circa 8 hectare) daarvan gelijk wordt meegenomen in Fase 1a. De gronden voor dit bosgebied zijn in handen van de Grondbank. De verwervingskosten hiervan kunnen worden betaald vanuit de ontwikkeling van één van de buitenplaatsen in het bos. Uitgangspunt voor de grondexploitatie is dat de gemeente zelf geen bos realiseert, maar dat er genoeg marktpartijen zijn die (als CO2 compensatieproject) binnen de kaders van de Nota van Uitgangspunten een bos zouden willen aanplanten. Vraag: Kan er in de 1e fase een fonds Groene Schakel worden gevormd? Antwoord: Ja, dat kan wanneer er financiële middelen beschikbaar kunnen worden gemaakt.

Mogelijke dekkingsbronnen zijn het NPLG, waarvoor de gemeente een aanvraag heeft ingediend, en de algemene reserve van de gemeente. De reserve van het Grondbedrijf is nodig om het tekort op de grondexploitatie fase 1A te dekken en de risico’s op te kunnen vangen.

Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zuidplas,

J.F. Weber Burgemeester

A.R. de Graaf Gemeentesecretaris

pagina 9 van 9