Bijlage 3 802 Jaarstukken 2024 van Grondbank RZG Zuidplas A25.001535
Tekst van het document
Jaarstukken 2024 GRONDBANK RZG ZUIDPLAS
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Aan het Algemeen Bestuur van de Grondbank RZG Zuidplas, Hierbij worden het jaarverslag en de jaarrekening 2024 van de Grondbank RZG Zuidplas overlegd.
De jaarrekening geeft het volgende beeld:
Jaarrekening
Begroting
Jaarrekening
(x € 1.000)
2024
2024
2023
Baten
3.366
3.255
2.961
Lasten
3.366
3.255
2.961
baten en lasten
0
0
0
Onttrekking reserves
0
0
0
Gerealiseerd resultaat
0
0
0
Gerealiseerd totaalsaldo van
Bestuurlijke beslispunten Het Dagelijks Bestuur van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas stelt het Algemeen Bestuur voor: de jaarrekening 2024 met een resultaat van € 0 vast te stellen en het Dagelijks Bestuur decharge te verlenen.
Den Haag, De secretaris,
De voorzitter,
A.E.L. Lindhout
A. Weverling
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
1.
SAMENVATTING EN KENGETALLEN
Totale baten en lasten Voor de leesbaarheid zijn hieronder de totale baten en lasten voor 2024 van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas (Grondbank) weergegeven:
Rekening
Begroting
Rekening
2024
2024
2023
0
0
0
481
450
591
0
0
0
Te activeren i.g.v. art 63 BBV
2.885
2.805
2.370
Totale baten
3.366
3.255
2.961
Personeel
91
70
91
Inhuur/advisering
28
0
18
Kantoor en bestuurskosten
88
65
47
Beheer- en onderhoudskosten
73
75
48
Financiële administratie/accountant
44
25
22
Financiering
3.041
3.020
2.734
Totale lasten
3.366
3.255
2.961
0
0
0
Onttrekking reserves
0
0
0
Gerealiseerd resultaat
0
0
0
(x € 1.000) BATEN Grondverkoop Opbrengsten onroerende zaken Overige baten
LASTEN
Gerealiseerd totaalsaldo van baten en lasten
In 2021 zijn nieuwe afspraken gemaakt tussen de deelnemers, waarbij het erop neerkomt dat de Grondbank in de toekomst resultaatneutraal afgesloten wordt. De Grondbank maakt jaarlijks kosten voor de instandhouding van de gronden tot het moment van de juridische levering. De netto kosten (exploitatietekort) worden in lijn met het BBV tot de vervaardigingsprijs van het onderhanden werk gerekend en geactiveerd. In de koopovereenkomst met gemeente Zuidplas is opgenomen dat de netto boekwaarde wordt vermeerderd met de tot op dat moment gemaakte 3
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
operationele kosten van de Grondbank, zoals rente en beheer, en te verminderen met de tot dat moment ontvangen opbrengsten. De geactiveerde kosten (waardestijging van de gronden) worden bij de definitieve verkoop/juridische levering dus volledig gerealiseerd. In de begroting 2024 was uitgegaan van € 2.805 mln. te activeren kosten. De werkelijk te activeren kosten bedroegen € 2.885 mln. De hoger dan geraamde kosten worden vooral veroorzaakt door extra dan geraamde werkzaamheden voor de controle van de jaarrekening 2023 (inclusief de daarvoor noodzakelijke taxaties) en kosten verbonden aan de verlenging van de Grondbank.
Kengetallen Hieronder volgt een overzicht van kengetallen van de gronden en financiering per 31 december 2024.
Kengetallen gronden en financiering Omschrijving
Eind 2024
Gronden Grondbank
290 ha
Langlopende financiering
€ 97 mln.
Afgeloste langlopende leningen 2024
€ 50 mln.
Aangetrokken langlopende leningen 2024
€ 97 mln.
Gemiddeld rentepercentage leningen
2,65%
Gemiddeld rentepercentage kortlopende leningen
n.v.t.
4
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
2.
JAARVERSLAG
2.1
ALGEMEEN
2.1.1
INLEIDING
De Grondbank is in 2004 opgericht met als doelstelling strategische grondverwerving in de Zuidplaspolder. Eind 2010 had de Grondbank ruim 350 ha aan gronden in de Zuidplaspolder verworven. Vanaf 2011 functioneert de Grondbank als een beheer- en gronduitgiftebedrijf. Eind 2024 heeft de Grondbank nog ongeveer 290 ha in eigendom. Hiervan is ca. 289 ha gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Zuidplas en ca. 1 ha in de gemeente Waddinxveen. De Grondbank heeft geen gronden in haar bezit binnen de gemeenten Rotterdam en Gouda. De doelstelling van de Grondbank is in artikel 4 van de gemeenschappelijke regeling aangegeven. Per 1 januari 2025 is de gemeenschappelijke regeling gewijzigd waarbij ook het doel is aangepast. Voor 2024 was het doel nog als volgt geformuleerd. “De Grondbank heeft tot doel het ontwikkelen, vaststellen en uitvoeren van een strategisch beheer- en uitnamebeleid voor de verworven gronden ten behoeve van een effectieve realisatie van de in het kader van het vastgestelde Intergemeentelijk Structuurplan voor het rechtsgebied te formuleren ruimtelijke en sectorale doelstelling.”
De looptijd van de Grondbank is eind 2024 verlengd tot 2035.
2.1.2
STRUCTUUR GRONDBANK
Als gevolg van de Wet gemeenschappelijke regelingen kent de Grondbank 3 bestuursorganen, te weten: het Algemeen Bestuur, het Dagelijks Bestuur en de voorzitter. Het Algemeen Bestuur Het Algemeen Bestuur (AB) bestaat uit 10 leden, twee leden per deelnemer. Deze leden en hun plaatsvervangers zijn door de raden en staten van de deelnemers benoemd. In september 2024 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, door het vertrek van gedeputeerde mw. J. Baljeu, een heroverweging gemaakt voor de provinciale vertegenwoordiging in bestuurlijke overleggen van verbonden partijen. Het resultaat daarvan is dat het college van Gedeputeerde Staten dhr. A. Weverling heeft aangewezen voor het Algemeen Bestuur van de Grondbank met dhr. F. Zevenbergen als vaste plaatsvervanger. Dhr. A. Weverling is vervolgens door het Algemeen Bestuur als voorzitter verkozen.
Het Algemeen Bestuur van de Grondbank (AB) bestaat aan het einde van dit boekjaar uit de volgende leden: 5
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Dhr A. Weverling en mw M. E. van Leeuwen, namens de provincie Zuid-Holland; mw C.M. Zeegers en dhr P.J.P. Lansink-Bastemeijer, namens de gemeente Rotterdam; de heren J.W. Schuurman en D. de Haas, namens de gemeente Zuidplas; de heren J. Oppelaar en M. Bunnik, namens de gemeente Gouda; mw F. Vleij en dhr A. Kerssies, namens de gemeente Waddinxveen.
Het Dagelijks Bestuur Het Dagelijks Bestuur (DB) bestaat uit 5 leden, één lid per deelnemer. Deze leden maken ook onderdeel uit van het AB.
Het Dagelijks Bestuur van de Grondbank (DB) bestaat aan het eind van dit boekjaar uit de volgende leden: dhr A. Weverling (voorzitter), namens de provincie Zuid-Holland; mw C.M. Zeegers, namens de gemeente Rotterdam; dhr. D. de Haas, namens de gemeente Zuidplas; dhr. J. Oppelaar, namens de gemeente Gouda; mw F. Vleij, namens de gemeente Waddinxveen.
Voorzitter De voorzitter is benoemd door het AB. De voorzitter is voorzitter van het Algemeen en van het Dagelijks Bestuur. Door het AB zijn ook twee vicevoorzitters benoemd.
Secretaris en directeur De secretaris ondertekent mede alle stukken die van het AB en DB uitgaan. De directeur is onder toezicht van het DB verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken, administratie, beheer van de vermogenswaarden, het jaarlijks opstellen van de jaarrekening en het opstellen van de begroting en is op onderdelen gemandateerd om beslissingen te nemen.
Voor de begeleiding van de voortgang van de werkzaamheden van de Grondbank is een ambtelijk overlegorgaan gevormd, het Grondbankoverleg. Het Grondbankoverleg vergadert onder voorzitterschap van de directeur. In dit overleg worden onder meer de lopende zaken besproken, vindt de voorbereiding voor het bestuurlijk overleg plaats en wordt de directeur geadviseerd.
De Grondbank heeft geen eigen personeel in dienst, maar maakt voor de uitvoering van de werkzaamheden gebruik van bij de deelnemers aanwezige kennis en capaciteit of geeft derden opdracht om voor de Grondbank werkzaamheden te verrichten.
6
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
2.1.3
BESLUITVORMING 2021 TOT EN MET 2023
Op 21 mei 2021 heeft de gemeenteraad van Zuidplas het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder vastgesteld. Het Masterplan geef invulling aan een integrale toekomstige invulling van het Middengebied van de Zuidplaspolder. Op 1 juli 2021 is de bestuurlijke overeenkomst ‘Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder’ gesloten tussen de Gemeente Zuidplas, Provincie Zuid-Holland en de Grondbank RZG Zuidplas. Deze bestuurlijke overeenkomst is het afsprakenkader voor de invulling van het Middengebied en regelt de rolverdeling omtrent de investeringen van de genoemde partijen bij de ontwikkeling van het Middengebied. De gemeente Zuidplas neemt de regie in de (plan-)ontwikkeling en realisatie voor het Middengebied. Op 1 juli 2021 is eveneens de Koopovereenkomst gesloten tussen de Grondbank RZG Zuidplas en
de
gemeente
Zuidplas
(verder
te
noemen Koopovereenkomst
2021).
Met
de
Koopovereenkomst 2021 neemt de gemeente Zuidplas alle nog in eigendom zijnde gronden over nadat de bestemmingen voor Wonen en Werken in het Middengebied onherroepelijk zijn geworden. Met deze overname zou de Grondbank worden opgeheven. In de Koopovereenkomst 2021 zijn 2 opschortende voorwaarden opgenomen. Eén daarvan betreft het definitief worden van het bestemmingsplan dat de ontwikkeling van het gebied mogelijk maakt. De ander betreft het besluit dat de gemeenteraad van Zuidplas in het kader van het budgetrecht een integrale grondexploitatie voor het ontwikkelgebied dient te hebben vastgesteld. De Koopovereenkomst is in 2023 zo aangepast dat de opschortende voorwaarden zijn vervangen door ontbindende voorwaarden en de termijn voor het inroepen van deze ontbindende voorwaarden is aangepast van 31 december 2023 naar 31 december 2024. 2.1.4 ONTWIKKELINGEN EN BESLUITVORMING 2024 Ontwikkelingen planvorming Middengebied Zuidplaspolder De gemeenteraad van Zuidplas heeft op 14 mei 2024 het bestemmingsplan “Middengebied Zuidplaspolder 1” vastgesteld. In dit bestemmingsplan worden o.a. 8.000 woningen met bijbehorende voorzieningen, in het nieuwe dorp Cortelande, het Koning Willem I bos en twee bedrijventerreinen planologisch mogelijk gemaakt.
Tegen het vastgestelde bestemmingsplan zijn door twintig partijen beroepen aangetekend bij de Raad van State waaronder het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en Rijkswaterstaat. De beroepen van met name genoemde twee overheden hebben de onzekerheid over het realiseren van het bestemmingsplan doen toenemen. Vanwege deze onzekerheid heeft minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in oktober 2024 een onafhankelijk adviseur voor de gebiedsontwikkeling van het Middengebied benoemd die met de meest betrokken publieke partijen in gesprek is gegaan waaronder met de Grondbank en op basis van deze gesprekken de minister heeft geadviseerd. Eind januari 2025 heeft de minister de directe 7
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
betrokken partijen gevraagd om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken. Doel is te komen tot 1 of 2 bestuursovereenkomsten waarin ook de (financiële) uitvoerbaarheid van de ontwikkeling is geborgd. Het streven is uiterlijk eind september 2025 deze fase af te kunnen ronden en de bestuursovereenkomst(en) te ondertekenen.
Koopovereenkomst Door de sterk gewijzigde economische omstandigheden is de gemeente Zuidplas in 2023 tot de conclusie gekomen dat het vaststellen van een integrale grondexploitatie voor de gehele ontwikkeling, en daarmee de middelen te hebben om in een transactie de volledige positie van de Grondbank over te nemen, onverantwoord is. Belangrijke parameters voor de grondexploitatie zoals de rente en de bouwkosten zorgen voor een aanzienlijke verslechtering van de grondexploitatie. Op verzoek van de gemeente Zuidplas is de Grondbank in 2023 in gesprek gegaan over aanpassing van de koopovereenkomst zodat deze passend is bij een gefaseerde ontwikkeling van het Middengebied en er voor de eerste fase een eerste tranche van de grondpositie van de Grondbank kan worden overgenomen. Omdat de financiële onzekerheid mede vanwege de 2 beroepsschriften van het HHSK en Rijkswaterstaat verder is toegenomen, is het niet mogelijk geweest in 2024 tot nieuwe afspraken te komen. Voor de Grondbank is het uitgangspunt van budgettair neutraal afsluiten van de Grondbank ongewijzigd. Lopende de bespreking is besloten de mogelijkheid tot ontbinden van de bestaande koopovereenkomst door Zuidplas te verlengen tot 31 december 2025 met een mogelijkheid voor Zuidplas deze nogmaals te verlengen tot 31 december 2026.
Afstemming gemeente Zuidplas Naar aanleiding van de Koopovereenkomst 2021 wordt de uitvoering van het beleid binnen de Grondbank met Zuidplas afgestemd. Het betreft daarbij bijvoorbeeld verkoop van gronden, bepalen van looptijd bij verlening van pachtovereenkomsten, aangaan van nieuwe pachtovereenkomsten, toestemming van gebruik van gronden en aanpassen bezittingen Grondbank om daarmee op de toekomstige ontwikkelingen te anticiperen. Dit anticiperen leidt soms tot extra kosten. Met Zuidplas is afgesproken dat zij deze kosten zal betalen indien de overdracht van de gronden niet zal plaatsvinden. De kosten worden daarvoor apart in de administratie bijgehouden. Aanpassing gemeenschappelijke regeling Grondbank De Grondbank had een looptijd tot 1 januari 2025. Doordat Zuidplas de gronden niet allemaal meer op korte termijn zal afnemen zijn er scenario’s uitgewerkt voor de situatie na 1 januari 2025. Daaruit bleek verlenging van de Grondbank met een periode van maximaal 10 jaar de beste optie. In 2024 is deze optie verwerkt in een voorstel tot aanpassing van de tekst van de 8
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
gemeenschappelijke regeling. In dit wijzigingsvoorstel zijn ook enkele andere aanpassingen uitgewerkt zoals aanpassing van de doelstelling en aanpassingen welke noodzakelijk waren op grond van wijzigingen van de Wet Gemeenschappelijke Regeling zoals de voorwaarden en gevolgen bij uittreding van 1 van de deelnemers. Het voorstel tot wijziging is aan de deelnemers ter goedkeuring voorgelegd. Alle deelnemers hebben ingestemd en met plaatsing van het wijzigingsbesluit in het provinciaal blad en op overheid.nl in december 2024 is de gemeenschappelijke regeling gewijzigd. 2.2
PROGRAMMA VERANTWOORDING
2.2.1
PROGRAMMA VOORRADEN
Omschrijving van het programma Het programma voorraden omvat alle activiteiten die te maken hebben met de aangekochte gronden, financiering en verkoop van de aangekochte gronden, behoudens het beheer van deze gronden. Hiervoor is een apart programma opgesteld. Wat willen we bereiken? De Grondbank heeft ultimo 2024 ca. 290 ha aan grond en opstallen in eigendom. Deze zijn voor het overgrote deel gelegen binnen de gemeente Zuidplas. Haar belangrijkste doelstelling is om de in eigendom zijnde gronden te verkopen in het kader van de gewenste en vastgestelde Zuidplaspolderontwikkelingen. Daartoe is de Koopovereenkomst 2021 met gemeente Zuidplas gesloten.
Op 30 juni 2022 is het USK 2022 door het Algemeen Bestuur vastgesteld. Het beleid en de kaders van de Grondbank zijn in het USK 2022 voor de komende jaren vastgelegd. De Grondbank, haar beleid en de kaders zijn ondersteunend aan de doelen van de gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder.
Wat hebben we bereikt? De Grondbank heeft de afgelopen jaren intensief deelgenomen aan het traject om te komen tot afspraken, zoals vastgelegd in de 2.1.3 verwoorde overeenkomsten en heeft bijgedragen aan het tot stand komen van de verdere planvorming. Uitgaande van de afspraken uit de Koopovereenkomst is feitelijk de doelstelling van de Grondbank voor het waardebehoud bereikt. Daarbij dient de kanttekening gemaakt te worden dat het daadwerkelijk uitnemen van de gronden en budgettair neutraal kunnen afsluiten van de Grondbank in sterke relatie staat tot het onherroepelijk worden van de bestemmingen wonen en werken in het Middengebied en (het moment van) de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. Hiervoor wordt verder verwezen naar de risicoparagraaf. In 2024 zijn geen gronden uitgenomen. 9
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Wat heeft het gekost? FINANCIEEL OVERZICHT PROGRAMMA VOORRADEN MET TOELICHTING
Rekening
Begroting
Rekening
2024
2024
2023
Grondverkoop
0
0
0
Overige baten
0
0
0
Te activeren i.g.v. art 63 BBV
0
0
0
Totale baten
0
0
0
0
0
0
3.042
3.020
2.734
Te deactiveren ingevolge art. 63 BBV
0
0
0
Afwaardering gronden
0
0
0
3.042
3.020
2.734
-3.042
-3.020
-2.734
Onttrekking reserves
0
0
0
Gerealiseerd saldo
-3.042
-3.020
-2.734
(x € 1.000) BATEN
LASTEN Inhuur Financiering
Totale lasten
Gerealiseerd totaalsaldo van baten en lasten
Toelichting Onderstaand volgt
een toelichting op de onderscheiden posten in relatie tot de
programmabegroting 2024 binnen het programma voorraden.
Lasten
Financiering Deze post omvat de rentelasten van de leningen. Hieronder staan de kosten per leningensoort weergegeven.
10
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Financiering leningen Rekening
Begroting
Rekening
(x € 1.000)
2024
2024
2023
Rentelasten langlopende leningen
1.330
3.020
1.463
Kosten kortlopende leningen
1.711
0
1.271
Totaal
3.041
3.020
2.734
In de begroting 2024 was de verwachting opgenomen dat afstemming tussen de gemeente Zuidplas en de Grondbank over de (toekomstige) financieringsbehoeften zou leiden tot het aantrekken van langlopende leningen voor de Grondbank om in haar financieringsbehoefte te voorzien. Daarbij is rekening gehouden met een rentepercentage van 3% voor de nieuw aan te trekken financiering. De oorspronkelijke looptijd van de Grondbank tot eind 2024 maakte het niet mogelijk om als Grondbank leningen te kunnen aantrekken met een looptijd na 31 december 2024. Een mogelijke financieringsconstructie via de gemeente Zuidplas bleek niet haalbaar. Daarom is via kortlopende geldleningen met een looptijd tot uiterlijk 31 december 2024 in de financieringsbehoefte voorzien. Nadat de Grondbank was verlengd, zijn nieuwe langlopende leningen aangetrokken. Zie daarvoor verder de paragraaf financiering. Bij begrotingswijziging 2024 is de raming voor de leningen verhoogd i.v.m. de gestegen rente waarbij rekening werd gehouden met een gemiddeld rentepercentage van de nieuw in 2024 aan te trekken financiering van 3,75%, hetgeen vergelijkbaar is met het werkelijke percentage waarvoor is geleend. De afwijking ten opzichte van de bijgestelde begroting is dan ook beperkt tot € 21.000.
2.2.2
PROGRAMMA BEHEER
Omschrijving van het programma Het programma beheer omvat alle activiteiten die te maken hebben met het beheer van de voorraden.
Kengetallen Alle in eigendom zijnde gronden en gebouwen werden in 2024 verpacht, verhuurd of soms in bruikleen gegeven. De Grondbank heeft eind 2024 zes woningen en een aantal bedrijfsgebouwen/loodsen in eigendom. De woningen en bedrijfsgebouwen/loodsen worden zoveel mogelijk verhuurd. 11
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Wat willen we bereiken? De gronden worden zo goed mogelijk verpacht en verhuurd, maar wel in het licht van (de planning van) de gebiedsontwikkeling. De duur van het gebruik zal afgestemd worden in het kader van de toekomstige ontwikkeling en verkoop van gronden. De opstallen zijn opgeknapt, worden verhuurd en worden - indien mogelijk en na overleg met Zuidplas - verkocht. Daar waar nodig worden beperkte investeringen gedaan om de onderhoudstoestand van de gebouwen en gronden in stand te houden om zo de pacht- en huurinkomsten op peil en het eigendom in een goede staat van onderhoud te houden. Door het in pacht en huur uitgeven van gronden en opstallen worden de kosten voor het directe onderhoud voor de Grondbank beperkt. Ook dit is een belangrijk uitgangspunt voor het in pacht en huur uitgeven van eigendommen en voor de verkoop op termijn.
Wat hebben we bereikt? De inkomsten voor de huren en pachten liggen op een gelijk niveau met vorig jaar. De gemiddelde pachtprijs per hectare is gemiddeld gelijk gebleven. Dit jaar zijn er geen incidentele huur- of gebruiksinkomsten geweest. Enkele woningen diende na het vertrek van een huurder flink te worden opgeknapt om opnieuw te kunnen worden verhuurd. Anticiperend op de ontwikkelingen is hiervan afgezien en de woningen staan daarom leeg. Voor 1 woning is besloten tot sloop wat in 2025 zal plaatsvinden. Wat heeft het gekost? Financieel overzicht programma beheer met toelichting Rekening
Begroting
Rekening
2024
2024
2023
Opbrengsten onroerende zaken
481
450
591
Totale baten
481
450
591
Beheer- en onderhoudskosten OZ
73
75
48
Totale lasten
73
75
48
SALDO
408
375
543
Onttrekking reserves
0
0
0
Gerealiseerd resultaat
408
375
543
(x € 1000) BATEN
LASTEN
Toelichting 12
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Het verschil tussen het begrote en gerealiseerde saldo bedraagt € 33.000 en wordt vooral veroorzaakt door een iets te conservatieve raming bij het opstellen van de begroting 2024.
De uitgaven omvatten grotendeels inhuurkosten, belastingen (WOZ en waterschapslasten), onderhoudskosten en leges Grondkamer.
2.2.3 PROGRAMMA OVERHEAD
Omschrijving van het programma Het programma Overhead omvat alle activiteiten die niet toe te rekenen zijn aan de hiervoor genoemde programma’s Voorraden en Beheer. Financieel overzicht programma Overhead met toelichting Product (x € 1.000)
Rekening Begroting 2024
Rekening
2024
2023
0
0
0
Personeel
91
70
91
Inhuur
28
0
18
Financiële administratie/accountancy/beheer
44
25
22
Kantoor- en bestuurskosten
88
65
47
Totaal
251
160
178
BATEN Totaal LASTEN
Toelichting Onderstaand volgt
een toelichting op de onderscheiden posten in relatie tot de
programmabegroting 2024 binnen het programma Overhead. Het totaal aan kosten ligt hoger dan begroot.
Personeel De personeelslasten hebben betrekking op inzet van directeur en secretaris van de Grondbank en de adviseur treasury. De uitgaven voor personeel zijn iets hoger dan begroot omdat de beoogde overdracht van de gronden zoals bij het opstellen van de begroting 2024 werd voorzien, niet kon plaatsvinden. Dat leidde tot extra inzet voor o.a. de verlenging van de Grondbank, de controle op de jaarrekening 2023, de taxatie van de gronden en voor afstemming met gemeente Zuidplas. Ook de inzet van de treasurer was hoger dan voorzien vanwege de noodzakelijke herfinanciering van de leningen. 13
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Financiële administratie/accountancy/beheer Deze post omvat de kosten voor de administratie, accountancy en beheer. De kosten voor de administratie liggen hoger dan begroot, met name vanwege extra accountantskosten welke met name voortvloeide uit de ingezette interne expertise van de accountant voor de beoordeling van de in de jaarrekening opgenomen boekwaarde van de gronden en het daaraan ten grondslag liggende taxatierapport van Q1 2024.
Inhuur Voor het aanpassen van de gemeenschappelijke regeling is gebruik gemaakt van externe deskundigheid. Daarnaast laat de Grondbank zich bij een juridische procedure door een advocaat bijstaan. Deze kosten waren in de begroting niet voorzien.
Kantoor- en bestuurskosten Onder deze begrotingspost vallen onder meer de kosten voor secretariaat, kantoor, bestuur, automatisering en telefoon. Ook de kosten voor de taxatie van de gronden ten behoeve van de jaarrekening 2024 zijn hieronder geboekt. Deze laatste kosten waren in de begroting niet voorzien. 2.3
ALGEMENE DEKKINGSMIDDELEN
In dit onderdeel van de jaarstukken zijn de algemene dekkingsmiddelen van de programma's opgenomen.
Financieel overzicht algemene dekkingsmiddelen Rekening
Begroting
Rekening
2024
2024
2023
2.885
2.805
2.370
2.885
2.805
2.370
Mutatie eigen vermogen
0
0
0
Totale lasten
0
0
0
2.885
2.805
2.370
(x € 1.000) BATEN Geactiveerd conform artikel 63, lid 2 en 3 van het BBV Totale baten
LASTEN
SALDO 14
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Onttrekking reserves Gerealiseerd resultaat
0
0
0
2.885
2.805
2.370
Activeren conform artikel 63, lid 2 en 3 van het BBV Aangezien de Grondbank in 2024 een negatief operationeel resultaat gehaald heeft van € 2.885 mln. wordt deze conform de afspraken in de Koopovereenkomst overeenkomstig artikel 63, lid 2 en 3 van het BBV geactiveerd.
15
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
2.4.
PARAGRAFEN
2.4.1
WEERSTANDSVERMOGEN EN RISICO’S
Het weerstandsvermogen van de Grondbank is per 31 december 2024 nihil. Onder weerstandcapaciteit verstaat het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) de middelen en mogelijkheden waarover de Gemeenschappelijke Regeling kan beschikken om niet-begrote kosten af te dekken. De deelnemers van de Grondbank staan van rechtswege garant voor de algemene reserve. Dat het weerstandvermogen nihil is past in het kader van de gemaakte afspraken zoals vastgelegd in de in 2.1.3 genoemde overeenkomsten.
Op grond van artikel 12, lid 2 van de Verordening Financieel beleid en beheer Grondbank RZG Zuidplas, dienen jaarlijks de gronden in een driejaarlijkse cyclus getaxeerd te worden. De laatste taxatie dateert uit voorjaar 2024. Voor de jaarrekening 2024 is besloten gebruik te maken van de gedane taxaties 1 januari 2024. De volgende risico's zijn geïnventariseerd in relatie tot het weerstandsvermogen:
Risico voorraden Het grootste risico voor de Grondbank is thans dat de ontwikkeling van het Middengebied niet of niet op korte termijn start, bijvoorbeeld omdat de Grondexploitatie niet sluitend te krijgen is, de gemeente het risico voor de ontwikkeling te groot vindt, of de bestemmingen wonen en werken bij het in procedure te brengen bestemmingsplan voor het Middengebied definitief niet onherroepelijk worden. Hierdoor zou de verkoop van de gronden van de Grondbank aan de gemeente Zuidplas mogelijk niet door kunnen gaan. In een dergelijke situatie zou de voorgenomen gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder op grond van de gemaakte afspraken niet doorgaan. De vraag is dan welk perspectief er geldt voor de waardering van de gronden, wat zijn deze gronden dan in die situatie waard? Ontegenzeggelijk is de gemiddelde grondprijs in de Grondbank
hoger
dan
de
'agrarische'
waarde,
althans
de
waarde
zonder
ontwikkelingsperspectief. De totale waarde van de gronden en opstallen zonder ontwikkelperspectief is in 2013 ingeschat tussen de € 25 en € 30 mln. Sindsdien is een bedrag van € 30 mln. gebruikt in de risicoparagraaf van de jaarrekening en begroting om een inschatting te kunnen maken van het verlies indien geen sprake is van ontwikkeling. Het bedrag is niet geactualiseerd terwijl er enerzijds enkele verkopen hebben plaatsgevonden en daarmee de bezittingen zijn afgenomen en anderzijds de prijzen van agrarische grond en vastgoed zijn gestegen. In 2025 zal de waarde zonder ontwikkelperspectief opnieuw worden bepaald. De inschatting is dat dit bedrag substantieel boven de € 30 mln. zal uitkomen. In een dergelijke extreme situatie dat geen enkele ontwikkeling mogelijk is, wordt het verlies ingeschat op maximaal € 65 mln. 16
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
In het scenario bij het beperkt of het geheel ontbreken van ontwikkelingsinitiatieven, zal dit bedrag (grotendeels) afgeboekt dienen te worden en dienen de deelnemers het tekort op de balans aan te zuiveren.
Risico financiering De Grondbank is eind 2024 nieuwe leningen aangegaan die de bestaande, per 1 januari 2025 vervallende leningen, vervangen. De hoogte, vorm en duur van de leningen is vastgelegd in het financieringsplan. Hierin is rekening gehouden met een gefaseerde uitname van de gronden en met het spreiden van momenten van eventuele herfinanciering om het risico van herfinanciering tijdens een rentepiek te beperken. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 2,65%. Indien de Grondbank op vervaldatum opnieuw in de financiering moet voorzien, dan bestaat het risico dat dit tegen een hoger rentepercentage moet dan de vervallen lening. Dit risico doet zich het eerst voor begin 2027 wanneer een lening van € 35,5 miljoen afloopt en geldt alleen voor het bedrag waarvoor tot die datum geen gronden zijn verkocht. Het risico bedraagt dan per procent dat duurder geleend moet worden dan de bestaande lening € 355.000. Deze situatie doet zich ook voor op data waarop andere leningen eventueel dienen te worden geherfinancierd. Risico btw De Grondbank kan de betaalde btw verrekenen omdat de gronden volgens plan zullen worden ingebracht in projecten waarbij de btw verrekend kan worden. Wel heeft de Belastingdienst daarbij als voorwaarde gesteld dat verrekende btw alsnog zal worden teruggevorderd wanneer gronden niet in dergelijke projecten worden ingebracht.
Bij verkoop aan de gemeente Zuidplas zal hiermee nadrukkelijk rekening gehouden worden en dit is ook onderdeel van de afspraken in de Koopovereenkomst 2021. Risico Vennootschapsbelastingplicht De Belastingdienst heeft op grond van de activiteiten 2016 tot en met 2019 geoordeeld dat de Grondbank niet vennootschapsbelastingplichtig is. Bij ongewijzigde omstandigheden geldt dit ook voor de opvolgende jaren. Het beleid en uitvoering van de Grondbank is voor 2024 niet gewijzigd ten opzichte van 2016 tot en met 2019, derhalve is de Grondbank ook voor dit jaar niet vennootschapsbelastingplichtig. Ook voor de komende jaren tot aan de opheffing van de Grondbank zal het beleid niet wijzigen.
Overige risico's De Grondbank loopt op de andere onderdelen nauwelijks risico dat de kosten aanzienlijk zullen toenemen. De voorraden omvatten voor meer dan 90% landbouwgronden, waarmee fysiek een verwaarloosbaar risico gelopen wordt. Er bestaan ook geen verzekeringen om landbouwgrond tegen risico's te verzekeren. De financiering omvat ongeveer 90% van de uitgaven. 10% van de uitgaven omvatten uitgaven aan personeel, inhuur, beheer en dergelijke. Risico van enige 17
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
omvang op exploitatie loopt de Grondbank op grond van haar huidige doelstellingen derhalve niet. In 2024 is 1 dossier actueel geworden. Het betreft het door de Rabobank gevestigd pandrecht op een bezitting van een eigenaar wiens perceel de Grondbank in het verleden is gekocht. De eigenaar heeft niet in de schuld aan de Rabobank kunnen voorzien en de Rabobank heeft het pandrecht bij de Grondbank gevorderd. Het betreft een bedrage van € 140.000. De Grondbank heeft de vordering afgewezen waarna de Rabobank de Grondbank heeft gedaagd. De afwikkeling wordt in 2025 voorzien.
Kengetallen Netto schuldquote & de netto schuldquote gecorrigeerd voor alle verstrekte leningen De netto schuldquote geeft inzicht in het niveau van de schuldenlast van het betreffende orgaan ten opzichte van de eigen middelen. Het geeft zodoende een indicatie in welke mate de rentelasten en aflossingen op de exploitatie drukken. Omdat bij leningen er onzekerheid kan bestaan of ze allemaal terug worden betaald wordt bij de berekening van de netto schuldquote onderscheid gemaakt door het kengetal te berekenen, zowel inclusief als exclusief de doorgeleende gelden. Op die manier wordt duidelijk wat het aandeel van de verstrekte leningen in de exploitatie is en ook wat dat betekent voor de schuldenlast. Gezien de beperkte doelstelling van de Grondbank is het begrotingstotaal relatief laag in relatie tot de vermogensbehoefte en de financieringsbehoefte. Om deze reden zijn de kengetallen afwijkend ten aanzien van reguliere overheidsorganen.
Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio geeft inzicht in de mate waarin de medeoverheid in staat is aan zijn financiële verplichtingen te voldoen. Onder de solvabiliteitsratio wordt verstaan het eigen vermogen als percentage van het balanstotaal.
Grondexploitatie Dit kengetal geeft weer hoe de waarde van de grond zich verhoudt tot de totale (geraamde) baten. Voor de berekening van dit kengetal worden de niet in exploitatie genomen gronden gedeeld door de totale baten uit de programmabegroting of jaarstukken en uitgedrukt in een percentage.
Structurele exploitatieruimte Dit kengetal is van belang om te kunnen beoordelen welke structurele ruimte een orgaan heeft om de eigen lasten te dragen, of welke structurele stijging van de baten of structurele daling van de lasten daarvoor nodig is.
Voor de Grondbank leidt dit tot de volgende kengetallen: 18
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Netto schuldquote
2.889 %
Netto schuldquote gecorrigeerd voor alle verstrekte leningen
2.889 %
Solvabiliteitsratio
0%
Grondexploitatie
2.889 %
Structurele exploitatieruimte
2.4.2
12%
PARAGRAAF FINANCIERING
De Grondbank heeft voor de realisatie van haar doelstellingen behoefte aan externe financiering. In 2005 heeft de Grondbank een rekening courant, met een maximum van € 2 mln., bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) geopend en heeft de Grondbank in 2015 een aantal langlopende leningen afgesloten tot 31 december 2024.
Met de Staat der Nederlanden is eind 2013 een rekening courant overeenkomst gesloten. Dit vanwege een wettelijke verplichting aan alle openbare lichamen die op basis van de wet Financiering
decentrale
overheden
(Fido)
verplicht
worden
tot
deelname
aan
het
Schatkistbankieren. Hiertoe is een werkrekening geopend bij de BNG om overtollige liquide middelen van de Grondbank van en naar de schatkist mogelijk te maken. In 2024 is er een aantal kortlopende leningen aangegaan om in de financieringsbehoefte te voorzien. De reden voor het kortlopend karakter heeft te maken met de looptijd van de Grondbank.
Herfinanciering leningenportefeuille De door de Grondbank in 2015 aangetrokken leningen kennen een looptijd tot uiterlijk 31 december 2024. In het DB van 25 november 2024 is de financieringsstrategie vastgesteld. Op basis hiervan zijn offertes aangevraagd aan de 3 in de financieringsstrategie opgenomen geldverstrekkers. Op basis van de uitgebrachte offertes zijn de leningen vergund aan BNG Bank. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 2,65%.
Uitstaande totale langlopende leningen per 31 december 2024 Leningnr.
Looptijd tot
Bedrag
Rente %
40.117.873
04-01-2027
35.000.000
2,42%
40.117.874
01-02-2030
15.500.000
2,61%
40.117.875
02-01-2031
15.500.000
2,71%
40.117.876
03-01-2033
15.500.000
2,82%
40.117.877
29-12-2034
15.500.000
2,96%
97.000.000
2,65%
Totaal 19
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Renterisiconorm De wet Fido begrenst via de renterisiconorm het deel van de totale langlopende schuld dat in een gegeven jaar een renterisico mag hebben. De renterisiconorm bevat de eis dat de som van de aflossingen en de rentewijzigingen in een bepaald jaar kleiner zijn dan 20% van het begrotingstotaal van een bepaald jaar met een minimumbedrag van € 2,5 mln. Afwijkingen zijn toegestaan, maar het gemiddelde van 4 jaar moet weer voldoen aan de 20% norm. De norm is ingesteld om door een spreiding in looptijden van leningen een stabiele rentelast te bewerkstelligen. Hieronder wordt de renterisiconorm en renterisico op de langlopende schuld voor 2024 aangegeven:
Renterisiconorm langlopende schuld Omschrijving
2024
(x € 1.000) Begrotingstotaal
3.366
Renterisiconorm, 20% van het begrotingstotaal met een minimum van
673
€ 2,5 mln. Aflossingen in 2024 op langlopende schuld
50.000
Het overzicht laat zien dat de renterisiconorm in 2024 op ca. € 0,7 miljoen was gesteld. In 2024 is € 50 miljoen afgelost en er is dus niet voldaan aan de renterisiconorm. Feitelijk kan de Grondbank structureel niet aan deze norm voldoen omdat er sprake is van een scheve verhouding tussen het begrotingstotaal en de vreemd vermogenspositie van de Grondbank. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft hier vrijstelling voor gegeven.
Kasgeldlimiet De wet Fido begrenst, via de kasgeldlimiet, het gedeelte van de totale schuld dat een kortlopend karakter mag hebben. De kasgeldlimiet bepaalt dat het bedrag dat via leningen met een looptijd van korter dan 1 jaar geleend mag worden - de zogenaamde kortlopende schuld - maximaal 8,2% van het begrotingstotaal mag bedragen. Zonder deze beperking zouden Gemeenschappelijke Regelingen volledig met goedkope kortlopende leningen gefinancierd kunnen worden, waarbij het gevaar is dat bij een snelle en sterke stijging van de kortlopende rente het begrotingsevenwicht in gevaar kan komen. Het renterisico op de kortlopende schuld voor 2024 bedraagt als volgt:
Renterisiconorm kortlopende schuld 20
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Omschrijving
2024
(x € 1.000) Begrotingstotaal
3.366
Kasgeldlimiet 8,2% van begrotingstotaal
276
Kortlopende schuld eind 2024
0
Uit het bovenstaande blijkt dat in 2024 de renterisiconorm was gesteld op € 276.000. Gedurende het jaar was sprake van een hogere kortlopende schuld en werd niet voldaan aan de kasgeldlimiet. Ultimo 2024 bedroeg de kortlopende schuld € 0 en wordt hieraan wel voldaan.
2.4.3
PARAGRAAF BEDRIJFSVOERING
De werkzaamheden van de Grondbank zijn op urenbasis uitgevoerd door medewerkers van de deelnemers of door derden en bij de Grondbank in rekening gebracht. De Grondbank heeft geen medewerkers in dienst. De accountantscontrole wordt uitgevoerd door Deloitte Accountants B.V. De renterisiconorm was gesteld op € 276.000. Gedurende het jaar was sprake van een hogere kortlopende schuld en werd niet voldaan aan de kasgeldlimiet. Ultimo 2024 bedroeg de kortlopende schuld € 0 en wordt hieraan wel voldaan. In 2024 is € 50 miljoen afgelost en er is dus niet voldaan aan de renterisiconorm. Feitelijk kan de Grondbank structureel niet aan deze norm voldoen omdat er sprake is van een scheve verhouding tussen het begrotingstotaal en de vreemd vermogenspositie van de Grondbank. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft hier vrijstelling voor gegeven.
Financiële rechtmatigheid In 2024 is sprake van een begrotingsonrechtmatigheid; de lasten zijn hoger uitgevallen dan begroot. Hiervoor is een aantal verklaringen. Bij het opstellen van de begroting 2024 in het voorjaar van 2023 is uitgegaan van het in 2024 verkopen van de gronden aan Zuidplas en het niet verlengen van de Grondbank na 31 december 2024 zodat de Grondbank daarna in liquidatie zou gaan. In de begroting is daarvoor de verkoop van de gronden aan Zuidplas opgenomen alsmede extra kosten voor de liquidatie. Kort na het vaststellen van de begroting 2024 bleek dat verkoop van de gronden aan Zuidplas niet verwacht werd. Daarom is medio 2024 een begrotingswijziging vastgesteld. In deze wijziging zijn ook de extra kosten voor het liquideren van de Grondbank geschrapt. Hiervoor was € 100.000 opgenomen. Bij de begrotingswijziging is verzuimd om ook andere wijzigingen door te voeren zoals het verhogen van de kosten noodzakelijk voor de verlenging van de Grondbank en kosten voor de jaarrekening 2023 (met name taxatie - en extra controlekosten). Daarnaast bleken de rentekosten iets hoger uit te vallen dan geraamd. Totaal is hierdoor € 111.000 meer uitgegeven dan begroot, een afwijking van ongeveer 3,5%. 21
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Hoewel de afwijking materieel beperkt is, is deze hoger dan het grenspercentage van 1% dat de Grondbank in 2024 diende te hanteren. Om afwijkingen in de toekomst te voorkomen worden de volgende 2 maatregelen getroffen: -
aan het AB zal worden voorgelegd de grens voor de afwijkingen op het wettelijk maximum te bepalen en
-
het AB zal jaarlijks in de vergadering in juni/juli op basis van een financiële halfjaarsrapportage advies krijgen over het al dan niet aanpassen van de lopende begroting.
22
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
2.4.4
PARAGRAAF GRONDBELEID
In overeenstemming met de bepalingen van de gemeenschappelijke regeling voert de Grondbank geen grondexploitaties en heeft derhalve alleen gronden die als voorraad gronden geclassificeerd zijn. Het overgrote gedeelte van de in bezit zijnde gronden hebben (nog) de agrarische bestemming.
Het grondbeleid wordt vormgegeven door het Uitgifte Strategie Kader (USK). In de vergadering van het Algemeen Bestuur op 30 juni 2022 is het USK 2022-2025 na een inspraakprocedure bij de deelnemers door het AB vastgesteld. In het USK 2022 is opgenomen dat de Grondbank, haar beleid en de kaders, ondersteunend zijn aan de doelen van de gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder. De gemaakte afspraken in de in paragraaf 2.1.3. verwoorde overeenkomsten zijn leidend geweest voor de invulling van het USK 2022.
2.4.5
WET OPEN OVERHEID
Op 1 mei 2022 is de Wet open overheid (Woo) in werking getreden. Het doel van de Woo is een open overheid, die zorgdraagt voor een adequate en toegankelijke informatievoorziening op basis van een ordentelijke informatiehuishouding. In de Woo is bepaald dat een bestuursorgaan jaarlijks in de begroting aandacht besteedt aan de beleidsvoornemens inzake de uitvoering van deze wet en in de jaarlijkse verantwoording verslag doet van de uitvoering ervan, mede in relatie tot de beleidsvoornemens. Ten aanzien van de openbaarheid geldt dat de Grondbank de vergaderingen van het Algemeen Bestuur aankondigt in het regionale blad waarin de wijze waarop en de plaats waar een ieder de agenda en stukken kan inzien, is aangegeven. Mede vanwege de onzekerheid over de toekomst van de Grondbank is er nog geen website gelanceerd. Hiervoor zijn wel voorbereidende werkzaamheden verricht en de verwachting is dat deze in Q2 van 2025 beschikbaar is. In 2024 zijn geen Woo verzoeken ontvangen
23
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
2.4.5
VOORTGANG GEBIEDSONTWIKKELING1
Voortgang gebiedsontwikkeling In 2024 hebben er zich enkele belangrijke ontwikkelingen voorgedaan: -
Zuidplas heeft op 14 mei 2024 het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder vastgesteld waarmee de plannen planologisch zijn vastgelegd.
-
Er zijn beroepen aangetekend tegen dit bestemmingsplan onder meer door het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en van Rijkswaterstaat
-
Er is een nieuw kabinet aangetreden dat het woondossier als 1 van de topprioriteiten heeft benoemd en ook miljarden heeft gereserveerd om nieuwe woningbouwprojecten mogelijk te maken
-
Het belang van Zuidplas voor de rijksoverheid blijkt uit de door de minister aangewezen adviseur om de gebiedsontwikkeling te versnellen. De minister heeft inmiddels aangegeven een vervolgtraject te willen starten. Doelstelling is om tot gedragen voorstellen te komen als basis voor bestuurlijk overleg en besluitvorming. Het streven is uiterlijk eind september 2025 tot overeenstemming te komen tussen de betrokken partijen en dit in 1 of meerdere bestuursovereenkomsten vast te leggen.
Uitgebreide informatie over de voortgang van de gebiedsontwikkeling is te vinden in de voortgangsrapportages van het college van Zuidplas die elke 4 maanden uitkomen. Inmiddels zijn 12 voortgangsrapportages verschenen waarvan de laatste 3 (juni 2024, oktober 2024 en februari 2025) te vinden zijn op de site www.wonenincortelande.nl onder downloads.
De marktsituatie Kijkend naar de marktsituatie dan vallen de volgende punten op: -
De vraag naar woningen is onverminderd hoog. Het aantal aan de woningmarkt toegevoegde woningen in 2024 was lager dan de groei van de vraag naar woningen. Het woningtekort in Nederland is daarmee verder toegenomen.
-
De bouwkosten zijn in 2024 gemiddeld met ongeveer 3% toegenomen 2.
-
De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning is gestegen met 0,4% op jaarbasis. De woningen zijn gemiddeld iets kleiner; de prijs per vierkante meter is gestegen met 6,8%.
-
De residuele grondwaarde bleef tussen medio 2023 en 2024 vrij stabiel. Sinds het tweede kwartaal van 2024 kantelt dit beeld en is een duidelijke stijging zichtbaar. In het derde kwartaal van 2024 steeg de residuele grondwaarde op jaarbasis met 6,4%. Deze
1
Dit is een nieuwe paragraaf in de jaarrekening waarmee invulling wordt gegeven aan artikel 26 lid 7 van
de gemeenschappelijke regeling. Dit artikel is bij de aanpassing van de regeling in 2024 toegevoegd en geeft aan dat bij de jaarrekening in een aparte paragraaf informatie moet worden verstrekt over de voortgang van de gebiedsontwikkeling, de marktsituatie en vooruit te kijken i.r.t. de doelen van de Grondbank. 2
Publicatie Metafoor december 2024: Outlook Grondexploitaties 2025
24
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
stijging is het gevolg van de prijsstijgingen bij nieuwbouwwoningen per m2, afgezet tegen een relatief bescheiden bouwkostenstijging. -
De rente is in de loop van 2024 gedaald. Een lagere rente heeft een positief effect op de grondexploitatie. Eind 2024 was de heersende verwachting dat de kapitaalmarkt rente de komende jaren verder zou dalen. De geopolitieke spanningen in Q1 (o.a. handelsconflicten, oorlog Oekraïne) maken de ontwikkeling van de rente onzeker.
Voortuitblik Uit het gezamenlijk traject onder leiding van de rijks adviseur zal blijken of nog in 2025 de vervolgstappen kunnen worden gezet tot realisatie van Cortelande. Het college van Zuidplas is voornemens om op basis van de nieuwe bestuurlijke afspraken een herijkt voorstel voor de Grondexploitatie Fase 1a voor te leggen aan de gemeenteraad.
Vooruitlopend op een verwachte positieve uitkomst gaat Zuidplas verder met de voorbereidingen voor de uitvoering waaronder het naar verwachting in 2025 vaststellen van het beeldregieplan, het waterhuishoudkundige plan en de diverse deelgebied plannen.
Zuidplas houdt in haar planning rekening met start van de fysieke werkzaamheden in het gebied in 2026, rekening houdend met de nog lopende beroepsprocedures bij de Raad van State3 en rekening houdend met bestuurlijke afspraken die een verantwoorde Grondexploitatie mogelijk maken.
3
Voortgangsrapportage Opgave Ontwikkeling Middengebied februari 2025
25
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
3.
JAARREKENING
3.1
GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
De jaarrekening is opgemaakt met inachtneming van de voorschriften die het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) daarvoor geeft en de verordening ex artikel 212 Gemeentewet waarin door het Algemeen Bestuur de uitgangspunten voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie zijn vastgelegd.
Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders is vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarden.
Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de leiding van de Grondbank zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij
de toelichting op de desbetreffende
jaarrekeningposten.
Voorraden De waardering van activa is tegen verkrijging- of vervaardigingprijs, tenzij er sprake is van een lagere marktwaarde (artikel 63, lid 1 van het BBV). Op grond van het inlopen van de verliesvoorziening is de huidige marktwaarde gelijk aan de boekwaarde van de voorraden. Op grond hiervan worden de kosten van de Grondbank vanaf dit jaar weer geactiveerd op de boekwaarde van de voorraden. De resterende activa en passiva, zoals de leningen, zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Alle voorraden zijn voor eigen rekening en risico.
Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor verwachte oninbaarheid is een voorziening in mindering gebracht. De voorziening wordt statisch bepaald op basis van de geschatte inningskansen. Liquide middelen en overlopende posten Deze activa worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorzieningen
26
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Voorzieningen worden gewaardeerd op het nominale bedrag van de betrokken verplichting c.q. het voorzienbare verlies.
Vaste schulden Vaste schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, verminderd met gedane aflossingen. De vaste schulden hebben een rente typische looptijd van één jaar of langer.
Vlottende passiva De vlottende passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Baten en lasten Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Baten worden slechts opgenomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Lasten en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn. Gegeven de doelstelling en taak van de Grondbank zijn de baten en lasten van de Grondbank per saldo te beschouwen als kosten bedoeld in artikel 63, lid 2 en 3, van de BBV. 3.2
HET OVERZICHT VAN BATEN EN LASTEN IN DE JAARREKENING
De programmabegroting van de Grondbank bestaat, gezien haar beperkte doelstellingen, uit maar drie programma's, namelijk voorraden, beheer en overhead. Op grond van artikel 25 van het BBV dient de programmaverantwoording per programma inzicht te bieden in: a.
De mate waarin de doelstellingen zijn gerealiseerd;
b.
De wijze waarop getracht is de beoogde maatschappelijke effecten te bereiken;
c.
De gerealiseerde baten en lasten.
27
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Hieronder volgt het overzicht van de baten en lasten per programma alsmede de dekkingsmiddelen.
Begroting na Product (x € 1.000)
Rekening
wijziging
wijziging
Primiteve Begroting
2024
2024
Programma voorraden Baten
0
0
-96.555
96.555
Lasten
3.042
3.020
-96.215
99.235
Subtotaal
-3.042
-3.020
-340
-2.680
Baten
481
450
0
450
Lasten
73
75
0
75
Subtotaal
408
375
0
375
Baten
0
0
0
0
Lasten
251
160
-100
260
Subtotaal
-251
-160
-100
-260
2.885
2.805
-240
2.565
0
0
0
0
baten en lasten
0
0
0
0
Onttrekking reserves
0
0
0
0
Gerealiseerd resultaat
0
0
0
0
Programma beheer
Programma Overhead
Dekkingsmiddelen
Activeren o.g.v. art. 63 BVV
Subtotaal Gerealiseerde totaalsaldo van
Op grond van artikel 28, lid a van het Besluit Begroting en Verantwoording dient bij de programmarekening een toelichting te worden opgenomen, die een analyse geeft van de afwijkingen tussen de begroting en de programmarekening. In het jaarverslag is deze analyse per programma reeds opgenomen. In de jaarrekening wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de programmaverantwoording in het jaarverslag.
28
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
In het BBV wordt voorgeschreven dat er een toelichting wordt gegeven op de gerealiseerde algemene dekkingsmiddelen, de aanwending van het bedrag voor onvoorzien, de incidentele baten en lasten en structurele reservemutaties. Voor 2024 is het voorgaande niet van toepassing.
Incidentele baten en lasten Conform artikel 28 lid c van het BBV dient in de jaarrekening een overzicht opgenomen te worden van de incidentele baten en lasten. Hieronder volgt het overzicht.
Jaarrekening
Jaarrekening
(x € 1.000)
2024
Begroting 2024
Baten
3.042
3.020
2.961
Lasten Gerealiseerd totaalsaldo van baten en lasten Onttrekking reserves
3.042
3.020
2.961
0
0
0
0
0
0
Gerealiseerd resultaat
0
0
0
Waarvan incidentele baten: - vrijval verliesvoorziening - baten grondverkoop
0 0
0 0
0 0
Totaal incidentele baten
0
0
0
Waarvan incidentele lasten: - toevoeging aan voorziening - buitengewone lasten - deactivering grondwaarde (i.v.m. verkoop) Afwaardering gronden
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
Totaal incidentele lasten
0
0
0
Resultaat incidenteel
0
0
0
Resultaat structureel
0
0
0
2023
Voorstel bestemming resultaat Het in 2024 gerealiseerde resultaat van de jaarrekening bedraagt € 0.
29
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
3.3
OVERZICHT VAN DE BALANS MET TOELICHTING Rekening
Rekening
31-12-2024
31-12-2023
96.931
94.045
Vorderingen op openbare lichamen
32
107
Overige vorderingen
132
103
7
7
135
211
0
0
97.237
94.473
Algemene reserve
0
0
Bestemmingsreserves
0
0
Gerealiseerde resultaat
0
0
0
0
97.000
50.000
0
37.400
60
64
177
7.009
97.237
94.473
(x € 1.000) ACTIVA Vlottende activa Voorraden Onderhanden werk, Grondbank zonder transformatie Uitzettingen, looptijd korter dan 1 jaar
Uitzettingen in ’s Rijksschatkist met een rente typische looptijd korter dan één jaar Liquide middelen Banksaldi Overlopende activa Overige nog te ontvangen bedragen en de vooruitbetaalde bedragen die ten laste van volgende begrotingsjaren komen. Totaal PASSIVA Vaste passiva Eigen vermogen
Voorzieningen Voorzieningen voor verplichtingen, verliezen en risico's Vaste schulden, looptijd langer dan 1 jaar Onderhandse leningen van binnenlandse banken en overige financiële instellingen Vlottende passiva Netto vlottende schulden Overige kasgeldleningen Banksaldi
0
Overige schulden Overlopende passiva Verpl. die in het begrotingsjaar zijn opgebouwd en die in een volgend begrotingsjaar tot betaling komen m.u.v. jaarlijks terugkerende arbeidskosten gerelateerde verpl. van vergelijkbaar volume Totaal
30
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Toelichting Hierna volgt een specificatie en/of nadere toelichting op de relevante posten.
Activa Vlottende activa Voorraden Boekwaarde (x € 1.000)
Investe- Afwaardering
Boekwaarde
per
ringen
gronden Opbrengsten
per
31-12-2023
2024
2024
31-12-2024
Mutatie
Boekwaarde Grondbank Af: voorziening grondvoorraden Totaal
94.045
2.885
0
0
96.931
2.885
0
0
0
0
0
0
94.045
2.885
0
0
96.931
2.885
Conform de toelichting op de Verordening Financieel Beleid en Beheer worden de verworven gronden beschouwd als voorraden in de zin van artikel 38 van het BBV. De bijkomende kosten voor de gronden, die voor eigen rekening en risico zijn aangekocht, worden in 2024 geactiveerd conform artikel 63, lid 2 en 3 van het BBV. De in de balans aangegeven voorraad gronden per 31 december 2024 zijn allemaal gronden voor eigen rekening en risico van de Grondbank en zijn allemaal onderdeel van de Koopovereenkomst tussen de Grondbank en de gemeente Zuidplas. Op grond van de taxatie van de bezittingen per 1 januari 2024 is geen voorziening grondvoorraden gevormd. Daarbij dient te worden aangetekend dat er onzekerheden zitten in de waardering van de gronden en dat bij gewijzigde omstandigheden het treffen van een voorziening in de toekomst wellicht toch noodzakelijk blijkt. Hieronder volgen een aantal posten welke verwerkt zijn in de balans en op grond van de BBV richtlijnen verplicht in de jaarstukken opgenomen dienen te worden.
Uitzettingen met een rentetypische looptijd korter dan één jaar Vorderingen Openbare lichamen Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
Te vorderen btw
0
0
Nog te ontvangen van deelnemers
32
107
Totaal
32
107
(x € 1.000)
31
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Overige vorderingen Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
0
0
132
103
0
0
132
103
(x € 1.000) Overige vorderingen Nog te ontvangen van derden Vooruitbetaalde bedragen Totaal
Verloop nog te ontvangen bedragen van derden (x € 1.000)
Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
Mutatie
132
103
29
0
0
0
132
103
29
Boekwaarde Af: voorziening oninbaarheid Balanswaarde
Uitzettingen in ’s Rijksschatkist met een rente typische looptijd korter dan één jaar Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
Schatkistbankieren
7
7
Totaal
7
7
(x € 1.000)
Schatkistbankieren Hieronder staat per eerste dag van elk kwartaal het bedrag aan middelen aangegeven, bedoeld in artikel 2, vierde lid, van de Wet financiering decentrale overheden, dat in het kader van het drempelbedrag welke door de Grondbank buiten ’s Rijksschatkist aangehouden mag worden.
Schatkistbankieren (x € 1.000)
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
83
73
114
136
1.000
1.000
1.000
1.000
917
927
886
864
0
0
0
0
Op dag basis buiten Rijksschatkist gehouden middelen Drempelbedrag Ruimte onder drempelbedrag Overschrijding van het drempelbedrag
Het drempelbedrag voor de Grondbank bedraagt € 1 mln. 32
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Liquide middelen
Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
Liquide middelen
136
211
Totaal
136
211
(x € 1.000)
Overlopende activa Overlopende activa bestaat uit nog te ontvangen bedragen van totaal € 0.
Passiva Vaste passiva Reserves Het in de balans opgenomen eigen vermogen bestaat uit de volgende posten:
Reserves Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
Algemene reserve
0
0
Bestemmingsreserves
0
0
Gerealiseerd resultaat
0
0
Totaal
0
0
(x € 1.000)
Het verloop in 2024 wordt in het hierna opgenomen overzicht per reserve weergegeven: (x € 1.000)
Boekwaarde
Toe-
Ont-
31-12-2024
voeging
trekking
Bestemming Boekwaarde resultaat
31-12-2023
vorig boekjaar Algemene reserve
0
0
0
0
0
Bestemmingsreserve
0
0
0
0
0
Totaal
0
0
0
0
0
Algemene reserve Omdat het resultaat van de Grondbank in lijn met de Koopovereenkomst 2021 met de boekwaarde grond wordt verdisconteerd, is er geen mutatie op de algemene reserve in 2024. De Grondbank heeft geen bestemmingsreserve(s).
33
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen in 2024 wordt in het hierna opgenomen overzicht weergegeven: Voorzieningen (x € 1.000)
Boekwaarde
Toe-
31-12-2023
voeging
Voorziening
0
0
Totaal
0
0
Vrijval
Aan- Boekwaarde wending
31-12-2024
0
0
0
0
0
0
Er zijn dit jaar geen toevoegingen of bedragen vrijgevallen van de post voorzieningen.
Vaste schulden, looptijd langer dan 1 jaar Verloopstaat leningen met een looptijd langer dan 1 jaar
(x € 1.000)
Boekwaarde Vermeerderingen Aflossingen Boekwaarde 31-12-2023
in 2024
in 2024
31-12-2024
Leningen O/G: 40.110.976
50.000
0
40.117.873
0
35.000
35.000
40.117.874
0
15.500
15.500
40.117.875
0
15.500
15.500
40.117.876
0
15.500
15.500
40.117.877
0
15.500
15.500
50.000
97.000
Totaal
50.000
50.000
0
97.000
De rentelasten op de vaste schulden en kastgeldleningen bedroegen in 2024 € 3,042 mln.
Vlottende passiva Vlottende schulden met een rentetypische looptijd korter dan 1 jaar Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
Overige kasgeldleningen
0
37.400
Banksaldi
0
0
Overige schulden
60
67
60
37.467
(x € 1.000)
34
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025
Overlopende passiva Verplichtingen die in het begrotingsjaar zijn opgebouwd en die in een volgend begrotingsjaar tot betaling komen met uitzondering van jaarlijks terugkerende arbeidskosten gerelateerde verplichtingen van vergelijkbaar volume (nog te betalen bedragen) Boekwaarde per
Boekwaarde per
31-12-2024
31-12-2023
Nog terug te betalen Gemeente Zuidplas
27
105
Nog te betalen btw
2
3
Bedragen in depot
19
12
Nog te betalen rente leningen o/g BNG
0
1.818
Schulden aan openbare lichamen
0
0
Nog te betalen kosten
102
71
Vooruit gefactureerd
27
0
Aflossing geldlening
0
5.000
177
7.009
(x € 1.000)
Totaal
Het bedrag in depot heeft betrekking op transacties waarvan een deel van het bedrag is ingehouden door de Grondbank. Dit bedrag is verminderd door de oplevering van gronden aan de Grondbank, opzegging van het voortgezet gebruik en de overdracht aan de gemeente Zuidplas. Betaling van bedragen in depot aan de verkoper vinden pas plaats als de gemaakte afspraken tussen de verkoper en de Grondbank zijn nagekomen.
3.4
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN
Nabetalingen De Grondbank is voor een aantal van de aangekochte gronden verplichtingen aangegaan tot het verrichten van een nabetaling bij onherroepelijke bestemmingswijziging naar woningbouw en bedrijven. De mogelijk maximale verplichtingen ten gevolge van een onherroepelijke bestemmingswijziging op alle hierbij betrokken gronden, welke plaatsvinden voor het verlopen van de afgesproken einddatum in 2035 bedraagt ruim € 2 mln. Gezien de ligging van deze gronden is de kans op nabetaling gering.
35
Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 23 april 2025