Bijlage 2 Vaststellingsdoc. Stedenbouwk. VO cascokaart en beeldregieplan Doelwijk II Z25.002852

ZUIDPLAS, STEDENBOUWKUNDIG CASCO EN BEELDREGIEPLAN D O E LW I J K I I BESLUITVORMINGSDOCUMENT 03 oktober 2025

H et NIeUWe Wer kLANDSCHAP VAN D oeLWI Jk I I

3

RUIMTE LIJK P RINCIPE: D E KR E EK R U G A L S D R AG E R          3 STE DENB OUW KUNDIG CAS C O              4 BESTAANDE ON DERG R O N D A L S B AS I S . .. . .. .. . .. . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . 4 BELEEFBAARHEID EN N AT U U R WA A RD E N . .. . .. .. . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . 4 IDENTITEIT EN ON DE R S C HE I D EN D V E RM O G E N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 KLIMAATROBUUST, B I O DI V ER S I T E I T E N R E CR E AT I E . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 MOBILITE IT                 7 OPE NBARE RUIMTE                 8

b eeLDreGIePLAN

14

STR UCTUU RDRAGERS E N I D E N T IT EI T           1 4 B ASISOP ZET               1 5 MAAT EN SCHAA L              1 6 ZUIDEL IJKE DWAR SWE G              1 7 LANGS H ET K REEKLAN D S CH A P             2 0 LANGS DE N45 7               2 3 IDENTIT EITSDRAGERS             2 6 B IJZONDERE HOEKEN               2 7 KLIMAATADAPTIEVE IN V UL L IN G E I G E N T E R R E I N        2 8 MAATVOERING ROO IL IJ N EN              2 9

Uitgevoerd door combinatie:

In opdracht van:

I N H O U D S O P G AV E

HET NIEUW E W E R K L A N DS C H A P VA N D O E LW I J K I I Het voorliggende document omvat het stedenbouwkundige Casco/Voorontwerp en het beeldregieplan van Doelwijk II. Met het Stedenbouwkundige Casco/ VO wordt het inrichtingsprincipe voor de hoofdstructuren en de bouwkavels in Doelwijk II vastgelegd: ■ Het kreeklandschap en de zuidelijke dwarsweg worden de dragers van het bedrijventerrein dat wordt ingericht als een effectief duurzaam maar ook toekomstbestendig hoogwaardig werklandschap

■ Bestaande bedrijven langs de Zuidelijke Dwarsweg dienen ook enkel gebruik maken van de ontsluitingsstructuur van Doelwijk I

■ Op de hoeken van de kavels worden bijzondere ‘kopgebouwen’ gemaakt waartussen de rest van de gebouwen wordt opgehangen.

■ Fietsroutes in het gebied worden gescheiden van het overig gemotoriseerde verkeer. De huidige Zuidelijke Dwarsweg wordt ingepast met een doorgaande fietsroute.

■ De principe profielen van de nieuwe en te handhaven Zuidelijke Dwarsweg, van het kreeklandschap met de ontsluitingsstructuur, van de ruimtes langs de N457 en langs de beide spoorwegen aan de randen van het werklandschap.

■ De aanwezige potentie van zichtlocaties voor bedrijven langs de N457 wordt benut; bedrijven worden niet afgeschermd van de omgeving door een bosmantel.

■ Het groenblauwe kreeklandschap vormt een natuurlijke verbinding met en overgang naar het Willem I Bos

■ Het beeldregieplan heeft tot doel om te sturen op kwaliteit en behoud van de geest van het stedenbouwkundig plan bij de uitwerking in kavels en van de openbare/gemeenschappelijke ruimtes.

■ De ontsluitingsstructuur van het bedrijventerrein volgt de dragers van het werklandschap ■ Vracht en personenverkeer van en naar het bedrijventerrein wordt enkel via de ontsluitingsroute door Doelwijk I aangesloten op de N457; hiervoor wordt een nieuwe verbindingsweg aangelegd tussen Doelwijk I en II. Vracht en personenverkeer van en naar het bedrijventerrein wordt afgesloten van de Middelweg/ Bredeweg en de zuidelijke dwarsweg richting de Zuidelijke Rondweg in Waddinxveen; hierdoor vindt er geen vermenging plaats met het bestemmingsverkeer op de Bredeweg/Middenweg en wordt overlast voorkomen langs de Zuidelijk Dwarsweg richting Waddinxveen. ■ Bewoners van de bestaande woningen langs de zuidelijke dwarsweg kunnen gebruikt maken van de Zuidelijke Dwarsweg om richting de Zuidelijke Rondweg te gaan en kunnen ook gebruik maken via de ontsluitingsstructuur van Doelwijk II richting de N457; de aansluiting op de Middenweg/Bredeweg is afgesloten en alleen toegankelijk voor fietsverkeer, hulpdiensten en OV.

■ De op de kavels te hanteren vaste afstand van gebouwen tot de doorgaande infrastructuur en/of een minimale afstand voor gebouwen vanaf de kavelsgrens ■ De inrichtingsprincipes voor waterberging, natuur, groen en parkeren op de kavels.

R U I M T EL I J K P R I NC I P E : DE K RE E K R UG A L S Anders dan bij het beedkwaliteitsplan dat dwingend

D R AG E R

voorschrijft, beschrijft het beeldregieplan de ambities

In het Kreekruglandschap is bewust gekozen voor de

die aan de kwaliteit van het plan wordt meegegeven.

natuurlijke, hoger gelegen kreekrug als ruimtelijke drager

De uiteindelijk ook noodzakelijke nadere regels en

van de ontwikkeling. Dit dient twee doelen: ten eerste

eisen worden vertaald in het beeldkwaliteitsplan en de

fungeert de kreekrug als krachtig ruimtelijk concept en

kavelpaspoorten als onderdeel van de uitgiftevoorwaarden

tegenhanger van het door infrastructuur gedomineerde

van bouwkavels. Het beeldregieplan beschrijft:

landschap; ten tweede vormt zij een fysieke, logische

■ De basis opzet van het werklandschap waarbij:

en beleefbare verbinding met de kern van Cortelande.

■ De kavels aan de Zuidelijke Dwarsweg hebben een kleine korrel en staan bij voorkeur met voldoende afstand tot elkaar en met een onregelmatige rooilijn. ■ Langs de N457 ontstaat straks een eenduidige lange wand van bedrijven op een gelijke afstand tot de weg. De rooilijn wordt vastgelegd op 18 m van de N457. ■ Twee bijzondere kavels vormen de identiteitsdragers van Doelwijk II en vormen straks een markante herkenning aan zowel de N457, het Kreekpark als het spoor.

Hierdoor wordt het bedrijventerrein geen geïsoleerd of afgeschermd eiland, maar een geïntegreerd onderdeel van de bredere gebiedsontwikkeling. Het verhaal van het verleden, het verdwenen landschap van vóór de inpoldering krijgt opnieuw betekenis binnen het nieuwe werklandschap. Het bedrijventerrein slaat zo een brug tussen verleden en toekomst.

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP -3-

STED ENBOUWKUN DIG CASCO

BELEEFB AA R H EI D EN N AT U U R WA AR D EN

Aanvullende structuurdragers:

De kreekrug fungeert als dominante ruimtelijke structuur,

Het kreeklandschap wordt ingericht op menselijke maat en

gestuurd door het bodem- en watersysteem. Het

natuurbeleving. Het is zichtbaar vanuit de omgeving, zoals

landschappelijk casco bestaat uit twee onderdelen:

de N457 en het spoor, en beleefbaar via een fijnmazig

■ Zuidelijke Dwarsweg – behoudt zijn functie als cultuurhistorische en recreatieve lijn met passende schaal.

netwerk van recreatieve fietsroutes. Zo blijft het terrein ook

B ESTAANDE ON DERGROND ALS BASIS

buiten werktijden levendig. De vegetatie sluit aan bij de

De bestaande kreekrug blijft zoveel mogelijk intact en

natuurlijke gradiënt van nat naar droog, en de inrichting is

wordt niet voorbelast. Nieuw water wordt gegraven,

doelgericht én natuurlijk, met focus op biodiversiteit. Samen

waarbij de vrijgekomen grond hergebruikt wordt om

met andere landschappelijke structuren vormt dit het

het kreeklandschap in te richten (plaatselijk afgraven en

‘landschappelijk stedenbouwkundig casco’.

■ Langs de N457 – zorgen heldere bebouwingswanden en een breed blauw-groen profiel voor een eenduidige uitstraling langs de N457. ■ Fietsroutes oost en west – lommerrijke fietspaden verhogen de recreatieve waarde en versterken het netwerk.

ophogen met grond).

IDENTITEIT EN ONDERSCHEIDEND VERMOGEN Het nieuwe werklandschap onderscheidt zich duidelijk van andere bedrijventerreinen in de regio. De kenmerkende

ijk

II

lw

e

Do

kreekstructuur vormt de identiteit langs de N457, het spoor en binnen het terrein zelf. Twee zuidelijke bouwvelden zijn strategisch gepositioneerd om te fungeren als duidelijke identiteitsdragers. Bedrijven worden zichtbaar geplaatst en niet aan het zicht onttrokken, waarbij architectonische kwaliteit een cruciale rol speelt. Een representatieve entree markeert de toegang tot het werklandschap van de Zuidplaspolder en versterkt de herkenbaarheid van het gebied. Dankzij de centrale ligging en uitstekende bereikbaarheid is de vraag naar kavels groot. Het onderscheidende karakter van het kreeklandschap biedt hierbij een duidelijke meerwaarde. De keuze voor een locatie speelt bovendien een steeds belangrijkere rol in de identiteit van een bedrijf en is essentieel bij het aantrekken van gekwalificeerd personeel. Zelfs in economisch mindere tijden levert het unieke karakter van dit landschap aantoonbare voordelen op ten opzichte van standaard bedrijventerreinen.

Kreekrug in de Zuidplaspolder

Kreekrug verbindt Cortelanden en het werklandschap Doelwijk II

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP -4-

K L IMAATROBUUST, BIO DIV ERSITE IT EN R ECREATIE

g e w

s

r a w

Het groene, waterbergende Kreeklandschap draagt actief bij aan een klimaatadaptieve inrichting. Het gebied

jli ke

is ontworpen met een gelaagd waterbuffersysteem: van groene daken, via wateropvang op eigen terrein, tot aan

D

e

d ui

collectieve opvang in de openbare ruimte.

Z

De natuurlijke overgang van nat naar droog creëert ecologische meerwaarde, vooral voor amfibieën, vogels en insecten. Daarnaast verhoogt de kwaliteit van de openbare ruimte de leefbaarheid voor werknemers tijdens de lunchpauze en biedt het een prettige omgeving voor passerende fietsers.

Doelwijk I

wes

telij

kd

eel

oost

elijk

Denkrichting Kreeklandschap

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP -5-

deel

A20

Gouwepark I

Doelwijk I

Spoorlijn

A20

Doelwijk II

N457

Zu

id e

lijk e

Dw

ar

sw

eg

Gouwepark II

Spoor

lijn

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP -6-

U i t s l ui t e nd f i e t s er s & au t o’s b e w on e r s M OBIL ITEI T De infrastructuur in het gebied draagt zorg voor een goede afwikkeling van vrachtverkeer voor de bedrijven. Voor de

b e s te m m i n g s v e r ke e r e n f i e t s p a d

overige mobiliteit wordt het STOMP principe toegepast:

■ Stappen: Rondom de bedrijfspercelen liggen voetpaden die aansluiting hebben op het kreeklandschap.

b e s te m m i n g s v e r ke e r

■ trappen: De fietsroutes langs de randen van het gebied zijn een schakel in het regionale fietsnetwerk (met name de oostzijde (nieuwe station, richting Waddinxveen), en de recreatieve verbinding langs de Zuidelijke Dwarsweg. Het totale systeem draagt bij aan de fijnmazige toegankelijkheid van de bedrijventerreinen met aantrekkelijke, vrijliggende fietsroutes.

400m

F i e t s p ad + c al a m i t e i t

■ (deel)Mobliteit: De beoogde bushalte is de aangewezen plek voor deelfietsen. Deelauto’s kan per gebruiker of een samenwerking van verschillende bedrijven worden ingevuld.

n i eu w e b r ug r e s e r v e r i ng b u s h a l t e

■ Privemobiliteit / vrachtverkeer / bestemmingsverkeer: Vrachtverkeer en auto’s voor het bedrijventerrein maken gebruik van de route door Doelwijk I naar de aansluiting met de N457. De brug wordt verplaatst of vervangen zodat de weg recht op Doelwijk II kan worden aangesloten. De Zuidelijke Dwarsweg wordt ingericht voor fietsverkeer. Bestemmingsverkeer takt

g e w

o n t s l u i t i ng s s t r u c t u u r

s

r a w

Doelwijk II

D

aan op de nieuwe weg. De autostraat naar de Zuidelijke Rondweg richting Waddinxveen is alleen beschikbaar voor autoverkeer van bewoners en uitsluitend voor

N457

■ openbaar Vervoer: In het gebied is een reservering opgenomen voor een bushalte langs de Zuidelijke dwarsweg als toegangsplek van het openbaar vervoer.

Uits luit e nd OV, Fi e t s p a d en c a l a m i t e i t e n

fietsers

R b in n en = 1 8 , 5 0 m R b u it en = 1 0,0 0 m

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP -7-

O PENBARE R UIMTE Vrijliggende fietspaden Rondom Doelwijk II komen vrijliggende fietspaden die breed genoeg zijn voor twee richtingen fietsverkeer en tevens op plekken functioneert als calamiteiten ontsluiting. Struinpaden Door het kreeklandschap heen liggen struinpaden (maaipaden en/of houtsnippers of grind), te midden van extensieve ruigte van grassen en opgaande beplanting

Vrijliggende fietspaden langs

(heesters en bomen) met half-open structuur. Kruisingen

de randen

met de kreek worden zo veel mogelijk vormgegeven als simpele wandelbruggen (plank over de sloot).

Struinpaden in het Kreeklandschap

Struinpaden in het Kreeklandschap

Wandelbruggen Kreeklandschap

Lommerrijke fietspaden langs de randen

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP -8-

N457

g sw e ar dw ijk e el

N457

Zu id

Plangebied

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen

Watercompensatie op eigen terrein Spoor Waddinxveen-Gouda

Logistiek + parkeren Fietspad volledig voorbelast

1e orde boom

1e orde boom Afwatering richting bestaande verbreedde watergang

3e orde boom Hergebruik regenwater

Kavelgrens

3e orde boom

kavel

pad

groen

fietspad

groen

talud

talud

water

3

water bestaand

Uitsnede nieuwe situatie Oostzijde

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP -9-

Straatprofiel ontsluitingsweg: Een heldere ontsluiting voor vrachtverkeer en de auto wordt op Doelwijk I aangetakt. De bestaande onderdoorgang onder de N457 door wordt gebruikt om het oostelijk deel van Doelwijk II te bereiken. Een keerlus met voldoende maat voor vrachtwagens maat de meest noordoostelijke kavel makkelijk bereikbaar. ■ Brede ontsluitingsweg ingericht voor vrachtverkeer met aan beide zijden rabatstrook met vrijliggende voet- of wandelpaden. ■ Kruiden- en grasrijke bermen met voldoende breedte voor 1e orde bomen. ■ Onder trottoir langs de kavels ligt een kabels en leidingentrace. Riolering en ruimte voor eventueel warmtenet onder tracé van de weg (ruimte voor expansiebochten etc. dien getest te worden). Brede ontsluitingsweg gedimensioneerd op vrachtauto’s

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP - 10 -

N457

g sw e ar dw ijk e el

N457

Zu id

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen

Hoofdontsluiting Doelwijk II Fietspad volledig voorbelast

1e orde boom Afwatering richting watergang

3e orde boom 3e orde boom

3e orde boom Hergebruik

Kreeklandschap

regenwater

K&L

fietspad groen

talud

water

talud

groen

pad

groen

Hoofdonstluiting Doelwijk

Uitsnede nieuwe situatie Aan het Kreeklandschap

BEELDREGIEPLAN - 11 -

Kavelgrens

3e orde boom

pad kavel

Bijgaande overzichtskaart toont de aansluiting van Doelwijk

a an s l u i t i n g v o o r b e s t a an d e

I en II en het profiel langs de Zuidelijke Dwarsweg

bedrijven en bewoners

■ Bestaande gebruikers (autoverkeer) takt aan op de nieuwe rijbaan.

We g l o o p t d o o r t o t l a at s t e k av e l

■ De zuidelijke Dwarsweg wordt ingericht voor fietsers. ■ De doorgaande weg buigt af naar rechts in Doelwijk II.

f i e t s ro u t e o v e r b e s t a a n d e zu i d e l i j ke d w a r s w e g

Uitsnede nieuwe situatie Zuidelijke Dwarsweg

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP - 12 -

N457

g sw e ar dw ijk e el

N457

Zu id

Plangebied

Maximaal 15m hoog En maximaal 70% bebouwd

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen Watercompensatie op eigen terrein

Hoofdontsluiting Doelwijk II

Logistiek + parkeren aan de zijkant

Bestaande infrastructuur Afwatering richting bestaande verbreedde watergang

2e orde boom

Beschoeiing

talud

talud

water bestaand

fietspad

talud

water

talud

groenHoofdonstluiting Doelwijkpad groen talud water

water bestaand

Kavelgrens

groen

Kavelgrens

K&L

Uitsnede nieuwe situatie Zuidelijke Dwarsweg

BEELDREGIEPLAN - 13 -

Hergebruik regenwater

BEELDREG I E P L A N Het beeldregieplan heeft tot doel het borgen van de ambities voor een kwalitatief hoogwaardig werklandschap

L A N G S H E T K R E EK L A N DS C H A P ■ Voorkanten aan de kreek

en het behoudt van de geest van het plan bij de uitwerking van de kavels (en vertaling in kavelpaspoorten). Met het beeldregieplan wordt inzet op het zoveel mogelijk

■ Hier zoveel mogelijk open/transparante gevels

benutten van de zichtlocaties en het realiseren van een

■ Gevelbegroeiing toepassen

hoogwaardige uitstraling van het Doelwijk II als geheel.

■ Specials aan het kreeklandschap reageren op het landschap

Anders dan een beeldkwaliteitplan, dat dwingend voorschrijft, beschrijft een beeldregieplan de ambitie die aan de kwaliteit van het plan is meegegeven. De uiteindelijke regels en eisen worden vertaald in de uiteindelijke kavelpaspoorten als onderdeel van de uitgiften.

Z U I DE LI J K E DWA R SW E G STRUCT UURD RAGERS EN ID ENTITEIT ■ Kleine korrel

De beeldregie voor de kavels wordt opgehangen aan de bepalende structuur waar het kavel aan ligt. Een kavel

■ Variatie in rooilijn wenselijk

kan aan meerdere structuurdragers liggen, dan gelden de

■ Ruimte tussen de gebouwen door parkeren en ontsluiting daar uit het zicht op te lossen

ambities en spelregels voor meerdere zijden van de kavel. Doelwijk II kent een drietal structuurdragers: ■ Langs het Kreeklandschap ■ Zuidelijke Dwarsweg ■ Langs de N457

LA N G S DE N 4 5 7 De structuurdragers bepalen de identiteit en beleving van Doelwijk II. Het kreeklandschap vormt de landschappelijke drager en verbindt de verschillende delen met elkaar.

■ Langs de weg watergangen en bomen, niet in een lijn maar in clusters

Het onderscheidt zich door een brede structuur waarin

■ Vaste rooilijn vanaf de kant weg tot bebouwing

groen, water, natuur, wandelen en verblijven centraal

■ Op de kavel tussen de kavelgrens en gebouw zoveel mogelijk aan deze zijde waterberging oplossen en groen

staan. De groene uitstraling kan worden doorgetrokken naar de aangrenzende kavels en versterkt worden met gevelbeplanting.

■ Natuurlijke erfafscheiding door water en beplanting, geen hoog hekwerk.

BEELDREGIEPLAN - 14 -

Langs de Zuidelijke Dwarsweg streven we naar een fijnmazigere bebouwingsstructuur die aansluit bij het karakter van de weg. Hierbij wordt een andere maat en schaal geïntroduceerd dan de bestaande bebouwing van

bijzondere kopgebouwen

Doelwijk I langs de Dwarsweg. De bebouwing hoeft hier niet op een strakke rooilijn te liggen, zodat het karakter van de Dwarsweg wordt versterkt en er ruimte ontstaat voor een groene invulling van de voorzijde op de kavels. Langs de N457 ontstaat een helder profiel met bebouwing op gelijke afstand aan weerszijden van de weg. In dit profiel wordt de bestaande water- en groenstructuur versterkt, met

ke j i l ide u Z

ruimte voor extra waterpartijen en natuurlijke oevers. De aangrenzende kavels realiseren aan de zijde van de N457

eg w s ar w D

hun wateropgave en landschappelijke inpassing.

N457

B ASISOPZET De opzet van het Kreeklandschap is helder, centraal de Kreek als drager waar zoveel mogelijk bedrijven straks van profiteren. De kavels aan de Zuidelijke Dwarsweg hebben een kleine korrel en staan bij voorkeur met voldoende afstand tot elkaar en met een onregelmatige rooilijn.

Kreeklan

dschap

Identiteitsdragers

iteits

Langs de N457 ontstaat straks een eenduidige lange wand van bedrijven op een gelijke afstand tot de weg. Twee bijzondere kavels vormen de identiteitsdragers van

Ident

Basisopzet van het Kreeklandschap

Doelwijk II en vormen straks een markante herkenning aan zowel de N-weg, Kreek als spoor. Deze twee kavels maken zich letterlijk los van de rest van de bebouwing door de ligging midden in het Kreeklandschap. Daarmee kunnen ze ook anders omgaan met de kavelindeling. De kwalitatieve eisen zijn hoger maar de bebouwingsmogelijkheden zijn daarmee ook hoger. Op de hoeken van kavels worden bijzondere ‘kopgebouwen’ gemaakt waartussen de rest van de gebouwen worden ‘opgespannen’.

BEELDREGIEPLAN - 15 -

drag

ers

M AAT E N SCHAAL Langs de Zuidelijke Dwarsweg worden kleinere kavels ontwikkeld, variërend van 0,5 tot 1 hectare. Parkeren gebeurt tussen de gebouwen, afgeschermd achter het groen. Hierdoor ontstaat er ruimte, licht en lucht tussen de bebouwing, wat zorgt voor een open en prettige maat een schaal langs de Dwarsweg. Aan de N457 en het Kreeklandschap komen de grotere

eg

w ars

kavels te liggen. Hier vormen duidelijke gevelwanden

w

D il jke

een krachtig beeld naar de omgeving. Bedrijven op deze kavels profiteren optimaal van de groene uitstraling van het Kreeklandschap en het brede, groen-blauwe profiel langs

e

id Zu

de N457.

N457

Daarnaast zijn er twee bijzondere kavels voorzien, gelegen op dubbele zichtlocaties binnen het Kreeklandschap. Deze plekken zijn uitermate geschikt voor een bedrijf dat op zoek is naar een unieke locatie, of voor meerdere bedrijven die samen een bijzonder geheel vormen maar wel een

Kreeklandschap

Kreeklandschap

duidelijke, herkenbare eenheid uitstralen.

Ident

iteitsd

Maat en schaal, passend bij de omgeving

rager

Identite

itsdrage

BEELDREGIEPLAN - 16 -

r

Z UI DEL IJKE DWARSWEG. De beoogde beeldkwaliteit langs de Zuidelijke dwarsweg is een reeks van kleinere kavels, aansluitend op maat en schaal van het ervenlint (stramienmaat 40 of 80m). Naast de smalle kavelmaat gaat het hier specifiek om open ruimtes tussen de bebouwing. Dit komt tot uiting in een gevelritme met minimaal 30% open ruimte tussen de bebouwing. In deze ruimte kan parkeren en logistiek plaatsvinden, mits groen ingepakt.

Positie van het gebouw op de

Het gebouw staat vrij op de kavel. Minimaal 30% van de breedte van het kavel is open

kavel:

t.b.v. doorzichten en begrenzing van de korrelgrootte

Afstand en variatie rooilijn:

De voorgevel staat op minimaal 10m van de kavelgrens om aan te sluiten bij het beeld van erven aan de Zuidelijke Dwarsweg. Bij voorkeur is er een wisselende voorgevellijn per kavel om het gevarieerde beeld te versterken

Ambitie van de architectuur:

Representatieve gevels maar geen specifieke ambities voor bijzondere architectuur

Positionering van de groen- en

Het groen en water wordt bij voorkeur op de perceelsgrens haaks op de Zuidelijke

wateropgave:

Dwarsweg gepositioneerd

BEELDREGIEPLAN - 17 -

Het poldersysteem van de Zuidplas is een rigide orthogonaal systeem van tochten en dwarswegen met een terugkerende stramienmaat van 40x400m als basis met langwerpige kavels en erven (lengte > breedte). Voor de Zuidelijke Dwarsweg - als recreatieve verbinding - is een kleine maat en schaal belangrijk. De stramienmaat (40m) en kavelprincipe (lengte > breedte) is een goed handvat voor het borgen van een aangename stedenbouwkundige maat en schaal met voldoende variatie in gebouwvorm en doorkijken tussen kavels door.

40

40

80

40 80

80

100

125

Maatvoering van kavels van 40m is ideaal qua korrelmaat van de Zuidelijke Dwarsweg, maar is moeilijker uit te geven (voor 1ha is een diepte van 125m nodig

Bij het samentrekken van twee kavels kunnen kavels van ca. 0,8 ha worden gemaakt wanneer de dieptelijn van 100m wordt gehanteerd. De stramienmaat kan terugkomen in setback in de rooilijn.

BEELDREGIEPLAN - 18 -

160

100

Wanneer een breedte maat wordt gekozen groter dan de lengtemaat, verdwijnt de kleinschalige korrelmaat.

N457

g sw e ar dw ijk e el

N457

Zu id

Plangebied

Maximaal 15m hoog En maximaal 70% bebouwd

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen Watercompensatie op eigen terrein

Hoofdontsluiting Doelwijk II

Logistiek + parkeren aan de zijkant

Bestaande infrastructuur Afwatering richting bestaande verbreedde watergang

2e orde boom

Beschoeiing

talud

talud

water bestaand

fietspad

talud

water

talud

groenHoofdonstluiting Doelwijkpad groen talud water

water bestaand

Kavelgrens

groen

Kavelgrens

K&L

Uitsnede nieuwe situatie Zuidelijke Dwarsweg

BEELDREGIEPLAN - 19 -

Hergebruik regenwater

L ANGS HET KREEKLANDSCHAP De beoogde beeldkwaliteit langs het Kreeklandschap is een voortzetting van het groene gevarieerde beeld. Dit komt tot uiting in een gevelstructuur die het Kreeklandschap begeleidt met een groot aandeel (>25%) groene gevels. Logistiek en parkeren is achter de gevellijn opgelost.

Positie van het gebouw op de

Het gebouw staat grotendeels in de rooilijn en begeleid de rand van het kreeklandschap.

kavel: Afstand en variatie rooilijn:

De voorgevel staat op min. 2m van de kavelgrens, achter een groene erfafscheiding

Ambitie van de architectuur:

Representatieve gevels aan het kreeklandschap en minimaal 25% van de gevel is uitgevoerd als groene gevel om het kreeklandschap door te laten lopen in het gebouw.

Positionering van de groen- en

Het groen en water wordt aan de achterzijde op het perceel opgelost.

wateropgave:

BEELDREGIEPLAN - 20 -

N457

g sw e ar dw ijk e el

N457

Zu id

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen

Hoofdontsluiting Doelwijk II 1e orde boom 1e orde boom Afwatering richting watergang

Kreeklandschap

3e orde boom 3e orde boom

3e orde boom

3e orde boom

Kavelgrens

K&L

kavel

pad

talud

water

talud

groen

Uitsnede nieuwe situatie Kreeklandschap

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP - 21 -

Hoofdonstluiting Doelwijk

Kavelgrens

3e orde boom

pad kavel

Hergebruik regenwater

groen

Een groen ingerichte overgangszone tussen de erfgrens en het gebouw of hek vormt een eenduidig beeld langs de infrastructuur. Een zone van minimaal 2 meter biedt ruimte voor ‘regentuinen’, 3e orde bomen en om gevelbeplanting te laten groeien. Deze zone draagt bij aan het groene karakter van Doelwijk II en versterkt het karakter van de natuurlijke invulling van het Kreeklandschap.

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen

Hoofdontsluiting Doelwijk II

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen

Hoofdontsluiting Doelwijk II 3e orde boom 3e orde boom Hergebruik

3e orde boom

K&L

Kavelgrens

regenwater

3e orde boom Hergebruik

pad

groen

Hoofdonstluiting Doelwijk

pad kavel K&L

pad

groen

Hoofdonstluiting Doelwijk

regenwater

Kavelgrens

groen

OVERGANGEN OPE NBAA R GEBIED EN KAVE L

pad kavel

Uitsnede nieuwe situatie Aan het Kreeklandschap

Referenties groene overgangszone (regentuin) tussen gebouw en erfgrens

BEELDREGIEPLAN - 22 -

L ANGS DE N4 57 De bebouwing langs de N457 vormt qua zichtbaarheid en bedrijfsuiting de voorzijde van de kavel. De kavel heeft een wisselwerking met de groenblauwe structuur en de gevel vormt een eenduidig beeld langs de N-weg. Tussen de accenten op de kop wordt de gevel ‘opgespannen’. Doorlopende gevels, gevelopeningen en gevelbepanting wisselen elkaar af. De bebouwingsvorm aan de binnenzijde van de kavel kan grillig zijn. Watercompensatie vindt plaats in het verlengde van de N457.

Positie van het gebouw op de

Het gebouw oriënteert zich op de N weg.

kavel: Afstand en variatie rooilijn:

De voorgevel staat op 18m van de kavelgrens (in het profiel met weg aan de oostzijde staat de voorgevel op 7m van de kavelgrens).

Ambitie van de architectuur:

Representatieve gevels aan de N-weg maar geen specifieke ambitie voor bijzondere architectuur met uitzondering van de koppen

Positionering van de groen- en

Het groen en water wordt langs de N 457 ingezet als groenblauwe erfafscheiding.

wateropgave:

BEELDREGIEPLAN - 23 -

N457

g sw e ar dw ijk e el

N457

Zu id

Watercompensatie op eigen terrein

Watercompensatie op eigen terrein

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen

N457

Afwatering richting watergang

Afwatering richting watergang

3e orde boom

Hergebruik regenwater

N457

water

bestaand profiel

Uitsnede nieuwe situatie langs de N457

BEELDREGIEPLAN - 24 -

groen

talud

water

groen

watercompensatie op kavel water

kavel

Beeldregie grens

groen

Beeldregie grens

talud

Kavelgrens

talud water

Exploitatie grens

groen

Kavelgrens

Kavelgrens

Watercompensatie op kavel talud

Exploitatie grens

Exploitatie grens

Kavelgrens

Beeldregie grens

kavel

Hergebruik regenwater

N457

g sw e ar dw ijk e el

N457

Zu id

Plangebied

Plangebied

N457

Waterberging 40mm per m2 Groen dak met zonnepanelen

Hoofdontsluiting Doelwijk II

Afwatering richting watergang

Hoofdontsluiting Doelwijk II

3e orde boom

3e orde boom

Kavelgrens

Kavelgrens

Hergebruik regenwater

Afwatering richting watergang

kavel groen

M

pad groen

Hoofdontsluiting

Talud

talud

bestaande weg N457

talud

water

taludgroen Hoofdontsluiting

water bestaand profiel

Uitsnede nieuwe situatie langs N457, richting viaduct over het spoor

HET NIEUWE WERKLANDSCHAP - 25 -

pad groen

groen kavel

Hergebruik regenwater

I D ENTITEI TSDRAGERS De bebouwing los in het kreeklandschap wordt onderdeel van het landschap. Daarbij loopt het landschap door op het dak. De kavel kan bijna volledig worden bebouwd en is meerzijdig georiënteerd.

Positie van het gebouw op de

De kavel heeft een hoog maximum bebouwingspercentage. De kavel kan uit meerdere

kavel:

gebouwen bestaan, maar de hoeken zijn altijd gevuld.

Afstand en variatie rooilijn:

De voorgevel staat op min. 2m van de kavelgrens, achter een groene erfafscheiding. Het gebouw is alzijdig vormgegeven.

Ambitie van de architectuur:

Het gebouw gaat op in de omgeving en versterkt het ‘groene’ karaker van het Kreeklandschap. Toepassen van zoveel mogelijk gevelbeplanting.

Positionering van de groen- en

Het groen en water wordt op het dak opgelost, met afvoer richting het Kreeklandschap.

wateropgave:

BEELDREGIEPLAN - 26 -

B I J ZOND ERE HOEKEN Een aantal gemarkeerde hoeken vormen belangrijke ankerpunten in het gebied. Door middel van een open en transparante gevel wordt de hoek begeleid en krijgt het gebouw een alzijdige uitstraling. De aangegeven hoeken moeten worden bebouwd. De hoeken ‘spannen’ als het ware de bebouwingswanden op tussen deze bijzondere punten. Extra aandacht qua architectuur moet uitgaan naar deze hoeken, waardoor de tussenliggende gevels meer terughoudend mogen zijn. Op de koppen is ruimte voor kantoorfuncties, een kantine, een entree of andere meer naar buiten gerichte functies. Deze plekken profiteren van hun zichtlocatie en bieden van binnenuit een prettig uitzicht voor medewerkers.

BEELDREGIEPLAN - 27 -

K LI MAATADAPTIEVE IN VULLING EIGEN T ERR EIN Een aantrekkelijk werklandschap ontstaat door een prettige en gezonde werkomgeving, waarbij zowel het binnenklimaat als de werkplek zelf van belang zijn. Maar ook de buitenruimte speelt hierin een cruciale rol. Het Kreeklandschap vormt een solide basis voor een aangename plek om te pauzeren, te recreëren, en biedt tegelijkertijd ruimte voor natuurontwikkeling en klimaatadaptatie. Naast de openbare ruimte is een klimaatadaptieve inrichting van het eigen perceel van groot belang. Dit draagt bij aan een uitstraling die past bij de identiteit van Doelwijk II en zorgt voor een comfortabele buitenruimte die niet te warm wordt. Uit onderzoek blijkt bovendien dat mensen een groene buitenruimte als bijzonder prettig ervaren. De groene buitenruimte kan worden gecombineerd met zonnepanelen boven parkeerplaatsen, waterberging en het verplichte waterbeheer op eigen terrein. Deze voorzieningen dienen gekoppeld te worden aan de bestaande watergangen. Door deze koppeling slim te positioneren aan de randen en aan te sluiten op de bestaande waterstructuren, ontstaat er ruimtewinst: er hoeft slechts een talud op eigen terrein aangelegd te worden. Dit creëert tevens een natuurlijke barrière, waardoor het plaatsen van hekken zoveel mogelijk kan worden voorkomen.

Inspiratiebeelden klimaatadaptieve kavel, zonnendaken, open verharding, vaste planten, gevelgroen en verblijfsplekken

BEELDREGIEPLAN - 28 -

M AATVOERING ROOIL IJNEN

■ Bouwhoogte max. 10-15m;

De beeldambitie is gericht op het realiseren en borgen

■ Groene klimaatadaptieve daken en zonnepanelen op eigen terrein;

van een kwalitatief hoogwaardig werklandschap die de zichtlocaties optimaal benut en als geheel een

■ Groene natuurlijke erfafscheidingen;

*

hoogwaardige uitstraling krijgt. Alle bebouwing moet minimaal twee meter uit de erfgrens blijven. Langs de Zuidelijke Dwarsweg wordt gestreefd

■ Opslag inpandig of uit het zicht achter de voorgevelrooilijn.

*

te creëren. Aan de N457 daarentegen moet juist in de rooilijn worden gebouwd om een eenduidig en strak beeld langs de weg te behouden. De bouwvoorschriften gelden

bebouwing in rooilijn

naar variatie in de rooilijn om een gevarieerd straatbeeld

uitsluitend voor de voorzijde van de kavels; achterop de kavels is er volledige vrijheid in het bouwen. Logistieke n

ilij

en moeten uit het zicht van de openbare ruimte blijven. de

o ro

en

l se

is

■ Een open, representatieve en landschappelijk ingerichte zone langs de Zuidelijke Dwarsweg (fiets- en HOV-route); ■ Voorkanten van bedrijven gericht op de doorgaande infrastructuur;

*

*

■ Langs de Zuidelijke Dwarsweg kleinere kavels ca. 0,5-1 ha. met een lagere milieucategorie; ■ Natuurlijke inrichting bedrijfskavel (groen tenzij), minimaliseren verharding en waterberging

*

■ Vanaf de openbare ruimte is het parkeren op eigen terrein niet zichtbaar. ■ Ruimte voor grote kavels van maximaal 5 hectare aan de oostzijde N457;

Randvoorwaardenkaart Beeldregieplan

BEELDREGIEPLAN - 29 -

bebouwing in rooilijn

w

Dit zijn de belangrijkste eisen:

bebouwing in rooilijn

activiteiten vinden plaats aan de achterzijde van de kavels

*

*