Bijlage 2 Beantwoording technische vragen verwervingen Middengebied Z25.001997

*Z25.001997*

Memo

onderwerp Technische vragen verwervingen Middengebied ter attentie van Gemeenteraad van Zuidplas

datum 30/06/2025

kenmerk Z25.001997

kopie aan College van B&W

bijlage

afzender E. Noordam & Vincent Sloesen

telefoon 0180-330300

e-mail gemeente@zuidplas.nl

cluster Projectmanagement Bureau

Technische vragen van de fractie ChristenUnie/SGP m.b.t. het Raadsvoorstel Instemmen aantrekken krediet ten behoeve van twee objecten in gebied Cortelande voor de PC Bestuur en middelen 1 juli 2025. Kaders voor verwervingsbudget Vraag 1: Wat zijn ook weer precies de kaders waarbinnen verwerving in plangebied kan plaatsvinden? Waar kunnen wij dit terugvinden? Antwoord: De kaders zijn onderdeel van de beheersmaatregelen in het geheime document ‘Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied’ (Z23.002080, geheim). Het betreft de kaders voor “rendabele verwervingen”. Naar dit document wordt verwezen. Vraag 2: Hoeveel verwervingsbudget is beschikbaar gesteld, welk deel daarvan is besteed en hoeveel resteert na deze aankopen? Antwoord:

Krediet beschikbaar gesteld Gerealiseerd tot 1/7/25 Saldo vóór raadsvoorstel

€ € €

8.198.354 5.251.874 2.946.480

Verwervingen raadsvoorstel Aanvullend krediet Restant budget

€ € €

-3.750.000 1.600.000 796.480

Vraag 3: Wat is de stand van zaken verkenning mogelijkheden generieke uitkoop- en/of grondruilregeling en wanneer komt hierover informatie naar de raad. Antwoord: Er wordt ambtelijk onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor een generieke achtervangregeling. Hierbij worden elementen als reikwijdte, voorzienbaarheid, spelregels en financiële impact in beeld gebracht. De verwachting is dat besluitvorming hierover gelijktijdig met een voorstel voor herziening van de grondexploitatie kan worden aangeboden. Recent is de gemeenteraad geïnformeerd over de stand van zaken rondom het plan perspectief en amendement 2024A22 inclusief het vervolgproces in de informatienota met kenmerk Z25.001208.

Pagina 1 van 3

onderwerp Technische vragen verwervingen Middengebied

registratienummer Z25.001997

Vraag 4: Hoeveel vergelijkbare gevallen van woningen zoals Middelweg 3 zijn er die (deels) buiten verwervingsscope GREX fase 1a vallen en welk aankoopbedrag is hier maximaal mee gemoeid? Worden deze verwervingskosten nu wel ten laste van GREX fase 1a gebracht? Antwoord: Er zijn nog twee woningen die vergelijkbaar zijn met de woning Middelweg 3 die (deels) buiten de verwervingscope GREX fase 1a vallen. De verwervingskosten van het object Middelweg 3 worden ten laste van de GREX voor fase 1A gebracht indien de raad besluit. Omdat het deel van Middelweg 3 dat niet in de verwervingsscope valt (niet in 1A, maar ook niet in het Financieel Kader) wordt de raad wel verzocht hier aanvullend krediet voor ter beschikking te stellen. Dit wordt uiteindelijk weer gecompenseerd door de verkoop van de woning (exclusief het deel dat nodig is voor de ontwikkeling) op termijn. Dit zal mogelijk ook bij eventuele andere verwervingen gebeuren. Naast de meerkosten van extra te verwerven gedeelte wordt er ook geld bespaard in de zin van waardevermindering van het overblijvende (bijvoorbeeld mogelijke nadeelcompensatie). Dit betekent dat per saldo er sprake van een beperkte meerinvestering en de rente op het kapitaal tot de betreffende te handhaven woning weer verkocht is.

Vraag 5: Hoe groot schat het college het risico op precedentwerking voor aankopen buiten GREX fase 1a? Antwoord: Het college is van mening dat er sprake kan zijn van een precendent werking, maar merkt ook op dat het moment van verkoop vooral samenhangt met het perspectief van de eigenaar. Er wordt middels het aankopen van deze objecten invulling gegeven aan de wens van de raad om perspectief te bieden aan betrokkenen in het gebied. Zoals eerder genoemd vergt het volledig een beperkte meerinvestering na aftrek van de opbrengst. Zolang er nog geen grex voor een opvolgende fase is opgesteld zullen dergelijke aankopen opnieuw aan de raad voorgelegd worden om krediet beschikbaar te stellen.

Inzake Middelweg 3 Vraag 6: Bestaan de verwervingskosten woonboerderij alleen uit marktwaarde van het object of is ook een vergoeding voor bijkomende schade overeengekomen (verhuis- en inrichtingskosten vervangende woning e.d.)? Antwoord: Naast de marktwaarde van het object is voorzien in een bijkomde schadeloosstelling in verband met verhuis - en inrichtingskosten voor een vervangende woning. Het betreft schadeposten die vallen onder de schadeloosstelling ‘light’ waarbij niet wordt uitgegaan van een ‘worst case’ situatie. Het aankopen van het geheel biedt ook besparingen in de vorm van het wegvallen van een waardevermindering van het overblijvende (bijvoorbeeld mogelijke nadeelcompensatie). Vraag 7: In de kanttekeningen 1.3 en 2.3 wordt vermeld: ‘ook bij de realisatie van Cortelande zal dit naar alle verwachting niet leiden tot een waardevermindering’. Is dit het oordeel van de taxateur of is dit een inschatting van de gemeente? Antwoord: Er is overleg geweest met de externe taxateur van VLNN Rentmeesters. Deze inschatting betreft een inschatting van de grondverwerver van Cortelande die wordt onderschreven door de externe taxateur. Inzake Vijfde Tochtweg 10 Vraag 8: Voldoet dit object niet aan de kaders omdat het buiten GREX fase 1a ligt of zijn er nog andere redenen dat het niet binnen de kaders past.

Zo ja, welk onderdeel van het kader? Antwoord: De kaders zijn onderdeel van de beheersmaatregelen in het geheime document ‘Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied’ (Z23.002080, geheim). Het betreft de kaders voor “rendabele verwervingen”. Naar dit document wordt verwezen. Vraag 9: Welke strategie zit er achter om nu al percelen buiten GREX fase 1a te verwerven? Antwoord:

Pagina 2 van 3

onderwerp Technische vragen verwervingen Middengebied

registratienummer Z25.001997

Het perspectief van de eigenaren is hier een heel belangrijke. De eigenaren weten dat ze uiteindelijk dienen te verhuizen en maken aan de gemeente kenbaar dat ze die stap willen zetten. Dit heeft vaak te maken met het op het oog hebben van een vervangende woning of de behoefte om zelf hierover de regie te hebben. Middels deze aankopen wordt uitvoering gegeven aan de wens van de raad perspectief te bieden aan bewoners en belanghebbenden in het gebied Cortelande. Vraag 10: Wordt de bedrijfsvoering voorlopig voortgezet? Betekent dit dat de huidige eigenaar na overdracht van de gemeente gaat huren en zijn hier termijnen aan verbonden? Antwoord: Na eigendomsoverdracht heeft de verkopende partij de mogelijkheid gebruik te maken van voortgezet gebruik gedurende ca. 1,5 jaar. Er zal geen sprake zijn van huur. Vraag 11: Wat zijn de consequenties als Cortelande niet doorgaat of langere tijd wordt vertraagd? Geldt ook hier dat het een rendabele investering is die zijn waarde behoudt? Antwoord: Het te verwerven object zal pas worden geamoveerd in het geval er sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan en een geactualiseerde grondexploitatie. Dit betekent dat mocht het plan Cortelande om welke reden dan ook niet doorgaan het object in de markt verkocht kan worden.

Daarmee wordt de marktwaarde behouden voor het geval dat onverhoopt plannen anders worden, lange tijd vertragen of niet doorgaan.

Pagina 3 van 3