Bijlage 2 Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven A21.000969

*A21.000969*

Memo

Onderwerp Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven

Datum 04/06/2021

Kenmerk A21.000969

Ter attentie van Gemeenteraad

Kopie aan -

Bijlage -

afzender V. Sloesen

Telefoon 0180-330300

E-mail v.sloesen@zuidplas.nl

Cluster Gebiedsontwikkeling & Planeconomie

Inleiding Ten behoeve van de behandeling van het raadsvoorstel Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven heeft de fractie ChristenUnie/SGP technische vragen gesteld. Middels deze memo worden deze beantwoord. Vraag: Beslispunt 1.b Instrumenten woningmarkt De instrumenten hebben als doel betaalbare woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. 1. Hoe conjunctuurgevoelig zijn de voorgestelde instrumenten? Denk hierbij aan: - Antispeculatie beding biedt straf op verkoop maar geen comfort in stagnerende woningmarkt. - Kan zelfbewoningsplicht bij een stagnerende woningmarkt ook belemmerend werken om de woning verkocht te krijgen. Is het zinvol om het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht voor 5 jaar af te spreken en voor die tijd te evalueren? Antwoord: De instrumenten worden niet beschouwd als conjunctuurgevoelig. De beoogde categorie woningbouw voor anti-speculatie (betaalbare woningbouw die in een vrije markt meer waard zou kunnen zijn) is in alle fasen van de economie een beperkt qua aanbod. Het antispeculatiebeding zorgt ervoor dat de middelen die de gemeente hierin geïnvesteerd heeft gedeeltelijk terugvloeien, indien deze te gelde worden gemaakt bij een volgende verkoop. De gemeente kan hiermee betaalbare woningbouw blijven stimuleren. Vijf jaar heeft daarmee een beperktere invloed. Een termijn van tien jaar is gebruikelijk bij dit soort regelingen.

De zelfbewoningsplicht is nog in ontwikkeling. Hiervoor wordt separaat beleidsontwikkeling doorlopen, waarna het grondbeleidsinstrumentarium wordt ingezet om dit ook juridisch zeker te stellen. Voor de zelfbewoningsplicht wordt op dit moment gedacht aan een periode van 3 tot 5 jaar. Van belang is dat de zelfbewoningsplicht geen verbod op verkoop is, maar een maatregel tegen verhuur van woningen die voor koop bedoeld zijn. Woningeigenaren met een zelfbewoningsplicht op hun woning mogen de woning doorverkopen, zolang de opvolgende koper ook voor eigen bewoning koopt. Hiermee werkt het niet belemmerend.

Pagina 1 van 4

onderwerp

registratienummer

Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven

A21.000969

Voor alle maatregelen geldt dat het college ontheffing kan verlenen indien het leidt tot ongewenste situaties of gevallen waarbij een inwoner ten onrechte benadeeld wordt. Vraag: 2. Zijn de woningmarktinstrumenten niet te beperkend voor andere partijen. Kan een te strak keurslijf zorgen dat corporaties/andere partijen afhaken? Antwoord: Een te strak keurslijf kan zeker afschrikkend werken. De in de Routekaart gepresenteerde instrumenten worden niet zo bezien en worden op dit moment in veel gemeenten ingezet. Dit heeft te maken met de toenemende behoefte van gemeenten om te sturen op categorieën woningbouw voor inwoners die anders buiten de boot dreigen te vallen. Vraag: 3. Is de starterslening nog een geschikt instrument voor de woningmarkt? Antwoord: Nee. In de huidige marktsituatie niet. De starterslening kan een effectief middel zijn om net het laatste deel tussen de koopprijs en de maximale financieringsruimte te overbruggen. Echter, de maximale (wettelijke) financieringsmogelijkheden voor lage inkomens zijn de afgelopen jaren eerder krapper geworden dan verruimd. Dit terwijl de langjarige hypotheekrente nog nooit zo laag is geweest. Feitelijk bijna net zo laag als de laagrentende startersleningen zoals die in het verleden zijn verstrekt. Het is dan ook nauwelijks mogelijk om een gunstiger rentetarief aan te bieden middels een starterslening.

Tegelijkertijd blijven de prijzen van koopwoningen voortdurend stijgen. Het te overbruggen deel tussen de koopprijs en het maximale te financieren bedrag wordt daardoor steeds groter. Doel en middel staan daardoor niet meer in verhouding met elkaar. Vraag: 4. Zijn de woningcorporaties die in Zuidplas actief zijn bij de ontwikkeling van deze instrumenten betrokken? Zo nee, waarom niet. Zo ja, wat is hun advies? Antwoord: Nee, de woningcorporaties zijn niet betrokken bij de ontwikkeling van de instrumenten. De gemeente voert met de Routekaart de regie over haar grondbeleid. Bij het formuleren van de instrumenten is rekening gehouden met de belangen van de woningcorporaties. Tevens zijn geen onbekende instrumenten geïntroduceerd. Vraag: Anti-speculatiebeding voor betaalbare koop 5. Klopt het dat na eerste verkoop alle als betaalbare koopwoning aangeboden woningen automatisch weer uit deze voorraad verdwijnen? Antwoord: De kans dat betaalbare koopwoningen weer uit de voorraad verdwijnen, is erg groot door marktontwikkelingen. Door het revolverend fonds kan de gemeente met de binnengekomen bijdragen anti-speculatie weer nieuwe betaalbare woningen elders realiseren.

Pagina 2 van 4

onderwerp

registratienummer

Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven

A21.000969

Vraag: 6. Waarom is voor deze vorm van anti-speculatie gekozen? Zijn er alternatieve instrumenten die er voor zorgen dat de publieke sector meer invloed behoudt op de markt voor deze met publieke middelen betaalbaar gemaakte koopwoningen? Wij denken o.a. aan de koopcomfort regeling van Woonbron: zelfbewoningsplicht in combinatie met verplichte verkoop aan corporatie. De corporatie kan dan voorwaarden blijven stellen aan de volgende koper. Heeft de gemeente dergelijke instrumenten overwogen? Zo nee waarom niet, zo ja wat was de uitkomst van deze afwegingen? Antwoord: In het proces om te komen tot de Routekaart is een vorm van koopgarantregeling (of koopcomfort) overwogen. Deze is echter bewust niet voorgesteld. Er is een aantal belemmeringen tegen een door de gemeente in te stellen koopgarantregeling. Ten eerste verkoopt de gemeente de woningen niet in eerste aanleg. Koopgarantregelingen worden in de regel ingezet door de partijen die de woningen ook verkopen, zoals woningcorporaties of projectontwikkelaars. Zij kunnen dan ook deze soort regeling zelf aanbieden, los van het gemeentelijk grondbeleid. Daarnaast moet voor elke koopgarantregeling die verstrekt wordt, het vermogen aangehouden worden om aan de terugkoopverplichting te kunnen voldoen.

Dit zou leiden tot een enorm beklemd vermogen (vermogen dat nergens anders voor aangemerkt mag worden) bij het structureel inzetten van dit middel. Overigens heeft de gemeente in het verleden al medewerking verleend aan dergelijke regelingen door projectontwikkelaars ingezet om betaalbare woningen te kunnen aanbieden. Een voorbeeld hiervan is in het project Koningskwartier, waar een deel van de woningen hiermee goedkoper in de markt is gezet. Vraag: Zelfbewoningsplicht 7. Hoe wordt voorkomen dat een huis met zelfbewoningsplicht tot schrijnende situaties leidt. We denken aan een thuiswonend kind van 40 jaar waarvan de ouders naar het verzorgingshuis gaan of komen te overlijden? Moet zo iemand dan vertrekken? Antwoord: Het genoemde voorbeeld zal niet tot problemen leiden. Zoals eerder gemeld, is de zelfbewoningsplicht geen verbod op verkoop; derhalve ook niet op verkoop binnen de familie of erven van een woning. De zelfbewoningsplicht wordt doorgelegd aan opvolgende kopers/bewoners. Het middel is met name gericht op tegengaan van speculatieve beleggers en huisjesmelkers, die hiermee woningprijzen enorm opdrijven en woningen buiten het aanbod houden voor de inwoners waarvoor deze bedoeld zijn. In algemene zin kan het college ontheffing verlenen voor de woningbouwinstrumenten indien deze leiden tot schrijnende situaties. Vraag: Verordening middenhuur 8.

Wat zijn de gevolgen van een verordening middenhuur voor bestaande huurders van woningen in dit segment? Lopen zij een groter risico op huurstijgingen of vallen bestaande huurwoningen in dit segment ook onder de werking van deze verordening?

Pagina 3 van 4

onderwerp

registratienummer

Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven

A21.000969

Antwoord: De verordening middenhuur geldt alleen voor nieuw te realiseren woningen bij gronduitgifte door de gemeente. De gemeente heeft geen middelen om de bestaande middeldure huurwoningen te reguleren. Deze middelen dienen vanuit het Rijk te worden ingezet en ontwikkeld. In maart van dit jaar heeft de Eerste Kamer ingestemd met wetsvoorstellen die in ieder geval de huurstijging binnen vrije sector huurwoningen voor de komende drie jaar aan banden legt (maximaal 1% + inflatie). Vraag: Beslispunt 2 Investeringsfonds PRO 9. Het investeringsfonds PRO kent meerdere componenten: fonds sociaal bouwen, fonds bovenwijkse voorzieningen e.d. Betekent dit dat deze middelen op één hoop worden gegooid of blijven dit aparte deelfondsen met een specifiek bestedingsdoel. Antwoord: Het Investeringsfonds PRO wordt ingericht om een centrale reserve te hebben waarin de middelen worden gereserveerd voor investeringen in ruimtelijk maatschappelijke opgaven. Middelen die voor een specifiek doel zijn gereserveerd blijven hiervoor ook gereserveerd. De middelen blijven dus gelabeld voor het specifieke bestedingsdoel.

Pagina 4 van 4