Bijlage 2 Advies Dorp, Stad en Land - Boerderij Voorzorg A24.002618

Adviseurs Omgevingskwaliteit Groothandelsgebouw 010 280 94 45 Stationsplein 45 info@dorpstadenland.nl Postbus 29129 3001 GC Rotterdam dorpstadenland.nl

ADVIES OMGEVINGSKWALITEIT op verzoek van de gemeente Zuidplas voor ondervermeld plan:

Datum aanvraag

:

29-04-2024

Datum advies

:

24-06-2024

Dossiernummer gemeente

:

-

Samenwerking ID

:

-

Adresgegevens object

:

Boerderij Voorzorg, Eendrachtsweg 1, Zevenhuizen

Omschrijving werkzaamheden

:

Ruimtelijk plan voor woningbouw en landschappelijke inpassing op boerenerf

Dossiernummer DSL

:

ZPL24-0067

Advies Akkoord, mits Plantoelichting en toelichting beoordelingskader De initiatiefnemer heeft het voornemen om het terrein waarop de monumentale boerderij Voorzorg is gevestigd te transformeren naar wonen. Het hoofdgebouw van de boerderij is een zogenaamde langhuisboerderij van omstreeks 1900 en is een Rijksmonument. Het totaal kavel omvat 35.000 m2, waarvan 12.750 m2 het erf betreft exclusief de boerderij en bijgebouwen. Dit deel biedt in de huidige situatie voornamelijk ruimte voor stalling van caravans en campers. Dit deel valt binnen de ruimtelijke grenzen van het dorp, terwijl de overige 22.250 m2 grond in het buitengebied valt en momenteel agrarisch wordt gebruikt door Boer & Buurt voor kleinschalige akkerbouw ten behoeve van lokaal en natuurvriendelijk geteeld voedsel. Het voorgenomen schetsplan omvat circa 55 woningen op de locatie waar nu de caravan en camper stalling plaatsvindt. Met een nieuwe entree ten zuiden van de bestaande erftoegang wordt een nieuwe openbare entree vanaf de Eendracht gemaakt. De ambitie is om het wonen als wonen-op-het-erf te realiseren. Collectiviteit, een zekere mate van vrijheid en ontspanning zijn daarbij essentieel. Tevens is de ambitie om een groot deel goedkopere woningen te realiseren. Om toch tot een haalbaar plan te komen is daarom het totaal aantal woningen hoog.

Het ontwerpteam heeft zowel een variant ontworpen met traditionele wijze van parkeren dicht bij de woning, als ook een variant met het parkeren op afstand van de woning. De initiatiefnemer heeft voorkeur om het parkeren op afstand te realiseren, omdat zo het gevoel van wonen in collectiviteit op het erf beter vormgegeven kan worden. Dit houdt in dat het parkeren deels op het voorterrein bij de entree en deels als een speciaal stuk terrein aan de achterzijde moet worden ingepast. Voor dat laatste deel betreft het een locatie die buiten de dorpsgrens valt en dus feitelijk in het buitengebied ligt. De oplossing die is gekozen voor dat parkeerterrein aan de achterzijde, gepositioneerd buiten de dorpsgrens, hangt sterk samen met het grotere landschappelijke raamwerk dat voor de locatie en inpassing van dit plan als geheel is bedacht. Dit landschappelijk raamwerk gaat uit van de feitelijke lengterichting van zowel de kavel als ook het hoofdgebouw van de langhuisboerderij. Een lange centrale as parallel aan, en ook op enige afstand van, de boerderij structureert zowel het woningbouw deel als het groene terrein daarachter. De centrale as wordt in het landschapsontwerp ook als doorgaande laan (met bijvoorbeeld beuken) aangegeven. In het groene gebied is deze as de scheiding tussen de akkers van Boer & Buurt aan de

zuidzijde en het groene parkeren aan de noordzijde. Het landschappelijk raamwerk geeft deze twee functies weer als ingepast in een serie groene kamers. Zo ontstaat een dichte groene rand langs de randen van het plangebied die van gesloten aan de oostzijde naar open aan de westzijde verloopt. Het parkeren wordt uit het zicht gehouden door dicht struweel van gebiedseigen heesters, meerstammigen, bosschages en vruchtdragende beplanting. Daarnaast wordt het ‘ecologisch parkeerveld’ omzoomd met bomen. Het oppervlak van dit groene parkeren is gedacht als minimaal verhard met een karrespoor als rijbaan en slechts versterkt gras of betonklinkers ter plaatse van de parkeerplaatsen. De gemeente Zuidplas heeft om een landschapsadvies op het schetsplan gevraagd. Dit landschapsadvies op het voorgelegde plan is uitgebracht op basis van de door u geleverde documenten, het gesprek met de initiatiefnemers, ontwerpers en de gemeente Zuidplas, en het locatiebezoek.

Overwegingen De boerderij heeft geen agrarische functie meer. De omgeving en het achterliggende terrein van de boerderij worden momenteel vooral gebruikt voor opslag. Hierdoor is de oorspronkelijke agrarische erfinrichting rond de boerderij met schuur niet meer als zodanig herkenbaar. In de huidige situatie is het voorterrein rond de boerderij vooral ingekaderd door een hoge en dichte coniferenhaag. Het deel van het terrein dat in het buitengebied valt wordt wel nog agrarisch gebruikt. Na jaren van boomteelt wordt het land nu voornamelijk gebruikt voor kleinschalige akkerbouw in smalle strokenverkaveling binnen het perceel. Dit deel van het terrein is voornamelijk open. Zoals ook in een schrijven van de RCE van 25 april j.l. is aangegeven zijn kaders belangrijk voor de herontwikkeling van het terrein in samenhang met op juiste wijze herstellen van het Rijksmonument van de boerderij en het omliggende erf. Deze kaders betreffen het herstel van het doorzicht langs de boerderij naar het open achterland. En dat er rond de boerderij en schuur weer een erfinrichting komt die verwijst naar de oorspronkelijke agrarische karakteristiek, waardoor er weer een relatie komt tussen de boerderij en het omringende terrein. Overweging: Op landschappelijk niveau waarborgt het schetsplan de samenhang van boerderij en omliggend erf.

Het parkeren op het voorterrein ligt deels achter de bestaande beplanting en, daar waar in het zicht, zou het aan te raden zijn om bij de inrichting van de verharding volledig aan te sluiten bij de erfinrichting rond de boerderij. Ook de afstand tot het hoofdgebouw is gewaarborgd, zodat de markante gevel vrij in het zicht ligt. Tot slot is met de centrale as, die vanaf de Eendracht tot achter op het land loopt, de doorzicht en relatie van voorterrein tot agrarisch land gewaarborgd. De aanbeveling is om hier inderdaad een laan van te maken met bomen aan weerszijde van de as. Het plan als geheel is gebaseerd op een hoog ambitieniveau. De gekozen woningbouwopgave leidt tot een hoge dichtheid (op de ruim 1,2 ha worden ca. 55 woningen gerealiseerd). Met een dichtheid van ruim 45 woningen per hectare wordt echter gekozen voor een opzet van kleine rijtjeswoningen en 1 drielaags appartementengebouw, en worden de auto’s geweerd uit het woongedeelte. Dit leidt tot kansen om verzachtingen te maken in de groene kamer structuur zoals voorgesteld in het plan. Overweging: Het beeld met bomenstructuur uit het plan toont op meerdere plekken bomen waar dat op basis van de voetprint van gebouwen erg krap of onmogelijk zou kunnen zijn. Ook de laan op de centrale as staat als één rij bomen getekend.

Het dient aanbeveling om overal voldoende ruimte te maken voor de bomen, de laanstructuur uit een dubbele bomenrij te laten bestaan en waar nodig ruimte te maken door gebouwen iets verder uit elkaar te plaatsen. De groene kamers worden zowel in het woningbouwdeel als in het buitengebiedsdeel voorgesteld. De structuur van de kamers hangt nauw samen met de centrale as, maar ook met de erfgrens aan de noordzijde en de lijn van de watergang aan de zuidzijde, die in het westelijk deel van het agrarisch gebied als bomenlijn

wordt doorgetrokken. Deze langgerektheid en doorgaande lijnen zijn van groot belang voor de structuur en samenhang van de toekomstige ontwikkelingen. In het open gebied van het buitengebiedsdeel van het plan ligt het niet voor de hand om de gesloten bomenrijen geheel door te zetten. Vanaf het voetpad en fietspad vanaf het Polderpad en Schelpenpad is er uitzicht over de grote openheid in dit deel van de Zuidplaspolder. Op de plek waar de brug over de ringvaart vanaf de Tweemanspolder het Polderpad ook naar de voet van de dijk leidt ligt ook de overgang van de dorpsrand met beplanting, functies en verderop in de polder zelfs nog een bouwwerk naar volledige openheid van het landschap.

Afb. Zicht vanaf het Polderpad op de dorsprand (links) en vanaf de brug over de ringvaart de open Zuidplaspolder in (rechts).

Overweging: De lange lijnen uit het landschappelijk raamwerk van het plan zouden voorbij het punt van het hoogspanningstracé snel meer open kunnen worden. Vermeden dient te worden dat een gesloten groene wand langs het gehele kavel ontstaat en zo het kenmerkende zicht op zowel de openheid van de polder als de variëteit van de dorpsrand wegneemt. In het schetsplan is de exacte parkeernorm en dus parkeeraantallen nog niet gegeven. De parkeeroplossing voor het groene parkeren of ‘ecologisch parkeerveld’ kunnen als indicatief worden gezien. In het schetsplan is echter een gebied genomen voor deze functie die wat verder naar het westen strekt dan de huidige coniferenhaag. Deze coniferenhaag stopt precies bij het punt waar het hoogspanningstracé over het kavel heen loopt. Ook valt het punt van de coniferenhaag mooi samen met het zicht vanaf het Polderpad zoals hierboven beschreven. Overweging: Het concept van parkeren buiten het woongebied is alleen acceptabel als het zogenaamde ‘ecologisch parkeerveld’ perfect uitgevoerd wordt. Dat betekent dat ten alle tijden de aangegeven dichte struweelstructuur als ware een windsingel met inheemse soorten en daarnaast de invulling met bomen zo worden uitgewerkt en uitgevoerd dat de groene kamer het zicht op de auto’s volledig ontneemt.

Maar ook dat deze groene kamer geen obstakel in het landschap is waardoor het kenmerkende zicht van de open polder en variëteit van de dorpsrand wordt geblokkeerd. Daarom stellen wij in dit advies dat de grens van de huidige coniferenhaag, de kruising met de meest oostelijke hoogspanningslijn als absolute grens voor deze groene kamer voor het ‘ecologisch parkeerveld’ wordt gehanteerd.

Afb. Grens van de hoogspanningslijnen en het deel in het schetsplan dat niet als groene kamer voor het parkeren zou moeten worden ingericht (links) en foto vanaf de dijk op het punt waar de huidige coniferenhaag en hoogspanningslijnen gesitueerd zijn (rechts).

Conclusie Het advies is positief over de hoge ambities van het voorgenomen plan en juicht het voorgestelde kwaliteitsniveau in layout, functionele indeling, referenties en groene invulling toe. Met dit schetsplan ligt er een basis om tot een landschappelijke verbetering te komen ten opzichte van de huidige situatie. Het landschapsadvies gaat akkoord met het voorgenomen plan, mits de globaal weergegeven ambities aangaande groene kwaliteiten ook daadwerkelijk in het definitief ontwerp en uitvoeringsplan worden doorgevoerd en één concrete aanpassing wordt gemaakt in de volgende versie van het plan. Dit betreft de begrenzing van het zogenaamd ‘ecologisch parkeren’ in het deel dat in het buitengebied valt. De aanbeveling voor de aanpassing is om, zoals ook onder de overwegingen is aangegeven, het ecologisch parkeren volledig binnen een groene kamer in te passen, waarbij de beplanting rond het parkeren volledig gesloten en robuust wordt doorgezet en daarmee niet voorbij de meest oostelijke grens van het hoogspanningstracé ligt. Op die manier wordt het conflict vermeden met zowel de beleving van het verder open landschap vanuit de omgeving, als ook recht gedaan aan de fysieke begrenzing voor volwassen beplanting door het hoogspanningstracé. Namens de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. Remco Rolvink Landschapsdeskundige