Bijlage 1b Bijlage 2 van NvU Notitie Doelgroepsegmentering en woningbouwprogramma Middengebied A23.001366

Notitie Samenlevingsopbouw en woningbouwprogramma Middengebied Bijlage 2 van Nota van Uitgangspunten Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder (22 aug 2023)

Leeswijzer Deze notitie bevat een eerste aanzet voor de samenlevingsopbouw van het Middengebied. Deze aanzet is gebaseerd op lokale beleidsuitgangspunten voor het sociaal domein en de nota Ruimtelijke verkenning voorzieningen Middengebied. Op deze notitie volgt een uitgebreidere nota waarin de samenlevingsopbouw in relatie tot de voorzieningen nader wordt uitgewerkt. Daarnaast bevat deze notitie een uitwerking van het globale woningbouwprogramma voor het Vijfde Dorp. De eerste twee paragrafen bevatten de context: voor wie bouwen we het Vijfde Dorp en wat zijn daarbij voor de gemeente belangrijke uitgangspunten? De derde paragraaf bevat enkele van de belangrijkste doelgroepen, bezien vanuit de woonvisie en de grootste knelpunten op de (regionale) woningmarkt. Paragraaf 4 bevat een overzicht van de verschillende product-markt-combinaties. In paragraaf 5 worden enkele specials benoemd. In aantallen niet indrukwekkend, maar maatschappelijk aanvullend relevant en belangrijk voor de beeldvorming en de ambities van de gemeente vanaf de start. Paragraaf 6 gaat kort in op enkele instrumenten.

Inhoudopgave 1. 2. 3.

Context Algemene uitgangspunten Doelgroepen 3.1 Startende en jonge gezinnen 3.2 Jongeren, starters en spoedzoekers 3.4 Senioren (55+) 3.5 Senioren (75+) 4. Productmarktcombinaties 5. Specials 5.1 Woonwagenstandplaatsen 5.2 Ecokavels 5.3 Tiny houses 5.4 Geclusterd wonen met (zware) zorg / Intramuraal 5.5 Woon-Werk combinatie in het Vijfde Dorp 6. Instrumenten 6.1 Middeldure huurwoningen 6.2 Modulair en circulair bouwen 6.3 Woningtoewijzing 6.4 Bijlage 1 Woon-Werk combinatie in het Vijfde Dorp

1. Context Voor wie bouwen we het Vijfde Dorp? Hoe geven we het Vijfde Dorp een eigen identiteit, een eigen gezicht? Wat is er nodig om letterlijk uit het niets een nieuwe gemeenschap op te bouwen? Wat zijn daarbij de smaakmakers, de pioniers? Vragen waarbij we al een tijd op zoek zijn naar passende antwoorden. Hieronder een voorzet van een aantal uitgangspunten en universele waarden die voor de gemeente belangrijk zijn. De op te bouwen samenleving moet namelijk tegen een stootje kunnen als bijvoorbeeld het economisch tij langere tijd tegen zit. De eerste bewoners in het Vijfde Dorp hebben daarbij een pioniersfunctie. o o

De verhouding tussen sociaal economisch krachtigen en sociaaleconomisch minder draagkrachtigen moet goed zijn, waarbij we vanaf de start moeten bouwen in een verantwoorde mix. We richten ons voor een belangrijk deel op huishoudens in het (betaalbare) middensegment in zowel huur als koop. Belangrijke doelgroep: huishoudens die te veel verdienen voor sociale

o o o

o o o o

huur en die tegelijkertijd niet kunnen of willen kopen. Denk aan werknemers in het onderwijs, de zorg, politieagenten die gestationeerd worden in Zuidplas / Midden-Holland, etc. We willen mensen kansen bieden op weg naar zelfstandigheid en zelfredzaamheid; van kansarm naar kansrijk. We willen zoveel als mogelijk vereenzaming voorkomen. Dorps wonen als sociale stimulatie. In dit dorp woon je niet anoniem; nabuurschap als zegen in plaats van een vloek (sociale controle). Dat betekent dat niet elke doelgroep zich thuis zal voelen in het Vijfde Dorp. Dat omarmen wij; als je anoniem en stads wil wonen is dit niet je plek. Naast woningen zorgen we vanaf de start voor voldoende groen. Niet alleen kijkgroen maar ook gebruiksgroen voor sport, spel en ontmoeting. Vanaf het prille begin actief organiseren van activiteiten voor de bewoners vanuit de gemeente. Vanaf de start zorgen voor een passend en meegroeiend voorzieningenniveau (evt. tijdelijk). Het woningbouwprogramma en dorps wonen vanaf de start uitdragen in de communicatie.

2. Algemene uitgangspunten 1. Vanaf de start streven naar een demografische opbouw die een afspiegeling is van de samenleving. D.w.z. een zo evenwichtig mogelijke bevolkingssamenstelling vanaf het prille begin. Dat komt op langere termijn de vitaliteit en sociale samenhang ten goede. En het maakt stabieler programmeren en investeren mogelijk van maatschappelijke voorzieningen. Daarbij moeten we lering trekken van ervaringen elders. In delen van Leidsche Rijn bijvoorbeeld slaat de vergrijzing en ontgroening al toe na 10-15 jaar vanwege te eenzijdig programmeren. 2. Inzetten op een inclusieve samenleving Kernwaarden voor de inclusieve samenleving zijn gelijkheid, solidariteit, autonomie en participatie. Iedereen moet kunnen meedoen, anders kunnen we onze vitale samenleving niet instandhouden. Daarbij geldt dat iedereen leert, recreëert, werkt en in dat in het Middengebied is de dienstverlening ten goede komt aan alle inwoners. Zuidplas faciliteert inwoners door laagdrempelig, bereikbaar, transparant en efficiënt te zijn. 3. Er zijn kansen voor alle jeugdigen Jeugdigen groeien gezond, veilig, kansrijk en zelfredzaam op in het Middengebied. Alle jeugdigen kunnen meedoen. De samenleving en gemeente begeleiden kwetsbare jeugdigen naar zelfstandigheid en bieden hen kansen om hun talenten te ontwikkelen.

Om dit te bevorderen is er een passend aanbod van preventieve hulp, ondersteuning en welzijnsactiviteiten beschikbaar. Jeugdigen gaan in eigen buurt of dorp samen naar de kinderopvang en vervolgens samen naar school. De doorgaande lijn tussen voorschoolse voorziening en onderwijs wordt versterkt. Jeugdigen gaan in eigen buurt of dorp samen naar de kinderopvang en vervolgens samen naar school. De doorgaande lijn tussen voorschoolse voorziening en onderwijs wordt versterkt. 4. Nieuwe Nederlanders worden bij het integreren en participeren ondersteund. Succesvolle integratie vereist een integrale aanpak. De arbeidsparticipatie van statushouders stimuleren we door middel van een gecombineerde aanpak op het gebied van taal, scholing en werk. We voorkomen en bestrijden armoede en problematische schulden. 5. Inwoners wonen zo passend en zelfstandig mogelijk. De gemeente ondersteunt kwetsbare inwoners (jeugdigen en volwassenen) hierbij. Dit door maatwerkvoorzieningen op het gebied van beschermd wonen en opvang te verstrekken. 6. Eenzaamheid wordt voorkomen. Eenzaamheid onder bewoners wordt bestreden. Door onderlinge verbondenheid te stimuleren en de woon- en recreatie-omgeving hierop aan te passen en door laagdrempelig voorzieningen en ontmoetingsplekken te realiseren.

7. Inwoners met (beginnende) dementie wonen zo lang mogelijk in de eigen leefomgeving. Het inzetten op maatwerkvoorzieningen is belangrijk voor deze doelgroep, maar ook preventieve aanbod in de buurt, mantelzorgondersteuning en verbinding met de buurt/het dorp. 8. Vrijwilligerswerk wordt gestimuleerd en vrijwilligers worden actief ondersteund Vrijwilligers en het verenigingsleven vormen de sociale basis van een buurt en dorp. Deze groep woont voor het grotendeels ook in Zuidplas. Wij ondersteunen deze groep door hen te faciliteren. 9. Maatschappelijk voorzieningen ondersteunen de inclusieve samenleving De ambitie voor het Vijfde Dorp is om een volledig dorp te realiseren met bijbehorend voorzieningenaanbod dat bijdraagt aan een inclusie samenleving, goede sociale cohesie en een dorpse gemeenschap. Ook zetten we in op een Vijfde Dorp dat qua maatschappelijke voorzieningen aanvullend is op de bestaande dorpskernen, zonder dat er verstorende effecten optreden ten aanzien van de bestaande voorzieningen in Zuidplas. Het is daarom van belang dat het voorzieningenaanbod is afgestemd op het draagvlak die de woningbouwontwikkeling met zich meebrengt. Daarnaast zetten we in op maatschappelijke voorzieningen die (fysiek) toegankelijk en bereikbaar zijn voor alle inwoners. 10. Evenwichtig gemengde wijken en buurten.

Mix van koop en huur zoveel mogelijk op straat- en blokniveau; waken voor grotere complexen en buurten met alleen sociale huur. Geen sociale huur naast (hele) dure koopwoningen. 11. De wijken en buurten zijn zoveel mogelijk levensloopbestendig. Woongebouwen en woonomgeving/openbare ruimte zijn zoveel mogelijk levensloopbestendig en drempelloos. Niet alle woningen (in ieder geval wel de appartementen) hoeven volledig levensloopbestendig te zijn. Het is belangrijker dat mensen die dat nodig hebben op enig moment binnen hun wijk of buurt kunnen verhuizen naar een geschikte woning. 12. Ruimte voor collectieve woonvormen Wij zien een (blijvende) maatschappelijke trend dat er meer en meer behoefte is aan vormen voor collectief wonen. Niet alleen onder ouderen maar ook onder jongeren. (dreigende) vereenzaming onder jongeren is minstens zo omvangrijk als onder ouderen. Vormen van collectief wonen (zelfstandig met gezamenlijke voorzieningen) kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan bouwen aan (micro)gemeenschappen, gemeenschapszin, geborgenheid én betaalbaarheid. Woningen kunnen vaak kleiner en een gemeenschappelijke tuin kan kleiner dan heel veel individuele tuinen. We stoffen de concepten uit de jaren 70 en 80 af en maken er een hedendaagse versie van. Collectieve woonvormen gaan van jong tot oud en door huur en koop, inclusief mixvormen.

We hebben de ambitie om het concept van de wooncooperatie op grote schaal uit te rollen in het Vijfde Dorp. 13. De woningen zijn minimaal energieneutraal. Alle woningen minimaal energieneutraal, liever nog energieleverend (woonlasten beheersbaar)

3. Doelgroepen Voortbouwend op de contextbeschrijving en de algemene uitgangspunten gaan we in deze paragraaf nader in op de doelgroepen waar het Vijfde Dorp voor gebouwd gaat worden. Daarbij baseren we ons op een aantal andere gemeentelijke stukken, zoals het masterplan voor het middengebied. Daarin zijn de eerste contouren te zien van het type dorp dat we op sociaal vlak willen creëren: “We gaan met elkaar bouwen aan een hechte nieuwe dorpsgemeenschap, rond een gezellig dorpscentrum en met bedrijvigheid en evenementen. Een veelkleurige en zelfredzame gemeenschap, met een eigen dorpscultuur, die de eigen energie opwekt, waar mensen voor elkaar zorgen en waar alles op loop- en fietsafstand ligt. Een dorp voor mensen met een pioniersgeest, innig verbonden met

het eromheen steeds mooier en rijker wordende polderlandschap. Iedereen die aan deze nieuwe dorpsgemeenschap wil bijdragen is van harte welkom - Masterplan Middengebied Zuidplaspolder De opbouw van een nieuwe dorpsgemeenschap is een prudent proces waarin gezocht wordt naar een combinatie van pionieren, innovatiekracht, betrokkenheid en duurzame concepten. Een juiste balans tussen homogene en heterogene groepen is nodig om dit te doen slagen. Belangrijk daarbij is dat er aantrekkelijke randvoorwaarden gecreëerd worden die nodig zijn om de potentiele doelgroepen bewust te laten kiezen om te wonen, werken en te recreëren in het Vijfde Dorp en zo ook bereid zijn om bij te dragen aan het opbouwen van een dorpsgemeenschap. In het onderstaande beschrijven wel allereerst kernachtig hoe de doelgroepen zijn te typeren en in welke zin de verschillende doelgroepen kunnen bijdragen aan de nieuwe gemeenschap. Ook beschrijven we kort per doelgroep welke woningtypen passen bij de betreffende doelgroep (gewenste producten). Daarna gaan we nader in op segmentatiecriteria en benoemen we wat dit betekent voor de doelgroepfasering. We merken op dat deze onderdelen nog nader uitgewerkt worden in het Plan van aanpak/Visie Samenlevingsopbouw (Q2 2023). 3.1 Startende en jonge gezinnen In de nieuwe leefomgeving van het Vijfde Dorp krijgen jonge gezinnen een belangrijke plek.

Jonge gezinnen dragen in positieve zin bij aan de sociale cohesie in het dorp en in het creëren van een gemeenschap. Gezinnen komen via hun (jonge) kinderen doorgaans makkelijk met elkaar in contact. Het schoolplein en het (sport)verenigingsleven zijn daarbij belangrijke plekken waar onderlinge kennismaking, ontmoeting en het opbouwen van een sociaal netwerk plaatsvindt. Het is ook een doelgroep die doorgaans graag deelneemt aan lokale activiteiten, zoals het bezoeken van een markt, kermis en/of buurtfeest. We zien deze doelgroep dan ook als belangrijke pioniers in het nieuwe dorp. Voor jonge gezinnen bouwen we betaalbare eengezinswoningen in de hele range tot aan de NHGgrens. Circa 2% van het beoogde programma bestaat uit betaalbare koop (tot 252K), ongeveer 5% van het programma zal bestaan aan middeldure koop laag I (tot 355K, wat door het Rijk in 2023 wordt gezien als betaalbare koop) en nog een circa 10% van de woningen zal vallen in de categorie middeldure koop laag II (tot 405K, dit is een jaarlijks wijzigende grens, de NHG-grens)1. Kansen en mogelijkheden:  Inzetten om minimaal een kwart van de betaalbare koop (of wellicht nog een veel groter aantal) te realiseren met zelfrealisatie in de eerste fasen. Eventueel in een mix van eengezinswoningen en appartementen.

Dergelijke organisaties kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het vroegtijdig mobiliseren en organiseren van potentiële kopersgroepen.  Mogelijke inzet van erfpacht(constructie), groeiend eigendom. Voorbeelden: betaalbare Koopwoning Zaanstad (https://www.nul20.nl/dossiers/zaanstad-sociale-koopwoningen-voor-eigeninwoners) of gemeente Rijswijk + Gaan al ver voor daadwerkelijke bouw aan de slag met ontwikkelen en vormgeven van hun woning en woonomgeving > worden ambassadeurs voor het Vijfde Dorp + Wortelen gemeenschap + Betaalbaarheid; gezamenlijke inkoop zonder tussenkomst commerciële ontwikkelaar en (deels) zelf afbouwen - Knellend keurslijf; strakke eisen/uitgangspunten (modulair, houtbouw) kunnen conflicteren met individuele wensen en behoeften bij CPO Gewenste producten Kleine, niet uitbreidbare egw’ s (betaalbare koopwoningen): omwille van (blijvende) betaalbaarheid deel van de betaalbare koop via kleine 3 kamer egw’s (max. ca 80m2 gbo). Woningen blijven betaalbaar. Voorbeeld: onder andere in de gemeente Woerden gerealiseerd.

1

Deze betaalbaarheidsgrenzen worden op dit moment verwerkt in het beleid (doelgroepenverordening en woonvisie) van de gemeente Zuidplas.

Dilemma tussen wat doelgroep wil en financieel mogelijk is vanuit gemeente De doelgroep starters/jonge stellen wil graag een dergelijke kleine grondgebonden woning met een tuin. Punt is dat die woningen momenteel nauwelijks voor max 252K zijn te bouwen. In de huidige markt hebben ook dergelijke kleine eengezinswoningen een marktwaarde ver boven 252K; gaat richting 3 ton of meer. Voor 252K kun je anno nu maximaal kleine appartementen bouwen van ca 58m2 gbo. Wellicht kunnen er aanvullende (grond) instrumenten worden ingezet om betaalbare koopwoningen te realiseren en deze ook op termijn betaalbaar te houden. 3.2 Jongeren, starters en spoedzoekers Er is een groeiende groep van jongeren en starters die moeilijk op de woningmarkt een woning (koop en huur) weet te bemachtigen. Voor deze groep is de urgentie het grootst om snel betaalbare woningen te realiseren. Voor deze doelgroep is primair het vinden van een woning relevant. De keuze voor het Vijfde Dorp is ondergeschikt. Maar idealiter gaat na verloop van tijd deze groep zich thuis voelen in het dorp, bouwen ze een sociaal netwerk op en gaan ze zich richten op een wooncarrière in het dorp. Qua woningen richten we ons op sociale huur (corporaties); zowel blijvend als tijdelijk verplaatsbare woningen (flexwoningen) op pauzelandschap/ontwikkellocaties voor (maatschappelijke) voorzieningen in het beoogde centrumgebied.

Pluspunten + snel woningen realiseren voor starters met de slechtste slaagkansen op de woningmarkt. + invulling geven aan maatschappelijke en regionale opgave. + deel spoedzoekers heeft ‘normaal ‘ inkomen en kunnen meer betalen + woonvormen voor jongeren en starters kunnen actieve bijdrage leveren aan communitybuilding en empowerment. ‘The magic mix’. Zie bijvoorbeelden Lelystad (flexwoningen) en Nieuwegein (flexwonen in kantoorpand). https://www.lelystad.nl/4/Lelystad/Nieuws/Nieuws-2021/Februari/Huisvesting-spoedzoekers-krijgt-metWonen-bij-LILY-een-vervolg.html en https://innieuwegein.nl/nieuwe-start-in-meanderpark Uitwerken met Samenleving, corporaties en evt Platform 31. Gewenste producten Kleine betaalbare studio’s en tweekamerappartementen sociale huur (ca 40 - max 60 m2 gbo), deels beneden kwaliteitskortingsgrens. 3.4 Senioren (55+) We richten ons bij het Vijfde Dorp op de groep van vitale ouderen die nadrukkelijk op zoek is ‘naar wat anders’. Dit doen we door een aantrekkelijk en vernieuwend aanbod te creëren voor zelfredzame en zelfstandige 55-plusser dat er elders niet is. Naarmate mensen ouderen worden, neemt de bereidheid om te verhuizen steeds meer af, maar bij de groep van 55 tot 65 jaar is die bereidheid er nog wel (CBS, 2022).

Het is een groep die nog één keer een stap wil maken, bijvoorbeeld doordat de kinderen van de doelgroep (net) uit huis zijn (de empty-nesters). Tegelijkertijd is het een doelgroep die nog jong genoeg is om te investeren in een sociaal netwerk. Dat uit zich onder andere in de (grotere) bereidheid onder deze doelgroep om vrijwilligerswerk te verrichten. Die is doorgaans binnen deze doelgroep groter dan bij doelgroep (jonge) gezinnen. In het opbouwen van sociale cohesie kan deze doelgroep een belangrijke rol vervullen. Collectief Landelijk ontstaan er steeds meer initiatieven op het gebied van collectief wonen van 55+’ers. Groepswonen met nabuurschap en lichte vorm van mantelzorg wordt een steeds interessantere optie voor deze doelgroep. Collectief wonen biedt mogelijkheden om gezamenlijk een sociaal leven op te bouwen. Bijvoorbeeld door boodschappen te doen of het ritje naar huisarts of apotheek elders zolang die er nog niet zijn. Een mix van huur en koop is mogelijk. + gaan al ver voor daadwerkelijke bouw aan de slag met ontwikkelen en vormgeven van hun woning en woonomgeving > worden ambassadeurs voor het 5e dorp + ‘wortelen’ gemeenschap

Zelfstandige senioren + vaak financieel kapitaalkrachtig. Goede pensioenen en afbetaalde hypotheken. Willen nog één keer een stap maken. Kansrijke producten: - Bouwkavels - Ecowoningen - Gelijkvloers en levensloopbestendig; gestapeld én grondgebonden - Deels met groene vingers, een ander deel wil juist af van grote tuin(onderhoud) 3.5 Senioren (75+) Voor de doelgroep zelfstandige 75-plussers is wonen in het Vijfde Dorp de eerste jaren minder interessant. Deze doelgroep maakt doorgaans in grote mate gebruik van eerstelijnsgezondheidszorg (huisarts, fysio, apotheek), intensieve thuiszorg en heeft behoefte aan winkels die nabij zijn. In een later fase komt daar mogelijk de behoefte aan wonen in een verzorgingshuis bij. In de eerste fase van het Vijfde Dorp sluit de behoefte van deze doelgroep mogelijk onvoldoende aan bij het voorzieningenniveau. Het gemis aan voorzieningen in de directe omgeving weegt te zwaar. Daarnaast is de bereidheid om op hoogte leeftijd te verhuizen naar een nieuwe woonplaats sowieso erg beperkt bij deze doelgroep. Tegelijkertijd zal de doelgroep 55-plusser na verloop van tijd vanzelf behoren tot de doelgroep 75+’ers. Bij de realisatie van de Vijfde Dorp moeten we dan ook wel rekening houden met de doelgroep 75+’ers. En dan met name de (toekomstige) woonbehoeften van de doelgroep.

Gewenste producenten  Gestapeld, levensloopbestendig  Zelfstandige aanleunwoningen, bij voorkeur in direct nabijheid van een zorgcirkel en/of een intramurale voorziening (zoals een verzorgingshuis)  Doelgroep voor verzorgingshuis 2.0 3.6 Inclusieve doelgroepen Er bestaat geen lijst van groepen die als kwetsbaar kunnen worden aangemerkt. Daarvoor zijn de omschrijvingen te algemeen en zijn de factoren die kwetsbaarheid veroorzaken te divers. Groepen die vaak als kwetsbaar worden beschouwd, zijn mensen 2:  met een lichamelijke beperking;  met chronisch psychische problemen;  met een verstandelijke beperking;  met psychosociale (inclusief materiële) problemen;  met lichte opvoed- en opgroeiproblemen;  die betrokken zijn bij huiselijk geweld;  die uitgestoten (dreigen te) worden wegens hun seksuele oriëntatie;  met meervoudige problematiek (waaronder verslaafden). Wij willen deze groep niet veralgemeniseren, omdat de problematiek niet gelijksoortig is. Deels zal deze groep onderdeel uitmaken van de sector sociale huur en deels zullen zij onder het overige woonprogramma vallen. Een aantal inwoners die onder deze doelgroep vallen zal niet direct bijdragen aan de draagkracht van het dorp. Echter willen wij hen niet uitsluiten daar wij de ambitie hebben ruimte te bieden aan iedereen in een inclusief dorpse samenleving.

Wij houden er oog voor dat zij onder de eerste inwoners kunnen behoren, maar richten ons in de tweede fase pas op het reserveren van specifieke plekken voor inclusieve doelgroepen. Het dorp heeft zich dan nog niet volledig gevormd en daardoor is het makkelijker hen te integreren in de bestaande structuren dan wanneer er al een robuuste samenleving is opgebouwd. 3.7 Segmentartiecriteria In het masterplan zijn de huidige inwoners van de gemeente Zuidplas, vitale ouderen op zoek naar ‘wat anders’, jongeren en starters die bewust kiezen voor dorps en landelijk wonen, woningzoekenden 2 Movisie, Kwetsbare groepen in beeld [MOV-222017-0.3].pd

in de regio, woningzoekenden uit de randstad opzoek naar een plek in de driehoek (Rotterdam Gouda - Den Haag) als doelgroepen benoemd die zich waarschijnlijk in het Vijfde Dorp zullen gaan vestigen. Vanuit de ambitie van het college en visie dat het dorp een palet wordt aan kleinschalige woonbuurten, met in iedere buurt een mix van verschillende typen woningen in verschillende prijscategorieën, kijken wij naar bestaande criteria - demografische, geografische, sociaaleconomische, psychografische, gedrag- om doelgroepen te segmenteren. Om een sociaaleconomisch evenwichtig dorp te realiseren zijn in de opbouwfase -van de dorpse samenlevingde volgende criteria geselecteerd/ van toepassing:  Demografie: gezinssamenstelling en leeftijd ~ welke mix van inwoners versterkt cohesie en het dorpsgevoel;  Geografie: klimaat ~ in hoeverre heeft de doelgroep affiniteit met duurzaamheid;  Sociaaleconomisch: inkomen en sociale klasse ~ wat is het financieel draagvlak van de doelgroep om het dorp te kunnen bekostigen;  Psychografisch: leefstijl ~ onder ‘leefstijl’ verstaan we gedrag waarvoor een relatie met goede gezondheid of met gezondheidsproblemen is vastgesteld-roken, alcohol, drug, bewegen- ;  Gedrag: behoefte en loyaliteit ~ in hoeverre voelt men zich verbonden aan het dorp om daar langere tijd te blijven wonen en welke voorzieningen worden daarop afgestemd.

Doelgroepfasering Om de pioniersgedachte vorm te geven en een robuuste samenleving op te bouwen, willen we voor de eerste fase inwoners aantrekken die het gedachtengoed van het Vijfde Dorp ondersteunen. Aan de hand van bovenstaande criteria gaan we faseringsgewijs aan de slag met de dorpse samenleving. Dit wordt nader uitgewerkt in relatie tot het benodigde voorzieningenniveau. Op hoofdlijnen is de gedachtegang om in de tweede fase het dorp voorzieningen voor specifieke doelgroepen te realiseren. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de zorg die cliënten ontvangen gedurende een onafgebroken verblijf in een instelling. Het gaat dan bijvoorbeeld om zorg in een verpleeghuis of verzorgingshuis, instelling voor gehandicapten of instelling voor cliënten met langdurige psychische problemen. Ook voorzieningen voor statushouders en begeleid-wonen concepten zouden een plaats kunnen krijgen in deze fase. In de derde fase ontstaat er specifiek ruimte voor spoedzoekers. Het dorp heeft zich dan gevormd en ondervind daardoor geen ‘hinder’ van inwoners die niet verbonden voelen aan het dorpse leven en minder contacten hebben in het dorp in vergelijking met . We hebben dan alle doelgroepen plaats kunnen bieden binnen het Vijfde Dorp.

Een samenleving is niet maakbaar waardoor verschillende omgevingsfactoren invloed zullen hebben op het ontwerp en invulling van het type inwoner van het Vijfde Dorp. Echter met een leidraad in handen bouwen we aan een dorpse samenleving. Dit doen we samen met inwoners en partners die binding hebben met het dorp en zowel naast en met elkaar kunnen leven. Bovenstaande is op hoofdlijnen een aanzet tot een samenlevingsopbouw en de bijbehorende doelgroepfasering. De concretisering hiervan zal op een later moment plaatsvinden en kan gedurende dit proces inhoudelijk nog wijzigen en een andere richting opgaan.

4. Productmarktcombinaties Categorie MGW sociale huur

Doelgroep Starters, spoedzoekers, jongeren, woongroepen, uitstroom maatschappelijke opvang (beperkt). Senioren, alleenstaanden spoedzoekers

2

EGW sociale huur

Stellen, startende gezinnen

3

MGW middeldure koop (325k)

4

MGW middeldure koop (410k)

koopstarters, alleenstaanden en stellen zonder kinderen, senioren Alleenstaanden en stellen zonder kinderen, senioren

5

MGW middeldure koop (490k)

Alleenstaanden en stellen zonder kinderen, senioren

6

EGW middeldure huur / betaalbare koop

7

EGW middeldure koop (325k)

8

10

EGW middeldure koop (425k) EGW middeldure koop (500k) 2/1-kap duur

Stellen, startende gezinnen, lagere inkomens. Te veel inkomen voor sociale huur. Stellen, startende gezinnen, lagere middeninkomens. Stellen, gezinnen, middeninkomens. Stellen, gezinnen, hogere middeninkomens. gezinnen, hogere inkomens.

11

Vrijstaand duur

gezinnen, hoge inkomens.

12

Vrije kavels

gezinnen, hoge inkomens.

1

9

Type Kleine betaalbare studio’s en tweekamerappartementen (ca 40 - max 55 m2 gbo), deels beneden kwaliteitskortingsgrens. levensloopbestendige driekamerappartementen, overgrote deel beneden 1e aftoppingsgrens. Kleiner deel beneden liberalisatiegrens voor iets hogere inkomens. Hofjeswoningen voor groepswonen (voor zowel ouderen als jongeren). Niet alleen gestapeld. 3- en 4 kamer egw’s met tuin(tje). 7590m2gbo. Grotendeels onder 2e aftoppingsgrens. Kleiner deel beneden liberalisatiegrens. levensloopbestendige driekamerappartementen: 70-80m2 gbo. levensloopbestendige drie- en vierkamerappartementen: 90-120m2 gbo levensloopbestendige drie- en vierkamerappartementen, penthouse: 120150 m2 gbo. 3- en 4kamer egw’s met tuin 75-90m2 gbo

4kamer egw’s met tuin 90-100 m2 gbo 4kamer egw’s met tuin 100-120 m2 gbo 4- en vijfkamer egw’s met tuin 120-150m2 gbo vijfkamer egw’s met grote tuin 140-170m2 gbo Kavelgrootte: 300m2 vijfkamer egw’s met grote tuin 170-200m2 gbo Kavelgrootte: vanaf 400m2 Hieronder ook ecowoningen en/of zelfbouw. Zijn niet altijd hoge inkomens. Kleinere kavels. Kavelgrootte: vanaf 300m2

5. Specials 5.1 Woonwagenstandplaatsen Uit recent behoefteonderzoek is voor de komende jaren (binnen 4 jaar) een minimale uitbreidingsbehoefte gekomen van minimaal 6-8 woonwagenstandplaatsen in Zuidplas. Dit is een urgente en wettelijke opgave. Binnen het Vijfde Dorp willen we deze behoefte vanaf de tekentafel een

plek geven. Niet geconcentreerd op een plek, maar met meerdere kleinere locaties (vanwege familieverbanden). De gemeente loopt bestuurlijk risico als we hier de komende 4 jaar geen concrete invulling aan geven. Nieuwe locaties vinden in de dorpen lukt niet tot op heden. Geen plaats of niet mogelijk vanwege milieunormen. + ruimte en geen nimby-gedrag van omwonenden - Middengebied is niet de eerste keuze van de woonwagenbewoners zelf. Kavelgrootte nader te bepalen i.o.m. Grondzaken Kavels en sociale huurwagens vallen onder 30% sociale huur. Verdeling koop- en huurwagens (te realiseren door de corporaties) n.t.b. Exploitatie door de corporaties. 5.2 Ecokavels Ruimte maken voor ongeveer 50 ecokavels in de startfase in de watertuin, zoveel mogelijk off grit wonen. Bedoeld voor woningzoekenden (van jong tot oud) met wens tot ecowonen via zelfbouw. Met 50 kavels is ongeveer een buurt te realiseren. We kiezen nadrukkelijk niet voor een kopie van de ecowijk Oosterwold in Almere. De gemeente is verantwoordelijk voor aanleg van de infrastructuur en openbare ruimte. De uitgangspunten leggen we vast in kavelpaspoorten. Ruimte voor alternatieve bouwvormen (bouwen met stro), groene daken, ecofiltering afvalwater, etc. Bewoners zijn belangrijke ambassadeurs en zichtbaarheid van de circulaire ambities van de gemeente vanaf de 1e fase. 5.3 Tiny houses Beleidsmatig gewenst (woonvisie).

Vinden nergens een plek in Zuidplas. Advies: wijs (en bestem) een definitieve locatie aan voor 15-20 tiny houses waar ze niet na 10 of 15 jaar weer weg moeten. Daarnaast is er mogelijk ruimte voor extra tijdelijke tiny houses op pauzelandschappen. Kansrijke dunne locaties aan de randen (bijvoorbeeld de watertuin of het Koning Willem 1 bos) met minimale voorzieningen (en bijbehorende investeringen). Off-grid wonen. Kavels pachten van gemeente van ca. 100m2, of vergelijkbaar met standplaats voor woonwagens. Valt binnen categorie betaalbare koop. 5.4 Geclusters wonen met (zware) zorg / Intramuraal Er ligt een grote maatschappelijke opgave voor Zuidplas en de gemeenten in Midden-Holland op het gebied van geclusterd wonen met lichte en zware zorg die in de bestaande kernen en dorpen lastig is te realiseren. Het Vijfde Dorp biedt hier letterlijk wel de ruimte. De getalsmatige uitbreidingsbehoefte/ opgave voor Zuidplas moet nog nader worden bepaald. Deze inwoners zijn niet of nauwelijks afhankelijk van voorzieningen. Goede en veilige bereikbaarheid van personeel en bezoekers is belangrijker. De investeringen voor deze woonvormen zullen deels niet door corporaties worden gedaan of mogelijk in een financieringsmix van corporaties en andere (zorg)geldstromen. Nader onderzoeken en eventueel verder uitwerken met Samenleving.

Een groot deel van deze (onzelfstandige) woningen zal vallen in het sociale segment. Dat impliceert dat corporaties minder dan 2.400 sociale huurwoningen zullen bouwen. 5.5 Woon-Werk combinatie in het Vijfde Dorp Bedoeld wordt: werken in woningen, want het gaat niet om specifieke woonwerkwoningen of bedrijfsruimten met een bedrijfswoning. De aanwezigheid van ondernemingen creëert waarde voor de omgeving. Het kan bijdragen aan de identiteit van de buurt, leefbaarheid, sociale cohesie en een gevoel van veiligheid. Wij veronderstellen dan ook dat ondernemers aan huis (de ZZP- er met een kantoor aan huis) een positieve bijdrage leveren aan o.a. de sociale cohesie en het gevoel van veiligheid. Wij denken aan 15 - 20 woon-werk woningen in de eerste fase. Deze specials maken deel uit van het reguliere programma, maar vooral in de koop. Ook CPO kan een mooie vorm zijn om woon-werk combinaties vorm te geven. Bijlage 1 bevat een uitgebreidere beschrijving plus enkele voorbeelden.

6. Instrumenten Naast aantallen en doelgroepen is er meer nodig om het Vijfde Dorp te realiseren en het opbouwen van een duurzame nieuwe samenleving tot een succes te maken. Hieronder volgen een aantal van die instrumenten. 6.1 Middeldure huurwoningen Interessante doelgroepen voor een gevarieerde bevolkingsopbouw: cruciale beroepen als politieagenten, onderwijzend en verplegend personeel die te veel verdienen voor sociale huur. Kan ook evt met voorrangsregels toewijzing. Zie recent initiatief gemeente Utrecht. 6.2 Modulair en circulair bouwen Fabrieksmatig gefabriceerde woningen kunnen ’s nachts worden aangevoerd en snel gemonteerd. + veel minder bouwverkeer en congestieproblemen + snelle productie en strakke planningen haalbaar + snel contouren zichtbaar van het dorp; bouwen doet bouwen. 6.3 Woningtoewijzing Sturen op woonruimteverdeling Belangrijk aspect bij het realiseren van een gemixte samenleving is de woonruimteverdeling. De gemeente moet daar strak de hand in houden. Voorkomen moet worden dat groepen huishoudens met een stadsvernieuwingsurgentie uit Rotterdam bloksgewijs één-op-één worden overgeheveld naar het Vijfde Dorp. In o.a. Leidsche Rijn hebben we gezien dat dat niet bevorderlijk is voor gemengde en veerkrachtige buurten. - Inzet is om 25% van het jaarlijkse vrijkomend aanbod van sociale huurwoningen aan woningzoekenden uit Zuidplas toe te wijzen.

Nadruk op starters en doelgroep tot 35 jaar. - De gewijzigde Woningwet 2022 gaat meer ruimte bieden om voorrang te geven aan eigen bevolking bij koopwoningen. Voorstel ligt momenteel bij de Raad van State.

Bijlage 1. Woon-Werk combinatie in het Vijfde Dorp De aanwezigheid van een onderneming creëert waarde voor de omgeving. Het kan bijdragen aan de identiteit van de buurt, leefbaarheid, sociale cohesie en een gevoel van veiligheid ( bron De Maatschappelijke waarde van ondernemers MKB Nederland) . In dit onderzoek gaat het over het Midden en Klein Bedrijf (MKB). Wij veronderstellen dat ondernemers aan huis (de ZZP- er met een kantoor aan huis) een positieve bijdrage leveren aan o.a. de sociale cohesie en het gevoel van veiligheid. Voor een ondernemer met een kantoor aan huis is het van belang, i.v.m, de belastingdienst, dat het kantoor/ruimte een eigen ingang en toilet voorziening heeft. Het kantoor c.q. ruimtes zijn o.a. voor een eigen praktijk of een ambachtelijk werkatelier. Denk bijvoorbeeld aan een fysiotherapiepraktijk psychologenpraktijk, werkruimte voor een diëtist, opvoedcoach, een kantoorruimte voor een ZZP’er of klein bedrijf of een atelier. Een CPO kan een mooie vorm zijn om woon-werk combinaties vorm te geven en gelijk te profiteren van de positieve voordelen van ondernemers in je wijk/dorp. Wij denken aan 15 - 20 woon-werk woningen in de eerste fase.

Hieronder en aantal voorbeelden. https://www.picaz.nl/appartementen-leidsche-rijn/woningtype-woon-werk/ In appartementencomplex Picaz zijn 9 woon-werk appartementen opgenomen. Deze appartementen hebben een werkruimte op de begane grond en de woning op de eerste verdieping. De bedrijfsruimte van 24, 36 of 39 vierkante meter beschikken over een eigen toegang en een inpandige spiltrap die uitkomt in de gang van de woonverdieping. De ruimtes zijn ideaal voor een eigen praktijk of een ambachtelijk werkatelier. Denk bijvoorbeeld aan een fysiotherapiepraktijk psychologenpraktijk, werkruimte voor een diëtist, opvoedcoach, een kantoorruimte voor een zzp’er of klein bedrijf of een atelier om te schilderen of te beeldhouwen. Een woon-werk appartement wordt opgeleverd met één privé parkeerplaats op het binnenterrein en een privé bergruimte op de begane grond voor onder meer het stallen van fietsen. https://www.vrijekavelsvathorst.nl/uncategorized/eigen-woon-werk-woning-bouwen/ Een aantal voorbeelden van woon-werkwoningen waarin rekening wordt gehouden met specifieke wensen:      

een geluiddichte studio een lesruimte een kookstudio met professionele keuken een extra grote opslag voor de artikelen die je in je webshop verkoopt een representatieve vergaderruimte met een extra grote tafel mogelijkheden voor bepaalde apparatuur (dus meer stroom, aansluitpunten, vertoonmogelijkheden)

https://www.crowdbuilding.nl/locatie/cpo-e-buurt-oost