Bijlage 13 Bijlage 10 Laddertoets Centrumplan Middengebied Gemeente Zuidplas A24.000177

3

Op basis van de gemiddelde vloerproductiviteit van € 8.381 per m² wvo3 betekent dat rekenkundig in de eerste fase een extra omzetclaim van circa € 7,0 miljoen op jaarbasis (excl. BTW). Dit komt neer op een

Omzetkengetallen, 2021

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

24/33

•

•

theoretische additionele omzet van circa € 130.300 per week (excl. BTW). Gerelateerd aan de omzetclaim van de huidige supermarkten in het onderzoeksgebied gaat het om een additionele claim van 8,2%4. Op basis van de gemiddelde vloerproductiviteit van € 8.381 per m² wvo5 betekent dat rekenkundig in de tussenfase een extra omzetclaim van circa € 23,7 miljoen op jaarbasis (excl. BTW). Dit komt neer op een theoretische additionele omzet van circa € 454.000 per week (excl. BTW). Gerelateerd aan de omzetclaim van de huidige supermarkten in het onderzoeksgebied gaat het om een additionele claim van 28,5%6. Op basis van de gemiddelde vloerproductiviteit van € 8.381 per m² wvo7 betekent dat rekenkundig in de tussenfase een extra omzetclaim van circa € 40,3 miljoen op jaarbasis (excl. BTW). Dit komt neer op een theoretische additionele omzet van circa € 773.600 per week (excl. BTW). Gerelateerd aan de omzetclaim van de huidige supermarkten in het onderzoeksgebied gaat het om een additionele claim van 48,5%.8

Het effect op het functioneren van het reeds gevestigde supermarktaanbod in de gemeente is door de substantiële groei van het bevolkingsdraagvlak zeer beperkt tot verwaarloosbaar en zal zich ook nog eens verspreiden over de gevestigde supermarkten in de gemeente Zuidplas. Als gevolg van de realisatie van de supermarkten in het Middengebied zal geen sprake zijn van uitval van gevestigd aanbod in de omliggende centra van de gemeente Zuidplas.

3.6

Effecten op woon- en leefklimaat

Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort niet alleen dat het plan niet zal leiden tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. In de jurisprudentie geldt daarnaast als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. De ontwikkeling van een eigen voorzieningencluster in het Middengebied zal ervoor zorgen dat inwoners van het onderzoeksgebied in de nabijheid van hun woning ruimere mogelijkheden hebben om dagelijkse boodschappen te doen. Een toekomstbestendig dorpshart zorgt ervoor dat inwoners in hun eigen dorp terecht kunnen voor dagelijkse en andere hoogfrequente voorzieningen. Aangezien elke dorpskern in de gemeente Zuidplas een eigen dorpshart kent met eigen, op het dorp gerichte voorzieningen zal de uitbreiding daardoor geen structuurverstorende werking hebben of ‘duurzame ontwrichting’ veroorzaken.

3.7

Effecten op de regio

Kijkend naar wat de effecten van het dorpshart voor het nieuwe dorp in het middengebied zijn op de regio Midden Holland, kijken we naar de detailhandelstructuur in de omliggende gemeente, met voornamelijk een focus op de dichtstbij gelegen winkelgebieden. Het gaat hierbij om winkelgebieden in de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard en Waddinxveen. In onderstaand figuur zijn de kern- (en stadsdeel-) verzorgende en de regionaalverzorgende winkelgebieden in de regio Midden Holland in kaart gebracht. Ook is een cirkel te zien die een straal van 5 kilometer rondom het toekomstige dorpshart van het nieuwe dorp weergeeft. Deze 5 kilometer straal staat gelijk aan een reistijd van ca. 15 autominuten. Het nieuwe dorpshart zal net als de andere dorpscentra in de regio een functie vervullen voor de eigen kern, en dus kernverzorgend zijn. Door deze functie zal de toevloeiing vanuit omliggende kernen beperkt zijn. Een uitzondering zal er zijn voor recreanten die gebruik maken van de fietsroute die het nieuwe dorp zal doorkruisen en gebruik kunnen maken van de horeca die geconcentreerd is in het dorpshart. Het feit dat het dorpshart en de winkels die in het dorpshart gevestigd zijn een kernverzorgende functie vervullen geeft aan dat de effecten op de omliggende winkelgebieden beperkt zal zijn.

Als er al voelbare effecten zijn, dan zullen zij zich verspreiden over de verschillende winkelgebieden die

4

Bestaande wvo = 9.899 m² extra wvo = 808 m² Berekening = 808/9.899 = 8,2% Omzetkengetallen 2021 6 Bestaande wvo = 9.899 m² extra wvo = 2.823 m² Berekening = 2.823/9.899 = 28,5% 7 Omzetkengetallen 2021 8 Bestaande wvo = 9.899 m² extra wvo = 4.800 m² Berekening = 4.800/9.899 = 48,5% 5

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

25/33

binnen de 5 kilometer straal gelegen zijn. Doordat het hierbij gaat om drie regionale winkelgebieden (Reigerhof, Gouweplein en centrum Gouda) en om vier kernverzorgende winkelgebieden (Dorpsstraat Waddinxveen, centrum Zevenhuizen, centrum Moordrecht en centrum Gouderak) zullen die per winkelgebied verwaarloosbaar zijn. De effecten die wel voelbaar zijn in deze gebieden zullen voornamelijk voelbaar zijn in de meest dichtbij gelegen winkelgebieden die ook goed bereikbaar zijn. De regionaal verzorgende winkelgebieden zullen minder last hebben van de effecten dan de kernverzorgende winkelgebieden. Dit heeft te maken met de functie die het winkelgebied vervult en het verzorgingsgebied dat hierbij hoort. Van de regionaal verzorgende winkelgebieden zullen mogelijk alleen Gouweplein en Reigerhof effecten ervaren van de realisatie van het voorzieningenhart in het Middengebied. De positieve effecten voor deze winkelgebieden zullen echter groter zijn, omdat deze centra van hogere orde zijn dan het nieuwe dorpshart in het Middengebied. Dat geldt in zekere zin ook voor het centrum van Gouda, dat weer hoger in de hiërarchie staat dan deze beide winkelcentra.

Figuur 11 Winkelgebieden in de regio Midden Holland (kern of stadsdeel verzorgend en regionaal verzorgend) Bron: BRT Achtergrondkaart; Gemeente Gouda; Gemeente Krimpenerwaard; Gemeente Zuidplas; Gemeente Waddinxveen; Gemeente Bodegraven-Reeuwijk; Bewerking: Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

26/33

Bijlage 1: Begrippenlijst Bruto verkoopoppervlak (bvo) Zowel de voor het publiek toegankelijke ruimten als de ruimten die alleen voor het personeel toegankelijk zijn. Commerciële diensten In dit rapport is uitgegaan van de Locatus hoofdbranches ‘Ambacht’ en ‘Particuliere Dienstverlening’. Branches die onder deze hoofdbranches vallen zijn onder andere kapper, schoonheidssalon, kleermaker, schoenreparatie/sleutels, makelaardij, reisbureau, uitzendbureau en stomerij/wassalon. Daarbij is ook de Locatus branche ‘fietsen’ toegevoegd als commerciële dienst (valt bij Locatus onder de hoofdbranche Auto & Fiets). Dagelijkse sector Groep binnen Locatus bestaande uit winkels met frequent benodigde detailhandel. Hieronder vallen de hoofdbranches Levensmiddelen(o.a. Bakker, Slager, Delicatessen, Slijter, Tabak en Supermarkt) en Persoonlijke Verzorging (o.a. Apotheek en Drogisterij). Distributieplanologisch onderzoek (DPO) Manier om de (extra) vraag naar detailhandel of winkelgebieden te becijferen. In het DPO wordt een vergelijking van de (ontwikkeling van de) vraag (inwoners in het onderzoeksgebied) met het bestaand aanbod gemaakt. Dranken Dranken is een bredere term voor verschillende horeca functies, alle braches die onder dranken vallen zijn: café/bar, discotheek, coffeecorner, kiosk en strandbedrijf.

Fastservice Fastservice is een brede term voor verschillende functies zoals: ijssalon, cafetaria, fastservicerestaurant, shoarmazaak, lunchroom, pannenkoekenrestaurant, restauratie en spijsverstrekkers. Horeca Alle branches die in Locatus onder horeca vallen, exclusief hotels, Partycentra, en -Seks/Nachtclubs. De branches zijn onder te verdelen in drie sectoren: dranken (cafés), fastservice ((Fastfood, Bezorgen/halen, Grillroom/Shoarma, IJssalon, Lunchroom en Pannenkoeken) en Restaurant (Hotel-Restaurant, CaféRestaurant en Restaurant). Koopkrachtbinding Mare waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten). Leisure/commerciële sport In dit rapport is gekeken naar niet maatschappelijke sporten (zoals voetbal, hockey, sportzalen e.d.), maar naar commerciële sportvoorzieningen met winst als oogmerk (waar een ondernemer achter zit). Dit zijn kleinschalige voorzieningen als fitnesscentra en studio’s voor boksen, spinning of yoga. Daarbij ook gekeken naar grootschalige sportvoorzieningen als klim- boulderhallen, padel en squashcentra.

Supermarkt (volgens Locatus) Winkel met een minimaal 5 verschillende soorten dagelijkse artikelen, die elk minimaal 5% van de omzet genereren. Dagelijkse artikelen vormen meer dan 50% van de omzet, maar geen van de groepen levert an sich meer dan 50% van de omzet. Oppervlakte van de winkel is minimaal 150 m².

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

27/33

Niet-dagelijkse sector In dit rapport is uitgegaan van de zogenoemde ‘recreatieve’ sector. Dit omvat de Locatus branchegroepen Mode & Luxe en Vrije Tijd. Branches die onder deze branchegroepen vallen zijn modewinkels, schoenenwinkels, juwelier, optiek, huishoudelijke artikelen, sport en speelgoedwinkels, hobbywinkels, en media (boek/kantoorwinkels). Restaurant Restaurant is een brede term voor verschillende restaurant functies zoals: bistro’s, restaurant, caférestaurant en wegrestaurant. Supermarkt (volgens Locatus) Winkel met een minimaal 5 verschillende soorten dagelijkse artikelen, die elk minimaal 5% van de omzet generen. Dagelijkse artikelen vormen meer dan 50% van de omzet, maar geen van de groepen levert an sich meer dan 50% van de omzet. Oppervlakte van de winkel is minimaal 150 m². Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo). Winkel verkoopvloeroppervlak (wvo) Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.).

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

28/33

Bijlage 2: Supermarktaanbod gemeente Zuidplas Formule Adres

Kern

M² wvo

Afstand (in m) tot hart Middengebied

1. Plus

Dorpsstraat Moerkapelle

790

5.700

2. Jumbo

Dorpsstraat Zevenhuizen 129

1.200

4.800

3. Albert Heijn

De Smidse Moordrecht 16

1.225

4.900

4. Aldi*

De Smidse Moordrecht 17

813

5.000

5. Albert Heijn

Reigerhof 150

Nieuwerkerk a/d IJssel

1.500

7.600

6. Jumbo

Reigerhof 113

Nieuwerkerk a/d IJssel

1.600

6.800

7. Plus

Dorrestein 21

Nieuwerkerk a/d IJssel

1.096

10.700

8. Aldi*

Hoofdweg Zuid 64

Nieuwerkerk a/d IJssel

1.061

8.200

Totaal metrage

9.375

Bron: Supermarktgids januari 2023 *wvo niet bekend, BAGviewer voor metrage volledige pand wvo = bvo als in 0,8 : 1,0

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

29/33

Bijlage 3: Distributieve berekening Gemeente Zuidplas Dagelijkse sector Bij de distributieve berekening voor de dagelijkse sector voor de gemeente Zuidplas zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: • •

•

•

•

Draagvlak. Voor het draagvlak is in de huidige situatie uitgegaan van 45.794 inwoners in de gemeente Zuidplas. Het eindbeeld in 2050 kent een draagvlak van 87.500 inwoners. Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 2.654 per persoon voor de dagelijkse sector (exclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van onderzoek door I&O Research en Panteia in Omzetkengetallen (2021). Het inkomensniveau in het onderzoeksgebied zal naar schatting 6% hoger liggen dan het landelijk gemiddelde (gemiddeld Zuidplas). Daarom wordt het bestedingscijfer gecorrigeerd met een elasticiteit van 0,4. De bestedingen worden constant verondersteld naar de toekomst. Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een winkel in de dagelijkse sector gemiddeld per jaar per m² wvo omzet. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit in de dagelijkse sector € 7.823 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). De gebruikte cijfers zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van Panteia/I&O Research in Omzetkengetallen (2021). Koopkrachtbinding en -toevloeiing. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van het onderzoeksgebied voor dagelijkse aankopen georiënteerd zijn op winkels in het onderzoeksgebied. Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachtbinding op 73%.

De afvloeiing bedraagt 28%, waarvan 22% fysieke afvloeiing en 6% online afvloeiing. Na de correctie voor de online afvloeiing ligt de fysieke koopkrachtbinding op 78% 9. We veronderstellen dat de fysieke binding in de toekomst gelijk blijft. De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van dagelijkse winkels in het onderzoeksgebied dat afkomstig is van inwoners buiten het onderzoeksgebied. op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachttoevloeiing op 6%. We veronderstellen dat de toevloeiing voor de toekomst op een gelijk niveau ligt. Gevestigd aanbod. Er is momenteel een dagelijks aanbod van 11.600 m² wvo in de gemeente Zuidplas.

Parameter

Eerste fase

Eindbeeld 2050

Inwoners

45.794

87.500

Bestedingen per hoofd in €

€ 2.654

€ 2.654

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 122

€ 232

Bestedingspotentieel in € mln. Incl. inkomenscorrectie

€ 73

€ 139

Koopkrachtbinding

78%

78%

Gebonden bestedingen in € mln.

€ 57

€ 108

Koopkrachttoevloeiing

6%

6%

Omzet door toevloeiing in € mln.

€4

€7

Totale bestedingen in € mln.

€ 60

€ 115

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo

€ 7.823

€ 7.823

Gerealiseerde vloerproductiviteit

€ 5.194

€ 9.924

Haalbaar aanbod in m² wvo

7.701

14.715

Gevestigd aanbod in m² wvo

11.600

11.600

Uitbreidingsruimte in m² wvo

-3.899

3.115

Tabel 7 Distributieve berekening dagelijkse sector Gemeente Zuidplas Bron: Sweco

9

Berekening: Koopkrachtbinding / (100 – onlineafvloeiing) = 73 / (100-6) = 78%

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

30/33

Supermarktsector Bij de distributieve berekening voor de supermarktsector voor de Gemeente Zuidplas zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd (enkel de kengetallen die verschillen van bovengenoemde): •

•

•

Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 2.135 per persoon voor de supermarktsector (exclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van onderzoek door I&O Research en Panteia in Omzetkengetallen (2021). Het inkomensniveau in het onderzoeksgebied zal naar schatting 6% hoger liggen dan het landelijk gemiddelde (gemiddeld Zuidplas). Daarom wordt het bestedingscijfer gecorrigeerd met een elasticiteit van 0,4. De bestedingen worden constant verondersteld naar de toekomst. Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde supermarkt per jaar per m² wvo omzet. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit voor supermarkten € 8.381 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). De gebruikte cijfers zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van Panteia/I&O Research in Omzetkengetallen (2021). Gevestigd aanbod. Er is op dit moment een supermarkt aanbod van 9.375 m² wvo in de Gemeente Zuidplas.

Parameter

Huidige situatie

Eindbeeld 2050

Inwoners

45.794

87.500

Bestedingen per hoofd in €

€ 2.135

€ 2.135

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 98

€ 187

Bestedingspotentieel in € mln. Incl. inkomenscorrectie

€ 59

€ 112

Koopkrachtbinding

78%

78%

Gebonden bestedingen in € mln.

€ 46

€ 87

Koopkrachttoevloeiing

6%

6%

Omzet door toevloeiing in € mln.

€3

€6

Totale bestedingen in € mln.

€ 48

€ 93

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo

€ 8.381

€ 8.381

Gerealiseerde vloerproductiviteit

€ 4.896

€ 9.355

Haalbaar aanbod in m² wvo

5.783

11.049

Gevestigd aanbod in m² wvo

9.375

9.375

Uitbreidingsruimte in m² wvo

-3.592

1.674

Tabel 8 Distributieve berekening supermarkt sector Gemeente Zuidplas Bron: Sweco

Niet-dagelijkse sector Bij de distributieve berekening voor de niet-dagelijkse detailhandel voor de Gemeente Zuidplas is gekeken naar de recreatieve sector. Hiervoor zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd (enkel de kengetallen die verschillen van bovengenoemde): •

•

Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 993 per persoon voor de recreatieve sector (exclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van onderzoek door I&O Research en Panteia in Omzetkengetallen (2021). Het inkomensniveau in het onderzoeksgebied zal naar schatting 6% hoger liggen dan het landelijk gemiddelde (gemiddeld Zuidplas). Daarom wordt het bestedingscijfer gecorrigeerd met een elasticiteit van 0,4. De bestedingen worden constant verondersteld naar de toekomst. Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde winkel in de recreatieve sector per jaar per m² wvo omzet. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit voor

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

31/33

•

•

supermarkten € 2.350 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). De gebruikte cijfers zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van Panteia/I&O Research in Omzetkengetallen (2021). Koopkrachtbinding en -toevloeiing. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van het onderzoeksgebied voor recreatieve aankopen georiënteerd zijn op recreatieve winkels in het onderzoeksgebied. Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachtbinding op 19%. De afvloeiing bedraagt 82%, waarvan 42% fysieke afvloeiing en 40% online afvloeiing. Na de correctie voor de online afvloeiing ligt de fysieke koopkrachtbinding op 32%10. We veronderstellen dat de fysieke binding in de toekomst gelijk blijft. De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van recreatieve winkels in het onderzoeksgebied dat afkomstig is van inwoners buiten het onderzoeksgebied. op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachttoevloeiing op 38%. We veronderstellen dat de toevloeiing voor de toekomst op een gelijk niveau ligt. Gevestigd aanbod. Er is op dit moment een aanbod van 8.200 m² wvo aan recreatieve detailhandel in de Gemeente Zuidplas.

Parameter

Huidige situatie

Eindbeeld 2050

Inwoners

45.794

87.500

Bestedingen per hoofd in €

€ 993

€ 993

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 45

€ 87

Bestedingspotentieel in € mln. Incl. inkomenscorrectie

€ 14

€ 26

Koopkrachtbinding

32%

32%

Gebonden bestedingen in € mln.

€4

€8

Koopkrachttoevloeiing

38%

38%

Omzet door toevloeiing in € mln.

€3

€5

Totale bestedingen in € mln.

€7

€ 13

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo

€ 2.350

€ 2.350

Gerealiseerde vloerproductiviteit

€ 850

€ 1.624

Haalbaar aanbod in m² wvo

2.985

5.665

Gevestigd aanbod in m² wvo

8.200

8.200

Uitbreidingsruimte in m² wvo

-5.235

-2.535

Tabel 9 Distributieve berekening niet-dagelijkse sector Gemeente Zuidplas Bron: Sweco

10

Berekening: Koopkrachtbinding / (100 – onlineafvloeiing) = 19 / (100-40) = 78%

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

32/33

Bijlage 4: Dichthedenanalyse Niet-dagelijkse detailhandel Dichtheid

Eerste fase

Tussenfase

Eindbeeld

M² wvo/inw.

M² wvo

M² wvo

M² wvo

Landelijke dichtheid

0,34

1.173

3.910

6.256

Dichtheid benchmark kernen

0,36

1.242

4.140

6.624

Tabel 10 Behoefte niet-dagelijkse detailhandel Middengebied middels dichthedenanalyse Bron: Locatus 2022; KSO 2021; Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Laddertoets Centrumplan Middengebied, Gemeente Zuidplas 24 maart 2023

33/33