Bijlage 11 Beantw. Technische vragen Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes U23.001736

*U23.001736*

Memo

onderwerp Technische vragen SP, CU/SGP en CDA Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes ter attentie van Fractie SP, CU/SGP en CDA

datum 22/06/2023

kenmerk U23.001736

kopie aan

bijlage

afzender H. de Wind

telefoon 0180-330300

e-mail hans.dewind@zuidplas.nl

cluster Gebiedsontwikkeling en Planeconomie

Ter voorbereiding op de behandeling van de Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes in de raadsvergadering van 27 juni 2023 zijn door de fractie van de SP, CU/SGP en CDA technische vragen gesteld. Hieronder treft u per partij onder elkaar de gestelde vragen en de beantwoording daarvan aan. Fractie SP 1. In Bijlage 8, rapport ODMH, op blz. 40 spreekt men van 30 woonunits en 17 appartementen. Kloppen deze cijfers? Bijlage 8 van de ODMH is een rapport uit 2012 dat meegenomen is als indicatie van de risico’s bij de uit te zetten bestemmingsplanonderzoeken. De NvU is een document waarmee we de haalbaarheid van het project willen aantonen. Daarbij willen we ook alvast de risico’s bij de verdere ontwikkeling in kaart brengen. Met het rapport van de ODMH geven we een blik op mogelijke risico’s in het verdere traject van de ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat bijvoorbeeld de risico’s van bodemverontreiniging en te zware geluidsbelasting klein zijn ondanks dat deze onderzoeken op basis van het huidige plan nog uitgevoerd moeten worden. 2. In het begin van een eventuele ontwikkeling van dit perceel sprak men over 65 ouderen appartementen. Het nu voorliggende voorstel gaat uit van 44 woningen en appartementen.

Is dit aantal gebaseerd op het beschikbare bouwoppervlak of het maximaal te realiseren aantal parkeerplaatsen? Het aantal van 44 woningen is bepaald op basis van de parkeercapaciteit. Daarnaast geeft dit aantal de mogelijkheid om een appartementengebouw in combinatie met een tuin te maken waar ook ruimte is voor de verplichte waterberging en waterinfiltratie. Een groter aantal woningen zou leiden tot een hoger gebouw wat bezwaarlijk is voor de omgeving of een kleinere buitenruimte en dat maakt het complex minder aantrekkelijk voor de doelgroep die we graag willen verleiden hier te gaan wonen. Een kleiner aantal woningen maakt het project financieel minder goed haalbaar. 3. Waar bestaat het G.B.O. uit. M.a.w. vallen een berging en eventueel balkon hier ook onder? Het GBO (gebruiksvloeroppervlakte) is gelijk aan het BVO minus gevels en dragende wanden; de vloeroppervlakken waarboven de vrije hoogte minder is dan 1,5 m, met uitzondering van vloeren onder trappen; trapgaten, liftschachten of vides groter dan 4 m2. Een berging valt onder het GBO-metrage en een balkon niet.

Fractie ChristenUnie/SGP Nota van Uitgangspunten

Pagina 1 van 6

onderwerp

registratienummer

Technische vragen SP Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes

U23.001736

1. Wat maakt dat deze NvU al zeer gedetailleerd is? Waarom zijn hier zoveel pagina’s voor nodig? De NvU is gedetailleerd omdat we in deze (definitie) fase willen aantonen dat het project binnen het gemeentelijk beleid en met de programmatische, financiële en ruimtelijke kaders haalbaar is en binnen de gevraagde planning gerealiseerd kan worden. De kaders dienen na vaststelling als uitgangpunt voor de uitwerking van het gebouwontwerp, het inrichtingsplan, het ontwerpbestemmingsplan en de reserverings/koopovereenkomst. Zij dienen als zekerheid voor de volgende fase. Die zekerheid is nodig om de risicobandbreedte te verkleinen en de volgende fase te kunnen starten. Zonder die zekerheid kan niet gestart worden. 2. Is het mogelijk om de gehele NvU ter kennisgeving aan te nemen? Graag het antwoord toelichten. Als de NvU niet vastgesteld wordt dan blijven de kaders vaag. De corporatie heeft geen zekerheid over het programma en de ruimtelijke kaders en kan zijn architect niet laten starten. Ook een reserveringsovereenkomst kan niet tot stand komen en daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet geborgd. Het betekent ook dat de betreffende corporatie elk moment uit het project kan stappen zonder sancties. Het ontwerpbestemmingsplan mist zekerheid waardoor pas bij behandeling door de raad in 2024 duidelijk wordt wat die kaders zijn.

In de tussentijd hebben gemeente en corporatie veel geïnvesteerd in een planontwikkeling waarvan de kaders zouden kunnen veranderen op een laat moment. Gevolg is dat de planning die moet leiden tot start bouw medio 2024 om een provinciale subsidie veilig te stellen niet gehaald wordt. 3. Is het mogelijk om uitsluitend over de NvU te besluiten en alle overige bijlagen ter kennisgeving aan te nemen? Graag het antwoord toelichten. De bijlagen zijn de onderbouwing van de kaders in de NvU. Als de NvU vastgesteld wordt zonder de bijlagen dan is dat geen probleem. Bouwprogramma 4. Wat is de reden dat Woonpartners zich heeft teruggetrokken? Te meer ook daar we bij meerdere projecten lezen dat er ofwel vertraging is ofwel dat Woonpartners zich terugtrekt. Woonpartners heeft aangegeven niet voldoende investeringsruimte te hebben om dit project op de korte termijn te doen. 5. “De stichting Woonzorg Nederland gaf ons direct duidelijkheid.” Waarover? Hoe rijmt dit met de passage erna dat Stedelink wordt uitgenodigd voor een samenwerking? Nadat Woonpartners uit het project stapte hebben wij de drie overige in Zuidplas toegelaten corporaties benaderd. In eerste instantie leken ze alle drie niet de capaciteit te hebben om het project over te nemen en binnen de planning verder ontwikkelen. Daarom zijn ook gesprekken aangegaan met andere corporaties.

Woonzorg Nederland gaf ons de overtuiging dit project op de gestelde voorwaarden te kunnen doen. Vervolgens kwam het signaal binnen dat Stedelink zich toch graag kandidaat wilde stellen. Uit het daaropvolgende gesprek wist ook Stedelink ons te overtuigen waarna deze corporatie voorrang kreeg omdat zij al in Zuidplas actief is. 6. “Bij deze gesprekken verkennen we in eerste instantie ook de mogelijkheid om te komen tot een samenwerking met de initiatiefgroep Zuidplashof”. Wat wordt hiermee precies bedoelt? Waarom is het niet haalbaar gebleken dat Stichting Knarrenhof hier iets gaat realiseren? De landelijke stichting knarrenhof kan hier niet ontwikkelen vanwege het programma. Wij kiezen namelijk voor een combinatie van sociale huur en middenhuur, terwijl de landelijke stichting Knarrenhof alleen een combinatie van koop en huur ontwikkelt. Wel willen we op deze locatie kansen benutten voor ouderen uit Zuidplas. De mogelijkheden daarvoor verkennen we samen met de initiatiefgroep Zuidplashof. 7. Wat maakt dit project tot een programma voor seniorenwoningen? Er is toch gewoon te houden aan de woningtoewijzing? Hoe wordt geborgd dat ouderen er gaan wonen? Woningen kunnen gelabeld worden voor de betreffende doelgroep en het is mogelijk om voorrangsregels op te stellen. Bijvoorbeeld voor het geval dat je een eengezinswoning achterlaat in de sociale huur in Nieuwerkerk a/d IJssel.

De Woongroep Lugtensteyn in Bilthoven is een passend voorbeeld. Het is een woongroep in een complex in de sociale huursector. Een geïnteresseerde moet bij Woningnet ingeschreven staan. De woongroep doet vervolgens een intake waarbij uitgelegd wordt wat de

Pagina 2 van 6

onderwerp

registratienummer

Technische vragen SP Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes

U23.001736

woongroep inhoudt en wat van bewoners verwacht wordt en daarna komt de geïnteresseerde op een (eventuele) wachtlijst. Deze aanpak kunnen wij toepassen bij dit project. Parkeren We lezen veel getallen over het toevoegen van parkeerplaatsen. De parkeernorm die geldt is toch 35 x 2,0 + 9 x 2,3 = 70 + 20,7 > 90,7, dus afgerond 91 parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling. “Geconstateerd is dat inpassing van de volledige parkeerbehoefte op de beoogde kavel niet mogelijk is. Er is ook geen ander terrein in de omgeving beschikbaar om de parkeerbehoefte op te vangen. Voor een deel wordt daarom gebruik gemaakt van de openbare parkeerplaatsen.” 8. Verder lezen we ook iets over 48 parkeerplaatsen. Elders worden er weer 47 (36+11), 45 (36+9), 42 (36+6), 53 (48 + 5) en 64 (53+11) parkeerplaatsen beschreven. Kortom, wat is het en hoe wordt dan voldaan aan de parkeernorm? De stappen uit de parkeernota 2019 zijn gevolgd. Deze staan beschreven vanaf blz. 18. van de parkeernota. In stap 1 wordt de normatieve behoefte bepaald. In dit geval 91 parkeerplaatsen. In stap 2 wordt een eventuele normcorrectie toegepast. Dat is hier niet gebeurd maar zou wel kunnen omdat ouderen een aanzienlijk lager autobezit hebben dan de norm van 2,0 tot 2,3. Dit is bevestigd in de gesprekken over dit project met de verschillende woningcorporaties. In stap 3 leiden stap 1 en 2 samen tot een parkeerbehoefte.

Omdat stap 2 niet toegepast is blijft die behoefte 91 parkeerplaatsen. In stap 4 wordt bekeken of er binnen het project sprake is van dubbelgebruik. Dat is binnen het project niet aan de orde omdat het om een woonfunctie gaat. Stap 5 (gebruik private parkeerplaatsen elders) is hier niet aan de orde. Stap 6a is in de berekening wel toegepast. Geconcludeerd is dat het berekende aantal parkeerplaatsen niet geheel op eigen kavel gerealiseerd kan worden. Gezocht is naar de mogelijkheid van het gebruiken van openbare parkeerplaatsen in de omgeving. De gemeente kan dit toelaten onder voorwaarden die beschreven staan in de parkeernota 2019 vanaf blz. 22. Geconcludeerd is dat er 64 extra parkeerplaatsen nodig zijn zonder dat de parkeerdruk in de omgeving boven de 85% komt. Er kan dus ook gebruik gemaakt worden van 27 reeds bestaande openbare parkeerplaatsen. 9. Waarom mogen de parkeerplaatsen van de Thorbeckeschool + andere al gerealiseerde publieke parkeerplaatsen in de omgeving worden meegerekend t.b.v. deze ontwikkeling? Dit maakt onderdeel uit van stap 6a van de Parkeernota 2019. De Thorbeckeschool heeft geen eigen parkeerplaatsen. Geparkeerd wordt in de openbare ruimte. Dit is bij de parkeerdrukmetingen meegenomen want gemeten is het aantal geparkeerde auto’s in de openbare ruimte op verschillende tijdstippen.

Ook de andere openbare parkeerplaatsen zijn conform stap 6a van de parkeernota 2019 meegenomen. 10. Wat is wettelijk gezien de maximale acceptabele loopafstand tot de ontwikkellocaties? 150 meter of 100 meter? Er is geen wettelijke eis. De acceptabele loopafstand van 150 meter uit de Parkeernota van 2019 is uitgangspunt. 11. Is het correct dat een hele straat mag worden meegenomen in de sectie als slechts 1 huis van die straat valt binnen de straal van 150 meter loopafstand? Dat is niet correct en daar is de berekening van het derde parkeeronderzoek (bijlage 3) niet op gebaseerd.

Participatie 12. Wat is de rol van de klankbordgroep in het verdere proces? Wordt deze nu niet buitenspel gezet? Waarom is het participatieniveau uitsluitend informeren? Na vaststelling van de NvU gaat het plan uitgewerkt worden tot een bouw- en inrichtingsplan. De klankbordgroep wordt betrokken bij die uitwerking en is hiervan op de hoogte. Het participatieniveau is informeren en raadplegen.

Pagina 3 van 6

onderwerp

registratienummer

Technische vragen SP Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes

U23.001736

13. Als er geen overeenstemming is met de klankbordgroep, hoe zit het dan met het draagvlak rondom het ontwikkelgebied? Kunnen zorgen nog worden weggenomen? Waar zitten de resterende pijnpunten? Is daar niet meer uit te komen met de klankbordgroep? Het klopt dat op een aantal belangrijke punten geen overeenstemming is met de klankbordgroep. Zie ook bijlage 8 en 9 van de NvU. Zowel vanuit de gemeente als vanuit de leden van de klankbordgroep is er de afgelopen jaren een grote inzet geweest om wel tot overeenstemming te komen. Uiteindelijk is gezamenlijk geconcludeerd dat dit op ambtelijk niveau niet zal lukken. Overeenstemming kan alleen bereikt worden bij een grote afwijking van de uitgangspunten waar dit project mee gestart is. De klankbordgroep heeft aangegeven dat zij zich in sociale huur kan vinden in combinatie met ouderen als doelgroep. Daarbij is men het niet eens met de gekozen bouwtypologie (appartementen) en het aantal woningen maar wel als die vertaald wordt in de z.g. variant H’ die, wat het college betreft, beduidend minder woon- en buitenruimtekwaliteit heeft. Wijziging van de woningcategorie en vermindering van het aantal woningen is een scopeverandering met ook financiële gevolgen waar op bestuurlijk danwel politiek niveau over besloten moet worden.

Daarnaast maakt de klankbordgroep zich zorgen over verminderde privacy voor omwonenden en uitstraling van het sociale huurprogramma en dan met name de toegepaste ontsluitingssystematiek van galerijen. Wij verwachten dat we de zorgen om de laatste twee punten bij de uitwerking van het ontwerp kunnen verminderen. Fractie CDA 1. Voorliggende Nota van Uitgangspunten is gedetailleerd en wordt beschreven als het toetsingskader voor de gemeenteraad. Anders dan een Bestemmingsplan is een Nota van Uitgangspunten niet bedoeld als toetsingskader met een wettelijke basis, maar als een niet verplicht instrument waarmee het college de raad van te voren kan betrekken/inlichten en waarin globaal de historie, kaders en richtingen worden aangegeven en de wettelijke vereisten waar rekening mee gehouden dient te worden. Als de raad voorliggende Nota als raadsbesluit vaststelt dan zal de raad, op het moment dat het Bestemmingsplan aan de raad voorligt, zichzelf als raad moeten gaan controleren op de genoemde gedetailleerde kaders en voorkeuren zonder dat de raad met de uitkomst van definitieve onderzoeken en behulp van de wettelijke inspraakprocedure alle belangen goed heeft kunnen afwegen. Toch is het raadsvoorstel dat de raad deze Nota vaststelt. Staat dit niet haaks op het verbod op détournement de procedure? In het ontwikkelingsproces moeten we trechteren als het gaat om de kaders.

Dus steeds duidelijkere kaders maken. De NvU is gedetailleerd omdat we in deze (definitie) fase willen aantonen dat het project binnen het gemeentelijk beleid en met de programmatische, financiële en ruimtelijke kaders haalbaar is en binnen de gevraagde planning gerealiseerd kan worden. We hebben in deze fase ook de standpunten van de klankbordgroep en standpunten uit de omgeving opgehaald en geprobeerd oplossingen te vinden voor de belangen en de zorgen. We zijn op belangrijke punten niet tot oplossingen met de klankbordgroep gekomen maar hebben wel positieve reactie uit de verdere omgeving gekregen. Een bevestiging van de kaders geeft duidelijkheid.. De kaders dienen na vaststelling als uitgangpunt voor de uitwerking van het gebouwontwerp, het inrichtingsplan, het ontwerpbestemmingsplan en de reserverings/koopovereenkomst en dienen als zekerheid voor de volgende fase. Die zekerheid is nodig om de risicobandbreedte te verkleinen en de volgende fase te kunnen starten. Zonder die zekerheid kan niet gestart worden. Starten we wel zonder bevestiging van de kaders dan heeft de corporatie geen zekerheid over het programma en de ruimtelijke kaders en kan zijn architect niet aansturen. Het bestemmingsplan kan niet uitgewerkt worden waarna we vanaf januari 2024 in het nieuwe regime van de Omgevingswet komen en het proces mogelijk deels opnieuw moeten doen.

Ook een reserveringsovereenkomst kan niet tot stand komen en daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet geborgd. Het betekent dat de betreffende corporatie elk moment uit het project kan stappen zonder sancties. Mochten we wel een ontwerpbestemmingsplan kunnen starten voor 1 januari 2024 dan mist dat zekerheid. Pas bij behandeling door de raad in 2024 duidelijk wordt wat die kaders zijn. In de tussentijd hebben gemeente en corporatie veel geïnvesteerd in een planontwikkeling waarvan de kaders zouden kunnen veranderen op een laat moment. Gevolg is dat de planning die moet leiden tot start bouw medio 2024 om een provinciale subsidie veilig te stellen niet gehaald wordt.

Pagina 4 van 6

onderwerp

registratienummer

Technische vragen SP Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes

U23.001736

Dit staat niet haaks op het verbod op détournement de procedure. Derden hebben nog altijd de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen tegen het ontwerp bestemmingsplan en om bezwaar en/of beroep in te dienen tegen het bestemmingsplan. De kaders die we willen laten vaststellen zijn nodig voor een ordelijke verdere ontwikkeling. Dit is in lijn met de gebruikelijke wettelijke gang van zaken conform de Wro. 2. Hoofdstuk 4.9 van de nota parkeernormen 2019 geeft aan dat Wanneer er binnen een ontwikkeling meerdere functies worden gebouwd, dat er dan rekening mag worden gehouden met dubbelgebruik op basis van de tabel met de aanwezigheidspercentages. De ontwikkeling Kamerlingh Onnes kent alleen Wonen als enkele functie. Op basis waarvan is hierbij toch gebruikt gemaakt van de tabel aanwezigheidspercentages? Op bladzijde 20 van de Parkeernota 2019 staat dat in alle gevallen gekeken moet worden welke parkeerplaatsen in aanmerking komen voor dubbelgebruik. Dus niet alleen als sprake is van verschillende functies. 3. Hoeveel momenteel bestaande openbare parkeerplaatsen zullen vervallen met voornoemde ontwikkeling? Er zullen bestaande parkeerplaatsen vervallen aan de Zeemanstraat en de Kamerlingh Onnesstraat. Het parkeerterrein aan de Zernikestraat wordt opnieuw ingericht. Totaal vervallen 41 parkeerplaatsen en komen 105 parkeerplaatsen terug.

Het saldo is de benodigde 64 parkeerplaatsen conform de berekening uit bijlage 3 van de NvU. 4. De beoogde tuin van de ontwikkeling zal semi-openbaar toegankelijk zijn. Wat houdt dit concreet in? En wie is verantwoordelijk voor onderhoud? Het gehele perceel wordt in bouwrijpe staat verkocht aan de corporatie. Deze realiseert het gebouw en richt de rest van de grond in als tuin. De corporatie is verantwoordelijk voor het onderhoud. Bij de verkoop worden afspraken gemaakt over toegankelijkheid van de buurt. Dat zou kunnen zijn dat de tuin na 18 uur afgesloten wordt. Dat is overigens in lijn met de wens van de klankbordgroep die zich zorgen maakte over overlast van jongeren in een openbaar park. 5. Deze ontwikkeling zal bestaan uit 35 sociale huurwoningen (79,5%) en 9 middenhuurwoningen (20,5%) waarmee ruimschoots wordt voldaan aan de 30% sociale huur opgave. Wordt deze ontwikkeling ter compensatie ingezet om op een andere (toekomstige) locatie minder sociale huur te verwezenlijken? Deze ontwikkeling is ter compensatie van het dalende percentage sociale huurwoningen in de afgelopen jaren, niet voor de toekomst. 6. Bij de parkeerberekeningen missen wij de gereserveerde parkeerplaatsen voor gehandicapten.

Waar worden deze gerealiseerd? Hoeveel procent is hiervoor berekend en is dit bovenop de parkeerplaatsen die volgens de Nota van Uitgangspunten noodzakelijk zijn? Het gaat hierbij niet om een programma van een openbare voorziening. Daarom worden op voorhand geen mindervalidenparkeerplaatsen aangelegd. Dit gebeurt op aanvraag en valt binnen de berekende parkeerbehoefte. 7. In bijlage 9 lezen wij: De zorgen gaan over verlies aan privacy en de negatieve uitstraling van een galerij. Men heeft als beeld het 70er-80er jaren ontwerp van een standaard galerij. Daarom wil men liever een inpandige corridorontsluiting. Op welke wijze is vastgesteld dat omwonenden inderdaad het beeld hebben van een 70er-80er jaren ontwerp en dat dit de (ongegronde) aanleiding is van de zorgen? Wij begrijpen de zorgen over de uitstraling van een standaardgalerij die meerdere keren geuit zijn door de klankbordgroep maar dat is niet wat we hier voor ogen hebben en wat ook door de corporatie vermeden zal worden. We willen hier toe naar een brede galerij die tevens verblijfsplek en ontmoetingsruimte is en uitkijkt op de tuin. Tijdens de inloopbijeenkomst die bezocht werd door ongeveer 150 mensen werd een referentiebeeld getoond. De reacties waren positief. Dit beeld is in

Pagina 5 van 6

onderwerp

registratienummer

Technische vragen SP Nota van Uitgangspunten Kamerlingh Onnes

U23.001736

eerdere discussies niet expliciet als voorbeeld aan de klankbordgroep voorgelegd omdat het idee om referenties van onze bedoelingen te laten zien pas vlak voor inloopbijeenkomst op kwam. De beelden die getoond zijn in de inloopbijeenkomst gaan een rol spelen bij de verdere uitwerking.

Pagina 6 van 6