Bijlage 11 B 1257 - Infonota Advies auditcommissie Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000950

*Z21.000950*

Informatienota aan de raad

onderwerp

nummer raadsstuk

Advies auditcommissie raadsvoorstel

B 1257

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder datum 20/04/2021 afzender

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

Auditcommissie

-

I.A.C. de Groot

registratienummer

bijlagen 1

Openbaar

Z21.000950

Geheim

X

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Kernboodschap De auditcommissie heeft het financiële kader van het Masterplan Middengebied in meerdere sessies toegelicht gekregen en hier positief kritische vragen over kunnen stellen. De gesprekken met de medewerkers van de ambtelijke organisatie waren diepgaand en intensief. Er is veel tijd geïnvesteerd in het onderling overleg en de wijze van informeren en bespreken van het Masterplan Middengebied. Het heeft de leden van de auditcommissie het vertrouwen gegeven dat de voorgestelde plannen met zorg zijn samengesteld. Door de organisatie is veel denkwerk verricht en er zijn goede ideeën hoe de raad over de voortgang en beheersing van het project met behulp van stuurinformatie kan worden geïnformeerd. Het Masterplan Middengebied geeft naast een visie ook kaders in de ontwikkeling van een nieuw dorp met alle daarbij behorende aspecten. De auditcommissie is van mening dat het Masterplan Middengebied een majeur plan is. Het is een plan met veel kansen, mogelijkheden en (gewogen) risico’s. Het doel is om ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. De auditcommissie heeft op basis van de sessies en de verstrekte onderbouwing bij het Masterplan Middengebied een inschatting gemaakt van de gedegenheid van het financiële kader, de inzet van het Grondbeleid en op hoofdlijn de effecten op de gemeentelijke begroting (kengetallen) beoordeeld.

In dit advies aan de raad geeft de auditcommissie haar overwegingen mee. Daarbij is er een onderscheid gemaakt in de financiële kaders enerzijds en beheersing toekomstige financiële- en projectrisico’s anderzijds.

Financieel kader Het financieel kader dat er ligt is op basis van de ontvangen toelichting en verkregen onderbouwing (waaronder de second opinion die uitgevoerd is) wanneer er 8000 woningen worden gebouwd, gedegen. Het financieel kader bij het bouwen van 4000 woningen is niet robuust te noemen. Wanneer er 4000 woningen worden gerealiseerd dan zijn de kosten voor, bijvoorbeeld, infrastructuur en groenvoorzieningen zodanig dat een sluitend financieel kader niet haalbaar is. pagina 1 van 5

onderwerp

registratienummer

Advies auditcommissie raadsvoorstel Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

Z21.000950

In de sessies die de auditcommissie met de ambtelijke organisatie heeft gehad is de toekomstige projectbeheersing onderzocht langs de lijnen van wendbaarheid en weerbaarheid. Wendbaarheid ziet toe op de mogelijkheid om bij te sturen als risico’s zich voordoen, weerbaarheid ziet toe op de beschikbaarheid van financiële buffer om tegenvallers op te vangen zodra die zich voordoen. In het begin van het traject ligt de focus op wendbaarheid (er zijn veel knoppen om aan te draaien), richting het eind komt de focus op weerbaarheid te liggen (de meeste keuzes en kosten zijn dan al gemaakt). Dan wordt het belangrijk hoeveel buffer de gemeente heeft om tegenvallers op te kunnen vangen. De focus zal gedurende het project dus verschuiven van inhoud (wendbaarheid) naar geld (weerbaarheid). Het kader bevat volgens de auditcommissie voldoende wendbaarheid en weerbaarheid om eventuele tegenslagen op te vangen. Het financieel kader is op hoofdlijnen behoedzaam ingevuld. De Monte Carlo simulatie die gemaakt is door een externe partij aangevuld met de second opinion opgesteld door een ander extern adviesbureau bevestigen dit beeld. Een randvoorwaarde voor de auditcommissie hierbij is actief risicomanagement met een voorname focus op treasury-management. Financiën zijn een randvoorwaarde om een maatschappelijke ontwikkeling te realiseren.

Second opinion door een extern bureau Het financieel kader is doorgelicht door een extern bureau, een partij die ook het ministerie adviseert bij de subsidieaanvragen voor de woningbouwimpulsgelden. De second opinion op het financieel kader concludeert dat het financieel kader robuust is en marktconform. Er is een grondige onderbouwing opgesteld en de berekening van het financieel kader is zo ver uitgewerkt als mogelijk is in dit stadium van planvorming. Sommige calculaties beoordelen zij als ‘scherp’. Andere elementen zijn echter ‘behoedzaam’ geraamd. Zij vinden ook dat er veel buffer is georganiseerd. Volgens het bureau kunnen door het grote volume van de buffer diverse schaalvoordelen ontstaan. Volgens hen is er dus veel wendbaarheid en weerbaarheid. Bij een tegenvallende ontwikkeling zal deze wendbaarheid en weerbaarheid echter wel worden aangesproken. De auditcommissie ziet hierin een pleidooi voor sterke beheersing van financiële en projectrisico’s. Wendbaarheid binnen het masterplan De raad heeft een aanzienlijk aantal knoppen om aan te draaien waarmee het financieel kader nu en in de toekomst beïnvloedbaar is. Daarmee is het voorliggende Masterplan inclusief het financiële kader voldoende wendbaar.

Voorbeeld van knoppen zijn het ruimtegebruik, mate van onvoorzien bij de kostenramingen, gebruiken van gronden als pauzelandschap en de typen en bijbehorend grondprijsniveau van de woningen die er gebouwd gaan worden. In het Masterplan zijn afwegingen en keuzes gemaakt, dat is de basis, daaromheen is er voldoende wendbaarheid om toekomstige inhoudelijke, maatschappelijke en financiële ontwikkelingen op te kunnen vangen of er maximaal van te kunnen profiteren middels maatschappelijk en/of financieel rendement. De bandbreedte van de wendbaarheid is positief. De keuze voor de opbouw van het Masterplan zorgt dat bij gewijzigde omstandigheden en wensen van de raad de wendbaarheid voldoende is om zaken aan te passen. Het financiële kader is erop gebaseerd dat er in het begin van het traject veel investeringen – uitgaven worden gedaan. Deze investeringen worden met name aangaande verwerving van gronden en infrastructuur gedaan, waarmee de raad grondpositie en regie krijgt. Hiermee hangt samen dat er vanaf pagina 2 van 5

onderwerp

registratienummer

Advies auditcommissie raadsvoorstel Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

Z21.000950

de actieve start van de uitvoering veel investeringen op de balans komen, waarvoor financiering aangetrokken dient te worden. Een voordeel is dat de Woningbouwimpuls (Wbi) ook aan de voorkant ontvangen wordt. Hier zit een kans en een bedreiging van substantiële omvang. Het op het juiste moment lenen van een aanzienlijk startkapitaal heeft een financiële kans bij lage rente en financiële bedreiging bij hoge rente in zich. Naar oordeel van de auditcommissie dient zeer actief gestuurd te worden op de rente en het moment van financiering aantrekken. De opbrengsten volgen dus later in het traject. Dit betekent dat het tekort dat ontstaat in de eerste fase wordt gedragen door de opbrengsten uit de tweede fase en de opbrengst van de bedrijventerreinen. Het uit elkaar halen van de momenten waarop uitgaven worden gedaan en inkomsten binnenkomen maakt de ‘financiële rekensom’ gevoelig voor de (lange termijn) aannames zoals indexatie en rente. Een voorbeeld is het percentage indexering waarmee de in de toekomst te behalen woningopbrengsten worden geschat. Een meer technisch voorbeeld is het rentepercentage dat wordt toegepast om alle (toekomstige) uitgaven en inkomsten ‘naar het moment van nu’ toe te rekenen. Daar zijn op dit moment de huidige BBV-richtlijnen1 voor gebruikt. Wijzigingen in dit rentepercentage leidt tot andere uitkomsten.

Weerbaarheid buiten het masterplan De reserve grondexploitatie biedt ruimte om eventuele tegenvallers op te vangen. De maximale weerbaarheid is de reserve grondexploitatie, bij de start van de ontwikkeling zal deze naar verwachting zo’n € 20 miljoen bedragen. Op dit moment is het niet nodig om de reserve grondexploitatie in te zetten voor de ontwikkeling van het Middengebied en wat de auditcommissie betreft zou dit zo moeten blijven. Zoals hierboven gesteld ligt er een gedegen financieel kader met een aanzienlijke wendbaarheid. Dit zorgt er in de basis voor dat tegenvallers binnen het financieel kader kunnen worden opgevangen. Daarnaast biedt de reserve grondexploitaties ook ruimte om eventuele tegenvallers op te vangen buiten het financieel kader voor het masterplan. De auditcommissie geeft hierbij mee dat het goed is deze nu in stand te houden maar later te overwegen of een dergelijke omvang van deze reserve wel noodzakelijk is. Het aantal woningen Het financiële kader zoals dat nu voorligt, gaat uit van de bouw van 8000 woningen. De auditcommissie vindt het financiële kader met dit aantal woningen robuust. De auditcommissie heeft vragen expliciet gevraagd naar een scenario waarbij de gemeente Zuidplas 4260 woningen zou bouwen, gelijk aan de Wbi-aanvraag die door de gemeente is gedaan.

Dit scenario levert op basis van de verstrekte toelichting en gegevens naar inzicht van de auditcommissie geen robuust financieel kader op. Actief grondbeleid De auditcommissie adviseert positief ten opzichte van actief grondbeleid. Met de keuze voor actief grondbeleid neemt de gemeente een groot deel van de projectrisico’s op zich, maar de auditcommissie ziet ook grote voordelen: De gemeente krijgt zeggenschap over de volledige sturing op kwaliteit en inhoud. Door de bestuurlijke overeenkomst heeft de gemeente over een heel groot deel van de gronden al zekerheid over de te betalen prijs. Dat is dus een groot risico minder. De gronden kunnen maatschappelijk rendabel worden gemaakt (energielandschappen, tijdelijke huisvesting, etc…). 1

Besluit begroting en verantwoording – wettelijke regels omtrent de begroting pagina 3 van 5

onderwerp

registratienummer

Advies auditcommissie raadsvoorstel Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

Z21.000950

De keuze voor actief grondbeleid wordt onderschreven in een second opinion Grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid zouden wij als gemeente heel veel van de investeringen in de openbare ruimte niet kunnen verhalen op de ontwikkelaars. Het verhaal van kosten in passief grondbeleid via, bijvoorbeeld, anterieure overeenkomsten levert niet de mogelijkheden om kosten te verhalen die actief grondbeleid wel oplevert. Passief grondbeleid kent weliswaar lagere risico’s voor de gemeente, maar geeft een zeker verlies vooraf op bovenplanse kosten. Deze bovenplanse kosten zijn aanzienlijk bij een ontwikkeling van deze omvang. Voornaamste punt waar het financieel kader afwijkt van de second opinion Grondbeleid is dat Zuidplas door de gesloten bestuursovereenkomst de gronden niet verwerft op het moment dat we ze nodig hebben. Dit zou het risico dat je gronden niet verkocht krijgt aanzienlijk verkleinen. Direct bij de start worden bijna alle gronden voor de komende 20 jaar verworven, waardoor meteen in de beginfase substantieel zal worden geïnvesteerd. Dit zal pas na 10 jaar geleidelijk worden terugverdiend. Naar het oordeel van de auditcommissie vereist deze strategie een goed doordachte financieringsstrategie waarover op korte termijn advies moet worden ingewonnen. Vertraging in het project of stijgende marktrentes zullen immers aanzienlijke risicofactoren kunnen worden.

De auditcommissie adviseert de raad om aandacht te besteden aan de financiering van de grondaankoop en de kostenfasering van het bouwrijp maken van de gronden en de grondexploitatie. De rente is momenteel erg laag, hier ligt een kans. Ontwikkeling van rente De auditcommissie heeft zich afgevraagd of de gemeente qua rente voorzichtig genoeg is in het financiële kader. De auditcommissie maakt daarbij een onderscheid tussen de rente die in het financiële kader wordt gehanteerd en de ontwikkeling van rente in de toekomst. Met name de ontwikkeling van rente in de toekomst is een aandachtspunt. Binnen de organisatie wordt nog nagedacht of de rente voor een langere tijd vast wordt gesteld. De afweging is het profiteren van eventuele lage rente op korte termijn of het voorkomen van het risico op hoge rente op de langere termijn. De auditcommissie wordt door de organisatie meegenomen in de overweging. De auditcommissie adviseert om een second opinion door bijvoorbeeld de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) uit te laten voeren op dit punt. Dit zou meer comfort geven. Aandachtspunten voor de toekomst De auditcommissie wil de raad een aantal zaken meegeven om op te letten in de toekomst. Kengetallen in de begroting Het Middengebied is een groot thema dat het zicht op de kengetallen in de begroting kan vertroebelen.

De auditcommissie raad aan om in de jaarstukken de netto schuldquote geneutraliseerd op te nemen. Het is voor de raad anders lastig te zien hoe de raad ervoor staat naast het Middengebied. Een scheiding tussen totaalfinanciering en projectfinanciering kan bijdragen aan een zuiverder inzicht. Dit is een afweging die in een later stadium moet worden gemaakt. Een kanttekening is dat het na verloop van tijd lastiger wordt om het Middengebied los te zien van de rest. De auditcommissie adviseert om dit punt mee te nemen in de raadswerkgroep Doorontwikkeling Planning & Control. Zandbank pagina 4 van 5

onderwerp

registratienummer

Advies auditcommissie raadsvoorstel Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

Z21.000950

Zaken met betrekking tot de zandbank gaan de komende periode verder uitgewerkt worden als de fasering duidelijker is. Het meervoudig gebruik van zand is daar een aspect van. De auditcommissie adviseert om de zandprijs te monitoren; de gemeente moet op het juiste moment de juiste dingen doen. Zicht houden op de wendbaarheid en weerbaarheid De auditcommissie blijft komend jaar actief op het volgen van ontwikkelingen rondom het financiële kader van het Middengebied. De auditcommissie richt zich daarbij onder andere op de managementinformatie over het Middengebied en de relatie met de overige opgaven binnen de gemeente Zuidplas. Daarnaast richt de auditcommissie zich op de parameterbrief begin januari 2022, het te ontwikkelen dashboard maatschappelijk rendement ter monitoring van de inhoudelijke wendbaarheid en de doorontwikkeling van scenario’s ter toetsing van de financiële wendbaarheid. Verder wordt de ontvlechting van het financiële kader richting de toekomstige grondexploitatie(s) gevolgd en zal deze indien actueel met de controlerend accountant besproken worden.

Bijlagen Bijlage 1 - GEHEIM Advies auditcommissie Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (A21.000709)

Namens de auditcommissie van de gemeente Zuidplas,

F.M. Damen Plaatsvervangend voorzitter

I.A.C. de Groot Secretaris

pagina 5 van 5