Bijlage 1 Nota van uitgangspunten van het Verlaat, de Zevenster en Swanla A20.001494

Nota van Uitgangspunten Ontwikkeling Van ’t Verlaat/Leliestraat, herbouw Zevenster en verplaatsing sportpark en ontwikkeling Swanladriehoek. 4 januari 2020

Colofon

Titel:

Ontwikkeling Van ’t Verlaat, verplaatsing sportpark en ontwikkeling Swanladriehoek

Documentnummer: Datum: Versie:

17 december 2020 Versie 1 – werkdocument

Projectcode: Projectnaam:

I-ZH-2 Swanladriehoek, Van ’t Verlaat en de Zevenster.

Bestuurlijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtgever: Projectleider:

Jan Hordijk Michael Burgmans Yvonne Lanooij

Ambtelijke Projectgroep: Annet Oosterlaan Zvonko Milosevic Edwin van der Hoorn Gerard Nijenhuis Aad Rustenhoven Mariska Flierman Onno Houtkooper

beleidsadviseur verkeer projectleider Openbare Werken stedenbouwkundige beleidsadviseur volkshuisvesting beleidsadviseur RO planeconoom Jurist

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

2

Inhoud 1. Inleiding ........................................................................................................................................... 4 2.

Uitgangssituaties ............................................................................................................................. 4 2.1 Swanladriehoek ............................................................................................................................. 4 2.2 Sportpark Van ’t Verlaat en omstreken. ........................................................................................ 4 2.3 De Zevenster/ Leliestraat .............................................................................................................. 5

3.

Uitgangspunten ............................................................................................................................... 5 3.1 Van ’t Verlaat en Leliestraat .......................................................................................................... 5 3.2 Uitgangspunten Swanladriehoek .................................................................................................. 6

4.

Beleidskaders .................................................................................................................................. 6 4.1 De gemeentelijke kaders............................................................................................................... 6 4.2 Randvoorwaarden en ruimtelijke kaders ....................................................................................... 7 4.3 Archeologie en cultuurhistorie ....................................................................................................... 7 4.4 Bodem milieu- en luchtkwaliteit ..................................................................................................... 8 4.5 Water ............................................................................................................................................. 9 4.6 Flora en fauna ............................................................................................................................... 9 4.7 Stikstof depositie Natura 2000 ...................................................................................................... 9 4.8 Geur ..............................................................................................................................................

9 4.9 Luchtkwaliteit ................................................................................................................................. 9 4.10 Hinder bedrijvigheid .................................................................................................................. 10 4.11 Milieueffectrapportage ............................................................................................................... 10 4.12 Externe veiligheid ...................................................................................................................... 10 4.13 Ladder duurzame verstedelijking .............................................................................................. 10 4.14 Duurzaamheid ........................................................................................................................... 10

5.

Financiën ....................................................................................................................................... 10

6.

Verdere procedures ....................................................................................................................... 11 6.1 Overeenkomsten ......................................................................................................................... 11 6.2 Participatie/ communicatie .......................................................................................................... 11 6.3 Bestemmingsplan wijziging ......................................................................................................... 11

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

3

1. Inleiding In verband met de verstedelijkingsopgaves in en om Zevenhuizen en de consequenties daarvan voor het voorzieningenniveau van Zevenhuizen, studeert de gemeente Zuidplas reeds geruime tijd op de ontwikkelingsmogelijkheden van twee locaties, te weten de Swanladriehoek (1) en het sportpark Van ’t Verlaat (2). De Swanladriehoek is als haalbare locatie in zicht gekomen. De sportvelden kunnen verplaatst en uitgebreid worden naar de Swanladriehoek en in de Swanladriehoek kunnen woningen ontwikkeld worden. De vrijkomende locatie op Van ’t Verlaat kan benut worden als levensloopbestendige omgeving met woningbouw en een nieuw zorgcentrum. De woningbouw is een mix van rijwoningen en gestapelde woningen in een groene omgeving. De opgave past in de woonvisie waarbij, in verband met het levensloopbestendige karakter van de wijk, wat meer middeldure huurwoningen worden gerealiseerd. Naast woningbouw op de locatie Van ´t Verlaat krijgt De Zevenster daar ook haarnieuwe locatie. Deze nieuwbouw is nodig omdat de huidige voorziening aan de Leliestraat sterk verouderd is. Door de nieubouw op van ’t Verlaat komt de bestaande locatie van de Zevenster komt ook beschikbaar voor herontwikkeling met woningen.

Medio 2019 heeft het college een ontwikkelstrategie voor de drie locaties vastgesteld om de programmatische mogelijkheden, overeenkomstig bestaand beleid, van de drie locaties en de te hanteren strategie te bepalen. Dit heeft geleid tot afstemming met de provincie Zuid-Holland over het opheffen van de reservering voor glastuinbouw op de Swanladriehoek en tot een intentieovereenkomst met Woonpartners Midden-Holland en de Zevenster om te komen tot een invulling van wonen en zorg voor de Leliestraat en sportpark Van ’t Verlaat. Concreet heeft de intentieovereenkomst opgeleverd: een stedenbouwkundigplan op hoofdlijnen voor de locaties Van ’t Verlaat en Leliestraat met een gevarieerd woningbouwprogramma en een financieel haalbare businesscase van De Zevenster voor nieuwbouw met tenminste 80 woonzorgeenheden. De contracten met alle initiatiefnemers liggen op het moment van schrijven klaar of zijn ondertekend , onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad instemt met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet, een investeringskrediet en de onderhavige Nota van uitgangspunten vaststelt.

2.

Uitgangssituaties

2.1 Swanladriehoek De Swanladriehoek is gelegen aan de noordkant van Zevenhuizen en wordt begrensd door de spoorlijn Utrecht – Den Haag en rijksweg A12 aan de noordzijde, de Swanlaweg aan de westzijde en een kassenbedrijf en woonwijk Groot Swanla aan de zuidoostzijde. Het betreffende gebied heeft een omvang van circa 23 hectare en is momenteel in gebruik als landbouwgrond. Het gebied wordt ontsloten vanaf de parallelweg van de Swanlaweg en via de rotonde (aansluiting Ambachtssingel) aan de zuidzijde van het gebied. De Knibbelweg loopt dood op het plangebied. Dit betreft een gevarieerd (woon) lint, met aan de ene zijde de nieuwe woonwijk Groot Swanla en aan de andere zijde vooral kassenbedrijven. Aan de Swanlaweg is een Tamoil express tankstation (zonder LPG) gelegen. Aan de overzijde van die weg gaat het gebied over in agrarische gronden en de zone van De Rotte met diverse recreatieve voorzieningen. Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de spoorlijn en de A12, overheerst glastuinbouw. De Swanladriehoek heeft in het geldende bestemmingplan ‘Zuidplas Noord’ (2011) grotendeels de bestemming ‘Glastuinbouwbedrijvenlandschap - Uit te werken 3’, bedoeld voor een grootschalig gesloten glastuinbouwgebied met volwaardige tuinbouwbedrijven en sierteeltbedrijven voor alle typen glastuinbouwteelt (groenten, bloemen, substraat, belicht en nietbelicht).

Dit is ook in overeenstemming met de aanduiding als Greenport in de Omgevingsverordening Zuid-Holland (2019). Het verlengde van de Knibbelweg heeft de bestemming ‘Lintzone – uit te werken 1’, vooral bedoeld voor (half-)vrijstaande woningen. De gemeente Zuidplas zet in op het versterken van de dorpen, door toevoeging van woningen en op de ontwikkeling van woningbouw in het Middengebied. Daarbij is voor het zuidelijke deel van de Swanladriehoek in de ‘Structuurvisie Zuidplas 2030 - Ruimte voor dorps wonen in de Randstad’ (2012) reeds een (beperkte) woningbouwopgave gedefinieerd. 2.2 Sportpark Van ’t Verlaat en omstreken. Sportpark Van ‘t Verlaat is gelegen aan de oostzijde van het dorp Zevenhuizen, op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg. Het sportpark bevat drie (kunstgras-)voetbalvelden en een clubaccommodatie met 12 kleedkamers voor V.V. Groeneweg. Daarnaast zijn zes all-weathertennisbanen en een clubaccommodatie voor Tennisclub Zevenhuizen aanwezig. Aan de noordzijde van het sportpark ligt een parkeerterrein ten behoeve van beide sportclubs. Dit parkeerterrein wordt

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

4

tevens gebruikt door bewoners van de naastgelegen woonwijk Swanla. Deze gronden hebben in het geldende bestemmingsplan ‘Zevenhuizen Dorp’ (2012) de bestemming ‘Sport’. Op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg is een bedrijvenlocatie aanwezig. Het betreft bedrijven op de locatie Knibbelweg 18a en Noordelijke Dwarsweg 49b. Deze gronden hebben de bestemming ‘Bedrijf’, waarbij ten hoogste categorie 3.1-bedrijven en deels een specifiek categorie 3.2-bedrijven zijn toegestaan. Het categorie 3.2-bedrijf (Visser techniek) is inmiddels vertrokken. Het gebouw staat leeg en is te huur. De hoek van de Noordelijke Dwarsweg en de Leliestraat komen hierna, bij de locaties Leliestraat aan de orde. 2.3 De Zevenster/ Leliestraat Nabij de hoek van de Noordelijke Dwarsweg en de Leliestraat zijn groen- en speelruimten aanwezig en er is onverhard terrein wat bij grote drukte wordt benut voor bijvoorbeeld parkeren. Hier was ooit nieuwbouw van De Zevenster voorzien, wat ook planologisch mogelijk is gemaakt in het bestemmingsplan ‘De Zevenster’ uit 2012. Door de ontwikkelingen in de zorg en door gewijzigde (financiële) omstandigheden van de initiatiefnemer is nadien afgezien van de ontwikkeling van dat plan.

Vervolgens is voor deze locatie het ontwerpbestemmingsplan ‘Leliestraat Zevenhuizen’ (2017) opgesteld dat voorziet in woningbouw in de vorm van twee woontorens van vijf bouwlagen in een parkachtige omgeving. Het betreft een initiatief van woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland, met in totaal circa 60 appartementen. Het gaat hierbij thans om levensloopbestendige (senioren-) woningen in de sociale en middel dure huursector. Dit initiatief is actueel, maar nog niet uitgevoerd. De Zevenster is een centrum voor ouderenzorg, met kleinschalig wonen en verpleeghuiszorg, aan de westzijde van de Leliestraat. Het gaat om een gebouw in 2-4 bouwlagen, met een groene binnentuin, voor circa 120 bewoners. Aan de zijde van de Leliestraat staan gestapelde zelfstandige gestapelde woningen van Woonpartners die met een loopbrug zijn gekoppeld aan de Zevenster. Het is de bedoeling dat deze gestapelde woningen bij de ontwikkeling van het gebied blijven staan. De Zevenster wordt ontsloten vanaf de Leliestraat en grenst met een groene ruime aan de Schoolstraat. De betreffende gronden hebben in het geldende bestemmingsplan ‘Zevenhuizen Dorp’ de bestemming ‘Maatschappelijk’.

3.

Uitgangspunten

3.1 Van ’t Verlaat en Leliestraat Voor de locatie van ’t Verlaat en de Leliestraat hanteert de gemeente de volgende uitgangspunten:  Uitgegaan wordt van woningbouw.  De Zevenster krijgt een plek op Van ’t Verlaat- Leliestraat, bij voorkeur in combinatie met zorggerelateerde woningen.  Er wordt rekening gehouden met de milieu contour van de bestaande bedrijvigheid. Ontsluiting voor het autoverkeer vanaf de Noordelijke Dwarsweg en de Knibbelweg  Rekening dient te gehouden met wegverkeerslawaai.  Maximaal 1 extra verkeersaansluiting op de Noordelijke Dwarsweg. Bij voorkeur tegenover een andere aansluiting.  Doodlopende straten dienen te voldoen aan de eisen van de brandweer.  Er is een ontsluiting voor de hulpdiensten.  In verband met snelheid moeten lange rechtstanden in wegen worden voorkomen.  De Nota Parkeernormen 2019 is uitgangspunt voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Hierboven op moeten nog circa 25 parkeerplaatsen worden gecompenseerd, omdat de aansluitende wijk gebruik maakt van het parkeerterrein van de tennis.  Contouren speelterrein blijven gehandhaafd. De inrichting van het speelgebied vindt in overleg plaats met de buurtbewoners.  Inrichting vindt plaats conform DIOR.

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

5

3.2 Uitgangspunten Swanladriehoek 

      

   

4.

Woningen worden ontsloten via de bestaande rotonde bij Swanla. Na overleg met een aantal direct omwonenden blijkt dat er weerstand is op de extra ontsluiting op de rotonde, omdat de aantakking redelijk dicht op de woningen ligt (veiligheid en uitzicht). Momenteel wordt er een onderzoek (second opinion) uitgevoerd om andere ontsluitingsroutes te onderzoeken. Er moet een tweede ontsluiting zijn voor de hulpdiensten. Er moet een verkeersveilige en sociaal veilige fietsroute komen naar de sportvoorzieningen. De voetbal kan ontsloten worden met een aansluiting op de Swanlaweg. De parallelweg naast de Swanlaweg wordt een fietspad met voetpad. Voorkomen van te lange doodlopende straten (max circa 40 meter) i.v.m. eisen van de brandweer. Voorkomen dat er te lange rechtstanden zijn in verband met de snelheid. De Nota Parkeernormen 2019 is uitgangspunt voor het aantal te realiseren (fiets)parkeerplaatsen. Op grond van landelijk beleid wordt geadviseerd om met betrekking tot het vaststellen van parkeernormen per vast te stellen bestemmingsplan meer maatwerk te leveren. Burgemeester en wethouders kunnen gemotiveerd besluiten tot een lagere parkeernorm. Inrichting vindt plaats conform IOR. Er wordt voldoende ruimte gereserveerd voor het sportpark. Zodat uitbreiding met paddelbanen en extra voetbalvelden mogelijk is. Het sportpark wordt in co-creatie met de voetbal en tennis ingericht.

Het gebied rondom de sportvelden wordt vooralsnog sober ingericht. Er zal worden onderzocht of het park als bovenwijkse voorziening kan worden aangemerkt, zodat op termijn sport- recreatieve functies toegevoegd kunnen worden.

Beleidskaders

4.1 De gemeentelijke kaders De gemeente heeft tijdens de voorbereiding van het project in de periode 2008 – 2010 de volgende specifieke beleidskaders voor de planvorming opgesteld: 

Richtlijnen voor de beeldkwaliteit Het huidige plan wordt in goed overleg binnen de aangegeven kaders ontwikkeld. Partijen stellen gezamenlijk een beeldkwaliteitsplan op en richten een q-team in dat de beoogde kwaliteit borgt.



Duurzaamheid & Klimaatadaptatie 2019-2025 De gemeente Zuidplas zet in op energieneutraal, klimaatadaptief en water robuust in 2050. Voor deze projecten wordt qua energie ingestoken op minimaal Bijna Energieneutraal



Structuurvisie Zuidplas 2030 Zuidplas is een gemeente van dorpen en buurtschappen in een aantrekkelijk buitengebied. De dorpse identiteit staat voorop, in een dorp van Zuidplas voel je je thuis. De vier dorpen bieden een aangename leefomgeving en goede basisvoorzieningen op het gebied van dienstverlening, onderwijs, sport, welzijn en zorg. Het huidige plan ondersteunt deze visie.



Woonvisie Sinds begin 2019 heeft de gemeente Zuidplas een nieuwe woonvisie. Deze woonvisie gaat uit van minimaal 28% sociale huur. Op de locaties ontwikkelt de gemeente het volgende programma:

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

6

Type woning

Verlaat/ Zevenster aantal %

Swanladriehoek aantal

%

60

28%

Totaal aantal %

app sociaal egw sociaal

53 31

21% 12%

app betaalbaar huur

44

17%

app betaalbare koop

21

8%

egw betaalbare huur

5

2%

egw 4,8 middelduur laag

31

12%

8

egw middelduur

20

8%

77

app duur

32

13%

egw duur Totaal exclusief zorgwoningen

17 254

7% 100%

Zorgwoningen Zevenster

80

80

Zorgapp sociale huur

20

20

Zorgapp middeldure huur Totaal woningbouwprogramma

20 374



28

39 212

113 31

24% 7%

44

9%

49

11%

5

1%

4%

39

8%

36%

97

21%

32

7%

56 466

12% 100%

13%

18% 100%

20 586

212

Openbare ruimte Aanpassingen in het openbaar gebied als gevolg van een herontwikkeling zullen aan de DIOR worden getoetst. De eisen in de LIOR zijn kader stellend en de hardheid is per eis aangegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in: W = Wettelijke eisen: hiervan kan niet worden afgeweken; R = Richtlijnen: hiervan kan niet worden afgeweken, tenzij het college de afwijking goedkeurt; A = Aanbevelingen: hiervan kan in overleg met de gemeente worden afgeweken.

4.2 Randvoorwaarden en ruimtelijke kaders Voor de ontwikkelingen op de Swanladriehoek en Van ’t Verlaat/ Leliestraat zijn drie bestemmingsplannen vigerend: 1. Van ’t Verlaat/ Leliestraat: Zevenhuizen Dorp 2012 en Bestemmingsplan Zevenster uit 2012 2. Swanladriehoek: Zuidplas Noord 2011 De Swanladriehoek heeft in het geldende bestemmingplan ‘Zuidplas Noord’ (2011) grotendeels de bestemming ‘Glastuinbouwbedrijvenlandschap - Uit te werken 3’, bedoeld voor een grootschalig gesloten glastuinbouwgebied met volwaardige tuinbouwbedrijven en sierteeltbedrijven voor alle typen glastuinbouwteelt (groenten, bloemen, substraat, belicht en niet-belicht). De beoogde ontwikkelingen passen niet in de geldende bestemmingsplannen. Het is noodzakelijk de bestemmingsplannen te wijzigen. In de toelichting bij een bestemmingsplan moeten de belangrijkste elementen van het project worden beschreven. De toelichting vormt de goede ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan. In de toelichting wordt ingegaan op het doel van het bestemmingsplan, het relevante beleid, een beschrijving van het plangebied/ de planontwikkeling, de relevante omgevingsaspecten (milieueffectrapportage), geluid, lucht, externe veiligheid, bodem, flora en fauna, water, archeologie, etc.) en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Ook bevat de toelichting een uitleg van de regels.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie Het Nederlandse bodemarchief is middels de Erfgoedwet beschermd om de archeologische en cultuurhistorische waarden te beschermen.

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

7

Een deel van het plangebied heeft de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Het is verboden om zonder toestemming grondbewerkingen uit te voeren van dieper dan drie meter en wanneer er heiwerkzaamheden plaatsvinden dient een inventariserend veldonderzoek door middel van een verkennend booronderzoek plaats te vinden. In februari voeren we ook sonderingen uit en een verkennend archeologisch onderzoek op de locatie de Swanladriehoek. 4.4 Bodem milieu- en luchtkwaliteit Als gevolg van de wet- en regelgeving zal onderbouwd moeten worden dat de gewenste ontwikkeling niet wordt belemmerd door bodemverontreiniging of overige milieuaspecten. Vanwege het feit dat de bestemming ‘Wonen’ als een gevoelige functie wordt gezien zijn de volgende onderzoeken noodzakelijk:  Bodemonderzoek  Spoorweglawaai (spoortracé Gouda - Den Haag);  Vrijwaringszone spoor;  Verkeerlawaai (rijksweg A12 en de Swanlaweg);  Luchtkwaliteit (fijnstof Rijksweg A12 en Swanlaweg). Mede op verzoek van de sportclubs is er een verkennend onderzoek geweest naar de luchtkwaliteit. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van sport op de locatie.  Gasleidingtracé;  Vervoer gevaarlijke stoffen (Rijksweg A12 en Swanlaweg);  Leiding brandstof;  Groepsrisico-onderzoek.

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

8

4.5 Water Een waterparagraaf is een verplicht onderdeel bij het afwijken van een bestemmingsplan. Er worden geen risico’s verwacht omtrent het thema water. De ontwikkelingen leiden tot een netto toename van de hoeveelheid verharding. Extra verharding leidt tot het versneld afstromen van neerslag naar het oppervlaktewater. Hierdoor is meer ruimte nodig om water op te slaan en daarom stelt het Hoogheemraadschap eisen aan het aanbrengen van verharding. Er geldt vanuit het Hoogheemraadschap een compensatieplicht. De compensatie vindt plaats in de vorm van de aanleg van een waterbuffer volgens de rekenregels van het waterschap. Om te bepalen hoeveel compensatie nodig is, wordt aan het waterschap doorgegeven wat de hoeveelheid geplande verharding is. Daarnaast moet al het oppervlaktewater dat gedempt wordt volledig wordt gecompenseerd. Bij het ontwerpen met de compensatie-eis moet rekening worden gehouden met het risico van bodemopbarsting vanwege de diepe ligging van de polder. Bij nieuwe plassen of watergangen met een breedte van meer dan 10m zijn stabiliteitsberekeningen nodig. 4.6 Flora en fauna De natuurbescherming is in Nederland per 2017 geregeld in de Wet natuurbescherming. De wet omvat de gebiedsbescherming en soortenbescherming in Nederland. Schadelijke effecten ten aanzien van mogelijk aanwezige beschermde planten en dieren dienen te worden voorkomen.

In het kader van het Omgevingsplan wordt een flora- en fauna onderzoek uitgevoerd. 4.7 Stikstof depositie Natura 2000 Op 29 mei 2019 heeft de Raad van state geoordeeld dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet als basis voor toestemming voor activiteiten mag worden gebruik. Zoals het rapport van de commissie Remkes aangeeft, is voor het bepalen van de effectiviteit van maatregelpakketten meer studie nodig en daarover kunnen we in deze notitie geen definitieve uitspraken doen. Effectieve reductie van de stikstofdepositie zal zowel generieke als gebiedsgerichte aanpakken moeten combineren. Gezien de internationale dimensie van de problematiek m.b.t. grensoverschrijdende bijdragen aan de depositie biedt een gezamenlijke aanpak met de buurlanden meerwaarde. Voor Nederland ligt de focus op de reductie van ammoniakemissies voor de hand omdat een reductie van een eenheid ammoniak meer winst oplevert binnen Nederland dan die van een eenheid stikstofoxiden. Om de zogenaamde ‘stikstofproblematiek’ goed te begrijpen, zijn drie termen belangrijk:  Concentratie (hoeveel zit er in de lucht);  Emissie (hoe komt het in de lucht);  Depositie (hoe komt het op/in de grond). Daarnaast zal een stikstofdepositieberekening worden uitgevoerd met de AERIUS Calculator.

Mocht hieruit blijken dat ten gevolge van de ontwikkeling stikstofdepositie op Natura 2000-gebied plaatsvindt, dan zal er in overleg een actieplan worden voorgelegd. Dit kan gebeuren wanneer het stedenbouwkundigplan definitief is. Door de kleinschaligheid van het project, het gasvrij maken van de woningen en de grote afstand tot een natura 2000 gebied worden geen negatieve invloeden verwacht. 4.8 Geur Geur moet worden meegewogen bij het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan. De verwachting is dat er geen geuronderzoek benodigd zal zijn gezien de omliggende functies en de passendheid van deze eis op de huidige functie. 4.9 Luchtkwaliteit In de wetgeving is aangegeven dat onderbouwd moet worden of de luchtkwaliteit passend is bij de voorgenomen functie. Daarnaast zal onderbouwd moeten worden welke bijdrage het voornemen levert aan de (afname van de) luchtkwaliteit. Bepaald is dat kleine projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit, niet meer getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. In het beoogde plan zal het aantal woningen met negen woningen toenemen naar 185 woningen. Ondanks deze groei blijft het plan onder de gestelde drempelwaarde waardoor er geen extra onderzoek zal moeten worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

9

4.10 Hinder bedrijvigheid Er dient te worden nagegaan of het initiatief wordt belemmerd door milieuhindercirkels van bedrijven in en rondom het plangebied. Anderzijds zal nagegaan moeten worden of de gewenste uitbreiding hinder veroorzaakt voor gevoelige functies, zoals omliggende woningen. 4.11 Milieueffectrapportage Voor plannen en besluiten die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben, is het in sommige gevallen verplicht om een milieueffectrapportage (m.e.r.) op te stellen. De activiteiten vallen onder de drempelwaarde en zijn dus is de beoordeling vormvrij. Er moet wel een m.e.r-notitie worden opgesteld. Deze mag ook in de toelichting van het bestemmingsplan verwerkt zijn. Op basis hiervan besluit het college om geen m.e.r op te stellen. 4.12 Externe veiligheid In het kader van externe veiligheid dient te worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling niet wordt belemmerd door inrichtingen in de nabije omgeving. Anderzijds moet worden aangetoond dat de nieuwe functies geen belemmeringen opleveren voor gevoelige functies in de omgeving. 4.13 Ladder duurzame verstedelijking Bij de projecten is er sprake van duurzame verstedelijking. De vraag naar duurzame, energiezuinige, goedkope woningen, op een goede plek in Zevenhuizen is hoog.

Omdat het hier gaat om deels een binnenstedelijk sloop - nieuwbouwproject is de verwachting dat de behoefte het aanbod ruim zal overtreffen. 4.14 Duurzaamheid Voor de zowel de verenigingsgebouwen op de sportparken als voor de woningbouwlocaties geldt de nieuwe BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) norm. Deze norm neemt het Rijk per 1 januari 2021 op in het bouwbesluit. Partijen moeten bij het ontwerpen van de gebouwen rekening houden met de BENG-normering. Het budget dat beschikbaar wordt gesteld aan de voetbalvereniging en de tennisvereniging houdt rekening met deze nieuwe norm.

5.

Financiën

De gronden in het plangebied Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster zijn momenteel in eigendom van de gemeente. De gronden rondom het huidige zorggebouw van de Zevenster is eigendom van De Zevenster. De gronden in de Swanladriehoek zijn gezamenlijk eigendom van de gemeente en Synchroon. In de Nota Grondbeleid 2015 is opgenomen dat de Gemeente Zuidplas primair een faciliterend grondbeleid voert waarbij herstructureringen/ ontwikkelingen zo veel mogelijk aan de markt worden overgelaten. Omdat het voeren van een actief grondbeleid onder bepaalde voorwaarden wel wordt opengelaten, kan per ontwikkeling een maatwerkoplossing worden gekozen in de wijze waarop de gemeente de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke vorm van samenwerking het meest geschikt is. Woonpartners en de Zevenster zullen conform het grondprijsbeleid van de gemeente de gronden van de gemeente afnemen voor hun ontwikkeling in van ’t Verlaat en Leliestraat. Zevenster zal haar grond inclusief bebouwing verkopen aan de gemeente. Woonpartners zal conform het grondprijsbeleid van de gemeente gronden in de Swanladriehoek afnemen van Synchroon. Gelet op het toekomstig bereiken van ruimtelijke en maatschappelijke doelen zullen de Gemeente Zuidplas en Synchroon, op basis van de Samenwerkingsovereenkomst een grondexploitatie openen. Uitgangspunt is dat de plannen financieel haalbaar zijn.

Naast het openen van een grondexploitatie zal een investeringskrediet worden aangevraagd bij de gemeenteraad. In de rapportage die daarbij hoort is opgenomen welke documenten, bijvoorbeeld welke stedenbouwkundige plannen, daarbij ten grondslag liggen. De overige uitgangspunten op basis waarvan de berekening is gedaan volgen uit de volgende stukken:  Deze nota van uitgangspunten;  De getekende overeenkomsten, inclusief de bijlagen:

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

10

Swanla woningbouw: uitgangspunt is een grondexploitatie met eindresultaat (zonder inbreng gronden) op contante waarde (per 1 januari 2021) van € 6,2 mln; o Swanla woningbouw: er is een gemiddelde grondprijs per m2 uit te geven grond voor vrijesectorwoningen bepaald. Synchroon is vrij om het programma binnen voorwaarden aan te passen aan de vraag op moment van verkoop, zonder dat de grondprijs aangepast wordt. o Synchroon heeft een bouwclaim voor 120 woningen in de deelplannen Van ’t Verlaat en Zevenster. o Zevenster: uitgangspunt is dat de waarde van de te verkopen grond minimaal gelijk is aan de hoogte van de aankoopprijs van de nieuwe locatie; o Woonpartners: naast sociale woningbouw zal Woonpartners ook betaalbare huur mogelijk maken; o Voetbal en tennis: de verplaatsingskosten worden vergoed onder dezelfde voorwaarden als bij VV Moordrecht; De opbrengsten uit grondverkoop zijn/worden bepaald conform de grondprijzenbrief d.d. 9 april 2020. Voor sociale woningen en maatschappelijke voorzieningen is een prijs per m2 bvo vastgelegd. Voor de overige woningen wordt de marktconforme waarde bepaald aan de hand van een residuele grondwaardemethode, die getoetst wordt door een taxateur.

Bij van het Verlaat, waar het plan nog niet is uitgewerkt, is voor de vrijesectorwoningen voorlopig gebruik gemaakt van referentiewoningen (Swanla en Zevenhuizen Zuid); Voor de berekening wordt aangesloten op de in PRO – de grondexploitaties vastgestelde indices voor kostenstijging en opbrengstenstijging. De rente en discontovoet zijn bepaald conform de regels van Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). o





6.

Verdere procedures

6.1 Overeenkomsten Met een akkoord op deze nota liggen de uitgangspunten voor het project vast en treden de samenwerkingsovereenkomsten in werking. Separaat aan deze Nota van Uitgangspunten worden de grondexploitatie en het uitvoeringskrediet die nodig zijn voor de uitvoering van het plan aan de Raad voorgelegd. 6.2 Participatie/ communicatie Het project is met direct omwonenden en belangstellende doorgesproken. De laatste informatieavond was op 13 januari 2020 waarbij de voorlopige stedenbouwkundige plannen gedeeld zijn. Daarnaast is er een klankbordgroep en een bewonersvertegenwoordiging waarmee intensief wordt gesproken. De besturen van de voetbalvereniging en de tennisvereniging is gevraagd om in co-creatie tot een inrichting van het sportpark te komen. Met de tennisvereniging ligt er een overeenkomst, maar met de voetbal nog niet. Uitganspunt is dat we er minnelijk uitkomen met de voetbal. Het college stelde een communicatie- participatieplan op. 6.3 Bestemmingsplan wijziging Gemeente Zuidplas, Synchroon, Woonpartners en De Zevenster zullen komend jaar (2021) starten met de opstelling van 2 nieuwe bestemmingsplannen. De verwachting is dat het ontwerpbestemmingsplannen in het 3e kwartaal 2021 ter inzage wordt gelegd en in 1e kwartaal van 2022 vastgesteld gaat worden. Op dit moment is de uitvoeringsplanning nog niet bekend.

Het uitgangspunt is dat er in 2022 gestart kan worden met het bouwrijp maken.

Nota van uitgangspunten Swanla driehoek, Van ’t Verlaat/Leliestraat en de Zevenster

11