Bijlage 1 Nota kostenverhaal (ongewijzigd) A19.000518

Nota Kostenverhaal: ruimte voor uw initiatief

In samenwerking met:

Opgesteld door: R. Keesmaat/V. Sloesen en Urban Reality b.v. (T. van Bambost) A19.000518

Inhoud Waaro

ee

ota Koste erhaal? .............................................................................................................. 3

Mij i itiatief past iet i Welke koste

e het este

i gspla , at ka ik er a hte ? ........................................ 3

oet ik etale ? ................................................................................................................... 5

Hoe gaat de ge ee te o

et

ij i itiatief? ........................................................................................... 6

Samenvattend overzicht werkwijze initiatieven ............................................................................................. 7 Rekenvoorbeeld kostenverhaal....................................................................................................................... 8

Bijlagen bij nota Kostenverhaal (separaat) 1. 2. 3. 4.

Toepassing van deze nota kostenverhaal Werkwijze voor initiatieven en kostenverhaal Systematiek: welke kosten moet een initiatiefnemer betalen? Juridisch kader

2 nota Kostenverhaal: ruimte voor uw initiatief – Gemeente Zuidplas

Nota Kostenverhaal: ruimte voor uw initiatief! Waarom een nota Kostenverhaal? U wilt bouwen, maar uw initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan? In deze nota Kostenverhaal leest u waar u als initiatiefnemer aan toe bent. Met deze nota bieden we inzicht in de wijze waarop wij als gemeente omgaan met initiatieven die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Wij kunnen onder voorwaarden meewerken aan een nieuw ruimtelijk kader voor uw initiatief. Hierbij kijken wij of en hoe uw plan bijdraagt aan onze ambities voor de gemeente Zuidplas. Verder is een belangrijke voorwaarde dat goed geregeld is dat de kosten die de gemeente maakt voor uw initiatief betaald worden door degene die het initiatief indient. De gemeente is verplicht deze kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Daarom spreken we over kostenverhaal. Hoe dat in zijn werk gaat en welke kosten u moet betalen kunt u lezen in deze nota.

Mijn initiatief past niet binnen het bestemmingsplan, wat kan ik verwachten? Past uw initiatief niet in het bestemmingsplan? Geen probleem, dien uw initiatief in bij het omgevingsloket, wij denken graag met u mee. Indien u uw initiatief door de gemeente wilt laten beoordelen, zijn hier wel kosten aan verbonden. Voor de behandeling van uw initiatief vragen wij startleges zie Welke koste oet ik etale ? . Wij bespreken uw initiatief vervolgens met ons planteam en beoordelen het initiatief. Het college beslist uiteindelijk of wij daadwerkelijk aan uw initiatief meewerken en neemt hiervoor een principebesluit. De werkwijze voor initiatieven is toegelicht in bijlage 2. 1.

De exploitatiebijdrage

Als het college instemt met uw initiatief, bespreken we met u de voorwaarden voor onze medewerking. Naast ruimtelijke afspraken over uw plan zelf, maken we ook financiële afspraken. De kosten die de gemeente maakt voor de realisatie van uw initiatief, brengen wij bij u, als initiatiefnemer, in rekening. Dit noemen we kostenverhaal. Voor dit kostenverhaal vragen wij een zogenaamde exploitatiebijdrage’.

Wij zijn als gemeente wettelijk verplicht om de kosten, die wijzelf maken voor de realisatie van uw initiatief, op u te verhalen. Het kostenverhaal bestaat uit kosten gerelateerd aan uw initiatief en kosten die uw initiatief overstijgen. Deze kosten vormen samen de exploitatiebijdrage.

2.

De exploitatiebijdrage leggen we vast in een anterieure overeenkomst

Vervolgens maken wij vooraf gezamenlijk afspraken over de realisatie van uw initiatief. Wij geven aan onder welke voorwaarden wij willen meewerken en met welke kosten (de exploitatiebijdrage) u rekening moet houden. Deze afspraken leggen we vast in een zogenaamde anterieure overee ko st’ (anterieur betekent voorafgaand aan een ruimtelijk plan). Daarna stellen we een ruimtelijk plan op voor uw initiatief. Deze overeenkomst biedt zowel voor u als de gemeente vooraf de mogelijkheid om duidelijke afspraken te maken over uw initiatief. De betaling van de exploitatiebijdrage kunnen we desnoods afdwingen via een exploitatieplan (kostenverhaal is wettelijk verplicht). Het exploitatieplan is een zwaar juridisch instrument dat we liever niet inzetten. Alleen als we écht geen overeenstemming bereiken, maar wel willen meewerken aan uw initiatief, stellen we een exploitatieplan op. Onze voorkeur gaat daarom uit naar een (anterieure) overeenkomst met goede en heldere afspraken voor beide partijen.

3 nota Kostenverhaal: ruimte voor uw initiatief – Gemeente Zuidplas

3.

Uw initiatief draagt bij aan onze ambities

In onze structuurvisie (pdf) geven wij aan hoe wij de toekomst van de gemeente Zuidplas voor ons zien. Om onze ambities uit deze visie waar te maken, moeten we (blijven) investeren in bovenwijkse voorzieningen. Het grootste deel van deze investeringen betaalt de gemeente. De gemeente kan deze kosten echter niet alleen dragen. Daarom vragen wij aan alle nieuwbouwplannen een bijdrage. Deze bijdragen gebruikt de gemeente vervolgens om de bovenwijkse voorzieningen (mede) aan te leggen.

Een bovenwijkse voorziening is een voorziening van maatschappelijk nut. Het belang en de baat van de voorziening overstijgt uw initiatief. Vanwege het nut voor meerdere gebieden, niet alleen uw initiatief, verdelen we ook de kosten. Iedereen draagt dus bij aan de aanleg van bijvoorbeeld nieuwe wegen, fietspaden, speelplaatsen of recreatiemogelijkheden. Zo kunt ook u (blijven) genieten van de gemeente Zuidplas.

4.

Sociale woningbouw

Wij willen dat iedereen in de gemeente Zuidplas betaalbaar kan wonen. Ook mensen die iets minder te besteden hebben. Daarvoor werken wij nauw samen met corporaties om voldoende sociale woningen te bouwen. Gemeentebreed gemiddeld 28% sociale huurwoningen is daarbij ons streven. Wij stimuleren alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om gemiddeld 28% sociaal te bouwen.

In sommige gevallen is sociale woningbouw niet mogelijk, of niet wenselijk. Het college kan dan een lager percentage of geen sociale woningbouw toestaan. Wij vragen in dat geval wel een bijdrage aan het fonds Sociaal Bouwen. Met deze bijdragen kunnen we op andere (meer geschikte) locaties tóch de benodigde sociale woningen realiseren. Zo draagt iedereen zijn steentje bij aan onze sociale woningbouwopgave. 5.

Gebiedsspecifieke opgaven en duurzaam bouwen

Daarnaast hebben wij als gemeente gebiedsspecifieke opgaven, zoals de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Ook hebben wij onze eigen kijk op duurzaam bouwen, dit willen we graag stimuleren. Momenteel werken we de kaders en ambities van deze onderdelen verder uit. Deze nota geeft hier vooralsnog geen invulling aan. De betreffende onderdelen worden later ingevoegd in deze nota Kostenverhaal, zodra concreet uitgewerkt.

4 nota Kostenverhaal: ruimte voor uw initiatief – Gemeente Zuidplas

Welke kosten moet ik betalen? Hier is kort weergegeven welke kosten u kunt verwachten om uw initiatief mogelijk te maken. Deze systematiek is toegelicht in bijlage 3. 1.

Startleges

De gemeente brengt startleges in rekening voor de behandeling van uw initiatief. Wij bespreken uw initiatief vervolgens met ons planteam en leggen het voor aan het college. Het college besluit in principe of zij wel of niet willen meewerken aan uw initiatief. Na een principebesluit door het college stellen we de ruimtelijke en financiële voorwaarden op waaronder wij aan uw initiatief willen meewerken. De afspraken over uw initiatief die wij samen maken, leggen we vast in een anterieure overeenkomst. Dit geldt voor woningbouwinitiatieven, maar ook voor commerciële voorzieningen, zoals een nieuw bedrijf, detailhandel of uitbreiding van een bestaande functie. Ieder initiatief doet naar verhouding een bijdrage. Ook de ontwikkelingen die wij zelf oppakken. Hieronder lichten wij dit kort toe. Indien het college instemt met uw initiatief, spannen wij ons in om voor uw plannen een ruimtelijk besluit te nemen (een bestemmingsplan of omgevingsvergunning). Met dit ruimtelijk besluit krijgt u het recht om te bouwen of kunt u een omgevingsvergunning aanvragen Mogelijk kan het college besluiten om niet mee te werken aan uw initiatief. Uiteraard kunt u, na aanpassing van uw initiatief, een nieuw verzoek indienen via het omgevingsloket. U bent dan wel opnieuw startleges verschuldigd. 2.

Exploitatiebijdrage

Alle kosten die de gemeente moet maken om uw initiatief mogelijk te maken, brengen wij bij u in rekening. Daarvoor vragen we een exploitatiebijdrage. Uiteraard bespreken wij deze kosten vooraf met u, zodat u niet achteraf met kosten wordt geconfronteerd. Zoals hiervoor gemeld gaat het om de kosten gerelateerd aan uw initiatief en kosten die uw initiatief overstijgen: A. Kosten gerelateerd aan uw initiatief:

Planeigen/fysieke kosten De kosten die de gemeente maakt om uw initiatief te kunnen realiseren. Denk bijvoorbeeld aan uw aansluiting op de riolering, de aanleg van parkeerplaatsen of een ontsluitingsweg. Of bij grotere ontwikkelingen de openbare ruimte en infrastructuur. Wij brengen altijd alle werkelijke kosten die wij maken bij u in rekening. Dit geldt ook voor gebieden waar we deze kosten al hebben gemaakt met het oog op nieuwe ontwikkelingen (dit geldt in ieder geval voor woningbouwlocaties Zevenhuizen-Zuid en Jonge Venen, zie toelichting).

Plankosten Forfaitair / maatwerk

Bijkomende kosten Dit zijn de plankosten (de ambtelijke inzet) voor bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan. Voor klei e pla e , tot 4 o i ge , rage ij ee aste ijdrage a € 15.000,-. Voor grotere plannen of commerciële voorzieningen maken we vooraf een specifieke raming voor onze benodigde inzet. De daarvoor gevolgde methode etreft Regeling plankosten exploitatieplan. Zo komt u later niet voor verrassingen te staan.

5 nota Kostenverhaal: ruimte voor uw initiatief – Gemeente Zuidplas

B.

Fonds Bovenwijks De gemeente investeert in ruimtelijke ontwikkelingen om haar ambities te realiseren. Denk hierbij aan de aanleg van fietspaden, een nieuwe rondweg of recreatiegebieden. Het gaat om investeringen waar de gehele gemeente of specifiek een bepaalde wijk of buurt baat bij heeft (zie structuurvisie). Deze kosten financiert de gemeente (mede) uit de bijdragen gestort in het fonds Bovenwijks. Ook uw initiatief profiteert van de ruimtelijke ontwikkelingen, daarom vragen wij ook aan u een bijdrage.

Fonds Bovenwijks ca. € 1.500,- per woning

Fonds Sociaal Bouwen Wij stimuleren alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om gemiddeld 28% sociale woningen bouwen. Nieuwe woningbouwinitiatieven zonder sociaal programma doen een bijdrage aan het fonds. De bijdrage is gelijk aan het verschil in grondopbrengst per m² uitgeefbaar indien u 28% sociaal zou bouwen. Met de gelden uit dit fonds kunnen we elders het tekort aan sociale woningbouw compenseren. Zo blijft wonen voor iedereen betaalbaar.

Fonds Sociaal 15% sociaal of verschil in grondopbrengst

C.

Gebiedsfonds Zuidplaspolder nader uit te werken

Duurzaamheid nader uit te werken

Kosten die uw initiatief overstijgen:

Gebiedsspecifieke opgaven: nog uit te werken

Gebiedsfonds Zuidplaspolder Dit onderdeel treedt nog niet in werking, dit wordt later ingevoegd. Voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder zijn specifieke voorzieningen nodig. Denk hierbij aan de inrichting van de openbare ruimte, infrastructuur van de nieuwe wijk. De gemeente werkt momenteel de kaders uit, maar vast staat dat we deze kosten op alle nieuwe ontwikkelingen binnen het gebied Zuidplaspolder verhalen. Dit gebiedsfonds werkt gebiedsspecifiek aanvullend op de overige fondsen.

Fonds Duurzaam Bouwen De gemeente Zuidplas heeft hoge ambities over duurzaamheid. Deze ambities werken we momenteel uit in beleidskaders. Hierin geven we ook aan wat we verwachten van nieuwe initiatieven. Indien nieuwe wet en regelgeving in het kader van de nieuwe omgevingswet daartoe aanleiding en mogelijkheden geeft wordt dit ook in deze nota Kostenverhaal opgenomen. Het doel hierbij is alle nieuwe initiatieven in de gemeente Zuidplas duurzaam te bouwen.

Hoe gaat de ge ee te o

et

ij i itiatief?

In een samenvattend overzicht hebben we aangegeven hoe de gemeente omgaat met uw initiatief en hoe het kostenverhaal werkt. In het overzicht is ook een rekenvoorbeeld gegeven, zodat u weet welke bijdrage u kunt verwachten. Dit o erzi ht treft u aa op de olge de pagi a s.

6 nota Kostenverhaal: ruimte voor uw initiatief – Gemeente Zuidplas

Kostenverhaal Zuidplas: ruimte voor uw initiatief!

3. U betaalt startleges voor de behandeling van uw initiatief

1. Uw initiatief 2. Dien uw initiatief in past niet in het bij het omgevingsloket bestemmingsplan?

4. Wij beoordelen 5. Het college neemt 6. Wij stellen ruimtelijke uw initiatief een principebesluit en financiële voorwaarden

http://omgevingsloket.nl Ruimtelijke voorwaarden Ongewenst initiatief: geen medewerking

7. Ondertekening Anterieure overeenkomst

(geen terugbetaling startleges)

Financiële voorwaarden: exploitatiebijdrage

Periodiek stellen wij voor nieuwe initiatieven een gezamenlijk bestemmingsplan op

8. Besluitvorming ruimtelijk plan

9. Aan de slag!

(als u deze procedure volgt krijgt u de startleges terugbetaald)

Kosten gerelateerd aan uw initiatief

Planeigen kosten alle kosten

Plankosten forfaitair €15.000,- of maatwerk

Kosten die uw initiatief overstijgen

Fonds Bovenwijks ca. €1.500,- per woning

Fonds Sociaal Bouwen 28% sociaal of afdracht

Nota Kostenverhaal gemeente Zuidplas (genoemde bedragen prijspeil 1 januari 2019, btw is n.v.t.)

Gebiedsfonds Zuidplaspolder nader uit te werken

Fonds Duurzaam Bouwen

Op de volgende pagina vindt u een rekenvoorbeeld

nader uit te werken

Nog niet in werking, wordt later ingevoegd

7

maatwerk

afdracht

werken

Nota Kostenverhaal gemeente Zuidplas (genoemde bedragen prijspeil 1 januari 2019, btw is n.v.t.)

Nog niet in werking, wordt later ingevoegd

woning

7

Kostenverhaal Zuidplas: rekenvoorbeeld Rekenvoorbeeld 1

Planeigen kosten: alle kosten (in dit voorbeeld geen kosten)

Plankosten: specifieke raming I dicatie € 60.000,20 middeldure woningen Uitgeefbaar: ca. 2.800 m² Gem. VON: ca. € 225.000,Grondquote: 31% Grondprijs/m²: ca. € 410,Beoordeling initiatief (Legeskosten)

20 woningen * € 1.500,Fondsafdracht: € 30.000,Geen sociaal: 28% verschil fondsafdracht: ca. € 59,-/m²

Exploitatiebijdrage: ca. € 255.000,- (afgerond)

Plankosten Het aantal woningen bedraagt meer dan 4, de ambtelijke inzet berekenen we met een rekenmodel. Indicatie specifieke raming plankosten: € 60.000,-. Fonds Bovenwijks Wij rage ij aa ieder i itiatief ee ijdrage a € 1.500,- per equivalent aan het fonds Bovenwijks (zie tabel Fonds Bovenwijks). In het voorbeeld bedraagt de totale fondsafdracht € 30.000,-. Fonds Sociaal Bouwen Op basis van een grondquote (vast %) van de gemiddelde VONprijs (excl. btw) bepalen we de grondwaarde per m² uitgeefbare kavel. Deze waarde vergelijken we met de vaste kavelprijs van ee so iale o i g á € 200,-/m² (zie ook voorbeeldtabel).

Planeigen kosten: alle kosten (in dit voorbeeld geen kosten) Plankosten: vast bedrag forfaitair € 15.000,-

4 dure woningen Uitgeefbaar: ca. 2.000 m² Gem. VON: a € 500.000,Grondquote: 39% Grondprijs/m²: ca. € 322,Beoordeling initiatief (Legeskosten)

4 woningen * € 1.500,Fondsafdracht: € 6.000,-

Geen sociaal: 28% verschil fondsafdracht ca. € 34,-/m² Exploitatiebijdrage: ca. € 89.000,- (afgerond)

Op exploitatiebijdragen is btw n.v.t., prijspeil is 1 januari 2019 en herzien we periodiek

Equivalenten

Wonen 1 woning Bedrijven en kantoren 150 m² bvo Detailhandel en horeca 150 m² bvo Leisure en recreatie 150 m² bvo Maatschappelijk en zorg 200 m² bvo .5 Bijdrage per equivalent €

Tabel Fonds Bovenwijks

In het voorbeeld bedraagt de gemiddelde grondprijs ca. € 410,-/m², dus een grondwaardeverschil a € 210,-/m². U betaalt 28% van het verschil in grondopbrengsten: ca. € 59,-/m². VON van tot

Rekenvoorbeeld 2

Functie

Sociale huur Betaalbaar

uitgeefbare kavel (m²) gemiddelde grondquote Koop VON (voorbeeld) Grondwaarde (VON*grondquote) ex btw € Grondwaarde per m² uitgeefbaar € Verschil in grondwaarde per m² Per woning (indicatief)

€ 120 € 24.000 € 200 € € 28% €

Betaalbaar - middelduur Middelduur tot duur Duur € 225.000 € 300.000 € 475.000 225.000 € 300.000 € 475.000 en hoger 120 140 250 500 23% 31% 34% 39% 200.000 € 262.500 € 350.000 € 500.000 37.190 € 66.167 € 98.347 € 161.157 310 € 473 € 393 € 322 110 € 273 € 193 € 122 3.693 € 10.687 € 13.537 € 17.124

Voorbeeldtabel berekening Fonds Sociaal Bouwen

Plankosten Het aantal woningen bedraagt 4, de plankosten zijn in dit geval forfaitair: € 15.000,-.

Fonds Bovenwijks Wij rage ij aa ieder i itiatief ee ijdrage a € 1.500,- per equivalent aan het fonds Bovenwijks. In het voorbeeld bedraagt de totale fondsafdracht voor 4 woningen € 6.000,-. Fonds Sociaal Bouwen In het voorbeeld bedraagt de gemiddelde grondprijs ca. € 322,-/m², dus een grondwaardeverschil a € 122,-/m². U betaalt 28% van het verschil in grondopbrengsten: ca. € 34,-/m².

8