Bijlage 1 Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 – Toelichting, versie 29 maart 2024 A24.000166

Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Vastgesteld

Sweco Nederland B.V. Onderwerp Projectnummer Gecontroleerd door Klant Versie Vrijgegeven door Datum Auteur Document referentie

Handelsregister 30129769 Middengebied Zuidplaspolder 1 51007971 Pedro Mol Gemeente Zuidplas Vastgesteld Ineke Wouda 29-03-2024 Stijn Vlugt toelichting chw bp middengebied zuidplaspolder - d.02

2/120

Inhoudsopgave toelichting

1.

Inleiding ........................................................................................... 7 1.1 Aanleiding.............................................................................. 7 1.2 Bestemmingsplan verbrede reikwijdte .................................. 8 1.3 Vigerende bestemmingsplannen........................................... 9 1.4 Leeswijzer ........................................................................... 10

2.

Het plangebied .............................................................................. 11 2.1 Inleiding ............................................................................... 11 2.2 Huidige situatie .................................................................... 12 2.3 Toekomstige situatie ........................................................... 13 2.3.1 Algemeen ............................................................... 13 2.3.2 Visie per deelgebied .............................................. 13 2.3.3 Ontwikkelprogramma ............................................. 21

3.

Beleidskader .................................................................................. 22 3.1 Rijksbeleid ........................................................................... 22 3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) .......................... 22 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ........ 23 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening .................................... 24 3.1.4 Brief Water en bodem sturend ............................... 39 3.2 Provinciaal beleid ................................................................ 39 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland ................................ 39 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland .................... 40 3.2.3 Omgevingsprogramma Zuid-Holland ..................... 54 3.2.4 Provinciale Uitvoeringsagenda klimaatadaptatie 2021-2023 .............................................................. 54 3.2.5 Bedrijventerreinenstrategie .................................... 56 3.3 Regionaal beleid ................................................................. 56 3.3.1 Regionale agenda wonen (2019)........................... 56 3.4 Gemeentelijk beleid ............................................................. 57 3.4.1 Omgevingsvisie Zuidplas ....................................... 57 3.4.2 Structuurvisie Zuidplas 2030 .................................

58 3.4.3 Woonvisie 2025 – Dorps wonen in Zuidplas ......... 59 3.4.4 Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas......................... 60 3.4.5 Doelgroepenverordening gemeente Zuidplas 2023 ............................................................................... 61 3.4.6 Nota maatwerk parkeren Middengebied 2024 ....... 61 3.4.7 Nota van Uitgangspunten: Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder ................................ 62

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 3/120

4.

Omgevingsaspecten ...................................................................... 64 4.1 Inleiding ............................................................................... 64 4.2 Milieueffectrapportage ......................................................... 64 4.3 Mobiliteit .............................................................................. 66 4.4 Geluid .................................................................................. 70 4.5 Luchtkwaliteit ....................................................................... 76 4.6 Externe veiligheid ................................................................ 79 4.7 Archeologie, cultuurhistorie en landschap .......................... 84 4.8 Bodem ................................................................................. 86 4.9 Water ................................................................................... 88 4.10 Natuur 98 4.11 Energie & Duurzaamheid .................................................. 101 4.12 Klimaat 103 4.13 Ontplofbare Oorlogsresten ................................................ 107 4.14 Bedrijven en milieuzonering .............................................. 108

5.

Juridische toelichting ................................................................... 110 5.1 Inleiding ............................................................................. 110 5.2 Artikelsgewijze toelichting ................................................. 111 5.2.1 Inleidende regels ................................................. 111 5.2.2 Bestemmingsregels ............................................. 111 5.2.3 Algemene regels .................................................. 114 5.2.4 Overgangs- en slotregel ...................................... 115

6.

Economische uitvoerbaarheid ..................................................... 116 6.1 Inleiding ............................................................................. 116 6.2 Kostenverhaal ................................................................... 116 6.3 Planschade........................................................................ 116

7.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................... 117 7.1 Participatie en vooroverleg ................................................ 117 7.2 Ontwerp ............................................................................. 120

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 4/120

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Bijlage 2 MER Middengebied Zuidplaspolder - incl bijlagen Bijlage 3 Ladderonderbouwing Wonen Middengebied Zuidplaspolder Bijlage 4 Marktonderzoek potentieel bedrijventerrein Gouweknoop Bijlage 5 Behoefteraming Bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland Bijlage 6 Nadere analyse Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop Bijlage 7 Kwalitatieve bedrijventerreinenstrategie Midden-Holland Bijlage 8 DPO Publieksvoorzieningen Zuidplas Vijfde Dorp Bijlage 9 DPO Zorgvoorzieningen Zuidplas Vijfde Dorp Bijlage 10 Laddertoets Centrumplan Middengebied Gemeente Zuidplas Bijlage 11 Ruimtelijke verkenning voorzieningen Bijlage 12 Reactie Zienswijze Middengebied Zuidplaspolder Bijlage 13 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Mobiliteit Bijlage 14 BP Middengebied Zuidplaspolder 1 - Deelrapport Akoestiek Bijlage 15 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Luchtkwaliteit Bijlage 16 MER/Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport stikstofdepositie Bijlage 17 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Externe veiligheid incl QRA en VGR BP Bijlage 18 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Archeologie cultuurhistorie en landschap Bijlage 19 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Water Bodem Klimaat - incl bijlagen Bijlage 20 Watertoets Zuidplaspolder Bijlage 21

Waterstructuurplan Middengebied Zuidplaspolder Bijlage 22 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Natuur Bijlage 23 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Duurzaamheid incl bijlagen Bijlage 24 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Akoestiek Bijlage 25 MER Middengebied Zuidplaspolder - Deelrapport Wonen en werken Bijlage 26 Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1’.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 5/120

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 6/120

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De Zuidelijke Randstad is een snelgroeiende regio van kleine en grote steden en dorpen, dooraderd met rivieren, polders en plassen. Deze steden, dorpen en landschappen in de Zuidelijke Randstad staan echter voor een aantal belangrijke opgaven in de komende jaren. Er moet worden nagedacht hoe om te gaan met thema’s als klimaatverandering, energietransitie, waterbestendigheid, bodemdaling, de terugloop van biodiversiteit, maar ook de woningnood. Daarnaast verandert de landbouw, groeit en vergrijst de bevolking en de gemiddelde omvang van huishoudens wordt kleiner. Door al deze ontwikkelingen is het steeds lastiger om voor iedereen een toekomstbestendige en aantrekkelijke woning te vinden. De Zuidplaspolder is een belangrijke ontwikkellocatie in de Zuidelijke Randstad, waarmee ingespeeld wordt op de bovenstaande opgaven. Hier liggen actuele opgaven rondom landschap, natuur, water, recreatie, wonen en werken. De gemeente Zuidplas heeft het voornemen om in het Middengebied van de Zuidplaspolder een nieuw dorp en twee bedrijventerreinen te realiseren. Het gaat om een integrale gebiedsontwikkeling waarin ruimte wordt geboden aan woningen, bedrijvigheid, (maatschappelijke) voorzieningen, infrastructuur en natuur. De kern van de ontwikkeling wordt gevormd door de realisatie van een nieuw dorp van 8.000 woningen.

De gemeenteraad van Zuidplas stelde in 2021 een Masterplan (zie bijlage 1) voor het Middengebied vast waarin deze ontwikkeling en ambities zijn uitgewerkt. Het Middengebied van de Zuidplaspolder ligt tussen de A20, A12, N219 en de spoorlijn Gouda-Den Haag. Rondom het Middengebied Zuidplaspolder liggen de vier bestaande kernen van de gemeente Zuidplas: Nieuwerkerk aan den IJssel, Moordrecht, Zevenhuizen en Moerkapelle. Dit bestemmingsplan ziet op het ontwikkelingsgebied van het Middengebied van de Zuidplaspolder. Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van het Vijfde Dorp, de bedrijventerreinen en het energielandschap met bijbehorende infrastructuur en overige voorzieningen mogelijk. Naast dit bestemmingsplan zal een tweede bestemmingsplan opgesteld worden voor de gronden in het Middengebied van de Zuidplaspolder die in dit bestemmingsplan niet aan bod komen. In dat bestemmingsplan ligt de nadruk meer op het behouden van de bestaande functies en is beperkte ruimte voor transformatie van kassen en bedrijfsbebouwing naar natuur en woningbouw (conform de Ruimte-voorruimteprincipe).

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 7/120

Figuur 1.1 Het Middengebied Zuidplaspolder in de zuidelijke Randstad

1.2 Bestemmingsplan verbrede reikwijdte Om de ontwikkeling van het Middengebied Zuidplaspolder planologisch mogelijk te maken worden de geldende bestemmingsplannen aangepast. Binnen de reguliere mogelijkheden van een bestemmingsplan kunnen niet alle wensen en ambities voor het Middengebied Zuidplaspolder op een goede manier geborgd worden. De Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) biedt hier meer mogelijkheden voor. Het plangebied is daarom aangemeld en in het kader van de 17e tranche van de Regeling uitvoering Chw aangewezen als innovatief experiment. Daarmee kan voor het Middengebied gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden van artikel 7c (verbrede reikwijdte), artikel 7w (planschade), artikel 7ad (sociale koopwoningen) en artikel 7ah (kostenverhaal) van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Er wordt toepassing gegeven aan artikel 7c lid 9 sub a Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (economische en financiële uitvoerbaarheid). Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (BPVR) sluit ook beter aan op de Omgevingswet die inmiddels van in werking is. Met een BPVR maakte de Crisis- en herstelwet (Chw) het mogelijk om – vooruitlopend op de inwerkingtreding daarvan – al meer te werken in de geest van de Omgevingswet.

Omdat dit Chw bestemmingsplan in procedure is gebracht voor inwerkingtreding van de Omgevingswet, is het oude recht van toepassing tot het Chw bestemmingsplan van kracht is. Dit is geregeld in het overgangsrecht van artikel 4.6 lid 2 van de Invoeringswet Omgevingswet. Zodra het plan van kracht is, wordt het onderdeel van het tijdelijk deel van het gemeentelijke omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 4.6 lid 1 van de Invoeringswet Omgevingswet. Het Chw bestemmingsplan kijkt verder dan alleen het bereiken van een goede ruimtelijke ordening, een veilige en gezonde fysieke leefomgeving staat centraal. Het bestemmingsplan is onder het juridisch-planologische regime van de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht en vastgesteld. Wel wordt

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 8/120

het plan al deels in lijn met de Omgevingswet opgesteld. Dit vertaalt zich onder andere in de volgende uitgangspunten:

• De terminologie sluit al zoveel mogelijk aan bij de Omgevingswet. • Uitnodigingsplanologie staat centraal; globaliteit en flexibiliteit zijn kernwoorden die van toepassing zijn op dit project.

• Het Chw bestemmingsplan is niet alleen gericht op een ‘goede ruimtelijke ordening’ maar op de gehele fysieke leefomgeving.

• De regels van het Chw bestemmingsplan borgen dat de ambities en doelen behaald worden, maar leggen geen specifieke stedenbouwkundige invulling vast. • Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Voor dit plan is al sinds de fase van het Masterplan aandacht voor de dialoog met de omgeving en deze omgevingsdialoog wordt voortgezet. Gelet op de uitgebreide omgevingsdialoog die al plaatsvindt is gekozen om geen voorontwerp Chw bestemmingsplan op te stellen, maar direct een ontwerp Chw bestemmingsplan. • Het Chw bestemmingsplan heeft een planperiode van 20 jaar. De gemeente heeft hiervoor gekozen om te kunnen ontwikkelen met uitnodigingsplanologie voor corporaties, ontwikkelaars en particulieren en om in het kader van de Omgevingswet te experimenteren met een bredere reikwijdte van bestemmingsplannen. Het Chw bestemmingsplan schrijft geen gedetailleerd eindbeeld voor, maar een kader voor ontwikkelingen met flexibiliteit voor de exacte uitwerking.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen In het plangebied geldt momenteel een groot aantal bestemmingsplannen. Deze plannen voorzien in een planologische regeling voor de bestaande functies in het gebied. Dit zijn voornamelijk agrarische bestemmingen en, met name aan de linten, ook woon- en bedrijfsbestemmingen. Sinds 1 januari 2024 zijn deze bestemmingsplannen van rechtswege opgegaan in het gemeentelijke omgevingsplan. De bedoelde ontwikkelingen zoals deze staan in het Masterplan voor het Middengebied Zuidplaspolder, kunnen op basis van de geldende regels niet worden gerealiseerd.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 9/120

1.4 Leeswijzer Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. In de toelichting is een beschrijving van het plangebied opgenomen en zijn de aan het plan ten grondslag gelegen keuzes en beleidsuitgangspunten beschreven. De toelichting bestaat uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en geeft aan welke ontwikkelingen zich voordoen in het plangebied. De voor het plan relevante beleidsuitspraken van rijk, provincie en regio en het eigen gemeentelijke beleid zijn in hoofdstuk 3 beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten en de relevante omgevingsaspecten. Hierbij vindt er een toets aan de diverse milieuen omgevingsaspecten plaats. Een toelichting op het juridische systematiek, een omschrijving van de afzonderlijke bestemmingen is beschreven in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven en in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de te doorlopen procedures.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 10/120

2. Het plangebied 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk is de ruimtelijke structuur van het plangebied van dit bestemmingsplan beschreven aan de hand van de historische ontwikkeling, de huidige situatie en de nieuwe ontwikkelingen. Aandacht is besteed aan functies en structuren zoals de bebouwingsstructuur en de weg-, water en groenstructuur van het plangebied. Onderstaande afbeelding toont de begrenzing van het plangebied. Het TenneT-hoogspanningsstation in het Plantagekwadrant is geen onderdeel van dit bestemmingsplan. Hier is ten tijde van schrijven van onderhavig bestemmingsplan een actueel bestemmingsplan voor opgesteld.

Figuur 2.1 Indicatie begrenzing plangebied van dit bestemmingsplan

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 11/120

2.2 Huidige situatie De Zuidplaspolder is, zoals de naam al suggereert, een klassieke Nederlandse polder. De landschappelijke hoofdstructuur van de polder bestaat uit lanen linten, tochten en een ringvaart. De hoofdstructuur van de polder is al meer dan 100 jaar oud en beschikt over een efficiënte waterstructuur en een afvoer naar de Hollandsche IJssel, waarbij de polder gebruik maakt van het aanwezige hoogteverschil in de droogmakerij. De hoofdopzet hiervan is als volgt: ringvaart en ringdijk, met daartussen een rationeel stelsel van orthogonale tochten en linten. Tussen de tochten liggen open velden met een opeenvolging van sloten. Binnen dit polderraamwerk zijn verschillende soorten bebouwing te vinden: agrarisch en kleinschalig, maar ook meer grootschalige bedrijven en woonwijken. Langs de linten ligt een mix van kleinschalige woon- en werkbebouwing op erven en soms grotere bedrijven/kassen daarachter. Bij de Gouweknoop bevinden zich meer grootschalige bedrijventerreinen en richting Moerkapelle zijn veel kassen te vinden. Daarnaast wordt het plangebied omgeven door enkele woongebieden. Aan de noordkant van het plangebied liggen op circa 700 meter – gescheiden door de A12 en de N451 – enkele wijken van Waddinxveen. Ten zuiden van het Middengebied ligt op korte afstand Nieuwerkerk aan den IJssel. De bebouwing wordt van het plangebied gescheiden door de A20 en N219.

Ten zuidwesten van het plangebied ligt op korte afstand van de plangrens de wijk Nesselande, onderdeel van de gemeente Rotterdam. De wijk wordt van het plangebied gescheiden door de N219. Ten slotte ligt ten westen van het Middengebied Zevenhuizen. Aangrenzend aan het plangebied ligt aan de andere kant van de N219 de nieuwbouwwijk Koningskwartier. De belangrijkste ontsluitingswegen van het Middengebied zijn de N219 en de N457, die beiden aansluiten op zowel A12 als A20. In het plangebied liggen meerdere noordwest-zuidoost-georiënteerde wegen, waaronder de Middelweg/Bredeweg en de Knibbelweg/Derde Tochtweg. Het plangebied wordt daarnaast van het noordoosten naar het zuidwesten doorkruist door de Zuidelijke Dwarsweg. Deze wegen zijn veelal lange, rechte en smalle polderwegen, waaraan (agrarische) bedrijvigheid is gelegen.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 12/120

2.3 Toekomstige situatie 2.3.1

Algemeen

Voor het Middengebied Zuidplaspolder is het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder opgesteld (vastgesteld 19 mei 2021). Hierin heeft de gemeente Zuidplas verschillende doelen geformuleerd voor de ontwikkeling van het gebied: • • •

• • •

•

• • •

Ruimte voor wonen: de gemeente wil bijdragen aan het oplossen van dit woningtekort en biedt daarom ruimte in het Middengebied aan 8.000 nieuwe en duurzame woningen. Impuls economie: de ontwikkeling van het Middengebied moet leiden tot een impuls van de economie. De ontwikkeling biedt kansen voor ondernemers en creëert ruimte voor werkgelegenheid. Eerst bewegen dan bouwen: in het Middengebied is een goede bereikbaarheid met fiets, OV en auto van belang. Het gebied moet daarbij al vanaf het begin goed bereikbaar zijn. Daarbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de aanwezige bestaande infrastructuur. Klimaatrobuust dorp en landschap: het Middengebied wordt klimaatrobuust ingericht, zodat het landschap voorbereid is op een zeespiegelstijging en perioden met meer regen of droogte (zie hiervoor ook kader 2.1). Energieneutraal: De doelstelling voor het nieuwe dorp is om minstens evenveel energie op te wekken via zon en aquathermie, als dat het dorp gebruikt. CO₂ uitstoot zo laag mogelijk: bij de ontwikkeling van het Middengebied is het doel om de CO₂ uitstoot zo laag mogelijk te houden, door slim gebruik te maken van materialen, ondergrond, hernieuwbare energie en duurzame mobiliteit. Gezonde leefomgeving: het ontwikkelgebied wordt zo ingericht dat mensen worden verleid te bewegen en te ontmoeten.

Dit betekent een gebied met schoon water, schone lucht en veel groen en openbare ruimte die uitnodigt tot bewegen. Hechte gemeenschap: in het Middengebied van de Zuidplaspolder ontwikkelt zich een hechte dorpsgemeenschap; zelfredzaam en inclusief. Adaptief: een dorp en de mensen die er wonen moeten zich kunnen blijven ontwikkelen, als de demografie, samenleving of het klimaat verandert. Circulair: materialen worden zorgvuldig gebruikt door zoveel mogelijk circulair te bouwen en materiaalstromen in dorp en landschap zoveel mogelijk te sluiten.

2.3.2

Visie per deelgebied

Naast de doelen die zijn gesteld voor het hele gebied, is er in het Masterplan ook een visie beschreven voor verschillende deelgebieden. Hier wordt concreter ingegaan op de toekomstige situatie per deelgebied. Dit bestemmingsplan gaat in op de volgende deelgebieden: • • • • •

Het Vijfde Dorp; Buitenplaatsen; Koning Willem I Bos; Bedrijventerrein; Energielandschap.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 13/120

De overige deelgebieden die in het Masterplan genoemd worden, worden mogelijk gemaakt in het tweede (conserverende) bestemmingsplan voor het Middengebied.

¯

Legenda Locatie Agrarisch gebied Doelwijk II Energielandschap Gouwepark Gouwepark II Groene Schakel Groene waterparelEsri 0

0.5

1

2 Kilometers

Koning WIllem I Bos / Buitenplaatsen Koning Willem I Bos / Zoekgebied energie Kreekrug de Watertuin

Figuur 2.2 Luchtfoto met de huidige situatie van het plangebied, inclusief alle deelgebieden in de toekomstige situatie (deelgebieden bestemmingsplan rood omlijnd).

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 14/120

Het Vijfde Dorp Wonen De ontwikkeling van Middengebied omvat in totaal 8.000 woningen. Hiervan wordt het grootste deel gerealiseerd in het zogenaamde Kreekrugdorp (zie figuur 2.2). Hiervoor is gekozen, omdat de grondslag op deze plek het beste is (zie voor nadere toelichting kader 2.1). De overige woningen worden gerealiseerd rondom het Kreekrugdorp, ook in de deelgebieden het Vijfde Dorp en Buitenplaatsen. De hoogste dichtheid is te vinden in het voorzieningengebied in het hart van het Vijfde Dorp en de laagste dichtheid is te vinden in het nieuw te realiseren Koning Willem I bos. In de Watertuinen worden diverse innovatieve woonvormen gecombineerd, wonen in een polder gebied en oorspronkelijk veenmoeras wordt hiermee geïllustreerd. In nattere delen (>0,6 meter waterdiepte bij benedenpeil) komen drijvende woningen, bij plekken waar regelmatig (tenminste zes maanden per jaar) water staat komen woningen op palen/stelten te staan. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de omgeving. Bij bestaande woningen en de linten Middelweg, Bredeweg, Knibbelweg en Derde Tochtweg is de bouwhoogte beperkt tot twee bouwlagen met kap of maximaal drie bouwlagen. Op andere plekken kan tot vier bouwlagen gebouwd worden en zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen tot maximaal zes of maximaal acht bouwlagen die onder voorwaarden in delen van het plangebied toegestaan kunnen worden.

Voor de aan te houden afstand tot de bestaande woonbestemming wordt vijf meter niet gebouwd en wordt maximaal twee bouwlagen + kap of drie bouwlagen aangehouden in een zone van 50 meter vanaf de bestemming 'Wonen’. Aanvullend hierop gelden deze regels eveneens voor een zone van 175 meter vanaf de as van de Middelweg, Bredeweg, Knibbelweg en Derde Tochtweg. Binnen de contour van 175 meter, aan weerszijden vanaf hart lintwegen Bredeweg Middelweg en Derde Tochtweg, liggen alle bestaande en toekomstige kavels langs het lint. Het zicht vanaf de achterkant van de kavels richting centrum zal door opgaand groen en tweelaagse woningen met een kap danwel 3 laagse woningen worden onderbroken. Tegelijkertijd kan zich een volwaardig centrum ontwikkelen binnen de contouren zoals die in het masterplan zijn aangegeven. De afstand van 175 meter vanaf hart lintwegen zorgt er tevens voor dat de ruimtelijke impact van de hoogbouw beperkt blijft. In figuur 2.3 en 2.4 is dit schematisch opgenomen. Figuur 2.5 geeft een indicatief beeld van de dwarsdoorsnede van het centrumgebied. Voor acht bouwlagen geldt dat dit alleen, onder voorwaarden, mogelijk is in een zone van 45 meter aan weerskanten van de vierde tocht zone. Op één plek in het centrum, aan het dorpsplein, kan een dorpsicoon worden gerealiseerd. Dit is een slank hoogteaccent dat een belangrijke plek of voorziening markeert.

Te denken valt aan bijvoorbeeld een soort eigentijdse klokkentoren. Het maximale grondvlak van deze ‘klokkentoren’ is 100 vierkante meter en de maximale bouwhoogte 35 meter. Dit sluit aan bij de kerktorens uit de omliggende dorpen. Het dorpsicoon kan ook worden gecombineerd met een gebouw van maximaal acht bouwlagen.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 15/120

Figuur 2.3 Afstand tot bestaande woningen in het Vijfde Dorp

Figuur 2.4 Overzicht mogelijke bouwlagen in het Vijfde Dorp

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 16/120

Figuur 2.5 Indicatief beeld van dwarsdoorsnede centrumgebied

Figuur 2.6 Indicatief beeld van dwarsdoorsnede centrumgebied (opgedeeld in drie delen) Voor alle woningen wordt een dorps- en landelijk woonmilieu nagestreefd. Het woonprogramma zal een mix bedragen van: • woningen voor (startende) gezinnen; • levensloopbestendige woningen; • woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens; • woningen voor jongeren en (koop)starters.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 17/120

Daarbij geldt dat van het totaal: • 30% wordt ontwikkeld als sociale huurwoning (zoals bedoeld in de ‘Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023'); • 7% wordt ontwikkeld als betaalbare koopwoning en/of middenhuurwoning (zoals bedoeld in de ‘Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023'); • 13% wordt ontwikkeld als middeldure lage koopwoning I en/of middeldure lage koopwoning II (zoals bedoeld in de ‘Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023'). Kreekrug Midden in de polder ligt een kreekrug. De kreekrug ligt beperkt hoger dan het omliggende gebied en heeft een meer kleiige bodemsamenstelling. Dat maakt dat de kreekrug een stevigere grondslag biedt dan het omliggende gebied, waar een meer veenachtige ondergrond aanwezig is. Om de kreekrug bouwrijp te maken is daarom minder materiaal nodig. Dit is de reden waarom op de kreekrug de grootste dichtheid aan woningen is voorzien en de eerste fases van de woningbouw ook grotendeels op de kreekrug begint. Voorzieningen De bouw van het Vijfde Dorp vraagt ook om de nodige voorzieningen. In het dorp worden de meeste voorzieningen in het dorpshart geconcentreerd. Hierbij worden waar mogelijk de maatschappelijke voorzieningen en de commerciële voorzieningen met elkaar verbonden. Op deze manier ontstaat er een levendig centrum. Onder meer onderwijs-, zorg- en sportvoorzieningen worden in het nieuwe dorp gerealiseerd.

Voor sportvoorzieningen geldt dat deze vooral buiten het dorp worden gerealiseerd. In aanvulling daarop zullen ook commerciële partijen hier hun bijdrage kunnen leveren zoals voor winkels en horeca. Ook zal er een informatiecentrum worden gerealiseerd, waar informatie wordt verschaft over de ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Ontsluitingswegen en mobiliteit Voor de ontsluiting van het Vijfde Dorp worden twee nieuwe ontsluitingswegen aangelegd, waardoor er in totaal sprake is van drie ontsluitingswegen in combinatie met het bestaande wegennet (zie ook figuur 2.7): 1. De bestaande Middelweg (vanaf eerste fase); 2. Een nieuw aan te leggen weg tussen de Groene Slinger en de N219 richting de A12 , ook wel bekend als de "Nieuwe Knibbelweg" (vanaf de eerste fase); 3. Een nieuw aan te leggen weg tussen de Groene Slinger en de N219 richting de A20, ook wel genoemd de "Nieuwe Dwarsweg” buiten de Groene Slinger en “Hartlijn" binnen de Groene Slinger. Deze zal worden aangelegd vanaf ongeveer 4.000 woningen. De Noordelijke Hartlijn is bedoeld als busverbinding en fietsverkeer en de Zuidelijke Hartlijn voor uitsluitend fietsverkeer. In figuur 2.5 is verder te zien dat de Nieuwe Knibbelweg voor een deel is aangewezen als buitenstedelijke weg (buiten de bebouwde kom) met een maximum snelheid van 60 km/u (zie ook de rode pijl langs de Nieuwe Knibbelweg).

Ook op de gehele Nieuwe Dwarsweg en een deel van de Middelweg (buiten de bebouwde kom) geldt deze snelheid. Het overige deel van de Middelweg/Bredeweg en de Nieuwe Knibbelweg zijn aangewezen als een 30 km/u weg. Ook de Groene Slinger betreft een weg met een maximum

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 18/120

rijsnelheid voor het autoverkeer van 30 km/u. Dat geldt ook voor de zogenaamde halverwegen die in het woongebied binnen de Groene Slinger noord-zuid zijn georiënteerd en verbindingen vormen naar de woonbuurten. Voor de overige wegen in het dorp (in, rond en tussen de woonbuurtjes) is een snelheid van 15 km/u voorzien.

Figuur 2.7 Overzicht ontsluitingswegen Parkeren en andere functies worden zo veel mogelijk gebundeld in parkeervoorzieningen aan de randen van de buurten en de invalsroutes, ook wel mobiliteitshubs genoemd. Deze hubs spelen onder andere een rol als component in MaaS-producten (‘mobility as a service’). Zij combineren bijvoorbeeld functies als deelmobiliteit (deelauto’s, -fietsen en steps), fietsparkeervoorzieningen en ‘pick up and return’-punten voor pakketjes. Het plan maakt daarnaast een busverbinding mogelijk door het Vijfde Dorp onder andere voor de verbindingen naar o.a. Nieuwerkerk a/d IJssel, Gouda en Rotterdam. Buitenplaatsen Tussen het Vijfde Dorp en de infrastructuur aan de oostzijde (spoorwegen en N457), voorziet het Masterplan zogenoemde buitenplaatsen in het toekomstige Koning Willem I Bos. Dit gebied laat zich kenmerken door landelijk wonen, in lage dichtheden. Dit kunnen royale nieuwe landhuizen of clusters met villa’s zijn (topmilieu Wonen), maar ook compacte clusters met geschakelde woningen rond een gemeenschappelijke tuin, of appartementen. Het wordt gezien als onderdeel van het boslandschap, blijft openbaar toegankelijk en zal met (opgaand) groen worden ingericht.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 19/120

Energielandschap De ambitie is om een energieneutraal dorp en energieneutrale bedrijventerreinen te realiseren in het Middengebied. Hiervoor zet de gemeente Zuidplas allereerst in op zon op dak, maar aanvullende duurzame energiebronnen zijn nodig om de ambitie van energieneutraliteit te kunnen behalen. Het Masterplan voorziet hierom ten noordwesten van het Vijfde Dorp een energielandschap met landschappelijk ingepaste zonnevelden op basis van meervoudig ruimtegebruik passend binnen de kaders van het provinciaal beleid. De exacte omvang van het energielandschap hangt af van wat benodigd is om energieneutraliteit te bereiken. Daarnaast ziet de gemeente ook mogelijkheden om in het zogenaamde ‘visje’ (tussen de N457 en de spoorlijn) duurzame energie op te wekken. Hier is ruimte voor maximaal 25 hectare zonneveld. Omdat nog onduidelijk is welke energieopwek op termijn uiteindelijk benodigd is voor het nieuwe dorp, zal de gemeente gaan monitoren of en wat er na ontwikkeling van het eerste energielandschap benodigd is aan aanvullend energielandschap voor het totale dorp om energieneutraliteit te bereiken. Voor zover nodig zal het ‘visje’ dan (gedeeltelijk) ontwikkeld worden tot een energielandschap. De overige gronden worden ontwikkeld als bos.

Op het moment dat duidelijk is wat de toekomstige invulling wordt, zal een eigen ruimtelijke procedure doorlopen worden door middel van een wijziging omgevingsplan of het doorlopen van een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA). Koning Willem I Bos / Energielandschap Het toekomstige Koning Willem I bos wordt gevormd door de bosrijke inrichting van de buitenplaatsen en de directe omgeving van het bedrijventerrein. Deze bosrijke omgeving vormt een buffer tussen de infrastructuur en de oostzijde van het Vijfde Dorp en heeft landschappelijk een belangrijke functie bij de entree van het Vijfde Dorp. Ook heeft de gemeente de ambitie het ‘visje’ in de eindsituatie als bosgebied te ontwikkelen. De grootte van dit bos hangt af van het benodigde aantal hectare zonneveld dat nodig is voor een energieneutraal dorp. Bedrijventerreinen Met het bestemmingsplan worden twee bedrijventerreinen mogelijk gemaakt: Doelwijk II en Gouwepark II. Het betreft beiden een uitbreiding van de gelijknamige reeds bestaande bedrijventerreinen. Qua type bedrijven sluiten ze ook aan op deze bestaande bedrijventerreinen. Samen hebben deze nieuwe bedrijventerreinen een uitgeefbaar (privaat) netto oppervlak van 47 hectare (hierna: ha), met een maximale grootte van 5 ha per bedrijf.

Uitgangspunt is dat er bedrijven in milieucategorie 3 komen, in Doelwijk II kan op een enkele plek in het midden van het bedrijventerrein een hogere milieucategorie (4.1), komen.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 20/120

2.3.3

Ontwikkelprogramma

De ambities en visies laten zich vertalen naar het volgende ontwikkelprogramma voor het woongebied: Functie

Maximum aantal

Woningen: waarvan: - tiny house: minimaal 20 en maximaal 80 - woonwagen: maximaal 8

8.000

Detailhandel: - supermarkten - overig dagelijkse detailhandel - recreatief aanbod

6.000 m² bvo1 1.990 m² bvo 2.900 m² bvo

Horeca

4.120 m² bvo

Commerciële diensten

2.190 m² bvo

Commerciële leisure/sport

3.500 m² bvo

Maatschappelijke voorzieningen: - Sport (bebouwd, zoals sporthal) - Sport (onbebouwd, zoals sportveld) - Sport (openbare ruimte) - Cultuur - Welzijn (kinderboerderij en volkstuin) 2 - Welzijn (overig) - Onderwijs (primair)3 - Onderwijs (voortgezet) - Zorg (1e lijn) - Zorg (overig) Overig: - Veiligheidsdiensten - Maatschappelijke voorzieningen niet voorzien Tabel 2.1 Ontwikkelprogramma

7.767 m² bvo 60.000 m² bvo 23.000 m² bvo 1.800 m² bvo 27.499 m² bvo 2.780 m² bvo 72.853 m² bvo 9.326 m² bvo 5.500 m² bvo 5.270 m² bvo 1.205 m² bvo

1

In eerste instantie is ruimte voor 4.000 m2 bvo aan supermarkten, via een afwijking is eventueel nog 2.000 m2 bvo extra mogelijk, onder voorwaarden. 2 Hiervan is circa 10% bebouwd oppervlak. 3 Het betreft 46.112 m2 aan bebouwing.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 21/120

3. Beleidskader In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het relevante ruimtelijke beleidskader. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende ruimtelijke beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende initiatief. Voor een overzicht van al het ruimtelijk relevante beleid wordt verwezen naar bijlage 2 van de MER Middengebied Zuidplaspolder (zie bijlage 2 MER Middengebied Zuidplaspolder).

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het doel van de NOVI is om kansen voor de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Belangrijkste randvoorwaarden/ uitgangspunten van de NOVI: In de NOVI zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving beschreven. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterk en gezonde steden en regio’s, toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: • • •

Slimme combinaties maken waar dat mogelijk is; De kenmerken van het gebied centraal stellen; Niet uitstellen of doorschuiven.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 22/120

Betekenis voor het bestemmingsplan: De planontwikkeling van het Middengebied betreft geen NOVI-gebied. De ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteiten uit de NOVI. Een van de 21 nationale belangen is het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. De opgave is aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio’s) tussen 2020 en 2035 circa 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Daarnaast is er een opgave de gebouwde omgeving in 2050 CO₂-arm, klimaatbestendig en natuurinclusief te maken. De ontwikkeling van het Middengebied sluit goed aan bij deze uitgangspunten, door de ligging in de Randstad nabij hoog stedelijke regio’s. Met de komst van 8.000 woningen wordt er significant bijgedragen aan het aanvullen van de woningvoorraad. Door de ligging van het Middengebied in een polder wordt er uitvoerig aandacht besteed aan het klimaatbestendig inrichten van de gebiedsontwikkeling. Daarom worden in het plan ingrijpende klimaatadaptieve maatregelen genomen zoals het klimaatbestendig maken van het watersysteem. Ook wordt aandacht besteed aan CO₂-reductie, het beschermen en versterken van natuurwaarden en biodiversiteit én het implementeren van duurzame mobiliteit die o.a. leidt tot een modal shift van automobiliteit naar meer duurzame vormen van mobiliteit.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Barro is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen uit de SVIR, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam. Op 1 oktober 2012 is het Barro gewijzigd en treden delen van het Barro in werking die al waren vastgesteld, maar die voor hun inwerkingtreding wachtten op deze wetswijziging. Met deze aanpassingen in de regelgeving is de wettelijke borging van het beleid in de SVIR nagenoeg voltooid. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Natuurnetwerk Nederland (NNN), elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Betekenis voor het bestemmingsplan: De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Rarro) geeft uitwerking aan enkele bepalingen in het Barro. Uit het Rarro komt naar voren dat het Middengebied valt onder het zoekgebied voor buisleidingen (zie figuur 3.1).

Voor dit zoekgebied geldt dat alleen voor het daadwerkelijke voorkeurstracé beperkingen gelden die zijn opgenomen in het Barro. In het zoekgebied zelf gelden geen beperkingen. Gemeenten mogen het voorkeurstracé uitwerken in een bestemmingsplan maar dan moet die uitwerking wel binnen het zoekgebied blijven. In onderhavig bestemmingsplan is het voorkeurstracé uitgewerkt en opgenomen. De planontwikkeling van het Middengebied past daarmee binnen de wet- en regelgeving van het Barro.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 23/120

Figuur 3.1 Zoekgebied buisleidingen uit het Barro

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in artikel 3.1.6 van het Bro de Ladder voor Duurzame Verstedelijking verankerd. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven c.q. onderbouwd. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe 1) stedelijke ontwikkeling in beginsel in 2) bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Om te bepalen of sprake is van een Ladderplichtige ontwikkeling, is allereerst van belang of sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan een ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." In het Bro is geen ondergrens vastgelegd voor een minimale omvang van een stedelijke ontwikkeling. Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling in relatie tot de omgeving. In beginsel is sprake van een stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden (AbRvS 28 juni 2017,

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 24/120

ECLI:NL:RVS:2017:1724). Voor 'overige stedelijke functies' geldt dat voor deze andere stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro in de vorm van een terrein 'in beginsel' geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Bestaat de andere stedelijke ontwikkeling (niet zijnde woningbouw) uit de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m². De Laddertoets dient alleen te worden doorlopen bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Van nieuwe stedelijke ontwikkelingen is sprake wanneer een beslag op de ruimte als gevolg van de mogelijkheden die het nieuwe besluit biedt, groter is dan het vigerende planologische regime mogelijk maakt. Bestaand stedelijk gebied Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is.

Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Behoefte Om te kunnen voldoen aan de Ladder, moet aantoonbaar behoefte zijn aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor onderhavige ontwikkeling is hierin van belang of sprake is van een vraag naar woningen en/of bedrijvigheid op lange termijn en of bestaande plancapaciteit hierin kan voorzien. Indien het plan voorziet in een behoefte èn gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, wordt voldaan aan de Ladder. Indien het plan buiten stedelijk gebied gerealiseerd wordt, moet worden onderbouwd waarom het plan niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied zijn belangrijke factoren. Betekenis voor het bestemmingsplan: Bij onderhavige ontwikkeling is er sprake van de ontwikkeling van woningbouw, twee bedrijventerreinen en verscheidene voorzieningen. De Laddertoets zal dan ook worden verricht voor deze drie onderdelen.

3.1.3.1

Woningbouw

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Op grond van bovenstaande definitie kan de realisatie van 8.000 woningen worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Het plan betreft de ontwikkeling van aanzienlijk meer dan 11 woningen. De Laddertoets dient derhalve te worden doorlopen. Hierin is een beschrijving over waarom de ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied vereist en een beschrijving van de behoefte naar woningen benodigd.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 25/120

Bestaand stedelijk gebied Om te onderzoeken of de ontwikkeling van 8.000 woningen niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd en dat er een behoefte bestaat naar deze woningen is een Laddertoets uitgevoerd door Business unit Stedelijke Planning van Sweco (zie bijlage 3). In de Laddertoets is in eerste instantie gekeken naar de locatiekwaliteiten van het Vijfde Dorp: •

•

•

•

De locatie biedt ruimte voor de ontwikkeling van 8.000 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu met een gemiddelde woningdichtheid van 30 woningen per hectare. Bovendien biedt de locatie ruimte voor de ontwikkeling van een passend voorzieningenniveau, bedrijventerreinen, infrastructuur, natuur en recreatie. De ligging nabij de A12 en A20 zorgt voor een snelle ontsluiting per auto naar Gouda, Woerden en Utrecht in het oosten, Zoetermeer en Den Haag in het westen Capelle aan den IJssel en Rotterdam in het zuiden. Fietspaden verbinden het gebied met omliggende gemeenten als Gouda, Waddinxveen, Zoetermeer, Capelle aan den IJssel en Rotterdam. Door middel van hoogwaardig openbaar vervoer kan het gebied verbonden worden met omliggende gemeenten/ stations. Door het plangebied loopt een spoorlijn waardoor de opening van een station binnen het gebied mogelijk is. De locatie is gelegen in de directe nabijheid van het Groene Hart met open landschappen en diverse natuur- en recreatiegebieden. De groene omgeving en recreatieve verbindingen bieden toekomstige inwoners een aantrekkelijke woonomgeving en uitvalsbasis.

Binnen het primair (gemeente Zuidplas) en het secundair onderzoeksgebied (de overige gemeenten waar Zuidplas een sterke verhuisrelatie mee heeft) zijn vervolgens alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied geïnventariseerd en de locatiekwaliteiten afgewogen. Hiervoor is uitgegaan van zachte planlocaties voor woningbouw. Dit zijn locaties die in principe in aanmerking komen voor woningbouw. Binnen de zachte plancapaciteit in het onderzoeksgebied is gezocht naar binnenstedelijke locaties in (centrum)dorpse woonmilieus. Alleen op deze locaties kan een (centrum)dorps woonmilieu worden gerealiseerd zoals beoogd in het ‘Vijfde Dorp’. Locaties met een (centrum)dorps woonmilieu zijn binnen het onderzoeksgebied te vinden in de gemeenten Zuidplas, Waddinxveen en in de kleinere kernen binnen de gemeente Rotterdam (Hoogvliet, Rozenburg, Hoek van Holland, Pernis). De andere gemeenten/kernen binnen het onderzoeksgebied bestaan uit stedelijke woonmilieus waarin de ontwikkeling van een dorps woonmilieu van deze schaal niet is in te passen. Alle locaties zijn beoordeeld op geschiktheid. Uit analyse van mogelijke alternatieve locaties, blijkt dat de mogelijke alternatieve locaties geen alternatief bieden voor de ontwikkeling in de Zuidplaspolder, omdat: • •

De locaties onvoldoende ruimte bieden om het geplande woningbouwprogramma (8.000 woningen) in een dorps woonmilieu te realiseren; De locaties niet dezelfde omgevingskwaliteiten bieden als de Zuidplaspolder;

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 26/120

•

De locaties voorzien in woningen die gesloopt of te slopen aanbod vervangen.

Behoefte Kwantitatieve en kwalitatieve vraag In de gemeente Zuidplas wordt een groei verwacht van ca. 7200 huishoudens verwacht in de periode 2023-2033. In de periode daarop tussen 2033 en 2043 wordt een groei van circa 5.300 huishoudens verwacht. Dit betekent dat er in de komende twintig jaar op basis van de Primos-prognose een minimale vraag bestaat van netto ca. 12.600 nieuwe woningen in de gemeente Zuidplas. ca. 12.600 nieuwe woningen in de gemeente Zuidplas. In het secundair onderzoeksgebied wordt een huishoudensgroei van 100.500 huishoudens verwacht, waarvan de grootste groei plaatsvindt in de periode tot 2033. Achterstanden in de woningbouwproductie en verhuisbewegingen kunnen meewegen in het bepalen van de vraag. Voor de provincie Zuid-Holland is in 2022 het woningtekort geschat op 79.030 woningen (4,6%). Dit tekort loopt de komende jaren nog op naar 84.760 woningen in 2025 (4,8%). Om het hoge woningtekort terug te dringen is het noodzakelijk om boven op de vraag die voorkomt uit de huishoudensgroei extra woningen te programmeren, mede omdat een deel van de plannen vaak niet tot realisatie komt. Ook stijgt het binnenlands migratiesaldo van de gemeente Zuidplas sterk. Er vestigen zich meer personen in Zuidplas dan er vertrekken. Het migratiesaldo van de leeftijdsgroep 0 tot 18 jaar en 25 tot 55 jaar is zeer hoog.

Dit kan duiden op de aantrekkelijkheid van de woningvoorraad en, -productie van Zuidplas voor gezinnen met (jonge) kinderen. Wat betreft de kwalitatieve vraag naar woningen is er in beeld gebracht wat de woonvoorkeuren naar woonmilieus zijn in het onderzoeksgebied. Het voorgenomen plan wordt ontwikkeld in een (centrum)dorps woonmilieu. In het primair onderzoekgebied heeft 65% van de respondenten een voorkeur voor een (centrum)dorps woonmilieu. In het secundair onderzoeksgebied ligt deze voorkeur rond de 8% (en ligt het accent op een vraag naar woningen in een centrum-stedelijk en vooral buiten-centrum woonmilieu). Rekening houdend met een groei van ca. 12.600 huishoudens in het primair onderzoeksgebied bedraagt dit een vraag van 8.200 woningen naar een (centrum)dorps woonmilieu. In het secundair onderzoeksgebied bedraagt dit een vraag van 8.300 woningen. Totaal bedraagt de voorkeur voor een (centrum) dorps woonmilieu 16.500 woningen. Huidig aanbod en gepland aanbod De gemeente Zuidplas telde op 1 januari 2023 een woningvoorraad van 19.033 woningen. De gemeentelijke voorraad bestaat voor 79% uit grondgebonden woningen. Dit ligt boven het Nederlandse gemiddelde van 64%. Het aandeel koopwoningen is relatief groot in de woningvoorraad van Zuidplas (67%). In juni 2023 stonden er 274 woningen te koop.

Dit betekent dat 1,8% van het koopaanbod beschikbaar is waarvan al ruim driekwart van het aanbod al in onderhandeling is. Huizenzoekers hebben daardoor zeer beperkte keuzemogelijkheden binnen de eigen gemeente bij veranderende woonwensen. Een gezonde woningmarkt heeft circa 3% frictieleegstand nodig. Dit geeft aan

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 27/120

dat de bestaande koopwoningmarkt (ondanks de huidige marksituatie) bijzonder krap is. In het primair onderzoeksgebied zijn plannen voor ca. 10.860 woningen tot 2040. De geplande 8.000 woningen in het ‘Vijfde Dorp’ zijn hier al onderdeel van. In het secundair onderzoeksgebied zijn plannen voor 128.900 woningen. Van het totale planaanbod in het primaire onderzoeksgebied zijn ca. 1.500 woningen opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan. In het secundaire onderzoeksgebied zijn ca. 47.300 woningen opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan. Deze woningen vormen het harde planaanbod. Het aanbod naar een (centrum)dorps woonmilieu bedraagt zowel in het primair als het secundair onderzoekgebied ca. 1.500 woningen. Behoefte Op basis van de verwachte huishoudensgroei en het harde planaanbod is de behoefte aan woningen tot 2043 berekend. Op basis van de huishoudensgroei blijkt er zowel in primair onderzoeksgebied als in het secundair onderzoeksgebied voldoende behoefte voor de ontwikkeling van 8.000 woningen in het ‘Vijfde Dorp’ in de gemeente Zuidplas. In het primair onderzoeksgebied is behoefte aan ca. 11.100 woningen. In het secundaire onderzoeksgebied is behoefte aan ca. 53.200 woningen. De 8.000 woningen in het voorgenomen plan voorzien hier deels in.

Met de ontwikkeling van het voorgenomen project kan daarmee een bijdrage worden geleverd aan het terugdringen van het huidige woningtekort en worden voorkomen dat het tekort verder oploopt. Er is momenteel behoefte aan overprogrammering (vanwege de krapte op de woningmarkt en planuitval). Ook is er een kwalitatieve behoefte naar woningen met een (centrum)dorps woonmilieu. In het totale onderzoeksgebied is er behoefte naar ca. 13.500 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu. De 8.000 geplande woningen in het ‘Vijfde dorp’ passen hiermee binnen de kwalitatieve Ladderruimte voor (centrum) dorpse woonmilieus en leveren hieraan een substantiële bijdrage.

3.1.3.2

Bedrijventerreinen

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Op grond van de definitie uit 3.1.4 kan de aanleg van twee bedrijventerreinen voor worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het ruimtebeslag van deze bedrijventerreinen bedraagt meer dan 500 m². De Laddertoets dient dus te worden doorlopen. Bestaand stedelijk gebied Binnen het plangebied worden er binnen de zogenaamde Gouweknoop twee bedrijventerreinen ontwikkeld, namelijk Doelwijk II (28 ha netto uitgeefbaar) en Gouwepark II (19 ha netto uitgeefbaar). Het onderzoeksgebied in de Gouweknoop is een aantrekkelijke plek voor de huisvesting van bedrijven. Vanwege ligging en bereikbaarheidsprofiel beschikt de locatie over een aantal potentiële unique selling points (USP’s). De unieke locatiekwaliteiten zijn hieronder toegelicht: • • • • •

Geschikt voor hogere milieucategorieën; Goede bereikbaarheid voor (vracht)autoverkeer; Gunstige ligging ten opzichte van consumenten en arbeidspotentieel; Kansrijk ‘overloopgebied’ voor de Rechter Maasoever; Zichtlocaties A20 en N457.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 28/120

In de provincie Zuid-Holland is de ruimtevraag vanuit bestaande, al in ZuidHolland gevestigde bedrijven, naar bedrijventerreinen groot (zie ook de behoefte hieronder). Het gaat om bedrijven die bijvoorbeeld op hun huidige locatie niet verder meer kunnen groeien, te veel worden beperkt in hun bedrijfsvoering door ontwikkelingen rondom het bedrijf, bedrijven die gevestigd zijn op verouderde bedrijfslocaties of in een omgeving waarin het vrachtverkeer niet veilig meer afgehandeld kan worden. Daarnaast is er is grote behoefte aan nieuw bedrijventerrein geschikt voor hogere milieucategorie bedrijven waaronder in nieuwe circulaire businessmodellen. In regio Midden-Holland is geen uitgeefbaar Hoge Milieu Categorie (HMC)-aanbod en wordt er ook enige vraag door ‘overloop’ verwacht vanuit deze doelgroep uit de Rotterdamse regio (Rechter Maasoever: A20-corridor). Daarbij komt dat met name binnenstedelijke locaties met HMC-ruimte onder toenemende transformatiedruk staan. Vanwege het gebrek aan uitbreidingslocaties en het gebrek aan HMClocaties kunnen deze bedrijventerreinen niet binnen bestaand stedelijk gebied aangelegd worden. De Gouweknoop biedt hier de mogelijkheid om deze vraag op te vangen. Behoefte Marktonderzoek ‘Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop’ Bij de ontwikkeling van het Vijfde Dorp worden er twee bedrijventerreinen gerealiseerd.

Bedrijventerrein Doelwijk II heeft daarbij het profiel HMC bedrijventerrein en Gouwepark II wordt aangemerkt als een gemengd bedrijventerrein. De keuze voor een HMC bedrijventerrein en voor een Gemengd Bedrijventerrein is gemaakt op basis van een marktonderzoek uitgevoerd in 2020 door Bureau Stec (bijlage 4). Uit deze analyse blijkt dat er, zoals eerder beschreven, een marktvraag en -behoefte is voor een bedrijventerreininvulling voor bedrijven uit Zuidplas, de gehele regio Midden Holland en Rotterdamse regio die geen groeiruimte hebben (of uitgeplaatst moeten worden i.v.m. woningbouwontwikkeling Het Vijfde Dorp) en bedrijven met hogere milieucategorieën, omdat hier in de regio Midden-Holland geen uitgeefbaar aanbod voor is. Provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland De provinciale behoefteraming (bijlage 5) is in november 2021 vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Deze raming wordt gebruikt als input gebruikt voor de regionale bedrijventerreinenvisies. Door de raming ontstaat bij de regionale visies per regio meer duidelijkheid over vraag, aanbod, marktbehoefte, programma en compensatie.

Uit deze Provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland blijkt, net als de eerdere behoefteraming en de marktanalyse uitgevoerd door Stec (bijlage 6), dat zowel voor de regio Midden-Holland als voor geheel ZuidHolland er een grote behoefte is aan bedrijventerreinen, zowel voor HMC terreinen als ook voor reguliere terreinen. De Provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 2021 is gebruikt als input voor de regionale bedrijventerreinen strategie Midden Holland, die op dit moment afgerond wordt en voor de zomer 2023 ter aanvaarding aangeboden wordt aan Provincie Zuid Holland. Hieronder is de totale ruimtevraag voor zowel Zuid Holland als voor Midden Holland uiteengezet. Dit is overgenomen uit de Provinciale behoefteraming Bedrijventerreinen Zuid Holland 2021.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 29/120

De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in provincie Zuid-Holland in de periode 2021 tot en met 2030 is 392 tot 783 ha bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 39 tot 78 ha. De bovenkant van de bandbreedte ligt enkele hectaren boven de langjarige (2005-2019) historische uitgifte in de provincie.

Figuur 3.2 Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Zuid-Holland Wanneer de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) geconfronteerd wordt met het harde planaanbod is te zien dat er in het scenario WLO-laag (werkgelegenheidsscenario’s van het Centraal Planbureau en het Planbureau voor de Leefomgeving), sprake is van meer aanbod dan vraag. In het WLO-laag scenario is sprake van een overaanbod van 186 ha tot en met 2030. In het WLO-hoog scenario is sprake van een behoefte van circa 205 ha tot en met 2030.

Figuur 3.3 Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Zuid-Holland in netto ha (2021 t/m 2030) Regio Midden-Holland In de provinciale behoefteraming wordt ook specifiek ingegaan op de regio Midden-Holland. Daarbij is gekeken naar twee perioden: voor de komende tien jaar, en een doorkijk naar 2040. Voor de kwalitatieve vertaling van de vraag en de confrontatie met het aanbod is er gekeken naar de periode tot en met 2030. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Midden-Holland in de periode 2021 tot en met 2030 is 43 tot 86 ha bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 4,3 tot 8,6 ha in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 3 tot 56 ha in Midden-Holland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt.

Sweco | Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum29-03-2024

Versie Vastgesteld 30/120

Figuur 3.4 Uitbreidingsvraag in Midden-Holland in netto ha Deze uitbreidingsvraag is te vertalen naar vijf typen werkmilieus. Uit de behoefteraming blijkt dat in Midden-Holland de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige distributie.