Bijlage 1 Advies en verslag 6 september 2021 A21.001968

gemeente

Zuidplas Commissie voor de bezwaarschriften Algemene kamer Vergadering van 6 september 2021 Aan: de gemeenteraad

Onderwerp: Het bezwaarschrift van de heer J.F. de Groot (Houthoff) namens Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. en Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. d.d. 22 april 2021 (aangevuld bij brief van 2 juli 2021) tegen het collegebesluit van 24 maart 2021 (bekendgemaakt op 25 maart 2021) waarbij een tijdelijk voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is gevestigd en het raadsbesluit van 19 mei 2021 (bekendgemaakt op 21 mei 2021) waarbij een voorkeursrecht op grond van de Wvg is gevestigd. Omtrent de ontvankelijkheid: De commissie constateert dat het bezwaarschrift is ingediend namens Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. (de CV) en Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. (GOM). Bezwaarmaker betoogt dat de C.V. belanghebbende is bij het bestreden besluit, aangezien de C.V. op 24 december 2014 een raamovereenkomst met de gemeente heeft gesloten. Verweerder voert aan dat de raamovereenkomst is beëindigd en dat de CV om die reden geen belanghebbende is bij het bestreden besluit. De commissie overweegt dat nu de raamovereenkomst is beëindigd, de CV geen belanghebbende is bij het bestreden besluit. Ten aanzien van het feit dat bezwaarmaker aanvoert dat de beëindiging gemotiveerd wordt betwist, het volgende.

Zou de overeenkomst nog gelden, dan blijkt niet uit de door partijen overgelegde passages van de overeenkomst dat de CV daaraan enige rechtspositie ten aanzien van een voorkeursrecht kon ontlenen waardoor de CV een belang heeft dat rechtstreeks bij het besluit is betrokken. De commissie constateert dat het bezwaarschrift voor zover het is ingediend namens Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. (GOM) is gemotiveerd en binnen de in artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) genoemde termijn is ontvangen. Het bezwaarschrift voldoet voorts aan de overige vereisten voor ontvankelijkheid. Gelet op dat gegeven adviseert de commissie de gemeenteraad om het bezwaarschrift namens GOM ontvankelijk te verklaren. Omtrent de feiten: Bij het besluit van 24 maart 2021 (bekendgemaakt op 25 maart 2021) heeft het college een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op de locatie en daarmee ook op het perceel waartoe bezwaarmaker gerechtigd is. Op 22 april 2021 heeft bezwaarmaker tegen dit voorlopig voorkeursrecht bezwaar gemaakt en een zienswijze ingediend. Bij het besluit van 19 mei 2021 (bekendgemaakt op 21 mei 2021) heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht definitief gevestigd.

De gemeenteraad heeft aan het besluit ten grondslag gelegd dat de gemeente Zuidplas bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied, voor zover mogelijk, de regie wenst te voeren bij de ontwikkeling van het plangebied. Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen dan wel beperkt. Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied kunnen frustreren, worden bemoeilijkt.

1 van 7

gemeente

Zuidplas Bij brief van 2 juli 2021 heeft bezwaarmaker zijn bezwaarschrift aangevuld. Omtrent de bezwaren: Kort samengevat komen de bezwaren neer op het volgende: 1. Het college was niet bevoegd om op grond van artikel 6 Wvg - en derhalve met een procedure die niet voldoet aan de eisen van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) het perceel van bezwaarmaker aan te wijzen als te zijn belast met een voorkeursrecht. Aangezien de bestemming op de betreffende gronden namelijk reeds is toegekend in de Structuurvisie 2030, is op grond van artikel 6 Wvg alleen de raad bevoegd om, na het doorlopen van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb, op de voet van artikel 3 of 4 Wvg te besluiten tot het opleggen van voorkeursrechten. 2. Het is bezwaarmaker gebleken dat een deel van de aangewezen gronden is gelegen in het bestemmingsplan De Rode Waterparel. De gronden hebben daarin een niet-agrarische bestemming, namelijk 'Bedrijf'. Voor dit betreffende gedeelte geldt geen voorbereidingsbesluit. De gemeenteraad zou een bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht voor dit gedeelte van het perceel dus alleen aan artikel 3 Wvg kunnen ontlenen. Het bestemmingsplan De Rode Waterparel is onherroepelijk geworden op 10 augustus 2011.

In de Structuurvisie Zuidplas 2030 (Structuurvisie), vastgesteld op 27 november 2012, is geen aanwijzing gevonden dat het bestemmingsplan is 'overruled' door de Structuurvisie. Er moet daarom vanuit gegaan worden dat de Structuurvisie niet tot oogmerk had om het planologisch regime op grond van het bestemmingsplan De Rode Waterparel te wijzigen. 3. Het college mocht niet overgaan tot het vestigen van voorkeursrecht op de gronden van bezwaarmaker gelet op de contractuele relatie die bestaat tussen de gemeente Zuidplas en bezwaarmaker. De gemeente Zuidplas heeft bij brief van 29 september 2020 zich beroepen op de beëindiging van de Raamovereenkomst 2014, maar bezwaarmaker heeft zich gemotiveerd op het standpunt gesteld dat het beroep van de gemeente Zuidplas ondeugdelijk was. Het college heeft door het bestreden besluit te nemen gehandeld in strijd met de formele en materiële zorgvuldigheid, in strijd met het vereiste van een zorgvuldige afweging van belangen, in strijd met het vertrouwensbeginsel, in strijd met het beginsel van fairplayen in strijd met het verbod van détournement de pouvoir. De bestaande contractuele relatie vormt een evidente privaatrechtelijke belemmering voor het nemen van een voorkeursrechtbesluit dat voorsorteert op een actief grondbeleid van de gemeente. 4.

Door het nemen van het bestreden besluit is gehandeld in strijd met de goede trouw die de rechtsverhouding tussen contractspartners beheerst. 5. Uit het raadsbesluit en de brief van 21 mei 2021 aan bezwaarmaker blijkt niet dat de raad door het college op de hoogte is gesteld van het feit dat bezwaarmaker de eenzijdige beëindiging van de Raamovereenkomst 2014 gemotiveerd betwist, noch dat de raad dit feit bij het nemen c.q. bestendigen van het Wvg-aanwijzingsbesluit heeft meegewogen. Gelet hierop is het genomen raadsbesluit onzorgvuldig tot stand gekomen en zijn de daarbij betrokken belangen niet of onvoldoende meegewogen. 6. In strijd met artikel 2, lid 1 sub b Besluit voorkeursrecht gemeenten (Bvg) is in het besluit tot voorlopige aanwijzing ten aanzien van het aangewezen perceel niet vermeld de grootte van (de gedeelten van) het aangewezen perceel. Zo is onduidelijk of het perceel geheel of gedeeltelijk voorlopig is aangewezen. 7. De bij het collegebesluit gevoegde kaart voldoet niet aan de vereisten als vermeld in artikel 3, lid 1 sub a en sub b Bvg. De schaal van de kaart had ten minste 1:2.500 moeten zijn en er had een duidelijke aanwijzing moeten zijn van de aangewezen gronden met een ononderbroken lijn of arcering. Daarmee wordt evenmin voldaan aan het vereiste van artikel 3, lid 2 Bvg. 8.

De Structuurvisie kan geen grondslag zijn voor een artikel 4 Wvg-vestiging op het perceel van bezwaarmaker. In de eerste plaats is in de Structuurvisie geen sprake van een op een concreet omlijnd gebied toegedachte nieuwe bestemming, er is slechts sprake van een vaag aangeduide 'gebiedsopgave vijfde dorp'. Daarnaast is de omvang nog onduidelijk. Uit de Structuurvisie moet

2 van 7

gemeente

Zuidplas

9.

ten minste afgeleid kunnen worden welke planologische voornemens de overheid heeft, blijkend uit aanwijzingen voor de bestemming van aan te wijzen gronden. Daaraan wordt niet voldaan. In het op 18 mei 2021 vastgestelde Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (Masterplan) is opgenomen dat de Omgevingsvisie Zuidplas de Structuurvisie zal vervangen. De Structuurvisie is daarmee niet de laatste en meest actuele visie van de gemeente op de beoogde ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Een voorkeursrecht kan niet gebaseerd worden op een achterhaald planologisch document, dat expliciet vervangen is c.q. wordt door een document dat ten tijde van het aanwijzingsbesluit reeds in ontwerp is vastgesteld.

Omtrent de van toepassing zijnde regelgeving: Artikel 2 Wvg bepaalt dat de gemeenteraad gronden aan kan wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn. In artikel 3 Wvg is het volgende bepaald: 1. Voor aanwijzing komen in aanmerking gronden waaraan bij het bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan. 2. Een besluit tot aanwijzing vermeldt ten aanzien van de onroerende zaken waarop het betrekking heeft: a. de kadastrale aanduiding; b. de grootte van elk van de desbetreffende percelen volgens de kadastrale registratie; c. de grootte van een perceelsgedeelte, indien de aanwijzing betrekking heeft op een gedeelte van een onroerende zaak, en d. de namen van de eigenaren van de desbetreffende onroerende zaken en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. 3. Bij het besluit behoort een kadastraal overzicht waarop duidelijk zijn aangegeven de gronden waarop de aanwijzing betrekking heeften de bijbehorende percelen of perceelsgedeelten. In artikel 4 Wvg is het volgende bepaald: 1. In afwijking van artikel 3, eerste lid, komen voor aanwijzing voorts in aanmerking: a.

gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming; b. gronden die bij een structuurvisie zijn aangewezen tot moderniseringsgebied ais bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening, ongeacht of het gebruik van de gronden in die gebieden al dan niet afwijkt van die visie. 2. Artikel 3, tweede en derde lid, is van toepassing. In artikel 6 Wvg is het volgende bepaald: 1. Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt. 2. De artikelen 3, tweede en derde lid, 10 tot en met 15, 24 en 26 zijn van overeenkomstige toepassing. 3. Indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar of beroep mede geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. In artikel 2 Bvg is het volgende bepaald: 1.

Het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing vermeldt ten aanzien van de aangewezen gronden:

3 van 7

gemeente

ÏTH Zuidplas a.

de kadastrale aanduidingen, bestaande uit achtereenvolgens de naam der kadastrale gemeente, de aanduiding der sectie en het perceelnummer van de in de aanwijzing opgenomen percelen in numerieke volgorde geplaatst; b. de kadastrale grootte van elk van de in de aanwijzing opgenomen percelen en indien een gedeelte van een perceel in de aanwijzing is opgenomen, de kadastrale grootte van dat gedeelte; c. de namen van de eigenaren van en de beperkt gerechtigden tot de in de aanwijzing opgenomen percelen en perceelsgedeelten, een en ander bestaande op een in het besluit aangegeven tijdstip. 2. Het besluit vermeldt tevens ten aanzien van elk tot de aangewezen gronden behorend perceel of perceelsgedeelte de planologische grondslag op basis waarvan het besluit is genomen, alsmede de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht. 3. Het besluit vermeldt voorts of, en zo ja, wanneer en op welke grondslag het perceel eerder was aangewezen alsmede het tijdstip waarop het bevoegd gezag de vorige aanwijzing heeft doen vervallen. In artikel 3 Bvg is bepaald dat het kadastraal overzicht, bedoeld in artikel 3, derde lid, van de wet wordt vervat in een kaart, die is ingericht met inachtneming van de volgende voorschriften: a.

de kaart wordt vervaardigd op een schaal van ten minste 1 op 2500, waarop de kadastrale indeling van het gebied waarin zich aangewezen gronden bevinden is aangegeven; b. de aangewezen gronden worden met een duidelijke ononderbroken lijn of arcering op de kaart aangegeven; c. uit de kaart moet de kadastrale sectie-indeling blijken door middel van een onderbroken lijn; d. uit de kaart moet de aansluiting van de aangewezen gronden aan het daaromheen gelegen gebied blijken; e. op de kaart wordt aangegeven een noordpijl, alsmede de naam van de gemeente en in geval van afwijking tevens de naam van de kadastrale gemeente. Van toepassing is de Structuurvisie Zuidplas 2030, vastgesteld op 27 november 2012 door de gemeenteraad en bekendgemaakt op 5 december 2012. Omtrent de overwegingen van de commissie: Artikel 6 Wvg en structuurvisie Bezwaarmaker betoogt dat het college niet bevoegd was om op grond van artikel 6 Wvg - en derhalve met een procedure die niet voldoet aan de eisen van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb)zijn gronden aan te wijzen als te zijn belast met een voorkeursrecht.

Aangezien de bestemming op de betreffende gronden namelijk reeds is toegekend in de Structuurvisie 2030, is op grond van artikel 6 Wvg alleen de raad bevoegd om, na het doorlopen van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb, op de voet van artikel 3 of 4 Wvg te besluiten tot het opleggen van voorkeursrechten. De commissie stelt vast dat het college de Structuurvisie Zuidplas 2030 (Structuurvisie), vastgesteld door de raad op 27 november 2012, ten grondslag heeft gelegd aan zijn besluit van 24 maart 2021 (bekendgemaakt op 25 maart 2021) om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen. Artikel 6 Wvg bepaalt dat burgemeester en wethouders gronden voorlopig kunnen aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. De commissie overweegt dat uit de tekst van artikel 6 Wvg niet blijkt dat het college niet meer over de bevoegdheid tot het voorlopig aanwijzen beschikt als al een structuurvisie of een bestemmingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling geldt.

4 van 7

gemeente

Zuidplas In dit geval wordt onder meer voldaan aan het in artikel 6 eerste lid Wvg genoemde criterium dat bij het besluit aan de gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht. Daartoe is in het besluit verwezen naar de vastgestelde structuurvisie waarin de niet-agrarische bestemming is toegedacht. De door bezwaarmaker geciteerde passage uit de Memorie van Toelichting behoeft er bovendien niet op te duiden dat uitsluitend een voorlopig voorkeursrecht kan worden gevestigd indien er geen raadsbesluit of ruimtelijk plan aan ten grondslag ligt, welke gedachte ook niet in de wettekst tot uitdrukking komt. In het kader van een doeltreffende uitvoering van de Wvg, in lijn met de Memorie van Toelichting, is het van belang dat er snel gehandeld kan worden. Het proces van besluitvorming door de gemeenteraad is daarvoor niet geschikt. De commissie overweegt daarbij dat het college bij het voorlopig vestigen van het voorkeursrecht geen toepassing heeft hoeven geven aan artikel 4:8 Awb, het vooraf inbrengen van zienswijzen, omdat dit op grond van artikel 4:11, onder c, Awb achterwege gelaten kan worden blijkens de memorie van toelichting (Kamerstukken II 2006-2007, 30 938, nr. 3, p. 57). Toepassing van afdeling 3.4 Awb is in het geheel niet aan de orde.

Bezwaarmaker betoogt daarnaast dat de Structuurvisie geen grondslag kan zijn voor een artikel 4 Wvg-vestiging op het perceel van bezwaarmaker, omdat er nog geen sprake is van een op een concreet omlijnd gebied toegedachte nieuwe bestemming en de omvang nog onduidelijk is. Uit de Structuurvisie moet ten minste afgeleid kunnen worden welke planologische voornemens de overheid heeft, blijkend uit aanwijzingen voor de bestemming van de aan te wijzen gronden. De commissie overweegt dat bij de vestiging van een voorkeursrecht op basis van een structuurvisie nog geen zekerheid behoeft te bestaan over de verwezenlijking van de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd. De systematiek van de Wvg brengt mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de beoogde uitwerking feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd (ECLI:NL:RVS:2019:1638). Uit de structuurvisie en uit de overzichtskaart dient voldoende concreet afgeleid te kunnen worden welke bestemmingen zijn toegedacht aan het betreffende gebied (ECLI:NL:RVS:2012:BX8248). De commissie kan het standpunt van de raad volgen dat de aanduiding op de Structuurvisiekaart Zuidplas 2030 en de uitgebreide omschrijving van de gebiedsopgave voldoende duidelijk is om op grond daarvan gronden aan te wijzen als bedoeld in artikel 4 Wvg.

De commissie overweegt daarbij dat uit de wettekst niet blijkt hoe specifiek en gedetailleerd de aanwijzingen moeten zijn, maar dat de Afdeling heeft overwogen dat de informatie op de plankaart voldoende duidelijk moet zijn om de aangewezen gronden binnen het toekomstige bestemmingsgebied te kunnen lokaliseren. Volgens de commissie is aan die overweging van de Afdeling voldaan. De bezwaargrond slaagt niet. Bestemmingsplan De Rode Waterparel Bezwaarmaker voert aan dat de gemeenteraad een bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht voor de gronden van bezwaarmaker die gelegen zijn in het bestemmingsplan De Rode Waterparel alleen aan artikel 3 Wvg zou kunnen ontlenen. De gronden hebben daarin een nietagrarische bestemming, namelijk 'Bedrijf'. De commissie overweegt dat de raad met het vaststellen van de Structuurvisie Zuidplas 2030 blijk heeft gegeven van een gewijzigd inzicht over gebruik van de gronden - althans heeft laten blijken niet zonder meer voort te gaan op de in het bestemmingsplan aangeduide weg. De Structuurvisie Zuidplas 2030 is van een latere datum, te weten 27 november 2012, dan bestemmingsplan De Rode Waterparel, welke onherroepelijk is geworden op 10 augustus 2011. Artikel 4 Wvg vereist dat aan de toegewezen gronden in de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming.

Aan beide vereisten wordt voldaan. Dat in bestemmingsplan De Rode Waterparel aan de gronden de nietagrarische bestemming 'Bedrijf' is toegekend maakt niet dat de raad zijn besluit niet heeft mogen baseren op artikel 4 Wvg. De bezwaargrond slaagt niet.

5 van 7

gemeente

Zuidplas Raamovereenkomst Bezwaarmaker betoogt dat het college en de raad niet over mochten gaan tot het vestigen van het voorkeursrecht op de gronden van bezwaarmaker gelet op de contractuele relatie die bestaat tussen de gemeente Zuidplas en bezwaarmaker. De commissie overweegt dat de raamovereenkomst door de gemeente is opgezegd bij brief van 29 september 2020. Bezwaarmaker voert aan dat deze opzegging gemotiveerd wordt betwist. Van belang is dat dat de raamovereenkomst als partij heeft Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II CV en niet de eigenaresse Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V.In zoverre is er al geen sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering om een voorkeursrecht te vestigen. Voor zover CV en BV op één lijn zouden kunnen worden gesteld, is gebleken dat er in de aan de commissie voorgelegde passages van de raamovereenkomst geen bepaling is opgenomen die aan het college een beperking oplegt om gronden voorlopig aan te wijzen of aan de raad om gronden definitief aan te wijzen.

Niet kan worden ingezien waarom er strijd ontstaat met een beginsel van behoorlijk bestuur indien een bestuursorgaan gebruik maakt van een wettelijk toegekende bevoegdheid ten aanzien waarvan geen afspraken zijn gemaakt, die in het leven is geroepen regie over ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen krijgen teneinde onder andere ruimtelijke ordenings- en volkshuisvestingsdoelen doelstellingen te kunnen verwezenlijken. Gewijzigde woningbehoeften, marktomstandigheden en bestuurlijke inzichten kunnen noodzaken tot het gebruik maken van het instrument voorkeursrecht. Gelet op de vastgestelde structuurvisie, nader uitgewerkt in opvolgende beleidsstukken en afgestemd met de provincie, zijn de doelstellingen reëel. Ten aanzien van de afweging van belangen is daarmee ook het algemene en zwaardere belang aangegeven ten opzichte van het belang van de eigenaresse die wel enig belang door een grondpositie bezit maar niet een concreet belang op grond van een (uitwerking van) een overeenkomst. Vermelding verdient voorts dat de gemeente bereid is samen te blijven werken met de GOM. De commissie ziet dan ook niet in dat een privaatrechtelijke belemmering was ontstaan tegen het vestigen van een voorlopig of definitief voorkeursrecht.

De commissie overweegt ook dat namens de raad is verklaard dat de raad bij het nemen van het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht op de hoogte was gebracht - in ieder geval vertrouwelijk van de opzegging van de overeenkomst. De raad heeft het van belang geacht om haar regiefunctie te versterken door het vestigen van het voorkeursrecht. De commissie acht het niet onredelijk dat de raad gebruik heeft gemaakt van haar bestuursrechtelijke mogelijkheden om een voorkeursrecht te vestigen. De commissie volgt de raad voorts dat ook ingeval de raamovereenkomst nog mocht gelden, deze aan het vestigen van het voorkeursrecht niet in de weg staat. De bezwaargrond slaagt niet. Bvg Bezwaarmaker betoogt dat het collegebesluit van 24 maart 2021 (bekendgemaakt op 25 maart 2021) niet voldoet aan de vereisten van artikel 2, lid 1 sub b, artikel 3, lid 1 sub a en b en artikel 3, lid 2 Bvg. De commissie kan dit standpunt van bezwaarkamer niet volgen. Als bijlagen bij het collegebesluit zijn kadastrale tekeningen met een schaal van 1:2.500 gevoegd waarbij de aangewezen gronden zijn gearceerd en een lijst van rechthebbenden op de betreffende percelen met daarbij vermeld de grootte van (de gedeelten van) de aangewezen percelen. De bezwaargrond slaagt niet.

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Bezwaarmaker voert aan dat in het op 18 mei 2021 vastgestelde Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (Masterplan) is opgenomen dat de Omgevingsvisie Zuidplas de Structuurvisie zal vervangen. De Structuurvisie is daarmee niet de laatste en meest actuele visie van de gemeente op de beoogde ontwikkeling van het Vijfde Dorp. De commissie overweegt dat op het moment van het vestigen van het voorkeursrecht de Structuurvisie het geldende planologische document betrof. Daarnaast is in de Omgevingsvisie Zuidplas de tekst uit de Structuurvisie voor het gebied Vijfde Dorp

6 van 7

gemeente

Zuidplas en Gouweknoop een-op-een overgenomen zodat die tekst onverkort blijft gelden. De bezwaargrond slaagt niet.

Advies aan de gemeenteraad: Het bovenstaande in acht nemend adviseert de commissie de gemeenteraad om: 1. het bezwaarschrift niet-ontvankelijk te verklaren voor zover het is ingediend door Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. en ontvankelijk te verklaren voorzover het is ingediend door Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V.; 2. het bezwaarschrift ongegrond te verklaren; 3. het bestreden besluit in stand te laten; 4. het verzoek om proceskostenvergoeding af te wijzen.

De voorzitter,

de secretaris,

mevrouw mr. M.E. van Santen

7 van 7

gemeente

Zuidplas Samenvattend verslag van de hoorzitting van de Algemene kamer van de bezwaarschriftencommissie van 6 september 2021 Algemene kamer Aanwezig: de heer mr. P.C. Bakker (voorzitter), mevrouw mr. C.J.A. Boere, mevrouw mr. W. Breure, mevrouw mr. M.E. van Santen (secretaris) en mevrouw mr. A. Boere (notulist).

Het bezwaarschrift van de heer J.F. de Groot namens Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. en Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. (GOM) d.d. 22 april 2021 tegen het collegebesluit van 25 maart 2021 waarbij een tijdelijk voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is gevestigd en van rechtswege tegen het raadsbesluit van 19 mei 2021 waarbij een voorkeursrecht op grond van de Wvg is gevestigd. Aanwezigen: Bezwaarmaker: de heer J.F. de Groot (gemachtigde) Namens het college en de raad: de heer R. Keesmaat, mevrouw L. van Duimen en mevrouw J. de Vries De voorzitter opent de vergadering en geeft uitleg over de procedure. Hij geeft het woord aan de heer de Groot. De heer De Groot overlegt een pleitnota en leest deze voor. De pleitnota is als bijlage bij dit verslag gevoegd. De voorzitter vraagt de heer de Groot of hij ook als gemachtigde optreedt voor de CV en of de CV Dbelanghebbende is. De heer De Groot beantwoordt beide bevestigend en zegt dat de CV contractant is van de gemeente en daarom belanghebbende is. Mevrouw De Vries legt aan de hand van een tekening de begrenzing van het bestemmingsplan “De Rode Waterparel” uit. Het gaat niet om het gehele perceel, maar slechts om een deel. De bestemming is “Natuur" met een wijzigingsbevoegdheid voor wonen. Zij geeft aan dit stuk te willen toevoegen aan het dossier.

In de Structuurvisie 2012 is aangegeven dat de gemeente het bestemmingsplan "De Rode Waterparel” niet meer wilde uitvoeren. De uitgangspunten van dit bestemmingsplan waren verlaten. Er was een andere ruimtelijke visie. Op de kaart van de Structuurvisie 2012 is voldoende duidelijk aangegeven waar het Vijfde Dorp moet komen. Dit staat met kleurtjes aangegeven en in de toelichting wordt ook een omschrijving gegeven. Wel zijn de aantallen woningen bijgesteld. De aanduiding is concreet genoeg voor het vestigen van het voorkeursrecht. De heer Keesmaat geeft aan dat het vormgeven van de omgevingsvisie en het masterplan in verband met de planning twee parallelle processen zijn geweest. Dit heeft wat onduidelijkheid opgeleverd. De omgevingsvisie beslaat het gehele gebied, behalve het Vijfde Dorp. De bestaande Structuurvisie blijft voor het Vijfde Dorp gehandhaafd. Er is geen sprake van een verrassingsaanval. Men wilde de twee besluitvormingstrajecten niet op elkaar laten wachten. Er zijn op geheime basis anders dan bij andere eigenaren gesprekken geweest met de GOM. Er bleek onvoldoende basis voor de toekomst. In 2016 is stilzwijgend de raamovereenkomst van 2011 verlengd. Er spelen nu allerlei andere omstandigheden. De raamovereenkomst is daarom op in de ogen van de gemeente op juiste gronden opgezegd. Er is dus geen overeenkomst meer. Dit wordt door GOM inderdaad betwist.

Het voorkeursrecht heeft nu juist een verrassingselement in zich, omdat het bedoeld is om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. De keuze voor de Wvg moet geen verrassing zijn voor de GOM. De brief van GOM ten aanzien van de overeenkomst is meegenomen in het raadsvoorstel. Het standpunt van GOM was kenbaar en is ook al eerder aan de gemeenteraad medegedeeld.

gemeente

Zuidplas Mevrouw Boere vraagt of ingegaan kan worden op het standpunt in het verweerschrift dat het structuurplan geen onderdeel is van het vestigen van het voorkeursrecht. De heer Keesmaat antwoordt dat in de Omgevingsvisie is bepaald dat de delen van de Structuurvisie 2030 voor het Vijfde Dorp worden gehandhaafd. De heer De Groot merkt op dat er sprake is van een “ex tune” toetsing en dat er een andere grondslag (de Omgevingsvisie) is gebruikt is bij de vestiging van het voorkeursrecht. De heer Keesmaat geeft aan dat de Structuurvisie 2030 geldend is en een-op-een ingepast is in de Omgevingsvisie. De heer De Groot wijst op de brief die de GOM ontving op de dag van het vestigen van het voorkeursrecht, waarin vermeld staat dat de Omgevingsvisie de Structuurvisie vervangt. Mevrouw Boere vraagt de heer Keesmaat of de Structuurvisie dus de grondslag vormt. De heer Keesmaat antwoordt bevestigend. Mevrouw Boere vraagt de heer De Groot of het nog relevant is of het college bevoegd was, gezien het latere raadsbesluit. De heer De Groot antwoordt dat GOM schade heeft geleden en dat de relevantie daarin is gelegen. Artikel 6 Wvg had niet gebruikt mogen worden. Er had een voorbereidingsprocedure doorlopen moeten worden. De procedure is onjuist. Mevrouw Boere vraagt de heer De Groot of het raadsbesluit ook onjuist is. De heer De Groot antwoordt bevestigend.

De voorzitter wijst op de desbetreffende passage in de Memorie van Toelichting omtrent de vóórbescherming als gevolg van een collegebesluit en geeft aan dat de eis inzake het nog niet beschikken over een structuurvisie of bestemmingsplan niet in de wet zelf staat. Was de bedoeling van de wetgever bij de wetswijzing niet juist om een bruikbaar instrument met het oog op de vóórbescherming in het leven te roepen? De heer de Groot geeft aan dat de passage erop duidt dat het voor het vestigen van het voorkeursrecht op die grondslag noodzakelijk is dat er nog geen plan is. Indien er al een Structuurvisie is, kan artikel 6 Wvg niet worden toegepast. Bij artikel 3 en 4 ben je verder in de planologie. Dan is er geen verrassing meer nodig. Dan kan een zorgvuldige procedure doorlopen worden. Vandaar de opbouw van de wetstekst. Hij verwijst naar een uitspraak van de rechtbank Den Haag die hij de commissie nog zal toesturen. Mevrouw Boere verwijst naar een passage uit het verweerschrift met betrekking tot het contract en het vrij zijn om publiekrechtelijke middelen in te zetten. Zij vraagt de heer De Groot om een reactie. De heer De Groot erkent dat dit op zich mogelijk is, maar vindt dat er wel een expliciete belangenafweging in het raadsbesluit had moeten worden opgenomen. Nu is er niets over aangegeven.

De heer Keesmaat geeft aan dat in het kader van het traject voor het Masterplan de raad onder geheimhouding is geïnformeerd. In de raamovereenkomst wordt slechts de intentie uitgesproken om de samenwerkingsmogelijkheden te verkennen. Er zijn geen concrete afspraken gemaakt over het Middengebied. De gemeente wil nog steeds samenwerken met de GOM, maar niet meer onder de oude voorwaarden. Mevrouw Boere vraagt of aan de raad gemeld is dat de GOM het niet eens is met de opzegging van de raamovereenkomst? Heeft de raad een bewuste afweging kunnen maken? De heer Keesmaat antwoordt dat hij de details niet kent, omdat programmamanager Marco van Lenten dat traject heeft begeleid. De heer De Groot merkt op dat er niets over staat vermeld in de zienswijzenota. Hij heeft de raadsvergadering gevolgd. Er is niet over gesproken. De voorzitter stelt vast dat de heer De Groot aangeeft dat de raamovereenkomst had moeten worden betrokken bij de besluitvorming. Hij merkt op dat dit stuk niet in het dossier zit. De heer De Groot geeft aan dat er weer gesprekken worden gevoerd tussen de gemeente en de GOM. De GOM wil zich als een goede contractpartner blijven gedragen. Hij begrijpt het belang van de

gemeente

Zuidplas gemeente bij het vestigen van het voorkeursrecht, maar het perspectief van de GOM is ook nodig voor de ontwikkeling. De heer Keesmaat geeft aan dat de raamovereenkomst de mogelijkheid bevat om die eenzijdig op te zeggen. Er is geen instemming van twee partijen voor nodig. Hij zegt toe om het complete dossier van de raamovereenkomst met spoed aan de commissie te zullen toesturen. Mevrouw Boere vraagt mevrouw De Vries om in te gaan op de belanghebbendheid van de CV. Mevrouw De Vries antwoordt dat het standpunt dat de CV geen belanghebbende is, gehandhaafd blijft. Volgens vaste jurisprudentie zijn alleen eigenaren en zakelijk gerechtigden belanghebbenden bij een besluit om voorkeursrecht te vestigen. Zij legt de vraag aan de commissie voor of toch voorkeursrecht had mogen worden gevestigd, wanneer de raamovereenkomst nog wel zou bestaan. Zij betwist dat artikel 6 Wvg niet gebruikt had mogen worden. In verband met het verrassingselement wordt de zienswijzeprocedure van de Algemene wet bestuursrecht achterwege gelaten. De wetgever heeft met de voorbescherming bedoeld om transacties te voorkomen. Mevrouw Breure vraagt de heer De Groot waarom de overeenkomst aan het opleggen van voorkeursrecht in de weg staat.

De heer De Groot antwoordt dat een eenzijdige beleidswijziging van de gemeente niet voldoende is om de overlegverplichting op grond van de raamovereenkomst opzij te zetten. De overeenkomst kan na overleg aangepast worden. Dit had meegewogen moeten worden in het raadsbesluit. De opzeggingsgronden van de overeenkomst zien niet op het Vijfde Dorp. De voorzitter vraagt de heer Keesmaat waarom niet wordt doorgegaan met de GOM. De heer Keesmaat antwoordt dat er actief samengewerkt wordt met de GOM bij de ontwikkeling van Zevenhuizen-Zuid. De GOM heeft een te beperkte eigendomspositie (circa 15%). De raamovereenkomst staat aan een nieuwe vorm van samenwerking in de weg, vandaar dat de overeenkomst is opgezegd. De GOM claimt een positie die klopte met de oude situatie, maar niet meer met de huidige situatie. De overeenkomst had betrekking op een situatie waarin sprake was van min of meer gelijkwaardige partijen, hetgeen niet meer aan de orde is. De gemeente wil nog steeds met GOM samenwerken. De voorzitter geeft de verdere procedure weer en sluit onder dankzegging de hoorzitting.

De voorzitter,

De secretaris,

De heer mr. P.C. Bakker

Mevrouw mr. M.E. van Santen

HOUTHOFF

Algemene kamer van de bezwaarschriftencommissie gemeente Zuidplas

Datum zitting: 6 september 2021 te 13.00 uur

PLEITNOTA HOORZITTING BEZWAARSCHRIFT WVG

namens: Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. (tezamen: "GOM Zuidplaspolder"), bezwaarden, gemachtigde: mr. J.F. de Groot MRICS, advocaat tegen: het College en de Raad van de gemeente Zuidplas, (het "College" respectievelijk de "Raad"), verweerders betreffende: Het raadsbesluit van 18 mei 2021 tot het vestigen van een voorkeursrecht op de voet van artikel 4 lid 1 onder a Wvg juncto artikel 2 Wvg op gronden gelegen te Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel, in eigendom van GOM Zuidplaspolder.

HOUTHOFF

1.

Inleiding

1.1.

Het besluit dat in bezwaar ter toetsing voorligt is het Raadsbesluit van 18 mei 2021, tot vestiging van voorkeursrecht op niet minder dan 28 kadastrale percelen gelegen te Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel. Dit besluit werd genomen op basis van artikel 4 lid 1 onder a Wvg juncto artikel 2 Wvg.

1.2.

Namens GOM Zuidplaspolder is op 22 april 2021 een Bezwaarschrift ingediend, toen nog tegen het voorlopig voorkeursrecht gebaseerd op artikel 6 Wvg, geves­ tigd bij het voorafgaande collegebesluit van 24 maart 2021. Daarbij werden de­ zelfde percelen van GOM Zuidplaspolder aangewezen en werd het voornemen van de Raad kenbaar werd gemaakt om binnen drie maanden nadien te besluiten een voorkeursrecht te vestigen op basis van artikel 4 Wvg. Het bezwaarschrift van 22 april 2021 was tevens een zienswijze naar aanleiding van dat voornemen.

1.3.

Nu de Raad, ondanks de zienswijze van GOM Zuidplaspolder, heeft besloten tot bestendiging van het voorkeursrecht, wordt het bezwaar van GOM Zuidplaspolder op de voet van artikel 6, lid 3 Wvg van rechtswege omgezet in een bezwaar tegen het Raadsbesluit.

1.4.

Bij het Raadbesluit is een 'Reactienota Zienswijzen Wvg Middengebied Zuidplas­ polder' gevoegd, waarvan een gedeelte betrekking heeft op het bezwaarschrift en de zienswijze van GOM Zuidplaspolder. Mede naar aanleiding van de Reactienota heeft GOM Zuidplaspolder op 2 juli 2021 een Aanvullend bezwaarschrift inge­ diend.

1.5.

Bij de op voorhand toegezonden stukken werd een Verweerschrift aangetroffen namens het College c.q. de Raad.

1.6.

GOM Zuidplaspolder handhaaft alle bezwaargronden opgenomen in het Bezwaar­ schrift en het Aanvullend bezwaarschrift. Vanmiddag worden enkele bezwaargron­ den nader toegelicht.

2.

Collegebesluit onrechtmatig

2.1.

In het Bezwaarschrift is aangegeven dat het College niet bevoegd was om op de voet van artikel 6 Wvg een voorlopig voorkeursrecht te vestigen. Die bevoegdheid is aan het college voorbehouden voor het geval de gronden in kwestie nog niet bestreken worden door een in werking getreden structuurplan of bestemmings­ plan. In dit geval was aan dat vereiste niet voldaan. Een deel van de gronden werd ten tijde van de vestiging van een voorlopig voorkeursrecht door het College al

330300062/26743397.2

bestreken door een structuurplan - en zoals in een separate bezwaargrond wordt

2/8

HOUTHOFF

aangevoerd: bovendien een structuurplan dat als basis voor een voorkeursrecht ondeugdelijk is omdat het planologisch al achterhaald was - en een ander deel van de gronden werd zelfs al bestreken door een in werking getreden bestem­ mingsplan. 2.2.

In het Verweerschrift is deze bezwaargrond niet vermeld. Er is dus ook geen ver­ weer tegen gevoerd. Uit de overige inhoud van het Verweerschrift moet overigens worden afgeleid dat het bezwaar terecht is, waar 'ad 1' ten aanzien van het Be­ zwaarschrift wordt erkend dat de basis van het voorkeursrecht ligt in de Structuurvisie 2030. Deze Structuurvisie was al vastgesteld ten tijde van het Collegebesluit. Daarmee is het bezwaar gegrond.

2.3.

GOM Zuidplaspolder heeft belang bij deze bezwaargrond, teneinde daarmee de onrechtmatigheid van het Collegebesluit te doen vaststellen met het oog op even­ tuele schade. Dat is, anders dan in het Verweerschrift is vermeld, andere schade dan waarop artikel 25 Wvg ziet. De schade vloeit onder meer voort uit de toere­ kenbare niet-nakoming van de contractuele verplichtingen van de Gemeente je­ gens GOM Zuidplaspolder.

3.

Evidente privaatrechtelijke belemmering - strijd met (pre)contractuele goede trouw en algemene beginselen van behoorlijk bestuur

3.1.

Een belangrijke grondslag van het bezwaar van GOM Zuidplaspolder is gelegen in de evidente privaatrechtelijke belemmering die de bestuursorganen van Zuidplas ervan had moeten weerhouden om de in bezwaar bestreden besluiten te ne­ men. Achteraf kan GOM Zuidplaspolder goed plaatsen waar de Gemeente heime­ lijk mee bezig was. In september 2020 werd de Raamovereenkomst die gedurende een reeks van jaren - sinds 2008 - de basis was voor de samenwerking tussen de Gemeente en GOM Zuidplaspolder, eenzijdig door de Gemeente opgezegd. In maart 2021 volgde vervolgens de voorkeursrechtvestiging, nota bene - maar ten onrechte - via de toepassing van artikel 6 Wvg omdat die procedure geen voorbe­ reidingsprocedure vereiste. De Gemeente volgde tegenover haar contractspartner bepaald niet de koninklijke weg. Ook juridisch kan deze weg echter niet in stand blijven.

3.2.

Uit het Raadsbesluit volgt niet dat de Raad correct en volledig geïnformeerd is over de privaatrechtelijke situatie. Immers, er wordt alleen gemeld dat er geen privaatrechtelijke relatie meer is na de beëindiging ervan door de Gemeente in september 2020 per 31 december 2020. Niet blijkt dat de Raad bij zijn besluitvor­

330300062/26743397.2

ming heeft meegewogen dat GOM Zuidplaspolder de legitimiteit van de eenzijdige

3/8

HOUTHOFF

beëindigingshandeling van de Raamovereenkomst door de Gemeente op juridi­ sche gronden onmiddellijk heeft betwist. Zelfs in het Verweerschrift wordt daarvan op geen enkele manier melding gemaakt. 3.3.

Zo blijkt direct al dat de Raad zijn besluit niet heeft genomen met afweging van alle betrokken belangen, waaronder die welke GOM ontleent aan de privaatrech­ telijke overeenkomst. Dat is in strijd met artikel 3:2 Awb. Het gaat niet aan dat de Gemeente alleen haar eigen visie over de beëindiging van de Raamovereenkomst geeft, en die aan de Raad en via het Verweerschrift aan uw Commissie voorhoudt, en geen melding maakt van de juridische gronden die GOM Zuidplaspolder tegen de rechtsgeldigheid van de eenzijdige beëindigingshandeling heeft aangevoerd.1

3.4.

Ook het in het Verweerschrift neergelegde standpunt dat ook als van doorlopende geldigheid van de Raamovereenkomst zou moeten worden uitgegaan de Ge­ meente vrij is om publiekrechtelijke middelen in te zetten, getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. Dat is niet zonder meer het geval. In dat geval immers zou de Raad in het betreffende besluit volgens vaste jurisprudentie een expliciete afwe­ ging moeten laten zien van het belang van het nemen van het publiekrechtelijke besluit, tegenover het belang van de contractpartij bij nakoming van de overeen­ komst.2 Ook een dergelijke afweging is in het Raadsbesluit niet terug te vinden.

3.5.

Daarbij heeft civielrechtelijk te gelden dat zolang de Gemeente niet beschikt over een verklaring voor recht - te geven door de bevoegde civiele rechter - van de strekking dat overeenkomst rechtsgeldig is beëindigd, de Gemeente bij een gemo­ tiveerde betwisting van de rechtsgeldige beëindiging in publiekrechtelijke zin niet zomaar tot uitgangspunt kan nemen dat de overeenkomst in de relatie tot GOM Zuidplaspolder non-existent is.

3.6.

Het standpunt van GOM Zuidplaspolder ten aanzien van de privaatrechtelijke be­ langen, maakt overigens dat niet alleen Beheer B.V. belanghebbende is bij de be­ streden besluiten, maar ook de C.V., zijnde de C.V. mede-contractspartij van de Gemeente Zuidplas ten aanzien van het gebied waarop de onderhavige voorkeurs­ rechten betrekking hebben.

4.

Het Raadsbesluit kon niet op artikel 4 Wvg worden gebaseerd

4.1.

In het Verweerschrift wordt betoogd dat het voorkeursrecht is gebaseerd op de structuurvisie 'Zuidplas 2030, Ruimte voor dorps wonen in de Randstad' (de

330300062/26743397.2

1 Zie de brieven van 18 december 2020 en 18 mei 2021 die als bijlagen bij het Aanvullend bezwaarschrift werden gevoegd. 2 Zie ABRvS 18 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:109 (Heesch).

4/8

HOUTHOFF

"Structuurvisie"). GOM Zuidplaspolder heeft in bezwaar aangevoerd dat de Raad artikel 4 Wvg niet mocht gebruiken voor de vestiging van voorkeursrechten. Daar­ voor zijn ten minste drie redenen aan te wijzen: a.

In de eerste plaats: een deel van de gronden wordt al beslagen door het on­ herroepelijke en in werking getreden bestemmingsplan De Rode Waterparel uit 2011. In het Verweerschrift wordt dit erkend. Dat de gronden nog agrarisch worden gebruikt, zoals ten verwere wordt aangevoerd, doet er niet aan af dat voor deze gronden de Structuurvisie niet meer als basis voor het voorkeurs­ recht gebruikt mocht worden;

b.

In de tweede plaats: de Structuurvisie gaf ten tijde van het gebruik ervan (24 maart 2021 respectievelijk 18 mei 2021) kennelijk planologisch niet meer de laatste stand van zaken weer. De Raad heeft er bij de vaststelling van de Omgevingsvisie Zuidplas 2040 voor gekozen om, ongetwijfeld in de weten­ schap dat hij zich anders voor wat betreft de Wvg definitief in de vingers zou snijden, specifiek voor het zoekgebied voor het Vijfde Dorp de delen van de Structuurvisie 2030 die daarop betrekking hebben in elk geval 'in naam' te handhaven - het is overigens de vraag of dit ruimtelijk-planologisch kan. Hoe dan ook echter staat in hetzelfde raadsbesluit met zoveel woorden vermeld dat het inmiddels aangenomen Masterplan voor het Vijfde Dorp, dat echt de laatste planologische inzichten van de Gemeente weergeeft, 'op een nader moment' wordt verwerkt in de Omgevingsvisie. Zoals in het Aanvullend be­ zwaarschrift (§ 2.6) werd vermeld, schreef de Gemeente bij brief van 18 mei jl. - dat is op de dag van het bestreden Wvq-Raadsbesluit - aan ondergete­ kende als gemachtigde van GOM Zuidplaspolder: "De vast te stellen Omge­ vingsvisie vervangt de geldende Structuurvisie 2030 als de ruimtelijke visie op hoofdlijnen voorde gemeente" en "de Omgevingsvisie geeft in hoofdlijnen de ambities weer voor het Middengebied".

In het door de Raad vastgestelde Masterplan staat met zoveel worden: "De Omgevingsvisie is de toekomstige integrale gemeentelijke visie op hoofdlijnen en zal na vaststelling de Struc­ tuurvisie als wettelijk instrument vervangen". Daarmee is duidelijk dat dat de intentie was van de Raad ten tijde van het Wvg-besluit op 18 mei 2021. Dat nadien, kennelijk geattendeerd door bezwaren, er op 13 juli 2021 formeel voor is gekozen om een deel van het oude structuurplan dan maar te laten doorlo­ pen, doet niet af aan de grondslag die op 18 mei 2021 aan het Raadsbesluit ten grondslag lag. Zou het anders zijn, dan zou moeten worden geoordeeld dat er een tijdelijke 'truc' wordt uitgehaald, om te trachten aan de formele

330300062/26743397.2

vereisten voor de Wvg te blijven voldoen. Daar moet, gelet op het aan de Wvg

5/8

HOUTHOFF

- als eigendomsbeperkend instrument - ten grondslag liggende rechtszeker­ heidsbeginsel, doorheen worden gekeken. c.

In de derde plaats: de Structuurvisie is ten aanzien van de door het voorkeurs­ recht bestreden gronden volstrekt onduidelijk en ongericht, en geeft niet de minimaal vereiste concreetheid ten aanzien van zowel het verwachte toekom­ stige ruimtebeslag van de andere dan agrarische ontwikkeling, en evenmin voldoende duidelijkheid over de locatie van de gronden ten aanzien waarvan concreet een andere planologische invulling te verwachten is. Noch uit de Structuurvisie, noch uit de daarbij behorende Structuurvisiekaart kan worden afgeleid welke gronden, met welke begrenzing, zelfs maar potentieel tot het gebied van het in de toekomst beoogde 'Vijfde Dorp' zouden kunnen behoren. Zonder voldoende concrete invulling ligt het gevaar op de loer dat ten on­ rechte en jarenlang een (eigendomsbeperkend) voorkeursrecht wordt geves­ tigd op gronden van particulieren, waaronder GOM Zuidplaspolder. In het Ver­ weerschrift wordt er een beroep op gedaan dat de structuurvisie als basis voor artikel 4 Wvg nog niet heel gedetailleerd hoeft te zijn. Dat neemt echter niet weg dat de rechtszekerheid vereist dat de structuurvisie wel voldoende aan­ wijzing moet geven. Zo overwoog de Afdeling:3 "Op die laatste aanwijzing heeft de raad zijn besluitvorming inzake het voorkeursrecht kennelijk gebaseerd.

Aan de hand van de kaart kan niet worden vastgesteld of, en zo ja voor welk gedeelte, het onderhavige perceel daadwerkelijk valt binnen het gebied dat als "te ontwikkelen woongebied" is aangewezen. De rechtszekerheid eist evenwel dat de aanwijzing als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Wvg4 in een (regi­ onaal) structuurplan en de daarbij behorende kaart voldoende concreet is om op basis daarvan te kunnen vaststellen op welke kadastraal be­ kende percelen zij betrekking heeft. Alleen dan kan zij dienen als grond­ slag voor het vestigen van een wettelijke voorkeursrecht op een of meer van die percelen. Daaraan is in dit geval niet voldaan. Nu de aanwijzing als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Wvg niet op het RSP kon worden gebaseerd en een bestemmingsplan dat in woningbouw ter

330300062/26743397.2

3 ABRvS 29 augustus 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BB2530, rov. 2.6.1. Zie ook J.B. Mus, Module Grondzaken, artikel 4 VWGem, aant. 1.2 onder'Structuurplan met aanwijzingen voorde bestemming'. 4 Dit ziet op artikel 2 lid 1 Wvg (oud), zie ABRvS 29 augustus 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BB2530, rov. 2.1: "Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Wvg kunnen bij besluit van de gemeenteraad gronden, begrepen in een structuurplan, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, o f in een bestemmingsplan, worden aangewezen als gronden, waarop de artikelen 10-24, 26 en 21 van toepassing zijn."

6/8

HOUTHOFF

plaatse van het perceel voorziet ten tijde hier van belang (nog) niet was vastgesteld, is de onderhavige besluitvorming in strijd met dit artikel tot stand gekomen en dient het besluit van 19 december 2005 reeds hierom te worden vernietigd." (onderstreping adv.) 4.2.

Uit de Structuurvisiekaart valt niet af te leiden welk werk (specifiek) is voorzien op elk van de 28 percelen van GOM Zuidplaspolder. Er wordt slechts op een wille­ keurige plek een icoon aangetroffen dat staat voor 'Gebiedsopgave Vijfde Dorp'. In de tekst van de Structuurvisie is het zoekgebied voor het Vijfde Dorp in het Middengebied ingeschat voor 4.000 tot 12.000 woningen, hetgeen betekent dat het woongebied een factor 3 kleiner of groter kan zijn, en daarmee ook het daar­ voor noodzakelijke grondbeslag. Dat gaat om zeer vele hectares. Dat is een on­ aanvaardbaar grote marge.

4.3.

GOM Zuidplaspolder is bekend met de rechtspraak van de Afdeling dat bij de ves­ tiging van een voorkeursrecht op basis van een structuurplan nog geen zekerheid behoeft te bestaan over de verwezenlijking van de beoogde uitwerking waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd5 en dat op perceelsniveau nog niet hoeft vast te staan hoe het grondgebruik er precies zal gaan uitzien.6 Dit neemt niet weg dat de Structuurvisiekaart voldoende concreet moet zijn om te kunnen vaststellen welke, bij 'het Vijfde Dorp' behorende werken c.q. voorzieningen, betrekking hebben op het perceel van GOM Zuidplaspolder. Het belang dat de Afdeling daaraan hecht wordt terecht onderstreept door Mus:7 "In twee zaken voerden eigenaren aan dat het betrokken Regionaal Struc­ tuurplan Regio Eindhoven van het SRE onvoldoende duidelijke aanwijzingen voorde bestemming bevatte, omdat de plan kaart onvoldoende gedetailleerd was (schaal 1:50.000) en het plan te weinig duidelijkheid bood. (...) Onze conclusie is dat de Afdeling kritisch staat tegenover onvoldoende gedetail­ leerde plankaarten.

De Afdeling moet worden nagegeven dat kaartmateriaal met een schaal 1:50.000 vaak te onduidelijk zal zijn." Voor de goede orde: de Structuurvisiekaart bevat in dit geval in het geheel geen schaalvermelding (maar de gebruikte schaal is in elk geval kleiner dan 1:50.000); gelet op het omvangrijke gebied waarop de Structuurvisiekaart betrekking heeft, de onscherpe grenzen tussen mogelijke bestemmingen en globale en indicatieve

330300062/26743397.2

5 ABRvS 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1638, Gst. 2019/130 m.nt. R.J. Lucassen, rov. 5.1. 6 ABRvS 16 juli 2008 ECLI:NL:RVS:2008:BD7340, rov. 2.4. 7 J.B. Mus, Module Grondzaken, artikel 4 VWGem, aant. 1.2 onder 'Structuurplan met aanwijzingen voor de bestem­ ming'.

7/8

HOUTHOFF

zoekgebieden, de geleidelijke overgangen daartussen en het ontbreken van elk inzicht op kavelniveau is de kaart gelet op de criteria van de Afdeling te vaag en te onduidelijk. De tekst van de Structuurvisie biedt evenmin meer duidelijkheid. Op de Structuurvisie 2030 kan derhalve, hoe dan ook, geen voorkeursrechtvestiging worden gebaseerd. 5.

Conclusie

5.1.

GOM Zuidplaspolder concludeert dat haar bezwaren gegrond moeten worden ver­ klaard. Deze bezwaren dienen te leiden tot herroeping van het door de Raad ge­ nomen besluit. GOM Zuidplaspolder vraagt vergoeding van de door haar in be­

330300062/26743397.2

zwaar gemaakte kosten.

Deze zaak wordt behandeld door mr. J.F. de Groot MRICS Postbus 75505 1070 AM Amsterdam T +31 20 605 63 62 F +31 20 605 67 04 E j.de.groot@houthoff.com 8/8