Bijlage 1.16 StecGroep markanalyse bedrijventerrein Gouweknoop nadere analyses Z21.000044

2

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

Aanleiding................................................................................................. 3 Uw vragen ................................................................................................ 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Beantwoording van onderzoeksvragen 2.1 2.2 2.3

3

5

HMC-bedrijvigheid ................................................................................... 5 Circulaire bedrijvigheid ......................................................................... 16 Faseringsscenario’s ............................................................................... 18

Bijlage A: Referenties meervoudig ruimtegebruik

21

Bijlage B: Grondprijsberekening

24

Bijlage C: Trends en ontwikkelingen

27

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

4

te maken met een financieel verantwoorde onderbouwing. Daarom hebt u verschillende vragen geformuleerd waarop u op korte termijn antwoord wilt hebben. In deze rapportage geven we concreet antwoord op deze vragen.

1.2 Uw vragen In uw uitvraag heeft u de volgende vragen aan ons gesteld, opgedeeld in drie thema’s: 1.

Uit verschillende rapporten blijkt dat er een ruimtevraag is betreffende HMC-bedrijvigheid. Deze vraag komt vooral voort uit een tekort aan bedrijven in een “industrieel werkmilieu” in de rechtermaasoever. De vraag komt met name door uitbreiding en veranderring van bestaande bedrijven. • • • • • • • • • •

2.

Het beoogde gebied in de Gouweknoop kan in fasen ontwikkeld worden. Hierbij gaat het om (a) HMCgedeelte (naast Distripark) en (b) Gouwepark II (circulair/gemengd tot 3.2). •

3.

Is het potentieel vanuit de rechtermaasoever te concretiseren? Is de aard van de HMC-bedrijvigheid geschikt voor de beoogde locatie? Hier wil de gemeente Zuidplas gesloten gebouwen betreffende HMC-bedrijvigheid. Is er zicht op vraag betreffende HMC-bedrijvigheid? Kan er een concretisering plaatsvinden ten aanzien van de benodigde kavelgrootte? Hoeveel oppervlakte van het nieuwe bedrijventerrein moet worden ingericht voor HMCbedrijvigheid? Gouwepark II is nu bedacht als gemengd bedrijventerrein (tot 3.2). Is hier ook HMCbedrijvigheid mogelijk en wenselijk? Is dubbel ruimtegebruik mogelijk bij HMC-bedrijven? Gelet op de energieopgave wil de gemeente zonnepanelen op de daken van bedrijfsgebouwen. Welk uitgiftepatroon is te verwachten van af 2024? Welke ontsluitingsmogelijkheden zijn noodzakelijk om vestiging van HMC-bedrijvigheid mogelijk te maken? Op dit moment is ontsluiting voorzien via het Distripark in Waddinxveen. Wat is een reële grondprijs?

Zijn er, met name gelet op het gewenste uitgiftepatroon, verschillende scenario’s te schetsen met de daarbij behorende opbrengsten en mogelijke risico’s.

De Gemeente Zuidplas wil een toekomstbestendig bedrijventerrein ontwikkelen. Dat betekent dat het terrein duurzaam ingericht moet worden en ook de te vestigen bedrijven aan alle voorwaarden voldoen. De gemeente wil zich daarbij richten op innovatieve en circulaire bedrijvigheid. • •

Is de marktpotentie voor circulaire en innovatieve bedrijven te concretiseren? Is er een type bedrijvigheid aan te bevelen, die bijdraagt aan een ambitieus bedrijventerrein, maar dat tevens zorgt dat het beoogde uitgiftepatroon behaald kan worden?

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk geven we één-voor-één antwoord op bovenstaande vragen en lichten we beknopt toe op welke analyses hieraan ten grondslag liggen. In de bijlagen van dit rapport zijn de analyses verder uitgewerkt en ter naslag toegevoegd.

5

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

2 Beantwoording van onderzoeksvragen 2.1 HMC-bedrijvigheid Is het potentieel vanuit de rechtermaasoever te concretiseren? Voor de beantwoording van deze vraag maken we op basis van beschikbare data (LISA) en kengetallen een inschatting van welke bedrijven tot de HMC-categorie behoren. Vervolgens hebben we deze bedrijven op verschillende aspecten nader beoordeeld met behulp van het BAG-register en een digitale schouw. Hieronder het overzicht van de resultaten. Daarbij hebben we ons niet alleen beperkt tot de rechtermaasoever, conform de onderzoeksvraag, maar direct ook de resultaten voor de regio MiddenHolland in kaart gebracht. Tabel 1: Kenmerken HMC-bedrijven in de marktregio van de Gouweknoop Aantal bedrijven Verdeling naar sectoren (vestigingen)

Verdeling naar grootteklasse vastgoed (vestigingen)

Huidige vestigingsvoorkeur Bereikbaarheid

Multimodaliteit Beeldkwaliteit

Buitenruimte Ruimtelijke intensiteit (fsi)

Transformatielocatie

Rechtermaasoever 218 bedrijven 70% algemene industrie 15% agrofood 8% afval, energie en water 7% logistiek en groothandel 31% < 1.000 m² 31% 1.000 – 2.500 m² 17% 2.500 – 5.000 m² 12% 5.000 – 10.000 m² 9% > 10.000 m² 96% bedrijventerrein 4% buitengebied 56% A-weg 22% N-weg 22% Lokale weg 32% directe waterontsluiting 36% functioneel (verouderd) 60% functioneel (modern) 4% hoogwaardig 3% opslag 0% productie 26% < 0,4 11% 0,4 – 0,6 17% 0,6 – 0,8 12% 0,8 – 1,0 34% > 1,0 24% op transformatielocatie 76% niet op transformatielocatie

Bron: LISA (2020); BAG (2020); Stec Groep (2020)

Midden-Holland 44 bedrijven 68% algemene industrie 30% agrofood 0% afval, energie en water 2% logistiek en groothandel 0% < 1.000 m² 16% 1.000 – 2.500 m² 50% 2.500 – 5.000 m² 23% 5.000 – 10.000 m² 11% > 10.000 m² 91% bedrijventerrein 9% buitengebied 25% A-weg 73% N-weg 2% Lokale weg 14% directe waterontsluiting 34% functioneel (verouderd) 57% functioneel (modern) 9% hoogwaardig 5% opslag 2% productie 20% < 0,4 20% 0,4 – 0,6 10% 0,6 – 0,8 20% 0,8 – 1,0 10% > 1,0 10% op transformatielocatie 90% niet op transformatielocatie

8

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

diezelfde periode een beweging van 5,3 hectare vanuit Midden-Holland. In totaal is er binnen afzienbare termijn dus zicht op een dynamiek van ongeveer 20 hectare als gevolg van transformatie te verwachten. We verwachten overigens dat het tijdspad vloeibaar is. We zien in de markt dat transformatie vaak pas van de grond komt als het zittende bedrijf een alternatieve locatie heeft gevonden. Vanuit dat perspectief zou een ontwikkeling van een goede HMC-locatie aan de Gouweknoop niet alleen voor de bedrijven soelaas bieden, maar tegelijkertijd ook als versnellende factor kunnen werken voor de woningbouwopgave. Let wel, het is geen gegeven dat alle bedrijven die van een transformatielocatie moeten vertrekken ook daadwerkelijk een nieuwe plek in de regio zoeken. In enkele gevallen zien we dat een vestiging ophoudt te bestaan en bijvoorbeeld de focus wordt verlegd naar uitbreiding of capaciteitsverbetering van een bestaande vestiging elders. Tabel 2: Dynamiek op basis van transformatiedruk Aantal bedrijven Totale oppervlakte Tijdspad

Rechtermaasoever 54 bedrijven 29,8 hectare 14,8 ha < 10 jaar 15 ha > 10 jaar

Midden-Holland 4 bedrijven 5,3 hectare 5,3 ha < 10 jaar 0 ha > 10 jaar

Bron: LISA (2020); Kadaster (2020); diverse beleidsdocumenten (n.d.)

Aanvullend maken we voor de gehele groep geïdentificeerde HMC bedrijven een analyse van de bedrijven die ‘uit hun jasje’ groeien op hun huidige locatie. Hierin brengen wij per HMC bedrijf in kaart: • • • •

Wat de verhouding is tussen bebouwd en onbebouwd kaveloppervlak (fsi), om de potentiële groeiruimte op de huidige locatie in beeld te brengen. Wat de huidige terreinquotiënt (m2 kavel per werknemer) is, om in beeld te brengen welke bedrijven voor hun respectievelijke segment relatief ruim of krap ‘in hun jasje’ zitten. Wat het bouwjaar is van het huidige pand, om op hoofdlijnen een inschatting te krijgen van de courantheid van het bestaande vastgoed. Of het bedrijf in een groeiend, stabiel of krimpend marktsegment zit, op basis van groeiverwachtingen per sector.

Aan de hand van bovenstaande indicatoren geven we ieder HMC bedrijf een score, zie onderstaande scoringstabel. Op basis van deze score we een onderbouwde inschatting van de omvang van de potentiële verplaatsingsvraag. Bij het verbinden aan conclusies aan de eindscore zijn we bewust terughoudend. Bedrijfsverplaatsingen zijn voor de individuele bedrijven immers een forse stap, met name voor industriële bedrijven die vaak forse kapitaalinvesteringen op locatie hebben gedaan. Daarnaast leidt niet ieder bedrijf dat krap ‘in zijn jasje’ zit tot een verplaatsingsvraag. Verhuizen is vaak complex en duur, en opwaardering van de huidige locatie, ander (productiever) werkmaterieel, het openen van een kleinere dependance en/of het opkopen van de buurman zijn in de markt beproefde methoden om met een ruimtetekort op de bestaande locatie om te gaan. Op basis van deze methode verwachten we dat voor de periode < 10 jaar in het marktgebied van de Gouweknoop een marktdynamiek van HMC-bedrijven ontstaat van in totaal 15,5 hectare (o.b.v. huidige omvang). Daarvan heeft 3,1 hectare een overlap met de analyse van de transformatielocaties. Van HMCbedrijven die op dit moment niet op een transformatielocatie zijn gevestigd verwachten we voor de periode < 10 jaar in het marktgebied van de Gouweknoop dus een aanvullende marktdynamiek van in totaal 12,4 hectare (o.b.v. huidige omvang).

9

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

Tabel 3: Indicatoren en scoring verplaatsingskans Indicator ▼ Score ► Floor space index (fsi)

Terreinquotiënt

10 Groter dan 1, ofwel fors meer bebouwd oppervlak (incl. verdiepingen) dan kaveloppervlak en zeer intensief bebouwd. Minder dan 75% van het gemiddelde voor het segment, ofwel relatief zeer veel werknemers per hectare

Bouwjaar Segment

Bouwjaar 1990 of ouder • Alle logistieke segmenten • HTSM

Score 35 en hoger 25 t/m 30 15 t/m 20 0 t/m 10

Conclusie Reële kans Enige kans Beperkte kans Zeer beperkte kans

5 Tussen 0,6 – de gemiddelde bruto/netto verhouding voor grootschalige logistiek – en 1, ofwel bovengemiddeld intensief bebouwd. Tussen 75 en 100% van gemiddelde voor het segment, ofwel gemiddeld of bovengemiddeld veel werknemers per hectare Bouwjaar tussen 1990 en 2005 • Agro & Food • Chemie • Delfstoffen & recycling • Overig

0 Minder dan 0,6, ofwel beneden gemiddeld intensief bebouwd.

Meer dan 100% van het gemiddelde voor het segment, ofwel een beneden gemiddeld aantal werknemers per hectare Bouwjaar later dan 2005 • Overige industrie

Vertaling naar vraag 25% 10% 5% 1%

Bron: Stec Groep (2020)

Kan er een concretisering plaatsvinden ten aanzien van de benodigde kavelgrootte? Voor de beantwoording van deze vraag bouwen we voort op de eerste analyse. In de huidige voorraad zien we dat ongeveer 37% van de bedrijven over een kavel beschikt dat groter is dan 5.000 m2. Ongeveer 19% beschikt over een kavel groter dan 10.000 m2 en ongeveer 6% beschikt zelfs over een kavel groter dan 25.000 m2. We verwachten dat, op een nieuwe locatie, de gewenste kavels nog vaak iets groter zijn dat dat we nu in de praktijk zien. Daar liggen meerdere ontwikkelingen aan ten grondslag: •

•

Bedrijven die verplaatsen – met name in het industriële segment, vanwege de lage verhuisbereidheid en relatief hoge investeringen in vaste activa op locatie – verplaatsen vaak naar een grotere kavel dan zij op basis van hun huidige omvang strikt genomen minimaal nodig hebben, om zich te verzekeren van voldoende flexibiliteit en groeiruimte. In de praktijk zien we dat met name de groep bedrijven van (middel)grote omvang – met een kavel van 5.000 m2 of groter – snel in de knel komt op hun huidige locatie en tegelijkertijd van wege hun omvang moeilijk een nieuwe plek elders kan vinden. Aan de andere kant zien we dat de bedrijven die op een transformatielocatie gevestigd zijn – en dus waarschijnlijk eerder verhuisdynamiek laten zien – vaak kleinschaliger van aard zijn en gevestigd zijn op kavels van 2.500 tot 5.000 m2. Wanneer dergelijke partijen verhuizen, zien we vaak echter dat zij voor een groter, ruimer opgezet kavel kiezen.

Voor de Gouweknoop lijkt het ons daarom reëel om in te zetten op voornamelijk kavels met een omvang van 5.000 tot 25.000 m2 in omvang, eventueel met de mogelijkheid om verschillende kavels te combineren tot een grotere kavel en/of om de kleinste kavels op te delen kleinere delen. Voor zover mogelijk adviseren we om een flexibele kavelgrootte te hanteren, zodat u zoveel als mogelijk maatwerk kunt leveren voor ondernemers. Combineer dat bovendien met een strategisch uitgiftebeleid waarin u geschakeld en aaneengesloten uitgeeft, zodat er zo min mogelijk snipperkavels overblijven.

10

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

Figuur 5: Aantal HMC-bedrijven op de rechtermaasoever en in Midden-Holland naar kavelomvang 140 120 100 80 60 40 20 0 0 - 2.500 m2

2.500 - 5.000 m2

5.000 - 10.000 m2

10.000 - 25.000 m2

25.000 m2 of meer

Bron: Kadaster, (2020); LISA (2020)

Hoeveel oppervlakte van het nieuwe bedrijventerrein moet worden ingericht voor HMC-bedrijvigheid? Potentieel kan een HMC-cluster in de regio groot worden. In ons eerdere marktonderzoek constateerden dat de marktvraag voor een regionale HMC-hub 8 à 23 hectare netto bedraagt in de periode tot en met 2040 en uit voorgaande analyse lijkt dat daar nog minimaal ongeveer 12 hectare bijkomt van bedrijven die in de marktregio ‘krap in hun jasje’ zitten. Tegelijkertijd is de markt voor HMC-bedrijvigheid grillig. In het eerder uitgevoerde marktonderzoek adviseerden we al om uit te gaan van het lage scenario, omdat daar geen rekening wordt gehouden met het vaak onzekere en veranderlijke tijdspad van stedelijke transformatieopgaven en rekening wordt gehouden met economische tegenslag, waardoor bedrijven minder snel investeren in een nieuwe locatie. Tegelijkertijd bestaat er de kans dat er in de regio een concurrerende plek tot ontwikkeling wordt gebracht, die kannibaliseert op de markt van Gouweknoop. Denk bijvoorbeeld aan een locatie als A12-Noord (Waddinxveen), waarvoor eerder ook al is nagedacht over een HMC-cluster, maar ook aan een circulaire grondstoffenhub, waarvoor verschillende gemeenten uit de MRDH nu in de Bouwcampus een verkenning uit laten voeren.

Ons advies is daarom om, bij voorkeur grenzend aan Distripark, in beginsel een kleine ontwikkeling te faciliteren volgens het lage scenario (ca. 8 hectare netto) en deze fasegewijs uit te breiden tot een deelgebied dat een omvang van in ieder geval 20 à 30 hectare netto kan bereiken. Gouwepark II is nu bedacht als gemengd bedrijventerrein (tot 3.2). Is hier ook HMC-bedrijvigheid mogelijk en wenselijk? ‘Reguliere’ bedrijvigheid die doorgaans op de gemengde bedrijventerreinen is niet altijd een goede match met HMC-bedrijvigheid in de nabijheid. We beantwoorden bovenstaande onderzoeksvraag op twee manieren: •

•

Als eerste confronteren we de ruimtelijke programma’s van eisen van regulier-gemengde bedrijven en verschillende HMC-segmenten met elkaar en taxeren we waar beide met elkaar overeenkomen of juist botsen. Via deze analyse laten we zien waar een combinatie van ‘reguliere’ bedrijvigheid en HMC-bedrijvigheid mogelijk is. Als tweede geven we een korte beschouwing van de bedrijventerreinenmarkt in de regio, op basis waarvan we concluderen in hoeverre een combinatie van ‘reguliere’ bedrijvigheid en HMCbedrijvigheid wenselijk is.

Regulier-gemengde bedrijven hebben per sector verschillende programma’s van eisen voor hun vestigingslocatie. Voor het ene bedrijf is bijvoorbeeld een goede bereikbaarheid voor goederen over de weg belangrijk, terwijl dat voor andere bedrijven geen doorslaggevend criterium is. In tabel 4 zijn de

11

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

programma’s van eisen voor sectoren die zich vaak vestigen op regulier-gemengde bedrijventerreinen te vinden. Tabel 4: Ruimtelijke programma’s van eisen regulier-gemengde sectoren Ligging

Logistiek en handel Perifeer, verwijderd van woonwijken, of aan de rand van woonwijken, i.v.m. opslag en vele vervoersbewegingen

Productie en bouw Bij grootschalige activiteiten perifeer, verwijderd van woonwijken, of aan de rand van woonwijken, i.v.m. omvang en vervoerbewegingen. Bij kleinschalige activiteiten dichtbij klant en woonplek, aan de rand van de stad/kern en eventueel op woonwerk-units. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel. Bij high tech juist technisch hoog opgeleid personeel.

Dienstverlening De sector heeft de wens/eis dichtbij stedelijke centra gevestigd te zijn met een hoogwaardig voorzieningenniveau en een goede OV-bereikbaarheid. De meeste bedrijven zoeken een plek in, of nabij de stedelijke centra of een locatie aan de rand van de stad/ kern. Kwaliteit en omvang van arbeidspool zeer belangrijk (vooral vanwege de toenemende hightech/ ict-gerelateerde werkzaamheden); Flexibiliteit van relatief groot belang. Aan een reguliere (boven)lokale wegenstructuur, liefst een radialenmilieu of N-weg

Arbeidsmarkt

Nabijheid van geschikte arbeidspool (van voldoende omvang) zeer relevant criterium. Toename belang van hoogwaardige arbeidsmarkt

Bereikbaarheid weg

Directe nabijheid snelwegknooppunt/ eigen snelwegafslag of een vierbaans Nweg (ongehinderde doorstroming tot snelweg) Geen doorslaggevend criterium, wel pré Niet relevant.

Een goede en directe wegverbinding (N-weg) waarbij geen woonkernen doorsneden worden. Voor kleinschalig voldoet een radialenmilieu. Geen doorslaggevend criterium, wel pré Niet relevant.

Milieucategorie 2 en 3, bij uitzondering 4 Doorgaans > 5.000 m2.

Max. milieucategorie 2

50%-75%

Milieucategorie 3, bij uitzondering 4 Voor het kleinere segment (<1 hectare) vaak kleinere units (1.000 tot 2.500 m2). 50%-75%

14-20 meter; bij uitzondering hoger dan 20 meter

14-20 meter. Vrijstelling tot hoger mogelijk.

Overwegend maximaal 8 meter, maar mogelijk meerlaags tot ca. 20 meter.

Bereikbaarheid OV Bereikbaarheid water Milieucategorie Kavelgrootte

Bebouwingspercentage Bouwhoogte

Belangrijk criterium. Niet relevant.

Kavels overwegend tussen de 2.000 tot 5.000 m² 75%-100%

Bron: Stec Groep, 2020.

HMC-bedrijven hebben net zoals regulier-gemengde bedrijven eigen programma’s van eisen voor hun vestigingslocatie. In tabel 5 zijn de programma’s van eisen voor verschillende HMC-segmenten te vinden. Op sommige vlakken zijn de programma’s van eisen van regulier-gemengde bedrijven en HMC-bedrijven niet goed verenigbaar. In tabel 6 zijn bovenstaande programma’s van eisen voor regulier-gemengde bedrijven en HMC bedrijven tegen elkaar afgezet. Als twee sectoren ruimtelijke eisen hebben die moeilijk verenigbaar zijn op één plek, wordt die combinatie in onderstaande matrix rood ingekleurd. Als twee sectoren deels verschillende ruimtelijke eisen hebben die mogelijk verenigbaar zijn op één plek dan wordt die combinatie oranje ingekleurd. Als twee sectoren niet of nauwelijks conflicterende ruimtelijke eisen hebben dan wordt die combinatie groen ingekleurd. Over het geheel genomen zien we dat vooral de dienstverlening conflicteert met de verschillende HMCbedrijven. Beide staan dan ook aan weerszijden van het spectrum. Waar de dienstverlening immers vooral waarde hecht aan een goede OV-bereikbaarheid, hoogwaardige uitstraling en een goed voorzieningenniveau, vragen alle HMC-segmenten juist om een uitstekende ontsluiting voor vrachtverkeer en een functioneel terrein. Daarnaast zijn met name de glas-, cement en betonindustrie en ‘afval en

12

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

recycling’ niet goed verenigbaar met regulier-gemengde bedrijven vanwege de zeer functionele uitstraling van dergelijke bedrijven, vaak open opslag en productie en hoge mate van hinder. Daarnaast geldt voor deze segmenten, evenals voor maritieme industrie, dat een ligging aan een vaarweg en een kade met laaden losfaciliteiten vaak belangrijke vestigingsfactoren zijn. De beste match met regulier-gemengde bedrijvigheid is te maken de metaal- en machine-industrie, die vaak inpandig werken, een reguliere uitstraling hebben en een beperkte logistieke component. Voor alle overige HMC-segmenten geldt dat casuïstiek beoordeeld kan worden in hoeverre vestiging van een dergelijk bedrijf conflicteert met de uitgangspunten van een regulier-gemengde ontwikkeling. Tabel 5: ruimtelijke programma’s van eisen van HMC-segmenten

Ligging

Arbeidsmarkt

Bereikbaarheid weg

Bereikbaarheid OV Bereikbaarheid water

Milieucategorie Kavelgrootte Bebouwingspercentage Bouwhoogte

Agrofood

Chemie

Maritiem

Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.

Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel. Bij hightech toepassingen juist technisch hoog opgeleid personeel. Van groot belang. Goede ontsluiting nodig. Relatief veel vervoersbewegingen. Geen doorslaggevend criterium. Geen doorslaggevend criterium.

Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.

Van gemiddeld belang. Goede ontsluiting nodig. Relatief veel vervoersbewegingen. Geen doorslaggevend criterium. Pré, maar geen harde eis.

4.1 t/m 5.2 0,5 tot 5 hectare 75%

4.1 t/m 5.2 0,5 tot 10 hectare 50%

Voor maritieme industrie van ondergeschikt belang. Pré voor metaalindustrie. Geen doorslaggevend criterium. Van essentieel belang, kade noodzakelijk voor transport (scheepswerf/ overslag). De industrie is direct watergebonden. 4.1 t/m 5.2 0,5 tot 3 hectare 50%

tot 30 meter

tot 30 meter

tot 25 meter

Bron: Stec Groep, 2020.

Metaal en machine Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel. Bij hightech toepassingen juist technisch hoog opgeleid personeel. Van gemiddeld belang, relatief veel vervoersbewegingen.

Glas, cement en beton Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.

Afval en recycling Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.

Met name voor betonindustrie belangrijk, vanwege korte verwerkingstijd product. Geen doorslaggevend criterium. Van zeer groot belang, vooral voor betonmortelcentrales voor aanvoer zand en grind.

Strategische ligging en voldoende milieuruimte belangrijker dan ontsluiting. Geen doorslaggevend criterium. Pré, maar geen harde eis.

4.1 t/m 5.2 0,5 tot 3 hectare 75%

4.1 t/m 5.2 1 tot 3 hectare 30%

4.1 t/m 5.2 1 tot 5 hectare 30%

Tot 20 meter

tot 20 meter

tot 20 meter

Geen doorslaggevend criterium. Geen doorslaggevend criterium.

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

15

Vanwege de grillige markt voor dergelijke bedrijven en het lage aantal aan potentiële vestigende partijen is het moeilijk om hier aan de voorkant een vast uitgiftepatroon voor te voorspellen. Wel verwachten we dat de bulk van de markt als gevolg van de grote transformatieopgave eerder voor dan na 2030 in beweging gaat komen. In onze eerdere marktanalyse verwachtten we dat van de totale marktvraag voor een regionale HMC-hub ongeveer 45 à 50% van de vraag zich voordoet voor 2030. Welke ontsluitingsmogelijkheden zijn noodzakelijk om vestiging van HMC-bedrijvigheid mogelijk te maken? Op dit moment is ontsluiting voorzien via het Distripark in Waddinxveen. Hiervoor baseren we ons op In de analyse van HMC bedrijven in Midden-Holland en op de Rechtermaasoever hebben we ook de ontsluiting van HMC bedrijven onderzocht. Ongeveer 90% van de bedrijven zit zonder grote obstakels – bijvoorbeeld ontsluiting door een woonwijk – op een bedrijventerrein of andere locatie aan een A-weg of N-weg gevestigd. Gezien de aarde van de bedrijvigheid is dat ook niet vreemd. Veel HMC-bedrijven hebben te maken met veel en/of zware vrachtvervoersbewegingen en het is in het bedrijfsbelang dat zij deze bewegingen vlot en veilig kunnen laten verlopen.

Dat wil zeggen dat op de ontsluitingswegen zo min mogelijk fiets- en voetpaden worden gekruist, geen woongebieden gepasseerd hoeven te worden en dat de ontsluitingsweg congestievrij is. We zien dat bedrijven hier in hun locatiekeuze ook rekening mee houden. Het Distripark en de bestaande interne en externe ontsluiting van dit terrein voldoen aan deze eisen. In hoeverre de bestaande toe- en afrit van het terrein ook toegerust is op een toename van het aantal (vracht)verkeersbewegingen hebben we in dit onderzoek echter niet onderzocht. Wat is een reële grondprijs? Voor het HMC bedrijventerreinensegment vinden we, op basis van onze analyses, een grondprijs van € 230 tot 270 (excl. btw) per m² marktconform. Daarbij kunt u kavels onderscheiden op basis van onder meer ligging, omvang en zicht. In bijlage B gaan we verder in op de ontwikkeling van de parameters voor de grondprijsberekening. Hieronder geven we weer wat dit betekent voor de residuele waarde van uw grond. UITGANGSPUNTEN VOOR BEREKENING VAN GRONDPRIJZEN • De grondprijzen zijn primair berekend via de residuele grondprijsmethode, waarbij de grondprijs het residu is tussen de commerciële waarde van het object en de bouwkosten. Het prijspeil van de parameters in de residuele berekening is 1 januari 2020 en de berekende prijzen zijn exclusief btw.

• De grondprijzen zijn secundair berekend via de comparatieve methode, waarin is gekeken naar vraag- en transactieprijzen van HMC-bedrijven op locaties met een vergelijkbaar profiel. • In de prijsberekening hanteren we als uitgangspunt een floor space index (fsi) van 1. Bij het huisvesten van een ontwikkeling die sterk ruimte-extensiever is, is het legitiem om naar rato een lager grondprijs te hanteren. Met name banken zijn in de huidige coronatijden minder ruimhartig met kredietverleningen voor transacties waar de grondprijs een relatief hoog aandeel van uitmaakt. • In de prijsberekening is geen rekening gehouden met extra afdrachten, bijvoorbeeld aan verplicht parkmanagement, of hogere bouwkosten, bijvoorbeeld door strengere eisen aan beeldkwaliteit en duurzaamheid van het vastgoed. Over het algemeen zien we dat ontwikkelingen in de grondprijsparameters een licht opdrijvend effect hebben op de grondprijs. Er is, met name voor logistiek vastgoed, sprake van een aanblijvend beleggersvertrouwen en daarmee gepaarde daling van het bruto aanvangsrendement (BAR). Ook zien we een stabiele ontwikkeling tot lichte stijging van de huurprijzen, met name door de druk op het aanbod. Daar staat tegenover dat de bouwkosten een stijgende lijn laten zien en daarmee het opdrijvende effect drukken. Zie bijlage B voor een uitgebreide toelichting van de waarden van de gekozen parameters.

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

19

bijvoorbeeld ook op bedrijventerrein Gouwepark te vinden is. De investeringen die bedrijven in dit basisscenario doen in duurzame inrichting van kavel en pand zijn het rechtstreekse resultaat van een positieve businesscase met een relatief korte terugverdientijd (< 10 jaar), het verkrijgen van subsidies (bijv. SDE+) of welwillendheid van het betreffende bedrijf. We beschouwen dat als minder vergaand dan een ‘volledig duurzaam ingericht’ bedrijventerrein, waar ook op grote schaal investeringen worden gedaan die een langere terugverdientijd hebben of bedrijfseconomisch zelfs helemaal niet lucratief zijn. Hieronder toetsen we alle drie de scenario’s op vier variabelen: toegevoegde waarde voor de regio, afzetsnelheid, grondprijs en risico. We beoordelen op een vijfpuntschaal van ‘++’ tot ‘--’ en voorzien iedere beoordeling van een korte toelichting. Op de aspecten ‘afzetsnelheid’, ‘grondprijs’ en ‘risico’ is het basisscenario door het brede en flexibele profiel het optimale scenario. Ten opzichte van de scenario’s hieronder vindt er een uitruil plaats met het aspect ‘toegevoegde waarde’. Door een specifiekere afbakening kan de toegevoegde waarde voor de regio groeien, maar dat gaat vaak ten koste van afzetsnelheid, grondprijs en risico. Dat is feitelijk dan ook de strategische afweging die voor deze ontwikkeling relevant. Is. 1.

Doelgroep: selectief circulair – Inrichting: zo duurzaam mogelijk Toegevoegde waarde 0/+ Ten opzichte van een regulier bedrijventerrein heeft een bedrijventerrein met een selectief circulair profiel een kleine grotere toegevoegde waarde. Door de doelgroep van de ontwikkeling op deze manier streng af te bakenen, wordt de ontwikkeling geschikt voor bedrijven die op basis van hun eigen bedrijfsvoering, dus los van collectieve samenwerking op het terrein, al circulair zijn. De toegevoegde waarde ten opzichte van het basisscenario is klein, omdat dergelijke bedrijven, met uitzondering van recycling en groene energieopwekking, op een regulier bedrijventerreinen ook terecht kunnen. Alleen voor het vergroten van de vestigingsmogelijkheden in de regio voor recycling en groene energieopwekking kan een strenge afbakening nuttig zijn, maar de strakke definitie die we in dit scenario hanteren beperkt vervolgens wel weer de mogelijkheid tot het ontwikkelen van innovatieve concepten met ketenpartners die op zichzelf niet circulair zijn op terreinniveau. Daarmee is de afbakening onnodig streng. Afzetsnelheid -Door de strenge afbakening van de doelgroep zal het afzettempo (en de totale vraag) van het bedrijventerrein fors lager zijn dan bij de ontwikkeling van een regulier bedrijventerrein.

Op basis van ons eerdere onderzoek schatten we in dat het afzettempo 5 à 7 maal lager ligt dan in het basisscenario. Grondprijs -Het vastgoed op het bedrijventerrein krijgt door de strenge afbakening een hoger risicoprofiel dan in het basisscenario. Bovendien zijn de bouwkosten door de strenge eisen voor duurzame inrichting van pand en kavel waarschijnlijk hoger. Daarom is maximale marktconforme grondprijs waarschijnlijk lager dan in het basisscenario. Risico -Door de selectieve doelgroep is de ontwikkeling weinig flexibel en vatbaar voor tegenwind uit de markt. Wanneer het bedrijventerrein concurrentie krijgt van andere locaties of wanneer economische tegenwind tot weinig groei en verhuisdynamiek binnen de doelgroep leidt, is dat direct merkbaar in het uitgiftetempo.

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

20

2. Doelgroep: breed circulair – Inrichting: zo duurzaam mogelijk Toegevoegde waarde ++ Ten opzichte van een regulier bedrijventerrein heeft een bedrijventerrein met een breed circulair profiel een grote toegevoegde waarde. Door op het bedrijventerrein zowel inherent circulaire bedrijven als een brede basis van industriële bedrijvigheid toe te laten, wordt niet alleen vestigingsruimte geboden aan een doelgroep die (op dit moment) in de regio moeilijk een plek kan vinden, maar wordt ook een goede basis gecreëerd voor collectieve maatregelen (bijv. op het vlak van duurzaamheid) en collectieve innovatie op het terrein. Afzetsnelheid Door de enigszins strengere afbakening van de doelgroep zal het afzettempo (en de totale vraag) van het bedrijventerrein lager zijn dan bij de ontwikkeling van een regulier bedrijventerrein. Op basis van ons eerdere onderzoek schatten we in dat het afzettempo 2,5 à 3 maal lager ligt dan in het basisscenario. Grondprijs Het vastgoed op het bedrijventerrein krijgt door de strengere afbakening een iets hoger risicoprofiel dan in het basisscenario, maar het verschil is minimaal. Wel zijn de bouwkosten door de strenge eisen voor duurzame inrichting van pand en kavel waarschijnlijk hoger. We verwachten dat de maximale marktconforme grondprijs daarom lager is als in het basisscenario.

Risico Door de selectieve doelgroep is de ontwikkeling beperkt flexibel en relatief vatbaar voor tegenwind uit de markt. Wanneer het bedrijventerrein concurrentie krijgt van andere locaties of wanneer economische tegenwind tot weinig groei en verhuisdynamiek binnen de doelgroep leidt, is dat direct merkbaar in het uitgiftetempo. 3. Doelgroep: logistiek en distributie – Inrichting: zo duurzaam mogelijk Toegevoegde waarde 0 Ten opzichte van een regulier bedrijventerrein heeft een bedrijventerrein voor kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie een vergelijkbare toegevoegde waarde. Logistiek en distributie kunnen immers ook op (de meeste) regulier bedrijventerreinen terecht en hoewel er in de regio een tekort is aan ruimte voor middelgrote bedrijven, geldt dat ook voor andere doelgroepen. Daarmee wordt er met dit profiel geen concreet hiaat ingevuld. Afzetsnelheid -/0 Door de enigszins strengere afbakening van de doelgroep zal het afzettempo (en de totale vraag) van het bedrijventerrein mogelijk iets lager zijn dan bij de ontwikkeling van een regulier bedrijventerrein, maar het verschil is minimaal. Kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie is de komende jaren namelijk één van de grootste groeisegmenten. We schatten we in dat het afzettempo hoogstens 1,5 maal lager ligt dan in het basisscenario.

Grondprijs 0 Omdat logistiek vastgoed een relatief laag risicoprofiel heeft, verwachten we dat de maximale marktconforme grondprijs minimaal vergelijkbaar en misschien zelfs hoger is dan in het basisscenario. Dat wordt echter gecompenseerd door de waarschijnlijk hogere bouwkosten door de strenge eisen voor duurzame inrichting van pand en kavel. Risico -/0 Door de selectieve doelgroep is de ontwikkeling beperkt flexibel en relatief vatbaar voor tegenwind uit de markt. Wanneer het bedrijventerrein concurrentie krijgt van andere locaties of wanneer economische tegenwind tot weinig groei en verhuisdynamiek binnen de doelgroep leidt, is dat merkbaar in het uitgiftetempo. Daarbij moet worden opgemerkt dat kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie voor de komende jaren en ook de lange termijn wordt verwacht een zeer potente sector te zijn, in het bijzonder aan de A12, nabij de grote steden en centraal in de consumentenconcentratie van de Randstad.

24

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

Bijlage B: Grondprijsberekening Om voor de HMC-doelgroep tot een advies te komen voor een reële grondprijs voeren we een residuele en comparatieve grondprijsanalyse. Voor de comparatieve grondprijsanalyse kijken we naar vergelijkbare locaties in de Zuid-Holland: welke grondprijzen worden hier gehanteerd, wat is het uitgiftemodel en welk uitgiftetempo is hier gerealiseerd? Voor de residuale grondprijsanalyse brengen we parameters als huurwaarden, BAR en bouwkosten in beeld, mede aan de hand van historische transacties in MiddenHolland en op de rechtermaasoever. Ontwikkeling residuele grondprijsparameters voor bedrijfskavels De residuele grondwaarde berekenen we op basis van drie parameters: de huurprijs, het bruto aanvangsrendement en de stichtingskosten. We lopen de drie parameters langs en gaan daarbij in op recente ontwikkelingen en marktconforme uitgangspunten voor Gouweknoop. Huurprijzen Huurprijzen voor bedrijfsruimte (industrieel en logistiek vastgoed) laten in recente jaren een stabiele ontwikkeling zien. Onderstaande tabel geeft een overzicht van recente gerealiseerde huurprijzen per m² per jaar voor bedrijfsruimtes van HMC bedrijven in de gemeente Zuidplas en omringende gemeenten zoals Waddinxveen, Gouda en Krimpenwaard. Gemiddeld liggen de huurprijzen voor modern vastgoed tussen € 50 en € 90 per m².

Tabel A9: Gerealiseerde huurprijzen HMC bedrijfsruimte Zuidplas en omgeving, vanaf 2015 Grootteklasse transactie Tot 1.000 m² 1.000 – 2.000 m² 2.000 – 5.000 m² 5.000 – 10.000 m² Vanaf 10.000 m²

Prijs per m2 € 78 € 62 € 52 € 54 € 49

Bron: Vastgoeddata.nl, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.

Bruto aanvangsrendement Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) voor bedrijfsruimte liep begin 2020 van 3,8% voor eersteklas vastgoed op de beste plekken tot 8,5% voor vastgoed op de slechtste locaties (Cushman & Wakefield, 2020). Het BAR is de afgelopen jaren gedaald, zowel op de beste als op de overige locaties. Voor Gouweknoop gaan we uit van een BAR tussen de 5,5% en 7% voor HMC bedrijfsruimte.

26

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

Tabel 11: Comparatieve vraagprijzen bedrijventerreinen Gemeente Zuidplas Waddinxveen Waddinxveen Zoetermeer Lansingerland Lansingerland Ridderkerk Ridderkerk

Plaats Moordrecht Waddinxveen Waddinxveen

Bedrijventerrein Gouwe Park Distripark A12 Coenecoop III

Bergschenhoek Berkel en Rodenrijs Ridderkerk Ridderkerk

Leeuwenhoekweg Oudeland

€ 225 € 295 € 195 € 180 € 190 € 250

Max € 252 € 295 € 215 € 265 € 220 € 306

Cornelisland Cornelisland

€ 270 € 290

€ 325 € 350

Bron: Grondprijsbrieven en -nota’s, 2020

Min

Type

MKB

Locatie Snelweg Snelweg Snelweg

MKB MKB

Provinciale weg Provinciale weg

Logistiek Hoogwaardig

Snelweg Snelweg

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

27

Bijlage C: Trends en ontwikkelingen In aanvulling op voorgaande inventarisatie van de HMC-bedrijvigheid werken we een beknopt overzicht uit van de trends en ontwikkelingen op het gebied van de toekomstige vraag. Hiermee komen we tot een indicatie van het toekomstige (kwalitatieve) ruimtegebruik. Circulair ontwikkelen wordt de norm De circulaire economie en daarmee circulair inkopen is een belangrijke (internationale) beleidsprioriteit, omdat het winnen van hoogwaardige grondstoffen steeds moeilijker is. Het is van belang om verspilling van grondstoffen te voorkomen en producten en materialen beter herbruikbaar te maken. De transitie naar een circulaire economie biedt kansen voor nieuwe werkgelegenheid, besparingen en vermindering van milieubelasting.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID Veel bedrijven herzien het productieproces om meer circulair te kunnen ontwikkelen. Dit betekent in de praktijk vaak voor extra ruimtevraag om bijvoorbeeld materialen op te slaan of uit elkaar te halen. Circulair ontwikkelen kan ook voor onverwachte samenwerkingsverbanden ontstaan. Bedrijven die in de productketen niets met elkaar te maken hebben, kunnen gaan profiteren van elkaars reststromen. Dit kan op termijn de lokale verbinding van bedrijven versterken. Toenemend belang multimodale bereikbaarheid De klimaat- en energieagenda op lokaal, nationaal en Europees niveau zetten in op beperking (en mogelijk beprijzing) van vervuilende vormen van (goederen)vervoer en transport. Onder andere regionale afspraken met bedrijven (zoals convenanten met regionale vervoerders en verladers), nationale en regionale maatregelen/ambities (bv. vastgelegd in Omgevingsagenda en MIRT) en EU-beleid (Green deal: zoals de ambitie om driekwart van het transport van goederen over de weg naar spoor en waterwegen te verplaatsen) vormen prikkels ter stimulans van het vervoer over (o.a.) water.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID Voor HMC bedrijven met grote (internationale) transportstromen wordt een multimodaal bereikbare locatie steeds aantrekkelijker. Over het algemeen is een afstand van 15% van de totale reis nog lucratief als afstand tot de terminal. Voor veel HMC bedrijven is dat een afstand tot zo’n 20 kilometer. Binnen die straal van Gouweknoop wordt het Holland Rail Terminal in de gemeente Lansingerland ontwikkeld. Deze terminal kan door HMC bedrijven gebruikt worden om goederen te vervoeren.

Energietransitie Bedrijven zullen steeds meer gestimuleerd (en gedwongen) worden om duurzamer te produceren, vervoeren en om hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Door de invoering van de CO2-heffing voor grootschalige industrie in 2021 wordt de noodzaak om de CO2-uitstoot te verminderen nog groter. Veel grote industriële bedrijven zijn op zoek naar alternatieve, hernieuwbare energiebronnen.

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

28

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID HMC bedrijven investeren hierdoor in het opwekken van hernieuwbare energie. Plaatsen waar energieopwekking uit bijvoorbeeld geothermie of zonnepanelen mogelijk is, krijgen de voorkeur door HMC bedrijven. Met name plaatsen waar meerdere manieren van duurzame energieopwekking mogelijk zijn worden interessanter. Bij nieuwe vestigingen van HMC bedrijven gaat de potentie tot het opwekken van hernieuwbare energie steeds zwaarder meetellen. Wij verwachten niet dat deze trend op de korte termijn voor verplaatsingen van bestaande bedrijven gaat zorgen.

Smart Industry Smart Industry is de koppeling van automatisering en gegevensuitwisseling in industriële productie via slimme sensoren, big data, internet of things, robots et cetera. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Er ontstaan bovendien nieuwe producten, diensten en processen. Samenwerking tussen bedrijven in de (high tech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. Op locatieniveau leidt dit onder andere tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID Smart Industry draagt de opleving en reshoring van de industrie naar Nederland. Hier is de kennis én infrastructuur voor innovatieve hightech maakindustrie van veel toegevoegde waarde. Automatisering zorgt er voor dat er minder mensen nodig zijn op de werkvloer. Met name routinematig werk verdwijnt. Daarentegen neemt de vraag naar personeel dat de robots kan instellen toe. Hoger opgeleid personeel is veelal bereid verder te reizen voor werk. De afstand tot een praktisch geschoolde potentiële arbeidsmarktpool wordt op de lange termijn een minder belangrijke vestigingsfactor voor de werkgever. Er ontstaat een impuls aan de vraag vanuit logistiek, dienstverleners, onderzoeks- en kennisinstellingen et cetera. Er zit meerwaarde in fysieke clustering van partijen in de keten, om zo faciliteiten en kennis te delen. Een succesvol voorbeeld van een samenwerkingsverband tussen overheid, onderwijs, onderzoek en ondernemers is ‘Groene Hart Werkt!’. Er ontstaan ook andere typen ruimtevraag zoals naar fieldlabs, test- en experimenteeromgevingen en proeffabrieken.

Druk op de ruimte in de provincie Zuid-Holland De druk op de ruimte is hoog in de dichtstbevolkte provincie van Nederland. Er is een tekort aan woningen, het groen moet zoveel mogelijk behouden worden en de energietransitie brengt ook een ruimtevraag met zich mee. Daarnaast zijn er op werklocaties nog andere ruimtevragers. Er liggen transformatieplannen voor met name binnenstedelijke bedrijventerreinen. Stadsverzorgende bedrijven worden hierdoor weg gedrukt naar bedrijventerreinen aan de randen van de stad.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID De vraag naar ruimte is hoog, HMC bedrijven willen inzetten op meervoudig ruimtegebruik. Zo kan de beschikbare ruimte op een zo efficiënt mogelijke manier worden ingezet. De toenemende vervangingsvraag van (stadsverzorgende) bedrijven landt steeds vaker op bedrijventerreinen aan de rand van de stad. Hier zijn mogelijk ook HMC bedrijven gevestigd. De milieuhinder van HMC bedrijven wordt idealiter ingeperkt zodat ook stadsverzorgende en publiekstrekkende bedrijven een plaats kunnen hebben op deze terreinen.