B 1758 2 - Bijlage 2 Onderbouwing vergelijking regiogemeenten en rekenvoorbeelden A24.002174
Tekst van het document
BIJLAGE: ONDERBOUWING VOORSTEL COLLEGE
A. Vergelijking regiogemeenten
VOORWAARDEN STARTERSLENINGEN REGIOGEMEENTEN Bodegraven-
Capelle a/d
Reeuwijk
IJssel
35 jaar
Lokale bindingseis? Beschikbaar voor
Maximum leeftijd bij
Gouda
Krimpenerwaard
Waddinxveen
34 jaar
34 jaar
nee
nee
ja*
ja**
ja***
nee****
ja*****
ja
ja
Ja
ja
ja
€25.000
€35.000
€25.000
€45.000
€25.000
€391.500
€435.000
€390.000
€435.000
€435.000
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
€25.000
€35.000
€25.000
€45.000
€25.000
€391.500
€435.000
€390.000
€435.000
€435.000
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
aanvraag?
bestaande woning? Maximaal leenbedrag Bestaande woning? Maximale koopsom Bestaande woning? 6% extra financieringsruimte met energiebespaarbudget? Meefinancieren verbouwingskosten toegestaan? Toegestaan om verbouwingskosten mee te nemen in berekening SVn Starterslening? Beschikbaar voor nieuwbouwwoning? Maximale leenbedrag nieuwbouwwoning? Maximale koop(aanneem)som nieuwbouwwoning? 6% extra financieringsruimte met energie-bespaarbudget? Meefinancieren meerwerk toegestaan? Meerwerkkosten meenemen in berekening starterslening?
*bindingseisen Bodegraven-Reeuwijk: • tenminste één van de aanvragers is minimaal 1 jaar ingezetene van de gemeente; • aanvrager heeft een (gezamenlijk) inkomen van max. €45.000 per jaar; • tenminste één van de aanvragers is een kind van een ingezetene, dat zich na vertrek wegens studie opnieuw in de gemeente B-R wil vestigen en op het moment van aanvraag gedurende de voorgaande 10 jaren tenminste vier jaar aaneengesloten ingezetene van B-R is geweest. pagina 1 van 5
** bindingseis Capelle aan den IJssel: • tenminste één van de aanvragers staat minimaal drie jaar ingeschreven in de BRP van Capelle, of heeft een economische- of maatschappelijke binding (volgens definitie Huisvestingswet). *** bindingseis Gouda: • tenminste één van de aanvragers op het moment van aanvraag ingeschreven staat in de BRP op een adres in Gouda. **** In Krimpenerwaard moet de aanvrager op het moment van aanvraag in Nederland wonen of verblijfsgerechtigd zijn. Er wordt geen specifieke binding met de gemeente verlangd. ***** bindingseis Waddinxveen: • tenminste één aanvrager woont op het moment van aanvraag minimaal 5 jaar onafgebroken in Waddinxveen OF heeft gedurende de afgelopen 10 jaar minimaal 6 jaar in Waddinxveen gewoond (geregistreerd in GBA).
Artikel 14, vierde lid van de Huisvestingswet 2014 Voor de toepassing van het eerst en tweede lid is een woningzoekende: a. economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of een deel van de gemeente indien hij met het oog op een voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente te vestigen, en b. maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of een deel van de gemeente indien hij: 1 een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente te vestigen, of 2 ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente. Er is voldoende jurisprudentie over deze begrippen om in geval van twijfel een zorgvuldig besluit te kunnen nemen. Zo moet het bij economische binding gaan om een substantieel deel van de inkomensverwerving, arbeid met een duurzaam karakter en een duurzame relatie tussen de arbeid en het betrokken gebied. Op grond van economische binding kan bijvoorbeeld een startende zorgmedewerker of leraar op een lokale school worden geholpen om ook in de gemeente te gaan wonen.
Van maatschappelijke binding is sprake als mensen op het moment van aanvraag van de Starterslening feitelijk al een intensieve maatschappelijke binding hebben met (een deel van) de gemeente Zuidplas. Dat blijkt dan bijvoorbeeld uit familiebanden of langdurige betrokkenheid bij een vrijwilligersorganisatie. Daarnaast is er dus sprake van maatschappelijke binding als de betrokkene eerder al tenminste zes jaar aaneengesloten in de gemeente Zuidplas heeft gewoond (bron: leeswijzer Huisvestingswet 2014).
pagina 2 van 5
B. Rekenvoorbeelden Voorbeeld 1: de Starterslening bedraagt maximaal €25.000 (Bo-Re, Gouda Waddinxveen) koop(aanneem)som of taxatiewaarde*
€250.000
reguliere hypotheek benodigd inkomen volgens NHG-sneltoets (bij 4,5% rente, geen energielabel)
€225.000 €53.000
* de Starterslening mag maximaal 20% van dit bedrag zijn
Het eerste voorbeeld laat zien dat een Starterslening van €25.000 voldoende is om een woning met een marktwaarde van €250.000 bereikbaar te maken voor een starter met een inkomen aan de bovenkant van de sociale huursector. In de huidige markt is er voor dit bedrag echter vrijwel geen woning meer te koop. In de praktijk zal een Starterslening van €25.000 daarom minder dan 20% van de koopsom dekken, en zal de starter een wat hoger inkomen nodig hebben om überhaupt een woning te kunnen kopen. Hieronder maken we nogmaals dezelfde berekening voor een (nieuwbouw)woning aan de bovenkant van het betaalbare segment (volgens definitie Zuidplas) van €265.000: koop(aanneem)som of taxatiewaarde* reguliere hypotheek
€265.000 €240.000
benodigd inkomen volgens NHG-sneltoets (bij 4,5% rente, geen energielabel)
€56.000
Een koopsom van €265.000 is in de huidige markt nog steeds erg laag. De groep die voor deze prijs niet kan slagen en/of een inkomen heeft tussen €53.000 (bovenkant sociale huur) en €56.000 is dan volledig aangewezen op het middenhuursegment, dan door fiscale maatregelen en de Wet betaalbare huur momenteel ernstig onder druk staat.
Voorbeeld 2: de Starterslening bedraagt maximaal €35.000 Maken we dezelfde berekeningen als hierboven nog eens met een maximale Starterslening van €35.000, dan ontstaat het volgende beeld: koop(aanneem)som of taxatiewaarde*
€260.000
reguliere hypotheek benodigd inkomen volgens NHG-sneltoets (bij 4,5% rente, geen energielabel)
€225.000 €53.000
koop(aanneem)som of taxatiewaarde*
€265.000
reguliere hypotheek benodigd inkomen volgens NHG-sneltoets (bij 4,5% rente, geen energielabel)
€230.000 €54.500
pagina 3 van 5
De rekenvoorbeelden laten zien dat een verhoging van het maximale bedrag van de Starterslening naar €35.000 niet zoveel verschil maakt: ook dan blijven starters met een inkomen aan de bovenkant van de sociale huursector aangewezen op het schaarse aanbod in het betaalbare segment tot €265.000.
Voorbeeld 3: de Starterslening bedraagt maximaal €45.000 (Capelle a/d IJssel) We maken nogmaals dezelfde berekening, maar nu met een maximale Starterslening van €45.000. koop(aanneem)som of taxatiewaarde* reguliere hypotheek
€265.000 €220.000
benodigd inkomen volgens NHG-sneltoets (bij 4,5% rente, geen energielabel)
€52.000
Met een Starterslening van maximaal €45.000 wordt een koopwoning van €265.000 wél bereikbaar voor starters met een inkomen rond de bovengrens van de sociale huursector. Maar zoals gezegd is het aanbod in dat segment zeer beperkt. Om een iets duurdere woning van bijvoorbeeld €275.000 of €300.000 te kunnen kopen, is dan weer een hoger inkomen nodig. koop(aanneem)som of taxatiewaarde*
€275.000
reguliere hypotheek benodigd inkomen volgens NHG-sneltoets (bij 4,5% rente, geen energielabel)
€230.000 €55.000
koop(aanneem)som of taxatiewaarde*
€300.000
reguliere hypotheek benodigd inkomen volgens NHG-sneltoets (bij 4,5% rente, geen energielabel)
€255.000 €60.000
Voorbeeld 4: de prijs van de woning bedraagt maximaal €390.000 (Bo-Re, Gouda) Een aantal gemeenten in onze regio stelt de Starterslening beschikbaar voor woningen met een koopsom tot aan de landelijke betaalbaarheidsgrens van €390.000 in 2024. De tabel hieronder laat zien welk inkomen de starter nodig heeft om een dergelijke woning te financieren, afhankelijk van de maximale hoogte van de Starterslening koopsom €390.000
Starterslening €50.000
Hypotheek €340.000
Benodigd inkomen €75.000
€390.000 €390.000
€45.000 €35.000
€345.000 €355.000
€76.000 €77.000
€390.000
€25.000
€365.000
€79.000
Het hanteren van een relatief hoge maximale prijsgrens (in dit geval €390.000) betekent dat de gemeente (deels) een andere groep starters gaat ondersteunen, namelijk starters met een wat hoger inkomen. Dat geldt in nog sterkere mate als de gemeente de NHG-grens als bovengrens aanhoudt.
pagina 4 van 5
Voorbeeld 5: de prijs van de woning bedraagt maximaal €435.000 (Capelle a/d IJssel, Krimpenerwaard, Waddinxveen) De grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG-grens) bedraagt €435.000 in 2024. De onderstaande tabel laat zien voor wie een woning tot deze prijs bereikbaar zou zijn bij verschillende maximale Startersleningen: Koopsom
Starterslening
Hypotheek
Benodigd inkomen
€435.000 €435.000
€50.000 €45.000
€385.000 €390.000
€84.000 €84.000
€435.000 €435.000
€35.000 €25.000
€400.000 €410.000
€85.000 €87.000
Bij deze prijsgrens zouden de Startersleningen deels zo niet overwegend terechtkomen bij starters met een inkomen tot (ruim) 2x modaal, die ook zonder een Starterslening wel een woning zouden kunnen kopen. De Starterslening wordt dan waarschijnlijk vooral ingezet als extra budget om bijvoorbeeld een instapklaar huis te kunnen kopen in plaats van een woning die nog opgeknapt of verduurzaamd moet worden.
pagina 5 van 5