B 1647 3 - Bijlage 3 Brief van Cedrah aan college - Beth San A24.000083

Centraal

Bureau

Ced3h

Wonen - Zorg « Diensten

Gemeente Zuidplas College van B&W Postbus

100

2910 AC Nieuwerkerk

aan den

IJssel

Barendrecht, 10 januari 2024 Kenmerk: _ CLW/LL/002 Onderwerp: _ Bestemmingsplan Beth-San — reactie op vragen gemeenteraad

Geacht College, Cedrah heeft bij de gemeente Zuidplas een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor de bouw van 70 appartementen naast het zorgcentrum Beth-San in Moerkapele. Dit betreft de laatste fase van een masterplan uit 2006 voor de realisatie van een woonzorggebied n Moerkapelle met een gevarieerd aanbod van woonzorgproducten. Voor de realisatie van de laatste fase van dit masterplan is een bestemmingplanwijziging nodig. Op 21 november . heeft de raad van de gemeente Zuidplas het bestemmingsplan Beth-San behandeld. Bij deze vergadering waren ondergetekende en de manager Wonen & Vastgoed van Cedrah als toehoorders aanwezig. Tijdens de behandeling van het bestemmingsplan zijn door de verschillende fracties een aantal verzoeken ingediend bij het College om het bestemmingsplan aan te passen. Deze verzoeken zijn door de verantwoordelijke wethouder voorgelegd aan Cedrah. Met deze brief willen we schriftelijk reageren op deze verzoeken. Verzoeken College aan Cedrah De volgende verzoeken zijn door het College voorgelegd aan Cedrah: 1. Verzoek om het bestemmingsplan aan te passen aan het voorliggende bouwplan, waarbij de afwijkingsbevoegdheid van 15% wordt geschrapt. 2. Verzoek om te onderbouwen waarom 70 woningen nodig zijn om het plan economisch uitvoerbaar te houden en of Cedrah bereid is om de 5° bouwlaag met 4 woningen te laten vervallen.

3. 4.

Verzoek om meer inzicht te geven in de kwaliteit van de buitenruimte middels het inrichtingsplan groen. Verzoek of Cedrah bereid is om de termijn van de bestaande sociale huurwoningen te verlengen en omzetten van een aantal middenhuur woningen naar sociale huurwoningen.

In deze brief gaan we puntsgewijs in op de gestelde vragen en verzoeken.

Centraal Bureau Cedrah

leBarendrechtseweg40-44

2991

XC Barendrecht

1088

_

- 587 0050

Einfo@cedrah.nl wwwcedrah.nl

BTWNL8054.23.230801

KVK 41135918

__

18aw NL79

INGB 0654 9824 65

IC INGBNL2A

Centraal

Bureau

Ced3h Wonen - Zorg

1.

« Diensten

Verzoek aanpassing bestemmingsplan Reactie Cedrah

Cedrah heeft geen bezwaar tegen het aanpassen van het bestemmingsplan aan het voorliggende bouwplan, mits het bouwplan in de huidige opzet en bouwhoogte kan worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan is inmiddels hierop aangepast. 2.

Verzoek wijzigen aantal woningen bouwplan Reactie Cedrah

Als start van het project is een marktonderzoek uitgevoerd onder senioren in Moerkapelle en omgeving. Uit dit onderzoek bleek dat er veel vraag is naar nieuwe appartementen met zorg en diensten in Moerkapelle. Veel respondenten geven aan gebruik te willen gaan maken van diensten vanuit het zorgcentrum. Bij de uitwerking van het bouwplan is uitgegaan van deze grote marktvraag. Door de kostenverhogende factoren van het bouwplan, waaronder de funderingsconstructie en de parkeerkelder, is het huidige aantal woningen (70) nodig om het project financieel haalbaar

te houden.

Cedrah heeft op verzoek van het College onderzoek gedaan naar het laten vervallen van de 5° bouwlaag, bestaande uit 4 woningen. Uit financiële berekeningen met businesscase blijkt, dat het schrappen van deze 4 woningen een negatief resultaat oplevert van ca. € 1,2 miljoen. In combinatie met de huidige marktomstandigheden, waaronder gestegen bouwkosten, gestegen rente en onzekerheid over het aanbestedingsresultaat, zorgt dit ervoor, dat met het vervallen van 4 woningen het project niet haalbaar is. Cedrah is dan ook niet bereid om deze woningen te aten vervallen. 3.

Verzoek inzicht kwaliteit buitenruimte Reactie Cedrah

Het inrichtingsplan van de buitenruimte met binnentuin van het nieuwbouwplan Beth-San is ontworpen door Ars Virens, een landschapsarchitect voor het ontwerpen van buitenruimten. Het ontwerp sluit aan bij de inrichting van de buitenruimte van Wilde Veenen, dat ook door dit bureau is ontworpen. Op verzoek is het groen uit dit inrichtingsplan opgenomen in de impressies van het bouwplan (3D-impressies van de architect), zodat de kwaliteit van het groen zichtbaar is. Het concept inrichtingsplan en de genoemde 3D-beelden zijn separaat verzonden naar

(geanonimiseerd) —pmjectmanager gebiedsontwikkeling van de gemeente Zuidplas.

Centraal Bureau Cedrah

leBarendrechtseweg40-44

2991

XC Barendrecht

1088

_

- 587 0050

Einfo@cedrah.nl wwwcedrah.nl

BTWNL8054.23.230801

KVK 41135918

__

18aw NL79

INGB 0654 9824 65

IC INGBNL2A

Centraal

Bureau

Ced3h Wonen

4.

- Zorg

« Diensten

Verzoek verlengen termijn sociale huurwoningen en omzetten aantal middenhuur woningen naar sociale huur Reactie Cedrah

Om de 30 sociale huurwoningen van Wilde Veenen voor langere termijn te behouden voor Moerkapelle is Cedrah bereid om de overeengekomen termijn (20 jaar) met de gemeente Zuidplas met 5 jaar te verlengen (wordt 25 jaar). Door de Raad is ook gesuggereerd dat Cedrah een afdracht moet doen aan het fonds Sociale Woningbouw ter compensatie van het aandeel sociale huurwoningen in het bouwplan. Cedrah is van mening dat dit een oneigenlijke eis is, aangezien het bouwplan onderdeel is van een masterplan uit 2006 waarover met de gemeente contractuele afspraken zijn gemaakt. In de ontwikkelovereenkomst uit 2006 is afgesproken dat er minimaal 30 sociale huurwoningen binnen het masterplan beschikbaar moeten blijven voor een periode van 10 jaar. Voor het voorliggende bouwplan is door de gemeente een nieuwe anterieure overeenkomst gesloten met Cedrah, waarbij is overeengekomen om de huidige sociale huurwoningen van Wilde Veenen langer te behouden voor de primaire doelgroep (20 Jaar). Cedrah had namelijk de contractuele vrijheid op basis van artikel 3.5 van de Ontwikkelovereenkomst uit 2006 om de huidige sociale huurwoningen voor een hoger bedrag te verhuren, uit te ponden of te verkopen aan een belegger.

Cedrah is van mening, dat met de nieuwe verlenging van 5 jaar ruimschoots tegemoet gekomen wordt aan de oproep om een deel van de woningen van het masterplan te behouden voor de primaire doelgroep. Aangezien het project op dit moment financieel zeer risicovol en mogelijk zelfs niet haalbaar is, kan Cedrah het zich niet permitteren om een aantal woningen bestemd voor de middenhuur om

te zetten naar sociale huur.

We spreken het vertrouwen uit, dat we met onze schriftelijke reactie en het aanleveren van aanvullende documenten tegemoet zijn gekomen aan de verzoeken van de Raad en dat hiermee het bestemmingsplan Beth-San in de context van de maatschappelijke relevantie kan worden vastgesteld. Met vriendelijk groet,

(geanonimiseerd) <Raad-van Bestuur

Centraal Bureau Cedrah

leBarendrechtseweg40-44

2991

XC Barendrecht

1088

_

- 587 0050

Einfo@cedrah.nl wwwcedrah.nl

BTWNL8054.23.230801

KVK 41135918

__

18aw NL79

INGB 0654 9824 65

IC INGBNL2A