B 1603 - Infonota toezeggingen en technische vragen bp Wooncomplex Hollevoeterlaan Z23.002360

*Z23.002360*

Informatienota aan de raad

onderwerp

nummer raadsstuk

Informatienota toezeggingen en technische

B 1603

vragen bestemmingsplan Hollevoeterlaan (Beth San) datum 24 oktober 2023 afzender

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

College van burgemeester en wethouders

Jan Willem Schuurman

S. Wassenaar

registratienummer

bijlagen

openbaar of geheim

Z23.002360

4

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Kernboodschap Deze informatienota heeft als doel om de toegezegde (T1918) informatie en documenten aan te leveren zoals verzocht door uw raad in de vergadering PC Ruimte vergadering van 30 augustus 2023 met betrekking tot het bestemmingsplan Wooncomplex Hollevoeterlaan Moerkapelle (Beth San). Het college beschouwt hiermee de toezeggingen als afgedaan. Naast de toezeggingen is nog een aantal technische vragen niet direct beantwoord in bovengenoemde vergadering. Deze informatienota voorziet ook in de beantwoording van die vragen. Tenslotte zijn er aanvullende vragen gesteld door de fractie van de PvdA/Groenlinks, deze vragen worden ook beantwoord in deze informatienota. Inleiding Cedrah is een woonzorgorganisatie die in Zeeland en Zuid-Holland wonen, zorg en diensten biedt aan ouderen die bewust kiezen voor een reformatorisch identiteitsprofiel. Eén van de woonzorglocaties van Cedrah in Zuid-Holland is de locatie Beth-San in Moerkapelle. In 2010 is de nieuwbouw van het zorgcentrum Beth-San gerealiseerd als onderdeel van een masterplan uit 2006 (zie geschiedenis). Cedrah wil nu de laatste fase van dit masterplan gaan realiseren (70 appartementen). De missie en visie van Cedrah zijn het vertrekpunt voor dit project, namelijk:  Cedrah biedt wonen, zorg en diensten in en vanuit woongemeenschappen.

 Cedrah koestert en versterkt de eigenheid en lokale kleur van de woongemeenschappen. Deze krijgt vorm door de vraag van de klanten, de lokale omstandigheden en de specifieke invulling van de identiteit.  Cedrah faciliteert comfortabel en duurzaam wonen in een woongemeenschap, in combinatie met zorg en aanvullende dienstverlening. De zorg en diensten zijn gericht op het behoud of vergroten van de zelfstandigheid, waardoor de cliënt zo lang mogelijk in eigen vertrouwde omgeving kan blijven wonen. Deze zorg- en dienstverlening heeft goede kwaliteit en is aanvullend op de mogelijkheden van de cliënt en diens netwerk. De zorg- en dienstverlening wordt vormgegeven vanuit de identiteit van Cedrah. De woongemeenschap dient als vangnet voor de cliënt en diens netwerk.

pagina 1 van 7

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.002360

Dit bouwplan past niet binnen het nu geldende bestemmingsplan waardoor onderhavige bestemmingsplanprocedure nodig is. In de Programma Commissie Ruimte van 30 augustus 2023 waarin het bestemmingsplan Wooncomplex Hollevoeterlaan Moerkapelle (Beth San) is besproken heeft het college een aantal toezeggingen gedaan. Naast de toezeggingen is nog een aantal technische vragen niet beantwoord in bovengenoemde vergadering. Deze informatienota voorziet ook in de beantwoording van die vragen. Voordat ingegaan wordt op de inhoud van de vragen en toezeggingen wordt een korte samenvatting van de geschiedenis van deze ontwikkeling geschetst. Geschiedenis In 2006 is een masterplan voor de woonzorgzone Beth-San opgesteld, bestaande uit de volgende deelplannen (fasen): Fase 1: de bouw van een woonzorgcentrum (gerealiseerd) Fase 2: de bouw van 54 aanleunwoningen aan het Kerkplein (niet gerealiseerd) Fase 3: de bouw van 33 aanleunwoningen en de renovatie van 10 woningen aan de Wilde Veenen (deels gerealiseerd) Op onderstaande luchtfoto is aangegeven welke fase zich waar in het plangebied bevindt.

Het doel van het masterplan was een gevarieerd aanbod van woon- en zorgproducten. De fasen 2 en 3 bleken niet financieel haalbaar. In het geldende bestemmingsplan Moerkapelle Dorp geldt voor fase 3 één groot bouwvlak met een bouwhoogte van 12 meter, met een maximaal bebouwingspercentage van het terrein van 40%, zie afbeelding op de volgende pagina.

pagina 2 van 7

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.002360

Hier was oorspronkelijk een groot bouwvolume met een strakke uitstraling beoogd. Hierbij zouden de bestaande (sociale) huurwoningen gesloopt worden en hiervoor zouden aanleunwoningen voor teruggebouwd worden. Cedrah was hierbij niet verplicht sociale huurwoningen te bouwen. Er kon ook gekozen worden voor vrije sector huur of koop samen met een afdracht sociaal bouwen. Vanwege het ontbreken van duidelijkheid over de toekomst van fase 3 is als alternatief gekozen voor het renoveren van 30 woningen in het sociale segment en de sloop van 12 woningen aan de Wilde Veenen. De woningen zijn na renovatie levensloopgeschikt gericht op ouderen met zorg op maat. Dit renovatieplan is in 2016 opgeleverd. Het plan voorziet in een hofje, een openbare beschutte plek gecreëerd in de binnenplaats, voor bewoners en omwonenden. De laatste fase voor de realisatie van de woonzorgzone betreft de bouw van de appartementen (fase 2) op de ontwikkellocatie aan het Kerkplein. Fase 2 beoogd 54 aanleunwoningen (appartementen) vanuit het Masterplan uit 2006. De appartementen zijn bedoeld voor senioren, met eventueel een zorgvraag/zorgindicatie. Het is de bedoeling dat bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in het appartement, waarbij ze zorg en diensten kunnen afnemen uit zorgcentrum Beth-San. Daarbij wordt ingezet dat ook mensen met een zware zorgvraag thuis kunnen blijven wonen.

Het is belangrijk dat de nieuwe woonproducten met zorg en diensten aansluiten bij de actuele woonvraag. Daarom is in 2017 een woonbehoefteonderzoek (zie bijlage 4. A23.001512) onder de senioren in Moerkapelle en omgeving uitgevoerd door Cedrah om te onderzoeken of de 54 aanleunwoningen nog aansluiten bij de vraag. Hieruit blijkt dat er veel vraag is naar nieuwe appartementen in de vrije sector huur en koop met zorg en diensten in Moerkapelle. Veel respondenten geven aan gebruik te willen gaan maken van diensten vanuit het zorgcentrum. Samenvatting woonbehoefteonderzoek  De respons van de uitgezette enquêtes is met 36% redelijk. In totaal zijn 724 enquêtes verzonden, waarvan 264 (gedeeltelijk) zijn geretourneerd.  103 respondenten (39%) geven aan interesse te hebben, 89 respondenten (33,7%) hebben misschien interesse en 70 respondenten (26,5%) hebben geen interesse.  De meeste respondenten geven aan niet te weten op welke termijn ze de woning eventueel willen betrekken. Op korte termijn (1 tot 3 jaar) willen 67 respondenten een woning van Cedrah betrekken, terwijl 32 respondenten deze over 3 tot 5 jaar willen kopen of huren. Omdat de vraag naar de 54 aanleunwoningen groter is dan het aanbod en de markt is veranderd is, is gekozen voor een plan met 70 huur- en koopappartementen.

De gemeente Zuidplas heeft begin 2022 een anterieure overeenkomst gesloten met Cedrah voor de realisatie van 70 zorgappartementen op de ontwikkellocatie Beth-San aan het Kerkplein te Moerkapelle, zie bijlage 2. A21.000912 (GEHEIM). Sinds 2020 heeft Cedrah in samenwerking met de gemeente verschillende bewonersavonden georganiseerd, zie https://www.zuidplas.nl/beth-san. Net als in fase 3 wordt in fase 2 een hofje gecreëerd, een beschutte plek waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten. Het bestemmingsplan dat vigerend is heeft een dubbele strookbebouwing. Die is bedacht vanuit een niet te realiseren koppeling met het groene buitengebied. Analyse van de gewenste gebouwvorm op deze locatie heeft opgeleverd dat deze stroken niet voldoen. De doosvorm van het huidige Beth San gebouw pagina 3 van 7

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.002360

gaat geen dialoog aan met de omgeving. Een U-vormige opzet van het complex zal leiden tot het ontstaan van een binnenhof. Dit binnenhof is gepositioneerd op de vereiste parkeergarage die de parkeerdruk uit de straten moet wegnemen. Door te werken met een groenpakket en verdiepte boomvakken kan het binnenhof een groen karakter krijgen en zo het gebouw meer natuur inclusief maken. Dit hof dient overdag ook voor de omgeving toegankelijk te zijn. Tijdens de bewonersavonden heeft de architect uitgelegd hoe deze bouwmassa is ontstaan. Door de planoptimalisatie middels het bouwen van een hof, de grote marktvraag naar zorggeschikte appartementen en het realiseren van een financieel haalbaar plan is het huidige bouwplan met 70 woningen ontstaan. Gepoogd is om de Pinksterbloemstraat zo veel mogelijk te ontzien. Daarom zijn de twee grootste hoogteaccenten (15 – 19 meter) aan het Kerkplein en de Hollevoeterlaan ingetekend. De zijde aan de Pinksterbloemstraat heeft voor het grootste gedeelte een bouwhoogte van 12 meter en op de hoek ligt een accent met een goothoogte van 12 meter en een bouwhoogte van 16 meter. Het vigerende bestemmingsplan staat aan de zijde van de Pinksterbloemstraat 10 meter, met hoogteaccenten tot 11 meter toe. Toelichting Ten eerste zullen alle toezeggingen behandeld worden en vervolgens wordt antwoord gegeven op de technische vragen.

Tenslotte worden de aanvullende vragen van de PvdA/Groenlinks beantwoord. Toezeggingen: 1. Overeenkomst met Cedrah uit 2006 toesturen In 2006 is de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (nu Zuidplas) een ontwikkelovereenkomst aangegaan met Stichting Gereformeerde Zorgcentra Zuid-Holland (nu Cedrah). Deze overeenkomst is te vinden op pagina 24 van bijlage 1. A21.000726 (GEHEIM) Op basis van de resultaten van het woonbehoefteonderzoek heeft de gemeente Zuidplas begin 2022 een anterieure overeenkomst gesloten met Cedrah voor de realisatie van zorgappartementen op de ontwikkellocatie Beth-San aan het Kerkplein te Moerkapelle, zie bijlage 1 A21.000726 (GEHEIM). Hierin zijn de aanvullende afspraken gemaakt op de overeenkomst uit 2006. 2. Nota van beantwoording aanpassen naar 15 tot 19 meter. Aangepast, zie A23.000290. 3. Wens vanuit raad voor hoogwaardig groen, daarnaast een houtwal o.i.d. indien de extra parkeerplaatsen moeten worden aangelegd na drie jaar om inschijnende autolampen te voorkomen aan de Pinksterbloemstraat. Antwoord Cedrah: Uiteraard is er een oplossing tegen inschijnen denkbaar. De uitwerking hiervan zal, indien van toepassing, te zijner tijd in samenspraak met omwonenden en de gemeente plaats vinden. 4.

Mag de parkeergarage (gedeeltelijk) gebruikt worden door omwonenden en is binnentuin toegankelijk voor omwonenden en zo ja, wanneer? Antwoord Cedrah: Bewoners van de nieuwe Beth San huren/kopen een appartement inclusief een parkeerplaats. Er zijn in de parkeergarage dus geen parkeerplaatsen beschikbaar voor de buurt. Indien er parkeerplaatsen vrijvallen, dan zullen deze worden toegewezen aan het pagina 4 van 7

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.002360

personeel van het zorgcentrum, zodat hierdoor de parkeerdruk in de omgeving zal verminderen. De binnentuin is open en te allen tijde toegankelijk voor omwonenden (zie ook terrein van de Wilde Veenen). Technische vragen, die niet beantwoord zijn in de vergadering: 5. Wat is de afstand van het bouwvlak tot de sloot in het huidige bestemmingsplan in vergelijking tot het nieuwe bestemmingsplan? Het bouwvlak van het nieuwe bestemmingsplan ligt op de meeste plekken 3,0 meter (16,0 – 13,0) verder naar achteren dan het bouwvlak in het nu geldende bestemmingsplan. Behalve in de noordoostelijke hoek, daar ligt een gedeelte van het bouwvlak verder naar de sloot ten behoeve van een overkapte entree. Het verschil tussen het nu geldende en het nieuwe bestemmingsplan is hier 1,6 meter (14,8 – 13,2).

6. Welke maximale loopafstanden zijn gehanteerd bij het parkeeronderzoek? In de Nota Parkeernormen 2019 wordt in artikel 4.10 aangegeven dat voor deze locatie (zone B) de maximaal acceptabele loopafstand 150 meter is. Omdat het hier om seniorenwoningen gaat is in het parkeeronderzoek rekening gehouden met een maximale loopafstand van 100 meter. Daarmee wordt voldaan aan de bandbreedte 0-150 meter vanuit onze Nota Parkeernormen 2019. 7. Hoe werkt het akoestisch onderzoek onder de Omgevingswet? Bij bouwplannen waarvoor een wijziging van de bestemming nodig is, zal onder de Omgevingswet geen verandering plaatsvinden voor wat betreft de noodzaak van het opstellen van een akoestisch onderzoek. Onderzoek naar wegverkeerslawaai, dat onder de Wet geluidhinder valt, wijzigt niet. De regels over geluid van bedrijven en gelijkwaardige activiteiten blijven ook hetzelfde (Activiteitenbesluit wordt bruidsschat). Gemeenten krijgen onder de pagina 5 van 7

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.002360

Omgevingswet wel meer mogelijkheden om met beleid deze regels (geluidnormen) ruimer of strenger te maken. Indien nieuw beleid wordt vastgesteld dan zouden eventueel ook aanvullende geluidsbronnen kunnen worden aangewezen die meegenomen moeten worden in de geluidsberekeningen. 8. Hoe worden de sociale huurappartementen toegewezen en is dit conform het beleid van Zuidplas? In dit plan zitten geen sociale huurwoningen. De nieuwbouw van Beth San maakt onderdeel uit van het masterplan uit 2006. In fase 3 van dit masterplan omvat (renovatie) 30 sociale huurwoningen. Deze sociale huurwoningen woningen worden via de eigen website van Cedrah aangeboden. Cedrah wijst de woningen toe op basis van de Huisvestingsverordening, waarbij verhuurder (niet zijnde corporaties) sociale huurwoningen alleen naar inkomen hoeven toe wijzen. Daarnaast zijn deze sociale huurwoningen vergunningplichtig. Cedrah vraagt deze huisvestingsvergunningen aan conform de Huisvestingsverordening van de gemeente Zuidplas. Dit is gecontroleerd door de gemeente Zuidplas. Aanvullende vragen PvdA/Groenlinks 9. Wij zouden graag de originele brief willen zien die het college heeft gestuurd als beantwoording op de zienswijze van de omwonenden Beth San. Er zijn geen individuele brieven verstuurd met de beantwoording van de zienswijzen.

Er is één brief verstuurd naar alle indieners met de verwijzing naar de Nota van beantwoording zienswijzen. Deze is te vinden in bijlage 3 Brief aan indieners zienswijzen Beth San (geanonimiseerd) (U23.002517) 10. Met betrekking tot de opmerking dat er afspraken zijn gemaakt met Cedrah zouden wij graag de overeenkomst willen zien die het college heeft gemaakt betrekking tot de wijziging van de woningen van Beth-San naar 30 sociale woningen. Deze is te vinden in bijlage 2 A21.000912 (GEHEIM). Consequenties Vervolg Het bestemmingsplan Beth San wordt behandeld in de raadsvergadering van 21 november 2023. Inclusie Het betreft hier een ruimtelijke procedure waarvoor de oordeelsgronden ruimtelijk van aard moeten zijn. Inclusie maakt hier geen onderdeel vanuit en mag niet een grond zijn voor het al dan niet wenselijk achten van een ruimtelijke ontwikkeling. Bijlagen pagina 6 van 7

onderwerp

registratienummer

informatienota aan de raad

Z23.002360

1. A21.000726 – Anterieure overeenkomst Beth-San (GEHEIM) 2. A21.000912 – Addendum op anterieure overeenkomst Beth-San (GEHEIM) 3. U23.002517 – Brief aan indieners zienswijzen Beth San (geanonimiseerd) 4. A23.001512 – Rapport Woonbehoefteonderzoek Beth-San fase 2 Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zuidplas,

J.F. Weber Burgemeester

A.R. de Graaf Gemeentesecretaris

pagina 7 van 7