B 1538 1 - Bijlage 1 VO Stedenbouw & opzet Nota van Uitgangspunten ontw Middengebied A23.000650
Tekst van het document
VO Stedenbouw & opzet Nota van Uitgangspunten Middengebied
Raadsinformatiebijeenkomst
30 mei 2023
1
Inhoud 1.
2.
3.
• • • •
• • • •
• • •
Stand van zaken in proces Besluitvormingsstrategie Samenhang VO Stedenbouw, NvU en grondexploitatie Planning NvU en grondexploitatie Planning bestemmingsplannen
Voorlopig ontwerp Stedenbouw (excl. Groene Schakel) Kreekrugdorp Bedrijventerrein Doelwijk II Energielandschap KW I Bos
Nota van Uitgangspunten
12-5-2023
Positionering Nota van Uitgangspunten Thematische en gebiedsgerichte uitgangspunten Harde uitgangspunten
2
Besluitvormingsstrategie I • De besluitvormingsstrategie schetst alle deelproducten en rol van college en raad t/m besluitvorming bestemmingsplan (Z.23…..) • Wat zijn de genomen en geplande besluiten college B&W?
• April 2022: Nota Reikwijdte en Detailniveau (uitgangspunt voor MER) • Januari 2023: Ruimtelijke verkenning voorzieningen • Januari 2023: Voorkeursalternatief MER • Augustus 2023: Raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten en grondexploitatie • September 2023: Vrijgave ontwerpbestemmingsplan ontwikkelgebied • N.t.b.: Vrijgave ontwerpbestemmingsplan overig plangebied (voor 1 januari 2024)
12-5-2023
3
Besluitvormingsstrategie II • Besluitvormingsproces met gemeenteraad:
– Verschillende technische informatiebijeenkomsten – Politiek gesprek in Programmacommissie B&M – Schriftelijke informatievoorziening (over genomen collegebesluiten, voortgangsrapportages, tussentijdse updates)
• Geplande besluiten gemeenteraad:
– Sept/okt 2023: Nota van Uitgangspunten en grondexploitatie – Voorjaar 2024: Bestemmingsplan Ontwikkelgebied – N.t.b.: Bestemmingsplan overig plangebied
12-5-2023
4
Samenhang VO, NvU en grondexploitatie Beleidsuitwerkingen (Mobiliteitsconcept, Verkenning voorzieningen ed.)
Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig plan (fase 1a)
MER
Financiële ontvlechting
Reken en teken proces & bestuurlijke keuzes
NvU (totaal plangebied)
Bestemmingsplannen
Grondexploitatie(s)
Effecten gemeentebegroting
Het VO Stedenbouw is de input voor de Nota van Uitgangspunten. De grondexploitatie is de financiële vertaling van Nota van Uitgangspunten en VO Stedenbouw. 12-5-2023
5
Planning Raadsvoorstel NvU en grondexploitatie • Tot zomerreces:
– Worden de bouwstenen afgerond en de NvU en grex opgesteld – Vinden participatiebijeenkomsten en marktconsultaties plaats – Wordt de bestuurlijke besluitvorming voorbereid.
•
In de tijd uitgezet betekent dit:
– 30 mei: Raadsinformatiebijeenkomst / Programmacommissie (NvU, oplegnotitie DIOR en grex ) – 22 aug: Besluitvorming college B&W over NvU en grex – 29 aug: Programmacommissie grex – 12 sep: Behandeling in PC B&M – 26 sep: Opiniërende raadsbehandeling – 10 okt: Besluitvormende raadsbehandeling
12-5-2023
6
Planning bestemmingsplannen •
Parallel aan de voorbereiding en besluitvorming over NvU en grondexploitatie wordt gewerkt aan twee bestemmingsplannen voor het Middengebied:
•
Bestemmingsplan (ontwikkelgebied) – – – –
5 september: B&W besluit vrijgave ontwerp-bestemmingsplan Sept-okt: terinzagelegging Sept-okt: Cie m.e.r. wordt gevraagd om een eindadvies Nov-jan: verwerking van zienswijzen, het eindadvies Cie. m.e.r. en uitkomsten – Jan-feb 24: voorbereiding van besluitvorming door het college van B&W – Mrt-apr 24: voorbereiding en besluitvorming door raad, uiterlijk voor mei i.v.m. Wvg-termijn
•
Bestemmingsplan (overig plangebied)
– De exacte planning is nader te bepalen, maar de terinzagelegging van het ontwerp door het college van B&W is ook in het najaar van 2023 voorzien i.v.m. inwerkingtreding Omgevingswet per 1 januari 2024.)
12-5-2023
7
Voorlopig Ontwerp stedenbouwkundig plan
12-5-2023
Onderwerp
8
VO Stedenbouwkundig plan In het najaar van 2022 heeft het stedenbouwkundig bureau KuiperCompagnons opdracht gekregen om een ruimtelijke uitwerking te maken van: - Het Kreekrugdorp Oost - De Watertuinen - Bedrijventerrein Doelwijk II - Koning Willem I Bos - Het Energielandschap. Uitgangspunten hiervoor waren: het Masterplan, de Bestuurlijke overeenkomst, het stedenbouwkundig casco, de MER-onderzoeken en het voorkeursalternatief, het mobiliteitsconcept, de ruimtelijke reservering voorzieningen, het woningbouwprogramma, het convenant klimaatadaptief bouwen e.d. Daarnaast is door KuiperCompagnons ook gewerkt aan de spelregels voor de Groene Schakel. Hierover is de gemeenteraad eerder separaat geïnformeerd. Het VO stedenbouwkundig plan legt zich toe op het ontwikkelgebied. Op slide 11 is het totaal overzicht van het ruimtegebruik van het Middengebied opgenomen. In de daarna volgende slides wordt een impressie gegeven van de verschillende deelgebieden van het VO stedenbouwkundig plan. De integrale kaart van het VO komt over enkele weken beschikbaar.
12-5-2023
9
Kreekrugdorp •
• • •
• • •
•
Het oostelijk deel van het Kreekrugdorp (ten oosten van de 4e tocht) is het meest gedetailleerd uitgewerkt, omdat hier de belangrijkste centrumvoorzieningen zijn gesitueerd, er al een historische identiteit aanwezig is in de vorm van de bestaande linten en lintbebouwing en de ontsluiting via de Middelweg een snelle ontwikkeling van dit deelgebied mogelijk maakt. De contour van dit dorp is gebaseerd op de ondergrond, de kreekrug De verkavelingsprincipes kunnen ook in het westelijk deel van het Kreekrugdorp worden toegepast en bieden de gewenste flexibiliteit die nodig is om in te kunnen spelen op ontwikkelingen op de woningmarkt. De bouwblokken bieden ruimte voor een gedifferentieerd woningprogramma en huisvesting van specifieke doelgroepen met 60% betaalbaar programma (inclusief sociale huur) als uitgangspunt. In het centrum zijn de bebouwingsdichtheden het hoogst. Dit betekent relatief veel gestapelde woningen. In het centrum is één gebouwde parkeerhub voorzien. Overige hubs zijn op maaiveld. Er wordt onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid van aanvullende gestapelde parkeerhubs. In de profielen is rekening gehouden met voldoende waterberging, voldoende groen en een autoluwe inrichting. De centraal gelegen hartlijn is voor langzaam verkeer en een busbaan.
12-5-2023
10
Financieel Kader (totaal) • PM Marco vL
CONCEPT
12-5-2023
11
Uitwerking Kreekrugdorp 2300 woningen, kreekrug fase 1a Ca. 30, 40 tot 50 (centrum) w/ha
30 w/ha
50 w/ha 40 w/ha
30 w/ha
12
Verkaveling Kreekrugdorp Oost
13
Uitwerking Kreekrugdorp De slinger is de groene omlijsting van het kreekrugdorp en tegelijk de hoofdontsluiting. •
Het is de markante overgang kreekrugdorp en watertuinen
•
Kent een gevarieerde half-open
bebouwingsrand •
Met groene voortuinen
14
Uitwerking Kreekrugdorp De hartlijn is een gevarieerd dorpslint en bestemd voor OV & fiets: • Slingerend groen dorpslint met gevarieerde bebouwing • Aaneenschakeling van individuele panden • Hoge plint voorzieningen
• Variatie in rooilijn, hoogte en breedte • Variatie in gevel, kap, materiaal • Groene voorstoepen (Delftse stoep)
15
Uitwerking Kreekrugdorp Het centrumgebied krijgt een levendig dorpsplein • Aan het water, tussen de 2 Hartlijnen • Multifunctioneel gebruik van het plein (ontmoeting, ontspanning, spelen) aan het water • Mix van programma (o.a. Kulturhus, horeca)
• Levendige voorzieningen rond het plein • Plein met hoge (multifunctionele) plinten
• Een aaneengesloten bebouwingsstructuur langs de randen, met accenten op strategische plekken, • 4 á 6 lagen hoog • Optimaal bereikbaar met bus en fiets
16
Uitwerking Kreekrugdorp Bouwblok met een parkeerHUB •
Samengesteld bouwblok als een architectonische eenheid
•
Gevarieerde dorpse bebouwing
•
een plek van samenkomen, delen,
spelen en parkeren… •
Ruimte voor deelfietsen, deelauto’s, pakketservice, buurtbatterij, afvalinzameling, flexwerkplek e.d.
•
Groene klimaatadaptieve parkeertuin
17
Uitwerking Kreekrugdorp Bouwblok met een collectief groen hof •
Collectieve groene binnenkamer als plek van rust, samenkomen, tuinieren en spelen
•
Gevarieerde dorpse bebouwing
•
Prive en collectief
•
Water vasthouden in groen, wadi’s,etc.
18
De Watertuinen • De Watertuinen liggen ten noorden en (een klein deel) ten zuiden van het Kreekrugdorp. • De stedenbouwkundige opzet volgt hier meer dan het Kreekrugdorp de structuur van het huidige landschap, het fijnmazige slotenpatroon zogenaamd het slagenlandschap. • De woningdichtheid is in de Watertuinen lager dan in het Kreekrugdorp (20-25 woningen per ha). Hier zal ook minder gestapelde bebouwing komen. • De Watertuinen zijn waterrijk; dit leidt tot een eilandachtige structuur.
12-5-2023
Onderwerp
19
Uitwerking Watertuinen Noord
12-5-2023
Onderwerp
20
Uitwerking Watertuinen Zuid
12-5-2023
Onderwerp
21
Bedrijventerrein Doelwijk II • •
•
• • • • • • •
Het bedrijventerrein Doelwijk II ligt ingeklemd door infrastructuur en het op Waddinxveens grondgebied liggende bedrijventerrein Doelwijk. Het bedrijventerrein is geschikt voor de milieu categorieën 3 en ten dele 4. De maximale kavelgrootte is 5 hectare op basis van de afspraken in de bestuurlijke overeenkomst. Grootschalige distributie is daarmee niet aan de orde. De ontsluiting van het bedrijventerrein zal primair gaan via het bestaande bedrijventerrein Doelwijk. De Zuidelijke Dwarsweg zal alleen voor calamiteiten door vrachtverkeer kunnen worden gebruikt. Er is circa 25 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar. De uitgiftevoorwaarden worden in de komende periode opgesteld. Uitgangspunt is zon op dak, zo veel mogelijk circulair bouwen. Parkeren en laden/lossen vindt op eigen terrein plaats. Verwachte maximale bouwhoogte is 15 meter. In het beeldkwaliteitsplan zullen nadere eisen aan de bebouwing worden opgesteld. Op de navolgende slide is de verkavelingsopzet weergegeven.
12-5-2023
Onderwerp
22
Uitwerking bedrijventerrein Doelwijk II
12-5-2023
Onderwerp
23
Uitwerking Koning Willem I Bos Het Koning Willem I bos is een groene zone die het Vijfde Dorp aan de oostzijde omsluit. De mogelijke functies zijn: • Buitenplaatsen (wonen) • Natuurontwikkeling (>50%), passende recreatie, buitensport • Outdoor activiteiten zoals, klimparcours, hardlooproutes, fietsroutes, bootcamplessen,
techniektraining, mountainbike, skaten, blote voetenpad, scouting,…. • Wandelpaden, struinpaden, beweegtuin • Voedselbos, pluktuin • Speelvoorzieningen (natuurlijk en educatief) en JOP
• Honden uitlaat route en losloopgebied • Horecagelegenheid en boerderijwinkel
24
Uitwerking Koning Willem I - bos
12-5-2023
Onderwerp
25
Uitwerking Koning Willem I - bos
12-5-2023
Onderwerp
26
Het energielandschap • •
Ten noorden van de Watertuinen is ruimte gereserveerd voor het energielandschap. In totaal is hier circa 30 hectare aan zonnepanelen voorzien. Er is sprake van 3 clusters: – – –
• •
tussen de bebouwing aan de Knibbelweg en de toekomstige noordelijke aansluiting van het Vijfde Dorp met de N219 Tussen de toekomstige noordelijke aansluiting en de 4e tochtzone Tussen 4e tochtzone en de Bredeweg, grenzend aan het in ontwikkeling zijnde hoogspanningsstation van Tennet.
De clusters met zonnepanelen zullen worden omzoomd met een groene invulling. De geplande Ecologische Verbindingszone (EVZ) loopt ook door het energielandschap. In het zogeheten “Visje” (Gouweknoop) is eveneens ruimte gereserveerd voor zon op land (niet op de volgende slide te zien).
12-5-2023
Onderwerp
27
Uitwerking energielandschap
12-5-2023
Onderwerp
28
Opzet Nota van Uitgangspunten
12-5-2023
29
Nota van Uitgangspunten I •
•
•
• • • • •
De NvU bevat ruimtelijke en beleidsmatige geconcretiseerde uitgangspunten voor de ontwikkeling op basis van het Masterplan, VKA MER en dergelijke. Onderscheid wordt gemaakt in concretisering van ambities en “harde” uitgangspunten. Het is de bedoeling dat de harde uitgangspunten worden vastgesteld door de gemeenteraad, welke de beoogde kwaliteit voorzien van een kader. De harde uitgangspunten zijn altijd meetbaar en afdwingbaar en bieden daarom goede sturingsmogelijkheden voor de gemeenteraad. Voor de ambities uit de NvU geldt dat ze minder meetbaar zijn en/of dat de gemeente voor realisatie afhankelijk is van derden. De NvU is voorts het kader voor verdere (bouw)planuitwerkingen en afspraken met ontwikkelaars en woningcorporaties. Het is belangrijk dat er een bepaalde mate van flexibiliteit mogelijk is bij deze uitwerkingen in samenspraak met marktpartijen. Op deze wijze kan rekening worden gehouden met haalbaarheid en uitvoerbaarheid (reken-en-teken-proces) en ontwikkelingen in woningmarkt. Voor aanpassingen van de harde uitgangspunten is een nieuw besluit van de gemeenteraad nodig. De NvU wordt juridisch-planologisch vertaald in de bestemmingsplannen. Daarnaast zal ook nog een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld op basis van de NvU. De NvU is financieel vertaald in het financieel kader en de grondexploitatie.
Masterplan Middengebied
Voorlopig Ontwerp Stedenbouw
Nota van Uitgangspunten Middengebied
Bestemmingsplannen +
Grondexploitatie(s)
Beeldkwaliteitplan
30
Nota van Uitgangspunten II •
Onderscheid wordt gemaakt in thematische en gebiedsgerichte en beleidsmatige uitgangspunten.
•
Thematische uitgangspunten hangen samen met de in het Masterplan geformuleerde ambities en gelden voor het gehele gebied: – – – – –
•
Thema dorpse leefkwaliteit Thema klimaat en toekomstbestendigheid Thema mobiliteit Thema ecologie en landschap Thema duurzaamheid
Gebiedsgerichte en stedenbouwkundige uitgangspunten zijn uitgangspunten voor specifieke deelgebieden of structuren die van belang zijn voor realisatie van de beoogde identiteit voor een specifiek gebied: – – –
12-5-2023
Maximale bouwhoogte, woningtypologieën Profielen hoofdstructuur Waterberging
31
Nota van Uitgangspunten III •
Harde uitgangspunten hebben in ieder geval betrekking op de volgende punten: – Uitgangspunten Masterplan en uitwerking daarvan: • • •
• • • •
–
–
•
30% sociaal en 50% betaalbaar woningbouwprogramma voor het gehele dorp 60% betaalbaar programma voor de 1e fase (in verband met WBI-subsidie) Handhaven bestaande lintbebouwing (Middelweg, Derde Tochtweg/Knibbelweg) Basispakket voorzieningen Hoofdplanstructuur (hoofdwegen en profielen met groen en water) Fasering (en concretisering van eerst bewegen dan bouwen) Niet onmogelijk maken Ecologische verbindingszones
Uitgangspunten uit het VKA MER: • • • • •
Waterpeil en vloerpeil in het Vijfde Dorp Voldoende waterberging om piekbuien bij stijgende zeespiegel op te vangen Maximale snelheden, reserveren van ruimte voor busbaan op de Hartlijn Zon op dak en energielandschap met zon, energieneutraliteit Mobiliteitsconcept (incl. parkeren in Hubs)
Aanvullende uitgangspunten/uitwerkingen Masterplan: • •
Spelregels Groene Schakel Uitgiftevoorwaarden bedrijventerreinen
De conceptversie van de volledige NvU zal in juni gereed zijn.
12-5-2023
32
Inhoudelijke aanscherpingen t.o.v. masterplan Middengebied De gemeenteraad heeft in mei 2021 het Masterplan vastgesteld met als specifieke beslispunten met betrekking tot: –
– – – –
Ontwikkeling van het Vijfde Dorp met 8.000 woningen en een programma van 50% betaalbare woningbouw (inclusief 30% sociale huur) Ontwikkeling van twee bedrijventerreinen Het realiseren van twee hoofdaansluitingen (aantakkingen op de N219) en langzaamverkeersverbindingen Het convenant klimaatadaptief bouwen is van toepassing Het Vijfde Dorp wordt tenminste energieneutraal ontwikkeld.
Sinds de vaststelling van het Masterplan Middengebied is veel onderzoek verricht (o.a. MER) en zijn allerlei onderdelen uitgewerkt. De specifieke beslispunten worden integraal in de Nota van Uitgangspunten geconcretiseerd. Op enkele onderdelen van het masterplan is sprake van aanpassingen en voortschrijdend inzicht. Dit moet expliciet worden benoemd. Het gaat om de volgende punten: •
• •
De woningbouwdichtheid in het centrumgebied stijgt beperkt van 40 woningen per ha naar 50 woningen per ha. Dit hangt samen met de ontwikkelingen op de woningmarkt en het relatief grote aandeel betaalbaar programma alsmede met gewenste optimalisaties, Het woningbouwprogramma voor de sociale koop (tot 225K) is bijgesteld van 10% naar 2%. Waterpeil en vloerpeil wordt op basis van het VKA MER verhoogd ten opzichte van wat in het masterplan is aangegeven, passend bij een klimaatbestendige ontwikkeling.
12-5-2023
33
Nota van Uitgangspunten IV • • • •
In de NvU wordt ook aandacht besteed aan de fasering van de ontwikkeling van het Middengebied. Daarbij gaat het vooral om het ontwikkelgebied waar de gemeente actief grondbeleid voert. De beoogde transformatie van de Groene Schakel is afhankelijk van de initiatieven van grondeigenaren en bedrijven/bewoners. De gemeente faciliteert dit en kan de fasering derhalve niet bepalen. Voor het ontwikkelgebied wordt een fase 1A voorzien waarin alle ambities en uitgangspunten stapsgewijs kunnen worden uitgevoerd. De eerste fase ziet er als volgt uit: – – – – –
•
Kreekrugdorp Oost (2.300 woningen en basispakket voorzieningen: 3 basisscholen, sporthal, kultuurhus, gezondheidszorgfuncties, kinderopvang) Bedrijventerrein Doelwijk II: 25 hectare uitgeefbaar Hoofdontsluiting: aantakking op de N219 ter hoogte van de Knibbelweg Realisering van 15 hectare energielandschap Een deel van het Koning Willem I Bos (Ntb)
In de volgende slide is dit op kaart weergegeven.
12-5-2023
Onderwerp
34
Plankaart Fase 1a
15,2 ha
2300 woningen
25 ha
ntb
12-5-2023
35