B 1533 1 - Bijlage 1 Notitie planologische strategie deel 2 bestemmingsplan Middengebied A23.000533

Notitie bestemmingsplan Middengebied Crisis- en herstelwet bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder

Zoals aangegeven in de eerdere informatiebijeenkomst over de planologische strategie voor het Middengebied (11 april jl.) stelt de gemeente twee bestemmingsplannen op. Het groene deel betreft een conserverend bestemmingsplan, het blauwe deel betreft het ontwikkelgebied met nieuwe bestemmingen (zie figuur 2). Middels deze notitie willen we inhoudelijk verder inzoomen op het nu in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan voor het ontwikkelgedeelte van het Middengebied. Omdat het conserverende plan nog onvoldoende uitgewerkt is zetten we hier alleen de hoofdlijnen op een rij. Voor de bestemmingsplannen maken we gebruik van de Crisis- en Herstelwet. Dit is heel gebruikelijk bij grootschalige ontwikkelingen omdat dit meer flexibiliteit geeft en meer voorrang heeft bij de behandeling bij de Raad van State. De wet zorgt voor een snellere uitvoering van ruimtelijke plannen en stimuleert vernieuwende en duurzame projecten. Het heeft dus niets te maken met de crisis of het herstellen van fouten. Noodzaak nieuwe bestemmingsplannen

Figuur 1: Bestemmingsplannen binnen het Middengebied     

Het huidige regime van bestemmingsplannen binnen het plangebied is een lappendeken van 24 bestemmingsplannen; De ontwikkeling van het nieuwe dorp is hierin nog niet geregeld; Wel is er woningbouw mogelijk (na uitwerking) op locaties binnen het Middengebied die vanuit de bestuurlijke afspraken en provinciaal beleid inmiddels ongewenst zijn. Aanpassen planologische regime aan het aangepast provinciaal omgevingsbeleid voor het Middengebied (oktober 2022); Ook de te conserveren gedeeltes van het gebied zijn onvoldoende geborgd.

Grenzen bestemmingsplannen Er worden twee bestemmingsplannen voorbereid: één voor het ontwikkelgebied en één voor het overige gebied, met onder andere de Groene Schakel. Gestart wordt met het ontwikkelgebied, het plan voor het conserverende gedeelte zal niet gelijktijdig ter inzage worden gelegd maar indien mogelijk wel tegelijktijdig aan de raad aangeboden worden voor vaststelling.

Figuur 2: Begrenzingen nieuwe bestemmingsplannen 





Blauw: o Ontwikkelgebied inclusief energielandschappen, bedrijventerreinen en Koning Willem I bos; Groen: o Te conserveren gebied inclusief ecologische verbindingszone (groene schakel), bestaande glastuinbouw en andere bestaande functies als bedrijven en woningen; Buiten beschouwing gelaten (in rood): 1. Bestemmingsplan voor het nieuwe hoogspanningsstation. Dit is recent vastgesteld en behoeft geen aanpassing; 2. Bestemmingsplan Zuidelijke Dwarsweg 7a. Dit is recent vastgesteld en behoeft geen aanpassing.

Algemeen  Kwaliteit van het bestemmingsplan o De wijze van bestemmen heeft geen invloed op de uitgevoerde onderzoeken. De MER geeft de gemeente zekerheid dat de ontwikkeling vanuit milieuperspectief uitvoerbaar is. Waar nodig hebben we aanvullende onderzoeken uitgevoerd voor de onderbouwing in het bestemmingsplan; o De gemeente stemt de conceptversies van het ontwerpbestemmingsplan uitgebreid af met haar ruimtelijke ordeningspartners ten behoeve van een gedragen en gedegen plan. De gemeente heeft daarbij een direct lijntje met de provincie; o De gemeente wordt bijgestaan door een juridisch team die op het concept ontwerpbestemmingsplan een “crashtest” doet om de houdbaarheid en kwaliteit van het plan te testen. Hierbij is met nadruk aandacht voor de onderwerpen die mogelijk onderdeel zijn van eventueel in te stellen beroepen;

De Commissie m.e.r. heeft de concept-MER (versie november 2022) bekeken en aangegeven dat het uitgevoerde onderzoek gedegen in elkaar zit.; Rechtszekerheid voor belanghebbenden o De garantie van rechtszekerheid van belanghebbenden wordt vergroot met het voorgenomen bestemmingsplan, doordat belanghebbenden (minimaal) tweemaal de kans hebben om in beroep te gaan tegen de plannen. Ten eerste bij het vaststellen van het bestemmingsplan en daarna bij de uitwerking van de plannen; o Er blijft, zoals bij alle uit te werken plannen, nog wel enige onzekerheid over de exacte uitwerking in de omgeving van belanghebbenden tot de vergunningverlening voor de bouw. o



Uitgangspunten per deelgebied (bestemmingsplan Ontwikkelgebied)  Algemeen o Kaartbeeld is minder belangrijk (voorsorteren op de Omgevingswet); o Kader voor de ontwikkeling staat in de regels; o Flexibiliteit voor invulling qua locatie; o Deel afweging en onderzoek pas bij vergunningverlening;  Energielandschappen: o Mogelijk maken duurzame vormen van energieopwek, 32 ha zonnelandschap langs de N219 en 25 ha in het gebied tussen spoor en N457, het zogenaamde Visje; o Dubbelgebruik van de gronden voor bijvoorbeeld agrarische doeleinden, waterberging en natuur; o Energielandschap in het Visje pas na realisatie van het zonnelandschap. Fase 2 mag pas als fase 1 voldoende ver is (25 van de max 32 ha zonneveld gerealiseerd) o Landschappelijke inpassing Zonnelandschap (eis van de Provincie), voor het Visje is dit minder relevant vanwege de ingeklemde ligging door bestaande infrastructuur;

Schematische opzet eerste fase 

Bedrijventerrein

Aansluiten bij regelingen Doelwijk I en Gouwepark II ten aanzien van bijvoorbeeld bouwhoogtes en interne zonering (dus zware bedrijvigheid niet aan de rand) o Ruimte voor uitplaatsing bedrijven Middengebied o Geen grootschalige (>5 ha) transport- en/of distributiebedrijven; o Geen risicovolle inrichtingen, met afwijking mogelijk mits de risicocontour op de eigen kavel blijft; o Gouwepark II heeft een voorlopige bestemming Agrarisch van maximaal 10 jaar. Pas dan kan de ontwikkeling plaatsvinden en nadat Doelwijk II zo ongeveer is uitgegeven; Woongebied – fase 1 o Directe bouwtitel (na wegnemen milieucontouren); o Centrumvoorzieningen, waaronder, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, horeca, kleinschalige bedrijvigheid; o Hoofdinfrastructuur (ontsluitingen Middelweg en Nieuwe Knibbelweg); o Groen; o Waterberging; o Parkeervoorzieningen (geclusterd); o Extra regels in verband met waterveiligheid; o Regels ten aanzien van zeer kwetsbare objecten nabij gasleiding; Woongebied – overige fasen o Gekoppeld aan de fasering fase 1 ivm bouwfasering.

Pas als fase 1 voldoende ver ontwikkeld is (Voldoende woningen in gerealiseerd of in aanbouw); o Pas mogelijk na aanleg deel ontsluiting rondweg (op verbeelding en in regels aangeduid); o Overige woningen met directe bouwtitel, maar pas vergunningverlening na bovenstaande voorwaarden; o Beperkte hoeveelheid voorzieningen; o Groen; o Waterberging; o Parkeervoorzieningen (geclusterd); o Extra regels in verband met waterveiligheid; o Regels ten aanzien van zeer kwetsbare objecten nabij gasleiding; Koning Willem I bos o Bos voor natuurontwikkeling, extensieve recreatie, houtteelt; o Wonen in een buitenplaats (lage dichtheid, 5 woningen per hectare, ca. 220 woningen in totaal in 2 buitenplaatsen); o Sportvoorzieningen (in een deel van het gebied); Algemene bouwregels o Minimaal vloerpeil (waterveiligheid); o Groen (ivm. hittestress) o Vluchtmogelijkheden; o Parkeernormen, middels verwijzing naar parkeerbeleid; Algemene gebruiksregels o Link leggen met de doelgroepenverordening voor borging woningverdeling; o Borging maximaal ontwikkelprogramma (met 10% afwijkingsmogelijkheid voor m2, niet voor woningaantallen); o Borging water kan binnen de verschillende bestemmingen. Nog niet expliciet bestemmen zodat uitwerking in het waterplan van HHSK kan. o











Uitgangspunten conserverend bestemmingsplan 





Groene Schakel: o Behoud bestaande rechten; o Toevoegen van wijzigingsbevoegdheden voor de aanleg van natuur (EVZ) en de Ruimte voor Ruimteregeling (sloop bebouwing en op een beperkt aantal kavels terugbouwen van woningen (aantal woningen per kavel is gemaximeerd); Agrarisch gebied: o Behoud bestaande rechten; o Nieuwbouw mogelijk als elders in het gebied bebouwing gesloopt wordt; Rode Waterparel o Verwijderen uit te werken woonbestemming (zie uitleg planschade); o Bestaande situatie bestemmen.

Recht op planschade bij het verwijderen van de uit te werken woonbestemming In een deel van het te conserveren bestemmingsplan voor het Middengebied gold gedurende een groot aantal jaren een bepaalde ’uit te werken bestemming’ voor woningbouw voor een aantal percelen; de ontwikkeling van dit gebied kon hiermee nog niet direct plaatsvinden (er was nog geen uitwerking gemaakt), maar er gold voor de gemeente wel een uitwerkingsplicht: op een aanvraag behoorde het bestemmingsplan wel compleet te worden uitgewerkt. Planschade In de komende periode wordt echter een nieuw bestemmingsplan vastgesteld en vanaf dat moment is woningbouw op die locatie uitgesloten. Op de percelen zullen (uit te werken) ontwikkelmogelijkheden verdwijnen. Uit jurisprudentie blijkt dat er geen aanspraak bestaat op vergoeding als er voldoende gelegenheid is geweest om een uitwerking in te dienen. In de structuurvisie Zuidplas 2030 (vastgesteld 2011) was al zichtbaar dat de gemeente de bestemming voor woningbouw wilde wegnemen. Bij beide bestemmingsplannen wordt tevens een planschaderisicoanalyse uitgevoerd.