AVG 240314 Zuidplas Middengebied sturingsmogelijkheden raad Middengebied - aangepaste versie openbaar Z24 000722

Notitie: Sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad van Zuidplas bij de ontwikkeling van het Middengebied in het licht van de actuele stand van zaken. Samenvattend rapport met verwerking van de bevindingen tijdens de besloten bijeenkomsten op 04 maart en 11 maart 2024.

Voor: Gemeente Zuidplas, Gemeenteraad Van: Bregman Advisering, Arjan Bregman Datum: 14 maart 2024

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding, vraagstelling, aanpak van het onderzoek en opzet van deze notitie . 1.1. Inleiding 1.2. Vraagstelling 1.3. Aanpak van het onderzoek 1.4. Karakter en opzet van deze notitie . 2. Mogelijkheden voor omgevingsrechtelijke inkadering 2.1. Inleiding 2.2. Het ontwerp bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2.3. Een programma 2.4. Het omgevingsplan. 2.5. De co rdinatieregeling 2.6. De omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA 3. Beantwoording van de gestelde vragen 3.1. Het vaststellen van het bestemmingsplan in relatie tot het go-n0 go moment 3.2. Stoppen ontwikkeling Middengebied na vaststelling bestemmingsplan. 3.3. Het borgen van de (juridische) belangen van betrokkenenin het gebied 3.4. Het voorleggen van deelplanen aan de raad na vaststelling van het bestemmmgsplan 13 3.5. Afwijking van de Nota van Uitgangspuntenin het bestemmingsplan 3.6. Mogelijkheden van provinciaal ingrijpen . 3.7. Beantwoording van de hoofdvraag .

1. Inleiding, vraagstelling, aanpak van het onderzoek en opzet van deze notitie 1.1. Inleiding Tijdens de vergadering van de gemeenteraad van de Zuidplas op 24 oktober 2023 vond de besluitvorming met betrekking tot de Nota van Uitgangspunten en de Grondexploitatie Fase 1a van het Middengebied plaats. De raad stemde daarbij in met het door het college ingediende raadsvoorstel. De genoemde Nota van Uitgangspunten is het kader om de ontwikkeling van het Middengebied verder vorm te geven. Hierbij gaat het om een concretisering en een aanscherping van de visie en de doelstellingen uit het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder. Met het tevens vaststellen van de Grondexploitatie Middengebied Fase 14, is de financi le vertaling daarvan vastgesteld. In genoemde raadsvergadering diende de fractie van de VVD een motie in. Daarin wordt geconstateerd dat het besluit over de Nota van Uitgangspunten en de Grondexploitatie veel (financi le) risico s kent. Het is volgens de indieners niet helder wat de status van de geopende Grondexploitatie, een vastgestelde Nota van Uitgangspunten en een vastgesteld bestemmingsplan zijn, afgezet tegen het bevriezen van de overige kostenposten in de Grondexploitatie Middengebied Fase 1A' waar het college de raad middels het raadsvoorstel om verzoekt.

Hiermee wordt concreet gedoeld op het zogenoemde go-no go moment, dat ten tijde van het indienen van de motie in december 2024 was voorzien. Zo wordt gesteld dat, mocht bijvoorbeeld het bestemmingsplan dat al in maart 2024 voorligt, bindend zijn, dan roept dat de vraag op wat het go-no go moment nog betekent. De gemeenteraad wil graag weten hoe de geopende Grex, de NvU, het bestemmingsplan en het go no go moment zich juridisch tot elkaar verhouden en welke mogelijkheden er zijn om daarop te acteren als raad. Om hier meer inzicht in te krijgen, verzoeken de indieners middels deze motie de griffie om advies in te winnen bij twee experts op dit gebied. Hierbij zien de indieners graag dat er een werkgroep wordt gevormd met een viertal raadsleden, waarbij er sprake is van een evenwichtige verdeling tussen coalitie en oppositie, om de onderzoeksvraag nader te defini ren en het proces te begeleiden. Deze motie is aangenomen en medeondertekend door de ChristenUnie-SGP en het CDA. 1.2. Vraagstelling Ondergetekende is een van de twee deskundigen die is gevraagd om het door de gemeenteraad van Zuidplas gevraagde advies te geven. De adviesvraag is geconcretiseerd in een hoofdvraag en diverse deelvragen.

De hoofdvraag luidt als volgt: Wat zijn dejuridische statussen van een geopende grondexploitatie, een vastgestelde Nota van Uitgangspunten en een vastgesteld bestemmingsplan, en hoe verhouden deze besluiten zich tot het go-no go moment en welke mogelijkheden heeft de raad om hierop te acteren, gegeven dat het besluit m.b.t. het go-no go moment als laatste zal plaatsvinden? De deelvragen zijn: 1. Hoe verhoudt het vaststellen van het bestemmingsplan zich in relatie tot het go-no0 go moment?

2. Wat zijn de financi le, bestuurlijke en juridische gevolgen voor inwoners dan wel grondeigenaren, als op enig moment besloten wordt om niet door te gaan met Fase 1A, terwijl het bestemmingsplan al is vastgesteld? 3. Hoe kan er in dit gekozen proces de (juridische) belangen van de betrokkenen in het gebied worden geborgd? 4. Is hetjuridisch mogelijk om deelplannen, in welke vorm dan ook, voor te laten leggen aan de raad en is het juridisch mogelijk voor inwoners om hier opnieuw zienswijzen voor in te dienen (is amendement A025 uitvoerbaar)? 5. Wat is de (juridische) ruimte tot afwijking van een vastgestelde Nota van

Uitgangspunten bij behandeling van een bestemmingsplan en is dit onder de omgevingswet een college of raadsbevoegdheid? 6. Welke status hebben de NvU, de geopende Grex, het bestemmingsplan en bij de provincie en op welke wijze kan een provincie ingrijpen indien de voortgang niet snel genoeg gaat of het bestemmingsplan te globaal is?. Deze vragen zullen in deze notitie worden beantwoord.

1.3. Aanpak van het onderzoek Het onderzoek dat heeft geleid tot deze notitie droeg in hoge mate het karakter van een bureaustudie. Daarbij is gebruik gemaakt van beschikbare literatuur en van door de gemeente Zuidplas aan ondergetekende verstrekte documenten. Daarnaast heeft ondergetekende op 19 februari 2024 online een gesprek gevoerd met de Opgavemanager voor het Middengebied, Marco van Lente en Vincent Sloesen, Adviseur grondzaken, gebiedsontwikkeling en vastgoed. Door tussenkomst van Van Lente ontvingen de beide door de gemeenteraad gevraagde deskundigen van Sweco nadere informatie omtrent het bestemmingsplan Middengebied 1, in het bijzonder met betrekking tot de daarin opgenomen regeling inzake kostenverhaal.

1.4. Karakter en opzet van deze notitie De expertise van ondergetekende bevindt zich op juridisch terrein, mede in relatie tot de bestuurlijke en politieke context. Dit betekent dat ondergetekende zich bij beantwoording van de vragen primair op juridische aspecten zal richten. Op financieel terrein acht ondergetekende zich niet specifiek deskundig.

Vanuit juridisch perspectief is voor de ontwikkeling van het Middengebied en voor de sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad daarbij het moment waarop een nieuw omgevingsrechtelijk kader wordt vastgesteld van eminent belang. Het is voor de gemeenteraad derhalve belangrijk om te weten welke wettelijke mogelijkheden er te dien aanzien beschikbaar zijn. Gelet hierop zal in paragraaf 2 een beschrijving worden gegeven, in de eerste plaats van enkele relevante kenmerken van het ontwerp-bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1, mede in relatie tot de daarop van toepassing zijnde wettelijke regeling. Aansluitend zal worden geschetst welke alternatieven denkbaar zijn voor het geval dat de gemeenteraad zou besluiten om het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 niet vast te stellen. In paragraaf 3 de deelvragen en daarna de hoofdvraag worden beantwoord.

2. Mogelijkheden voor omgevingsrechtelijke inkadering 2.1. Inleiding Het ontwerp bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 is een zogenaamd bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op grond van de Crisis- en herstelwet. Welke keuzes de gemeente Zuidplas hierbij heeft gemaakt en wat dit betekent voor de ontwikkeling van het Middengebied zal in paragraaf 2.2. worden uiteengezet. In de paragrafen 2.3. tot en met 2.6. worden enkele met het oog op de ontwikkeling van het Middengebied relevante instrumenten op grond van de Omgevingswet beschreven. Daarbij komen achtereenvolgens aan bod het programma (paragraaf 2.3.), het omgevingsplan (paragraaf 2.4), de co rdinatieregeling (paragraaf 2.5) en de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) (paragraaf 2.6.). 2.2. Het ontwerp bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder I Om de ontwikkeling van het Middengebied juridisch en planologisch te borgen zijn er twee bestemmingsplannen in voorbereiding: E n voor het ontwikkelgebied, waar fase la in zijn geheel binnen valt, en n voor het overige gebied, met onder andere de Groene Schakel. De bestemmingsplannen maken gebruik van de Crisis- en herstelwet. In paragraaf 1.2.

van de toelichting bij het ontwerp bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 wordt hierover onder meer opgemerkt: Om de ontwikkeling van het Middengebied Zuidplaspolder planologisch mogelijk te maken worden de geldende bestemmingsplannen aangepast. Binnen de reguliere mogelijkheden van een bestemmingsplan kunnen niet alle wensen en ambities voor het Middengebied Zuidplaspolder op een goede manier geborgd worden. De Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) biedt hier binnen het huidige wettelijke kader meer mogelijkheden voor. Het plangebied is daarom aangemeld en in het kader van de 17e tranche van de Regeling uitvoering Chw aangewezen als innovatief experiment. Daarmee kan voor het Middengebied gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden van artikel 7c (verbrede reikwijdte), artikel 7w (planschade), artikel 7ad (sociale koopwoningen) en artikel 7ah (kostenverhaal) van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Met het oog op de verwachte inwerkingtreding van de Omgevingswet, kiest de gemeente voor een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (BPVR). Met een BPVR maakt de Crisis- en herstelwet (Chw) het mogelijk om vooruitlopend op de inwerkingtreding daarvan al meer te werken in de geest van de Omgevingswet. Het Chw-bestemmingsplan kijkt verder dan alleen het bereiken van een goede ruimtelijke ordening, een veilige en gezonde fysieke leefomgeving staat centraal.

Het bestemmingsplan wordt onder het huidige juridischplanologische regime van de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht en vastgesteld. Wel wordt het plan al deels in lijn met de Omgevingswet opgesteld. Dit vertaalt zich onder andere in de volgende uitgangspunten: * De terminologie sluit al deels aan bij de Omgevingswet. * Uitnodigingsplanologie staat centraal; globaliteit en flexibiliteit zijn kernwoorden die van toepassing zijn op dit project. Het Chw-bestemmingsplan is niet alleen gericht op een goede ruimtelijke ordening maar op de gehele fysieke leefomgeving. * De regels van het Chw-bestemmingsplan borgen dat de ambities en doelen behaald worden, maar leggen geen specifieke stedenbouwkundige invulling vast. * Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Voor dit plan is al sinds de fase van het Masterplan aandacht voor de dialoog met de omgeving en deze omgevingsdialoog wordt voortgezet. Gelet op de uitgebreide omgevingsdialoog die al

plaatsvindt is gekozen om geen voorontwerp Chw-bestemmingsplan op te stellen, maar direct een ontwerp Chw-bestemmingsplan. Het Chw-bestemmingsplan heeft een planperiode van 20 jaar. Paragraaf 6.3 van de toelichting bij het ontwerp heeft betrekking op kostenverhaal en luidt als volgt: In het bestemmingsplan maakt de gemeente bouwplannen mogelijk waarvoor kostenverhaal verplicht is. De Crisis- en herstelwet biedt de mogelijkheid om het kostenverhaal door te schuiven naar de fase van het verlenen van de omgevingsvergunning. In de planregels is opgenomen dat pas een omgevingsvergunning voor een bouwplan kan worden verleend als het kostenverhaal is verzekerd. Daarvan is sprake als op dat moment een anterieure overeenkomst is gesloten of een exploitatieplan is vastgesteld. De relevante regels uit het Besluit ruimtelijke ordening/Omgevingsbesluit worden op dit punt gevolgd. Op die manier is het kostenverhaal geborgd. Het is dus niet nodig om nu al een exploitatieplan vast te stellen. Er zijn ook geen andere redenen om een exploitatieplan op te stellen. Een belangrijke bepaling is artikel 16.3.1. onder a, onderdelen 3 en 4 van de planregels van het ontwerp bestemmingsplan die als volgt luidt: 3.

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 2' is het bouwen van gebouwen toegestaan als minimaal 1.500 woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 1' gerealiseerd danwel in aanbouw zijn; 4. Het bouwen van een hoofdgebouw voor de activiteit wonen is toegestaan als voorzien is in een adequate ontsluiting, waarbij geldt dat: o bij 1.500 woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluiting 1' en de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluiting 2' een ontsluitingsweg is gerealiseerd; o bij 4.500 woningen of meer ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluiting 3' eveneens een ontsluitingsweg is gerealiseerd. Om een deel van de woningbouw op de als woongebied aangewezen gronden mogelijk te maken dient de varkenshouderij annex kaassmelterij / varkensvoerproductie van Smits aan de Zuidelijke Dwarsweg 17 te worden verplaatst of opgekocht. In het Algemeen beoordelingskader bouwen in artikel 29.1.1. van de planregels is daartoe bepaald dat, indien een omgevingsvergunning voor bouwen wordt ingediend op de gronden met (onder andere) de bestemming Woongebied , deze alleen kan worden verleend als er geen intensieve veehouderij meer plaatsvindt op het perceel aan de Zuidelijke Dwarsweg 17 te Zevenhuizen.

Met deze bepalingen is gewaarborgd dat, dat de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf van Smits zijn be indigd, woningbouw in eerste instantie alleen mogelijk wordt op gronden die voor 85% in eigendom zijn van de gemeente Zuidplas en slechts voor 15% in particuliere handen zijn. De ligging, vorm en omvang van deze particuliere gronden is bovendien zodanig dat daarbij niet het risico van ongewenste zelfrealisatie bestaat. Ook voor gronden in de volgende fasen geldt dat deze in belangrijke mate zijn verworven door de gemeente Zuidplas, de Grondbank, andere overheden of de GOM (het consortium van samenwerkende

professionele markpartijen met wie de gemeente in anterieure overeenkomsten afspraken wil en verwacht te zullen maken). Het risico van ongewenste zelfrealisatie wordt ook voor particuliere gronden in de opvolgende fasen om die reden als beperkt gezien. Het voorgaande, in onderlinge samenhang beschouwd, betekent dat uit het feit dat het ontwerp bestemmingsplan een globaal karakter draagt en volgens de toelichting

uitnodigingsplanologie centraal staat en globaliteit en flexibiliteit kernwoorden zijn die van toepassing zijn op dit project, geenszins betekent dat de gemeente Zuidplas buiten het globale bestemmingsplan om geen andere mogelijkheden zou hebben om te sturen op de nadere invulling van de ontwikkeling van het Middengebied. Naar het oordeel van ondergetekende vindt de gemeentelijke regie in werkelijkheid hoofdzakelijk plaats via de zeer omvangrijke grondpositie die de gemeente zelf heeft dan wel waarop de gemeente invloed heeft via genoemde publieke en private partners. Feitelijk zal dan ook sprake zijn van een in hoge mate gefaseerde, planmatige ontwikkeling met een sterke gemeentelijke regie. Wat aan het ontwerp bestemmingsplan verder opvalt is dat voor het kostenverhaal gekozen is voor het toepassen van artikel 7c, lid 10 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (BuChw). Dit houdt, zoals in de toelichting bij het bestemmingsplan ook wordt opgemerkt, in dat de verplichting tot het maken van een exploitatieplan wordt doorgeschoven naar het moment dat een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd en met de betreffende grondeigenaar geen anterieure overeenkomst is gesloten.

Gelet op de gekozen vorm van een globaal bestemmingsplan, waarbij uitnodigingsplanologie centraal staat en globaliteit en flexibiliteit kernwoorden zijn die van toepassing zijn op de ontwikkeling van het Middengebied, lijkt deze keuze onlogisch en zou een meer voor de hand liggende keuze zijn geweest een systematiek van kostenverhaal met toepassing van artikel 7ah BuChw. Dat is artikel is namelijk specifiek bedoeld voor kostenverhaal bij zogenaamde organische gebiedsontwikkeling. In de toelichting bij het ontwerp bestemmingsplan Middengebied 1 wordt ook aangegeven dat voor het Middengebied gebruik kan worden gemaakt van de mogelijkheden van onder meer artikel 7ah (kostenverhaal). Artikel 7ah is daadwerkelijk van toepassing op het Middengebied omdat in overeenstemming met artikel 7ah, lid 23 in artikel 3.11, lid 1, aanhef en onder g van de Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet is bepaald dat artikel 7ah Buchw geldt voor het Middengebied Zuidplaspolder, gemeente Zuidplas.

Dat uiteindelijk is gekozen voor een systeem van kostenverhaal waarbij een exploitatieplan moet worden vastgesteld op het moment dat een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd en met de betreffende grondeigenaar geen anterieure overeenkomst is gesloten, zou een groot risico zijn indien de ontwikkeling van het Middengebied feitelijk een organisch karakter zou dragen in die zin dat de gemeente binnen de globale kaders van het bestemmingsplan Middengebied 1 geen nadere sturingsmogelijkheden zou hebben op de stedenbouwkundige invulling van het gebied. Gelet op het hoge percentage voor woningbouw in aanmerking komende gronden waarop de gemeente Zuidplas feitelijk controle uitoefent, gevoegd bij het beperkte risico van gevallen van ongewenste zelfrealisatie, is het risico dat de gemeente op een onverwacht en ongelegen ogenblik plotseling voor het gehele Middengebied een gedetailleerd exploitatieplan moet vaststellen, feitelijk beperkt. Dit maakt de keus voor artikel 7c, lid 10 BuChw als grondslag voor het kostenverhaal naar het oordeel van ondergetekende verdedigbaar. 2.3. Een programma Het programma vormt feitelijk een operationalisering van omgevingsbeleid in een omgevingsvisie als integraal beleidsdocument voor de fysieke leefomgeving die voor het grondgebied van een gehele gemeente wordt vastgesteld en die noodzakelijkerwijs een

globaal karakter draagt. De kern van het programma vormt daarentegen een pakket aan concrete maatregelen om binnen een bepaalde periode een zeker doel met betrekking het tot een zeker aspect van de leefomgeving te bereiken. Waar het vaststellen van de omgevingsvisie een raadsbevoegdheid is, is het college bevoegd om programma s vast te stellen.

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen verplichte en onverplichte programma s. Een verplichting tot het opstellen van een programma hangt steeds samen de uitvoering van EUrichtlijnen. Dit is onder meer aan de orde voor geluidbeheersing, stroomgebieds- en overstromingsrisicobeheer, waterbeheer en natuurbeheer. Daarnaast moet een programma worden opgesteld wanneer sprake is van verplichte monitoring van de staat of kwaliteit van de fysieke leefomgeving, de belasting door activiteiten of de concentratie of depositie van stoffen in de fysieke leefomgeving in relatie tot een vastgestelde omgevingswaarde. Indien niet aan de betreffende omgevingswaarde wordt voldaan moet een dergelijk programma ertoe

leiden dat wel aan die omgevingswaarden wordt voldaan.! Onverplichte programma s zijn bij voorbeeld gericht op het bereiken van een doelstelling ten aanzien van de fysieke leefomgeving of onderwerpen waarvoor geen wettelijke normering bestaat. Bij vastgoed- en gebiedsontwikkeling spelen met name onverplichte programma s een rol. Zo kan een bestuursorgaan een programma opstellen voor een aspect van de fysieke leefomgeving, zoals recreatie of landschap, maar een programma kan ook gericht zijn op de (ruimtelijke) ontwikkeling van een bepaald gebied.

Deze laatste mogelijkheid maakt een programma geschikt om het beleid van een gemeente ten aanzien van een gebiedsontwikkeling weer te geven. Zo n programma lijkt door de gerichtheid op een vastomlijnd gebied meer op een structuurvisie onder de Wro die zich richtte op een specifiek gebied, dan op een omgevingsvisie. De mate van detaillering van een programma wordt in de Omgevingswet niet voorgeschreven. Dit betekent dat een gemeente hiervoor de vrijheid heeft bij het opstellen van een programma. Dit kan zij voor een programma ten behoeve van een gebiedsontwikkeling bijvoorbeeld doen in samenspraak met marktpartijen die in het betreffende gebied een positie hebben. Deze kenmerken maken dat een programma een geschikt instrument lijkt om de ontwikkeling van het Middengebied beleidsmatig in te kaderen. De reeds door de raad vastgestelde Nota van Uitgangspunten is daarbij voor het college kaderstellend bij het opstellen van een programma voor de ontwikkeling van het Middengebied. Bij het vaststellen van een programma kunnen zienswijzen worden ingediend. Tevens is een programma onderhavig aan participatie. Dit biedt een goede gelegenheid om het draagvlak voor de gebiedsontwikkeling te peilen, met belanghebbenden in gesprek te gaan en te bezien hoe aan eventuele bezwaren kan worden tegemoetgekomen.

Deze kenmerken maken het programma tot een geschikt instrument voor de beleidsmatige inkadering van vastgoed- en met name ook gebiedsontwikkelingen. Op grond van afdeling 16.4 van de Omgevingswet geldt een plan-mer-plicht voor (een herziening van) een omgevingsvisie die kaderstellend is voor mer-plichtige of merbeoordelingsplichtige besluiten. Ook is een plan-mer aan de orde als in een omgevingsvisie ontwikkelingen zijn voorzien waarvoor een passende beoordeling gemaakt moet worden voor Natura 2000-gebieden. Als een herziening van omgevingsvisie alleen kleine wijzigingen t Kamerstukken TI 2013/14, 33 962, nr. 3, p. 114/115.

bevat, of het gebruik bepaalt van kleine gebieden op lokaal niveau, of het kader vormt voor een niet-mer-plichtig besluit, kan een plan-mer-beoordeling nodig zijn. Wanneer uit een planmer-beoordeling volgt dat er sprake is van aanzienlijke milieugevolgen, is er plan-mer-plicht. Een plan-mer-plicht betekent onder andere dat er aanvullende procedurele eisen gelden, zoals de verplichting tot het opstellen van een notitie over de reikwijdte en het detailniveau van de relevante informatie, de redelijke alternatieven van de voorgenomen activiteit waarvoor de omgevingsvisie een kader stelt, overleg met bestuursorganen en advisering door de Commissie voor de mer.

2.4. Het omgevingsplan Op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet is voor het gehele grondgebied van alle gemeenten in Nederland een omgevingsplan van rechtswege ontstaan, dat bestaat uit alle bestaande bestemmingsplannen van de gemeente. Daaraan is de zogenaamde bruidsschat toegevoegd. Deze bestaat uit regels die tot het moment van inwerkingtreding in nationale regelgeving waren opgenomen, maar onderwerpen betreffen die onder de Omgevingswet in beginsel door gemeenten worden gereguleerd. De combinatie van bestaande plannen en de bruidsschat vormen het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Procedures ten behoeve van wijzigingen die worden gestart na inwerkingtreding van de Omgevingswet, leiden tot het vullen van het andere, nieuwe deel van het Omgevingsplan. In de praktijk zullen gemeenten naar verwachting ingeval van aanpassing van het omgevingsplan teneinde nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, met name gebruik maken van de mogelijkheid om alle regels die betrekking hebben op de locatie die het betreft, in n keer op te nemen in het nieuwe deel van het omgevingsplan.

De inhoud van een partieel gewijzigd omgevingsplan waarvan de procedure na 1 januari 2024 is gestart en die derhalve onderdeel gaat uitmaken van het nieuwe deel van het omgevingsplan, moet voldoen aan de eisen op grond van de Omgevingswet en moet worden gepubliceerd conform de standaarden van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Voor bevoegde gezagen die op 1 januari 2024 nog niet over alle onderdelen van het DSO beschikken kan tot en met 31 december 2024 gebruik worden gemaakt van de zogenaamde Tijdelijke Alternatieve Maatregelen (TAM), waardoor publicatie met behulp van de (vertrouwde) IMRO-standaarden kan plaatsvinden. Qua procedure is een wijziging van het omgevingsplan vergelijkbaar met een bestemmingsplanherziening onder de Wet ruimtelijke ordening. 2.5. De co rdinatieregeling De vaststelling van de (parti le) wijziging van het omgevingsplan kan worden geco rdineerd met de verlening voor een omgevingsvergunning voor het bouwen indien afdeling 3.5 van de Awb wordt toegepast op de voorbereiding van een omgevingsplan en de beslissing op een aanvraag om een omgevingsvergunning. Er is dan op grond van artikel 3.19, lid 2, onder a Awb sprake van beroep in n instantie bij de Afdeling.

2.6. De omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Er is naast (parti le) wijziging van het omgevingsplan een tweede mogelijkheid om nieuwe ontwikkelingen, waaronder vastgoed- en gebiedsontwikkeling, te faciliteren die in strijd zijn met de regels in het tijdelijk deel van het omgevingsplan.

Dit kan door het voor de betreffende (bouw)activiteiten verlenen van een omgevingsvergunning voor een BOPA. Een belangrijk verschil met de situatie van voor 1 januari 2024 is dat voor deze omgevingsvergunning, net zoals voor een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen, in beginsel een termijn van 8 weken staat. Dit is beduidend korter dan de tijd van de uitgebreide procedure voor een omgevingsvergunning voor een planologische afwijking in het verleden onder de Wro. Een voorwaarde voor het kunnen verlenen van een omgevingsvergunning voor een BOPA is dat dit kan worden

gerechtvaardigd vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties .? De bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit berust bij het college van B en W. De gemeenteraad kan wel gevallen aanwijzen waarin de raad in de gelegenheid wordt gesteld om advies uit te brengen in de door hem aan te wijzen gevallen over aanvragen om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De uitkomst van het advies is bindend. In die zin lijkt de constructie op de verklaring van geen bedenkingen van voorheen, maar met het belangrijke verschil dat de raad onder het oude recht moest besluiten wanneer gevallen van de noodzaak van zo n verklaring waren uitgezonderd, terwijl onder de Omgevingswet in beginsel de reguliere procedure van 8 weken geldt zonder (bindend) advies van de gemeenteraad, tenzij de gemeenteraad besluit dat dit wel nodig is. Hoewel voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in beginsel een procedure van maximaal 8 weken geldt, kan het bevoegd gezag op grond van art. 16.65, lid 4 Ow anders besluiten.

Dit artikel luidt als volgt: Het bevoegd gezag kan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht bij besluit van toepassing verklaren op de voorbereiding van de beslissing op een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit: a. als het gaat om een activiteit die aanzienlijke gevolgen heeft of kan hebben voor de fysieke leefomgeving, en b. waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben.

Onder J11 wordt in Bijlage V van het Omgevingsbesluit het stedelijk ontwikkelingsproject genoemd, en worden de besluiten aangewezen in het kader waarvan een m.e.r.(-beoordeling) dient te worden opgesteld. Indien een project als een stedelijk ontwikkelingsproject moet worden aangemerkt en m.e.r.-beoordelingsplichtig is, dan is op grond van art. 16.50 Ow de uitgebreide procedure van toepassing in het geval er ook daadwerkelijk een milieueffectrapportage moet worden opgesteld (art. 16.43, lid 1 Ow). Indien blijkt dat er geen significant nadelige gevolgen voor het milieu zijn kan de reguliere procedure worden gevolgd. De BOPA kent voorts als kenmerk dat de deze in het DSO op de visualisatie slechts wordt aangegeven als lijn om het gebied waarop de BOPA betrekking heeft, waarbij wordt verwezen naar het betreffende document.

Bij het aansluitend verlenen van afzonderlijke BOPA s per bouwplan binnen het gebied en in overeenstemming met het eerder vastgestelde programma voor de ontwikkeling van het betreffende gebied, kan steeds worden verwezen naar het programma en kan zo worden betoogd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. ? Zie art. 2.1, lid 3, onder k en art. 5.21, lid 1 onder b Ow jo. art. 8.0a, lid 2 BkI.. 10

3. Beantwoording van de gestelde vragen 3.1. Het vaststellen van het bestemmingsplan in relatie tot het g0-no go moment

Deelvraag 1 luidt als volgt: Hoe verhoudt het vaststellen van het bestemmingsplan zich in relatie tot het go-no go moment?

Reactie op de deelvraag: Vaststelling van het bestemmingsplan Middengebied 1 betekent dat eigenaren van gronden binnen het plangebied een directe bouwtitel verkrijgen en tot (woning)bouwactiviteiten kunnen overgaan die in overeenstemming zijn met het bepaalde in artikel 30.3 van de bestemmingsplanregels en daarmee passen binnen het daarin vastgelegde ontwikkelprogramma. Het in genoemd artikel 30.3 vastgelegde ontwikkelprogramma is globaal geformuleerd. Dit betekent dat grondeigenaren die bereid en in staat zijn om in overeenstemming met het ontwikkelprogramma (woning)bouwactiviteiten uit te voeren, vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan in beginsel het recht hebben om daarvoor omgevingsvergunning te verkrijgen. Daarbij past wel de kanttekening dat de gronden die waaraan de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 1' is toegekend en waarop de eerste 1.500 woningen zullen worden gebouwd, goeddeels in handen zijn van publieke partijen. Wel betekent het vaststellen van het bestemmingsplan dat alle gronden waarop volgens het bestemmingsplan (woning)bouwactiviteiten mogelijk worden, als gevolg van de vaststelling van het bestemmingplan door de raad echter fors in waarde stijgen. Er ontstaat binnen het Middengebied dan immers met zekerheid vroeg of laat een bouwtitel voor 8.000 (onder andere) woningen.

Deze gevolgen kunnen zoals uit de beantwoording van de volgende deelvragen nader zal blijken niet zonder ingrijpende (financi le) consequenties worden teruggedraaid. Gelet hierop maakt vaststelling van het bestemmingsplan Middengebied 1 een go-no go moment feitelijk illusoir. 3.2. Stoppen ontwikkeling Middengebied na vaststelling bestemmingsplan Deelvraag 2 luidt als volgt: Wat zijn de financi le, bestuurlijke en juridische gevolgen voor inwoners dan wel grondeigenaren, als op enig moment besloten wordt om niet door te gaan met Fase 1A, terwijl het bestemmingsplan al is vastgesteld? Reactie op de deelvraag: In paragraaf 3.1. is in antwoord op de eerste deelvraag aangegeven dat vaststelling van het bestemmingsplan Middengebied 1 betekent dat grondeigenaren binnen het plangebied die bereid en in staat zijn om in overeenstemming met het ontwikkelprogramma (woning)bouwactiviteiten uit te voeren, vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan in beginsel het recht hebben om daarvoor omgevingsvergunning te verkrijgen en als de beoordelingsregels in he plan betekenen dat zij nog even moeten wachten, in elk geval sprake zal zijn van een forse waardstijging van hun gronden en dat daarmee een no go moment feitelijk illusoir is geworden. 11

In deze tweede deelvraag wordt feitelijk gevraagd wat de financi le, bestuurlijke en juridische gevolgen zijn van het na vaststelling van het bestemmingsplan desalniettemin toch nemen van een no go besluit. In juridische zin heeft een dergelijk no go besluit wellicht in eerste instantie de vorm van een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 4.14 Omgevingswet. Op grond van het vierde lid van dit artikel moet een voorbereidingsbesluit binnen anderhalfjaar worden gevolgd door bekendmaking van een besluit tot wijziging van het omgevingsplan. Het voorbereidingsbesluit wijzigt het omgevingsplan met voorbeschermingsregels. Op grond van die voorbeschermingsregels zal het voor eigenaren binnen het plangebied Middengebied 1 na het bekendmaken van en voorbereidingsbesluit niet lager mogelijk zijn om omgevingsvergunning aan te vragen en te verkrijgen voor het realiseren van bouwactiviteiten in overeenstemming met het ontwikkelprogramma als bedoeld in artikel 30.3 van de bestemmingsplanregels.

Bouwactiviteiten die in overeenstemming zijn met het in artikel 30.3 van de planregels vastgelegde ontwikkelprogramma en met de beoordelingsregels in het bestemmingsplan en waarvoor omgevingsvergunning is aangevraagd tussen het moment van inwerkingtreding van het bestemmingplan Middengebied 1 en het moment van het bekendmaken van het voorbereidingsbesluit kunnen door het voorbereidingsbesluit niet worden tegengehouden. De financi le zin ontstaat voor eigenaren van wie de grond als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan in waarde steeg op grond van het bepaalde in artikel 15.1 Omgevingswet een aanspraak op nadeelcompensatie. Een van de schadeoorzaken op grond van artikel 15.1, lid 1, aanhef en onder d is immers een regel in het omgevingsplan, als het gaat om een regel als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid juridische gevolgen . In genoemd artikel 4.1 gaat het om regels worden gesteld over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving . Nu de voorbeschermingsregels (en aansluitend de wijziging van het omgevingsplan) het bestemmingsplan Middengebied 1 wijzigen en daardoor (toekomstige) bouwactiviteiten onmogelijk worden gemaakt, is evident dat (het voorbereidingsbesluit en) de aansluitende omgevingsplanwijziging voor eigenaren leidt tot aanspraken op nadeelcompensatie.

Gelet op het omvangrijke en globale (woning)bouwprogramma op grond van artikel 30.3 van de bestemmingsplanvoorschriften, waardoor eigenaren het standpunt kunnen innemen dat zij op hun gronden bouwinitiatieven met een aanzienlijke verdiencapaciteit hadden beoogd, kan het bij de verplichting tot het uitkeren van nadeelcompensatie gaan om (zeer) hoge bedragen. Daarbij moet worden bedacht dat een dergelijke nadeelcompensatieclaim ook toekomt aan de Grondbank en publieke en private partners van de gemeente met een grondpositie binnen het Middengebied. In bestuurlijke zin rijzen naar het oordeel van ondergetekende bij het nemen van een voorbereidingsbesluit en daarmee het blokkeren van een (verdere) ontwikkeling van het Middengebied volgens het in artikel 30.3 van de planregels vastgelegde ontwikkelprogramma - vragen in relatie tot de bettouwbaarheid van de gemeente Zuidplas. Deze vragen zullen indringender zijn naarmate de tijd tussen het moment van vaststelling van het bestemmingsplan en het moment van het nemen van het voorbereidingsbesluit korter is.

12

3.3. Het borgen van de (juridische) belangen van betrokkenen in het gebied Deelvraag 3 luidt als volgt: Hoe kan er in dit gekozen proces de (juridische) belangen van de betrokkenen in het gebied worden geborgd? Reactie op de deelvraag: Indien de woorden in dit gekozen proces in lijn met de vorige twee vragen zo worden opgevat dat hiermee wordt gedoeld op het proces om het bestemmingsplan in het voorjaar van 2024 vast te stellen, dan worden met name de belangen van de eigenaren van gronden binnen het plangebied van het bestemmingsplan Middengebied 1 zeer wel geborgd. Op hun gronden verkrijgen zij immers een directe (hoewel voor veel gronden toekomstige) bouwtitel en zij kunnen, zolang het ontwikkelprogramma zoals vastgelegd in artikel 30.3 van de planregels nog niet volledig is benut door andere initiatief nemende eigenaren, lucratieve (woning)bouwplannen ontwikkelen en daarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen indienen zodra aan de voorwaarden daarvoor op grond van het bestemmingsplan is voldaan. Zodra eigenaren binnen het plangebied het gehele ontwikkelprogramma hebben verbruikt doordat daarvoor omgevingsvergunningen zijn verleend, valt er voor de resterende eigenaren niets meer te ontwikkelen.

Deze in de regels van het ontwerp bestemmingsplan vastgelegde strategie kan afhankelijk van de marktomstandigheden ertoe leiden dat eigenaren die bereid en in staat zijn om (woning)bouwpannen te realiseren in overeenstemming met het ontwikkelprogramma, zoals vastgelegd in artikel 30.3 van de planregels, op enig moment verwikkeld raken in een onderlinge competitie om zo snel mogelijk omgevingsvergunningen voor (woning)bouwactiviteiten in te dienen. Op dit organische proces heeft de gemeente Zuidplas verder geen nadere invloed dan de toetsing aan de regels van het bestemmingsplan Middengebied 1, die een relatief globaal karakter dragen, daargelaten de fasering waarbij eerst 1.500 woningen dienen te worden gebouwd op gronden die goeddeels in handen zijn van publieke partijen. Ook hierbij past wel de aantekening dat als gevolg van het hoge percentage voor woningbouw in aanmerking komende gronden waarop de gemeente Zuidplas feitelijk controle uitoefent, gevoegd bij het beperkte risico van gevallen van ongewenste zelfrealisatie, in de praktijk van de ontwikkeling van het Middengebied geen sprake zal zijn van een ongecontroleerde competitie van eigenaren om de tijdige indiening van aanvragen om omgevingsvergunning voor het bouwen, maar veeleer sprake zal zijn van een gefaseerde, planmatige ontwikkeling onder regie van de gemeente Zuidplas. 3.4.

Het voorleggen van deelplanen aan de raad na vaststelling van het bestemmingsplan

Deelvraag 4 luidt als volgt: Is hetjuridisch mogelijk om deelplannen, in welke vorm dan ook, voor te laten leggen aan de raad en is hetjuridisch mogelijk voor inwoners om hier opnieuw zienswijzen voor in te dienen (is amendement A025 uitvoerbaar)?

Reactie op de deelvraag: Naar ondergetekende veronderstelt wordt hiermee gedoeld op de mogelijkheid om na vaststelling van het bestemmingsplan Middengebied 1 deelplannen voor te leggen aan de raad en om inwoners hierop opnieuw zienswijzen te laten indienen. 13

Uitgaande van deze veronderstelling is deze vierde deelvraag feitelijk een variant op deelvraag 2. Waar deelvraag 2 vroeg naar de mogelijkheden om de ontwikkeling van het plangebied van het bestemmingsplan Middengebied 1 na vaststelling van het bestemmingsplan af te blazen, vraagt deelvraag 4 naar de mogelijkheid van een minder vergaand ingrijpen, namelijk het voorleggen van deelplannen met de kennelijke strekking om de mogelijkheden van het ontwikkelprogramma zoals vastgelegd in artikel 30.3 van de planregels van het bestemmingsplan Middengebied 1 (gedeeltelijk) te wijzigen. Om een dergelijke wijziging juridisch van betekenis te laten zijn, dient, evenals bij het afblazen van het verdere ontwikkeling van fase 14, te worden begonnen met het nemen van een voorbereidingsbesluit (indien het gronden betreft waarop volgens de regels van het bestemmingsplan op dat moment al kan worden gebouwd) en daarna een of meer (parti le) wijzigingen van het omgevingsplan in overeenstemming met de deelplannen die in de vraagstelling worden genoemd. Omdat het om parti le wijzigingen van het omgevingsplan gaat, dient hierbij gelegenheid te worden geboden om zienwijzen in te dienen.

Indien en voor zover als gevolg van de (voorbeschermingsregels in het omgevingsplan of) de regels van het (conform genoemde deelplannen) eigenaren beperken in hun ontwikkelmogelijkheden, vergeleken met de mogelijkheden op grond van het ontwikkelprogramma op grond van artikel 30.3 van de planregels van het bestemmingsplan Middengebied 1, verschaft een dergelijke beperking eigenaren binnen het plangebied een recht op nadeelcompensatie. Hierbij zal het uit te keren bedrag aan nadeelcompensatie hoger zijn naarmate de verdiencapaciteit van eigenaren op grond van de deelplannen beperkter is, vergeleken met de verdiencapaciteit op grond van het ontwikkelprogramma op grond van artikel 30.3 van de planregels van het bestemmingsplan Middengebied 1. 3.5. Afwijking van de Nota van Uitgangspunten in het bestemmingsplan

Deelvraag 5 luidt als volgt: Wat is de (juridische) ruimte tot afwijking van een vastgestelde Nota van Uitgangspunten bij behandeling van een bestemmingsplan en is dit onder de Omgevingswet een college of raadsbevoegdheid? Reactie op de deelvraag: De Nota van Uitgangspunten heeft geen juridische status, zodat de gemeenteraad in juridische zin ruimte heeft om van deze nota af te wijken. Vaststelling van een bestemmingplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Indien en voor zover het bestemmingsplan Middengebied 1 inhoudelijk afwijkt van de eerder eveneens door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten, verdient het wel aanbeveling om in de toelichting bij het bestemmingplan te motiveren waarom van eerder vastgesteld beleid wordt afgeweken. 3.6. Mogelijkheden van provinciaal ingrijpen Deelvraag 6 luidt als volgt: Welke status hebben de NvU, de geopende Grex, het bestemmingsplan bij de provincie en op welke wijze kan een provincie ingrijpen indien de voortgang niet snel genoeg gaat of het bestemmingsplan te globaal is?

14

Reactie op de deelvraag: Indien de provincie van oordeel zou zijn dat het ontwerp bestemmingsplan Middengebied 1 te globaal zou zijn, dan was de provincie op grond van artikel 3.8, lid 1, aanhef en onder d in de gelegenheid om omtrent het ontwerp een zienwijze in te dienen tijden de termijn van terinzagelegging. De door de provincie ingediende zienswijze heeft op dit punt geen betrekking. Zou de provincie binnen genoemde termijn wel een op dit punt betrekking hebbende zienswijze hebben ingediend en de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet of niet voldoende aan deze zienswijze tegemoet zou zijn gekomen is, dan had de provincie kunnen ingrijpen door middel van het geven van een reactieve aanwijzing (artikel 3.8, lid 8 Wro).

Nu de provincie een dergelijke zienswijze niet heeft ingediend, kan een reactieve aanwijzing niet aan de orde zijn. De inzet door de provincie van andere toezichtsinstrumenten acht ondergetekende, mede gelet op de al ongeveer twee decennia bestaande samenwerking met de provincie in het dossier Zuidplas een louter theoretische mogelijkheid. 3.7. Beantwoording van de hoofdvraag De hoofdvraag luidt als volgt:

Wat zijn de juridische statussen van een geopende grondexploitatie, een vastgestelde Nota van Uitgangspunten en een vastgesteld bestemmingsplan, en hoe verhouden deze besluiten zich tot het go-no go moment en welke mogelijkheden heeft de raad om hierop te acteren, gegeven dat het besluit m.b.t. het go-no go moment als laatste zal plaatsvinden? Reactie op de hoofdvraag: Inleiding Zoals ook in reactie op deelvraag 5 reeds is aangegeven, heeft de vastgestelde Nota van Uitgangspunten geen bindende juridische status. Hetzelfde geldt voor de geopende grondexploitatie.

In antwoord op de eerste deelvraag werd benoemd dat het vaststellen van het bestemmingplan Middengebied 1 door de raad een go no go moment daarna feitelijk illusoir maakt, omdat dit tot een nadeelcompensatieverplichting zal leiden. Deze verplichting zal naar de inschatting van ondergetekende een reusachtige omvang hebben, omdat vaststelling van het bestemmingsplan de bouw van 8.000 woningen in het bestemmingsplan gebied (op termijn) mogelijk maakt en daardoor veel gronden een forse waardesprong zullen maken. Daarbij moet worden bedacht dat een dergelijke nadeelcompensatieclaim ook toekomt aan de Grondbank en publieke en private partners van de gemeente met een grondpositie binnen het Middengebied. De omvang van het te betalen bedrag aan nadeelcompensatie zal kleiner zijn indien door latere planwijzigingen het ontwikkelen van het Middengebied weliswaar niet wordt afgeblazen, maar deze planwijzigingen (voor sommige eigenaren) een beperking van hun bouwmogelijkheden en daarmee van hun verdiencapaciteit betekenen. Het is aan de gemeenteraad en niet aan ondergetekende - om te wegen of deze juridische en financi le werkelijkheid reden is om het bestemmingsplan Middengebied 1 wel of niet vast te stellen.

15

Ten behoeve van de weging door de gemeenteraad acht ondergetekende het voorts van belang dat de gemeenteraad daarbij in elk geval ook betrekt het vervallen van het voorkeursrecht bij het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Aansluitend zal door ondergetekende een alternatief worden geschetst voor het geval de gemeenteraad zou besluiten het bestemmingsplan Middengebied 1 niet vast te stellen, vergezeld van het benoemen van de be nvloedingsmogelijkheden van de gemeenteraad bij dit alternatief. Het bestemmingsplan Middengebied 1 en het voorkeursrecht Indien de raad zou besluiten het bestemmingsplan Middengebied 1 niet vast te stellen, dan vervalt in mei 2024 het op gronden die in handen zijn van particulieren gevestigde voorkeusrecht.

16

De vormgeving van een alternatieve omgevingsrechtelijke inkadering van de ontwikkeling van het Middengebied Indien de gemeenteraad in het licht van de antwoorden op de gestelde vragen zou besluiten het bestemmingsplan Middengebied 1 niet vast te stellen, dan adviseert ondergetekende voor de ontwikkeling van het (woning)bouwprogramma voor Middengebied in de eerste plaats een programma vast te stellen.

Zoals in paragraaf 2.3. van deze notitie is uiteengezet kent het instrument programma een hoge mate van vormvrijheid. De gemeente kan het programma laten bestaan uit een kaart waarop de meest gewenste stedenbouwkundige structuur (infrastructuur, groen, woningbouw, voorzieningen, detailhandel) is weergegeven voor zover daarover binnen de gemeente reeds beleid is ontwikkeld. In de beschrijving kan het (woning)bouwprogramma in zowel kwantitatieve als in kwalitatieve termen worden beschreven, waarbij wat betreft de kwaliteit worden ingegaan op woningbouwcategorie n, noodzakelijke en gewenste maatregelen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie. De door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten kan hierbij het kader vormen. Daarmee verbonden kunnen enkele basiskenmerken van de grondexploitatie in het programma worden verbonden, waarbij expliciet kan worden aangegeven dat de kosten van 17

de openbare werken die wettelijk aan de (woning)bouwactiviteiten in het Middengebied dienen te worden toegerekend, in combinatie met genoemde maatregelen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie, maken dat bij de verwerving van particuliere gronden waarop een deel van het (woning)bouwprogramma is voorzien, maximaal een bepaald maximumbedrag kan worden betaald, dat de gemeente bij te dure verwervingen door derden geen concessies zal doen aan de in het programma neergelegde beleidsuitgangspunten en dat de gemeente niet al schromen om het onteigeningsinstrument te gebruiken in gevallen waarin eigenaren die niet bereid en in staat zijn het (woning)bouwprogramma conform de beleidsuitgangspunten te realiseren. Ook kan een indicatieve planning voor de gebiedsontwikkeling onderdeel uitmaken van het programma. Daarmee kan de boodschap dat grondspeculatie in het Middengebied niet lucratief kan zijn, worden bestendigd. Het verdient naar het oordeel van ondergetekende sterke aanbeveling om voorafgaand aan het opstellen van het programma overleg te hebben met de partners in de Grondbank en met de GOM, zodat sprake is van een maximaal door deze partijen gedragen document voordat het ontwerp programma ter inzage wordt gelegd en zienswijzen kunnen ingediend.

Zo kan er ook afstemming plaatsvinden tussen de met de GOM - en wellicht ook ander partijen te sluiten bouwclaimovereenkomsten (waartoe ondergetekende ook adviseerde in zijn notitie van 23 oktober 2023) en het op te stellen programma. Voor de omgevingsrechtelijke inpassing van concrete ontwikkelingen binnen het Middengebied (infrastructuur, woningbouw etc.) kan gebruik worden gemaakt van opeenvolgende BOPA's, waarbij steeds wordt verwezen naar het programma om aan te geven dat bij een BOPA sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals in paragraaf 2.6. is aangegeven bedraagt de proceduretijd voor een BOPA in beginsel slechts 8 weken.

Daarbij tekent ondergetekende aan dat ook bij de keuze van de raad voor het vaststellen van het bestemmingsplan Middengebied 1 het tempo van de woningbouw zal worden bepaald door de momenten waarop anterieure overeenkomsten worden gesloten en omgevingsvergunningen zullen worden aangevraagd. Het sturen door middel van grondeigendom is, ongeacht de te maken keuze, een collegebevoegdheid.

4.3. Be nvloedingsmogelijkheden van de gemeenteraad Indien zou worden gekozen voor de combinatie van een programma en aansluitend meerdere BOPA' s voor de ontwikkeling van het Middengebied, zal, hoewel het vaststellen van een programma een bevoegdheid is van het college, het concept programma ongetwijfeld worden besproken met de gemeenteraad. Dit geeft de raad de mogelijkheid om te bezien of eerdere door de gemeenraad vastgestelde beleidsdocumenten, zoals de Nota van Uitgangspunten, in voldoende mate in het programma zijn verdisconteerd en hoe eventuele afwijkingen van bedoelde beleidsdocumenten door het college worden gemotiveerd. Wat betreft de BOPA' s adviseert ondergetekende de raad om voor concrete (woning)bouw activiteiten die passen binnen het door het college vastgestelde programma te bepalen dat de raad daarvoor geen gebruik wenste te maken van het bindend adviesrecht. De beleidsmatige toetsing heeft bij de bespreking van het concept programma immers reeds plaatsgevonden. Naaldwijk, 14 maart 2024

Prof. dr. ir. A.G. Bregman 18