240408 Zuidplas reactie op memo gemeente bestemmingsplan Middengebied Van Sandick Z24.001129

Reactie op memo gemeente over ontwerp-bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder I t.a.v. Mevrouw Engelsman, raadsgriffier gemeente Zuidplas Van Sandick Advies drs. H. van Sandick 8 april 2024 1. Aanleiding U hebt mij verzocht om een reactie te geven op het memo van de gemeente Zuidplas van 29 maart 2024 met kenmerk Z24.000818. Daar voldoe ik aan met deze notitie. Ik ga in op enkele belangrijke punten voor de besluitvorming over het bestemmingsplan. 2. Samenvatting eerdere beoordeling risico’s bestemmingsplan Alvorens op de punten in te gaan sta ik stil bij de manier waarop ik het ontwerp-bestemmingsplan beoordeeld heb. Een gemeente kan op twee manieren grip krijgen op een locatieontwikkeling: publiekrechtelijk via een bestemmingsplan (omgevingsplan) of privaatrechtelijk via eigendom en contracten. Uit de mij overgelegde informatie heb ik geconcludeerd dat de gemeente privaatrechtelijk niet voldoende grip kon krijgen, althans niet in die mate dat ongewenste ontwikkelingen voorkomen kunnen worden. In dat geval is het noodzakelijk dat via het bestemmingsplan de gemeente ongewenste ontwikkelingen kan tegenhouden. De gemeente kan bij een bestemmingsplan kiezen tussen: Globale en gedetailleerde bestemmingen, en; Directe en indirecte bouwmogelijkheden.

Globale bestemming

Gedetailleerde bestemming

Directe bouwmogelijkheid Ruime bouwmogelijkheden (Middengebied) Ingekaderde bouwmogelijkheden

Indirecte bouwmogelijkheid Ruime bouwmogelijkheden, uitstel bouwplannen tot uitwerking bestemmingsplan n.v.t.

De gemeente heeft bij het ontwerp-bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder I gekozen voor een globale bestemming met directe bouwmogelijkheden. Door die keuze ontstaan direct bouwrechten. Dat betekent dat de gemeente in beginsel bouwplannen niet kan tegenhouden. De gemeente heeft wel een aantal aanvullende planologische eisen en sturingsmogelijkheden ingebouwd. Er zijn in het ontwerp-bestemmingsplan een aantal koppelingen aangebracht, waardoor veel eigenaren moeten wachten met bouwen. Bovendien komt er een exploitatieplan als een eigenaar met wie niet gecontracteerd is een bouwplan indient. In dat exploitatieplan kan de gemeente veel inhoudelijke eisen stellen (binnen de randvoorwaarden van het bestemmingsplan). Al met al concludeerde ik dat het ontwerp-bestemmingsplan niet in staat zou ongewenste ontwikkelingen tegen te houden. Dat is de belangrijkste reden om in plaats van het vaststellen van het bestemmingsplan te adviseren om als second best alternatief te werken met omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en met een programma voor de bovenwijkse voorzieningen en voor de stedenbouwkundige inrichting. Op deze wijze kan de gemeente ongewenste ontwikkelingen tegenhouden en toch in bepaalde mate sturing geven aan de ontwikkeling. 3. Veranderingen sinds het eerdere advies Nadat ik advies heb uitgebracht zijn er veranderingen opgetreden. a.

Aanscherping bestemmingsplan In memo Z24.000790 van de gemeente zijn een aantal aanpassingen beschreven in het ontwerpbestemmingsplan. Met de voorgestelde aanpassingen is de planologische ruimte voor ongewenste ontwikkelingen verkleind: ➢ Borging spreiding woningbouwcategorieën; ➢ Borging kostenverhaalinzet voorwaarden bestemmingsplan om sturing te houden op de invulling en fasering van het gebied; ➢ Betere waarborgen dat verkeersstromen via de nieuw aan te leggen infrastructuur ontsloten worden; ➢ Aanscherpen monitoring. b. Meer privaatrechtelijke grip Uit aanvullende informatie die verstrekt is door de gemeente heb ik begrepen dat ongewenste ontwikkelingen dankzij de eigendomssituatie en contracten in samenhang met de ligging en fysieke ontsluiting van percelen beter kunnen worden voorkomen dan het eerst zich liet aanzien.

2

Beoordeling bestemmingsplan Deze beide veranderingen in samenhang leiden er toe dat het risico dat er ongewenste bouwplannen gerealiseerd kunnen worden in voldoende mate is verkleind. Dat argument tegen vaststelling van het bestemmingsplan vervalt daardoor. In zoverre kom ik nu tot een andere beoordeling van het bestemmingsplan. Mijn conclusies met betrekking tot de betrokkenheid van de raad, inwoners en belanghebbenden bij de verdere ontwikkeling na vaststelling van het bestemmingsplan blijven wel ongewijzigd. 4. Go/no go moment in relatie tot het bestemmingsplan Het memo stelt dat volgens mijn advies het go/no go moment feitelijk geen waarde heeft in relatie tot het bestemmingsplan. Dat is te ongenuanceerd. Het go/no go moment betekent dat de grondexploitatie niet wordt opengesteld voor de verdere ontwikkeling. De lopende grondexploitatie wordt dan afgewikkeld en afgesloten. Bij gesloten contracten ontstaat door het wegvallen van gemeentelijk investeringen veelal een nieuwe situatie, die tot heronderhandeling noopt. Er zijn vier mogelijke bestemmingsplan-situaties na een no go-besluit: a. het bestemmingsplan is al onherroepelijk; b. het bestemmingsplan is niet onherroepelijk → de gemeente trekt het bestemmingsplan in; c. het bestemmingsplan is niet onherroepelijk → het bestemmingsplan wordt onherroepelijk; d.

het bestemmingsplan is niet onherroepelijk → het bestemmingsplan wordt vernietigd. Ad a en c. Ik gaf aan dat de gemeente als het bestemmingsplan onherroepelijk in werking is getreden, het bestemmingsplan na een no go-besluit zou moeten intrekken. In ieder geval zullen alle eigenaren in het gebied moeten bezien of en hoe ze de nieuwe bestemming voor hun perceel nog willen realiseren. Zeer waarschijnlijk strandt de gehele ontwikkeling als de gemeente de stekker er financieel uit trekt. Niet uit te sluiten is echter uit dat deelontwikkelingen nog wel voortgang kunnen vinden. Voor deelgebieden die geen doorgang meer kunnen vinden is de logische consequentie op termijn intrekking van het bestemmingsplan, met alle gevolgen van dien, zoals de kans op nadeelcompensatie (voorheen planschade). Ad b. Deze optie maakte geen deel uit van de eerdere uitvraag. Een gemeenteraad stelt een bestemmingsplan onvoorwaardelijk vast. Daarbij past niet dat vanwege een voorzienbare reden het besluit tot vaststelling wordt ingetrokken. Formeel is dat echter inderdaad nog wel mogelijk tijdens de beroepsprocedure. Als de gemeente dat doet, vervalt de beroepsprocedure tegen het vastgestelde bestemmingsplan. Eigenaren die daardoor benadeeld zijn, kunnen tegen het intrekkingsbesluit opkomen bij de rechter. De vraag of ze die procedure gaan winnen hangt waarschijnlijk voornamelijk af van de 3

beantwoording van de vraag of er sprake is van gewijzigde omstandigheden ten tijde van intrekkingsbesluit. Ad c. Als er nog een beroep loopt tegen het bestemmingsplan, zou de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State kunnen oordelen dat met het wegvallen van de gemeente de bestemmingen niet meer financieel-economische uitvoerbaar zijn. De Afdeling hoeft daar echter geen consequenties aan te verbinden, omdat het een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte betreft. Het bestemmingsplan zou dus ondanks een no go-besluit onherroepelijk kunnen worden. Ad d. Bij vernietiging van het bestemmingsplan is de situatie het eenvoudigst. Dan heeft het bestemmingsplan verder geen gevolgen.

4