20240408 Zuidplas Middengebied reactie op memo van het college Bregman Z24.001130

Notitie: Reactie op het memo van het college d.d. 29 maart 2024 en nadere stukken die door de gemeente zijn verstrekt Voor: Gemeente Zuidplas, Gemeenteraad Van: Bregman Advisering, Arjan Bregman Datum: 8 april 2024 1. Inleiding

In het memo Reactie college op adviezen van adviseurs Van Sandick en Bregman inz. Bestemmingsplan Middengebied d.d. 29 maart 2024 reageert het college op de adviezen die Hendrik van Sandick en ondergetekende aan de gemeenteraad hebben uitgebracht over de onderwerpen Nota van Uitgangspunten, Bestemmingsplan Middengebied 1 en Grondexploitatie fase 1A en de daarover nog te nemen besluiten medio en in het najaar van 2024.

De inhoud van het memo geeft ondergetekende in de eerste plaats aanleiding voor een beknopte reactie op de volgende onderwerpen: - De betekenis van een go/no-g0o moment na vaststelling van het bestemmingsplan -

De meerwaarde van het voorkeursrecht

- De vergelijking tussen de instrumenten programma en bestemmingsplan Deze onderwerpen zullen hierna in de paragrafen 2 tor en met 4 achtereenvolgens aan de orde komen.

Behalve een memo met een reactie op de adviezen van Van Sandick en ondergetekende, heeft de gemeente aan de beide adviseurs na de bespreking op maandag 11 maart 2024 (die werd gehouden in aanwezigheid van raadsleden, verantwoordelijk wethouder, vertegenwoordigers van de organisatie en een van hun adviseurs), nog diverse documenten toegezonden, te weten: - De documenten die op maandag 11 maart 2024 door de organisatie zijn gepresenteerd, te weten:

o De presentatie Bestemmingsplan Middengebied Middengebied

Zuidplaspolder N d. 11 maart 2024; o De N gehouden presentatie Middengebied Planologische route, kostenverhaal en voorkeursrecht;

- Deop vrijdag 15 maart 2024 tijdens de informele bijeenkomst Middengebied gehouden presentaties, te weten: o De presentatie Informele bijeenkomst Middengebied, Gemeenteraad, 15 maart 20247;

o_ De prsenttie

- Het aangepaste raadsvoorstel Chw Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 t.b.v. de raadsvergadering van 23 april 2024; - Het memo betreffende de aanpassingen in het bestemmingsplan d.d. 26 maart 2024;

|

Op de inhoud van deze stukken zal ondergetekende in paargraaf 5 reflecteren. Besloten wordt in paragraaf 6 met enkele conclusies 2. De betekenis van een go/no-g0o moment na vaststelling van het bestemmingsplan

Ondergetekende onderschrijft in grote lijnen wat omtrent de betekenis van het nog komende go/no-go moment wordt overwogen. Omdat het bestemmingsplan Middengebied 1 geen vaste looptijd kent, is het juist dat op dat moment de conclusie kan worden getrokken dat de gebiedsontwikkeling later ter hand wordt genomen. Het is wel de vraag welke ruimte er op dat moment is voor het kiezen voor een andere ontwikkelstrategie . Het is goed om te benadrukken dat een andere ontwikkelstrategie niet kan inhouden dat een (woning)bouwprogramma wordt vastgesteld dat voor de grondeigenaren een lagere verdiencapaciteit heeft dan het bouwprogramma dat van een juridische basis wordt voorzien in het bestemmingsplan. In dat geval ontstaat voor de gemeente de verplichting nadeelcompensatie te betalen. 3. De meerwaarde van het voorkeursrecht

Beoordeling van de meerwaarde van het voorkeursrecht is naar het oordeel van ondergetekende een kwestie van weging van de risico s die zijn verbonden aan het vervallen van het voorkeursrecht. Ondergetekende overweegt in dit verband dat de beoogde gefaseerde ontwikkeling van het Middengebied door de gemeente feitelijk zal worden gestuurd met het instrument grondeigendom.

4. De vergelijking tussen de instrumenten programma en bestemmingsplan

4.1. Een vergelijking op diverse aspecten In een matrix wordt voor diverse aspecten een vergelijking gemaakt tussen de instrumenten programma en bestemmingsplan. Hierna zullen enkele opmerkingen worden gemaakt over de volgende aspecten: -

Juridische zekerheid

- _ Sturing op gebiedsoverstijgende ontwikkelingen en investeringen - Zekerheid jurisprudentie - Fasering - Participatie

4.2. Juridische zekerheid

De juridische zekerheid die hier wordt bedoeld, is juridische zekerheid dat realisering van het bouwprogramma op grond van het bestemmingsplan Middengebied 1 op enig moment mogelijk wordt. Zo

bezien biedt het bestemmingsplan niet meer juridische zekerheid dat er de komende jaren daadwerkelijk kan worden gebouwd dan dat een programma in combinatie met Bopa s dat kan doen.

Hierbij moet verder worden bedacht dat het, indien de gemeenteraad het bestemmingsplan Middengebied 1 niet zou vaststellen, wenselijk is om voor het verlenen van omgevingsvergunningen via Bopa s een programma op te stellen om zo de beleidsmatig gewenste ontwikkeling van het Middengebied nader te detailleren, maar dat er geen juridische noodzaak is om met de verlening van omgevingsvergunningen via Bopa s te wachten op de vaststelling van een programma voor het Middengebied. Op basis van het Masterplan Middengebied en de Nota van Uitgangspunten kunnen omgevingsvergunningen worden verleend zodra de inhoudelijke randvoorwaarden

M daarvoor zijn vervuld.

In dit verband is het ook goed om te vermelden dat Minister De Jonge onlangs in niet mis te verstane bewoordingen heeft aangegeven dat hij desnoods met juridische middelen zal ingrijpen indien de provincie Zuid-Holland de mogelijkheid van woningbouw in uitbreidingsgebieden dreigt te beperken. Van een dergelijke dreiging is bij het Middengebied overigens geen sprake. 4.3. Sturing op gebiedsoverstijgende ontwikkelingen en investeringen Sturing van de gebiedsontwikkeling Middengebied zal feitelijk in hoofdzaak plaatsvinden door middel van het instrument grondeigendom. Dat geldt bij zowel bij programma als bij het bestemmingsplan en heeft ook betrekking op zo(en daaraan voorafgaand) als met een bestemmingsplan en ook voor de grote gebiedsoverstijgende ontwikkelingen en investeringen die nodig zijn. De feitelijke extra sturing door middel van de planologie bij zowel het bestemmingsplan als bij het programma is beperkt. 4.4. Zekerheidjurisprudentie Dat er geen jurisprudentie bestaat over het instrument programma in combinatie met Bopa s

voor grootschalige gebiedsontwikkeling is op zichzelfjuist.! Hierbij moet wel worden bedacht dat de Bopa feitelijk de opvolger is van de omgevingsvergunning voor planologische afwijking op grond van artikel 2.12 Wabo. Met de omgevingsvergunning voor planologische afwijking bestaat, ook bij het gebruik bij grootschalige gebiedsontwikkeling, ruime ervaring ! Een eerste uitspraak over een Bopa (n.a.v. een verzoek om voorlopige voorziening) is overigens inmiddels verschenen: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBGEL.:2024:1822

en daarover is veel jurisprudentie beschikbaar is. Daaruit blijkt dat het werken met omgevingsvergunningen voor planologische afwijking, ook bij (grootschalige) gebiedsontwikkeling een goede mogelijkheid is (die onder het oude recht vaak de voorkeur had) indien sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing. De omgevingsvergunning voor de Bopa lijkt in hoge mate op de omgevingsvergunning voor planologische afwijking onder het oude recht. Verschillen zijn vooral terminologisch van aard. Zo is de eis van een goede ruimtelijke onderbouwing verruild voor de eis dat wordt aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals in paragraaf 4.2. aangegeven kan bij het werken met Bopa s bij de ontwikkeling van het Middengebied een verwijzing naar het programma, maar evenzeer naar de combinatie van Masterplan en Nota van Uitgangspunten worden gebruikt om aan te geven dat dat individuele Bopa s sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 4.5. Fasering Evenals in paragraaf 4.3. dient ook hier te worden gewezen op het feit dat sturing van de gebiedsontwikkeling Middengebied feitelijk in hoofdzaak zal plaatsvinden door middel van het instrument grondeigendom en dat de extra sturing door middel van de planologie bij zowel het programma als bij het bestemmingsplan beperkt is.

Indien wordt gewerkt met Bopa s ontstaan voor eigenaren overigens geen rechten zolang er op hun gronden geen omgevingsvergunning voor een Bopa is verleend. Zo bezien kan met Bopa s (in combinatie met een programma) dus nog sterker dan met een bestemmingsplan worden gestuurd in de zin van het laten landen van ontwikkelings- en bouwrechten op precies de door de gemeente gewenste plekken. 4.6. Participatie In de kolom bestemmingsplan staat: Participeren op verdere uitwerking met omgeving mogelijk en geborgd met onder andere ter inzage leggen van stedenbouwkundig plannen . Ondergetekende tekent hierbij aan dat bij de verdere uitwerking van stedenbouwkundige plannen, die steeds in overeenstemming dienen te zijn met het bestemmingsplan, van verplichte participatie geen sprake is. 5. Een reactie op de overige stukken

De documenten die op 11 maart 2024 zijn gepresenteerd en de discussie die op die dag is gevoerd, zijn door ondergetekende reeds verwerkt in zijn notitie Sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad van Zuidplas bij de ontwikkeling van het Middengebied in het licht van de actuele stand van zaken d.d. 14 maart 2024.

De beide op 15 maart 2024 gegeven presentaties geven ondergetekende geen aanleiding tot een reactie.

Voor de beide documenten die betrekking hebben op het ontwerp bestemmingsplan Middengebied 1 (het aangepaste raadsvoorstel Chw Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 t.b.v. de raadsvergadering van 23 april 2024 en het memo betreffende de aanpassingen in het bestemmingsplan d.d. 26 maart 2024) heeft ondergetekende waardering, omdat naar zijn oordeel de kanttekeningen die door zowel Van Sandick als ondergetekende (in zijn notitie van 26 februari 2024 en in zijn notitie 14 maart 2024) zijn gemaakt bij de tekst van het ontwerp bestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen voor zienswijzen en de daarbij behorende toelichting, adequaat zijn verwerkt.

Een tweede onderwerp uit het memo dat ondergetekende aanleiding geeft om daarop te reageren is het onderwerp Relatie met go/no go op pagina 6. Wat daar over de sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad na vaststelling van het bestemmingsplan wordt opgemerkt, is naar het oordeel van ondergetekende juist.

6. Enkele conclusies

De titel van de notities van ondergetekende van 26 februari 2024 en van 14 maart 2024 luidde: Notitie: Sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad van Zuidplas bij de ontwikkeling van het Middengebied in het licht van de actuele stand van zaken . Deze titel sloot aan bij de hoofdvraag die de gemeenteraad aan Van Sandick en ondergetekende heeft voorgelegd en die als volgt luidde: Wat zijn de juridische statussen van een geopende grondexploitatie, een vastgestelde Nota van Uitgangspunten en een vastgesteld bestemmingsplan, en hoe verhouden deze besluiten zich tot het go-no go moment en welke mogelijkheden heeft de raad om hierop te acteren, gegeven dat het besluit m.b.t. het go-no go moment als laatste zal plaatsvinden? In aanvulling op het antwoord op deze hoofdvraag in de notitie van 14 maart 2024 overweegt ondergetekende naar aanleiding van de documenten die hem na afronding van zijn notitie van 14 maart 2024 zijn toegezonden en de opmerkingen bij deze stukken in de onderhavige notitie als volgt: a. Herhaald zij dat de vastgestelde Nota van Uitgangspunten geen bindende juridische status heeft. Hetzelfde geldt voor de geopende grondexploitatie; b. Het vaststellen van het bestemmingplan Middengebied 1 door de raad maakt een go no go moment daarna feitelijk illusoir.

Dit standpunt nam ondergetekende in zijn notitie van 14 maart 2024 in omdat een no go besluit na vaststelling van het bestemmingsplan tot een nadeelcompensatieverplichting zal leiden, indien en voor zover als gevolg van een dergelijk no go besluit de verdiencapaciteit van private grondeigenaren wordt beperkt.

2

a 5 0 A s n 2 i 2 G s s e g ES 5 2 5 8 Q p s 0S 0 9 S S G o EE E u E! o 5 S z e g C G o 3 5 E 2 G E N S p z 8 e = i g e ] _na gs Z 3 e s e rS2m5SZEREzi5ez&zeg ' SS2 25g5SZmz2sN5 S 2o

=

M

2

=

a lea=n

B

s (ten

-3 z

e. Het voorgaande leidt naar het oordeel van ondergetekende tot de conclusie dat, indien de gemeenteraad voorstander is van de ontwikkeling van het Middengebied conform het programma en de overige uitgangspunten van het bestemmingsplan Middengebied 1, er geen juridische beletselen meer zijn om het bestemmingsplan op 23 april 2024 vast te stellen;

f. In de situatie waarin de gemeenteraad toch zou kiezen voor het door Van Sandick en ondergetekende aangereikte alternatief (programma en Bopa s) behoeft naar de mening van ondergetekende geen sprake te zijn van langdurig tijdverlies bij de daadwerkelijke ontwikkeling van het Middengebied, omdat ook op basis van reeds vastgestelde documenten (Masterplan en Nota van Uitgangspunten) al met Bopa s kan

worden gewerkt. Daarbij past wel de kanttekening dat voor het wegbestemmen een parti le wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk is. En Bopa is daarvoor ontoereikend, omdat een Bopa wel een afwijking betekent van de oude bestemming, maar het bestemmingsplan zelf (inmiddels het omgevingsplan) niet Se @ S

3@8

N in stand loat;

De keuze voor het alternatief is, in het licht van het voorgaande, naar het oordeel van ondergetekende uitsluitend dan opportuun, indien de gemeenteraad van oordeel zou zijn dat ook na 23 april 2024 de mogelijkheid van bijstelling door de gemeenteraad van het programma en de overige uitgangspunten van het bestemmingsplan Middengebied 1 open moet worden gehouden en daarom, ook na weging van de hiervoor genoemde risico s, de vaststelling van dit bestemmingsplan niet verantwoord is. Daarbij gaat het uitsluitend de mogelijkheid van bijstelling waardoor de verdiencapaciteit van grondeigenaren (en ook van de gemeente Zuidplas zelf!) wordt beperkt en aan grondeigenaren ingeval van bijstelling nadeelcompensatie moet worden betaald;

i. Het is aan de gemeenteraad en niet aan ondergetekende - om te wegen of het voorgaande reden is om het bestemmingsplan Middengebied 1 wel of niet vast te stellen.

Naaldwijk, 8 april 2024

Prof. dr. ir. A.G. Bregman