Raadsvoorstel Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden

Raadsvoorstel Onderwerp Zaakid

Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden 2025-123926

Auteur

Paul Seitzinger +31793469732 P.Seitzinger@zoetermeer.nl

Gemeentesecretaris a.i.

Meijer, A.S.

Afdelingshoofd

Chi L. (Lon)

Portefeuillehouder

Wethouder Weerwag

Medeverantwoordelijke(n)

Wethouder Frinking

Uiterste behandeldatum (+ reden) Programma(s)

7 oktober 2025

Eerdere besluitvorming

Raadsvoorstel Woonvisie Zoetermeer d.d. 8 juni 2015 Raadsvoorstel Woningbouwprogramma Zoetermeer d.d. 11 september 2017 Raadsvoorstel Kosten Schaalsprong 2018 en 2019 d.d. 9 juli 2018 Raadsvoorstel Versnellingsagenda woningbouw d.d. 8 oktober 2018 Raadsvoorstel Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 d.d. 21 juni 2021 Raadsmemo Aanbieden visie Zoetermeer 2040 en voorbereiding besluitvorming Zoetermeer 2040 d.d. 23 april 2021 Coalitieakkoord gemeente Zoetermeer 2022-2026 ‘Samen doen wat nodig is’ d.d. 8 juni 2022 Raadsmemo Stand van zaken Strategische Agenda Zoetermeer 2040 d.d. 20 maart 2023 Raadsvoorstel Rekenkameronderzoek woonbeleid d.d. 21 oktober 2024 Raadsmemo Aanbieden Contourennotitie Woningbouw als Aanjager d.d. 4 november 2024 Raadsvoorstel Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma Raadsmemo Gewijzigde planning regeling betaalbare woningen bouwen en behouden In het Volkshuisvestingsprogramma zijn een aantal ambities en doelen benoemd. We maken daarmee concreet wat we de komende jaren gaan doen om de stad in balans te brengen, hoeveel woningen er waar bijkomen en hoeveel betaalbare woningen we gaan bouwen. Met dit raadsvoorstel zetten we direct de volgende stap, door uit te werken hoe.

Samenvatting

Programma 7 Inrichting van de stad

De Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden stelt de gemeente Zoetermeer in staat om via het Omgevingsplan te sturen op het percentage betaalbare woningen. We zijn in elke wijk uitgegaan van een toevoeging van 60% betaalbare woningen. De verdeling van die 60% tussen sociale huurwonigen en betaalbare huur- en koopwoningen verschilt per wijk. Tevens definieert de beleidsregel sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen met betrekking tot huurprijs, instandhoudingstermijn en inkomensdoelgroep. De

beleidsregel bevat tot slot een meldings- en informatieplicht voor verhuurders van sociale en middenhuurwoningen en verkopers van betaalbare koopwoningen. Voorgaande maatregelen omvatten een publiekrechtelijk instrumentarium om de bouw en het behoud van betaalbare koopwoningen te reguleren. Dit is nodig om de stad en wijken van Zoetermeer in balans te brengen. Verder bevat de beleidsregel enkele artikelen die bedoeld zijn om privaatrechtelijke afspraken over een zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding en bouwinitiatieven voor collectief particulier opdrachtgeverschap te uniformeren. Bijlagen

1. Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden gemeente Zoetermeer 2. Verslag participatiebijeenkomst 3. Adviesrapport Regeling betaalbaar bouwen en houden 4. Kaart gebiedsindeling Zoetermeer

2

Raadsbesluit Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden 2025-123926 De raad van de gemeente Zoetermeer; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 oktober 2025 besluit 1. Als hoofdlijnen van de Beleidsregel Betaalbare Woningbouw Bouwen en Behouden vast te stellen: a. een gemiddeld woningbouwprogramma op wijkniveau volgens onderstaande tabel: Wijk

Sociale huurwoningen

Binnenstad Palenstein Driemanspolder Dorp Meerzicht Buytenwegh De Leyens Seghwaert Noordhove Rokkenveen Oosterheem Entree Hoornerhage

Middenhuurwoningen en/of betaalbare koopwoningen 20% 40% 20% 40% 30% 30% 40% 20% 20% 40% 20% 40% 40% 20% 30% 30% 30% 30% 40% 20% 40% 20% 30% 30% 30% 30%

b. Een sociale huurwoning (peildatum 2025): i. heeft een maximale huurprijs van € 900,07. Deze maximale huurprijs wordt gekoppeld aan de landelijke prijsgrens van een sociale huurwoning; ii. wordt verhuurd aan een huishouden met een maximaal bruto jaarinkomen van € 49.669 voor eenpersoonshuishoudens en € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens. Deze inkomensgrenzen worden gekoppeld aan de landelijke inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning; en iii. blijft minimaal 25 jaar beschikbaar voor de hiervoor genoemde doelgroep vanaf de datum van eerste verhuring (instandhoudingstermijn). c. Een middenhuurwoning (peildatum 2025): i. heeft een maximale huurprijs van € 1184,83. Deze maximale huurprijs wordt gekoppeld aan de landelijke maximale huurprijs van een middenhuurwoning; ii. wordt verhuurd aan een huishouden met een maximaal bruto jaarinkomen van € 67.366 voor eenpersoonshuishoudens en € 89.821 voor meerpersoonshuishoudens. Deze inkomensgrenzen worden gekoppeld aan de landelijke inkomensgrenzen voor middenhuurwoningen; en iii. blijft minimaal 15 jaar beschikbaar voor de hiervoor genoemde doelgroep vanaf de datum van eerste verhuring (instandhoudingstermijn). d. Een betaalbare koopwoning (peildatum 2025):

3

i. heeft een maximale verkoopprijs van € 405.000 euro. Deze maximale verkoopprijs is gekoppeld aan de landelijke betaalbaarheidsgrens; ii. wordt verkocht aan een huishouden met een maximaal bruto jaarinkomen van € 89.821. Deze inkomensgrenzen worden gekoppeld aan de landelijke inkomensgrenzen voor middenhuurwoningen; en iii. blijft minimaal 5 jaar beschikbaar voor de hiervoor genoemde doelgroep vanaf de datum van oplevering aan de eerste koper (instandhoudingstermijn). e. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: i. is een initiatief van een groep particulieren om woningen te bouwen, zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar; en ii. heeft een minimaal bouwvolume van 12 woningen. 2. Artikel 1 tot en met artikel 11, artikel 12a tot en met artikel 13, artikel 19 tot en met artikel 22a en artikel 27 van de Beleidsregel Betaalbare Woningbouw Bouwen en Behouden vast te stellen, deze op te nemen in het Omgevingsplan gemeente Zoetermeer. 3. De uitvoering van artikel 11 tot en met 13 te delegeren aan het college. 4. De Kaart Gebiedsindeling Zoetermeer uit bijlage 4 vast te stellen Dit besluit treedt in werking twee weken na de bekendmaking daarvan. Tenzij over dit besluit een inleidend verzoek tot het houden van een referendum wordt gedaan.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad op 15 december 2025 de griffier,

de voorzitter,

drs. R. Blokland MCM

drs. M.J. Bezuijen

4

Toelichting Probleemstelling en kader Inleiding Gemeenten hebben sinds 2017 de mogelijkheid om een doelgroepenverordening vast te stellen. Deze bevoegdheid was geborgd in de Wet ruimtelijke ordening. Dit instrument bood gemeenten de mogelijkheid om in een bestemmingsplan vast te leggen in welke woningbouwcategorieën er in een bepaald gebied gebouwd moet worden. Voordat gemeenten de in bestemmingsplannen opgenomen eisen ten aanzien van voornoemde categorieën ten uitvoer konden leggen, dienden zij eerst een verordening vast te stellen. De gemeente Zoetermeer ziet al langere tijd potentie in het instrument. Zo wordt het vaststellen van een doelgroepenverordening als inzet benoemd in het coalitieakkoord 2018 – 2022. Na participatie in 2019 is geconcludeerd dat er voorlopig geen doelgroepenverordening wordt vastgesteld. In 2022 werd de Visie 2040 vastgesteld. Het keren van de mechanismen sociaaleconomische kracht en de verschillen tussen wijken en buurten zijn een direct aanleiding voor het Volkshuisvestingsprogramma. Dit vraagt ook een actieve sturende rol van de gemeente. Vandaar dat in het coalitieakkoord 2022 – 2026 de doelgroepenverordening weer wordt geagendeerd. In 2024 is de wettelijke grondslag voor de doelgroepenverordening gewijzigd. De Wet ruimtelijke ordening is opgegaan in de Omgevingswet.

Gemeenten kunnen na inwerkingtreding van de Omgevingswet geen doelgroepenverordening meer vaststellen. Zoetermeer had op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet geen doelgroepenverordening. Daardoor is er geen sprake van overgangsrecht. De gemeente Zoetermeer kan alsnog zorgen voor de bouw van voldoende sociale huur- en koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen op vrije kavels door regels over de te realiseren woningbouwcategorieën in het omgevingsplan op te nemen. De gemeente kan hiermee dus sturen op de woningmarkt. Dit is geregeld in artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De wijze van sturen Met de Beleidsregel Betaalbare Woningen Bouwen en Behouden sturen we op een manier die past bij Zoetermeer. We streven naar een evenwichtige balans tussen sociale huur, betaalbare huur- en koopwoningen en dure huur- en koopwoningen. Wat ons te doen staat, verschilt per wijk. Per project kijken we wat nodig is, waarbij we ons richten op doelgroepen, het effect op de wijk en de realisatie van de Omgevingsvisie. De Beleidsregel geeft projecten kaders mee op wijkniveau, maar op projectniveau blijft flexibiliteit behouden om te doen wat nodig is. Om de beleidsregel goed uit te voeren vraagt dat een actieve en verbindende rol van de gemeente.

Die moet de woningbouwproductie in een wijk goed monitoren en zorgen dat er voldoende harde bouwplannen zijn in alle woningbouwcategorieën. Ook heeft de gemeente een regierol in het bij elkaar brengen van woningcorporaties en marktpartijen. Indexering en DAEB De genoemde bedragen in lid b tot en met d zijn landelijk huurprijsbeleid. De beleidsregel werkt zo dat de prijs- en inkomensgrenzen grenzen automatisch meeveranderen, omdat ze aan het landelijk beleid zijn gekoppeld. Woningcorporatie verlenen diensten van algemeen economische belang (DAEB). Sociale huurwoningen worden daarom ook aangeduid als DAEB-woningen en de inkomensgrens voor sociale huurwoningen als de DAEB-inkomensgrens.

5

Samenhang met het Volkshuisvestingsprogramma Dit besluit hangt nauw samen met het Volkshuisvestingsprogramma. De beleidsregel is een beleidsuitwerking van dit programma. De doelstellingen voor het in balans brengen van onze wijken en de bouw van betaalbare woningen vragen om de nodige sturing. De beleidsregel biedt die sturing, omdat de regels een plek krijgen in het Omgevingsplan en in privaatrechtelijke overeenkomsten. Beoogd effect Het beoogde doel van de beleidsregel is om de bouw van betaalbare woningen aan te jagen. Dat doen we door hiervoor vooraf duidelijke kaders mee te geven aan marktpartijen en woningcorporaties. Daarnaast is het beoogd doel van de beleidsregel om betaalbare woningen duurzaam en voor langere tijd beschikbaar te houden voor een inkomensdoelgroep. Vanwege deze twee doelstellingen is gekozen voor de naam beleidsregel ‘Betaalbare woningen bouwen en behouden’ te noemen. Het effect van beide doelstellingen is het in balans brengen van onze wijken en de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor onze inwoners. Voorstel/keuzemogelijkheden/risico’s Argumenten 1.1. We sturen door regels op te nemen in het Omgevingsplan op het in balans brengen van de wijken.

Na vaststelling van deze regels in de Beleidsregel betaalbaar bouwen en behouden door de gemeenteraad kunnen zij beleidsarm worden opgenomen als regels worden opgenomen in het omgevingsplan bij de eerstvolgende wijziging daarvan. Wanneer deze regels worden opgenomen in het omgevingsplan binden ze inwoners en bedrijven. Nadat de regels zijn opgenomen in het omgevingsplan kan de gemeente publiekrechtelijk sturen op de bouw van voldoende betaalbare woningen op de juiste plek én de instandhouding daarvan. 1.2. Voor lopende projecten geldt een overgangsregeling. De regels treden in werking wanneer de gemeenteraad het Omgevingsplan vaststelt. Deze gelden in ieder geval niet voor woningbouwprojecten waar op dat moment privaatrechtelijke afspraken over het woningbouwprogramma zijn vastgelegd, een omgevingsvergunning is aangevraagd, een raads- of collegebesluit over het woningbouwprogramma is genomen en/of een grondexploitatie met afspraken over het woningbouwprogramma is geopend. Het doel van de overgangsregeling is te zorgen dat de gemeente te alle tijde betrouwbaar blijft en zich aan bestaande afspraken houdt. Het college informeert de gemeenteraad te zijner tijd welke projecten onder de overgangsregeling vallen en welke niet. 1.3. Het college behoudt flexibiliteit om gemotiveerd af te wijken middels een buitenplanse omgevingplansactiviteit (BOPA).

Wanneer een woningbouwinitiatief niet voldoet aan de percentages woningbouwcategorieën is een BOPA nodig om verder te kunnen. Het verstrekken van een BOPA is een collegebevoegdheid. Het college kan daarbij gemotiveerd afwijken van het Omgevingsplan. De beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden, beschrijft situaties waarin er gemotiveerd kan worden afgeweken, bijvoorbeeld als meerdere initiatieven tezamen optellen tot het woningbouwprogramma op wijkniveau. Tot slot heeft de gemeente nog de mogelijkheid om met verevening bij te dragen aan de businesscase van sociale huurwoningen. Het oprichten van een Vereveningsfonds staat als op te pakken actie in de concept-uitvoeringsagenda. 1.4. We voeren de beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden in om de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen beter te borgen. De gemeente Zoetermeer zet met deze beleidsregel haar volledige publiekrechtelijke instrumentarium in om de betaalbaarheid van woningen te borgen. Deze regels bieden een kader voor de hele gemeente. Dat zorgt voor duidelijkheid. Ook helpt het publiekrechtelijk

6

borgen van deze regels om ze te kunnen handhaven. De gemeente heeft daar bestuursrechtelijke dwangmiddelen voor. De huidige werkwijze is om dit in privaatrechtelijke overeenkomsten te regelen. Het nadeel van deze werkwijze is dat deze overeenkomsten juridisch moeilijk afdwingbaar zijn. De daadwerkelijke bouw van betaalbare woningen blijft daardoor onzeker. Het past beter bij de doelstelling van het Volkshuisvestingsprogramma – c.q. de stad in balans te brengen – om de bouw van betaalbare woningen met meer zekerheid vast te leggen. Dat is alleen mogelijk met deze beleidsregels. Daarom gaan we hier nu mee aan de slag. We hebben dit ook afgesproken met de corporaties en huurdersorganisaties. We trachten in zo’n beleidsregel een goed evenwicht te vinden tussen duidelijke afspraken maken en flexibiliteit op projectniveau. In het kader van de beleidsregel vindt nog participatie plaats. 1.5.

Met deze beleidsregel wordt amendement “2505-D VVD - Een goede afweging voor instandhouding van betaalbare koop mogelijk maken” uitgevoerd. In de beleidsregel zijn ook artikelen opgenomen voor de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding. Deze artikelen zijn een goede aanvulling omdat het opkopen van en speculeren met betaalbare koopwoningen ongewenst is. De woningen zijn dan immers niet meer beschikbaar voor de inkomensdoelgroep, waarvoor ze bedoeld zijn. Het is echter alleen mogelijk om deze bepalingen in overeenkomsten op te nemen. Dat is in het verleden ook gebeurd, bijvoorbeeld bij de laatste serie anterieure overeenkomsten met de grondeigenaren van Entree. In de beleidsregel worden dergelijke bepalingen geüniformeerd zodat niet elk project ‘opnieuw het wiel hoeft uit te vinden’. 1.6. Deze regels sluiten aan op de eisen in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. Medio februari 2025 is de nieuwe provinciale omgevingsverordening van kracht, waarin is vastgesteld dat elk woningbouwplan vanaf twaalf woningen moet bestaan uit minimaal een derde sociale huurwoningen en totaal twee derde betaalbare woningbouw. Afwijking kan alleen na afstemming met de provincie en wanneer dit past binnen de vastgestelde regionale woningbouwprogrammering. Dit vraagt om nauwgezette monitoring van woningbouwprojecten.

Tot slot is de Omgevingsverordening van de Provincie Zuid-Holland de reden dat 12 woningen vaak als minimumgrens terugkomt in de beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden. a.1. De huidige woningvoorraad verschilt per wijk waardoor bij nieuwbouw per wijk andere percentages gelden om de wijken in balans te brengen. De percentages variëren per wijk aangezien de opgaven en uitdagingen verschillen per wijk. In de gebiedsgerichte uitwerking van het ontwerp Volkshuisvestingsprogramma werken we dit nader uit. Iedere wijk en ieder gebied krijgt hier doelstellingen mee voor de betaalbaarheid van het woningbouwprogramma. Deze doelstellingen dragen bij aan de gewenste balans (beslispunt 3). De wijken zijn in drie categorieën te verdelen: wijken met veel betaalbare woningen (Palenstein, Meerzicht, Buytenwegh en Binnenstad); wijken in balans (Entree, Driemanspolder, Seghwaert, Noordhove en Hoornerhage) en wijken met weinig betaalbare woningen (Dorp, De Leyens, Rokkeveen en Oosterheem). Om in iedere wijk toe te groeien naar 23-43% sociale huurwoningen, 23-43% betaalbare huuren koopwoningen, 23-43% overige woningen, legt de gemeente Zoetermeer de volgende verdeling in woningbouwcategorieën vast: 1. Wijken met veel betaalbare woningen 20% sociale huurwoningen, 40% middenhuuren betaalbare koopwoningen en 40% overige woningen. 2.

Wijken in balans: 30% sociale huurwoningen, 30% middenhuur- en betaalbare koopwoningen en 40% overige woningen.

7

3. Wijken met weinig betaalbare woningen: 40% sociale huurwoningen, 20% middenhuur- en betaalbare koopwoningen en 40% overige woningen. Hierbij wordt er uitdrukkelijk gekozen om de percentages precies vast te leggen, omdat de gemeente uiteenlopende doestellingen heeft. In sommige wijken willen we juist minder betaalbare woningen en in andere meer. Daarom heeft het hanteren van een minimum percentage niet de voorkeur. Tegelijkertijd willen we regels zo simpel mogelijk houden. Ook hier past een precies percentage beter bij. a.2. Marktpartijen kunnen grond tegen de juiste voorwaarden verwerven. De gemeente maakt met deze regels vooraf duidelijk welk percentage sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen gebouwd moeten worden. Daarop kunnen ontwikkelaars hun businesscase baseren, die mede de aankoopprijs van potentiële ontwikkellocaties bepaalt. Marktpartijen kunnen door deze duidelijkheid beter anticiperen op toekomstige ontwikkellocatie en eventueel daaraan voorafgaande vastgoedtransacties. Bij bestaand bezit zullen zij zich moeten houden aan deze beleidsregel, tenzij er sprake is van bestaande afspraken. b. en c. We creëren een gelijk speelveld voor ontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers. Na het vaststellen van het Omgevingsplan gelden uniforme definities bij het vergunnen van de bouw van sociale huur-, middenhuur- en betaalbare koopwoningen.

Alle marktpartijen en eindgebruikers van deze woningen weten van tevoren waar ze aan toe zijn. d.1. Het voordeel komt ook bij een volgende koper terecht. Deze beleidsregel geeft kopers met een inkomen beneden circa € 89.000 een voordeel bij het bemachtigen van een betaalbare koopwoning. Daar staat tegenover dat de waardestijging van de betaalbare koopwoning de eerste jaren gemaximeerd wordt. Het Besluit kwaliteit leefomgeving geeft ons de mogelijkheid om deze instandhoudingstermijn tussen de één en tien jaar vast te stellen. Uit onderzoek blijkt dat de instandhoudingstermijn minimaal 5 jaar moet zijn om betaalbare koopwoningen voor langere tijd beschikbaar te houden. Bij een kortere instandhoudingstermijn bestaat een groot risico dat het voordeel alleen bij de eerste koper terechtkomt. d.2. Een instandhoudingstermijn van 5 jaar is gangbaar Deze termijn sluit aan bij de praktijk in Zuid-Holland: alleen Alphen aan den Rijn (10 jaar) en Zuidplas (3 jaar) wijken af. Andere gemeenten binnen provincie Zuid-Holland met een doelgroepenregeling hanteren vijf jaar voor betaalbare koopwoningen. d.3. Met een langere instandhoudingstermijn, prijst Zoetermeer zich uit de markt Een langere instandhoudingstermijn van tien jaar schrikt mogelijke investeerders (kopers en ontwikkelaars) mogelijk af, waardoor de bouwproductie wordt afgeremd.

Zoetermeer blijft zo concurrerend op de woningmarkt en biedt langdurig betaalbare koopwoningen aan. d.4. Het aanpassen van de Huisvestingsverordening is noodzakelijk om de toewijzing van betaalbare koopwoningen te regelen. Gemeenten kunnen de toewijzing van woningen alleen regelen in de Huisvestingsverordening. Op het moment van schrijven is de ‘module betaalbare koopwoningen’ voor de Huisvestingsverordening ontwikkeld. Meerdere gemeenten in Haaglanden willen de toewijzing betaalbare koopwoningen vastleggen. De inkomensgrens voor betaalbare koopwoningen wordt regionaal gelijkgetrokken om te zorgen voor uniforme regelgeving. De toewijzing van sociale en middenhuurwoningen is al geregeld in de Huisvestingsverordening. e.1.

In Zoetermeer is veel behoefte aan ruimte voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Meerdere groepen inwoners hebben zich verenigd, bijvoorbeeld in Stichting Jongsenioren Zoetermeer en Initiatiefgroep Knarrenhof Zoetermeer. Zij laten van zich horen bij vrijwel alle 8

participatiebijeenkomsten en -momenten. Ze vragen aandacht voor doorstroming en voor de bouw van een grotere diversiteit aan seniorenwoningen, omdat volgens deze inwoners niet alle (jong) senioren willen verhuizen naar een appartement. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kan voor hen een uitkomst zijn, omdat dit groepen inwoners de ruimte biedt om een woonlocatie meer naar eigen smaak in te vullen. Om tegemoet te komen aan deze wens, wordt Collectief Opdrachtgeverschap opgenomen in de beleidsregel, gedefinieerd en wordt daarbij is de rol van de gemeente bepaald. e.2. Een beleidsregel is nodig om ruimte te kunnen aanwijzen voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Een regeling die ingaat op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is nodig, om ruimte in het Omgevingsplan te bestemmen voor dergelijke initiatieven. Het Besluit Kwaliteit Leefomgeving biedt de gemeente ruimte om hier regels voor op te nemen in het Omgevingsplan. Dit moet worden uitgewerkt om mee te nemen in de volgende wijziging van het Omgevingsplan. 2.1. Dit raadsbesluit is nodig om het Omgevingsplan beleidsarm vast te kunnen stellen. Het is de bedoeling om de onder lid a genoemde artikelen op te nemen in het Omgevingsplan. Het vaststellen van deze regels is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Het effect van het besluit is dat inwoners en bedrijven zich eraan moeten houden.

Het Volkshuisvestingsprogramma en beleidsregel binden alleen de gemeente en hebben dit effect dus niet. In Zoetermeer is afgesproken om het Omgevingsplan beleidsarm vast te stellen, om te voorkomen dat alle inhoudelijke discussies dan plaatsvinden. Daarom is het noodzakelijk deze regels voor het Omgevingsplan nu vast te stellen. Voor de overige artikelen is het doel ze (waar nodig) op te nemen overeenkomsten. Het vaststellen van overeenkomsten is een bevoegdheid van het college. Daarom worden alleen de in besluitpunt 2 genoemde artikelen ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. 3.1. Dit besluit voorkomt vertraging in planologische procedures. Het doel van de artikel 11 is te sturen op een verplicht aandeel betaalbare woningen op wijkniveau. Op projectniveau mogen er afwijkingen zijn van dit verplichte aandeel, zowel een lager als een hoger aandeel aandeel betaalbare woningen. Dat zal in de praktijk ook nodig zijn om tot haalbare woningbouwplannen te komen. In artikel 12 en 13 is geregeld hoe de gemeente oordeelt over die afwijkingen. Voorgesteld wordt dat de gemeenteraad deze bevoegdheid delegeert aan het college. Zodoende wordt voorkomen dat alle woningbouwinitiatieven verplicht langs de gemeenteraad moeten. Nu moet dit alleen bij grote, complexe woningbouwprojecten en worden kleinere woningbouwontwikkelingen door het college vergund.

Dit besluit zorgt ervoor dat deze afspraken en werkwijze in stand blijven. 4.1. Zo is het duidelijk hoe de wijken zijn begrensd. In artikel 11 van de beleidsregel worden percentages te realiseren woningbouwcategorieën gekoppeld aan deze gebieden. Door dit besluit is het duidelijk is dat de grenzen uit deze kaart gelden voor deze beleidsregel. De indeling van de wijken sluit aan op de wijk- en buurtindeling die onlangs is vastgesteld. De Binnenstad omvat binnen deze beleidsregel de wijk Stadscentrum, de subbuurt Schouwenbuurt-Zuid en de subbuurt Dorpsstraat. De indeling sluit daarmee aan de Visie Binnenstad. Kanttekeningen 1.1 De gemeente is minder flexibel om per project afspraken te maken over de gewenste woningbouwprogrammering. Wanneer het Omgevingsplan van kracht wordt met regels uit besluitpunt 1, vormen die de basis voor toekomstige overeenkomsten. Sinds kort zijn er al bindende minimale voorwaarden vanuit provinciale omgevingsverordening en is er dus op projectniveau nu al minder ruimte om afspraken te maken. Hierdoor is dus al een deel van de flexibiliteit verdwenen. Er kan nog wel

9

middels een BOPA gemotiveerd afgeweken worden van de bindende regels, mits de programmering ook is afgestemd met de provincie. 1.2 De financiële haalbaarheid van sommige projecten kan onder druk komen te staan. We verwachten dat er impact zal zijn voor projecten waarvoor nog geen afspraken over het woningbouwprogramma zijn vastgelegd, maar die wel als initiatief gestart zijn. Deze initiatiefnemers konden namelijk bij de inkoop niet anticiperen op de regelgeving, maar zijn er wel aan gebonden. De gemeente heeft het instrumentarium grondbeleid om woningbouw toch mogelijk te maken, ook op locaties met facilitair grondbeleid. Mocht dat onvoldoende uitkomst bieden dan leidt dat mogelijk tot uitstel of afstel van deze projecten. 1.3 Het zal enkele jaren duren voordat de effecten van het beleid merkbaar zijn. De gemeente Zoetermeer heeft bij het merendeel van de lopende woningbouwprojecten anterieure overeenkomsten afgesloten. In deze overeenkomsten zijn al afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma en definitie van sociale huur-, betaalbare huur- en koopwoningen. Deze afspraken gaan voor op de regels in het Omgevingsplan als ze voor het vaststellen daarvan zijn ondertekend. Daarom vallen de meeste lopende projecten onder de overgangsregeling. De beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden geldt wel voor lopende projecten waar nu nog niets is afgesproken of besloten.

Vaak zijn dit projecten, die nu nog in de initiatieffase of haalbaarheidsfase zitten. 1.4 De gemeente bouwt geen woningen en heeft in de stad nog beperkte grondposities. Bouwers maken eigen afwegingen over hun projecten en hanteren daar zelf rendementeisen voor. Als gemeente kunnen bouwers niet dwingen te bouwen maar kunnen we de bouw, als ze besluiten te bouwen, wel reguleren via regelgeving waaronder de omgevingsvergunning, de BOPA, juridische overeenkomsten en de beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden. Daarnaast zijn we actief als gemeente om de bouw te stimuleren door bouwers te helpen met de aanvraag van subsidies van Rijk, provincie en eigen middelen. Tot slot is er toenemende mate ook regelgeving van het Rijk die de bouw van betaalbare woningen stimuleert en daarmee gemeente helpt om de gewenste woningbouwvoorraad te realiseren. 1.5. We lossen met de beleidsregel niet alle problemen op de woningbouw op. De beleidsregel is een instrument om het aantal betaalbare huur- en koopwoningen in Zoetermeer te verhogen. De gemeente heeft via de omgevingsvergunning een belangrijk middel om te sturen dat bij nieuwbouwprojecten voldoende huurwoningen worden gebouwd. De regeling garandeert niet dat ze ook daadwerkelijk worden gebouwd. Hierbij blijven we afhankelijk van de investeringsbereidheid van marktpartijen en woningcorporaties. 1.b. en 1.c.

We leggen een instandhoudingstermijn vast volgens de minimale wettelijke eisen. Ook voor sociale en middenhuurwoningen zijn minimale wettelijke instandhoudingstermijnen vastgelegd. Voor sociale huurwoningen is dat minimaal 25 jaar. Voor middenhuurwoningen minimaal 15 jaar. In deze beleidsregel sluiten we aan bij deze minimale eisen. Dit komt overeen met andere gemeenten in Zuid Holland. Alleen gemeente Den Haag kiest in onze regio voor veel hogere instandhoudingstermijnen voor sociale en middenhuurwoningen. 1.d. We beperken hiermee het eigendomsrecht van eigenaren van betaalbare koopwoningen. Een instandhoudingstermijn beperkt het eigendomsrecht van betaalbare koopwoningen. De eigenaar kan de woning voor een periode van 5 jaar voor maximaal de betaalbaarheidsgrens verkopen. Deze beperking is geoorloofd vanwege het voordeel dat de koper heeft bij het verkrijgen van de woning ten opzichte van huishoudens met een hoger inkomen. Financiën De uitvoering van deze beleidsregel kost geld. In de beleidsregel wordt een adviseur aangewezen om de beleidsregel uit te voeren. De kosten daarvan worden geschat op 0,1 tot 10

0,2 fte voor een beleidsadviseur wonen. In de begroting 2026 is vanwege de gestegen werkdruk en de toename van de taken een uitbreiding voorzien van de formatie wonen met 1 fte. In 2026 wordt geëvalueerd of dit toereikend is om ook deze extra taak op te pakken. Het verwachte effect op het vergunningsproces is dat het beoordelen van het onderdeel wonen wat complexer wordt en daarom meer capaciteit vraagt. De handhaving van de beleidsregel geschiet via het Omgevingsplan. Handhaven op strijdige gebruik van het Omgevingsplan wordt uitgevoerd door Vergunningen, Toezicht en Handhaven. Het is van tevoren niet te zeggen of er door deze beleidsregel meer handhaving nodig is. In de jaarlijkse berekeningen over de kostendekkendheid van de tarieven zal met beide aspecten rekening worden gehouden. Als blijkt dat de tarieven hierdoor kunnen stijgen (er geldt een dekkingspercentage van maximaal 100%) kan de gemeente besluiten de kosten van de leges te verhogen om op die manier de gestegen kosten te dekken. Controleprotocol De vaststelling van de regelgeving heeft geen gevolgen voor de huidige formulering van het controleprotocol. Participatie en Communicatie De beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden is opgenomen in het Volkshuisvestingsprogramma. De terinzagelegging heeft geen reactie opgeleverd die specifiek inging op deze beleidsregel.

Uitnodigingen om inhoudelijk te reageren op het ontwerp Volkshuisvestingsprogramma zijn meerdere malen breed verspreid onder alle relevante stakeholders. De gemeente heeft in het voorjaar van 2025 een participatiebijeenkomst georganiseerd over de beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden. Deze bijeenkomst is bijgewoond door (vertegenwoordigers van) marktpartijen, corporaties en inwoners. De algemene afdronk van de bijeenkomst was steun om van tevoren kaders voor woningbouwontwikkelingen vast te leggen, zoals huur- en koopprijzen en instandhoudingstermijnen. Vlak voor het zomerreces organiseerde de gemeente een presentatie van het Volkshuisvestingsprogramma in het stadstheater. Hier is ook stilgestaan bij het voornemen om de beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden vast te stellen. Duurzaamheid Niet van toepassing. Toegankelijkheid en bruikbaarheid voor gehandicapten Niet van toepassing. Rapportage en evaluatie Over de voortgang van de woningbouwproductie wordt twee maal per jaar gerapporteerd in de rapportage projecten en programma’s.

11