Raadsvoorstel - Afgeven verklaring van geen bedenkingen Willem Dreeslaan

Raadsvoorstel Onderwerp

Afgeven ontwerpverklaring van geen bedenkingen Willem Dreeslaan

Zaakid

0637665345

Auteur

Robbert Heerings / Viktorija van Zijp 06 – 25.70.77.25 / 06 – 18.41.89.05 r.heerings@zoetermeer.nl / v.van.zijp@zoetermeer.nl

Gemeentesecretaris

Huykman, B.J.D.

Directeur

P.W. Verhoeven

Portefeuillehouder

Wethouder Van Driel

Medeverantwoordelijke(n)

Wethouder Paalvast

Uiterste behandeldatum (+ reden) Programma(s)

26 januari 2021; dan zijn we op tijd voor de raadsvergadering van 15 maart

Eerdere besluitvorming

Programma 7 Inrichting van de stad     

   Samenvatting

Woningbouwagenda, vastgesteld 13 februari 2017 Woningbouwprogramma, vastgesteld 11 september 2017 Raadsbesluit Procesvoorstel samenspraak woningbouw Willem Dreeslaan – Stephensonstraat (27 november 2017) Collegebesluit reserveringsovereenkomst (2017) en collegebesluit verlenging reserveringsovereenkomst (2018) Collegevoorstel eindverslag samenspraak woningbouw Willem Dreeslaan (12 november 2019) en raadsmemo Eindverslag samenspraak woningbouw Willem Dreeslaan (20 november 2019) Collegebesluit Vaststelling PUK Willem Dreeslaan – Stephensonstraat en Aletta Jacobslaan – Hugo de Grootlaan (26 mei 2020) Raadsbesluit Vaststellen kaders Willem Dreeslaan – Stephensonstraat en Aletta Jacobslaan – Hugo de Grootlaan (13 juli 2020) Collegebesluit Verkoop perceel grond gelegen nabij de Willem Dreeslaan (21 juli 2020)

Op 30 september 2020 heeft Vedeka Residential B.V. een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de locatie Willem Dreeslaan (hoek Stephensonstraat) voor het bouwen van 49 huurappartementen aangevuld met 150 m2 aan commerciële ruimte, met daarbij het veranderen van een bestaande in- en uitrit en het afwijken van het bestemmingsplan met betrekking tot wonen. Het plan past binnen de ambitie van de gemeenteraad om deze locatie voor woningbouw te bestemmen. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, dient het vigerende bestemmingsplan te worden gewijzigd van de functie bedrijventerrein naar de functie wonen. In overleg met de initiatiefnemer is ervoor gekozen om het plan mogelijk te maken via een uitgebreide voorbereidingsprocedureprocedure voor

het afwijken van het bestemmingsplan. Afwijken van het bestemmingsplan kan op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c en 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingswet (Wabo). Het college heeft de bevoegdheid om te beslissen over deze aanvraag omgevingsvergunning. Echter, eerst dient de raad te verklaren dat zij geen bedenkingen tegen het plan heeft. De verklaring is een ontwerp, omdat er nog zienswijzen tegen kunnen worden ingediend.

Bijlagen

Het ingediende plan is getoetst en het voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Daarom vraagt het college aan de raad in ontwerp te verklaren geen bedenkingen te hebben tegen de aanvraag omgevingsvergunning. 1. Ontwerpbesluit verklaring van geen bedenkingen 2. Raadsmemo d.d. 16 december 2020 3. Aanvraagformulier omgevingsvergunning ontvangen d.d. 30 september 2020 4. Tekeningenboekje bouwplan d.d. 30 september 2020 5. Ruimtelijke onderbouwing met bijlagen d.d. 5 januari 2021 5A. Geuronderzoek Buro Blauw 5B. Akoestisch onderzoek Peutz 5C. Aanmeldnotitie 5D. Verkennend water bodemonderzoek 5E. Quick scan flora en fauna 5F. Beschouwing rookgaspluim WKC Oosterheem 5G: Stikstofdepositieberekening 5H. Definitief ontwerp 5I. Beplantingsplan - ontwerp buitenruimte Willem Dreeslaan

2

Raadsbesluit Afgeven ontwerpverklaring van geen bedenkingen Willem Dreeslaan De raad van de gemeente Zoetermeer; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 januari 2021 Besluit 1. Op basis van artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en artikel 6.5, eerste lid, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) te verklaren, overeenkomstig bijgaande ‘verklaring van geen bedenkingen’, in ontwerp geen bedenkingen te hebben tegen de op 30 september 2020 ontvangen aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een appartementencomplex met negenenveertig huurappartementen aangevuld met 150 m2 aan commerciële ruimte, het veranderen van een bestaande in- en uitrit en het afwijken van het bestemmingsplan met betrekking tot wonen aan de Willem Dreeslaan (hoek Stephensonstraat) te Zoetermeer.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad op 15 maart 2021

de griffier,

de voorzitter,

drs. R. Blokland MCM

drs. M.J. Bezuijen

3

Toelichting Probleemstelling en kader Inleiding De raad heeft in september 2017 de locatie Willem Dreeslaan / Stephensonstraat aangewezen als één van de twintig solitaire locaties, die binnen vijf jaar ontwikkeld moet worden tot woningbouw. De locatie is in eigendom van de gemeente. In 2017 heeft Van der Kooy Vastgoed (Vedeka Residential B.V.) het initiatief genomen om voor deze locatie een woningbouwprogramma te ontwikkelen. In overleg met de gemeente is een programma bestaande uit 49 huurappartementen en commerciële ruimte van 150 m2 haalbaar geworden. Op 13 juli jl. heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorgestelde woningbouwprogramma. Daarnaast stelde de raad de aangepaste grondexploitatie vast voor deze locatie. Op 30 september 2020 heeft Vedeka Residential B.V. een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor dit bouwplan, met daarbij het veranderen van een bestaande in- en uitrit en het afwijken van het bestemmingsplan met betrekking tot wonen. De raad is hierover middels een memo van 16 december 2020 geïnformeerd. Uitgebreide voorbereidingsprocedure Het bouwplan valt binnen het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Oosterhage / Businesspark Oosterheem’. De huidige bestemming van de bouwlocatie is ‘gemengd’.

Voor de realisatie van 49 huurwoningen dient er een uitgebreide planologische procedure te worden doorlopen, omdat woningen niet zijn toegestaan op de voor de ontwikkelingslocatie vigerende bestemming. In overleg met de initiatiefnemer is ervoor gekozen om het plan mogelijk te maken via een uitgebreide voorbereidingsprocedure. Dat is iets anders dan dat het bestemmingsplan wijzigt. De onderliggende bestemming blijft namelijk bestaan en elke nieuwe afwijking wordt daaraan getoetst. De initiatiefnemer bepaalt zelf bij zijn aanvraag welke procedure (bestemmingsplan, reguliere of uitgebreide Wabo) gevolgd moet worden. De gemeente heeft hier dus geen zeggenschap over. Wel heeft de wet bepaald dat een reguliere voorbereidingsprocedure in dit geval niet mogelijk is. Verklaring van geen bedenkingen Deze ontwikkeling bevat 49 huurappartementen. Hiermee past deze ontwikkeling niet binnen de reikwijdte van de onderhavige beleidsregels1 omdat het maximale aantal van 25 woningen wordt overschreden. Om deze reden is er een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist. De bevoegdheid om de omgevingsvergunning te verlenen ligt bij het college. Echter, eerst moet de raad verklaren dat hij geen bedenkingen tegen het plan heeft. Als de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, moet de vergunning redelijkerwijs verleend worden.

Een ruimtelijke onderbouwing is vergelijkbaar met de toelichting op een bestemmingsplan. Uit de ruimtelijke onderbouwing (zie bijlage) blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Op basis hiervan vraagt het college in het kader van deze afwijkingsprocedure de raad te verklaren in ontwerp geen bedenkingen te hebben tegen de aanvraag omgevingsvergunning. De verklaring is een ontwerp, omdat er nog zienswijzen tegen kunnen 1 Er is getoetst aan de door u op 4 februari 2013 vastgestelde beleidsregels ‘Herziene beleidsregels voor

toepassing artikelen Wabo, Wro en Bor’. In deze beleidsregels zijn door u categorieën van gevallen vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 Besluit omgevingsrecht is vereist. Hierin zijn gevallen opgenomen waartegen u, indien de aanvraag niet in strijd is met door u vastgesteld ruimtelijk relevant beleid, op voorhand geen bedenkingen heeft.

4

worden ingediend. Naar aanleiding van eventuele zienswijzen kunnen er wijzigingen aan de verklaring worden aangebracht. In dat geval zal het college naar aanleiding van zienswijzen de ontwerpverklaring aanpassen en deze aan de raad voorleggen. Beoogd effect Door het afgeven van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de aanvraag van deze omgevingsvergunning, kan het college, na de inzageperiode van de ontwerpomgevingsvergunning en de ontwerpverklaring van geen bedenkingen, de omgevingsvergunning verlenen. Op het moment dat de omgevingsvergunning in werking treedt, kan er gestart worden met de woningbouw. De realisatie van woningen op deze locatie levert een bijdrage aan de ambities van de gemeenteraad om in de komende 10 tot 15 jaar tenminste 700 woningen per jaar bij te bouwen. Ook bevordert dit plan de doorstroming binnen Zoetermeer. Voorstel/keuzemogelijkheden/risico’s 1.

Op basis van artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en artikel 6.5, eerste lid, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) te verklaren, overeenkomstig bijgaande ‘verklaring van geen bedenkingen’, in ontwerp geen bedenkingen te hebben tegen de op 30 september 2020 ontvangen aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een appartementencomplex met negenenveertig huurappartementen aangevuld met 150 m2 aan commerciële ruimte, het veranderen van een bestaande in- en uitrit en het afwijken van het bestemmingsplan met betrekking tot wonen aan de Willem Dreeslaan (hoek Stephensonstraat) te Zoetermeer. Argumenten 1.1 Op basis van de ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende onderzoeken wordt gemotiveerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van de genoemde afwijkingsprocedure heeft de aanvrager voor de gevraagde ontwikkeling een ruimtelijke onderbouwing d.d. 5 januari 2021 opgesteld (zie bijlage). In deze ruimtelijke onderbouwing zijn de volgende aspecten van het plan positief beoordeeld:  beleidskader: nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk;  archeologie en cultuurhistorie;  water;  flora en fauna;  verkeer en parkeren;  milieuaspecten (geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, etc);  technische infrastructuur en overige aspecten (kabels of leidingen).

1.2 Er is sprake van een goede stedenbouwkundige inpassing van het plan. Oorspronkelijk was de bedoeling dat op deze locatie bedrijfsbebouwing gerealiseerd zou worden, net als elders aan de Willem Dreeslaan. De raad heeft in september 2017 deze locatie aangewezen als één van de twintig solitaire locaties, die binnen vijf jaar ontwikkeld moet worden tot woningbouw. Het college heeft op 26 mei 2020 het planuitwerkingskader voor deze locatie vastgesteld, waarin onder andere stedenbouwkundige uitgangspunten genoemd zijn. Het plan is getoetst aan het vastgestelde kader en het blijkt dat het stedenbouwkundig goed ingepast is in de omgeving. Dat betekent dat de overschrijdingen van het bestemmingsplan stedenbouwkundig goed zijn te rechtvaardigen.

5

1.3 De welstandscommissie is akkoord met het plan. De stadsbouwmeester heeft op 19 november 2020 een positief advies voor het plan verstrekt. Het bouwplan voldoet aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid. De architectonische uitwerking en het kleur- en materiaalgebruik zijn voldoende hoogwaardig en verzorgd, en afgestemd op de bestaande en de in ontwikkeling zijnde omgeving. 1.4

Aanvraag omgevingsvergunning past binnen gemeentelijk beleid met betrekking tot parkeren. Het bouwplan behelst het bouwen van een appartementencomplex met 49 huurappartementen. 44 appartementen 70-90 m² * 1,0 = 44,0 ppl. 5 appartementen 90-120 m² * 1,4 = 7,0 ppl. In totaal is er sprake van een parkeervraag van 51 parkeerplaatsen. De ontwikkelaar voldoet hier ruimschoots aan door 76 parkeerplaatsen te realiseren. Vanuit het parkeerbeleid 2019 wordt ook een parkeernorm voor fietsen opgelegd. Dit leidt tot een parkeervraag van 209 fietsparkeerplaatsen, waarvan 59 voor bezoekers. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet kan worden volstaan met het aanbieden van bergingen (minimaal 5,0 m² per woning). Daar wordt aan voldaan. Kanttekeningen Geen kanttekeningen. Financiën Op 13 juli jl. heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorgestelde woningbouwprogramma. Bovendien stelde de raad de als gevolg daarvan aangepaste grondexploitatie Oosterheem vast met de financiële consequenties van het woningbouwplan. Het college heeft op 21 juli 2020 de koop- en realisatieovereenkomst voor deze locatie vastgesteld. Daarin is geregeld dat eventuele planschade op de ontwikkelaar verhaald wordt. Voor deze aanvraag omgevingsvergunning geldt de Legesverordening Zoetermeer 2020. Met het heffen van leges bij de omgevingsvergunning zijn de financiële gevolgen voor de gemeente dan ook afgedekt.

Controleprotocol Niet van toepassing. Participatie en Communicatie In 2018 en 2019 is participatie geweest over het project Willem Dreeslaan/ hoek Stephensonstraat. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 19 november 2019 het eindverslag samenspraak vastgesteld. Kijk voor meer informatie op de gemeentelijke website. Duurzaamheid De door de projectontwikkelaar ingediende aanvraag omgevingsvergunning gaat getoetst worden aan de wettelijke regels voor duurzaamheid die zijn vastgelegd in hoofdstuk 5 technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid en milieu het Bouwbesluit 2012, dus onder andere gasloos. De gemeente heeft in 2006 met (rechtsvoorganger) van Eteck een overeenkomst gesloten voor de exploitatie van een warmtenet in het gebied Willem Dreeslaan/T-strook. Op grond van deze overeenkomst moet de gemeente aan haar kopers binnen dit gebied opleggen dat de gebruikers van de ontwikkeling de warmte van Eteck afnemen. Hierbij is niet van belang of de kopers bedrijven of particulieren zijn. De ontwikkelaar sluit het appartementencomplex dan ook aan op de aardwarmtebron van Eteck. Op het dak van het appartementencomplex worden zonnepanelen geplaatst.

6

Toegankelijkheid en bruikbaarheid voor gehandicapten Voor afdeling 4.4 van het Bouwbesluit 2012 geldt bereikbaarheid en toegankelijkheid dat een bouwwerk voor alle soorten gebruikers, dus inclusief de rolstoelgebruikers, voldoende bereikbare en toegankelijke ruimten moet hebben. De door de projectontwikkelaar ingediende aanvraag omgevingsvergunning gaat getoetst worden aan de wettelijke regels voor toegankelijkheid die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012 inclusief de bijbehorende afstemming van openbaar gebied. Het inrichtingsplan openbare ruimte wordt door de gemeente vervaardigd en moet voldoen aan CROW-richtlijn 337 over toegankelijkheid. Rapportage en evaluatie Het project is opgenomen in de Voortgangsrapportage projecten. Totdat het afgerond is, zal in dit document periodiek over de voortgang worden gerapporteerd. Begrotingswijziging Niet van toepassing. Planning Wanneer u overeenkomstig het raadsvoorstel een besluit hebt genomen, zal de aanvraag omgevingsvergunning en de ontwerpverklaring van geen bedenkingen gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Eenieder kan hierop een zienswijze indienen.       

Maart 2021: Raadsbesluit afgifte VVGB Maart 2021: Ter inzagelegging ontwerpbesluiten Maart/April 2021: Termijn ter inzagelegging ontwerpbesluit en ontwerpverklaring Juni 2021: College afgifte definitief besluit en afgifte definitieve verklaring door de raad Juli 2021: Omgevingsvergunning in werking bij geen beroep Juli 2021: Start uitvoeringsfase Maart 2023: Oplevering

7