Bijlage - Voortgangsrapportage Programma's en projecten 2023-2
Tekst van het document
Financiële stand van zaken
Door het stopzetten van het project is er een nadeel ontstaan van 0,7 mln. In het 2e tussenbericht is hiervan melding gemaakt. In de jaarrekening 2023 zal dit bedrag worden verwerkt.
Risico's
In overleg met Veiligheidsregio Haaglanden is besloten het project 'Brandweerkazerne Abdissenbos' te beëindigen. De projectrisico's zijn vervallen.
1-2-2024 15:41
47
7.1.8
Projecttype
2024 Jan
l
Faciliterend grondbeleid
l Q1
Vaststellen grondtransactie
l Q1
Afronden ontwerpuitwerking
Apr
l
l
Het komend halfjaar zullen we invulling geven aan de volgende werkzaamheden: De grondtransactieovereenkomst wordt ter vaststelling aangeboden aan het college. De vergunningsprocedure voor het afwijken van het bestemmingsplan wordt afgerond. Het ontwerp voor het verdeelstation wordt afgerond. Uitgangspunten voor het bouwrijp opleveren van de kavel worden afgerond.
Financiële stand van zaken
l
Kosten die de gemeente maakt in de uitvoering van de onderhavige opdracht evenals de kosten verbonden aan de door de gemeente ingeschakelde derden, worden op initiatiefnemer verhaald door het sluiten van een grondtransactieovereenkomst. De geprognotiseerde kosten passen binnen het kader, daarom staat het stoplicht op groen.
l
Risico's
l l Q1
Start realisatie
l l Apr
Netbeheerder en energieleverancier STEDIN heeft een verzoek ingediend voor het realiseren van een nieuw verdeelstation. Dit in het kader van het op peil houden van de energievoorziening. De door STEDIN beoogde realisatie van het verdeelstation bevindt zich aan het Abdissenbos. Gemeente Zoetermeer verzorgt de procesbegeleiding bij de planontwikkeling van het door STEDIN te realiseren verdeelstation aan het Abdissenbos.
Wat willen we bereiken
l
Jan
Projectomschrijving
In het laatste halfjaar is invulling gegeven aan de volgende werkzaamheden: • Er heeft een participatiebijeenkomst plaatsgevonden. • Er is een grondtransactieovereenkomst opgesteld met Stedin. • De vergunningsaanvraag voor het afwijken van het bestemmingsplan is ingediend.
l
2025
Projectfase
Uitwerkingsfase
In juni 2023 is de projectopdracht vastgesteld door het college.
l
Okt
Startdatumproject
27-06-2023
Stand van Zaken
l
Juli
Abdissenbos Transformatorstation Stedin
Risico: Weerstand vanuit de omgeving Gevolg: Vertraging in bestemmingsplanprocedure. Beheersmaatregel: Duidelijk participatietraject met (beperkte) inpassingsmaatregelen. Risico: Congestie als het transformatiestation niet op tijd gerealiseerd kan worden. Gevolg: Nieuwe ontwikkelingen (Entree gebied) kunnen niet tijdig aangesloten op het energienetwerk. Beheersmaatregel: In gesprek blijven met Stedin.
10-1-2024 11:45
l l l
Juli
l
48
7.2
Binnenstad
Ambitie/doelstelling
De ambitie van het programma Binnenstad is het door-ontwikkelen en versterken van een levendige, aantrekkelijke, sfeervolle, bruisende en gastvrije Zoetermeerse binnenstad. Een binnenstad met hoogwaardige stedelijke woonmilieus, in het oog springende architectuur, een breed aanbod van maatschappelijke en culturele voorzieningen, een levendig straatbeeld, een veilige, mooie en prettige openbare ruimte en groen. Een binnenstad met ruimte voor ontmoeting en het smeden van sociale verbanden. Er worden woningen toegevoegd, er is meer ruimte voor de fietser en de voetganger, een verbeterde water- en groenstructuur en meer biodiversiteit.” De binnenstad is het visitekaartje van een stad. Voor de inwoners van Zoetermeer is de binnenstad het onmiskenbare hart van de stad. Het is dé plek om te winkelen, maar ook steeds meer de plek voor ontmoeting, uitgaan, kunst en cultuur. Voor een groeiende groep binnenstadsbewoners is het hun thuis. Zoetermeer wil een kwalitatieve en kwantitatieve sprong maken.
Dit wil het programma bereiken door: • Een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave van ten minste 2.000 woningen toe te voegen in de binnenstad en in te zetten op stedelijke woonmilieus; • De daarbij bijbehorende voorzieningen te realiseren met een breed aanbod van maatschappelijke en culturele voorzieningen; • De kwaliteit van de openbare ruimte en het groen van het de Binnenstad te verbeteren. Hierdoor werken we aan een gezond leefklimaat met schonere lucht en ruimte om te bewegen een verbeterde water en groenstructuur en meer biodiversiteit; • Te werken aan het klimaatbestendig bestendig maken en de energietransitie in de binnenstad te faciliteren en bevorderen. • Het realiseren van bijzondere plekken met eigen karakter in de deelgebieden van de binnenstad; • Het ontwikkelen van een binnenstadcultuur; • Het presenteren van de binnenstad met inzet van binnenstadmanagement en citymarketing; • Het verbinden van de Binnenstad en komen tot een structurele samenwerking met ondernemers, eigenaren, de culturele sector, belangenverenigingen, bewoners en gebruikers van de binnenstad.
Stand van Zaken Programma Binnenstad De ambitie in de Visie Binnenstad 2040 is uitgewerkt in een Uitvoeringsstrategie Programma Binnenstad 2022-2023, waarvoor de raad op 31 januari 2022 besloot het budget beschikbaar te stellen. Vanuit het programma wordt niet alleen ingezet op kwantiteit, maar vooral ook op kwaliteit. Dit doet het programma door te werken aan de uitvoering van de Visie Binnenstad waardoor er een goede verblijfs- en woonkwaliteit en leefbaarheid ontstaat, door kwalitatief hoogwaardige (stads)woningen toe te voegen (waardoor de gewenste doelgroepen worden aangetrokken), aangevuld met passende binnenstedelijke voorzieningen en een heringerichte openbare ruimte. Hierbij is aansluiting gezocht
bij bestaand beleid en vindt er afstemming plaats met de Visie Zoetermeer 2040 en de Ruimtelijke Strategie die momenteel wordt opgesteld. Op programma niveau zijn de volgende mijlpalen bereikt en acties uitgezet: In 2023 is de Uitvoeringsstrategie programma Binnenstad 2022-2023 uitgevoerd en afgerond. De daarin opgenomen acties vormden input om inzichtelijk te krijgen op welke wijze de gewenste verandering in gang kan worden gezet en of het programma kwalitatief en kwantitatief haalbaar is. Het programma heeft de volgende producten opgeleverd: • een vervolg uitvoeringsstrategie 2024-2030, inclusief programmering wonen, werken, openbare ruimte en voorzieningen voor de Binnenstad • een integrale gebied businesscase • een nota Bovenwijkse kosten Binnenstad. De raad heeft op 26 juni 2023 op basis van bovenstaande producten besloten budget toe te kennen voor de periode 2024-2030 om te werken aan de verdere uitvoering van de Visie. Hierdoor kunnen de plannen voor de overige deelgebieden in de komende jaren worden uitgewerkt en als voorstel aan de raad worden voorgelegd. • Afronding van een BLVC plan voor de Binnenstad (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie rond bouwprojecten) • Toekenning van mobiliteitssubsidie van het Rijk • Start met het opstellen van een mobiliteitsstrategie voor de Binnenstad • Voorbereiding aanvraag andere subsidies aangevraagd (w.o.
Woningbouwimpuls) • STREETWISE Urban Art Jongerenactiviteit tijdens het Stadsfestival • De strategische communicatie strategie is verder uitgewerkt waarbij: • De website voor het programma binnenstad met eigen branding verder is doorgevoerd en de communicatie over het totaal van de Binnenstad en de lopende projecten in de vorm van social media en nieuwsbrieven is toegenomen • Partners en de bewoners van de Binnenstad zijn aangesloten Daarnaast is de nadere uitwerking van twee deelgebieden in het programma Binnenstad tot een (deel)gebiedsvisie in de Raad vastgesteld en is de proef buurtvisie afgerond en geëvalueerd. Het gaat om: • deelgebied 3 Luxemburglaan e.o. (inclusief Stadshartpassage); • deelgebied 5a Zuidflank/Nederlandlaan; Ten aanzien van de overige lopende projecten in de Binnenstad: • Project “geen gat in de markt” is gerealiseerd • De bouwwerkzaamheden Cadenza 2, Lux 70 en Engelandlaan 140 zijn gestart • Aanbesteding werkzaamheden voor aanleg van het Centraal park • Strategische aankoop pand Amsterdamstraat 3 (deelgebied 5A) • Start van de haalbaarheidsfase van Project deelgebied 1, Denemarkenlaan • Afronding bestemmingsplan Delfse wallen • Voorbereiding start bouwrijp Engelandlaan 270 • Start haalbaarheidsfase Markt 10 (2.0)
49
Wat willen we bereiken Programma niveau Om de uitvoering van de Visie Binnenstad 2040 een vervolg te geven en daarmee realisatie van de door de raad vastgestelde ambities voor de Binnenstad dichterbij te brengen heeft het college de Uitvoeringsstrategie 2024-2030 vastgesteld. De uitvoeringsstrategie 2024-2030 bouwt voort op die van 2022-2023. Dit betekent dat programmasturing, programma uitwerking, deelgebied uitwerkingen, omgevingscommunicatie en relatiemanagement en periodiek actualiseren van de Businesscase de hoofdonderdelen blijven. Er wordt voortgebouwd op de uitwerking van het programma met een jaarlijks te actualiseren onderzoeksagenda. Voor 2023-2024 bevat de onderzoeksagenda: 1. Nader uitwerken van het te realiseren inhoudelijk programma met betrekking tot wonen, economie, openbaar gebied, (maatschappelijke) voorzieningen en cultuur. Dit in relatie tot ZM 2040 en de ruimtelijke strategie. 2. Uitwerking van een mobiliteitsstrategie (op zoek naar het evenwicht tussen mobiliteit, parkeren en bereikbaarheid) voor de Binnenstad die aansluit bij de Stad 3. Het starten van de haalbaarheidsfase deelgebieden. • deelgebied 2a/b. Europaweg/Ondineschouw • deelgebied 8. Centrum West • deelgebied 7. Dorpsstraat 4. Vaststelling beeldkwaliteitsplan van de Binnenstad in de Raad. 5.
Monitoren en verdere uitwerking integraal BLVC(bereikbaarheid/leefbaarheid/ veiligheid en communicatie) plan voor de uitvoeringsprojecten van de Binnenstad 6. Verder uitwerking van de energietransitie: Er is een bodemenergieplan voor de binnenstad gemaakt dat aangeeft waar er ruimte is om te kunnen verduurzamen. Voor de toekomstige ontwikkelingen vraagt dit om nadere uitwerking en onderzoek en waar mogelijk het integreren van de bestaande woningvoorraad. Voor de verdere verduurzaming van de bestaande woningen wordt een informatietraject ingericht 7. Openbaar ruimte plan binnenstad: werken aan een integraal plan voor groen en een leefbare beweegvriendelijke binnenstad. 8. Onderzoek welke formele stappen doorlopen moeten worden voor het gebiedsprogramma bij invoering Omgevingswet.
Projecten niveau 1.
1. Project Deelgebied 3 Luxemburglaan e.o.: een (deel)gebiedsvisie met raadsvoorstel ter besluitvorming, afronding haalbaarheid deelgebied met Raadsvoorstel volgende fase 2. 2. Project Deelgebied 5A Zuidflank: Afronding haalbaarheid deelgebied met Raadsvoorstel volgende fase 3. 3. Project Luxemburglaan 2-10: vervolg uitvoering 4. 4. Project Centraal Park: start aanbesteding en afronding, start uitvoering 5. 5. Project Delftsewallen: afronding procedures, start uitvoering 6. 6. Project Engelandlaan 140: vervolg uitvoering 7. 7. Project Engelandlaan 270 : start uitvoering 8. 8. Project Cadenza II: Overdracht grond, start uitvoering 9. 9. Project Markt 10: uitwerking haalbaarheidsfase, raadsvoorstel volgende fase 10. 10. Project Deelgebied 1 Denemarkenlaan e.o.: vaststellen projectopdracht college, start haalbaarheidsfase, deelgebiedsvisie opstellen
50
Financiële stand van zaken Budget 2024-2030 De Gemeenteraad heeft op 23 juni 2023 met raadsbesluit 2023-041675, budgetaanvraag uitvoeringsstrategie programma Binnenstad 2024-2030, instemmen met cofinanciering rijkssubsidies en vaststelling nota bovenwijkse kosten Binnenstad, het volgende beschikbaar gesteld: a. Voor het verder uitwerken van het inhoudelijk programma, de integrale programma coördinatie, het monitoren van de businesscase en voor het programma noodzakelijke onderzoeken een budget beschikbaar te stellen van € 6,520 miljoen voor de jaren 2024 t/m 2030. b. Voor het doorlopen van de haalbaarheidsfase van zes nog te ontwikkelen deelgebieden een budget beschikbaar te stellen van € 1,488 miljoen voor de jaren 2024 t/m 2030. Dit budget zal beschikbaar worden gesteld per 1 januari 2024. Budget 2022-2023 De Gemeenteraad heeft op 31 januari 2022 met raadsbesluit 0637766181, beschikbaar stellen budget uitvoeringsstrategie Binnenstad 2022 en 2023, het volgende beschikbaar gesteld: Voor het programma en het opstarten van de haalbaarheidsfase van de drie geprioriteerde deelgebieden, € 1.599.000 voor 2022 en € 871.000 voor 2023 beschikbaar gesteld. In 2023 is de Uitvoeringsstrategie programma Binnenstad 2022-2023 uitgevoerd en afgerond binnen he beschikbare budget.
Geprioriteerde deelgebieden Binnenstad deelgebieden 1, 3 en 5A Het uitwerken van de haalbaarheidsfase van deelgebied 5A wordt binnen het beschikbare budget uitgevoerd. Binnen deelgebied 3 is op verzoek van de raad aanvullende studie gestart. Deze extra werkzaamheden zullen naar alle waarschijnlijkheid tot overschrijding van het budget leiden. Dit zal in vervolgfasen of op het niveau van de programma businesscase dienen te worden gecompenseerd. Deelgebied 1 Denemarkenlaan is in december 2023 gestart en er is budget beschikbaar. De financiële verantwoording vindt plaats via de reguliere F&C cyclus.
Risico's
Voor het programma is een risico register opgesteld welke elk kwartaal wordt gemonitord. Risico: Ambitie programma Binnenstad kan niet worden bereikt Oorzaak: Door eventuele (beleids)wijzigingen vanuit de visie Z2040, de ruimtelijke strategie en de lange doorlooptijd van 17 jaar kunnen veranderingen in de gebiedsprogramma’s ontstaan. Gevolg: Mogelijk nieuwe prioriteiten/scope wijzigingen waardoor Visie Binnenstad 2040 niet tijdig kan worden uitgevoerd of dit vraagt om verandering/aanpassing in de programmering. Dit kan gevolgen hebben voor de totale businesscase. Beheersmaatregel: Integrale samenwerking met Z 2040 en de ruimtelijke strategie. Periodiek herijken van de opgave en scope, anticiperen op de wijziging(en) en alleen met goedkeuring van en met de consequenties erbij kunnen wijzigingen door de raad worden doorgevoerd. De raad blijft hierdoor betrokken bij de ontwikkelingen en keuzes in de Binnenstad. Dit vraagt om een zorgvuldig proces van communicatie en afstemming met de omgeving en het bestuur. Risico: Oorzaak:
Investeringscapaciteit staat onder druk Externe invloeden, markteffecten, woningbouw komt in de knel, verandering programmering deelgebieden. Gevolg: Gemeente moet gemaakte kosten afboeken. Beheersmaatregel: Zorgen voor prioriteren, (her)faseren en flexibiliteit in bouwen: plannen aanpasbaar/adaptief maken. Risico: Oorzaak:
Weerstand en onrust vanwege bouwplannen in de binnenstad De start van meerdere bouwprojecten(6) in uitvoering vanaf het jaar 2023 in de Binnenstad. Deze lopen parallel met andere uitvoeringsprojecten in de nabije omgeving. Gevolg: Participatie over de nog te ontwikkelen deelgebieden gaat stroever en mogelijke vertraging. Beheersmaatregel: Een integraal afgestemd BLVC plan op programma niveau waarbij ook de komende ontwikkelingen in de Binnenstad en in de Stad Zoetermeer gemonitord worden om het plan waar nodig bij de stellen. Zorgen voor een aantrekkelijke binnenstad door middel van placemaking tijdens de uitvoering en altijd heldere communicatie en altijd up to date informatievoorziening (website//social media/nieuwsbrieven/omgevingsmanagement enz.). 19-1-2024 09:43
51
Projecten: gebied Binnenstad
Haalbaarheidsfase
7.2.1
Cadenza 2
7.2.2
Centraal park
7.2.3
Binnenstad, Deelgebied 5A, Zuidflank Nederlandlaan
7.2.4
Binnenstad, Deelgebied 3, Luxemburglaan eo.
7.2.5
Delftsewallen
7.2.6
Engelandlaan 140
7.2.7
Engelandlaan 270
7.2.8
Luxemburglaan 2-10
7.2.9
Markt 10
Uitwerkingsfase
Uitvoeringsfase
52
7.2.1 2024 Jan
l 2023-2025 Bouw l l
Apr
l l l
Juli
l l
l Okt
l l
l 2025
Jan
l l l
Apr
Juli
l
Cadenza 2 Projecttype
Actief grondbeleid
Startdatumproject
05-2-2019
Projectfase
Uitvoeringsfase
Projectomschrijving
In het kader van de ambities in de Visie Binnenstad en de Visie Zoetermeer 2040 wordt voor de binnenstad een verdichting voorzien met 2000 nieuwe woningen. De locatie Cadenza 2 is al geruime tijd in beeld om te ontwikkelen met woningbouw. Daarmee draagt het project bij aan de woningbouwopgave in de binnenstad en specifiek aan de ambitie om jongerenwoningen te realiseren. In de Raadsvergadering van 13 februari 2017 heeft de Raad via een amendement aangegeven dat Cadenza 2 voortvarend ontwikkeld dient te worden. Hierbij moet het college streven naar een minimaal budgetneutrale ontwikkeling met een mix van tenminste 60 jongerenwoningen aangevuld met commerciële appartementen. In maart 2018 heeft de raad uitgangspunten voor deze ontwikkeling vastgesteld. In 2019 zijn de gesprekken met de ontwikkelaar, welke een plan voor de locatie had, beëindigd, aangezien er geen financiële overeenstemming bereikt werd. In april 2019 is de herziene grondexploitatie vastgesteld. In juni 2019 heeft het college besloten de locatie in de markt te zetten en in juni 2020 is de verkoopprocedure van start gegaan en is ook het voorontwerp bestemmingsplan vastgesteld. De verkoopprocedure is in februari 2021 succesvol afgerond. Een marktpartij realiseert momenteel op de locatie Cadenza 2 het project SAM.
Stand van Zaken
Ten opzichte van de vorige rapportage is de status gelijk gebleven. • De voorbereidende werkzaamheden voor de bouw zijn afgerond; • De omgevingsvergunning voor de bouw is onherroepelijk; • De grond is overgedragen aan de ontwikkelaar en de gemeente heeft de grondprijs ontvangen; • 1 september 2023 is de bouw van het project SAM gestart; • Op 30 oktober 2023 is de mijlpaal van de start bouw gevierd.
Wat willen we bereiken
De bouw van de woningen duurt ongeveer 2,5 jaar. De oplevering van de woningen is voorzien in het eerste kwartaal 2026. De gemeente heeft nu een regierol en is samen met de bouwer verantwoordelijk voor het omgevingsmanagement. Meldingen van omwonenden worden gezamenlijk afgehandeld. Het komende halfjaar gaan we deze regierol verder vervullen.
Financiële stand van zaken
Plankosten: voor 2023 is er een overschrijding van plankosten. De overschrijding is vooral te wijten aan extra uren voor de grondoverdracht, het oplossen van issues m.b.t. de omgevingsvergunning en het omleggen van kabels en leidingen. Voor de rest van de looptijd van het project wordt verwacht dat ook hogere plankosten nodig zijn, omdat de gemeente meer uren moet maken voor het omgevingsmanagement. Dit komt doordat is gebleken dat bouwen in de binnenstad complexe factoren kent en er relatief meer meldingen van omwonenden komen dan vooraf ingeschat. Het tekort op de plankosten is daardoor toegenomen. In het (Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG)) zal het effect op het resultaat van de grondexploitatie worden toegelicht.
l
BRM: Bouwrijp maken valt binnen budget.
l
WRM: De prognose voor het woonrijp maken is nagenoeg gelijk gebleven. Pas op het moment dat het woonrijp maken (begin 2026) wordt aanbesteed blijkt of de prognose voldoende is.
l
Risico's
Er zijn op dit moment geen noemenswaardige risico's.
18-1-2024 15:27
53
7.2.2 2024 Jan
l
Projecttype
l
Projectomschrijving Bestemmingsplan onherroepelijk
l l Q2
Publicatie omgevingsvergunning
l Juli
l Q3
Met het afgegeven voorbereidingsbudget is het schetsontwerp centraal park uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp voor het gehele park en een definitief ontwerp van deelgebieden Parkweide en Dobbeplas. De gemeenteraad heeft op 20 februari 2023 budget beschikbaar gesteld voor de definitieve uitwerking en de realisatie van het park en een reservering opgenomen voor de veranderende onderhoud- en beheerlasten.
Stand van Zaken
Wat willen we bereiken
l
l 2025
l l l l l l
Juli
In 2018 is mede op basis van participatie een schetsontwerp gemaakt voor de ontwikkeling van het park, dat op 15 juli 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld.
l
Start uitvoeringsfase
Apr
De gemeente heeft in samenwerking met buurtbewoners en ondernemers in het Dobbegebied in een reeks participatiebijeenkomsten de Visie centraal park opgesteld. Op 11 september 2017 is de Visie centraal park vastgesteld door de gemeenteraad, waarmee werd besloten het Dobbegebied te ontwikkelen tot het centraal park van Zoetermeer.
l
l Q4
Jan
Projectfase
Uitwerkingsfase
In het tweede halfjaar van 2023 is invulling gegeven aan onderstaande projectactiviteiten: • Het onherroepelijk vaststellen van het bestemmingsplan; • Het definitief ontwerp voor het totale centraal park afgerond; • Het voorbereiden van de aanbestedingsprocedure voor de realisatie van het centraal park afgerond.
Definitieve gunning bestek BRM/WRM
Okt
Startdatumproject
Investeringsproject
l Q1 Apr
Centraal park
l
In het tweede halfjaar van 2023 zijn onderstaande projectactiviteiten uitgevoerd: • Het doorlopen van de ruimtelijke procedure voor wijziging van het bestemmingsplan; • Het voorbereiden van de aanbestedingsprocedure voor de realisatie van het centraal park; • Het opstarten van een vergunningprocedure voor de bouwactiviteiten; • Het voorbereiden van de uitvoeringswerkzaamheden. Naar verwachting start de uitvoeringsfase 4 november 2024. Deze specifieke datum hangt samen met ecologische randvoorwaarden.
Financiële stand van zaken
Als gevolg van indexatie, marktwerking, de leerpunten en aanbevelingen uit andere recente projecten en onvoorziene zaken in de ontwerpuitwerking is voor de uitwerking en realisatie van het centraal park een investeringsbudget nodig van € 9,9 mln. Rekening houdend met een subsidie van € 1,9 mln. en kostenverhaal van € 0,5 mln. resteert een (netto) investering van € 7,5 mln. De geprognotiseerde kosten passen binnen het kader.
Risico's
Risico: Er wordt geen bouwpartner gevonden via de aanbesteding. Gevolgen: 1. Het project zal opnieuw een aanbestedingstraject moeten doorlopen. 2. De bouw is verbonden is aan ecologische randvoorwaarden (het broedseizoen) waardoor het niet vinden van een bouwpartner resulteert in het niet tijdig kunnen starten (november 2024). De eerstvolgende mogelijkheid om te bouwen is november 2025. 3. Een langere doorlooptijd van het project resulteert in hogere kosten (bouw & ambtelijke uren). Beheersmaatregelen: 1. Een gedegen voorbereiding van de aanbesteding en een gekwalificeerd beoordelingsteam. 2. Voorafgaand rekening houden met prijsstijgingen in de bouwkostenraming. 23-1-2024 14:00
54
7.2.3 2024 Jan
Binnenstad, Deelgebied 5A, Zuidflank Nederlandlaan Projecttype
Startdatumproject
Actief grondbeleid
l
05-07-2022
Projectfase
Haalbaarheidsfase
Projectomschrijving
Op 31 januari 2022 heeft de raad ingestemd invulling te geven aan de ambities die zijn opgenomen in de Visie Binnenstad 2040. Deelgebied 5A van de Binnenstad (Zuidflank Nederlandlaan) bestaat uit een aantal (toekomstige) deelprojecten die in samenhang met elkaar moeten worden ontwikkeld. Het gaat daarbij om een aantal woningbouwprojecten en commerciële voorzieningen in de plint en een aantal investeringsprojecten op het openbaar gebied te herinrichten.
l l Apr
l Q2
Besluitvorming college en raad
l - nadere uitwerking uitgangspunten
parkeergarage P5
l - ontwikkelstrategie - businesscase
Juli
l l
l Okt
l l
l 2025
Jan
l
Het deelgebied Zuidflank Nederlandlaan is een van de onaantrekkelijke plekken in het Stadshart. De opgave voor dit deelgebied is het aanhelen en repareren van het stedelijk gebied, het maken van betekenisvolle openbare ruimte en de potentie benutten van het gebied. Om te onderzoeken of deze opgave ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd, wordt een haalbaarheidsonderzoek verricht. De verwachting is dat na dat onderzoek binnen het deelgebied een aantal deelprojecten kunnen worden opgestart. De gemeente onderzoekt de haalbaarheid van de opgave samen met de eigenaar van de commerciële ruimten in het gebied, Unibail Rodamco Westfield (URW). De gemeente heeft samen met URW een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid van de ontwikkeling van het deelgebied te onderzoeken. Voor deelgebied 5A is een deelgebiedsvisie opgesteld, die als kader dient voor de toekomstige ontwikkelingen. De participatie in de haalbaarheidsfase heeft volgends de proef buurtvisie plaatsgevonden.
Stand van Zaken
In de tweede helft van 2023 is het volgende bereikt: • Er is een concept mobiliteitsstrategie en concept ontwikkelstrategie opgesteld; • Er is onderzoek verricht naar de ontwikkelmogelijkheden van parkeergarage P5; • De gemeente heeft het bedrijfspand gelegen aan de Amsterdamstraat 3 (Beautyhart) aangekocht; • De gemeente heeft een parkeeronderzoek naar het gebruik van de overcapaciteit van parkeergarage P2 beoordeeld; • De eigenaar van de kantoren aan het Westwaarts heeft een schetsontwerp laten maken voor de transformatie en optopping van de kantoren naar woningbouw (appartementen); • Een concept anterieure overeenkomst is opgesteld voor de transformatie en optopping van het kantoorpand aan het Westwaarts naar woningbouw; • Met een aantal woningcorporaties zijn verkennende gesprekken gevoerd over de ontwikkeling van het deelgebied.
Wat willen we bereiken
In de komende periode vinden de volgende activiteiten plaats: • Op basis van de uitgangspunten uit de mobiliteitsstrategie wordt de concept ontwikkelstrategie verder uitgewerkt en vastgesteld door het college en de gemeenteraad; • De deelgebiedsvisie wordt voor wat betreft de locatie parkeergarage P5 verder afgerond en ter besluitvorming aan de raad voorgelegd; • De businesscase voor dit deelgebied wordt, in relatie tot het programma Binnenstad, verder uitgewerkt; • Met de initiatiefnemer vindt overleg plaats over de (haalbaarheid van) ontwikkeling van het deelgebied; • Met de eigenaren van de parkeergarage P5 vindt overleg plaats over de haalbaarheid van de ontwikkeling van die locatie; • De gemeente gaat met een aantal eigenaren in het gebied in gesprek over de benodigde aankopen in het gebied; • Met de initiatiefnemer in het gebied worden de vervolgovereenkomsten voorbereid.
l
Financiële stand van zaken
l
Risico's
De werkzaamheden voor het afronden van de haalbaarheidsfase passen binnen het budget. Er zijn extra werkzaamheden verricht in het kader van de proef buurtvisie. Risico:
Apr
l l l
Juli
Gevolg: Beheersmaatregel:
De initiatiefnemer besluit haar eigen gronden en opstallen niet te ontwikkelen, omdat in het kader van het Didamarrest de aangrenzende gemeentelijke gronden niet aan de initiatiefnemer uitgegeven kunnen worden. De beoogde woningbouw wordt niet ontwikkeld, lastiger onderhandelen over verwerving voor brug. Goede ontwikkelstrategie opstellen en in gesprek blijven met de initiatiefnemer.
Risico: Gevolg: Beheersmaatregel:
Het college/raad neemt later besluit over de mobiliteitsstrategie voor het programma Binnenstad. Geen duidelijke ontwikkelrichting (kader) voor deelgebied 5A. College en raad steeds meenemen in het ontwikkelproces en overwegingen.
22-1-2024 12:19
l
55
7.2.4 2024 Jan
Binnenstad, Deelgebied 3, Luxemburglaan eo. Projecttype
Startdatumproject
Faciliterend grondbeleid
l
05-07-2022
Projectfase
Haalbaarheidsfase
Projectomschrijving
Op 31 januari 2022 heeft de raad ingestemd invulling te geven aan de ambities die zijn opgenomen in de Visie Binnenstad 2040. Deelgebied 3 van de Binnenstad (Luxemburglaan e.o. inclusief Stadshartpassage) bestaat uit een aantal (toekomstige) deelprojecten die in samenhang met elkaar moeten worden ontwikkeld. Het gaat daarbij om een aantal woningbouwprojecten met maatschappelijke en commerciële voorzieningen in de plint en een aantal investeringsprojecten om het openbaar gebied te herinrichten.
l l Apr
l Q2
De Luxemburglaan vormt een belangrijke entree voor het Stadshart vanaf de Europaweg en is direct en zichtbaar verbonden met de Stadshartpassage. Het openbaar gebied in het deelgebied moet een andere betekenis krijgen en er moeten woningen en water toegevoegd worden om de ambities voor de Binnenstad te kunnen verwezenlijken.
l Q2/Q3
Voor de Luxemburglaan 2-10 is een afzonderlijke rapportage gemaakt.
AOK Luxemburglaan 1-15
Besluitvorming raad: - Varianten
l Luxemburglaan 1-15
- Krediet volgende fase
Juli
l l
Er zijn drie initiatiefnemers voor woningbouwplannen, namelijk voor de Luxemburglaan 2-10, de Luxemburglaan 1-15 en de Stadshartpassage. In alle drie de gevallen is er sprake van sloop-nieuwbouw omdat de bestaande bebouwing te beperkt is voor het nieuwe beoogde programma. Voor dit deelgebied is een deelgebiedsvisie opgesteld, die als kader dient voor de toekomstige ontwikkelingen. De participatie in de haalbaarheidsfase heeft volgens de proef buurtvisie plaatsgevonden.
Stand van Zaken
In de tweede helft van 2023 is het volgende bereikt: • Raadsbesluit op 3 juli 2023 om in te stemmen met de deelgebiedsvisie en de buurtvisie als eindverslag participatie voor de haalbaarheidsfase; • Er zijn varianten uitgewerkt voor de Luxemburglaan 1-15 naar aanleiding van het amendement op het raadsvoorstel van 3 juli; • Er is extra participatie gevoerd in verband met de varianten voor Luxemburglaan 1-15; • Bijdrage geleverd aan mobiliteitsvisie programma Binnenstad; •
Wat willen we bereiken
l Okt
l Q4
AOK woontoren Duitslandlaan
l
Actielijst buurtvisie is geüpdatet en gepubliceerd op de projectwebsite.
In de komende periode vinden de volgende activiteiten plaats: • Besluitvorming college ontwikkelstrategie; • Collegebesluit plan van aanpak uitgifte kavel fietsenstalling; • Start haalbaarheidsonderzoeken woningbouwplan vm. V&D-locatie; • Uitwerking openbaar gebied; • Onderhandelingen Luxemburglaan 1-15 voor AOK; • Besluitvorming afronding haalbaarheidsfase Luxemburglaan 1-15.
Financiële stand van zaken
l 2025
Jan
l l l
Apr
l l l
Juli
Het stoplicht is geel gebleven. De haalbaarheidsfase duurt langer dan gepland was volgens het raadsbesluit Beschikbaar stellen budget uitvoeringsstrategie 2022-2023. Dit is onder andere omdat de onderhandelingen met de initiatiefnemers langer duurden dan destijds was aangenomen. Ook de proef buurtvisie betekende dat een intensiever participatietraject moest worden gevoerd. Tenslotte heeft de gemeenteraad via een amendement besloten dat voor de Luxemburglaan 1-15 in de haalbaarheidsfase extra onderzoek moet worden uitgevoerd. Doel van dit onderzoek is om na te gaan of een haalbare variant mogelijk is waarbij het uitzicht voor de zijramen van het appartementencomplex het Noordwaarts vrij blijft. Dit onderzoek was niet voorzien en heeft consequenties gehad voor tijd en geld. Er is nog een klein saldo over van het budget, maar dit is niet voldoende om de haalbaarheidsfase te kunnen afronden. De dekking van de kosten is bovendien lager dan geraamd, omdat de te verhalen bijdrage van de initiatiefnemers lager is dan ingeschat. Dit komt onder andere doordat er een andere eigenaar voor onder andere de Stadshartpassage is gekomen die alleen voor de woontoren financiële afspraken met de gemeente heeft gemaakt. De vorige eigenaar was mondeling al akkoord over een hogere bijdrage voor meer deelprojecten, zoals het openbaar gebied en de Stadshartpassage.
Er is eerder sprake van een faseringsverschil dan van een tekort. Aan het eind van de haalbaarheidsfase zullen de financiële consequenties voor de businesscase worden bepaald. De businesscase is mede afhankelijk van het al dan niet afsluiten van anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemers. Daarin zullen voor de vervolgfasen financiële afspraken worden gemaakt die het nu ontstane tekort in de dekking goedmaken.
Risico's
Risico: Te weinig kostenverhaal mogelijk. Gevolg: Aandeel gemeente neemt toe. Beheersing: Publiekrechtelijk spoor (kostenverhaal omgevingswet). Naast de project specifieke risico's zijn er algemene risico's te benoemen. Deze worden benoemd bij het programma Binnenstad. Risico:
Opnieuw onderzoeken uitgangspunten hoogte Luxemburglaan 1-15 in haalbaarheidsfase. Dit risico heeft zich voorgedaan.
22-1-2024 12:16
l
56
7.2.5 2024 Jan
l Q1+Q2
Vergunning bouwactiviteiten
l l
l
In het tweede halfjaar van 2023 is invulling gegeven aan onderstaande projectactiviteiten: • De vergunning mogen afwijken van het bestemmingsplan is onherroepelijk; • De omgevingsvergunning bouwactiviteit is nog onder de Wabo aangevraagd; • De koopovereenkomst voor extra perceel 91m2 tbv parkeren is voorbereid.
l
Wat willen we bereiken
Start uitvoeringsfase
l
l l
l 2025
Jan
Apr
l
In het tweede halfjaar van 2024 staan onderstaande projectactiviteiten gepland: • Het afronden van de ruimtelijke procedure voor afwijking van het bestemmingplan; • Het afronden van een definitief ontwerp; • Het starten van de vergunningprocedure voor de bouwactiviteiten; • De uitvoeringswerkzaamheden worden voorbereid.
Financiële stand van zaken
Het actieve deel van het project omvat de sanering en grondverkoop van het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen. Kosten die de gemeente maakt in de uitvoering van haar faciliterende rol, evenals de kosten verbonden aan de door de gemeente ingeschakelde derden, worden op initiatiefnemer verhaald door het sluiten van een anterieure overeenkomst tot een maximum van €20.000. De gemaakte plankosten voor het actieve deel van het project passen binnen de totaalraming voor plankosten binnen de grondexploitatie.
l
Geconstateerd is dat de te maken plankosten voor het facilitaire deel van het project zijn toegenomen door een langere duur van de vergunningprocedure. Voor deze toename van plankosten is geen reserve. De kosten worden gedekt binnen het totale project en/of verrekend met de ontwikkelaar.
l
De verwachte opbrengst van het extra perceel 91 m2 bedraagt €27.300.
l l l
Juli
Projectfase
Uitwerkingsfase
Stand van Zaken
l Q2
Okt
Startdatumproject
Actief grondbeleid
Het project Delftsewallen betreft de ontwikkeling van het voormalige gasfabriekterrein i.c.m. de locatie van de voormalige beddenzaak (Delftsewallen 23-25) tot de realisatie van 14 koopwoningen passend binnen de Visie binnenstad Zoetermeer. Voor het terrein van de voormalige gasfabriek heeft de gemeente met de ontwikkelaar een koopovereenkomst gesloten. De ontwikkelaar heeft zelf het overige vastgoed particulier verworven. Voor dit laatste deel heeft de gemeente een faciliterende rol. Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat beide percelen gelijktijdig dienen te worden ontwikkeld.
l
Juli
Projecttype
Projectomschrijving
l
Apr
Delftsewallen
Risico's
Risico: Er wordt bezwaar aangetekend tegen de wijziging van het bestemmingsplan en/of de bouwactiviteiten. Gevolg: Langere doorlooptijd van het project en een toename van plankosten. Beheersmaatregel: Participatieproces inzetten voor een breed gedragen ontwerp- en planuitwerking. Dekking van kosten binnen het totale project en/of via een verrekening met de ontwikkelaar. 18-1-2024 16:34
l
57
7.2.6
Projecttype
2024 Jan
l
l
Stand van Zaken
l
In de voorgaande periode vond het volgende plaats: • Het bouwrijp maken is afgerond; • De grond is geleverd aan De Goede woning; • Waal is gestart als aannemer en ze hebben de heiwerkzaamheden afgerond.
l
Wat willen we bereiken
In de komende periode worden de volgende activiteiten uitgevoerd: • Monitoren van de bouw zodat we de planning zullen halen en er zo min mogelijk overlast veroorzaakt wordt; • Communicatie richting de omgeving over de geplande activiteiten/werkzaamheden
l
Financiële stand van zaken
Het budget voor de te maken kosten voor het project (plankosten, bouwrijp maken en woonrijp maken) wordt gedekt door de opbrengsten uit de verkoop van de grond. Dit budget is toereikend en de prognose is dat dit zo zal blijven.
l
Risico's
l
Risico:
l
Gevolg:
l Q4
Start woonrijpmaken
2025
Jan
Projectfase
Uitvoeringsfase
De locatie Engelandlaan 140 is één van de 14 vastgestelde locaties uit de Versnellingsagenda Woningbouw. De locatie is in eigendom van de gemeente en betreft het grasveld tussen de appartementencomplexen City House en Dutch Port aan de Engelandlaan. Hier worden door De Goede Woning 85 appartementen gerealiseerd in de sociale sector. Om dit mogelijk te maken wordt een stuk bouwrijpe grond verkocht aan De Goede Woning.
l
Okt
04-06-2019
Projectomschrijving
l
Juli
Startdatumproject
Actief grondbeleid
l
Apr
Engelandlaan 140
Beheersing:
Het woonrijp maken van het openbaar gebied wordt vanwege stijgende prijzen duurder om te realiseren dan in de grondexploitatie begroot. Een verslechterde balans in de grondexploitatie. De verwachting is wel dat het budget toereikend zal blijven. Tijdig signaleren van meerkosten. 13-12-2023 11:46
l l l
Apr
l l l Q2
Oplevering
Juli
l
58
7.2.7
Projecttype
2024 Jan
l
Faciliterend grondbeleid
l l
Stand van Zaken
In de voorgaande periode vond het volgende plaats: • Het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerpvergunning zijn op 15 mei vastgesteld door de gemeenteraad. Er is geen beroep ingesteld. Op 14 juli zijn het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden; • Ontwikkelaar is bezig met het uitwerken van het bouwplan.
l l
Wat willen we bereiken • •
l
•
l Okt
Financiële stand van zaken
l
l
In het geval van een wijziging op het bouwplan worden met de initiatiefnemer aanvullende afspraken gemaakt over extra kostenverhaal.
l
Risico:
l
Gevolg: Beheersing:
l Apr
Afsluiten van Allonge; Vanwege een door de initiatiefnemer gewenste wijziging van het bouwplan wordt mogelijk een wijziging op de omgevingsvergunning aangevraagd; De start van de uitvoering zal in dat geval opschuiven naar Q4 2024.
Het eerder gemelde tekort aan plankosten is in 2022 verwerkt in de actualisatie van de MPG. Over de dekking van de overige plankosten en de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn via de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt met de initiatiefnemer. Voor de uitvoeringsfase is, gelijktijdig met besluitvorming over het bestemmingsplan, budget toegekend door de gemeenteraad.
l
2025
Jan
Projectfase
Uitwerkingsfase
De locatie is één van vastgestelde locaties uit de versnellingsagenda woningbouw. De initiatiefnemer, Bakkers Hommen- Waerdevast (BHW), heeft het pand aan de Engelandlaan 270 in eigendom. Het betreft momenteel een kantorencomplex. De initiatiefnemer wenst dit pand te slopen en nieuwbouw (woningbouw) te realiseren. De gemeente heeft initiatiefnemer verzocht bij nieuwbouw tot aan de rooilijn van de Engelandlaan te bouwen en daarmee het pand te verschuiven ten opzichte van de huidige locatie. Het plan bevat 150 appartementen.
l
Juli
Startdatumproject
06-11-2018
Projectomschrijving
l
Apr
Engelandlaan 270
Q4 Start bouw
Risico's
Stagnatie vanwege veranderende marktomstandigheden en/of een gewenste wijziging van het bouwplan. Latere start van de uitvoering en meer gemeentelijke kosten voor planbegeleiding. Aanvullende afspraken maken met initiatiefnemer over extra kostenverhaal. 22-1-2024 09:31
l l l
Juli
l
59
7.2.8
Projecttype
2024 Jan
l
Faciliterend grondbeleid
l
De mogelijke aanpassingen aan het openbare gebied zijn voor rekening van de initiatiefnemer en zijn meegenomen in de anterieure overeenkomst.
l
Stand van Zaken •
l
• • •
De plankosten zijn grotendeels via de anterieure overeenkomst verhaald. Resterende plankosten en de kosten voor de begeleiding van de grondtransactie worden gedekt uit de grondopbrengst. Daarmee is er voor het project een positief financieel resultaat. Dit positief resultaat is minder hoog dan vooraf ingeschat vanwege de rol van de gemeente tijdens de uitvoering (monitoren van meldingen en het toezicht houden op de gevolgen voor het verkeer en openbaar gebied). Met deze activiteiten was vooraf geen rekening gehouden.
l l Q4
Oplevering en vervolgens woonrijp maken
2025
Jan
l
Voortzetten van de bouw van het complex door de bouwer; Uitwerking woonrijp maken door de gemeente en afstemmen met de ontwikkelaar over het ontwerp en de planning; Omgevingsmanagement door de gemeente.
Financiële stand van zaken
l
l
De bouw van het appartementencomplex.
Wat willen we bereiken
l l
Okt
Projectfase
Uitvoeringsfase
De locatie Luxemburglaan 2-10 is één van de 14 vastgestelde locaties uit de Versnellingsagenda Woningbouw. De locatie is in eigendom van een ontwikkelaar (De Maese BV) en betreft een particulier initiatief. De gemeente heeft een faciliterende rol. De Maese wil het huidige gebouw slopen en een complex met 134 nieuwbouwappartementen realiseren, met gedeeltelijk voorzieningen in de plint.
l
Juli
Startdatumproject
04-06-2019
Projectomschrijving
l
Apr
Luxemburglaan 2-10
Risico's Risico:
Gevolg: Beheersing:
Extra plancapaciteit benodigd voor uitvoeringsfase (omgevingsmanagement, afstemming ontwikkelaar en bouwer over uitvoeringswijze, coördinatie uitvoeringsprojecten Binnenstad). Een toename van de plankosten hetgeen tot een minder hoog positief financieel resultaat leidt. Goede afspraken maken met alle betrokken partijen. 19-1-2024 09:25
l l Apr
l l l
Juli
l
60
7.2.9
Projecttype
2024 Jan
l
Actief grondbeleid
l l
In oktober 2021 is het project gestopt aangezien er geen passende aanbiedingen waren ontvangen in de aanbestedingsprocedure. Na een externe evaluatie is in oktober 2022 het project opnieuw gestart.
l
Stand van Zaken
Bestuurlijke besluitvorming einde haalbaarheidsfase
l l
l Okt
l l
l 2025
Jan
l l l
Apr
Projectfase
Haalbaarheidsfase
In het kader van de verkleining, renovatie en extra verduurzaming van het stadhuis is het gebouwdeel Markt 10 gesloopt. De locatie Markt 10, en de naastgelegen locatie aan de Frankrijklaan en het marktplein lijken kansrijk om een bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave van de binnenstad. Vanwege de prominente en strategische ligging wordt gedacht aan een aansprekend gebouw met een combinatie van woningen en voorzieningen die aanvullend zijn aan het Stadshart en de Dorpsstraat.
l Q1 / Q2
Juli
Startdatumproject
01-12-2022
Projectomschrijving
l
Apr
Markt 10
l l
Eind 2022 hebben het college en de gemeenteraad ingestemd met het opnieuw starten van de haalbaarheidsfase voor het project Markt 10. Gedurende 2023 is een groot deel van deze fase doorlopen. Zo is er opnieuw gekeken naar de uitgangspunten, ambities en omgevingsfactoren. Ook hebben er in 2023 twee participatiebijeenkomst plaatsgevonden waarbij de in eerdere jaren opgehaalde participatie-opbrengst is getoetst bij de omwonenden en mogelijke scenario's voor het vervolg zijn besproken. Deze scenario’s en bijbehorende vragen en dilemma’s zijn middels een marktconsultatie ook voorgelegd aan marktpartijen. De opbrengst uit de participatiebijeenkomsten en marktconsultatie wordt op dit moment verwerkt in een Planuitwerkingskader.
Wat willen we bereiken
In het eerste kwartaal van 2024 zal een raadsvoorstel voor vervolg van het project worden gemaakt. Dit voorstel richt zich voornamelijk op het Planuitwerkingskader voor dit project, waarin eisen, wensen en kaders van een ontwikkeling op deze locatie zijn opgenomen. Ook zal het voorstel een nieuwe businesscase en grondexploitatie bevatten. Naar verwachting ligt het voorstel in het tweede kwartaal van 2024 voor besluitvorming in de gemeenteraad. Dit is 6 maanden later dan in de vorige voortgangsrapportage gemeld en daarom is het stoplicht versprongen van groen naar geel.
Financiële stand van zaken
De gemeenteraad heeft op 6 december 2022 ingestemd met een voorbereidingskrediet ten hoogte van 350.000 euro voor het doorlopen van de haalbaarheidsfase. Dit budget is bedoeld voor de ambtelijke inzet en externe onderzoeken. Op dit moment is de verwachting dat dit krediet net niet toereikend is. Er is namelijk langer nodig om de haalbaarheidsfase te doorlopen dan vooraf is geraamd. Er zal echter sprake zijn van een beperkte overschrijding die zal worden verwerkt in de nieuwe businesscase en/of grondexploitatie.
Risico's
Risico: Te hoog ambitieniveau voor een ontwikkeling op deze locatie. Gevolg: Om de ambities te halen moeten onevenredige hoge kosten worden gemaakt. Beheersmaatregel: In de sturingsdriehoek worden ambities en kosten afgewogen om te komen tot een ambitieus maar gedegen voorstel.
7-2-2024 11:13
l Juli
l
61
7.3
Wijkverkenning Meerzicht / wijkontwikkeling Meerzicht
Ambitie/doelstelling
De gemeenteraad heeft met de vaststelling van de omgevingsvisie Zoetermeer 2040 ervoor gekozen om Meerzicht als eerste prioritaire woonwijk aan te pakken in lijn met Zoetermeer 2040. Daarmee is een duidelijke wens uitgesproken en een kader meegegeven voor de wijkontwikkeling Meerzicht.
Belangrijkste resultaten
Op 14 april 2020 heeft het college opdracht gegeven voor het opstellen van een samenhangende strategie, bijbehorende projectopgaven, resulterend in een integraal gebiedsprogramma en investeringsagenda voor Meerzicht. Het programmateam Meerzicht is in maart 2021 gestart met de opdracht om te komen tot een gedragen plan. In december 2022 heeft de raad unaniem ingestemd met het raadsvoorstel ten behoeve van de wijkontwikkeling Meerzicht. Het gebiedsprogramma wordt gedragen door 9 partners die allen een belang hebben in de wijkontwikkeling. In 2023 is gestart met de uitvoering van het gebiedsprogramma en de uitvoeringsorganisatie opgebouwd.
Resultaten 2023
In 2023 is de uitvoering van de wijkontwikkeling Meerzicht op gang gebracht: Om te komen tot een goede uitvoering is het cruciaal om de uitvoeringsorganisatie op orde te hebben. Daar is het eerste half jaar 2023 aan gewerkt. Alle werkgroepen zijn ingericht en er is gestart met de uitwerking van het gebiedsprogramma. In het gebiedsprogramma wordt onderscheid gemaakt in korte termijn, midden lange termijn en lange termijn projecten en activiteiten. We zetten hard in op een lobby voor extra financiële armslag met name voor onder andere de verduurzaming van de woningen en appartementen.
Betere en meer passende toekomstbestendige woningen voor nieuwe bewoners en wijkbewoners. Verduurzamingsprojecten Laveibos, Zalkerbos, Waterbuurt, Bergenbuurt
Voor het Laveibos is de aannemer geselecteerd. Het bouwteam is bezig om het plan uit te werken. De VVE Zalkerbos heeft samen met de projectleiding vanuit Vidomes flinke stappen gezet. Een voorbeeldwoning wordt ingericht zodat huurders en woningeigenaren kunnen zien wat dit plan voor hen oplevert. In de Waterbuurt werkten de waterbuurtvereniging, gemeente en Vidomes gezamenlijk aan een beeldkwaliteitsplan voor de verduurzaming van de eengezinswoningen. Dit plan is in oktober door het college van B&W en in december door de raad geaccordeerd. In de Bergenbuurt zijn De Goede Woning en Vidomes een gezamenlijk verduurzamingsproject gestart voor 138 woningen. Er zijn klankbordgroepen opgericht met bewoners en er is een aannemer geselecteerd voor scenario-analyses voor verduurzaming.
VVE Platform Bossenbuurt Enkele VVE’s zijn gestart met een initiatief om te komen tot een platform van VVE’s in de Bossenbuurt. De eerste gesprekken hierover zijn geweest en de gemeente faciliteert dit. In het ontwikkelperspectief wordt onderzocht waar mogelijkheden tot verdichting zijn. En welke woningtypologien een toegevoegde waarde hebben voor de wijk.
Goede en toekomstbestendige woonomgeving voor bewoners en bezoekers.
Hart van Meerzicht richt zich in eerste instantie op het fundament van Meerzicht; een toekomstbestendig wijkwinkelcentrum met bijbehorende voorzieningen. Het realiseren van een ontwikkelkader gaat mee in het ontwikkelperspectief. Concept gebiedsconvenant Hart van Meerzicht Na een wat ingewikkeld proces met de eigenaren is het gelukt om met de inzet van een gebiedsontwikkelaar vooruitgang te boeken. De direct belanghebbenden onderschrijven de geformuleerde principes voor een stapsgewijze herontwikkeling wat vastgelegd wordt in een gebiedsconvenant. Er zijn meerdere ateliers geweest met de eigenaren van het winkelcentrum. Het gebiedsconvenant is het vertrekpunt. Er wordt toegewerkt naar een IOK begin 2024. Fonteinbos De openbare ruimte bij de ingangen van de verbeterde flat is in goed overleg met bewoners aangepakt en opgeleverd.
Een sociaal en economisch sterkere wijk Project Haagse Bos Naar aanleiding van deelname aan het traject van Platform 31 om aan de slag te gaan met het thema inclusieve wijk is Vidomes samen met de gemeente en InZet gestart in het Haagse Bos. Preventie in de praktijk Het projectplan ‘Preventie in de praktijk’ is gereed. Dit project is er op gericht om vanuit preventie en vroeg signalering bij te dragen aan het versterken van bestaanszekerheid en het verminderen van kansenongelijkheid. Met een stevige samenhangende aanpak vanuit een wijkgericht interventieteam die over de grenzen van de verschillende domeinen heen gaat, werken we aan een vitale wijk waar wijkbewoners, liefst schuldenzorg vrij een positieve gezondheid ervaren. De voorwaarden om daadwerkelijk te kunnen starten zijn nu geregeld. Met name het convenant dat nodig was in kader van privacy nam de nodige tijd in beslag. In januari 2024 kan er gestart worden met de eerste 20 casussen. Zomerschool De basisschool de Regenboog heeft een uitgebreid aanbod van na schoolse activiteiten. Daarnaast waren zij in staat om deze zomer extra in kinderen te investeren middels de Zomerschool. Dit draagt bij aan kansrijk opgroeien.
62
Een veiligere en leefbare wijk Krajicekveld
Het Krajicekveld is aangepast en opgeleverd. Er is programmering om meer buiten sporten te stimuleren en activiteiten vinden plaats. Projectwoning Laveibos DGW heeft vanwege de verduurzaming in het Laveibos een projectwoning ingericht om te gebruiken voor het ondersteunen en begeleiden van bewoners in dit traject. Hiernaast wordt de projectwoning ingezet voor de ontwikkeling van een veilige en leefbare wijk. Bewoners uit de flat komen daar nu wekelijks bij elkaar en ontplooien initiatieven voor gezamenlijke activiteiten. Social Hub De gemeente heeft in november 2023 gehoord van het Rijk dat zij een Social Hub kunnen gaan opzetten in een kwetsbare wijk. Dat wordt Meerzicht. Hiervoor is een projectleider gezocht en gevonden die per 1 december aan de slag is gegaan om dit te trekken.
Wijkontwikkeling Meerzicht
Het vastgestelde Gebiedsprogramma is een analyse en ambitiedocument voor de periode tot 2035. Dat heeft uitwerking nodig daarom wordt er gewerkt aan een zogenaamd ontwikkelperspectief , dat geeft richting en sturing aan alle uit te voeren producten, (uitvoerings)programma’s, projecten en activiteiten om de ambities te realiseren. In het Ontwikkelperspectief Meerzicht worden thema’s die voortvloeien uit de strategische doelen uitgewerkt; 1. Betere en meer passende toekomstbestendige woningen voor nieuwe bewoners en wijkbewoners zoals; beoogde doelgroepen, gewenste aanpassing van de toewijzing van de toekomstige woningvoorraad en de benodigde opgave in de wijk voor verduurzaming en verbetering van het vastgoed, mogelijke ontwikkellocaties en toevoeging nieuwbouw. 2. Goede en toekomstbestendige woonomgeving voor bewoners en bezoekers; zoals de ambitie voor het Hart van Meerzicht, toegankelijkheid en mobiliteit, verbindingen en vergroening, relatie met Entree. 3. Een veiligere en leefbare wijk zoals; minder overlast van jongeren en meer sport en ontmoetingsmogelijkheden. 4. Een sociaal en economisch sterkere wijk zoals; sociale aanpak, preventie in de praktijk, verkennen van een twee stromenschool.
Het is een samenhangend perspectief waarin de combinatie van sociaal, ruimtelijk-fysiek, economie, verduurzaming en veiligheidsmaatregelen bijdragen aan de gestelde doelen voor Meerzicht. Het ontwikkelperspectief Meerzicht geeft antwoord op de vraag met betrekking tot het gewenste kwaliteitsbeeld van de wijk in 2035. Vandaaruit geeft het ontwikkelperspectief locaties aan waar verdichting mogelijk is. Het biedt de samenwerkende partners de mogelijkheid om nieuwe partners aan te haken bij de wijkontwikkeling, het wordt namelijk beeldend en concreter. Voor de huidige partners biedt het beter dan nu de mogelijkheid om met elkaar afspraken te maken over wie waarvoor verantwoordelijk is of een trekkende rol heeft. Het ontwikkelperspectief is ook de basis voor de businesscase en brengt in beeld wie waar voor verantwoordelijk is en welke investeringen er benodigd zijn. Het biedt de mogelijk om beter te sturen op resultaten en effecten en legt daarmee de basis voor monitoring, sturen en bijsturen. Het ontwikkelperspectief is een dynamische toetsingskader bij de verdere uitwerking van de plannen.
Vooruitblik eerste helft 2024 • • • • • • • •
De wijk in en gesprekken organiseren met bewoners en alle partners. Er worden op reguliere basis gesprekken gevoerd met georganiseerde bewonersgroepen ter voorbereiding hierop. Projectopdracht voor Hart van Meerzicht gereed voor besluitvorming. IOK Hart van Meerzicht fase 1 gereed. Ontwikkelperspectief gereed voor besluitvorming. Preventie in de praktijk start. Projectopdracht Social Hub gereed. Volkshuisvestingsfonds aanvraag voor de derde keer ingediend. Quick wins in de buitenruimte uitvoeren.
Financiële stand van zaken
De uitgaven van 2023 overstijgen lichtelijk het beschikbare budget van 2023. Er zijn extra kosten gemaakt ten behoeve van het Hart van Meerzicht en het opstarten van het programma.
Risicoanalyse Risco:
Beheersmaatregel:
Risico: Beheersmaatregel: Risico:
Beheersmaatregel: Risco:
Beheersmaatregel: Risco: Beheersmaatregel:
Voor de komende 20 jaar is er mogelijk te weinig budget. De ambities zijn groter dan het beschikbare budget. Het kan zijn dat niet voor alle investeringen (fysiek en sociaal) voldoende budget wordt toegekend. Zoeken naar andere financieringsbronnen (subsidies) en prioriteren binnen het programma en tussen de verschillende programma's en projecten van de gemeente, zoals het Volkshuisvestingsfonds. Enkele beschreven ambities zoals bijvoorbeeld verbetering Hart van Meerzicht vraagt ook investeringen van derden. Voor het realiseren van de ambitie zijn we dus afhankelijk van hun bereidheid hiertoe. Aan de voorkant afspraken maken met de investeerder over hun commitment. De huidige ontwikkelingen op de woning- en energiemarkt kunnen er voor zorgen dat plannen niet van de grond komen of onhaalbaar worden. Dit geldt met name voor de investeringen die VVE’s moeten doen om hun woningen te verduurzamen. Meer prioritering aanbrengen en gericht aan de slag gaan en extra professionele ondersteuningen bieden aan VVE’s. Het opstarten van het gebiedsprogramma is nog niet heel concreet. Het gesprek met georganiseerde bewonersgroepen gaat vaker over korte termijn dan lange termijn doelstellingen. Dit kan er toe bijdragen dat bewoners en ondernemers zich niet aangehaakt voelen bij de ontwikkelingen op lange termijn en kritisch zullen zijn ten aanzien van de wijkontwikkeling.
Communicatie en participatiestrategie zullen heel zorgvuldig en goed afgestemd met partners opgestart moeten worden. Het kan voorkomen dat de resultaten niet tot het gewenste effect leiden of dat dat pas veel later zichtbaar wordt. Monitoring op resultaten en effecten zodanig vorm geven dat hier langjarig op gestuurd kan worden
63
Projecten: gebied Meerzicht
7.3.1
Oostergo
7.3.2
Westergo
7.3.3
Zalkerbos 1
Dit project valt binnen binnen het gebied Meerzicht maar is geen onderdeel van het programma Kwaliteitsimpuls Meerzicht
Haalbaarheidsfase
Uitwerkingsfase
Uitvoeringsfase
64
7.3.1 2024 Jan
l Q1
Projectopdracht uitwerkingsfase
l Q1
Besluitvorming participatieverslag, PUK,
l Apr
AOK
l
l
l
Woningbouwvereniging De Goede Woning (DGW) wil 16 in technisch slechte staat verkerende appartementen vervangen door nieuwbouw. De woningen zijn gesitueerd aan Oostergo 2-16 en 37 -51. Volgens DGW zijn ze woontechnisch en bouwtechnisch verouderd en hebben ze geen toekomstwaarde. DGW wil op deze locatie 28 woningen terugbouwen in appartementengebouwen met drie bouwlagen.
Vaststellen AOK, PUK, einderverslag participatie; Opstellen projectopdracht voor de uitwerkingsfase; Verkopen stukje grond aan De Goede Woning; Start toetsen omgevingsvergunning.
Financiële stand van zaken
De gemaakte kosten van 2023 passen niet binnen het budget dat verhaald is middels een intentieovereenkomst met De Goede Woning. De hogere prognose komt o.a. voort uit de extra benodigde aandacht volgend aan het participatietraject. In het eerste kwartaal van 2024 wordt er gekeken hoe dit tekort gedekt kan worden.
2025
Risico's
l
Risico:
l l Q1
Omgevingsvergunning in werking (behoudens beroep)
l l l Q2
Bouwfase
l
Projectomschrijving
• • • •
l
Juli
Projectfase
Haalbaarheidsfase
Wat willen we bereiken
l
Apr
Startdatumproject
01-10-2022
In het afgelopen half jaar heeft er participatie plaatsgevonden, is het PUK definitief gemaakt, is er een concept AOK en een eindverslag participatie opgesteld. Ook heeft De Goede Woning een omgevingsvergunning ingediend. Het stoplicht voor Oostergo blijft op geel, dit gezien het ontstane tekort op de dekking vanuit de IOK en de vertraging tegenover de eerdere planning.
l
l
Jan
Faciliterend grondbeleid
Stand van Zaken
l
Okt
Projecttype
De woningen maken deel uit van het zogenaamde Pleintjesplan van architectenbureau Leo de Jonge uit Rotterdam (ca. 1970). Begin april heeft de gemeente een waardenstelling afgegeven op basis van cultuurhistorisch onderzoek. Het Pleintjesplan, waarvan de woningen aan het Westergo en Oostergo deel uitmaken, is een waardevol voorbeeld van de introductie van het woonerf in Nederland.
l
Juli
Oostergo
Weerstand van een aantal omwonenden tegen de mogelijk negatieve effecten van de nieuwe plannen. Beheersmaatregel: In samenwerking met De Goede Woning en omwonenden de mogelijk negatieve effecten zoveel mogelijk beperken binnen de reeds vastgestelde kaders. Dit risico is al opgetreden. Risico:
Geen volledige dekking op de plankosten, plankosten vallen hoger uit en zorgen voor een groter tekort dan geraamd. Dit risico is inmiddels opgetreden. Door de behandeling van veel reacties van omwonenden en WOO verzoeken zijn er mee uren benodigd dan eerst voorzien. Beheersmaatregel: Sturen op urenraming waar mogelijk, eventueel dekken middels AOK. Risico: Er is geen dekking voor aanpassingen aan de openbare ruimte. Beheersmaatregel: Elders dekking vinden.
22/01/2024 17:19
65
7.3.2 2024 Jan
l Q1
Projecttype
l
Projectomschrijving
Opstellen AOK
l l Q2
CRK bijeenkomst 2 en Participatieavond 2
l Q2
Aanpassen PUK n.a.v. participatieavond
Juli
l Q3
Opstellen Eindverslag participatie
l Q3
Besluitvorming B&W AOK, PUK en participatieverslag
l Okt
l Q4
Raadsvergadering vaststellen PUK en ter info
l participatieverslag
l 2025
Jan
l l l
Apr
Juli
l
Faciliterend grondbeleid
Startdatumproject 01-10-2022
Projectfase
Haalbaarheidsfase
Woningbouwvereniging De Goede Woning (DGW) wil 23 in technisch slechte staat verkerende kleinschalige bungalows op zeven locaties aan de Westergo en één aan de Oostergo vervangen. Volgens DGW zijn ze woon- en bouwtechnisch verouderd en hebben ze geen toekomstwaarde. DGW wil op deze locaties ca. 44 sociale huurwoningen terugbouwen met 2 woonlagen.
l Apr
Westergo
De woningen maken deel uit van het zogenaamde Pleintjesplan van architectenbureau Leo de Jonge uit Rotterdam (ca. 1970). Begin april heeft de gemeente een waardenstelling afgegeven op basis van cultuurhistorisch onderzoek. Het Pleintjesplan, waarvan de woningen aan het Westergo en Oostergo deel uitmaken, is een waardevol voorbeeld van de introductie van het woonerf in Nederland.
Stand van Zaken
Er is een SO Bouwplan opgesteld door De Goede Woning, deze is vertoond op de eerste participatieavond. Tevens heeft de bezwarencommissie uitspraak gedaan over de toewijzing van het actiegebied. Het stoplicht is van groen op geel gezet, omdat de beschikbare dekking te laag is om de haalbaarheidsfase budgetneutraal af te ronden en omdat er vertraging is ontstaan door het verschuiven van de participatie naar aanleiding van de behandeldatum van de bezwarencommissie inzake de toewijzing actiegebied Westergo.
Wat willen we bereiken • • • • • • •
Opstellen VO bouwplan door De Goede Woning; Opstellen SO inrichtingsplan door de gemeente; Toetsing bij Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van VO bouwplan en SO inrichtingsplan; Opstellen en afstemmen PUK; Tweede participatieavond met de buurt; Opstellen Anterieure overeenkomst; Opstellen eindverslag participatie.
Financiële stand van zaken
De gemaakte kosten voor de haalbaarheidsfase zijn het beschikbare budget in 2023 al lichtelijk overstegen, de haalbaarheidsfase wordt naar verwachting eind tweede kwartaal 2024 afgerond. Wat betekent dat er een groter tekort ontstaat. Deze hogere kosten komen voornamelijk door de gevoeligheid die dit project heeft in directe woonomgeving, met de behandeling van meerdere WOO verzoeken tot gevolg. De gemeente is voornemens deze kosten te verhalen middels de nog te sluiten AOK.
Risico's Risico:
Beheersmaatregel:
l
Beheersmaatregel:
Geen volledige dekking op de plankosten, plankosten vallen hoger uit en zorgen voor een groter tekort dan geraamd. Dit risico treedt inmiddels op. De hogere benodigde intensiteit vereist meer uren dan voorzien. Sturen op uren, eventueel deze kosten dekken middels AOK.
l
Risico: Beheersmaatregel:
Er is geen dekking voor aanpassingen aan de openbare ruimte. Elders dekking vinden.
l
Risico:
Vanuit een aantal omwonenden en bewoners is er weerstand tegen de nieuwe plannen. Vooral vanwege de mogelijke negatieve effecten op hun persoonlijke leefomgeving. Er is sprake van veel emotie. Ook is er een actiecomité actief dat wil voorkomen dat de plannen worden uitgevoerd. In samenwerking met De Goede Woning, bewoners en omwonenden zoeken naar zo goed mogelijke aanpassingen van het plan, binnen de al vastgestelde kaders. Inmiddels voert DGW ook individuele gesprekken met zittende huurders ter ondersteuning bij het vinden van een andere woning.