Bijlage 8 - Financiële toelichting bij Gebiedsbusinesscase middengebied Entree

Bijlage 8 Financiële toelichting bij Gebiedsbusinesscase middengebied Entree In deze bijlage is een nadere toelichting opgenomen van wat in de paragraaf Financiën in samengevatte vorm is opgenomen. De bijlage bestaat uit drie onderdelen: het investeringsbudget, de daarmee samenhangende structurele lasten en de risico’s. Investeringsbudget Voor de aanleg van het Middengebied van Entree is rekening houdend met prijsstijgingen een budget van € 79.241.280 benodigd: Bouw Plankosten Indexering Kunst Rente tijdens bouw Subtotaal uitg.

55.856.861 14.571.584 7.446.069 534.719 832.047 79.241.280

Opbrengst kostenverhaal Opbrengst grond Indexering Bijdrage Rijk (WBI) Subtotaal ink.

37.365.500 798.602 3.743.449 11.550.000 53.457.551

Totaal

25.783.729

Vanuit kostenverhaal en via een bijdrage van het Rijk zijn middelen toegezegd oplopend tot € 49,9 mln. (kostenverhaal € 37,4 mln en Rijk 11,5 mln.). Daarnaast is een opbrengst grondverkopen voorzien van € 798.602. De kosten en de opbrengsten zijn geïndexeerd voor prijsstijgingen**. De totale opbrengst wordt in mindering gebracht op de investering waarna deze in 50 jaar wordt afgeschreven volgens de lineaire afschrijvingssystematiek. **In bijlage 5 zijn de bedragen op netto contante waarde (NCW) opgenomen. Voor het raadsvoorstel is er rekening gehouden met tussentijdse prijsstijgingen en zijn de bedragen op eindwaarde (EW) opgenomen. Een ander verschil is dat in het raadsvoorstel rekening is gehouden met de gemeentelijke regeling dat een deel van de kosten wordt gereserveerd voor kunst en tussentijdse rentekosten wegens bouw. Tot slot is in bijlage 5 al rekening gehouden met grondopbrengsten en inbreng boekwaarde van de nog in te stellen grondexploitatie Entree. Hiervoor is een afzonderlijk raadsvoorstel in voorbereiding. In bijlage 4 is een aansluiting gemaakt tussen de investeringsraming op basis van de NCW en op basis van de EW.

bouw plan bouwrente kunst Totaal verhaal rijk WBI grond Totaal

2021 2.657 1.581 23

2022 10.727 1.530 5 93

2023 11.402 3.848 50 99

2024 25 tm 32 8.552 28.450 1.676 7.451 147 630 74 246

totaal 61.789 16.085 832 535 79.241

3.714 -

7.780 42

4.403 1.078 -3

1.669 1.381 -1

41.000 11.550 907 53.458

Tabel: verloop in de tijd van het investeringsbudget Entree

23.435 9.091 869

Naast deze investering is er aanvullend budget nodig van € 2.575.000 voor de risico’s. Dit budget is aanvullend benodigd voor het nog niet gedekte deel van de investeringen. De risico’s zijn geraamd op € 5,46 mln en hiervoor wordt een reserve gevormd van € 2.885.000. Structurele lasten van programma Entree De investering wordt verricht in een periode van 2021 t/m 2032 en bestaat uit verschillende onderdelen in het gebied. Naar rato van de voortgang van de woningbouw zullen deze investeringen in gebruik genomen worden. In het eerste jaar van in gebruikneming in 2024 bedragen de kosten € 55.206 waarna deze in de verdere jaren tot 2033 zullen oplopen tot € 972.152 waarna ze tot 2082 zullen aflopen. De (extra) kosten voor onderhoud en beheer (op onderhoudsniveau C) zijn geraamd op ca. € 410.000 per jaar. In de eerste jaren vanaf realisatie zullen deze vanaf 2022 stapsgewijs opgelopen. De structurele exploitatie kosten van in 2033 totaal € 1.382.152 (€ 972.152 en € 410.000) en de exploitatielasten van het aanvullende investeringbudget van in totaal € 95.790 (van het investeringsbudget voor de risico’s van € 2.575.000) worden gedekt vanuit de extra opbrengst van de algemene uitkering uit het gemeentefonds en de OZB die wordt verkregen vanuit de realisatie van het woningbouwprogramma van Entree.

De uitvoering van het programma brengt ook met zich mee dat er gebouwen worden gesloopt of getransformeerd. Gebouwen die nu als kantoren OZB opbrengen en dat straks niet meer doen. Dit houdt in dat er sprake is van een derving van OZB- opbrengsten vanaf 2022, de derving loopt op tot ca. € 0,4 mln. Deze derving is tijdelijk omdat met de uitvoering van het programma Entree er ook weer nieuwe ‘’niet-woningen’’ in het gebied worden gerealiseerd. In de fasering en OZB-waarde van die gebouwen bestaat op dit moment nog geen voldoende beeld om er in de jaren 2023 – 2033 een harde OZB-opbrengst aan te verbinden. Dit inzicht zal met het verloop van het programma komen. In de budgettaire gevolgen van het programma Entree komt de zekere daling van de OZB-inkomsten als gevolg van sloop in harde getallen tot uitdrukking; de stijging van de OZB door nieuwbouw is als ’’+ p.m.‘’ opgenomen met een aanname dat na totaal oplevering van het gebied het oude bedrag aan OZB-inkomsten van € 0,4 mln. minimaal herleefd. In de jaren 2022 tot en met 2024 ontstaat er vanwege faseringsverschillen een tekort van in totaal € 363.669. Vanaf 2025 is sprake van een overschot. Het tekort respectievelijk overschot bedraagt over de verschillende jaren als volgt: Tekort (tlv het Rif) Totaal Baten Lasten Saldo

-363

2022 -26

2023 -87

2024 265 515

-26

-87

-250

Overschot (tgv Rif)

Baten Lasten

2025 763 700

2026 1114 979

2027 1620 1032

2028 1905 1269

2029 2472 1260

2030 2414 1251

2031 2639 1243

2032 2639 1512

2033 3040 1894

Saldo

63

135

588

636

1212

1163

1396

1127

1146

datum print: donderdag 18 maart 2021

2

Met raadsbesluit 0637291215 ‘’Raadsvoorstel kosten schaalsprong 2018 en 2019’’ van 8 juni 2018 is met besluitpunt 8 een gedragslijn vastgesteld voor de aanwending van middelen die worden verkregen vanuit extra inkomsten van de algemene uitkering en de OZB. Met besluitpunt 8 is besloten om maximaal de helft van de extra middelen aan te wenden voor de exploitatiekosten van toekomstige schaalspronginvesteringen. De aanleg van de investeringen in het middengebied van Entree zijn te kwalificeren als schaalspronginvesteringen. Uit de gebiedsbusinesscase van het Entreegebied komt naar voren dat er ruimte is voor de realisatie van 4.500 woningen. Van dit aantal zijn de inkomsten 446 woningen al in Programmabegroting opgenomen zodat er voor 4.054 woningen nog extra inkosten zijn te verwachten. Uitgaande van de vastgestelde gedragsregel is ter dekking van de kosten bij volledige realisatie in 2031 vanaf 2033 jaarlijks een bedrag van € 3.040.500 beschikbaar (dit is maximaal 50%). De ‘’andere 50%’’ is beschikbaar voor de reguliere lasten. In dit raadsvoorstel wordt voor 2033 een bedrag van € 1.382.152 en bedrag van € 95.790 voor de lasten van het aanvullende investeringbudget gevraagd voor de investeringen in het openbaar gebied gevraagd.

In het raadsvoorstel visie stationsgebied Zoetermeer en realisatie eerste fase upgrade station wordt een bedrag aan structurele middelen gevraagd vanaf 2024, in 2033 bedragen deze kosten € 416.357***. Deze kosten zijn, omdat in het voorstel van de Entree ook het resultaat op de gemeentelijke baten zijn meegenomen, meegenomen in de berekening van de beschikbare ruimte over de verschillende jaren. ***De begrotingswijziging eindigt in administratieve zin op een positief begrotingssaldo van ca. € 4 ton. Dit ter dekking van de kosten van de stationshal. Het afzonderlijke voorstel visie stationsgebied Zoetermeer en realisatie eerste fase eindigt met een even hoog negatief saldo zodat na vaststelling het begrotingssaldo weer neutraal is.

Dat houdt in dat in 2033 nog een bedrag van € 1.146.201 resteert voor de exploitatielasten van andere investeringen. Beschikbaar € 3.040.500 Lasten: Entree: Kapitaallasten € 972.152 Aanv. lasten € 95.790 Onderhoud € 410.000 Subtotaal € 1.477.942 Saldo Saldo

€ 1.562.558Station € 1.146.201

€

416.357

Opgemerkt wordt dat in dit voorstel met de structurele toename van de kosten voor onderhoud/beheer en kapitaallasten rekening is gehouden. Te dekken uit een deel van de stijging van de OZB/Algemene Uitkering. Het positieve saldo wordt verklaard doordat de uitbreiding van het aantal woningen – met hogere opbrengsten voor OZB en algemene uitkering als gevolg – meer inkomsten oplevert dan er extra kosten zijn uit de aanleg en structureel beheer van openbaar gebied. De nu ingeschatte stijging van OZB/Algemene uitkering is gebaseerd op een inschatting. Het feitelijk beroep op en in latere jaren afdracht aan het RIF zal worden bepaald op nacalculatiebasis op basis van feitelijke aantallen gerealiseerde woningen en feitelijke mutaties in het inwoneraantal (gemeentebreed).

datum print: donderdag 18 maart 2021

3

Tenslotte wordt opgemerkt dat het voor Entree resulterende positieve saldo tussen meerkosten en meeropbrengsten, voor andere – in omvang kleinere – projecten minder voor de hand ligt. Het is goed denkbaar en zelfs waarschijnlijk dat in andere projecten in kader van de schaalsprong de verhouding tussen extra inkomsten door groei woningen enerzijds en extra kosten in bouw/woningrijp maken anderzijds er de budgettaire uitkomst van andere projecten per saldo negatief is. Voor dat negatieve saldo kan dan de nu verwachte positieve uitkomst de tegenhanger zijn. Doorwerking structurele lasten naar rest begroting Omdat de extra woningen ook leiden tot een groei van inwoners (grofweg 10.000 op eindbasis) zal ook op andere beleidsterreinen sprake zijn van een volumegroei. Groei in het gebruik respectievelijk aanspraken op voorzieningen. Hierbij zijn zowel het gebruik/aanspraken op wettelijk bepaalde voorzieningen (zoals onderwijs en jeugdzorg) als de niet-wettelijk taken zoals cultuur, sport en welzijnsvoorzieningen aan de orde. Voor de kosten van het potentiële volume effect is minimaal de andere helft van de verwachte stijging van opbrengst OZB/Algemene uitkering te gebruiken.

Omdat de effecten van volumegroei geleidelijk in de begroting tot uitdrukking komt is er nog geen beeld over de gehele begroting wanneer en in welke mate de volumegroei zich voor alle beleidsterreinen zal voordoen. Naast de geleidelijkheid speelt ook hierbij ook nog het effect van de inwonerontwikkeling in de rest van de stad en het verloop van de leeftijdsopbouw van de inwoners. Op basis van een globale inschatting nemen de – variabele – kosten als gevolg van de netto toename van het aantal inwoners van 10.000 toe met een bedrag tussen de € 4 en € 5 mln. per jaar. Op eindbasis, omdat het niet waarschijnlijk is dat deze situatie zich na de oplevering in 2032 zal voordoen maar geleidelijk in de loop van de verdere jaren. Het bedrag van € 4 tot € 5 mln. is gebaseerd op een schatting van de wettelijke en niet-wettelijke de taken van huidige gemeentelijk beleid zoals deze is opgenomen in de begroting van 2022. Voor de budgettaire gevolgen van de verwachte volumegroei zal het deel van de stijging OZB/algemene uitkering wat daarop betrekking heeft (‘’de andere helft’’) apart in het begrotingsbeeld worden opgenomen. Zowel de kosten- als de opbrengststijging zal via het traject van de reguliere P&Ccyclus in de komende jaren van uitvoering Entree (en andere projecten die gevolgen hebben voor de omvang van de woningen/inwoners) worden gevolgd.

Dat betekent dat de extra inkomsten ten gunste van het begrotingssaldo worden gebracht en de claims voor budgetuitbreiding vanwege volumeontwikkeling in de jaarlijkse Perspectiefnota worden getoetst op ‘’passend binnen bestaand beleid/onvermijdelijke volumeontwikkeling’’. Eventuele verschillen – in saldo en/of fasering zullen binnen totaalafweging van begroting moeten worden gevonden. De extra inkomsten uit groei van aantal woningen vormen geen dekking voor beleidsintensiveringen. De gevolgen van de extra inwoners voor de overige beleidsterreinen vormen inhoudelijk noch financieel deel van de businesscase Entree. Risico’s Voor risico’s geldt dat er naast reserveringen binnen de verstrekte budgetten voor onvoorzien (zowel bij de investeringslasten als bij het kostenverhaal) een afzonderlijk risico geraamd van € 5,46 mln. Hier wordt een afzonderlijke reserve voor gevormd van € 2.885.000. met als dekking de vrijval van het eerder beschikbaar gestelde budget voor 2021 van € 635.000 en de reserveringen in het Rif voor de Entree van € 2.250.000 voor 2022/2025. Voor de dekking van het restant van € 2.575.000 wordt een voorstel gedaan bij de perspectiefnota zodat bij de besluitvorming hierover een integrale afweging kan worden gemaakt ten opzichte van andere voorstellen. In afwachting daarvan wordt een aanvullend investeringsbudget gevraagd van € 2.575.000.

Het Rif is toereikend voor de verschillende onttrekkingen die voortvloeien uit dit voorstel. *voor de omvang van deze posten wordt verwezen naar bijlage 5

datum print: donderdag 18 maart 2021

4