Bijlage 4 - Toelichting Gebiedsbusinesscase middengebied Entree

BESPREKING BUSINESS CASE Toelichting op raadsvoorstel deel: Gebiedsbusinesscase Entree maart 2021

Entree: business case – opbouw bespreking 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Methodiek Gebied en programma Financiële haalbaarheid: kosten, opbrengsten en saldo Risico’s Dekking benodigd budget Aandachtspunten bij ontwikkelingen

Bijlagen 1. Programma per eigenaar 2. Definitie PPT-criteria

2

1. Methodiek businesscase Gebiedsbusinesscase als integraal sturingsinstrument • Incidentele en structurele kosten en opbrengsten. • Gemeente: faciliterend grondbeleid, investeren in openbare ruimte/infra en verhalen van de kosten bij de eigenaren. • Veel privaat eigendom: gronden binnen Entree Middengebied zijn in bezit van 6 marktpartijen.

Gebiedsbusinesscase als financieel kader • Gemeenteraad stelt gebiedsbusinesscase vast. • Uitwerking in de tijd: investeringen openbare ruimte, exact vastgoedprogramma en bijdrage markt en subsidies. • Zelfde systeem als een grondexploitatie.

Opbouw gebiedsbusinesscase • Gebied en programma • Kosten, opbrengsten en saldo • Risico’s • Dekking benodigd budget

3

2. Gebied en programma Brandweerkazerne

Gebied • Scope: middengebied van Entree (Rijksweg t/m Voorweg) • Ca. 45,5 ha. • Ontwikkelkavels: 20 • Eigendom binnen gebied: 6 marktpartijen en gemeente • Gemeente: 2 kavels (West 8 en Station 1, samen circa 6% van totale kaveloppervlaktes) • Doorlooptijd van ruim 10 jaar Programma • 4.500 woningen • Circa 195.000 m² BVO voorzieningen, zowel commercieel als maatschappelijk. • Op een deel van de vierkante meters voorzieningen is een wijzigingsbevoegdheid gepland.

Veldboom

Breevast

Hillborgh Veldboom VODG

• Kavels Oost 1, West 1, Station 1 en Station 2C • Circa 121.000 m² BVO • 1.200 woningen

Merin

De Raad Vastgoed

• Totale programma: circa 631.000 m² BVO nieuwe ontwikkelingen. Kop Bredewater

4

Entreehal/ Plintgebouw

3. Financiële haalbaarheid Incidentele lasten en dekking op netto contante waarde per 1-1-2021, exclusief BTW

Multiplier • De gemeentelijke investeringen bedragen € 75 mln. • Deze investeringen leiden tot investeringen van marktpartijen in het vastgoed van € 1,2 mrd. • Dit betreft een multiplier op publieke investeringen van 16. • De inzet van publiek budget/subsidie bedraagt circa € 35 mln. • Dit betreft een multiplier op publieke subsidies van 33.

Post

Kosten (€ mln.)

Kosten openbare ruimte (incl. engineering)

€ -55,86

Plankosten (incl hist kst) Boekwaarde GREX Breevast Bouwrente 1% kunst

€ -19,07 € -0,86

Exploitatiebijdragen eigenaren Grondopbrengsten Subtotalen Saldo businesscase

€ 37,37 € -75,79 € -36,91

€ 1,52 € 38,89

Dekking Woningbouwimpuls

€ 11,55

Dekking vanuit beschikbaar budget

€ 4,50

Benodigd budget Reeds beschikbare reservering Aanvullend benodigd budget

Benodigde weerstandscapaciteit

5

Opbrengsten (€ mln.)

€ -20,86 € 11,10 € 9,96

€ 5,46

3. Kosten Kosten openbare ruimte: • SSK-Raming Entree (november 2020) Structuurontwerp Middengebied, inclusief engineeringskosten. • Dit zijn kosten voor infrastructurele werken, groen, openbare ruimte. De kosten voor de aanleg van het Station/plintgebouw maken geen onderdeel uit van deze raming. • Hierin is rekening gehouden met een percentage onvoorziene bouwkosten

Plankosten • Hieronder vallen kosten die gemaakt moeten worden of zijn gemaakt in het kader van planvorming. • De plankostenscan vormt de basis voor de nader te maken kosten. • Onderdeel van de plankosten zijn ook kosten die in het verleden zijn gemaakt. • Daarnaast is rekening gehouden met additionele plankosten, plankosten voor een informatiepunt en er is een risicoreservering opgenomen. Boekwaarde GREX • Lopende grondexploitatie Boerhaavelaan, met name plankosten en huuropbrengsten, saldo van € 0,86 mln.

6

op netto contante waarde per 1-1-2021, exclusief BTW Post

Kosten (€ mln.)

Kosten openbare ruimte (incl. engineering)

- € 55,86

Plankosten

- € 19,07

Boekwaarde GREX

- € 0,86

Subtotaal kosten gemeente

- € 75,79

3. Opbrengsten op netto contante waarde per 1-1-2021, exclusief BTW

Exploitatiebijdrage eigenaren (PPT-criteria): • Investering openbare ruimte voor 87% verhaalbaar op basis van PPT-criteria.

Post

• Het overige deel betreft investeringen waar andere stadsdelen van profiteren. Het is daarom niet mogelijk om deze kosten te verhalen op de eigenaren in Entree Middengebied.

Exploitatiebijdragen eigenaren

+ € 37,37

Grondopbrengsten*

+ € 1,52

Subtotaal opbrengsten

+ € 38,89

• Op een deel van de locaties binnen Entree Middengebied blijft het bestaande vastgoed behouden en vindt geen ontwikkeling plaats. Hier kunnen geen kosten op worden verhaald.

Opbrengsten (€ mln.)

• Bovendien heeft één eigenaar (Breevast) een bestaande AOK met de gemeente. De gemeente moet rekening houden met deze contractuele positie. • In dit bedrag is een risicoreservering opgenomen. Grondopbrengsten* gemeente: • Maatschappelijke functie en maatschappelijke grondprijs op kavels Station 1 en Station 2B. • Station 2B en West 8 betreffen interne leveringen aan het Vastgoedbedrijf tegen de boekwaarde € 0. • Kosten bouw- en woonrijp maken vallen voor kavel West 8 binnen de stichtingskosten van de brandweerkazerne. • Verschillende grondtransacties tussen gemeente en marktpartijen.

7

* Deze grondopbrengst is niet hetzelfde als het saldo van de gemeentelijke grondexploitatie(s). In deze opbrengst is immers nog geen rekening gehouden met toedeling van investeringen in de openbare ruimte.

4. Risico’s met een financieel effect Risico

Hogere kosten openbare ruimte

Oorzaak

Demarcatie, kwaliteitsniveau, aanbesteding, management

Effect

Beheersmaatregel

30% over totaal minus onvoorzien

Management

Effect beheersing

Zie bijlage 5, raadsvoorstel Ruimtelijk kader en Gebiedsbuca.

Risicoreservering Lagere exploitatiebijdrage eigenaren

Hogere plankosten

Conjunctuur, onvolledig benutten, onderhandeling, voorwaardelijk programma

Vertraging, management, procedures, onderhandeling

-20% onvoorwaardelijk programma -107.900 m2 BVO kostenverhaal voorwaardelijk programma

Contractering, management, prioritering, vooruitbetaling (2x15%)

20% over totale plankosten minus boekwaarde minus risicoreservering

Management, prioritering, advisering, contractering

€ 2,38 mln Zie bijlage 5, raadsvoorstel Ruimtelijk kader en Gebiedsbuca

Risicoreservering

€ 2,37 mln Zie bijlage 5, raadsvoorstel Ruimtelijk kader en Gebiedsbuca

Risicoreservering Lagere grondopbrengsten

Prioritering, conjunctuur, onderhandeling

10% over totaal

Contractering, management, prioritering

Benodigde weerstandscapaciteit

Rest effect / Weerstandscapaciteit

€ 0,71 mln Zie bijlage 5, raadsvoorstel Ruimtelijk kader en Gebiedsbuca

€0 € 5,46 mln

8

3. Saldo

Incidentele lasten en dekking op netto contante waarde per 1-1-2021, excl. BTW (rapportage. Fakton bijlage 5) Post

Kosten (€ mln.)

Kosten openbare ruimte (incl. engineering)

€ -55,86

Plankosten (incl hist kst)

€ -19,07 € -0,86

Boekwaarde GREX Breevast

Opbrengsten (€ mln.)

Bouwrente 1% kunst

€ 37,37

Exploitatiebijdragen eigenaren Grondopbrengsten Subtotalen Saldo businesscase

€ 1,52 € 38,89

Dekking Woningbouwimpuls

€ 11,55

Dekking vanuit beschikbaar budget

€ 4,50

Benodigd budget

€ -20,86

Aanvullend benodigd budget

€ 11,10 € 9,96

Benodigde weerstandscapaciteit

€ 5,46

Reeds beschikbare reservering

9

€ -75,79 € -36,91

5. Dekking benodigd budget

Incidentele lasten en dekking

Dekking benodigd budget business case

op netto contante waarde per 1-1-2021, excl. BTW (rapportage. Fakton bijlage 5)

• Bijdrage WBi (BZK): € 11,55 mln.

Post

Kosten (€ mln.)

Kosten openbare ruimte (incl. engineering)

€ -55,86

Plankosten (incl hist kst)

€ -19,07 € -0,86

Deel dekking reeds gereserveerd

Boekwaarde GREX Breevast

Opbrengsten (€ mln.)

Bouwrente

• Gemeente: reservering in 2018 van € 11,10 mln. t.b.v. investeringen in Entree Middengebied.

1% kunst

€ 37,37

Exploitatiebijdragen eigenaren Grondopbrengsten

Subtotalen

Aanvullend benodigd investeringsbudget

Saldo businesscase

• Gemeente: € 20,86 mln. Benodigde weerstandscapaciteit

€ 11,55

Dekking vanuit beschikbaar budget

€ 4,50 € -20,86

Aanvullend benodigd budget

€ 11,10 € 9,96

Benodigde weerstandscapaciteit

€ 5,46

Reeds beschikbare reservering

Storting in risico-reserve

€ 2,89

Aanvullend invest. budget ris. reserve

€ 2,58

Benodigde weerstandscapaciteit

10

€ 1,52 € 38,89

Dekking Woningbouwimpuls

Benodigd budget

• Ongedekte risico’s: € 5,46 mln.

€ -75,79 € -36,91

€ 5,46

5. Dekking: uitwerking in 3 onderdelen 1. Van business case naar te activeren investering: € 20,92 mln -> € 25,78 mln 2. Van investering naar jaarlijkse lasten en dekking Achtergrondinfo: 3. Doorkijk naar gevolgen reguliere begroting en extra inwoners

op netto contante waarde (rapportage Fakton) Post

Kosten (€ Opbrengsten (€ mln.) mln.)

Post

Kosten openbare ruimte (incl. engineering)

€ -55,86

Kosten openbare ruimte (incl. engineering)

€ -61,79

Plankosten (incl hist kst)

€ -19,07* € -0,86

Plankosten (excl hist kst)

€ -16,09*

Boekwaarde GREX Breevast

Kosten (€ mln.)

Opbrengsten (€ mln.)

Boekwaarde GREX Breevast

Bouwrente

Bouwrente

1% kunst

1% kunst

€ -0,83 € -0,54

Exploitatiebijdragen eigenaren

€ 37,37

Exploitatiebijdragen eigenaren

€ 41,00

Grondopbrengsten

€ 1,52** € 38,89

Grondopbrengsten

€ 0,91** € 41,91

€ -75,79 € -36,91

Subtotalen Saldo businesscase

* De business case van Fakton houdt rekening met de historische plankosten, zowel in de post plankosten als in de dekking vanuit beschikbaar budget. In de gemeentelijke begroting nemen we deze beide niet mee, de kosten zijn immers al gedekt. ** De business case van Fakton houdt rekening met grondopbrengsten voor verkoop van gronden op kavel Station 1. Deze nemen wij niet mee in dit raadsvoorstel.

Vertaling naar gemeentelijke begroting: op eindwaarde (raadsvoorstel)

Subtotalen Saldo businesscase

Dekking Woningbouwimpuls

€ 11,55

Dekking Woningbouwimpuls

Dekking vanuit beschikbaar budget

€ 4,50

Dekking vanuit beschikbaar budget

€ -20,86

Benodigd budget

Benodigd budget

€ -79,24 € -37,33

€ 11,55

€ -25,78

Reeds beschikbare reservering

Aanvullend benodigd budget

€ 11,10 € 9,96

Aanvullend benodigd budget

€ 11,10 € 14,68

Benodigde weerstandscapaciteit

€ 5,46

Benodigde weerstandscapaciteit

€ 5,46

Reeds beschikbare reservering

Benodigde weerstandscapaciteit

11

€ 5,46

Storting in risico-reserve

€ 2,89

Aanvullend invest. budget ris. reserve

€ 2,58

Benodigde weerstandscapaciteit

€ 5,46

5. Dekking (1): van business case naar investering Van businesscase (op NCW) naar investering (op eindwaarde) ten laste van gemeente

bruto

openbaar gebied

bijdrage

netto

van derden

investering

dekking al in begroting

*€1 mln. resteert te dekken

75,88

eigenaren grondverkoop

37,37 1,54

woningb impuls

11,55

75,88

50,46

25,42

4,5

20,92

kunst 1% regeling

1% van 55 mln.

0,53

rente ''tijdens de bouw''

1% boekwaarde voorafgaande aan ''in exploitatie''

0,83

grondexploitatie

eleminatie opbr station en boekwrd

-0,21

prijsstijging

vanaf 2021 over investering 2% per jaar

3,70 25,78

risicoreservering stationshal

5,46 10,45

5,3

12

5,15

5,15

5. Dekking (2): Kosten en dekking in een oogopslag Kosten en dekking in een oogopslag, entree en rest begroting

4054 woningen

* € 1.000

extra inkomsten OZB/Alg uitkering v.a. 2033 totaal 1e deel € 1.500/woning € 750/woning Entree

detaillering Entree in jaren

2023

2025

2033

Dekking Alg uitk en OZB OZB derving ivm sloop

6.081

3.041

384

2.249

3.041

-

-

-118

-344

-

1.382

1.382

78

740

1.382

96

96

0

101

96

4.603

1.563

188

1.064

1.563

416

416

438

428

416

4.187

1.146

-250

636

1.146

1.146

-250

636

1.146

Kosten lasten uit openb ruimte aanvullend budget risicores. aanleg en beheer stationshal

reguliere inwoners lasten*

4.500 -

Virtueel saldo

-313

*het saldo van de reguliere lasten is indicatief en is sterk afhankelijk van nog te maken keuzes en bestuurlijke afwegingen en maakt geen deel uit van het voorstel. De inschatting is dat de kosten tussen de 4 en 5 mln. bedragen

13

5. Dekking (3): achtergrondinfo bij dekking: aannames stijging OZB/Alg uitkering Financieel technisch 1. Woning telt gemiddeld 2,2 inwoners 2. Extra woning (tov stijging in MJB) leidt tot € 1.500 extra ink OZB/Alg uitkering 3. In € 1.500 houdt – globaal – rekening met herverdeeleffect groei rest NL en GF Toedeling extra inkomsten (raadsbesluit 8 juli 2018, punt 8) 4. Van € 1.500 is minimaal 50% nodig voor extra kosten bestaand voorzieningen niveau door groei inwoners; zowel wettelijke als niet wettelijke taken 5. Van € 1.500 is maximaal 50% beschikbaar voor dekking investeringen/onderhoud als gevolg van uitbreidingen; kosten onderhoud op bestaand niveau C Politieke weging 6. Omvang en kwaliteit investeringsproject is politieke keuze: -relatie tussen investering (omvang en kwaliteit) en financiële drager extra woningen) niet altijd 1 op 1 - relatie tussen investering en kwaliteit van project en ‘’belanghebbenden’’ (project/wijk/stad) niet met schaar te knippen. 14

Bijlagen

15

Bijlage 1: programma per eigenaar Uitsplitsing totaal m2 BVO programma Eigenaar Breevast Veldboom Hillborgh Van Omme en De Groot (VODG) Merin De Raad Gemeente Totaal

Totaal m² BVO programma 301.700 121.300 25.700 17.000 42.000 93.500 29.750 630.950

Verdeling m2 BVO voorzieningen

Totaal woningen (excl. m² BVO voorzieningen Maatschappelijk m² wijzigingsbevoegdheid) (incl. plint) BVO onvoorwaardelijk 2.258 74.796 14.866 1.272 5.050 285 700 177 450 220 21.600 800 288 63.000 500 29.750 10.500 4.500 195.346 26.666

Maatschappelijk m² BVO voorwaardelijk 13.000 13.000

Retail m² BVO 9.830 5.050 700 450 800 2.500 3.250 22.580

Kantoor m² BVO onvoorwaardelijk 15.700 800 6.500 3.000 26.000

Kantoor m² BVO voorwaardelijk 34.400 19.200 53.500 107.100

Wijzigingsbevoegdheid • Het totale programma à circa 631.000 bestaat enerzijds uit 4.500 woningen en anderzijds uit circa 195.000 m2 BVO voorzieningen. • Met de wijzigingsbevoegdheid (voorwaardelijk programma à 120.100 m2 BVO waarvan het grootste deel kantoor) kunnen deze meters voorzieningen worden omgezet in 1.200 extra woningen.

16

Bijlage 2: PPT-criteria • PPT = profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit • Een exploitatieplan bevat een exploitatieopzet waarin de kosten worden geraamd en waarin wordt aangegeven hoe de kosten over verschillende bouwplannen worden omgeslagen. Dit gebeurt aan de hand van de PPT-criteria: • Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de investering. • Proportionaliteit: als meerdere ontwikkelingen profijt hebben van de investering (wat bij bovenwijkse voorzieningen per definitie het geval is), dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken gebieden • Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het gebied gemaakt. Kosten kunnen niet worden toegerekend als zij worden gedekt door gebruikerstarieven.

17