Bijlage 4 - Financiële onderbouwing Bleizo-West (openbare versie)
Tekst van het document
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 1
BIJLAGE FINANCIELE ONDERBOUWING Bleizo-west 15 juli 2021
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 2
ANALYSE HAALBAARHEID Ontwikkelkader Bleizo-west Rekentool Citymaker© Normatieve gebiedsexploitatie o.b.v. 4.000 woningen Confrontatie 0-scenario vs. Toekomstige ontwikkeling Uitgangspunt minimaal gelijk saldo Opstellen gebiedsexploitatie
Grootschalige investeringen Gebiedskosten/opbrengsten
snel compleet inzicht
proces traditioneel
proces Citymaker
van plan naarscenarios ? ? ? ? ? ? ? ?
tijd
schaal ensemble
buurt
wijk
stad
1ha- 10ha
10ha - 100ha
100ha - 1.000ha
1.000 ha - 10.000ha
35% openbare ruimte 65% uitgeefbaar
55% openbare ruimte 45%uitgeefbaar
60% openbare ruimte 40% uitgeefbaar
75% openbare ruimte 25% uitgeefbaar
karakter /referentiegebieden landelijk
suburbaan
kleinstedelijk
stedelijk
hoogstedelijk
blaricum
ypenburg
ypenburg
plan zuid
westerdokseiland
vrijstaande woningen
geschakelde woningen
mix woningtypen
gestapelde woningen
compacte stad
woning 200m2
woning 140m2
woning 120m2
woning 100m2
woning 100m2
kavel 500m2
kavel 120m2 parkeren op eigen terrein
kavel 64m2 parkeren in de openbare
kavel 43m2
parkeren op eigen terrein
kavel 200m2 parkeren op eigen terrein
mono-funtioneel
en in de openbare ruimte
en in de openbare ruimte
ruimte en garages
mix programma
2 lagen
mono-funtioneel
minimale mix programma
mix programma
7 lagen
2 lagen
3 lagen
4 lagen
parkeren in garages
reader stedenbouw
gekoppeld aan citymaker
kavelgetal footprint =bebouwde terreinoppervlak / aantal lagen
5laags footprint 27m² 3 laags footprint 44m²
1laag footprint 133m²
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 11
0-SCENARIO BLEIZO WEST Conform uitgangspunten GR-Bleizo Huidig saldo grondexploitatie is minimum voor
Prijspeil 1-1-2021
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 12
PLANGEBIED ONTWIKKELKADER Bleizo-west totaal Totaal gebied 62,6 ha exclusief A12: 56,8 ha Totaal ontwikkelgebied 33,3 ha 1 ha van geluidswering bij ontwikkelgebied Overige gebieden zijn o.a. park, hoogspanningslijn en geluidswering, stationsgebied en de groene diagonaal. Relatief groot deel van het plangebied hoort niet bij het ontwikkelgebied.
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 13
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 14
PLANGEBIED ONTWIKKELKADER Totaal gebied 62,6 ha Getekend ontwikkelgebied 32,3 ha Benutte ruimte in geluidswering t.b.v. programma: 1 ha Totaal ontwikkelgebied 33,3 ha Programmatische kaders: 4.000
6.000 woningen
30% sociaal, 20% midden, 50% vrije sector 10-15% grondgebonden Ca. 150.000 m² niet-wonen 630.000
850.000 m² bvo
FSI (verhouding
Woningdichtheid 125
t.o.v. m² ontwikkelgebied) = 1,9
185 per ha
2,6
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 15
PROGRAMMATISCHE VERDELING Ontwikkelperspectief biedt mogelijkheid tot ontwikkeling van Bleizowest o.b.v. 4.000
6.000 woningen
Programmatische invulling verschuift naarmate bouwvolume toeneemt (meer bouwlagen, minder grondgebonden) Binnen huidige uitgangspunten is een kritische massa van minimaal 4.000 woningen denkbaar om een financieel haalbaar plan te Doorrekening gebaseerd op ca. 4.000 woningen. Toevoegen van extra
woningen leidt tot een financieel hoger resultaat.
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 16
FINANCIEEL Veel investeringen voor de stedenbouwkundige kwaliteit (overbrugging A12, kwaliteit openbare ruimte, geluid) Juridisch voorwaardelijk: o.a. geluidswering Stedenbouwkundig wenselijk: o.a. overbrugging A12 Ontwikkelgebied is een relatief klein deel van het plangebied. Binnen het ontwikkelgebied is de dichtheid
hoog.
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 17
FINANCIEEL Haalbare exploitatie (saldo gelijk aan 0-scenario) is vanaf ca. 4.000 woningen mogelijk op basis van de volgende uitgangspunten: Aandeel uitgeefbaar van ca. 59% van het ontwikkelgebied 15% grondgebonden woningen Relatief kleine kavels voor appartementen (kleiner aandeel onbebouwd) Relatief hoge gemiddelde bouwhoogte Deel van het parkeergarages plaatsen in de groene wiggen
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 18
OPTIMALISATIES BINNEN DE BUSINESSCASE Optimalisaties m.b.t. parkeerhubs e.d. Wijze van ontwikkelen (fasering, bouwtempo) Functiemenging i.c.m. geluidswering Mogelijke combinatie met parkeerhubs Toevoegen van bedrijfsprogramma Beperken grootschalige investeringen
Geen risicoanalyse uitgevoerd Noodzakelijke stap in vervolgtraject
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 19
Ontwikkelperspectief Grootschalige investeringen Geluidswering Dakpark Brugverbinding over spoor en snelweg Inrichting stationsplein Herinrichting Laan van Mathenesse en Zoetermeerselaan
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 20
Grootschalige planstructurele elementen
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 21
Samenvatting resultaat Uitkomsten Citymaker
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 22
UITKOMSTEN CITYMAKER Ruimtegebruik
Hoog percentage uitgeefbaar Groen en water grotendeels buiten ontwikkelgebied
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 23
UITKOMSTEN CITYMAKER Programma total
o.b.v. 4.000 woningen
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 24
UITKOMSTEN CITYMAKER Bouwvolume & ontwikkelpotentie o.b.v. 4.000 woningen
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 25
UITKOMSTEN CITYMAKER Parkeervoorzieningen o.b.v. 4.000 woningen
3.989 woningen 150.000 m² bvo niet-wonen
3.590 parkeerplaatsen Parkeren voor werken op basis van dubbelgebruik
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 26
UITKOMSTEN CITYMAKER Grondopbrengsten o.b.v. van 4.000 woningen
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 27
UITKOMSTEN CITYMAKER Grondkosten en resultaat
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 28
UITKOMSTEN CITYMAKER Resultaat
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 29
RESUME Kritische massa is noodzakelijk voor financieel haalbaar plan. Bandbreedte van 4.000 tot 6.000 woningen biedt planeconomische ruimte voor robuuste ontwikkeling. Gemeenten aan zet: goede uitgangspositie Robuust en flexibel raamwerk = sterke basis voor ontwikkeling en bijsturen bij o.a. mobiliteit Belangrijke vervolgvragen
Rol windmolens Overkluizing A12 Hinder van hoogspanning Woon-werkmilieus (mate van mixen)
stadkwadraat
15/07/2021
pagina 30