Bijlage 3 - Nota grondbeleid Zoetermeer 2021 niet opgemaakte versie

6.3 Onderscheid ruimtelijke initiatieven Privaat / particulier Wanneer particuliere initiatieven binnenkomen voert de gemeente eerst een quickscan uit om te komen tot een advies voor eventuele medewerking aan een initiatief. Met de nieuwe beleidsnota grondbeleid is de opgave om te komen tot een eerste integrale afweging aan de hand van het 25

afwegingskader met als resultante het gewenste grondbeleid. Bij nieuwe initiatieven vanuit de samenleving ligt het doorgaans voor de hand om faciliterend grondbeleid te voeren. Het hanteren van het afwegingskader vergroot het inzicht wat nodig is voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling. Dit kan ook resulteren in een actievere grondstrategie. De gemeente werkt uiteindelijk toe naar een overeenkomst met de initiatiefnemer. Gemeentelijk De opgaven die zijn vastgelegd in een gebieds- of beleidsprogramma en het uitblijven van maatschappelijk initiatief kan er toe leiden dat de gemeente zelf het initiatief voor een ruimtelijke ontwikkeling neemt. Net als bij een particulier initiatief zal ook hier vooraf duidelijk moeten worden welke grondbeleidsvorm voor de beoogde ontwikkeling van toepassing is. Ook hier moet vroeg in de initiatieffase binnen de gemeentelijke organisatie proactief een integrale afweging worden gemaakt aan de hand van het afwegingskader grondbeleid. De uiteindelijke grondbeleidskeuze met de afwegingen en motivatie vormen vervolgens een verplicht onderdeel van het raadsvoorstel voor de beoogde ontwikkeling. Ruimtelijke ontwikkelingen, als onderdeel van een gebieds- of beleidsprogramma, zullen vaak een lange doorlooptijd kennen en laten pas op langere termijn het gewenste maatschappelijke effect zien.

Vanuit strategisch oogpunt is het voor de gemeente wenselijk binnen een programma vroegtijdig inzicht te hebben in de gewenste sturing en daarbij passende grondbeleidsvorm. Met dit inzicht kan de raad in een vroeg stadium besluiten over de inzet van bepaalde instrumenten van het grondbeleid, zodat een ruimtelijk project op de middellange termijn mogelijk kan worden gemaakt. Denk hierbij aan het vestigen van een voorkeursrecht, het strategisch aankopen van gronden of opstallen of deelname in een kavelruil.

6.4 Financieel-organisatorische kaders grondbeleid Wet- en regelgeving De verdeling van verantwoordelijkheden en bevoegdheden tussen de gemeenteraad en college is geregeld in de Gemeentewet. Voor wat betreft het toepassen van het grondbeleid is dit mede vertaald in de ‘Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV (2019). De notitie is daarmee een kader en biedt regels voor het toepassen en verantwoorden van het grondbeleid. De notitie geeft nadere uitleg bij de regels waaraan gemeentelijke grondbedrijven zijn gebonden sinds 1 januari 2016. De richtlijnen van de commissie BBV worden onderverdeeld naar stellige uitspraken en aanbevelingen. De gemeente Zoetermeer volgt deze stellige uitspraken en aanbevelingen zo goed als mogelijk op. In bijlage 3 wordt nader ingegaan op een aantal onderdelen van de financiële kaders van grondbeleid. Op onderdelen zijn beleidskaders geformuleerd, zie daarvoor paragraaf 7.5. Projectmatig werken Uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid komt vaak concreet tot uiting in projecten. Ook in Zoetermeer wordt voornamelijk projectmatig aan ruimtelijke ontwikkelingen gewerkt. Dit gebeurt volgens de ‘Zoetermeerse Werkwijze Projectmatig Werken’, waarin op hoofdlijn is beschreven hoe projectmatig werken plaatsvindt.

Hiermee wordt gestructureerd wie binnen de gemeentelijke organisatie wat wanneer doet in de vijf gedefinieerde fasen van een ruimtelijke ontwikkeling: initiatief, haalbaarheid, uitwerking, uitvoering en nazorg. Het is gewenst om voor projecten die vallen onder het grondbeleid nadere invulling te geven aan de Zoetermeerse Werkwijze om te borgen dat deze past binnen de kaders van genoemde specifieke wet- en regelgeving. Dit is nader uitgewerkt in bijlage 4 ‘Financiële kaders grondbeleid per fase projectmatig werken’. Deze financiële kaders per projectfase zijn een nadere uitwerking van de rolverdeling tussen raad en college voor zowel gemeentelijke projecten met grondexploitatie (actief grondbeleid), als projecten van private initiatiefnemers (faciliterend grondbeleid).

26

Hoofdstuk 7 | Beleidsregels De in de voorgaande hoofdstukken beschreven kijk op het gemeentelijke grondbeleid leidt tot beleidsregels die het kader vormen van de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid.

7.1 Algemeen De volgende beleidskaders hebben betrekking op het grondbeleid en zijn van algemene aard. Beleidskader 1: Wetgeving Op het moment van vaststellen van de nieuwe nota grondbeleid geldt nog de Wet ruimtelijke ordening terwijl de Omgevingswet op korte termijn in werking zal treden. Binnen de kaders van de huidige wetgeving anticipeert de gemeente zoveel mogelijk op de Omgevingswet, inclusief het instrumentarium van de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet zoals stedelijke herverkaveling en een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Besluitpunt: Binnen de kaders van de huidige wetgeving anticipeert de gemeente zoveel mogelijk op de Omgevingswet. Beleidskader 2: Karakter Grondbeleid De gemeente hanteert drie leidende principes die kenmerkend zijn aan het gemeentelijk grondbeleid in Zoetermeer: ambitie gestuurd, waarde creërend en adaptief. Deze leidende principes omschrijven het Zoetermeerse karakter van het grondbeleid. Het vormt de denkwijze in het gemeentelijk handelen met betrekking tot grondbeleid. Besluitpunt: Ambitie gestuurd, waarde creërend en adaptief zijn de leidende principes om het karakter van het Zoetermeerse grondbeleid te omschrijven. Beleidskader 3: Situationeel grondbeleid De gemeente weegt per situatie af welke grondbeleidsvorm gewenst is.

Dit betekent dat de rol van de gemeente per gebieds- of beleidsprogramma of per opgave binnen een programma kan verschillen: faciliterend, actief of samenwerkend. Ook kan de rol van de gemeente gedurende de looptijd van de ruimtelijke ontwikkeling wijzigen. De grondbeleidsvorm voor een specifieke locatie of ontwikkeling is een resultante van een afwegingsproces, die als onderdeel van de Zoetermeerse beleidscyclus periodiek wordt herhaald. Besluitpunt: De gemeente kiest voor situationeel grondbeleid. Beleidskader 4: Afwegingskader De gemeente hanteert voor het eerst op programmaniveau een afwegingskader om te komen tot grondbeleidskeuzes. Het afwegingskader bestaat uit drie centrale bouwstenen: urgentie, waarde en regie. Het afwegingskader is bedoeld om de integrale afweging binnen de gemeentelijke organisatie te faciliteren en structureren. Hierdoor wordt een eenduidige werkwijze gehanteerd voorafgaand aan bestuurlijke besluitvorming. De afweging en argumentatie worden expliciet vastgelegd in de besluitvorming rondom de desbetreffende ruimtelijke ontwikkeling. Besluitpunt: Urgentie, waarde en regie vormen de bouwstenen voor het afwegingskader grondbeleid. De gemeente hanteert dit afwegingskader in eerste instantie op programmaniveau.

Beleidskader 5: Strategische aankopen De gemeente kan vastgoed verwerven ten behoeve van voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen die de status van project met bijbehorend (aankoop)budget nog niet hebben bereikt. Deze situatie kan zich voordoen als de gemeente panden of grond wil verwerven, die van strategische waarde zijn om gemeentelijke doelen te bereiken. Een strategisch aankoop kan plaatsvinden voordat een keuze voor een grondbeleidsvorm is gemaakt en leidt niet automatisch tot het toepassen van actief grondbeleid. Dergelijke aankopen zijn van incidentele aard. Handelingssnelheid vanuit de gemeente is hierbij cruciaal, omdat de gelegenheid zich voordoet (‘het staat te koop’) en/of omdat er mogelijk derde partijen zijn die belang zien in die gronden. De bevoegdheid om aankopen te doen ligt bij het College, de raad heeft het budgetrecht. 27

Besluitpunt: De gemeente doet strategische aankopen indien dit op termijn bijdraagt aan de opgaven en doelstellingen van het desbetreffende programma. De werkwijze rondom strategische aankopen wordt vastgelegd in een door de gemeenteraad vast stellen nota Strategische Aankopen.

7.2 Actief grondbeleid De volgende beleidskaders hebben betrekking op actief grondbeleid. Beleidskader 6: Grondverwerving Wanneer gronden niet in eigendom zijn van de gemeente, kunnen deze binnen het projectgebied worden verworven. De gemeente streeft in eerste instantie altijd naar minnelijke verwerving van gronden en opstallen. De gemeente kan op basis van de vigerende wet en aankomende Omgevingswet een voorkeursrecht op gronden vestigen. Dit versterkt de gemeentelijke regiefunctie ten behoeve van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Zoetermeer en moet in een raadsvoorstel worden beargumenteerd. Het vestigen van een voorkeursrecht staat los van de uiteindelijke grondbeleidskeuze van de gemeente. Het leidt dus niet automatisch tot het voeren van actief grondbeleid. Het gaat hier uitdrukkelijk om een proactieve rol van de gemeente die op dat moment wenselijk wordt geacht. Dit moet het resultante zijn van het afwegingsproces. In het uiterste scenario zal de gemeente, binnen de wettelijke kaders, overgaan tot onteigening indien de gemeente met een grondeigenaar niet op minnelijke wijze tot een grondtransactie komt. Besluitpunt: De gemeente streeft naar minnelijke (grond)verwerving, maar maakt indien nodig ook gebruik van de wettelijke mogelijkheden voor vestiging van voorkeursrechten en onteigening.

Beleidskader 7: Gronduitgifte In het kader van gronduitgifte (bouwkavels) kiest de gemeente voor grondverkoop, tenzij er bijzondere voorwaarden vastgesteld moeten worden om de regie te houden en/of het toekomstige gebruik te reguleren. In dat geval kiest de gemeente voor uitgifte in erfpacht waarbij de financiële risico’s geminimaliseerd worden door het uitgangspunt te hanteren volledige afkoop van de canon voor het afgesproken tijdvak. Besluitpunt: Gronduitgifte vindt plaats op basis van grondverkoop. Wanneer de gemeente regie wil op toekomstig gebruik of bijzondere voorwaarden wil stellen is uitgifte in erfpacht mogelijk met volledige afkoop van de canon voor het afgesproken tijdvak. Beleidskader 8: Grondprijsbeleid De gemeente moet, mede in het kader van de staatssteunregelgeving, marktconforme prijzen hanteren bij aan- en verkoop van (ruwe of bouwrijpe) gronden/opstallen. Conform wet- en regelgeving worden niet-marktconforme prijzen enkel gehanteerd bij verkoop van gronden ten behoeve van sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen. Bij sociale huurwoningen wordt per woning een vaste kavelprijs gehanteerd met een verrekenbeding, mits de vastgelegde afspraken over onder andere huurprijsklassen en exploitatietermijnen worden nageleefd (prestatieafspraken of project specifieke afspraken).

Bij maatschappelijke voorzieningen wordt een prijs per m2 gehanteerd (kavel of BVO) met verrekenbeding en/of een eerste recht van terugkoop. De gemeente stelt hiervoor jaarlijks een Grondprijzennota op. De Grondprijzennota is kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en in geval van maatschappelijke voorzieningen, snippergroen en weides voor de hoogte van de grondprijzen. De prijzen die gehanteerd worden, vormen de basis voor de onderhandelingen met de marktpartijen en voor de geraamde opbrengsten in de grondexploitaties. De nota wordt door het College vastgesteld. Besluitpunt: De gemeente hanteert marktconforme prijzen bij de verkoop van grond, met uitzondering van grond ten behoeve van sociale woningbouw en maatschappelijke

28

voorzieningen. Het college stelt ten behoeve van gronduitgifte jaarlijks een Grondprijzennota vast.

7.3 Faciliterend grondbeleid De volgende beleidskaders hebben betrekking op faciliterend grondbeleid. Beleidskader 9: Kostenverhaal gebiedsontwikkeling De gemeente heeft de voorkeur om het wettelijk verplichte kostenverhaal in eerste instantie door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst met de eigenaar/initiatiefnemer te regelen. De gemeente start met het verhalen van kosten in een zo vroeg mogelijk stadium van het planproces. Mochten partijen niet tot afspraken komen dan wordt via publiekrechtelijke weg kostenverhaal afgedwongen binnen de kaders van geldende wetgeving. De gemeentelijke werkwijze rondom het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling wordt vastgelegd in een nota kostenverhaal. Besluitpunt: De gemeente streeft in eerste instantie naar kostenverhaal op vrijwillige basis via een privaatrechtelijke overeenkomst. Het college stelt ten behoeve van het gemeentelijk kostenverhaal de werkwijze vast in een nota Kostenverhaal/Werkwijze bij bouwinitiatieven als onderdeel van faciliterend grondbeleid. Beleidskader 10: Gebiedsoverstijgende investeringen De gemeente heeft momenteel geen specifieke kaders vastgelegd voor gebiedsoverstijgende investeringen in relatie tot het kostenverhaal. Het gaat hierbij om eventuele bovenwijkse voorzieningen en het eventueel vragen van een bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen op gemeenteniveau.

Deze bijdrage is in de huidige wetgeving vrijwillig van aard, maar eventueel afdwingbaar onder de Omgevingswet. Een onderbouwing vanuit de Omgevingsvisie of Omgevingsprogramma is hiervoor voorwaardelijk. Besluitpunt: De gemeente formuleert in een nota Kostenverhaal/Werkwijze bij bouwinitiatieven kaders voor het verhalen van gebiedsoverstijgende investeringen als onderdeel van faciliterend grondbeleid.

7.4 Samenwerking Het volgende beleidskader heeft betrekking op samenwerkend grondbeleid. Beleidskader 11: Partnerselectie Naast een grondbeleidskeuze zal de gemeente per situatie afwegen, waar mogelijk, welke ontwikkelende partners voor de gemeente wenselijk zijn. De gemeente laat zich niet alleen leiden door partijen met grond- of vastgoedposities in een bepaald gebied, maar zoekt op basis van de opgave ook verder naar potentiële partners die meerwaarde kunnen bieden. Het gaat om partijen met bepaalde ambities, expertise, innovatiekracht of vaardigheden. De gemeente staat open voor nieuwe samenwerkingsverbanden. Deze afweging zal dan ook vroeg in het ontwikkelproces moeten plaatsvinden zodat regie op partnerselectie mogelijk is. Besluitpunt: De gemeente zoekt de kansen voor nieuwe samenwerkingsverbanden met ontwikkelende partijen die van meerwaarde zijn voor een specifieke (ruimtelijke) opgave.

7.5 Financieel-organisatorische kaders grondbeleid Beleidskader 12: Financieel-organisatorische kaders grondbeleid De financiële kaders voor grondbeleid worden hoofdzakelijk bepaald door hetgeen wat is voortschreven in de ‘Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV (2019). De richtlijnen van de commissie BBV worden onderverdeeld naar stellige uitspraken en aanbevelingen. De gemeente Zoetermeer volgt deze stellige uitspraken en aanbevelingen zo goed als mogelijk na. De toepassing van deze regels bij de Zoetermeerse Werkwijze Projectmatig Werken dient nader te worden ingevuld. Aanvullend zijn daarom onderstaande besluitpunten geformuleerd .

29

Besluitpunt: De gemeente stelt jaarlijks een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) op, met onder meer een herziening van de grondexploitaties, als onderlegger van de jaarrekening. Besluitpunt: Voor het bepalen van de gemeentelijke plankosten hanteert de gemeente de methodiek uit de Regeling plankosten exploitatieplan. Besluitpunt: 2 De te nemen winst uit een grondexploitatie wordt in de Reserve Investeringsfonds 2030 (RIF 2030), dan wel de opvolger daarvan, gestort met in achtneming van het uitgangspunt dat de grondbedrijffunctie voldoende reserve aanhoudt om de risico’s af te dekken. Dit betekent dat: a. De te nemen winst van een grondexploitatie eerst wordt gestort in de Risicoreserve tot een maximum van 2,5% van de nog te realiseren bruto omzet van de grondexploitatie. Het meerdere wordt gestort in het resultaat van de Grondbedrijffunctie; b. Van het resultaat van de Grondbedrijffunctie gaat:  50% naar de reserve Versterking Financiële Positie Grondbedrijffunctie (FiPo).  50% naar de reserve RIF 2030, dan wel opvolger daarvan. c. De reserves Financiële Positie Grondbedrijffunctie en de Risicoreserve vormen samen de weerstandscapaciteit voor de Grondbedrijffunctie.

 Als de ratio weerstandsvermogen (omvang reserves/benodigde weerstandscapaciteit) hoger dan 1,2 is, wordt het meerdere van de Reserve Financiële Positie GRB afgeroomd ten gunste van het RIF 2030, dan wel de opvolger daarvan.  Als deze ratio lager dan 1,0 is, wordt de Reserve Financiële Positie GRB aangevuld vanuit de algemene middelen tot een weerstandsvermogen van 1,0.

Besluitpunt: De gemeenteraad stelt ten behoeve van projecten die worden uitgevoerd als onderdeel van het gemeentelijk grondbeleid financiële kaders vast als nadere invulling van de Zoetermeerse Werkwijze Projectmatig Werken, zoals nader uitgewerkt in bijlage 4 van de nota Grondbeleid.

30

Bijlage 1 | Grondbeleid instrumentarium Gemeenten hebben beschikking over verschillende instrumenten om invulling te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen (zie figuur). In dit hoofdstuk worden de verschillende instrumenten per grondbeleidsvorm (actief en faciliterend) nader toegelicht, waarbij wordt geanticipeerd op de aankomende Omgevingswet. Bij samenwerkend grondbeleid zijn voornamelijk de instrumenten bij actief grondbeleid van toepassing aangezien de gemeente bij dit grondbeleidsvorm veelal risicodragend participeert in een ontwikkeling.

Actief grondbeleid Minnelijke verwerving en onteigening In het kader van een gemeentelijke grondexploitatie probeert de gemeente in eerste instantie de gronden minnelijk te verwerven. Dit betekent dat partijen op vrijwillige basis tot een grondtransactie komen. Mocht de gemeente daar niet in slagen, dan kan besloten worden het onteigeningsinstrumentarium in te zetten. Onteigening is voor eigenaren een ingrijpende gebeurtenis. Daarom is onteigening enkel aan de orde als dit noodzakelijk is om ruimtelijke ontwikkelingen binnen door de raad vastgestelde kaders tijdig te kunnen realiseren. Aangezien een onteigeningsprocedure een lange doorlooptijd kent, is het verstandig vroegtijdig de eigenaren over de noodzaak om gronden te verwerven te informeren en met hen in gesprek te gaan over de (minnelijke) verwerving van hun grond en/of opstal. Zo wordt vertraging van het project voorkomen als de minnelijke onderhandelingen onverhoopt niet tot het beoogde resultaat leiden. Het is ook mogelijk dat een grondtransactie op vrijwillige basis plaatsvindt, maar waarbij partijen de kaders van onteigening hanteren (zoals schadeloosstelling). Dit wordt ‘minnelijke onteigening’ genoemd. Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2022 wordt via de Aanvullingswet Grondeigendom de wetgeving omtrent onteigening aangepast.

De Onteigeningswet uit 1851 vervalt, maar wordt als regeling opgenomen in de Omgevingswet: de onteigeningsregeling. De wetgeving wordt op onderdelen aangepast. Zo is geen sprake meer van Kroonbesluiten, loopt eigendomsontneming via de bestuursrechter, maar schadeloosstelling via de civiele rechter en is er geen noodzaak tot onteigening bij zelfrealisatie. De grondslag voor onteigening is een vastgesteld omgevingsplan, omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit.

31

Overwegingen onteigeningsprocedure Voordelen Onderhandelingsmiddel om tot minnelijke verwerving te komen Onderhandelingsmiddel om zelfrealisatie eigenaren te verkennen of stimuleren In uiterste gevallen alsnog mogelijk maken van gewenste ruimtelijke ontwikkeling indien belang, noodzaak en urgentie voldoende aangetoond

Nadelen Inbreuk eigendomsrecht grondeigenaren Doorlooptijd onderhandelingen gemeente en grondeigenaar Gemeentelijke kosten bij onteigeningsprocedure, ook door gescheiden trajecten voor onteigening en schadeloosstelling onder de Omgevingswet Hogere vergoeding grondeigenaar dan bij minnelijke grondtransactie (tenzij sprake is van minnelijke onteigening) Benodigde onderbouwing voor belang, noodzaak en urgentie Regie in een laat stadium van een ruimtelijke ontwikkeling

Voorkeursrechten Een ander instrument dat de gemeente kan inzetten bij het voeren van een actief grondbeleid, is het vestigen van een voorkeursrecht via een besluit op basis van de vigerende Wet voorkeursrechten gemeenten. Dit geeft de gemeente het eerste recht van aankoop wanneer een grondeigenaar de desbetreffende gronden wenst te verkopen. De gemeente is overigens niet verplicht om van deze aanbieding gebruik te maken. Het vestigen van een voorkeursrecht kan alleen op gronden waaraan in het ruimtelijk plan een niet-agrarische bestemming is toegekend én waarvan het gebruik afwijkt van dat plan (toekenning van een niet-agrarische functie, die daar nog niet wordt uitgevoerd). De gemeente kan door het vestigen van een voorkeursrecht de grondeigenaar niet dwingen om de gronden te verkopen. Hiervoor is het onteigeningsinstrument van toepasing. Door het vestigen van een voorkeursrecht neemt de regie van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkeling in algemene zin toe. Het voorkeursrecht vormt echter een inbreuk op het recht van grondeigenaren om vrij over hun gronden te beschikken. Daarom wordt het instrument alleen ingezet wanneer de gemeente bij een gewenste ontwikkeling een duidelijke meerwaarde wil krijgen in de regiefunctie. Het voorkeursrecht geeft de gemeente in ieder geval de mogelijkheid eventuele speculatie met gronden voor te zijn.

In onderstaande tabel een overzicht van de voor- en nadelen van het vestigen van een voorkeursrecht door de gemeente. Overwegingen vestigen voorkeursrechten Voordelen Regie in een vroeg stadium en daarmee onderhandelingsruimte Mogelijkheid gronden pas op termijn te verwerven Versnelling ruimtelijke ontwikkeling Beperken van grondspeculatie Beperken versnippering van grondeigendom Middenweg tussen minnelijke verwerving en onteigening Voorkomen van ongewenste samenwerking tussen grondeigenaar en derden Meer regie bij faciliterend grondbeleid

Nadelen Inbreuk eigendomsrecht grondeigenaren Doorlooptijd onderhandelingen gemeente en grondeigenaar Voorkeursrecht kan tot 16 jaar in stand blijven en daarmee beperkingen voor grondeigenaar. Gemeentelijke kosten bij vestigen voorkeursrechten Als al in een vroeg stadium besloten wordt een voorkeursrecht te vestigen kan de gemeente, als de eigenaar tot aanbieding overgaat, gedwongen worden al in een vroeg stadium tot aankoop over te gaan. Dit kan mogelijk op dat moment tot een ongewenst beslag op beschikbare middelen leiden Als de gemeente (noodgedwongen) afziet van de aankoop is de eigenaar vrij om toch aan derden te verkopen

32

Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2022 wordt via de Aanvullingswet Grondeigendom de wetgeving voor het vestigen van voorkeursrechten door gemeenten op onderdelen aangepast. De Wet voorkeursrecht gemeenten vervalt, maar wordt als regeling opgenomen in de Omgevingswet: regeling voorkeursrecht. De nieuwe wetgeving betreft in feite grotendeels een voorzetting van de Wet voorkeursrecht gemeenten. De wetgeving wordt op enkele onderdelen aangepast. Zo wordt de termijn van 10 jaar aangepast naar 5 jaar, maar met de mogelijkheid tot verlenging met 5 jaar. Dit in het kader van enerzijds meer bewustwording bij de overheid en anderzijds meer bescherming voor de grondeigenaar. Daarmee kan een voorkeursrecht ook onder de Omgevingswet nog steeds voor in totaal 16 jaar in stand worden gehouden. De grondslag voor het vestigen van een voorkeursrecht is een omgevingsvisie, programma en omgevingsplan. Eventuele hervestiging van een voorkeursrecht is uiteindelijk gehandhaafd op 2 jaar. Strategische aankopen Ook wanneer er nog geen zicht is op een concrete ruimtelijke ontwikkeling kan de gemeente om strategische redenen gronden en opstallen aankopen, de zogenaamde strategische (grond)verwerving.

Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de wens om bepaalde strategische posities in handen te krijgen, een ruilobject te verkrijgen of delen van gebieden op te kopen waar bestaande functies geen toekomst meer hebben. Handelingssnelheid vanuit de gemeente is hierbij cruciaal omdat er mogelijk ook derden zijn die belang hebben bij het in eigendom krijgen van die gronden en/of opstallen met het oog op een toekomstige ontwikkeling. In het kader van slagvaardig handelen is het hierbij wel wenselijk om als gemeente vooraf voldoende budget te hebben voor strategische en/of incidentele aankopen. Zonder een dergelijk budget is dit instrument in feite onvoldoende uitvoerbaar. Overwegingen strategische aankopen Voordelen Verkrijgen van een cruciale en/of strategische positie in een mogelijke ontwikkeling op langere termijn Regie in een vroeg stadium door slagvaardig handelen Voorkomen van beginnende grondspeculatie Onderhandelingspositie bij actief grondbeleid op termijn Aankoopprijs mogelijk op basis van huidige bestemming en daardoor mogelijk een gunstige waardeontwikkeling van grond en/of opstal Regie bij faciliterend grondbeleid

Nadelen Toename grondpositie op de balans Langdurig beslag op eigen vermogen en liquide middelen Aankoopprijs mogelijk op basis van toekomstige bestemming / eventuele nabetalingsregeling. Risico op financiële afwaardering van gronden en/of opstallen wanneer toekomstige ontwikkeling alsnog niet plaatsvindt Door verandering van beleid of ambities kunnen verworven gronden en/opstallen mogelijk hun strategische waarde verliezen

Aangekochte gronden en/of opstallen worden verantwoord op de balans. Het risico is aanwezig dat aangekochte gronden en/of opstallen op termijn alsnog niet worden ingezet voor een ruimtelijke ontwikkeling. Afhankelijk van de verwervingsprijs, kan een financiële afwaardering hiervan een gevolg zijn. Aankoop tegen de actuele marktwaarde is dan ook een beheersmaatregel. Het resterende risico wordt opgenomen in het weerstandsvermogen. Partnerselectie De veranderende opgaven vragen om het introduceren van een nieuwe wijze van selecteren, de partnerselectie. De partnerselectie is een betrekkelijk nieuw fenomeen, naast al bestaande effectieve wijzen als een-op-een en onderhandse samenwerking en een vereenvoudiging van marktselecties door minder uit te vragen. De partnerselectie is hierin de meest vergaande variant: er wordt niet geselecteerd op een plan met een bieding en/of op de prijs, maar op een partner(profiel). Met de gekozen partner wordt een samenwerking vormgegeven waarin de opdrachtgever en opdrachtnemer samen bepalen welke oplossing(en) haalbaar, passend en wenselijk zijn. Die oplossing(en) zijn vooraf echter nog niet bekend en er is een goede onderlinge samenwerking nodig om de private en publieke belangen op elkaar af te stemmen. De opgave wordt zodoende, in de periode na selectie, verder vormgegeven.

Daarmee concentreert een partnerselectie zich op het ontwikkelproces in plaats van op een concreet projectresultaat. Er wordt met de partner samen aan de knoppen gedraaid om tot een optimaal en integraal resultaat te komen. Het selecteren van de partner gebeurt op basis van zaken als ervaring, visie, commitment en competenties en is daarmee bijna te vergelijken met het 33

voeren van sollicitatiegesprekken. Een gemeente die beperkte capaciteit en deskundigheid in huis heeft, kan besluiten om die deskundigheid in te huren of eerder tot partnerselectie over te gaan. Faciliterend grondbeleid

Kostenverhaal Wet ruimtelijke ordening Ongeacht de gemeentelijke rol in de grondexploitatie, is er in alle gevallen sprake van door de gemeente te maken kosten. Deze kosten moeten gemeenten verhalen op ontwikkelende partijen indien sprake is van een private grondexploitatie. Het begrip ‘kosten’ moet hier ruim worden gezien. Het gaat niet alleen om feitelijk door de gemeente gemaakte kosten van bepaalde werkzaamheden/activiteiten, maar het omvat ook die grondexploitatiewerkzaamheden waar de gemeente een belang of verantwoordelijkheid heeft dat die tijdig en conform de gemeentelijke eisen door derden worden gerealiseerd. Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 is het gemeentelijk instrumentarium voor het verhalen van gemeentelijke kosten op particuliere exploitanten verruimd. De gemeente heeft de plicht om alle gemeentelijke kosten te verhalen in geval van een private ontwikkeling. Hierbij kan de gemeente gebruik maken van een exploitatieplan indien partijen niet op vrijwillige basis tot overeenstemming komen voor wat betreft het kostenverhaal (anterieure overeenkomst). Met een exploitatieplan kostenverhaal door gemeenten juridisch worden afgedwongen. Partijen kunnen ook overwegen om op basis van de kaders van het exploitatieplan alsnog tot overeenstemming te komen (posterieure overeenkomst).

Indien bij vaststelling van het bestemmingsplan geen anterieure overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied is gesloten, is er de verplichting een exploitatieplan vast te stellen. De gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast, gelijktijdig met het bestemmingsplan waarop het betrekking heeft. Het exploitatieplan hanteert met betrekking tot de toerekening van de kosten, conform de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening, de zogenaamde PPT-criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Bij een anterieure overeenkomst gelden deze criteria in principe niet. Verder wordt bij een onrendabele ontwikkeling het kostenverhaal gemaximeerd middels de zogenaamde macro-aftopping. De verhaalbare kosten worden hierbij beperkt tot het niveau van de verwachte opbrengstpotentie. Ook de plankosten worden ook middels de zogenaamde Plankostenscan. Kostenverhaal Omgevingswet Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2022 wordt via de Aanvullingswet Grondeigendom het kostenverhaal ook aangepast. Het exploitatieplan in de huidige vorm vervalt als afzonderlijk instrument. Het kostenverhaal wordt integraal opgenomen in het Omgevingsplan. Daarmee is het Omgevingsplan het instrument en grondslag voor het kostenverhaal. Onder de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen ontwikkelingen: integraal en organisch.

Bij organische gebiedsontwikkeling wordt vooraf niet vastgelegd in welke periode (“tijdvak”) het gebied moet worden ontwikkeld. Daarmee is er ook geen eindbeeld van een ontwikkeling. Bij integrale gebiedsontwikkeling heeft de gemeente daarentegen beter zicht op het eindbeeld van een ontwikkeling. 34

De systematiek van publiekrechtelijk kostenverhaal bij ‘integrale gebiedsontwikkeling’ is dan ook vergelijkbaar met de huidige praktijk. Echter, op enkele onderdelen is wel sprake van een aanpassing. De belangrijkste aspecten zijn als volgt:       

Kostensoortenlijst sluit aan op de maatschappelijke opgaven Bovenplanse verevening vervalt Bijdrage ruimtelijke ordening is afdwingbaar met functionele samenhang als criterium Inbrengwaarde is op basis van objectief bepaalde maatstaven Betaling exploitatiebijdrage via beschikking bestuursrechtelijke geldschuld Tussentijdse eindafrekening is mogelijk Posterieure overeenkomst is niet expliciet geregeld

De systematiek van publiekrechtelijk kostenverhaal bij ‘organische gebiedsontwikkeling’ is nieuw en wijkt af van het kostenverhaal bij ‘integrale gebiedsontwikkeling’. Het kostenverhaal heeft namelijk enkel betrekking op de kosten in het openbaar gebied inclusief inbrengwaarde. Aangezien er geen eindbeeld is, kan de opbrengstpotentie in het gebied onvoldoende in beeld worden gebracht ten behoeve van een eventuele begrenzing van het kostenverhaal (macro-aftopping). Bij organische gebiedsontwikkeling wordt daarom een kostenplafond ingevoerd, zowel per kostenverhaalsgebied als per activiteit. De kostenverhaalsbijdrage per activiteit mag niet hoger zijn dan de waardevermeerdering van de grond als gevolg van die activiteit. Landelijke kavelruil Het instrument '(ruil)verkavelen' is het op grote schaal ruilen van grond tussen eigenaren. Dit heeft als doel de verbetering van de agrarische, sociale en economische omstandigheden in een (landelijk) gebied. In een ruilverkavelingsproces zitten veel partijen, met ieder een eigen belang. Dit maakt het verkavelen tot een langdurig en vaak lastig proces. Herverkaveling leidt tot een efficiëntere agrarische bedrijfsvoering, schaalvergroting en een verbeterde ontsluiting van kavels. Maar ook tot betere wegen waterlopen en vergroting van de recreatieve functie van een gebied.

Het landelijk gebied zoals we dat nu kennen is grotendeels ontstaan en gevormd door herverkaveling. Hoewel de inzet van dit instrument in de loop der jaren zeer succesvol is (gebleken), maakt de overheid er in de huidige gebiedsontwikkelingspraktijk steeds minder gebruik van. Dit hangt vooral samen met het afnemend draagvlak voor het dwingend karakter van het instrument en de lange duur van het project. In de klassieke ruilverkaveling neemt de overheid het voortouw en stelt een verkavelings/inrichtingsplan voor een gebied op. Er is in het gehele proces een grote mate van sturing door de overheid. Stedelijke herverkaveling Een nieuw instrument in de Aanvullingswet Grondeigendom is stedelijke herverkaveling. Stedelijke kavelruil vindt plaats aan de hand van een overeenkomst. Eigenaren van onroerend goed in het stedelijk gebied committeren zich op vrijwillige basis aan het ruilen van gebouwen of gronden of aan de aanpassing van de grenzen van grondbezit. Op die manier kunnen zij samen met de gemeente invulling geven aan de herinrichting van een gebied. Stedelijke herverkaveling levert meer draagvlak op bij de grondeigenaren en leidt ook tot besparingen. In de reeds genoemde Aanvullingswet grondeigendom zal ook een nieuwe regeling voor stedelijke kavelruil worden opgenomen.

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling De gemeente kan overwegen om een financiële bijdrage te vragen voor ontwikkelingen buiten het gebied waar wordt gebouwd. Dit betreft kosten ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. In de huidige wetgeving is een dergelijke bijdrage enkel op vrijwillige basis. Onder de Omgevingswet is de bijdrage afdwingbaar. Voor het vragen van een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling aan private initiatiefnemers moet alleen voldaan worden aan het criterium ‘functionele samenhang’. Dit moet vanuit de Omgevingsvisie of -programma worden onderbouwd. In de aankomende Omgevingswet is het verhalen van deze bijdrage daarentegen wel publiekrechtelijk afdwingbaar, mochten partijen niet tot afspraken komen. Een eventuele bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een aanvullende kostenpost in de grondexploitatie van het project.

35

Bijlage 2 | Uitwerking afwegingskader Uitwerking bouwsteen “waarde” Maatschappelijke waarde Bij ‘maatschappelijke waarde’ wordt een ontwikkeling getoetst op specifieke beleidsdoelstellingen in het kader van Zoetermeer 2040 vanuit meerdere domeinen (sociaal, fysiek en economisch). Wederom is dit afhankelijk van het schaalniveau. Zo wordt op het schaalniveau van de omgevingsvisie hoofdzakelijk gekeken naar de mate waarin een ontwikkeling enerzijds een positieve draai geeft aan de vier Zoetermeerse mechanismen en anderzijds bijdraagt aan de zes hoofdlijnen. Op andere schaalniveaus, zoals programma en omgevingsplan, kan sprake zijn van specifieke speerpunten waaraan een ontwikkeling wordt getoetst. Hoe meer een ontwikkeling hieraan bijdraagt, hoe groter het maatschappelijk belang van een initiatief. In het kader van objectivering wordt de volgende werkwijze gehanteerd: het hanteren van een scorediagram. De mate van bijdrage wordt per speerpunt uitgedrukt op een schaal van 1 – 4 (onvoldoende tot uitstekend). Dit is een exercitie om de “waardecreatie” van een ontwikkeling nader te objectiveren. Een ontwikkeling moet onderscheidend zijn op de aspecten samenhang, diversiteit en kwaliteit. In onderstaande figuur zijn voorbeelden uitgewerkt op het schaalniveau van de omgevingsvisie en op gebiedsniveau.

Gezien het abstractieniveau van de omgevingsvisie is de voorkeur om juist op programmaniveau (en verder) het scorediagram in te vullen.

Financiële waarde De financiële waarde betreft het financiële profiel van een ontwikkeling. Hierbij worden drie aspecten in beschouwing genomen: investeringsvolume, resultaat en risicoprofiel. Het resultaat en risicoprofiel zijn uitgedrukt in streefpercentages van de initiële investering.

36

Het is mogelijk dat er sprake is van een zakelijke onbalans in het financiële profiel van een ontwikkeling. Het alsnog rechtvaardigen van een investeringsbeslissing moet dan goed gemotiveerd worden vanuit de maatschappelijke waardecreatie. Zo kan er een situatie ontstaan dat de mate van urgentie voor de gemeente dermate hoog is, dat een financieel tekort of een beduidend hoog risicoprofiel op een ontwikkeling door de gemeente alsnog wordt aanvaard. Het gaat hier nadrukkelijk om een kwalitatieve afweging die binnen de gemeentelijke organisatie moet plaatsvinden. De reservepositie van de gemeente zal hierbij wel voldoende moeten zijn om een financieel tekort en/of het risicoprofiel te kunnen dekken. In het kader van adequaat risicomanagement blijft de zakelijke benadering in de afweging dan ook centraal staan.

37

Bijlage 3 | Financieel-organisatorische kaders grondbeleid Meerjaren Prognose Grondexploitaties Jaarlijks actualiseert de gemeente de grondexploitaties door middel van het opstellen van een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). In het MPG ligt de focus op de financiën en risico’s van de gemeentelijke projecten met een grondexploitatie. Projecten die betrekking hebben op faciliterend grondbeleid worden ook meegenomen. Hierover wordt gerapporteerd en wordt het perspectief gegeven op het toekomstige resultaat van de grondexploitaties. Dit MPG wordt jaarlijks aangeboden tegelijkertijd met de jaarrekening. De onderstaande spelregels zijn daarbij van toepassing en in lijn met de BBV-regelgeving. ‘Warme gronden’ Gemeenten verwerven gronden met het oog op gebiedsontwikkeling, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld. Dergelijke gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. Dergelijke gronden moeten worden verantwoord onder materiele vaste activa (MVA) tegen de verwervingswaarde. Het toerekenen (activeren) van andere kosten is daarbij niet toegestaan. Indien gronden deel uitmaken van een door de raad vastgestelde visie en er binnen afzienbare tijd een grondexploitatie wordt gestart, mag bij uitzondering de grond tegen de waarde van de toekomstige bestemming worden gewaardeerd (zie art. 4.2 BBV notitie).

Grondexploitaties: startpunt en looptijd Het startpunt van een grondexploitatie, formeel “bouwgrond in exploitatie (BIE)”, is conform de BBVregelgeving het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Om de risico’s die samenhangen met lang lopende projecten te beperken is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn. Bij een langere looptijd zijn aanvullende beheersmaatregelen nodig, waarvoor een raadsbesluit nodig zal zijn. Rentetoerekening en disconteringsvoet De toegestane toe te rekenen rente moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan de grondexploitatie.

Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet als volgt worden bepaald: - het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering; - het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering. Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt ook geen rente toegerekend aan de grondexploitatie. De rentetoerekening vindt plaats op basis van de boekwaarden van de grondexploitaties per 1 januari. De te hanteren disconteringsvoet is momenteel voor alle gemeenten bepaald op jaarlijks 2%. Bij een grondexploitatie met een geprognosticeerd negatief resultaat, dan wordt de omvang van de verliesvoorziening berekend met een disconteringsvoet die gelijk is aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone is (BBV voorschrift) zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone. Winstneming Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij afsluiting van een grondexploitatiecomplex.

Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. Hierbij wordt de percentage of completion methode gehanteerd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

38

1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; 2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; 3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen). Risicomanagement Grondbeleid gaat gepaard met risico’s. Jaarlijks wordt een risicoanalyse opgesteld om onder andere de benodigde weerstandscapaciteit vast te stellen. Bij het MPG is per project het risicoprofiel aangegeven. Voor elk risico wordt gekeken of er mogelijkheden zijn om het risico te beheersen, de gevolgen te verminderen en/of door te leggen. Voor risico’s met een negatieve financiële consequentie wordt de hoogte van de financiële consequentie geraamd en de kans van optreden bepaald op basis van de methodiek uit de Kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen. Resultaat bestemming Het financieel resultaat van de projecten als gevolg van de tussentijdse winstneming en de vrijval van voorzieningen is één van de onderdelen die het resultaat grondbeleid bepalen. Dit resultaat wordt verantwoord in de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening. Het resultaat wordt getrapt toegevoegd aan de Reserve Investeringsfonds 2030 (RIF 2030). In eerste instantie wordt de risicoreserve genormeerd aangevuld. Vervolgens wordt 50% direct gestort in het RIF2030 en wordt 50% toegevoegd aan de Reserve versterking Financiële Positie Grondbedrijf (FiPo).

Gezamenlijk met de risicoreserve vormt de reserve FiPo de weerstandscapaciteit Grondbedrijf. Tenslotte wordt het overschot van de weerstandscapaciteit afgeroomd ten gunste van het RIF2030, als de beschikbare weerstandcapaciteit hoger is dan de benodigde weerstandcapaciteit (op basis van gesignaleerde risico’s en de weerstandsratio van 1,2). Projectmatig werken Uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid komt het meest concreet tot uiting in projecten. De nota grondbeleid biedt een nadere invulling van de Zoetermeerse Werkwijze van Projectmatig Werken. In Zoetermeer vijf fasen van een ruimtelijke ontwikkeling gedefinieerd: initiatief, haalbaarheid, uitwerking, uitvoering en nazorg. In bijlage 4 zijn de financiële kaders rondom grondbeleid per fase nader uitgewerkt.

39

Bijlage 4 | Financiële kaders grondbeleid per fase projectmatig werken Projectfase  Initiatieffase Projectstart:

Project private initiatiefnemer/ Faciliterend Grondbeleid Intentieovereenkomst/Exploitatiebegroting

Gemeentelijk project/ Actief Grondbeleid Exploitatiebegroting



Haalbaarheid

Intentieovereenkomst

Voorbereidingsbudget



Uitwerking

Anterieure overeenkomst icm projectbegroting/exploitatieplan

Grex-begroting



Uitvoering

Anterieure overeenkomst icm projectbegroting/exploitatieplan

Grex-begroting



Nazorg

Exploitatiebegroting

Exploitatiebegroting

Initiatieffase ▼ Start Initiatieffase Het doel van de initiatieffase is om te komen tot een vastgestelde projectopdracht. In de projectopdracht staan afspraken vastgelegd over doel, resultaat, aanpak en beheersing van het project. In de initiatieffase worden in relatief korte tijd werkzaamheden verricht teneinde een de beslissing kunnen nemen of het initiatief voldoende interessant is om de haalbaarheid te onderzoeken. De belangrijkste werkzaamheden in deze fase zijn: • Analyse kansen en risico’s • Verkenning externe omgeving • Stakeholderanalyse • Bepalen budget voor de volgende fase en bijbehorende dekking ► Financieel kader Initiatieffase • Bekostiging Initiatieffase gemeentelijke projecten 1. Bij gemeentelijke projecten wordt in de initiatieffase een raadsvoorstel voorbereid waarin over onder meer de te doorlopen stappen, beoogde aanpak en de hiermee gemoeide kosten voor de volgende fase. 2. De kosten voor de initiatieffase voor gemeentelijke projecten worden gedekt door deze, voor zover mogelijk binnen BBV-regelgeving, als voorbereidingskosten in te brengen in het op te starten project en daarmee onderdeel te maken van het projectbudget waarover de raad een besluit neemt. 3.

Indien het niet waarschijnlijk is dat er een raadsbesluit tot stand komt of kosten kunnen niet als voorbereidingskosten worden aangemerkt, dan worden de kosten gedekt via het jaarlijks budget voor nieuwe initiatieven of ander beschikbaar gesteld budget dat deel uitmaakt van de exploitatiebegroting. • Bekostiging Initiatieffase projecten private initiatiefnemers 1. Bij projecten van private initiatiefnemers wordt in de initiatieffase een overeenkomst voorbereid waarin afspraken zijn vastgelegd met de private initiatiefnemer over onder meer de te doorlopen stappen, wijze van samenwerking en de hiermee gemoeide kosten voor de volgende fase. 2. De kosten voor de initiatieffase voor projecten van private initiatiefnemers worden gedekt door de kosten te verhalen bij de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer wordt een intentieovereenkomst gesloten met betrekking tot de kosten die in rekening gebracht zullen worden om het initiatief zodanig uit te werken dat een beslissing genomen kan worden of het initiatief voldoende interessant is om de haalbaarheid te onderzoeken; 3. Indien er geen intentieovereenkomst tot stand komt of in het geval de kosten niet in zijn geheel verhaald worden, dan worden de kosten gedekt via het jaarlijks budget voor nieuwe initiatieven dat deel uitmaakt van de exploitatiebegroting. ▲ Einde Initiatieffase 1.

In de jaarlijkse begroting is een regulier budget opgenomen om kleinere projecten uit te kunnen voeren mits deze projecten budgettair neutraal zijn;

40

2. Voor projecten die niet uitgevoerd kunnen worden binnen het reguliere budget wordt een voorstel aan de raad voorgelegd om de lasten en wijze van dekking van de volgende fase te autoriseren; 3. De initiatieffase eindigt met: a. Besluit om de haalbaarheidsfase te starten, bestaande uit i. Een vastgestelde projectopdracht. ii. Een vastgesteld budget voor de volgende fase. b. Een besluit om de initiatieffase te beëindigen.

Haalbaarheidsfase (fase 1) ▼ Start Haalbaarheidsfase De haalbaarheidsfase is het formele begin van het project en kan pas starten na 1. Vaststelling van de projectopdracht door het college 2. Beschikbaarheid van het benodigde budget voor deze fase. Doel van de haalbaarheidsfase is om het initiatief verder uit te werken naar een ruimtelijk kader zodat een grondexploitatiebegroting door de raad kan worden vastgesteld dan wel een anterieure overeenkomst voor het kostenverhaal kan worden afgesloten met de private projectontwikkelaar. Onderdelen van het haalbaarheidsonderzoek zijn: • Financiële haalbaarheid • Technische haalbaarheid • Haalbaarheid omgeving • Vastleggen afspraken met externen. ► Financieel kader Haalbaarheidsfase • Bekostiging Haalbaarheidsfase gemeentelijke projecten 1. De kosten van de haalbaarheidsfase worden geactiveerd als onderzoek- & ontwikkelkosten om later in te brengen in de beoogde grondexploitatie. 2. Om deze kosten te kunnen activeren is: a. Bij projecten waar de haalbaarheidsfase minder kost dan € 100.000 een besluit van het college nodig en vindt verantwoording aan de raad achteraf plaats. Hiervoor is een jaarlijks vast te stellen investeringsbudget beschikbaar via de begroting. b.

Bij projecten waar de haalbaarheidsfase meer kost dan € 100.000 een besluit van de raad nodig waarmee een expliciet voorbereidingsbudget beschikbaar wordt gesteld door de raad. 3. Het college informeert de raad jaarlijks via het MPG over de omvang van de voorbereidingskosten voor grondexploitaties in voorbereiding. 4. Als de voorbereidingskosten niet leiden tot een grondexploitatie, worden ze afgeboekt ten laste van het resultaat van de grondbedrijffunctie. • Bekostiging Haalbaarheidsfase projecten private initiatiefnemers 1. Bij private initiatieven c.q. faciliterende projecten worden de kosten in rekening gebracht conform de intentieovereenkomst. 2. Om de gemeentelijke voorbereidingskosten te kunnen maken en zodoende tot een anterieure overeenkomst te komen is: a. Bij projecten waar de haalbaarheidsfase minder kost dan € 100.000 een besluit van het college nodig en worden de kosten ten laste gebracht en verhaald via het hiervoor bestemde jaarlijkse budget in de begroting b. Bij projecten waar de haalbaarheidsfase meer kost dan € 100.000 een besluit van de raad nodig en worden de kosten ten laste gebracht en verhaald via een expliciet door de raad vooraf beschikbaar gesteld projectbudget. 3. Uitgangspunt voor projecten met private initiatiefnemers is dat het voorbereidingsbudget volledig wordt gedekt uit kostenverhaal.

Het streven is de gemaakte en de nog te maken kosten te verhalen via een anterieure overeenkomst. 4. Op het moment dat er geen anterieure overeenkomst tot stand komt en er geen project met private initiatiefnemers wordt opgestart, worden de reeds gerealiseerde lasten en baten deel van het van het resultaat van de grondbedrijffunctie. 5. Bij de jaarrekening wordt een risico-inschatting gemaakt in hoeverre de gemaakte kosten volledig kunnen worden verhaald bij private initiatiefnemers. Een eventueel saldo wordt afgeboekt ten laste van het resultaat van de grondbedrijffunctie. 6. Het college informeert de raad jaarlijks via het MPG over het voorbereidingsbudget voor projecten met private initiatiefnemers. 41

▲ Einde Haalbaarheidsfase De Haalbaarheidsfase eindigt met de vaststelling van een grondexploitatie door de raad dan wel een anterieure overeenkomst in combinatie met projectbegroting voor het project met een private ontwikkelaar. Ter dekking van een eventueel negatief saldo tussen baten en lasten binnen een gemeentelijk project of project met een private initiatiefnemer stelt de raad tegelijkertijd middelen beschikbaar. Wanneer het sluiten van een anterieure overeenkomst niet lukt en de private initiatiefnemer zet het initiatief wel door, zullen de gemeentelijke kosten via een exploitatieplan moeten worden verhaald op de initiatiefnemer. Het exploitatieplan moet in dat geval tegelijk met het bestemmingsplan door de raad worden vastgesteld en geldt daarna als onderdeel van het financieel kader. • Openen van een gemeentelijke grondexploitatie 1. Een grondexploitatie wordt geopend op basis van een raadsbesluit. Het college doet daarvoor een voorstel aan de raad. 2. Bij het voorstel tot openen van een grondexploitatie verschaft het college inzicht in de grondexploitatie. Het voorstel bevat ten minste: a. Een beschrijving van de wijze waarop het project bijdraagt aan de doelstellingen van het beleids- en/of gebiedsprogramma die op basis van de Omgevingsvisie is vastgesteld en waarbinnen het project is ondergebracht; b. Een kaart van het grondexploitatiecomplex; c.

Een beschrijving van het beoogde programma, waaronder de bouwkavels, de te realiseren bestemmingen en toegestane bouwvolumes; d. Een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex; e. Een grondexploitatiebegroting waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd; f. projectspecifieke kansen- en risicoanalyse. 3. Bij een grondexploitatie met een verwacht negatief resultaat wordt direct bij de opening een verliesvoorziening ter grootte van het verwachte verlies (op eindwaarde) getroffen. • Openen van projecten met private initiatiefnemers 1. Een complex voor een project met een private initiatiefnemer wordt geopend op basis van een ondertekende anterieure overeenkomst in combinatie met een projectbegroting. 2. Projecten waarbij de totale lasten groter zijn dan € 100.000 worden pas geopend nadat de raad een uitvoeringsbudget beschikbaar heeft gesteld voor het benodigde plankosten en kosten van eventuele investeringen. 3. Bij een project met private initiatiefnemers met een verwacht negatief resultaat (niet alle kosten kunnen worden verhaald) wordt direct bij de opening een verliesvoorziening ter grootte van het verwachte verlies op eindwaarde getroffen.

Uitwerkingsfase en Uitvoeringsfase ▼ Start Uitwerkingsfase Het financiële kader voor zowel Uitwerkings- als Uitvoeringsfase is de vastgestelde grondexploitatiebegroting bij gemeentelijke projecten dan wel de anterieure overeenkomst in combinatie met een projectbegroting bij private projecten. Elk jaar wordt getoetst of dit financiële kader nog in lijn is met het onderhavige project en vindt een actualisatie van het financiële kader plaats. ► Financieel kader Uitwerking- & Uitvoeringsfase • Herziening van een grondexploitatie 1. In de Uitwerkings- en Uitvoeringsfase van een ruimtelijk project stelt de gemeenteraad jaarlijks een herziening van de grondexploitatie vast. 2. Bij de herziening van de grondexploitatie wordt een toelichting opgesteld die past bij de controlerende en sturende rol van de gemeenteraad en minimaal de volgende aspecten bevat:  een verantwoording van afwijkingen van de begroting, ontstaan sinds de vaststelling van de vorige herziening, op basis waarvan de controlerende taak kan worden uitgeoefend;

42

 3.

4.

5.

6.

een verklaring van de redenen waarom de raming voor de toekomst is aangepast ten opzichte van de vigerende versie van de grondexploitatie, op basis waarvan de sturende taak van de gemeenteraad kan worden uitgeoefend. Zowel voor de ontstane afwijkingen als voor de aangepaste ramingen wordt aangegeven in hoeverre deze passen binnen het kader dat de gemeenteraad vaststelde. Hiertoe worden de kaderstellende elementen uit de projectdefinitie integraal overgenomen in de toelichting bij de herziening van de grondexploitatie. Lopende het project wordt de gemeenteraad over die omstandigheden geïnformeerd die ertoe kunnen leiden dat sprake zal zijn van een afwijking of bij te stellen raming die niet past binnen het vastgestelde inhoudelijk kader. Wanneer een afwijking of bij te stellen raming niet binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past, moet de voorgenomen wijziging vooraf ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd worden in een apart voorstel of als expliciet besluitpunt in het raadsvoorstel bij het MPG.

Als een afwijking of bij te stellen raming wel binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past, maar leidt tot een financieel nadeel, geldt dat deze wijziging via een apart voorstel vooraf aan de gemeenteraad voorgelegd wordt, in het geval dat:  het financieel nadeel groter is dan 10% van de hoofdkostensoort en groter is dan € 250.000;  het financieel nadeel groter is dan € 1,5 miljoen, ondanks dat het nadeel kleiner is dan 10% van de hoofdkostensoort. Als een afwijking of bij te stellen raming binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past en niet leidt tot een financieel nadeel zoals bedoeld onder 5, betreft het een bevoegdheid van het college en kan volstaan worden met verantwoording achteraf van gemaakte keuzes.

• Herziening anterieure overeenkomst in combinatie met projectbegroting 1. Zowel voor de ontstane afwijkingen als voor de aangepaste ramingen wordt aangegeven in hoeverre deze passen binnen het vastgestelde kader van de anterieure overeenkomst in combinatie met de projectbegroting. 2. Wanneer een afwijking of bij te stellen raming niet binnen het vastgestelde inhoudelijke kader past, moet het project opnieuw de haalbaarheidsfase doorlopen. ▲ Einde Uitvoeringsfase Afsluiting van een gemeentelijke grondexploitatie 1. Voor zover in een lopende grondexploitatie of een deelplan daarvan alle werkzaamheden afgerond zijn, wordt, uiterlijk 12 maanden na overdracht van de laatste openbare ruimte binnen een deelplan aan de staande organisatie, een voorstel tot afsluiten van de grondexploitatie door het college aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. Dit doet het college via het MPG. 2. Het vroegtijdig afsluiten van een grondexploitatie, dat wil zeggen voordat alle werkzaamheden zijn afgerond, is in drie situaties mogelijk: a. de grondexploitatie wordt afgesloten en vervolgens (deels) ingebracht in een andere grondexploitatie; b. de grondexploitatie wordt afgesloten en de resterende activiteiten worden opgenomen in een restplan. c. de grondexploitatie wordt afgesloten en het resterende deel van de grondvoorraad wordt administratief verantwoord als Materieel Vast Activa. 3.

Het eindresultaat van de grondexploitatie wordt na verrekening met een eventuele verliesvoorziening ten laste dan wel ten bate gebracht van de het jaarresultaat van de Grondbedrijffunctie. Afsluiting projecten met private initiatiefnemers Op het moment dat bij een anterieure overeenkomst alle gemeentelijke werkzaamheden afgerond zijn, wordt een eventueel resterend saldo verliesvoorziening ten laste dan wel ten bate gebracht van de het jaarresultaat van de grondbedrijffunctie.

Nazorg Na afronding en oplevering van een ruimtelijk project wordt de openbare ruimte overgedragen aan de betreffende beheerorganisatie van de gemeente.

43

Bijlage 5 | Wijziging beleidsregels (was – wordt) Huidig grondbeleid

Grondbeleid Zoetermeer 2040 Binnen de kaders van de huidige wetgeving anticipeert de gemeente zoveel mogelijk op de Omgevingswet.

Toelichting Op het moment van vaststellen van de nieuwe nota grondbeleid geldt nog de Wet ruimtelijke ordening terwijl de Omgevingswet op korte termijn in werking zal treden. Binnen de kaders van de huidige wetgeving anticipeert de gemeente zoveel mogelijk op de Omgevingswet, inclusief het instrumentarium van de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet.

Ambitie gestuurd, waarde creërend en adaptief zijn de leidende principes om het karakter van het Zoetermeerse grondbeleid te omschrijven

De gemeente hanteert drie leidende principes die kenmerkend zijn aan het gemeentelijk grondbeleid in Zoetermeer: ambitie gestuurd, waarde creërend en adaptief. Deze leidende principes omschrijven het Zoetermeerse karakter van het grondbeleid. Het vormt de denkwijze in het gemeentelijk handelen met betrekking tot grondbeleid.

Urgentie, waarde en regie vormen de basis voor het afwegingskader grondbeleid

De gemeente hanteert vanaf de initiatieffase een afwegingskader om te komen tot grondbeleidskeuzes. Een grondbeleidsvorm voor een specifieke locatie of ontwikkeling is de resultante van een afwegingsproces. Het afwegingskader bestaat uit drie centrale bouwstenen: urgentie, waarde en regie. Het afwegingskader is bedoeld om de integrale afweging binnen de gemeentelijke organisatie te faciliteren en structureren. Hierdoor wordt een eenduidige werkwijze gehanteerd voorafgaand aan bestuurlijke besluitvorming. De afweging en argumentatie worden expliciet vastgelegd in de besluitvorming rondom de desbetreffende ruimtelijke ontwikkeling.

De gemeente Zoetermeer kiest voor samenwerking als zij wenst om risico’s en/of kennis te delen met externe partijen. Samenwerking kan ook buiten de gemeentegrenzen plaatsvinden.

De gemeente staat open voor nieuwe samenwerkingsverbanden met ontwikkelende partijen die van meerwaarde kunnen zijn voor een specifieke (ruimtelijke) opgave.

Naast een grondbeleidskeuze zal de gemeente ook per situatie af, waar mogelijk, welke ontwikkelende partners voor de gemeente wenselijk is. De gemeente zal zich niet alleen laten leiden door partijen met grond- of vastgoedposities in een bepaald gebied, maar zal op basis van de opgave ook verder zoeken naar potentiële partners die meerwaarde kunnen bieden. Het gaat om partijen met bepaalde ambities, expertise, innovatiekracht of vaardigheden. De gemeente staat open voor nieuwe samenwerkingsverbanden. Deze afweging zal dan ook vroeg in het ontwikkelproces moeten plaatsvinden zodat regie op partnerselectie nog mogelijk is.