Bijlage 2a - Grondexploitatie Roggeakker (zwart gemarkeerd)
Tekst van het document
Toelichting grondexploitatie Roggeakker Onderwerp
:
Datum Status 1.
Toelichting gemeentelijke grondexploitatie Roggeakker
„12-11-2024 k
Inleiding
en
Het vaststellen
(geanonimiseerd)
samenvatting
de grondexploitatie betekent dat de gemeenteraad instemt met de uitgangspunten en de financiële vertaling van het ruimtelijke plan (programma, kwaliteit, en ruimtegebruik) in de kosten- en opbrengstbegroting. De raad stelt de hierop gebaseerde begrotingswijziging op programmaniveau vast na kennis te hebben genomen van de bestaande risico’s en kansen. De kosten- en opbrengstbegroting van deze grondexploitatie is gebaseerd op het meest actuele inzicht in de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Deze toelichting bevat een specificatie van de kosten- en opbrengstenbegroting. De financiële vertaling valt uiteen in een aantal delen. van
1.2
Plangebied en plansituatie Roggeakker is gelegen tussen het spoort (Randstadrail), Ruimtebaan en de Zegwaartseweg. De ontwikkellocatie bestaat momenteel uit braakliggende terrein wat is gelegen in het noordoostelijke gedeelte van de wijk Seghwaert. De ontwikkellocatie is nabij het Koninkrijkszaal van Jehovah's Getuigen en het recent opgeleverde nieuwbouwproject Leeuwenhof. De locatie
ghwaert
Afbeelding
1 Plangebied Roggeakker
Roggeakker is een herontwikkelingslocatie van woningcorporatie Vidomes in samenwerking met de gemeente Zoetermeer. In 2019 heeft Vidomes besloten het complex aan de Roggeakker in Zoetermeer te slopen en nieuwbouw terug te bouwen. De slechte technische staat, de slechte leefbaarheid en onveiligheid binnen het complex waren de redenen om te gaan slopen. De huidige huurders van het complex zijn verhuisd en de sloop van het complex is begin 2022 afgerond.
(geanonimiseerd)
De realisatie van woningbouw in het plangebied Roggeakker wordt uitgevoerd door Vidomes. Vidomes draagt zorg voor de realisatie van 123 sociale huurwoningen. De gemeente Zoetermeer verkoopt bouwrijpe grond en zorgt voor de aanleg van het
openbaar gebied.
Afbeelding
2 toekomstige
ontwikkeling
1.3 Eigendomssituatie Het plangebied Roggeakker kent momenteel een versnipperde eigendomssituatie. Het plangebied van de grondexploitatie heeft een oppervlak van 13.395 m?. Van het plangebied heeft Vidomes 4.739 m? momenteel in eigendom, welke in afbeelding 3 in het rood is weergeven.
ed Afbeelding
3 Verdeling
ce en hensen
EE
EEE
MEN
(geanonimiseerd)
+
3759 m*
+
13395
10-10-24
HH Afbeelding
Schaal 1:
Formaat
:
1000
Gec: File
A4
4 Plangebied Roggeakker
:
m*
Roggeakker 2023-08-28
Op afbeelding 4 is het totale plangebied te zien. De grondexploitatie omvat het plangebied wat in afbeelding 4 geel gearceerd is. Het plangebied wat blauw gearceerd is in afbeelding 4 is onderdeel van de ontwikkeling Roggeakker. Echter, is dit geen onderdeel van de grondexploitatie. Binnen de blauw gearceerde grond ligt een openbaar parkeerterrein in eigendom van de gemeente. Het parkeerterrein wordt opnieuw ingericht en deze kosten komen ten lasten van het investeringsproject. De
verdeling van het eigendom afbeelding 5 weergeven.
van
de
gronden binnen de grondexploitatie is in
Boend
Nr.
Eigenaar Vidornes 2| Gemeente Detemreer
tutie
Kadastraalnummer ZANDO1-B-5588 ZNDO1-B-7268
pt
Died
Vollediof gedeeltelijk Volledig Gedeeltelijk
4,739
Ora
13.395
7.226
4
Totaal Afbeelding
5 Eigendomsverhouding
plangebied
(geanonimiseerd)
Vidomes kan op haar gronden niet de woningbouwontwikkeling realiseren die gewenst is. Om de voor hun gewenste ontwikkeling te realiseren, is het aankopen van gemeentelijk
grond benodigd. 1.4 Rol
De
gemeente
in
ontwikkeling plangebied ontwikkeling van het plangebied Roggeakker gaat uit van
een
actieve
rol door de
gemeente Zoetermeer. Dat betekent dat de gemeente Zoetermeer regie heeft op de ontwikkeling van het woongebied. De gemeente Zoetermeer verkoopt (bouwrijpe) grond aan
de ontwikkelende
partij Vidomes.
1.5 Gemengde exploitatie De gemeente voert actief grondbeleid, dat betekent dat de gemeente gronden (deels) in eigendom heeft, de bouw- en woonrijp werkzaamheden verricht en de grond verkoopt voor de ontwikkeling van onder andere woningen. De kosten welke in de grondexploitatie zijn opgenomen worden in hoofdstuk 2 toegelicht en hebben betrekking op de boekwaarde van haar grondeigendom in het plangebied, kosten voor bouw- en woonrijp maken en plankosten (raming o.b.v. plankostenmodel 2024). De
opbrengsten in de grondexploitatie komen eigendomspositie verkoopt.
tot stand
doordat de gemeente
haar
Aangezien de gemeente niet volledig in eigendom is van alle gronden, voert de gemeente ook faciliterend grondbeleid. Voor het verhalen van kosten op Vidomes maakt de gemeente afspraken op vrijwillige basis. Partijen sluiten aan de voorkant een anterieure overeenkomst waarin de exploitatiebijdrage is opgenomen. 2.
Grondexploitatie Roggeakker
2.1
Programmatische uitgangspunten woningbouwprogramma voorziet in 123 woningen. Alle woningen vallen in de categorie appartementen en worden verdeeld in de sociale huursector. De woningen zijn verdeeld in 8 appartementencomplexen, welke variëren in bouwhoogtes van 3 tot 4 bouwlagen. Binnen in de appartementencomplexen komen ook gemeenschappelijke ruimtes en bergingen. Het nieuwe
De
programmatische uitgangspunten, zoals
nu
voorzien, zijn als onderstaand
weergeven:
Boemekaede Appartement socialehur__ Appartement Totaal
sociale huur
woningen
Tabel 1 Programma
2.2
Het
[liberalsatiegers | __|___& _________ 2eaftoppnggers
Roggeakker
Toekomstig ruimtegebruik toekomstig ruimtegebruik is ruimtelijk als
in onderstaande
afbeelding 6 weergegeven.
(geanonimiseerd)
39
:
Afbeelding Het
6 Toekomstig ruimtegebruik
toekomstig ruimtegebruik
van
de
grondexploitatie is als in onderstaande tabel 2
weergegeven.
lt
%
Plangebied
Uitgeef bare grond Niet
uitgeefbaar
Tabel 2 toekomstig ruimtegebruik grondexploitatie Roggeakker
2.3
Grondverkoop Bij de ontwikkeling Roggeakker is er sprake
grondaankoop en grondverkoop door de partij Vidomes. Door de gemeente Zoetermeer wordt 2.394 m? bouwgrond geleverd, welke is bestemd voor woningbouw. Vidomes levert 2.163 m? openbare ruimte, welke de gemeente gaat inrichten tot een duurzame leefomgeving en in de toekomst zal onderhouden. In afbeelding 7 is de toekomstige situatie weergeven. De omlijning in de kleur blauw zijn de gronden weergeven die momenteel in eigendom zijn van de gemeente en welke geleverd worden aan Vidomes en in de toekomstige situatie bebouwd wordt. De omlijning in de kleur oranje, zijn gronden die momenteel zijn bestemd met de bestemming wonen en in bezit zijn van Vidomes. Deze gronden worden verkocht aan de gemeente en worden in de toekomstige situatie openbaar gebied. De omlijning in de kleur groen, zijn gronden die momenteel zijn bestemd met de bestemming wonen en blijven in de toekomstige situatie de bestemming wonen behouden. Deze gronden zijn van Vidomes en blijven van gemeente Zoetermeer
en
van
door de ontwikkelende
Vidomes.
(geanonimiseerd)
Z
Zoetermeer Volgnr
Datum:
:
Een:
Afbeelding
Schaal
1:
Formaat
:
7 Grondverkoop
57.868
Gewijz
750
Gec:
A4
File
:
21-06-24 :
| over te dragen door Vidomes | over dragen door gemeente BEN oe te
m*
2163
+
+
2394 m?
oan omen
+270
ZWDO1
(beide gedeeltelijk) en ZWDO1 B 5588
B 7267
en
7268
Roggeakker (2023)
Roggeakker
2.4 Resultaat
grondexploitatie gemeentelijke grondexploitatie van de ontwikkeling van het plangebied Roggeakker is onderstaand weergegeven. Het resultaat van de
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd) (geanonimiseerd)
Het resultaat uit de tabel op
afbeelding 8 zal navolgend worden toegelicht.
2.5 Historische boekwaarde De gemeentelijke kosten van het voortraject van deze grondexploitatie zijn volledig gedekt door Vidomes en in de administratie onder faciliterend grondbeleid weggezet. Daarom is geen boekwaarde opgenomen. 2.6 Kosten grondexploitatie De kosten grondexploitatie zijn begroot op nominale waarde. De begroting op nominale waarde geeft alle op geld gewaardeerde aspecten van het project Roggeakker weer, waarbij geen rekening is gehouden met faseringseffecten (kostenstijging, over boekopbrengstenstijging, rente en disconto). De nominale begroting kent prijspeil 1 januari 2025. Hiervoor wordt de gebruikelijke gemeentelijke standaard indeling in hoofdkostensoorten gebruikt. Een samenvatting van deze begroting is in de onderstaande tabel opgenomen.
(geanonimiseerd) In de bovenstaande tabel is inzichtelijk gemaakt welke kosten de gemeente nog moeten maken om de geambieerde ontwikkeling te realiseren. Hieronder is de
zal
beschrijving van de resterende werkzaamheden en kosten opgenomen. voor zover van toepassing worden de afzonderlijke begrotingsposten afgerond. Na de nominale kosten worden ook de nominale opbrengsten bellicht. Een totale specificatie van alle kosten en opbrengsten met de daarbij behorende cashflow is onder het hoofdstuk programma, fasering en parameters gevoegd. 01.
Verwerving en schadeloosstellingen Op de percelen binnen het plangebied rust momenteel geen boekwaarde. 02. Onderzoeken en milieuvoorzieningen In de grondexploitatie zijn geen kosten opgenomen
voor
onderzoeken
voor
sloop opstallen. Op de gronden
en
milieuvoorzieningen. 03.
Sloop opstallen
In de grondexploitatie zijn geen kosten opgenomen staan geen panden die gesloopt moeten worden.
04.
Bouwrijp maken
(geanonimiseerd)
De
grond binnen de plangrenzen van de ontwikkellocatie Roggeakker moet bouwrijp gemaakt worden. Op basis van een gestandaardiseerde kostenberekening (SSKsystematiek) is geraamd hoeveel deze kosten zouden bedragen. Binnen de kostenraming voor het bouwrijp maken is een bedrag van (geanonimiseerd)
MM berekend.
05. Woonrijp maken Na de bouw van het woningbouwprogramma zal het openbaar gebied woonrijp gemaakt moeten worden. Ook hiervoor is een gestandaardiseerde kostenberekening (SSKIn totaliteit is voor de kosten van het maken systematiek) gemaakt. woonrijp benodigd, Bij de inrichting van het openbaar gebied moet gedacht worden aan verharding, groenvoorzieningen, terreininrichting en kosten staartwerkzaamheden, etc.
(geanonimiseerd)
06. Afwerken In de grondexploitatie
zijn geen kosten opgenomen
voor
afwerking.
07. Plankosten en V&T Op basis van de uitgevoerde
plankostenscan zou voor VTA in de grondexploitatie Roggeakker ca (geanonimiseerd) zijn voor de resterende werkzaamheden van de uitwerkingsfase en de realisatiefase. De plankostenscan is echter een tool, die met name bedoeld is voor faciliterend grondbeleid.
Mered:
08. Rente In de grondexploitatie
zijn geen kosten opgenomen
voor
rente.
09. Kosten overheidshandelen In de grondexploitatie zijn geen kosten opgenomen
voor
kosten overheidshandelen.
voor
afdrachten intern
10. Afdracht intern In de
grondexploitatie zijn geen kosten opgenomen
In de
grondexploitatie zijn geen kosten opgenomen voor 11. Afdracht extern. 12. Kosten 13. Overige lasten, 14. Fiscale kosten, 15. Winstnemingen en 16.
overeenkomsten, Tijdelijk beheer
en
exploitatielasten.
(geanonimiseerd) 01. Woningbouw De waarde van de grond onder de circa 123 woningen is op basis van de grondprijsbrief 2023/2024 gewaardeerd. Voor sociale huurwoningen die worden geëxploiteerd door toegelaten instellingen die participeren in de prestatieafspraken die met de gemeente Zoetermeer zijn gemaakt, hanteert de gemeente Zoetermeer per woning een vaste lage rondprijs met verrekenbeding. Op basis van de grondprijsbrief is de totale grondwaarde niet alle grond in eigendom is van de gemeente Zoetermeer kan (geanonimiseerd)
D=
(geanonimiseerd)
niet de volledige Op basis van de
grondwaarde in rekening worden gebracht bij de ontwikkelende partij. grondeigendomspositie van de nieuwe ontwikkelen bouwblokken is een verdeling gemaakt. Het totale nieuwe oppervlakte van de gebouwen wordt 4.970 m?. Van dit bouwoppervlak ligt 2.394 m? op grond van de gemeente (48,2%). Door de totale t percentage grondeigendom is de grondwaarde te vermeni grondwaarde bepaald op Ï
(geanonimiseerd)
02.
Voorzieningen niet commercieel Voorzieningen niet commercieel is niet van toepassing. 03. Voorzieningen commercieel Voorzieningen commercieel is niet van toepassing. 04.
Bedrijven Bedrijven is niet van toepassing. 05. Kantoren Kantoren is niet
van
toepassing.
06. Parkeren Parkeren is niet
van
toepassing.
07. Exploitatiebijdragen De gemeentelijke kosten van de ontwikkeling Roggeakker worden gemaakt aangezien Vidomes haar gronden wil ontwikkelen. De gemeentelijke kosten worden daarom verhaald op Vidomes. Deze afspraken worden opgenomen in de anterieure overeenkomst.
Aangezien de gemeente gronden verkoopt, wordt voor 48% de kosten betaald uit de inkomsten van de grond. De overige 52% van de kosten worden verhaald door middel De exploitatiebijdragen zijn vooralsnog voorzien op
(geanonimiseerd) ú ä mn De
exploitatiebijdragen zijn opgebouwd uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel zijn de n worden verhaald bij het exploitatiebijdragen ten behoeve van de plankosten. Deze k sluiten van de anterieure overeenkomst en bedragen (geanonimiseerd) Het tweede onderdeel zijn gekoppeld aan de te maken kosten bouw- en woonrijp maken. Indien de kosten bouw- en woonrijp maken afwijken, heeft dit ook effect op de exploitatiebijdragen. De exploitatiebijdragen bouw- en woonrijp maken worden op verschillende momenten verhaald bij Vidomes. De verrekening vindt plaats op basis van werkelijk gemaakte kosten. Vidomes
betaald ook voor 17% mee aan de kosten herinrichten parkeerterrein die in afbeelding 4 blauw gearceerd is. Deze opbrengsten vallen buiten deze grondexploitatie. In de
grondexploitatie zijn geen opbrengsten opgenomen voor 08. Bijdragen extern, 09. Bijdragen intern, 10. Huren en pachten zonder BTW, 11. Huren en pachten met BTW en 12. Overige opbrengsten. 2.8 Parameters en fasering Onderstaande zijn de parameters weergeven die zijn gebruikt in de gemeentelijke grondexploitatie van het plangebied Roggeakker. De parameters zijn in lijn met de parameters 2025 voor gemeentelijke grondexploitaties van de gemeente Zoetermeer. Rekenvoet: 0,00%
(geanonimiseerd)
Discontovoet: 2,0% 3.
Overzicht
resultaat
grondexploitatie
De
fasering en het (geïndexeerde) resultaat van de ontwikkeling Roggeakker is onderstaand weergeven:
van
het
plangebied
(geanonimiseerd) 4.
Bijlage
Bijlage
4.1:
Risicoanalyse
Voor de gemeentelijke grondexploitatie en de ontwikkeling van plangebied Roggeakker is een kansen- en risicoanalyse opgesteld. Deze kansen- en risicoanalyse bestaat uit gevoeligheidsrisico’s, spreidingsrisico's voor kosten en opbrengsten en bijzondere gebeurtenissen / project specifieke risico's. In totaal
zijn de risico’s en de benodigde weerstandscapaciteit als onderstaand. De totaal
benodigde
weerstandscapaciteit bedraagt
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)