Bijlage 2 - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma definitief concept (opgemaakt)
Tekst van het document
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
concept ontwerp
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
|
Inhoud Voorwoord
3
Het programma in één oogopslag
4
1
Inleiding: Zoetermeer staat voor uitdagingen
5
2
Context: Wat wij zien
7
3 4
5
6
Wij zien het aantal inwoners en huishoudens groeien Wij zien de samenstelling van huishoudens veranderen Wij zien een uitgebreid maar tekortkomend woning- en voorzieningenaanbod Wij zien dat woningen duurder blijven worden
8 8 10 12
Onze ambities
15
Betaalbaarheid
18
Betaalbaarheid voorop Een betaalbare woning moet ook betaalbaar blijven Betaalbaarheid bestaande corporatievoorraad Aanpassingen in de bestaande woningvoorraad dragen bij aan een betere mix in onze wijken
19
21
Palet van wijken en buurten
25
Wijken om te koesteren
8
19 19 19
Meer woningen
Nieuwbouw Bestaande woningvoorraad
7
22 23
26
9
Wonen, welzijn en zorg
28
Gebiedsgerichte uitwerking
34
Bijlagen
49
De Woonzorgvisie is ons vertrekpunt Doelen tot 2040 Aansluitend op regionaal en landelijk beleid
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12 8.13
Binnenstad Palenstein Driemanspolder Dorp Meerzicht Buytenwegh De Leyens Seghwaert Noordhove Rokkeveen Oosterheem Entree Hoornerhage
Bijlage 1 Begrippenlijst Bijlage 2 Definitie Aandachtsgroepen Bijlage 3 Omgevingswet geeft een nieuwe werkwijze Bijlage 4 Totstandkoming in participatief proces met stakeholders Bijlage 5 Relatie met ander beleid en programma’s
29 29 31
36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48
50 53 55 56 57
2
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
|
3
Voorwoord Met trots presenteer ik u het volkshuisvestingsprogramma Zoetermeer: Stad in balans. Wonen raakt ons allemaal. Een fijne, betaalbare en passende woning maakt van een huis een thuis. Juist daarom vind ik het onze taak om vooruit te kijken en slimme oplossingen te vinden voor de uitdagingen die op ons afkomen. Zoetermeer staat voor grote uitdagingen. De woningmarkt is krap, huishoudens worden kleiner en de stad vergrijst. Binnenstedelijk bouwen biedt de meeste kans om het woningaanbod te vergroten, wat vraagt om innovatieve oplossingen. Als New Town ligt er bovendien een grote opgave in het verduurzamen en renoveren van bestaande woningen en voorzieningen zoals school- en sportgebouwen. Dit volkshuisvestingsprogramma biedt richtlijnen om van Zoetermeer een toekomstbestendige stad te maken, waarin iedereen zich thuis en welkom voelt. Stad in balans Een stad in balans betekent dat we toewerken naar een passende verdeling van woningen: 1/3 sociale huur, 1/3 middelduur en 1/3 duur. Het aanbod kan per wijk verschillen, want elke wijk heeft een uniek karakter, maar te grote verschillen kunnen de sociale samenhang en leefbaarheid aantasten. Door slim en gericht te bouwen zorgen we ervoor dat Zoetermeer een thuis blijft voor jong en oud, starters en doorstromers.
Stimulering van doorstroom Door te investeren in geschikte woningen, zoals levensloopbestendige woningen op goed bereikbare locaties in de wijken, stimuleren we doorstroming. Voor senioren bouwen we woningen in de eigen wijk die beter aansluiten bij hun behoeften, waardoor grondgebonden woningen vrij kunnen komen voor gezinnen. We onderzoeken hoe we woonruimte voor studenten kunnen creëren, zodat ook zij in Zoetermeer een plek hebben om te wonen en kunnen bijdragen aan de toekomst van onze stad.
Samen bouwen aan een toekomstbestendige stad De uitdagingen zijn groot, maar de kansen en mogelijkheden om samen aan oplossingen te werken zijn dat ook. Dit volkshuisvestingsprogramma is een startpunt voor een toekomst waarin Zoetermeer een stad blijft waar iedereen zich thuis voelt. Ik wil alle partners en betrokkenen bedanken die hebben bijgedragen aan dit programma en de totstandkoming ervan. Laten we samen bouwen aan Zoetermeer: een stad in balans. Uw thuis!
Vernieuwende concepten en samenwerking Samen met woningcorporaties benutten we de mogelijkheden van optoppen, aanplakken en het uitplinten van bestaande gebouwen. Ook willen we, onder voorwaarden, innovatieve woonvormen zoals splitsen en verkameren toestaan. We zetten ons in voor betaalbare huisvesting voor cruciale beroepsgroepen en andere aandachtsgroepen. Dit alles doen we in samenwerking met lokale, regionale en landelijke partners, want volkshuisvesting stopt niet bij onze stadsgrenzen.
Ronald Weerwag Wethouder Wonen
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Het programma in één oogopslag Betaalbaarheid
Nieuwbouw
Bouwprogramma op stadsniveau
+10.800
30% sociale huurwoningen 30% middenhuur- en betaalbare koopwoningen 40% dure huur- en koopwoningen
woningen 2024-2040
Palet van wijken en buurten
Wonen, welzijn en zorg
Definitie: wijk is in balans bij een woningvoorraad van
23 - 43% sociale huur
23 - 43%
betaalbare huur en koopwoningen
23 - 43%
dure huur en koopwoningen
van de 10.800 woningen
4.000
zijn woningen geschikt voor senioren
|
4
1
Inleiding: Zoetermeer staat voor uitdagingen
Inleiding: Zoetermeer staat voor uitdagingen Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Zoetermeer is in slechts 60 jaar tijd gegroeid van boterdorp tot de vierde grootste stad van Zuid-Holland. Meer dan 128 duizend mensen noemen Zoetermeer hun thuis. Tienduizenden huishoudens hebben hier hun bestaan opgebouwd en zijn gehecht geraakt aan de vele voorzieningen die Zoetermeer te bieden heeft. Onze inwoners genieten van een uitgebreid openbaarvervoernetwerk, het vele groen en de bereikbaarheid van onze stad. Van de binnenstad tot aan de rustige natuurgebieden, grenzend aan de buitenwijken is het is een stad geworden met voor ieder wat wils. Een stad die we koesteren. De stad is echter nooit af. De groei heeft ook een keerzijde. Net als andere New Towns heeft Zoetermeer te maken met verschillende uitdagingen. De gebouwde omgeving van de jaren ’60-’90 is aan onderhoud, isolatie en vergroening toe. De opgaven zijn door de sterke groei van de stad omvangrijk. De woningmarkt wordt steeds krapper. De betaalbaarheid neemt af door een jarenlange doorzettende stijging van de huurprijzen en de gemiddelde huizenprijs. Ook zijn we nu tegen de grenzen van onze stad aangegroeid en wordt het steeds moeilijker om locaties voor het bouwen van nieuwe woningen te vinden. Deze uitdagingen zetten aan tot actie. Verder zien we dat Zoetermeer zich op een aantal terreinen minder gunstig heeft ontwikkeld.
Rapport Louter1 laat zien dat onze woonaantrekkelijkheid en sociaaleconomische kracht achterblijven. Ook zijn verschillen tussen wijken en buurten te groot geworden. Tot 2040 maken we hierin het verschil. Het Volkshuisvestingsprogramma draagt hieraan bij. Wij nemen actie door voor elke wijk duidelijk te maken wat er nodig is om in
1
balans te komen. Hiermee geven we nadere uitwerking van de Visie Zoetermeer 2040. Bij het programma hoort een uitvoeringsagenda waarin concrete acties zijn opgenomen. Deze is als aparte bijlage toegevoegd. Het Volkshuisvestingsprogramma schetst de lijn voor de middellange termijn, de uitvoeringsagenda de acties op de korte termijn. Het opstellen en uitvoeren van het volkshuisvestingsprogramma doen we als gemeente niet alleen. Het Volkshuisvestingsprogramma is tot stand gekomen in een participatief proces met stakeholders. Input van marktpartijen, zorg- en welzijnspartijen, inwoners, bewonersorganisaties, de woningcorporaties, beleidsmedewerkers van de gemeente en de gemeenteraad heeft onze visie waar nodig bijgestuurd en aangescherpt. Ook bouwen we verder op regionale afspraken zoals de regionale realisatieagenda Haaglanden. We spelen in op de grote opgaven van wonen, zorg en welzijn. Op deze samenwerking gaan we voortbouwen. Hierbij blijven we onze inwoners betrekken. Samen blijven we werken aan de stad. Het volkshuisvestingsprogramma biedt een nieuw perspectief op het vergroten en verbeteren van de woningvoorraad. Dat is hard nodig, want ontwikkelingen rondom betaalbaarheid, duurzaamheid en veroudering zetten de bestaande woningvoorraad steeds verder onder druk.
Hoewel dit op korte termijn niet opgelost kan worden, biedt het programma een toekomstbeeld voor de middellange termijn. We spannen ons maximaal in voor onze opgaven en houden rekening met de belangen van inwoners en partners. In het volgende hoofdstuk nemen we u mee in hoe wij deze ontwikkelingen van landelijk tot lokaal niveau ervaren.
Bureau Louter, De staat van Zoetermeer, pagina’s 158 – 159 van het Basisdocument Zoetermeer 2040
|
6
2
Context: Wat wij zien
Context: Wat wij zien Wij zien Zoetermeer bloeien. Tegelijkertijd staat Zoetermeer voor uitdagingen. In dit hoofdstuk nemen we u mee in een beschrijving van de huidige woningvoorraad en de ontwikkelingen die wij als stad doormaken en de woningbehoefte die daar nu en in de toekomst uit voortkomt. Om dit in beeld te brengen hebben wij een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. De inzichten en conclusies van dit onderzoek vatten wij in dit hoofdstuk samen. Concreet zien wij de volgende ontwikkelingen: • Wij zien het aantal inwoners en huishoudens groeien • Wij zien de samenstelling van huishoudens veranderen • Wij zien een uitgebreid maar tekortkomend woningen voorzieningenaanbod • Wij zien dat wonen duurder blijft worden
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Wij zien de samenstelling van huishoudens veranderen
Wij zien Zoetermeer groeien en de samenstelling van de stad veranderen. De groep seniore inwoners groeit hard en er is sprake van ‘dubbele vergrijzing’: het aantal senioren groeit, en het aandeel senioren boven de 75 jaar groeit het hardst. Het aandeel eenpersoonshuishoudens neemt bovendien – deels door vergrijzing - toe. Deze en andere veranderingen hebben impact op zowel vraag als aanbod op de woningmarkt. Het volgende figuur laat de Zoetermeerse bevolkingsgroei van de afgelopen 10 jaar zien.
Huishoudens bestaan gemiddeld uit minder personen Wij bouwen voor al onze inwoners. In onze prognose groeit het aantal huishoudens van 57.700 in 2024 naar circa 65.000 huishoudens in 2040. Een toename van 14%. Het aantal huishoudens stijgt sneller dan het aantal inwoners. Dit betekent dat naast een groei van het aantal huishoudens er een krimp van de gemiddelde omvang van een huishouden plaatsvindt. Het volgende figuur laat deze ontwikkeling cijfermatig zien. In deze tabel is te zien dat het aantal gezinnen minder hard stijgt dan het aantal alleenstaanden en stellen. Dit betekent dat we meer woningen nodig hebben om hetzelfde aantal mensen te huisvesten.
De Zoetermeerse bevolking is als New Town snel gegroeid en groeide ook in de afgelopen jaren verder. De bevolkingsprognose verwacht een toename naar ruim 137.000 inwoners in 2040, een groei van 7%. Deze groei heeft een effect op de samenstelling en woonbeleving van onze inwoners.
129.000
57.000
128.000
56.500
127.000
56.000
126.000
55.500
125.000
55.000
124.000
54.500 2014
Inwoners (linker as)
2015
2016
2017
2018
Huishoudens (rechter as)
8
Wij zien het aantal inwoners en huishoudens groeien
Figuur 1: Inwoners- en huishoudensontwikkeling gemeente Zoetermeer, 2014-2023
123.000
|
2019
2020
2021
2022
2023
54.000
Bron CBS (2023, cijfers 2014-2023).
Een groei in eenpersoonshuishoudens en stellen Het aantal eenpersoonshuishoudens en stellen zal het sterkst toenemen. Met name het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 75-jaar en ouder, groeit hard. Dit betekent niet zozeer dat Zoetermeer veel 75+ers aantrekt maar dat de huidige categorie 55 tot 75 jaar de komende jaren ouder wordt en opschuift naar 75+ categorie. Een toenemende vergrijzing Binnen de oudere huishoudens zijn de grootste groeistromen te verwachten. Het aandeel senioren zal stijgen, waarbij het aandeel oudere senioren van 75+ nog harder stijgt (de ‘dubbele vergrijzing’). Met het ouder worden van de Zoetermeerse bevolking veranderen ook de woonbehoeften en zorgbehoeften. Hier ligt één van de grootste huisvestingsopgaven voor Zoetermeer in de komende jaren.
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Een toenemend aantal gezinnen Tegelijkertijd zien we een lichte groei van het aantal gezinnen (+10%). In absolute aantallen gaat het om zo’n 2.100 huishoudens. Gezinsvorming in de stad, compenseert het vertrek van jonge alleenstaanden en stellen naar buurgemeenten. Die trek doet zich voor in nagenoeg iedere middelgrote stad in Nederland. Zeker in steden – zoals Zoetermeer - die dicht bij een grote (studenten)stad liggen. Een afname van jongeren Het aantal jongeren neemt af. De opgave voor jongeren in Zoetermeer zit vooral in het kunnen huisvesten van jongeren (alleenstaanden en stellen) die nu nog noodgedwongen thuis
moeten wonen. De jongste jongeren in Zoetermeer (tot 25 jaar) verhuizen met name richting studentensteden. Voor de categorie 30 tot 40-jarigen, zien we juist meer inkomende verhuizingen. Die bestaan vooral uit alleenstaanden en stellen. Op de korte termijn lijkt dit positieve saldo voort te duren. Op de lange termijn stabiliseert dit. Uiteindelijk verwachten we een lichte daling. Het aantal mensen met minder kans op de woningmarkt neemt toe, door alle genoemde trends en ontwikkelingen. Zij kunnen geen passend huis vinden dat aansluit op hun behoefte aan een specifiek soort woning of woonvorm. Naar deze doelgroep verwijzen we met de term
Figuur 2: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Zoetermeer, Primos 2023 Doelgroepen
2024
2024 tot 2030
%
2024 tot 2040
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
6.385
+330
5%
-250
-4%
Gezinnen
20.680
+515
2%
+2.135
10%
Alleenstaanden en stellen 35 to 55 jaar
6.675
+995
15%
+2.550
38%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
15.790
-265
-2%
-1.270
-8%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
7.900
+2.145
27%
+4.850
61%
Overig
235
-5
-2%
+50
21%
Totaal
57.670
+3.715
6%
+8.060
14% Bron Primos 2023
|
9
aandachtsgroepen. Deze term hanteren we vanuit het programma Een thuis voor iedereen. De rijksoverheid is van plan om de omschrijving van aandachtsgroepen wettelijk vast te leggen in de Wet regie op volkshuisvesting. Het wordt dan verplicht om per aandachtsgroep beleid te maken. Studenten Lokaal is studentenhuisvesting meerdere keren onderzocht, bijvoorbeeld via de Stadspeiling. Uit deze onderzoeken volgt dat studenten in Zoetermeer over het algemeen een zelfstandige woning zoeken. Dit heeft als voordeel voor de student dat die huurtoeslag kan aanvragen. Een andere mogelijkheid voor studentenhuisvesting is onzelfstandige woonruimte waarbij studenten de keuken en de badkamer delen. Landelijk is dit de trend en wordt er juist meer ingezet op onzelfstandige huisvesting. Dat kan sociale contacten tussen studenten bevorderen en eenzaamheid of mentale problemen voorkomen. Behoefteonderzoek woonwagenstandplaatsen In 2024 is er een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd onder de huidige woonwagenbewoners en de standplaatszoekenden op de wachtlijst. Er staan momenteel nog 25 personen op de wachtlijst. Uit het onderzoek is gebleken dat er nog behoefte is aan 10-20 standplaatsen in Zoetermeer. De meeste respondenten geven daarbij de voorkeur aan een huurwoonwagen met een huurstandplaats.
De woonwagenlocatie Zwetstroom heeft de meeste voorkeur onder de respondenten van het onderzoek, met 19 van hen die aan deze locatie de voorkeur hebben gegeven. De locaties Zwetstroom, Alkmenehof en Rokkeveenseweg Zuid (lage en hoge nummers) komen naar voren als de meest populaire locaties.
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Wij zien een uitgebreid maar tekortkomend woning- en voorzieningenaanbod Tot 2040 zijn minimaal 10.800 nieuwe woningen nodig om de huishoudensgroei van Zoetermeer op te vangen Het woningbehoefteonderzoek laat zien dat we tot 2040 voor 2.675 huishoudens woningen tekortkomen. Dit woningtekort tellen we op bij de verwachte bevolkingsgroei van 8.060 huishoudens. Dat telt op tot een verwachte groei van 10.735 huishoudens die we afronden naar 10.800. Dit betreft de groei van de Zoetermeerse bevolking. Uit dit onderzoek valt af te leiden dat de woningvoorraad in de periode 2024 – 2040 ook met 10.800 woningen moet toenemen. Anders zal er ook na 2040 sprake zijn van een woningtekort. Tot 2040 is een extra groei van 5.200 huishoudens mogelijk Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt verder dat er mogelijk een extra behoefte in te vullen is van 5.200 woningen. Hiervoor moeten we doelgroepen van buiten aantrekken, vooral jongeren en gezinnen. Deze groei komt bovenop de hiervoor genoemde groei van 10.800 huishoudens. Dat brengt de totale mogelijke woningbehoefte tot 2040 op 16.000 woningen. Van onze plannen zijn er 2.360 hard Zoetermeer heeft nu een planvoorraad van 12.000 - 13.000 woningen. Een groot deel van deze plannen is nog zacht zoals bijvoorbeeld de grootschalige ontwikkeling Entree (met circa 6.750 woningen).
Dit betekent dat deze plannen nog niet zijn opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan en/of omgevingsplan. Ze kunnen daarom niet op korte termijn uitgevoerd worden. Plannen voor 2.360 woningen hebben het stempel harde plancapaciteit. Het hard maken van plannen is dus essentieel om tot realisatie te komen.
Zoetermeer heeft vergeleken met de regio meer corporatiebezit, minder particulier bezit en meer grondgebonden (koop)woningen 80% van de woningvoorraad in 2040 staat er al. Zoetermeer telde op 1 januari 2024 57.700 woningen. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit een koopwoningen (55%). In de regio Haaglanden ligt dit lager (55%). Corporaties bezitten circa 34% van de Zoetermeerse woningen. Dat is iets hoger dan het regionale gemiddelde (31%). Hoewel corporaties ook woningen verhuren in het midden- en hogere segment, ligt de nadruk van activiteiten op verhuur in het sociale segment. De particuliere huursector is goed voor 10% van de Zoetermeerse woningvoorraad. Dat is minder dan het regionale gemiddelde van 21%. De prijsstelling in dit deel van de woningmarkt is minder transparant maar we zien dat huurprijzen hier variëren van lage tot hoge huren. Tot slot valt op dat Zoetermeer meer eengezinswoningen (56%) heeft dan het gemiddelde in de regio Haaglanden (37%).
|
10
Afgelopen jaren veel nieuwe woningen gebouwd, maar ook groot deel van voorraad kwetsbaar In de gemeente Zoetermeer zijn de afgelopen jaren veel woningen gebouwd. Ongeveer 20% van de totale voorraad is na het jaar 2000 gebouwd. In andere gemeenten is dit gemiddeld genomen zo’n 10%. Een groot deel van deze woningen staat in de wijk Oosterheem. Ook in het Centrum zijn de afgelopen jaren relatief veel woningen toegevoegd. Ongeveer de helft van alle woningen in Zoetermeer zijn gebouwd in de periode 1970-1985. Deze woningen staan vooral (en in hoge concentratie) in de wijken Buytenwegh de Leyens, Meerzicht en Seghwaert. Dit maakt deze wijken kwetsbaar. Nagenoeg alle woningen zijn hier 40 tot 55 jaar oud, hebben een kwaliteitsimpuls nodig en hebben vaak nog een slecht energielabel.
Figuur 3: Woningvoorraad naar prijsvorm (links) en eigendom en type (rechts) 10%
4%
14%
37%
Koop eengezinswoning
18% 49%
35%
7%
55%
22%
28%
3%
6%
Koop
Sociale huur
Vrije sector huur
Koop meergezinswonig Corporatie huur eengezinswoning Corporatie huur meergezinswoning
25% 12%
41%
20%
Particuliere huur eengezinswoning Particuliere huur meergezinswoning
14%
Toelichting Binnenste ring is regio Haaglanden en buitenste ring is Zoetermeer. Bron Woningbehoefteonderzoek 2024.
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Figuur 4: Woningvoorraad naar bouwperiode in Zoetermeer 5% 15% 11%
Tot 1906 1906 tot 1945
7% 6%
10% 13%
1% 7%
24%
1970 tot 1990 59%
A
Corporatiehuur
B C
Particuliere huur
D
1990 tot 2000 2000 tot 2010
E F
Koop
Later dan 2010 Toelichting Binnenste ring is regio Haaglanden en buitenste ring is Zoetermeer. Bron WOZ-gegevens gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
G 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
*Van de woningen waarvan geen energielabel bekend is hebben we een inschatting gemaakt op basis van pandkenmerken. Bron WOZ-gegevens gemeente Zoetermeer (2023), BAG (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 6: Uitkomst seniorenscan Verduurzamingsopgave bij zowel (oude) koop en huurwoningen aanwezig Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Die opgave speelt in Zoetermeer bij zowel koopwoningen als het corporatiebezit. Waar nu nog 13% van het corporatiebezit energielabel E, F of G heeft, moeten deze woningen uiterlijk in 2028 over minimaal energielabel D beschikken. De woningen die gebouwd zijn in de periode 1970-1985 (ongeveer 45% van de totale voorraad) hebben de slechtste energielabels. Binnen dit deel van de woningvoorraad zit dus het grootste deel van de gemeentelijke verduurzamingsopgave. Ook een groot deel van de woningen die voor 1970 gebouwd zijn, heeft nog een slechter label. In aantallen gaat het daarbij alleen om een stuk minder woningen.
11
Figuur 5: Energielabels naar eigendom*
1945 tot 1970
21%
21%
|
Voorzieningenaanbod is geconcentreerd rond wijkcentra Het voorzieningenaanbod in Zoetermeer is sterk geconcentreerd rond wijkcentra en het Stadscentrum. De groene gebieden markeren plekken waar relatief veel voorzieningen aanwezig zijn. Voorbeelden van voorzieningen zijn zorginstellingen, supermarkten en OV-haltes. De nabijheid van voorzieningen op loopafstand is van belang. Zo kunnen senioren zichzelf blijven voorzien in hun dagelijks levensonderhoud ook bij een toenemende zorgvraag. Duidelijk wordt ook op welke plekken het voorzieningenaanbod achterblijft. De aanwezigheid van voldoende voorzieningen is van groot belang voor de leefbaarheid. Toelichting Deze scan laat welke locaties (groen) het meest geschikt zijn voor senioren. Dit is bepaald op basis van de al aanwezige voorzieningen. De rode gebieden markeren minder geschikte locaties. Bron Microsoft Power BI.
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Netcongestie De verduurzamingsopgave kent ook een andere uitdaging, namelijk netcongestie in het stroomnet. Netbeheerders Tennet en Stedin hebben aangegeven dat het tot minstens 2032 kan duren voordat er weer ruimte is voor uitbreiding. Om overbelasting te voorkomen, reguleert Stedin nieuwe aanvragen voor grootverbruikaansluitingen door ze op een wachtlijst te plaatsen. Deze maatregel heeft voor woningbouw geen directe impact. Woningen kunnen nog steeds worden aangesloten op het stroomnet. In samenwerking met Stedin is er ook maatwerk mogelijk om liftinstallaties met een groot-verbruikaansluiting in nieuwe appartementencomplexen en woontorens te kunnen realiseren. Zoetermeer heeft echter ook de behoefte om voorzieningen uit te breiden. Netcongestie is geen probleem voor voorzieningen met een kleinverbruikaansluiting zoals bijvoorbeeld kappers, een groenteboer of een (afhaal)restaurant met kleine keuken. Grootverbruikaansluitingen worden wel getroffen door netcongestie. Denk hierbij aan voorzieningen met een hoog energieverbruik zoals supermarkten, scholen, ziekenhuizen, laadpleinen, grote horecagelegenheden, kantoren en bedrijfspanden. Aanvragen voor zulke voorzieningen komen op een wachtlijst te staan. De gemeente Zoetermeer werkt aan een aanpak netcongestie, waarin oplossingen worden gezocht om toch noodzakelijke voorzieningen te kunnen realiseren.
Zoetermeer kent verschillende leefmilieus die nader zijn uitgewerkt in de Ruimtelijke strategie In Zoetermeer hebben we de volgende leefmilieus: hoogstedelijk, stedelijk, wijkcentrum, suburbaan, historisch, werk en groen leefmilieu. In het vijfde hoofdstuk worden deze leefmilieus nader beschreven. Per leefmilieu wordt toegelicht hoe de verschillende opgaven een plek krijgen in dit specifieke gebied.
|
12
Wij zien dat woningen duurder blijven worden De woningkeuze is divers en daar bouwen we op voort. Tegelijkertijd zien we een forse betaalbaarheidsopgave binnen de koopwoningvoorraad van Zoetermeer. De huidige woningvoorraad is voor een groot deel van onze huishoudens – net als in de rest van Nederland – onbereikbaar. Bijna driekwart van de woningen in Zoetermeer heeft een WOZ-waarde van meer dan € 355.000 (prijspeil 2023). Zie figuur 7: koopwoningen naar prijsklasse.
Figuur 7: Ontwikkeling transactieprijs (links) en koopwoningen naar prijsklasse (rechts) € 500.000 € 450.000
10%
€ 400.000
13%
Tot € 280.000 13%
€ 350.000 € 300.000
€ 280.000 tot € 355.000 € 355.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000
€ 250.000
61%
€ 200.000 € 150.000
3%
2014
Zuid-Holland
2015 2016 2017 2018
2019 2020 2021
COROP regio ’s-Gravenhage
Onbekend
2022
Zoetermeer
Bron CBS (2023, cijfers 2010-2023). NVM (2024). WOZ-gegevens gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Koopwoningen zijn minder bereikbaar voor (lage) middeninkomens Tegelijkertijd heeft 60% van onze huishoudens een inkomen tot anderhalf keer modaal. Op dit moment kun je met dit inkomen een hypotheek van circa € 300.000 krijgen. Uit het woningbehoefteonderzoek Zoetermeer (2024) blijkt bovendien dat de vraag naar betaalbare woningen, ook in de toekomst, groot blijft. Onze koopwoningen worden dus steeds minder bereikbaar voor grote groepen inwoners. Huishoudens die niet de mogelijkheid hebben om een woning te kopen zijn aangewezen op de huursector. Kortom, een lagere bereikbaarheid van koopwoningen voor huishoudens tot 1,5 keer modaal verhoogt de druk op sociale huurwoningen. Ontwikkeling transactieprijs verklaart dat koopwoningen minder bereikbaar zijn De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de gemeente Zoetermeer. Sinds 2017 zijn de transactieprijzen in Zoetermeer bijna verdubbeld. In 2017 koste een woning gemiddeld nog zo’n € 230.000, in 2023 was dit € 435.000. Deze prijsstijging ligt in lijn met de provinciale en regionale trends. Daarbij zien we wel dat de gemiddelde transactieprijs in 2022 circa 18% lager lag dan het gemiddelde in de Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeksprogramma (COROP)-regio ‘s Gravenhage.
Ook sociale huurwoningen worden in de toekomst minder betaalbaar Woningen worden binnen de sociale huur als “betaalbaar” geclassificeerd als ze onder de aftoppingsgrenzen worden verhuurd. Huishoudens met een laag inkomen hebben zo’n woning nodig om huurtoeslag te kunnen ontvangen. Het merendeel van het aanbod betaalbare sociale huur wordt in Zoetermeer door de corporaties aangeboden. Naar verwachting krijgen 1.800 woningen binnen het sociale huuraanbod tot de aftoppingsgrens de komende jaren een huurprijs boven de aftoppingsgrens, omdat ze na vertrek van de zittende huurder verhuurd worden in de dure sociale huur, middenhuur of vrije sector. Bij gelijkblijvend verhuurbeleid blijven er in de toekomst te weinig betaalbare sociale huurwoningen over voor huishoudens met een laag inkomen.
|
13
Wacht- en zoektijd toegenomen in afgelopen vijf jaar, vooral jonge huishoudens de dupe De afgelopen vijf jaar zijn de wacht- en zoektijden van de woningcorporaties in Zoetermeer (Stedelink, De Goede Woning en Vidomes) fors toegenomen. In 2018 was de gemiddelde wachttijd in Zoetermeer nog zo’n 4 jaar en 11 maanden. Vorig jaar bedroeg de wachttijd 7 jaar en 3 maanden. Ook de zoektijd is gestegen (en verdubbeld) van 2 jaar en 4 maanden naar 4 jaar en 9 maanden. Deze trend zien we ook bij het aantal reacties per woning. Het aantal reacties per woning is de afgelopen vijf jaar bijna verdubbeld (van 140 naar 280). Er is dus steeds meer vraag naar sociale huurwoningen en wacht- en zoektijden lopen op. Hierdoor is het voor jonge huishoudens die nog niet genoeg wachttijd hebben opgebouwd lastig om een woning toegewezen te krijgen.
Figuur 8: Wachttijd (links) en zoektijd (rechts) in jaren bij woningcorporaties gemeente Zoetermeer, 2018-2023 7,5
5,0
7,0
4,5
6,5
4,0
6,0
3,5
5,5
3,0
5,0
2,5
4,5 4,0
2018
2019
2020
Bron woningbehoefteonderzoek
2021
2022
2023 (t/m nov)
2,0
2018
2019
2020
2021
2022
2023 (t/m nov)
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Extra huisvestingsopgaven zetten slaagkansen reguliere sociale huurders onder druk In Zoetermeer was deze trend de afgelopen jaren redelijk stabiel. Het aantal sociale huurwoningen dat naar aandachtsgroepen (vergunninghouders en overige urgenten) is gegaan steeg niet aanzienlijk. Sinds 2018 gaan er ieder jaar zo’n 50 sociale huurwoningen naar vergunningshouders en 190 naar overige urgenten (denk aan uitstromers uit instellingen of bijzondere bemiddelingen). Het aantal woningen dat per jaar naar regulier sociale huurders gaat schommelt rond de 800. We zien een hoger dan gemiddeld aandeel huishoudens met een hoger inkomen In Zoetermeer wonen relatief weinig huishoudens die tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoren (lage inkomens met passend toewijzen). Waar in heel Nederland 31% van de huishoudens tot deze doelgroep behoort, is dit in Zoetermeer 25%. We zien dat relatief veel huishoudens uit de secundaire doelgroep (lage inkomens zonder passend toewijzen) in Zoetermeer zijn vertegenwoordigd. Daarnaast heeft circa 13% van de huishoudens een middeninkomen tot € 63.000. Het aandeel hoge inkomens vanaf € 63.000 bedraagt circa 43%. Midden- en hoge inkomens bedragen samen 56% van de Zoetermeerse huishoudens. Dat is hoger dan het landelijk gemiddelde (53%).
|
Figuur 9: Aantal sociale verhuringen in de gemeente Zoetermeer naar doelgroep, 2018-2023 1200 1.024
1000 800
796
853
772
691
707
600 400
271
200
192
209
176
49
45
35
46
2018
2019
2020
2021
Reguliere verhuur
Vergunninghouders
0
82
176
2022
67
124
2023 (t/m nov)
Overige urgenten / niet regulier
Bron Gegevens woningcorporaties gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 10: Huishoudens naar inkomensgroep Inkomensgroep
Gemeente Zoetermeer
Nederland
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 37.625)
14.310 (25%)
2.493.835 (31%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 47.699 / € 52.671)
10.990 (19%)
1.291.400 (16%)
Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 63.000)
7.725 (13%)
4.225.485 (53%)
Hoge inkomens (> € 63.000)
24.650 (43%)
Totaal
57.670 (100%)
Bron LMW (2021), WoON (2021). Bewerking Stec Groep (2024).
8.010.720 (100%)
14
3
Onze ambities
Onze ambities
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Onze ambitie is om Zoetermeer in balans te brengen en te houden. Balans is het sleutelwoord van het volkshuisvestingsprogramma. Wij zien een stad in balans als een stad met een zo’n gelijk mogelijk aanbod van verschillende woningen per wijk.
verschillen tussen wijken. Daarom definiëren we een wijk in balans als een wijk met een woningvoorraad bestaande uit 23-43% sociale huurwoningen, 23-43% betaalbare huur/ koop en 23-43% dure huur/koop. Om deze balans te bereiken hanteren we het volgende woningbouwprogramma en huurbeleid. Zo krijgen we onze woningvoorraad in 2040 in balans. Figuur 11 geeft dit weer.
Onze ambitie om wijken in balans te brengen, werken we als volgt uit. Wij maken het onderscheid tussen drie prijsklassen: sociale huur-, middenhuur-/betaalbare koop- en dure huur-/koop. De definities van deze prijsklassen zijn landelijk vastgelegd2. Sociale huur, middenhuur en betaalbare koop worden hier gedefinieerd als betaalbare woning. In elke wijk streven we naar een woningvoorraad van 1/3e van elke prijsklasse. We houden voldoende oog voor de
Het realiseren van een gebalanceerde verhouding in de woonvoorraad is een streven en geen harde doelstelling. Onze ambitie is om zoveel mogelijk naar een gelijke balans toe te werken met oog voor het unieke karakter van onze wijken. Dit betekent dat we op sommige plekken meer van de ene prijsklasse realiseren dan van de andere.
Figuur 11: Balans in cijfers Huidige 5.700 woningen
Huidig woningbouwprogramma circa 13.000 woningen 34%
38%
27%
29%
Woningvoorraad 2040
Extra planvoorraad 3.000 woningen 28%
40%
Huurbeleid Sociaal
+550
32%
35%
woningen Betaalbaar
+900
woningen 28% Sociaal
2
Betaalbaar
44% Duur
32%
33%
Duur
-350
woningen
Volgens 4.32 (definities betaalbare woningen en woningbouwregio’s) in het Ontwerpbesluit Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting
|
Het in balans brengen van onze stad en wijken gaat verder dan alleen een gelijke woonvoorraad in aantallen. Daarom richten we ons in dit volkshuisvestingsprogramma op vier speerpunten. Elk speerpunt is een stukje van de puzzel die we samen leggen om de volkshuisvestelijke ambities uit Zoetermeer 2040 waar te maken. De speerpunten zijn gekoppeld aan de ambities uit Zoetermeer 2040.
16
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Ambitie 2040: Iedereen kan betaalbaar wonen
Ambitie 2040: Inwoners krijgen de ondersteuning die ze nodig hebben
De overheid moet zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Zoetermeer neemt hierin zijn verantwoordelijkheid. We verbeteren en borgen daarom de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Zo blijft er voor alle inkomens- en bevolkingsgroepen voldoende keuze. We zetten in op een goede spreiding van betaalbare woningen. Ook zetten we in op de wooncarrière van onze inwoners. Het deel van de Zoetermeerders dat zich een duurdere woning kan veroorloven willen we behouden voor de stad. Ontwikkelingen buiten onze macht, zoals het stikstofbeleid, netcongestie en de tekorten in uitvoerende capaciteit limiteren soms. Dit doet echter niets tekort aan onze inzet om de woningbouwopgave aan te gaan.
Voor mensen die uitstromen uit de zorg zoals beschermd wonen en maatschappelijke opvang zijn ook geschikte woningen nodig. Een eigen woonplek is een cruciale voorwaarde om een bestaan op te bouwen al dan niet in combinatie met zorg en ondersteuning in de eigen woonomgeving. Deze groep bewoners is aangewezen op het betaalbare sociale huursegment. Dit betekent dat in dit segment voldoende aanbod moet worden toegevoegd. Wij zetten ons in om de nodige voorzieningen en zorg te blijven leveren maar ook om de sociale basis in de stad te versterken. Niet alle zorg en ondersteuning kan meer door professionele partijen geboden worden, mensen zullen meer naar elkaar om moeten kijken. Hierin ondersteunen we ze. Ook mensen die kwetsbaar zijn door gezondheidsproblemen of psychosociale problemen verdienen een woonplek in de wijk. Onze ambitie is dat dat in harmonie met de omgeving gebeurt zodat zij onderdeel worden van de samenleving in wijk en buurt. Ontmoeting is hierbij onmisbaar.
Ambitie 2040: Zoetermeer heeft een grotere, passende en bijzondere woningvoorraad
Zoetermeer heeft voldoende woningen om doelgroepen uit alle levensfases en inkomensgroepen te bedienen. Zoetermeerders kunnen starten in en doorstromen naar een woning die aansluit op hun levensfase. De keuze van de doelgroep stemmen we af op de locatie. We hebben de ambitie om daarbij bijzondere en vernieuwende woonvormen toe te voegen, waarmee we de identiteit van Zoetermeer versterken. Ook het beter benutten van de bestaande woningvoorraad levert een bijdrage aan het terugdringen van het woningtekort en het opvangen van de bevolkingsgroei. Hiermee bieden we jongeren, stedelijke huishoudens en senioren woonruimte. Regelgeving wordt afgestemd op de locatie waardoor rustige plekken behouden blijven.
|
Ambitie 2040: Zoetermeer is een palet van wijken en buurten
Elke wijk heeft een eigen karakter. De wijken hebben een compacte opzet, veel groen, goede bereikbaarheid en een diversiteit aan architectuur. De wijken vormen samen met het oude historische dorp en de moderne stad de identiteit van Zoetermeer. We gaan wat doen aan de sociaaleconomische verschillen die zijn ontstaan. Elke Zoetermeerder verdient een gelijke kans in het leven. Wonen is de basis. Dat betekent ook dat woningen toekomstbestendig zijn: leefbaar, duurzaam en klimaatbestendig.
Door de toenemende zorgvraag die onder andere samenhangt met de toenemende vergrijzing, heeft een steeds groter gedeelte van onze inwoners ondersteuning nodig in het dagelijks leven en bij voorkeur in hun eigen woning of woonomgeving. Voor senioren die nu nog in eengezinswoningen wonen, willen we zorgen voor een aantrekkelijk woonaanbod als alternatief, bij voorkeur in de eigen wijk. Zo houden we de ondersteuning betaalbaar.
17
4
Betaalbaarheid
Betaalbaarheid Betaalbaarheid voorop Vanwege de oplopende woningprijzen zetten we in Zoetermeer in op voldoende betaalbare woningen in onze (nieuwe) voorraad. Daarom sturen we in het woningbouwprogramma voor de lange termijn op 30% sociale huurwoningen en 30% middenhuur- en betaalbare koopwoningen op stadsniveau (bandbreedte van plus en min 5 procentpunt). Voor mensen die afhankelijk zijn van sociale huur zetten we in op minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad op stadsniveau. Dit is nodig voor de bestaanszekerheid van onze inwoners. Ook zijn hier regionaal afspraken over gemaakt3. Sociale huurwoningen zijn nodig voor de huisvesting van aandachtsgroepen.
Een betaalbare woning moet ook betaalbaar blijven Het toevoegen van een betaalbare woning is één. Zorgen dat deze woning ook betaalbaar blijft is een tweede. In de markt stijgen woningwaarden en woonlasten snel, zeker na oplevering aan de eerste koper. Dit omdat algehele prijzen stijgen maar bijvoorbeeld ook door schaarste of omdat een huiseigenaar zijn woning heeft uitgebouwd. We vinden het van belang dat een woning niet enkel betaalbaar is voor de eerste koper maar ook voor de kopers die daarna volgen. Daarom zijn we van plan om betaalbaarheid vast te leggen in
3
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
het omgevingsplan met behulp van een doelgroepenregeling. Alleen met dit instrument kunnen we dit borgen. Verder gelden hierdoor bij elk project dezelfde regels, bijvoorbeeld over de instandhoudingstermijn. Hiermee verschaffen we duidelijkheid aan de markt.
Ook dure woningen zijn nodig We zetten in op het behouden van al onze inwoners die binding hebben met de stad, wijk en buurt. Daar zijn ook duurdere woningen voor nodig. De behoefte aan duurdere woningen lezen we af uit de huidige inkomensverdeling. We kijken daarbij naar locaties die bijdragen aan het in balans brengen van een wijk, die doorstroming bevorderen en locaties waar dure woningen goed afzetbaar zijn. Daarom zetten we in het woningbouwprogramma voor de lange termijn in op 40% dure huur- en koopwoningen (met een bandbreedte van plus en min 5 procentpunt).
Betaalbaarheid bestaande corporatievoorraad We vinden het bovendien van belang dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen zijn en blijven voor huishoudens met de laagste inkomens. In totaal – na de toevoeging van het woningbouwprogramma – bestaat de
Regionale realisatieagenda wonen Haaglanden en Tussenakkoord regio Haaglanden
|
19
woningvoorraad in 2040 uit 15.000 tot 16.000 sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens. De sociale huurvoorraad bestaat nu voor 70% uit woningen met een huur onder de aftoppingsgrens. We willen dit handhaven op minimaal 70%. Dit is ook regionaal zo afgesproken. Nieuwbouw van betaalbare sociale huurwoningen is nodig om dit ook in de toekomst te borgen. De betaalbaarheid van bestaande corporatievoorraad is naast nieuwbouw een manier om wijken in balans te brengen.
Aanpassingen in de bestaande woningvoorraad dragen bij aan een betere mix in onze wijken We staan toe dat corporaties sociale huurwoningen als middenhuurwoning gaan verhuren, mits dat bijdraagt om wijken in balans te brengen en het totale aanbod niet onder druk komt te staan. De focus ligt in wijken met een laag percentage sociale huur op het toevoegen van sociale huur en niet op het aanpassen van sociale huurwoningen naar middenhuur en vrije-sector-huurwoningen. In deze wijken zijn vaak al voldoende middeldure en dure woningen aanwezig. In wijken die niet in balans zijn door een hoog percentage sociale huur is het wel wenselijk om een deel van de woningen in een hoger huursegment te verhuren.
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
|
Concrete acties de komende 5 jaar We leggen woningbouwcategorieën en doelgroepen vast in omgevingsplan en/of omgevingsvergunningen. Wij leggen in het omgevingsplan en te verlenen omgevingsvergunningen bij bouwplannen (zoals bedoeld onder de Omgevingswet) vast welke percentages van welke woningbouwcategorieën op de desbetreffende locatie moeten worden gerealiseerd én in stand worden gehouden. Dit doen wij conform de instructieregels van artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). We nemen dit ook op in privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals anterieure overeenkomsten of koopovereenkomsten, die hieraan vaak voorafgaan. Het gaat dan om de volgende woningbouwcategorieën en instandhoudingstermijnen: • Sociale huur, met een instandhoudingstermijn van tenminste 25 jaar; • Middenhuur, met een instandhoudingstermijn van tenminste 15 jaar; • Betaalbare koop, met een instandhoudingstermijn van tenminste 5 jaar. • (Collectief) particulier opdrachtgeverschap Bij een bouwplan met 10 of meer woningen dient de initiatiefnemer te voldoen aan het realiseren van een nader te bepalen minimaal percentage sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en/of betaalbare koopwoningen binnen het woningbouwplan. We sturen hiermee op de balans op wijk- of gebiedsniveau en behouden we flexibiliteit bij woningbouwplannen.
In wijken gelden in principe deze percentages in de gebiedsgerichte uitwerking voor die locatie zijn bepaald. (Collectief) particulier opdrachtgeverschap is nodig als categorie om bijvoorbeeld een Knarrenhof en zelfbouwkavel te faciliteren.
Doelgroepenregeling Om woningbouwcategorieën en doelgroepen te kunnen opnemen in het omgevingsplan en/of omgevingsvergunningen stellen we beleidsregels vast over woningbouwcategorieën en doelgroepen in een doelgroepenregeling. We zetten met dit instrument uiteen welke definities verschillende prijssegmenten kennen en welke inkomensgroepen hierbij horen. Uiterlijk in Q2-2025 neemt het college een besluit over deze regeling, zodat die mee kan in de eerstvolgende aanpassing van het omgevingsplan. Programma kostenverhaal en financiële bijdragen en Vereveningsfonds Om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren kan de gemeente bij nieuwbouwprojecten onder voorwaarden een bijdrage verlangen. Dit wordt de afdwingbare financiële bijdrage genoemd en wordt geregeld in de Omgevingswet. Eén van de ontwikkelingen waarvoor zo’n bijdrage kan worden verlangd is het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. De bijdragen kunnen via een vereveningsfonds worden gebruikt om niet gebouwde sociale woningen in het ene project elders in een ander project wel te realiseren. Aan de inzet van dit instrument worden eisen gesteld. Er moet een beleidsnorm voor het aandeel sociale woningbouw in nieuwbouwprojecten in het omgevingsplan of een programma zijn vastgelegd.
Een beroep op het fonds kan alleen bij een aantoonbaar financieel tekort of als het tekort groter wordt door het toevoegen van meer sociale woningbouw. Voor het afdwingen van de financiële bijdrage moet een grondslag zijn opgenomen in het omgevingsplan. We werken dit uit in een programma Kostenverhaal en financiële bijdragen en leggen deze in 2026 voor.
Aanpassen huisvestingsverordening. We wijzen nieuwbouwkoopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens toe aan middeninkomens met economische of maatschappelijke binding met Zoetermeer. De Huisvestingswet biedt deze mogelijkheid. In 2025 werken we deze regelgeving in regionale samenwerking verder uit, maar zijn hierbij ook afhankelijk van de medewerking van onze buurgemeenten. Deze woningtoewijzingsregels worden uiterlijk aangepast in de huisvestingsverordening medio 2027. We zien de urgentie achter dit vraagstuk en willen dit versnellen naar 1 januari 2026. We onderzoeken of we hierbij specifieke doelgroepen voorrang kunnen geven, zoals inwoners die een sociale huurwoning achterlaten. Lokale prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties zodat sociale huurwoningen betaalbaar en beschikbaar blijven • We werken samen om op stadsniveau de betaalbaarheid op peil te houden. • We maken afspraken over het huurbeleid in de verschillende wijken. Hiermee kunnen we op wijkniveau gericht differentiëren zodat ook vanuit deze afspraken wordt bijgedragen aan een betere mix van woningen en huishoudens in onze wijken. • We maken afspraken over de vrije-sector-huurwoningen in bezit van corporaties.
20
5
Meer woningen
Meer woningen
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
|
22
Nieuwbouw Doelstellingen: Woningbouwprogramma Zoetermeer van 2024 tot 2040:
+10.800 woningen
Onze rol is tempo maken De gemeente bepaalt waar, hoeveel en wat er gebouwd mag worden. De gemeente neemt vaker het initiatief voor het wijzigen van functies in het omgevingsplan om woningbouw mogelijk te maken. Bovendien ziet de gemeente daarbij toe op het voortvarend en efficiënt doorlopen van planprocedures, zodat tijdig voldoende locaties beschikbaar komen met de mogelijkheid om woningen te bouwen. Waar nodig zet de gemeente haar instrumenten van het grondbeleid in om deze opgave te faciliteren. Wij gaan hierbij niet voorbij aan de belangen van eigenaren, inwoners en marktpartijen. Voor het kunnen bouwen van voldoende woningen zijn we afhankelijk van deze partijen. Daarbij faciliteren wij ontwikkelaars en woningcorporaties bij hun projecten door bijvoorbeeld het toepassen van parallel plannen en door subsidies aan te vragen. Voorgaande is nodig om voor 2040 minstens 10.800 woningen te kunnen realiseren.
Planvoorraad met
Jaarlijks tussen
+16.000
700 en 1.000
opbouwen
vergunnen
woningen
Tijdelijke woningbouw vooral vinden in leegstaand vastgoed Uit onderzoek blijkt dat in Zoetermeer de beschikbare locaties schaars zijn en nodig zijn om permanente nieuwbouw te realiseren. Ondanks dat tijdelijke woningbouw kan bijdragen aan het snel toevoegen van woonruimte, leggen we daarom de focus eerst op het toevoegen van permanente woningen (via nieuwbouw, transformatie en het beter benutten van de huidige woningvoorraad). Tijdelijke of flexwoningen worden toegevoegd waar mogelijk en voornamelijk door gebruik van bestaand vastgoed, zoals kantoren en scholen, maar hebben nu geen prioriteit.
woningen
We bouwen in Zoetermeer voor iedereen Zoetermeer zet met woningbouw in op het vergroten van de woningvoorraad voor vijf doelgroepen: mensen die afhankelijk zijn van sociale huur, jongeren, stedelijke huishoudens, senioren en gezinnen. We koppelen de inzet voor deze vijf doelgroepen aan de verschillende typen leefmilieus (zie hoofdstuk 5 van de Ruimtelijke Strategie) en wijken van Zoetermeer. In de gebiedsgerichte uitwerking (zie hoofdstuk 8) wordt dit concreter uitgewerkt. Daarbij geven we de prioritaire doelgroepen aan voor woningbouwontwikkelingen in de wijk.
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
|
23
Bestaande woningvoorraad Beter benutten We implementeren beleidsregels waarmee die beter benutten faciliteren. Die gaan zowel over optoppen, aanpakken en uitplinten als splitsen en verkameren. We doen richtinggevende uitspraken over hoe dit eruit komt te zien. De woningvoorraad beter benutten kan op twee manieren: 1. Optoppen, aanpakken en uitplinten. Door ruimtelijk ingrepen woningen komen er woningen bij. De gemeente wil dit makkelijker maken door beperkende regels op te heffen. Optoppen, aanplakken en uitplinten draagt bij aan het woningtekort en verbetert de leefbaarheid in een wijk. De gemeente Zoetermeer staat daarom een extra bouwlaag op een bestaand gebouw altijd toe in het Omgevingsplan, mits de bouwkundige constructie dit aankan. We werken samen met corporaties aan de slag om de kansen, die er bijvoorbeeld in de Bossenbuurt zijn aan te grijpen. 2. Splitsen en verkameren. We benutten de bestaande woningvoorraad beter door het splitsen en verkameren van bestaande woningen. Splitsen en verkameren is een positieve ontwikkeling voor de stad, want het draagt bij aan het verminderen van het woningtekort en helpt ons in de huisvesting van doelgroepen. Het heeft echter ook schaduwkanten zoals brandonveiligheid, overlast en overbewoning, die op kunnen treden als woningen ongereguleerd worden verkamerd of gesplitst.
We willen sturen met het aantal vergunningen en de afstand tussen gesplitste en verkamerde gebouwen die reeds vergund zijn. Met heldere regels beperken we de schaduwkanten. De gemeente wil volgens bepaalde principes meewerken aan splitsen en verkameren: • In de leefmilieus hoogstedelijk en stedelijk vergunnen we splitsen en verkameren vaker. Deze gebieden kunnen vanwege de hoge dichtheid van voorzieningen een hogere dichtheid van inwoners aan. We zetten hier immers in op reuring. • In het leefmilieu suburbaan vergunnen we verkameren en splitsen gepast. Deze rustige wijken willen we rustig houden. Splitsen en verkameren zorgt hier snel voor (te veel) reuring en ruis. We staan dit enkel toe als hierdoor geschikte woningen voor bijvoorbeeld senioren ontstaan. In gebieden met een zwakke leefbaarheid gaan we op dezelfde manier om met splitsen en verkameren. • De wijkwinkelcentra van de wijken zijn we wat vrijer met het vergunnen van splitsen en verkameren. Op deze ontmoetingsplaatsen is meer ruimte voor reuring dan de surbane leefmilieus. Als woningen geschikt zijn voor jongeren, stedelijke huishoudens en senioren willen we meewerken.
Transformatie kantoren naar woningen De afgelopen jaren zijn meerdere kantorenpanden getransformeerd naar (tijdelijke) woonruimte. De beschikbare ruimte voor kantoren is daarmee flink afgenomen. De gemeente wil voldoende ruimte blijven bieden voor werkgelegenheid, passend bij de groei van de stad. Daarom stemt de gemeente pas in met permanente transformatie wanneer een initiatief past binnen het regionale afwegingskader transformatie kantoren (Metropoolregio Rotterdam Den Haag) in combinatie met lokaal maatwerk. Een initiatief wordt daarbij beoordeeld op verschillende criteria, zoals de leegstandsduur, ligging en kwaliteit van het kantoorpand. Voor kantoren die langer dan 2 jaar leegstaan op locaties buiten de kantorenclusters en buiten het Dutch Innovation Park staat de gemeente open om te verkennen wat mogelijkheden zijn voor eigenaren om hun leegstaand kantoorvastgoed tijdelijk te benutten voor huisvesting van aandachtsgroepen (bijvoorbeeld voor statushouders, arbeidsmigranten, studenten en spoedzoekers). Bij voorkeur, maar niet uitsluitend, voor een langere periode (10-15 jaar).
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
|
Concrete acties de komende 5 jaar We voegen 3.500 woningen toe in de aankomende 5 jaar, met een streven naar 10.800 woonruimten in de komende 15 jaar. • We hebben een woningbouwprogramma in beeld dat bestaat uit 16.000 woningen. We verwachten dat deze plannen nodig zijn om de bouwstroom op gang te houden en te voorzien in minimaal 130% planvoorraad ten opzichte van de behoefte We houden rekening met vertraging en planuitval. Dit betekent dat we per jaar gemiddeld voor 1000 woningen plannen hebben, zodat we uiteindelijk 700 woningen kunnen vergunnen. • We harden onze huidige planvoorraad op. Dat wil zeggen dat de gemeente zelf initiatief neemt om woningbouw eerder mogelijk te maken door inzet van het daarvoor in de Omgevingswet aanwezige instrumentarium. Dit gebeurt zoveel mogelijk parallel aan de planontwikkeling door eigenaren en ontwikkelaars. We maken hierbij gebruik van expertise en ervaringen die hiermee landelijk, regionaal en lokaal worden opgedaan. Zoetermeer is één van de drie gemeenten die meedoet aan de pilot ‘Opharden’ van de Regionale Versnellingstafel. Daarvoor is het project Deelgebied 5A Zuidflank Nederlandlaan, met circa 700 woningen, van het programma Binnenstad aangemeld. • Parallel plannen betekent dat de diverse fases van een bouwproject gelijktijdig en samenhangend worden uitgevoerd in plaats van volgordelijk.
De gemeente experimenteert met het principe van parallel plannen. We starten daarom een pilotproject: Bijdorplaan (het huidige kantoor van Stedelink). Het projectteam werkt met een procesbegeleider en de initiatiefnemer
(Stedelink) vanuit een planning. Het doel van de parallel plannen is om efficiënter te werken. Bij positieve ervaringen breiden we de aanpak uit naar meer projecten. • Om tot voldoende bouwlocaties te komen zetten we conform het gemeentelijk grondbeleid waar nodig de instrumenten van het grondbeleid in, waarbij het ‘opharden’ van plannen een randvoorwaarde is voor het effectief kunnen inzetten van deze instrumenten zoals kostenverhaal, minnelijk verwerven, voorkeursrecht, onteigening en uitgifte van bouwrijpe grond via tenders of aanbesteding. Op de korte termijn: • We bekijken onze huidige projectportefeuille kritisch. Bij te weinig voortgang zetten we de inzet van gemeentelijke capaciteit op projecten van derden stop. • We geven bij woningbouwontwikkelingen van tevoren heldere kaders mee. De gemeente maakt daarbij een belangenafweging. Hiermee voorkomen we een stapeling van eisen. Wij verwachten dat daardoor minder capaciteit en middelen van de gemeente per project nodig zijn en bouwplannen sneller worden gebouwd. • We maken extra ambtelijke capaciteit beschikbaar bij de afdelingen Projectenbureau, Stedelijke Ontwikkeling, Stadsbeheer, Vergunningen, Veiligheid en Handhaving en Sociaal Domein. • Wij beschouwen de huidige verantwoordelijkheden, benodigde mandaten en beslismomenten binnen de gemeente in verschillende fasen van een project
kritisch, zowel bestuurlijk (raad en college) als ambtelijk en doen voorstellen tot verbetering, gericht op het versnellen van het proces. • Wij blijven gebruik maken van de kracht en expertise van onze partners in de stad en daarbuiten. We continueren onze periodiek overleggen, zoals de Permanente Marktdialoog Zoetermeer), Lokale versnellingstafel Woningbouw en Onze Zoetermeerse Bouwsociëteit en overleggen rondom prestatieafspraken en projecten met corporaties en huurdersbelangenverenigingen en zorgpartijen. We benutten de bestaande woningvoorraad beter • Woningdelen faciliteren: We faciliteren ingrepen in de bestaande woningvoorraad om deze beter te benutten. We stellen daarvoor gerichte kaders op (via in omgevingsplan en huisvestingsverordening). Daarbij gaan we in op verschillende mogelijkheden om de woningvoorraad beter te benutten zoals woningsplitsen, woningdelen en optoppen. We maken hierbij onderscheid naar (type) wijken, houden rekening met stedelijke dichtheden, leefbaarheid, doorstroming en woonbehoeften. • Uitvoering afspraken met woningcorporaties: In Q1 2025 heeft de gemeente met drie woningcorporaties (Stedelink, Vidomes en De Goede Woning) intentionele afspraken gemaakt om met optoppen aanplakken en uitplinten 400 – 700 woningen toe te voegen. De komende 5 jaar leiden deze afspraken tot de realisatie van meerdere woningbouwontwikkelingen.
• We stellen hiervoor in 2026 beleidsregels op.
24
6
Palet van wijken en buurten
Palet van wijken en buurten In 2040 is de woningvoorraad in alle wijken in balans
23 - 43% sociale huur
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
23 - 43%
betaalbare huur en koopwoningen
|
26
23 - 43%
dure huur en koopwoningen
Een wijk is in balans bij een woningvoorraad van:
Wijken om te koesteren Zoetermeer is een collectie van wijken ieder met een eigen historie en kwaliteiten. De verschillen binnen en tussen de wijken zijn te groot geworden. Daarbij is onder meer de leefbaarheid in het geding. Die staat juist onder druk in buurten waar nodig gerenoveerd moet worden. Ook zien we ongewenste verschillen in de sociaaleconomische status in wijken. We zien een risico van ruimtelijke segregatie. Kansengelijkheid staat hierdoor onder druk. Inwoners met diverse achtergronden moeten een plek kunnen vinden in elke wijk. We hebben daarom in elke wijk een woningvoorraad nodig die dit faciliteert door voldoende aanbod van sociale huur, betaalbare en dure huur- en koopwoningen. We willen inwoners binnen en tussen gemeenschappen in hun kracht zetten. Een duurzame wijk verspilt geen energie en kan zelfstandig een deel van de energiebehoefte opwekken. Ook heeft een duurzame wijk geen energiearmoede en kan iedereen er in
de winter warm bijzitten. Door in te zetten op zonnepanelen, warmtepompen en door het geleidelijk af te stappen van aardgas creëren we een uitstoot neutrale omgeving en dragen we samen bij aan het klimaat. In de volgende subhoofdstukken staan we stil bij leefbare en duurzame wijken.
Leefbare wijken Gebiedsgerichte aanpak in de wijken van de toekomst Meerzicht, Buytenwegh en Seghwaert vragen komende 5 jaar extra aandacht. De leefbaarheid staat in onder druk op specifieke plekken in deze wijken. Een integrale aanpak is daar nodig om deze wijken sociaal, fysiek en economisch op een hoger plan te trekken. De volkshuisvestelijke bijdrage aan deze aanpak gaat over fysieke ingrepen met woningbouw en in de bestaande woningvoorraad en het
toewijzingsbeleid in het bijzonder aan inkomens- en aandachtsgroepen. De ontwikkelingen in andere wijken en gebieden dragen bij aan de gebiedsgerichte aanpak. We kunnen ze niet los van elkaar zien. Tot slot hebben onze woningcorporaties een gebiedsatlas ontwikkelt die kan helpen bij toekomstige aanpak. Voorzieningen groeien mee De vernieuwing van de wijkcentra in Meerzicht, Buytenwegh en Seghwaert biedt ook de kans om het voorzieningenaanbod daar te versterken. Dit is nodig om genoeg aanbod voor al onze inwoners te hebben, nu en in de toekomst. Wanneer Zoetermeer groeit, groeien voorzieningen als wijkgezondheidscentra, sport, ontmoeting, cultuur en evenementen mee. Dit draagt bij aan leefbare wijken. In leefmilieus wijkcentrum, stedelijk en hoogstedelijk zetten we in op functiemenging bij woningbouwontwikkelingen.
Volkshuisvestingsprogramma Stad in balans
Naar een woningvoorraad in balans We vinden enige mate van verschil tussen wijken qua leeftijd, huishoudenssamenstelling, baan of inkomen geoorloofd. Wijken hebben zich door hun verleden anders ontwikkeld. Te grote verschillen tussen wijken willen we zoveel mogelijk terugdringen of voorkomen. Een wijk is leefbaar als verschillende bevolkingsgroepen zich thuis voelen in de wijk. De gebiedsgerichte uitwerking (zie hoofdstuk 8) geeft inzicht hoe de ontwikkeling naar een woningvoorraad in balans eruitziet. Voor de verdere uitwerking maken we onder meer gebruik van de gebiedsatlas van de woningcorporaties. Inkomensgroepen in balans We ambiëren sterke draagkrachtige wijken met een diversiteit aan inwoners. Een wijk heeft daarom een diverse woningvoorraad nodig. We zorgen daarom in de bestaande woningvoorraad voor voldoende spreiding, differentiatie en balans. Die balans is de wijken willen we bereiken met een woningvoorraad van: 1/3 sociale huur, 1/3 middelduur en 1/3 duur. Naast een balans in inkomensgroepen brengen we ook een balans aan in leeftijd en gezinssamenstelling. Daarom hanteert de gemeente een bandbreedte van + of - 10 procentpunt ten opzichte van woningvoorraadverdeling. Werken in de wijk aan woonaantrekkelijkheid We geven zo mogelijk werklocaties in de wijk een plek in woningbouwontwikkelingen.
Dat geldt bij uitstek voor de hoogstedelijke, stedelijke en wijkcentrum leefmilieus. Naast economische functies krijgen ook voorzieningen gericht op zorg en ontmoeten ruimte. Nu de beschikbare ruimte steeds schaarser wordt, zetten we in op het slim combineren van functies in gebouwen. Hiermee geven we een impuls aan de woonaantrekkelijkheid van een gebied.
Duurzame wijken Het programma Energietransitie geeft de verduurzaming van de bestaande woningbouw vorm op drie manieren: 1. energie besparen, 2. zelf energie opwekken en 3. volledig aardgasvrij worden. Ook is er aandacht voor de aanpak van energiearmoede en wordt er een energieloket ingezet. Het volkshuisvestingsprogramma haakt aan op de thema’s verduurzaming gebouwde omgeving en toekomstbestendig bouwen. Renovatie en beter benutten zijn natuurlijke momenten om andere volkshuisvestelijke maatregelen te overwegen De komende 15 jaar wordt er voor vele miljoenen euro’s geïnvesteerd in de bestaande woningvoorraad door eigenaar-bewoners, corporaties en commerciële verhuurders. We hebben als gemeente doelstellingen om de woningvoorraad in wijken te vergroten voor jongeren, de toegankelijkheid van bestaande woningen voor mensen met een beperking . De ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad kunnen hier net zoveel aan bijdragen als nieuwbouwontwikkelingen. Daarom intensiveren we op dit punt de samenwerking met woningcorporaties en commerciële verhuurders. Toekomstbestendig bouwen Zoetermeer heeft de ambitie om toekomstbestendig te bouwen, dat wil zeggen klimaatadaptief, circulair en natuurinclusief. Hiermee voegen we kwalitatief hoogwaardige woningen toe die ook goed zijn voor de omgeving.
Toekomstbestendig bouwen betekent namelijk dat corporaties en ontwikkelaars woningen bouwen waar rekening wordt gehouden met het materiaalgebruik, de milieu-impact en het waardebehoud van bouwmaterialen, maar ook met de gevolgen van het veranderende klimaat zoals wateroverlast, droogte, hitte en een afname van de biodiversiteit. Vergroening is een integrale oplossingsrichting die bijdraagt aan de aanpak van meerdere van deze problemen.