Bijlage 2 - MPG 2021 Bijlagenboek (openbaar)

Bijlagen M ee rja ren pers pectief G ro nd expl Actualisatie grondexploitaties en resultaat grondexploitaties per

oitaties 2ozl (MpG, zLl L januari 202L

7

Lansinghage

24

8

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7

Oosterheem totaal

32

Deelgebied WoningbouwSOK.............,.......,.35

DeelgebiedwoningbouwnietSOK................35 Deelgebied woningbouw vlek A en C ............35 Deelgebied bedrijventerreinen......................35 Deelgebied Sara 1ydiahoeve..........................35 Deelgebieden Martin Luther Kinglaan en

Zwetstroom

9.8 DeelgebiedJavalaan 10 Palenstein 10.1 Palenstein Programma

36 37 40

..........40

LO.2

Palenstein - Herstructurering........................

10.3

Palenstein - Tango locatie

10.4

42

46 Palenstein - van Duvenvoordepad................ 49

2

Bijlage 1: Toelichting overzicht grondexploitaties Per project wordt een korte toelichting gegeven over wat het project inhoudt en welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De toelichting is bedoeld om de leesbaarheid van de financiële informatie te vergroten. Bij de toelichting is

ook een overzicht opgenomen van de besluitvorming die in 2020 heeft plaatsgevonden, of die relevant is om de financiële

informatie te duiden. Daarnaast worden ook de voor het project meest significante verschillen van het project belicht en zijn de eventuele gesignaleerde risico's van het project opgenomen. Voor zover van toepassing is ook de tussentijdse winstneming van het project toegelicht. Op de eerste pagina van elke projectbeschrijving is een "factsheet" opgenomen met daarin de belangrijkste

sturingsinformatie van het project. Deze informatie bestaat uit looptijd, ruimtegebruik, programma en het verwachte financiële resultaat. Afhankelijk van fase van het project is de informatie in de factsheet meer of minder concreet. Van elke project is een verschillenanalyse opgenomen op basis van de niet geïndexeerde ramingen (nominale waarden). Hierb'rj worden MPG 2019 en MPG 2021 met elkaar vergeleken (per heden is de jaarnummering van het MPG aangepast). ln dit overzicht zijn ook de verschillen in faseringsresultaten (kostenstijging, opbrengststuging en rente), verschillen in boekwaarden (gerealiseerde opbrengsten en kosten) en verschillen in projectresultaten (nominaal, netto contant en op

eindwaarde) opgenomen. Tot slot is per project een gestandaardiseerde projectrapportage opgenomen. Hierin is de volledige herziene

grondexploitatie per 1 januari 202L zichtbaar. Dat wil zeggen dat per hoofdkostensoort inzicht wordt gegeven in de boekwaarde van de kosten en opbrengsten, de nog te realiseren kosten en opbrengsten en de daarb'rj horende fasering en het projectresultaat.

3

1 Amerikaweg Het project Amerikaweg betreft de ontwikkeling van Gymworld (een voorziening gericht op de turnsport) en de ontwikkeling van het naastgelegen perceel met horeca, eventueel gecombineerd met leisurevoorzieningen. Eind

TOOPTIJD

Start:

20L6

Eind:

2023

2015 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Amerikaweg vastgesteld.

RUIMTEGEBRUIK

Voortgang

Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding

49,60/o

7.576 m2

28,90/o

4.42I m2

Groen

21,s%

3.276 m2

Water

0,0%

0m2

ln de eerste helft van 2020 is de bouw van Gymworld afgerond en opgeleverd. Tevens is in opdracht van de gemeente het openbare gebied (rijbaan en parkeervoorzieningen) woonrijp gemaakt. Voor de ontwikkeling van het naastgelegen perceel is begin 2020 het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld (onderdeel van bestemmingplan Voorweg). ln 2021 zal er

plangebied

De einddatum is een jaar verschoven naar 37-L2-2023.

78 m2 L5.273 m2

PROGRAMMA

Woningbouw

worden gewerkt aan een invulling/verkoop voor de vrije kavel, met als inzet om eind 2O2Lte starten met het bouwrijp maken van de kavel en in 2022 tot transport over te gaan.

15.351 m2

Te handhaven

Vrije kavels Duur Middelduur

st

Sociaal

st

st st

Totaal

st

Commercieel

1175 m2 bvo

4.500 m2 bvo Kantoren

m2 bvo m2 bvo

Tussentijdse winstneming N.v.t.

Verschillenverklaring ln onderstaande verschillenverklaring wordt de grondexploitatie met peildatum t-t-202L vergeleken met de vastgestelde grondexploitatie met peildatum 1-I-2020. De inhoudelijke wijzigingen aan de kostenzijde zien op het vrij vallen van restant kosten voor onderzoeken en slopen (niet meer benodigd). Daarnaast zijn er meevallers ten aanzien van bouw- en woonrijp maken. Een deel van de restant kosten is voor deze posten vrijgevallen. Het restant van de kostenverschillen is toe te schrijven aan indexering- en faseringsinvloeden. Aan de opbrengstenzijde zijn er minder opbrengsten voor de grond voor de Gymworld-kavel. De overdracht betreft een interne levering waarbij de grond is overgegaan tegen de boekwaarde (stond tegen maatschappelijke grondwaarde in de grondexploitatie). Deze wijzigingen resulteren in een verbeterd resultaat op eindwaarde van circa € 101.000 naar een bedrag van € 346.000 negatief. Op contante waarde per t-I-202I bedraagt het resultaat circa € 326.000 negatief.

4

Versch ille nverkla ring

5

Projectrapportage

6

2 Boerhaavelaan Het project Boerhaavelaan bestaat uit de herontwikkeling van het gebied tussen de Afrikaweg en de Boerhaavelaan. ln 2013 is een Realisatieovereenkomst met projectontwikkelaar Breevast gesloten, die de eigenaar is van het voormalige IBM-terrein en

STATUS

LOOPTIJD

Winstgevend Planvorming

Start:

2016

Eind:

2023

daarmee het grootste gedeelte van het gebied. De gezamenlijke ambitie destijds voor dit gebied was een herontwikkeling van het

RUIMTEGEBRUIK

bestaande ka ntoorprogramma naar een aantrekkelijk, campusachtig, stedelijk gebied met circa 540 woningen, kantoren

Te handhaven

en voorzieningen. De gemeente heeft binnen dit plangebied een

beperkt eigendom. Op 3 juli 20L7 heeft de gemeenteraad ingestemd met een Visie

L4,5%

Il8.6L7 m2 0m2 Il8.6L7 m2 I7.I52 m2

85,s%

101.465 m2

Bruto plangebied Netto plangebied Uitgeefbaa r Verharding Groen

m2

Water

m2

voor het Entreegebied. Aansluitend op 19 februari 2019 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over het masterplan en het gebiedsontwikkelingsplan van het Entreegebied. Onderdeel van de

PROGRAMMA

Woningbouw

Visie en het masterplan is de wens om de Afrikaweg aan te passen

naar een stadstraat met hieraan diverse soorten woningen en

voorzieningen. De visie en het masterplan conflicteren op onderdelen (Afrikaweg, Boerhaavelaan, woningaantallen en woningtypes en huidig programma) met de afspraken tussen de gemeente en Breevast die eerder zijn vastgelegd in de Realisatieovereenkomst (ROK) uit 201-3 en in een Allonge uit 20L6.

Vrije kavels Duur Middelduur

st

90 st 186 st

228 sï. 504 st

Sociaal Totaal Commercieel

16514 m2 bvo

Sociaal-maatschappeijk Kantoren

60.366 m2 bvo

m2 bvo

Bedriiven

m2 bvo

Voortgang Door onderzoeken van de gemeente en de ontwikkelaar in 2019 en 2020 in het kader van het programma Entree hebben er nauwelijks werkzaamheden plaatsgehad binnen dit project en grondexploitatie. Verwacht wordt dat in 2021 besluitvorming plaatsvindt over de gebiedsontwikkeling en businesscase van het programma Entree. Bij een doorgang van het programma Entree, zal dit project geïntegreerd worden in dit programma. Daarmee zal deze grondexploitatie afgesloten kunnen worden. De financiële effecten zullen dan vertaald worden in de businesscase van

de Entree. Hierbu valt te denken aan het overbrengen van de boekwaarde, de nog te realiseren grondopbrengsten, e.d. Besluitvorming: Visie Entree (Besluit 7c, 3 iuli 2017) en Masterplan en gebiedsexploitatieplan Entreegebied (besluit 7a, 1"8

februari 2019) Tussentijdse winstneming N.v.t. Verschi llenverklaring

Met uitzonderingvan een gering bedrag aan rentelasten en exploitatielasten is de grondexploitatie Boerhaavelaan niet belast. Verwacht wordt dat in 2021geen werkzaamheden en gronduitgiften plaatsvinden, omdat dit project in afwachting is van de voortgangvan het programma Entree. ln de grondexploitatie zijn alle resterende werkzaamheden en gronduitgiften daarom vooralsnoggefaseerd in 2022.De nogte realiseren werkzaamheden met bijbehorende kosten zijn geïndexeerd. De opbrengsten zijn op basis van de contractuele voorwaarden geïndexeerd. Het financiële effect hiervan is positief. Bovenstaande faseringsinvloeden en indexering leiden tot een gewijzigd projectresultaat. Op eindwaarde verbetert het resultaat naar een bedrag van € 538.000 Op contante waarde per I-I-202I bedraagt het resultaat nu € 497.000.

7

Verschillenverklaring

8

Projectrapportage

9

3 Visie Binnenstad, Cadenza 2 ln het'Rapport grondexploitatie Cadenza ll' zijn de kaders en uitgangspunten van de grondexploitatie Cadenza ll uiteengezet en toegelicht. Voorliggende financiële bijlage STATUS TOOPTUD presenteert de cijfermatige vertaling van deze kaders en Verlieslatend Start: uitgangspunten in de grondexploitatiebegroting. Planvorming Eind:

Voortgang

1998 2024

RUIMTEGEBRUIK

ln de actualisatie per l januari 2027zijn geen nieuwe uitgangspunten verwerkt. De uitgangspunten voor ontwikkeling welke de raad op 5 maart 2018 heeft vastgesteld gelden nog steeds als kader. De wens is om op deze locatie minimaal 60 jongerenwoningen te realiseren, aangevuld met commerciële

appartementen. ln 2019 is gekozen om direct met een marktpartij tot een ontwikkelovereenkomst te komen. Dit heeft niet geleid tot het gewenste resultaat, waardoor gekozen is om het perceel in de markt te brengen middels een vormvrije verkoopprocedure. Voor deze verkoopprocedure hebben zich 15 marktpartijen ingeschreven waaruit uiteindelijk 3 zijn geselecteerd om de nnen verder uit te werken en een bi te doen

Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding

4.387 m2

0m2

Groen

4.387 m2 1.963 m2 2.424 m2 289 m2

Water

m2

44,7o/o

55,3%

PROGRAMMA

Vrije kavels Duur

st st 78 st 63 st L41 st

Middelduur Sociaal

Totaal Voor het overige betreft de actualisatie het verwerken van voortschrijdend inzicht in de ramingen en meer duidelijkheid in de risico's en fasering van de

m2 bvo m2 bvo

Kantoren

m2 bvo

grondexploitatie.

350 m2 bvo

De actualisatie leidt tot vrijval van een groot deel van de genomen verliesvoorziening van € 1,7mln. (eindwaarde). De eindwaarde bedraagt in de geactualiseerde grondexploitatie -€ 63.247.

Tussentijdse winstneming N.v.t.

Verschillenverklaring De belangrijkste verklaringen voor de verschillen aan de kostenzijde is de toename van de plankosten in 2020, de verplaatsing van de ondergrondse GPTK containers (bouwrijp maken) en de maatregelen rondom de trafo

(woonrijpmaken). Per saldo is er sprake van een kostenoverschrijding van circa € 0,3 mln. Aan de opbrengstenzijde is het verschil ruim €1,9 mln. positief ten opzichte van de raming van 2019. Plankosten ln 2020 heeft er een overschrijding plaatsgevonden van de plankosa"n I voornamelijk veroorzaakt I door de strategische herpositionering van het project conform de gekozen verkoopprocedure. Deze procedure vraagt meer inzet van specialistische kennis zoals bijvoorbeeld aanbestedingsjuristen, stedenbouwkundige en vastgoedeconomen. De plankosten zijn in de actualisatie, op basis van een nieuwe raming, verhoogd een dreigend tekort op deze "m post op te vangen.

I

I

Aan de andere kant is in de inschrijvingsstukken voor het project een maximumbedr.g

inschrijver, wat de totaal ontwerpvergoeding brengt op

ontwerpvergoeding uan f

I.

I

Dit is een besparing van

per niet-gegunde

I

op de geraamde

voor inschrijvers. Deze vergoeding zal in 2021 uitgekeerd worden in plaats van 2020 zoals

gepland stond. Het positief verschil uan op de civieltechnische planvorming wordt verklaard door het feit dat het project nog in de selectieprocedure zit en de definitieve uitwerking van de civieltechnische planvorming hierdoor nog niet gestart zijn.

f

Vernla atsi n o ond e ra ron dse co ntai ners ( bo uw ri i pma ken )

Voor het project is een kostenraming opgesteld ten aanzien van de verplaatsing van het milieupark aan de ltaliëlaan aangezien de huidige locatie tijdens en na de bouw niet geschikt zal zijn in verband met ruimtegebrek om de containers te legen en vanwege geluidsoverlast voor de toekomstige bewoners. De verplaatsing van het milieupark is in het verleden wel geÏdentificeerd als een mogelijke kostenpost maar niet opgenomen. Echter is met het huidig inzicht de verplaatsing van de

10

containers een realistische kostenpost geworden en wordt geadviseerd om een budget op te nemen

grondexploitatie.

f

ln A"

Maatreoelen trafohuis Het huidige transformatorhuis staat naar alle waarschijnlijkheid te dicht gesitueerd bij toekomstige bebouwing waardoor er met een grote mate van zekerheid m len moeten worden ten aanzien van veiligheid en geluid. De kosten voor deze maatregelen zijn nu geraamd Grondoobrenasten Naar aanleiding van het gedane grondbod in de tenderprocedure, is de grondexploitatie geactualiseerd met

grondopbrengst"n I

inclusief parkeeroplossing op eigen terrein.

11

Verschillenverklaring

L2

Projectra pportage

r.3

4 Dwarstocht Het project Dwarstocht betreft de ontwikkeling van 165 grondgebonden koopwoningen en 40 sociale huur

LOOPTUD

appartementen. De ontwikkeling vindt in 3 fasen plaats.

Uitvoering

ln de actualisatie zijn geen nieuwe uitgangspunten verwerkt. De

RUIMTEGEBRUIK

uitgangspunten van de grondexploitatie welke de raad op 2L september 2020 heeft vastgesteld gelden nog steeds als meest

De actualisatie leidt tot een positief resultaat van € 2.454.591 per

Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding

7-7-202t, een verbetering van € 9.658.

Groen

Water

recent kader.

Start:

2020

Eind:

2024

T4,L%

!O7.586 m2 I5.2]-]. m2

32,4%

34.855 m2

13É%

14.29O m2

37,6%

4O.45O m2

2,6%

2.780 m2

92.375 m2

Tussentijdse winstneming PROGRAMMA

winstneming over het boekjaar 2020 is op basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de "percentage ofCompletion"- methode en bedraagt€ 6.514. De tussentijdse

ingbouw

0st

Vri.je kavels

Duur

165 st

0st

Middelduur

40 st 205 st

Sociaal

Verschilverklaring Het verschil ontstaat door een gewijzigde fasering van de realisatie van de woningen. Nu wordt fase 3 als eerste gerealiseerd en fase l- als laatste. Dit heeft te maken met de benodigde tijd voor de voorbelasting van circa l jaar die nodig is voor fase 1. Tijdens die voorbelasting wordt fase 3 nu als eerste gerealiseerd.

Totaal

0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo

peijk

I

1.4

Verschil lenverkla ring

15

Projectra pportage

1.6

5 Gasfabriekterrein Delftsewallen Het project omvat de sanering en grondverkoop van het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen. De locatie is in het verleden overgenomen van de provincie. Voor de sanering heeft de provincie subsidie beschikbaar gesteld.

Voortgang De sanering is volledig afgerond. De in de vigerende grondexploitatie

gereserveerde middelen voor nazorg van het gesaneerde terrein

TOOPTIJD

Planvorming

Start:

2009

Eind:

202L

MTEGEBRUIK

plangebied

L.943 m2

0m2

Te handhaven

plangebied

t.943 m2

hoeven niet te worden aangewend en kunnen dus vervallen bij deze actualisatie. lnmiddels is de (bouwrijpe) grond verkocht. De levering vindt plaats na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Naar

Uitgeefbaar Verharding

verwachting zal deze voor 1 september 2021- onherroepelijk zijn.

Groen

m2

Water

m2

t00,0%

1,.943 m2

o,o%

0m2

De grond is verkocht aan dezelfde ontwikkelaar die eerder eigenaar is

geworden van het ernaast gelegen pand van de voormalige beddenzaak. Hiermee is de totaalontwikkeling in één hand gekomen en is er derhalve sprake van een actief deel (de gemeentelijke grondverkoop) en een passief deel (het gebouw van de voormalige beddenzaak). De gemeentelijke kosten worden derhalve deels gedekt

door opbrengsten uit grondverkoop en voor een deel via de met de ontwikkelaar overeengekomen anterieure (kostenverhaa ls)overeen komst. De totale locatie ligt solitair en de inrichting van het private gebied

Vrije kavels

st

4st

Duur

Middelduur Sociaal

st st

Totaal

4st m2 bvo

Sociaal-maatschappeijk Kantoren

m2 bvo m2 bvo m2 bvo

komt voor rekening van de ontwikkelaar. Hiermee is het niet nodig om binnen de gemeentelijke grondexploitatie rekening te houden met kosten voor de inrichting (woonrijp maken). ln 2019 heeft de ontwikkelaar i.s.m. de gemeente een samenspraaktraject doorlopen. Daarnaast heeft de gemeente een planuitwerkingskader (PUK) opgesteld. Deze is eind 2020 vastgesteld. Gelet op de huidige inzichten kan de grondexploitatie per 3L december 2O2t worden afgesloten. Tussentijdse winstneming N.v.t.

Verschillenverklaring Binnen de grondexploitatie was een budget opgenomen voor de sanering van de locatie. De sanering is inmiddels afgerond en de verplichting om het 5 jaar te monitoren is in december 201.9 verlopen. Uit het laatste rapport blijkt dat er geen verontreinigingen zijn. Met de actualisatie van de grondexploitatie per l januari 2020 is al een bedrag vrijgevallen. Er bleef echter nog een deel gehandhaafd. Ook dit laatste bedrag kan nu vr'rjvallen. Met de verkoop van het gehele exploitatiegebied kunnen ook de gereserveerde bedragen voor het bouw- en woonrijp maken vrijvallen. Er blijft nog wel een bedrag gereserveerd voor het aanhelen van het openbaar gebied. Na verwerken van de laatste inzichten is het resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde met € 344.000 verbeterd maar is nog negatief. De verliesvoorziening zal hierop worden aangepast. Het resultaat van de grondexploitatie is € 2.L89.074 negatief op netto contante waarde (NCW) en €2.232.855 negatief op eindwaarde (EW).

L7

Verschillenverklaring

18

Projectrapportage

19

6 Katwijkerlaantracé Het project Katwijkerlaantracé bestaat uit drie ontwikkellocaties op groenstroken die in het verleden waren bedoeld voor het tracé van

Start:

2013

een sneltramverbinding met Rotterdam. De verschillende

Eind:

2023

deelgebieden worden nu separaat uitgewerkt, binnen de context en randvoorwaarden van het overkoepelende project en het raadsbesluit van mei 2016.

LOOPTIJD

MTEGEBRUIK

plangebied

2I.526 m2

0m2

Te handhaven

Aangezien het Katwijkerlaantracé bij een gezondheidscentrum, een

buurtcentrum, een winkelcentrum en andere voorzieningen ligt, worden twee van de deelgebieden ontwikkeld tot een woonservicezone. Het te bouwen programma omvat behalve de zorg/verpleeg-woningen ook particuliere woningbouw (eengezinswoningen via een vorm van Particulier Opdrachtgeverschap (PO) en levensloopbestendige appartementen.

plangebied

2L.526 m2

Uitgeefbaar Verharding

38,40/o

Groen

28,Lo/o

8.258 m2 7.22L m2 6.047 m2

33,50Á

Water

m2

RAMMA

Woningbouw Vrijekavels

st

Het programma bestaat uit:

Duur

(A)

Middelduur

14 st

Sociaal

112 st

Totaal

169 st

Agaat: 28 grondgebonden woningen; gerealiseerde

gronduitgifte 20L8

(B)

Zenobiagang:14levensloopbestendigekoopappartementen en 64 intramurale zorgeenheden; verwachte gronduitgifte

Commercieel

m2 bvo

Sociaal-maatschappeijk Kantoren

m2 bvo

Milenagang:48zorgwoningen,gerealiseerdegronduitgifte 2018; én 15 levensloopbestendige koopappartementen, verwachte gronduitgifte 2021

m2 bvo

2020

(C)

43 st

m2 bvo

Voortgang

. r r

Deelgebied A: de realisatie van dit deelgebied is in 2020 afgerond met het woonrijp maken van de openbare

ruimte. Deelgebied B: ln 2020 is de bouw van deelgebied B gestart, de woningen worden in het l.' kwartaal van 202L opgeleverd. Tevens wordt in het 1e kwartaal van2O27 het openbare gebied, in opdracht van de gemeente, woonrijp gemaakt. Deelgebied C: Voor deelgebied C zal naar verwachting, ten aanzien van de levensloopbestendige woningen, een koopovereenkomst worden afgesloten begin 202L. Vervolgens zal in opdracht van de gemeente de kavel bouwrijp gemaakt worden zodat de ontwikkelaar in 2021 Q3 kan starten met de bouw van de levensloopbestendige koopappa rtementen.

Tussentijdse winstnem ing Yoor 2020 is er, op basis van de BBV-regelgeving, een tussentijdse winstneming bepaald van € 999.523. ln de voorgaande jaren zijn er reeds tussentijdse winstnemingen verricht van totaal €757.390.

Verschillenverklaring ln bijgevoegde verschillenverklaring is de grondexploitatie met peildatum 7-1-2021, vergeleken met de vastgestelde grondexploitatie met peildatu m t-I-2020. De volgende inhoudel'rjke wijzigingen zijn van toepassing: a

Woonrijp maken: additionele kosten opgenomen voor het herstraten van rijbaan en parkeerplaatsen bij de

NaomigangJ

Winstneming: de tussentijdse winstnemingen over 2019 en 2020 zijn verwerkt in de grondexploitatie!

a

I

Woningbouw: hogere opbrengsten voor de gronden die worden verkocht voor de realisatie van de 15 levensloopbestendige woningen, circa € 617.000.

De overige verschillen zijn toe te schrijven aan indexerings- en faseringsinvloeden. Er is daarmee sprake van wijzigingen die leiden tot een positief effect van circa € 640.000 (nominaal) op het resultaat. Echter, doordat er ook € L.225.000 aan winst kan worden genomen, wat voor de grondexploitatie een kostenpost is, verslechterd het resultaat op netto contante waarde met circa € 560.000 naar circa € 1.119.000 positief.

20

2L

Versch illenverkla ri ng

22

Projectra pportage

23

7 Lansinghage Het project Lansinghage betreft de realisatie van een grootschalig bedrijventerrein aan de zuidoostzijde van de stad. Het project is in L987 gestart en grotendeels afgerond. Verwacht wordt dat de laatste kavels aan de Lus Zilverstraatin2022 worden uitgegeven.

STATUS

tooPTtJo

Winstgevend Planvorming

Start:

L987

Eind:

2022

RUIMTEGEBRUIK

Voortgang

Bruto plangebied

De gemeenteraad

Te handhaven

heeft in 20L9 besloten de inhoudelijke en financiële kaders voor de Lus Zilverstraat te wijzigen en daarmee het initiatief voor een hotelfunctie mogelijk te maken. De grond is getaxeerd en de koop-/ realisatieovereenkomst voor de locatie Lus zilverstraat is gezamenlijk met de initiatiefnemer getekend in 2019. De beoogde ontwikkeling door Van der Valk past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, waardoor een gewijzigd bestemmingsplan benodigd is. ln 2021 zal gewerkt worden aan het voorontwerp bestemmingsplan. De provincie Zuid- Holland heeft aangegeven, dat het oppervlak aan bedrijventerrein dat verloren gaat met de ontwikkeling van de hotelfunctie elders in Zoetermeer gecompenseerd zal moeten worden.

2O.827 m2

0m2

Netto plangebied

20.827 m2

Uitgeefbaar Verharding Groen

96,80/o

20.167 m2

2,7%

560 m2

o,5%

100 m2

Water

m2

PROGRAMMA

ln 2020 is daar veel onderzoek naar gedaan.

Vrije kavels

st

Duur Middelduur

st

Sociaal

st

Totaal

st

st

Ook is in 2020 veel tijd besteed aan de voorlopige ontwerpen van het

openbaar gebied en de voorlopige ontwerpen van de bouwontwikkeling, die beide niet volledig pasten binnen de

m2 bvo k

m2 bvo

Kantoren

m2 bvo 20.000 m2 bvo

vastgestelde kaders en contractuele bepalingen. Deze ontwerpen zullen in 2021verder uitgewerkt worden. Ook is in 2020 gewerkt aan het realiseren van het tijdelijke casino. ln 2O2I zal de overeenkomst worden gemonitord. De levering van de grond en de start bouw van het hotel heeft door het bovenstaande en door de effecten van corona vertraging opgelopen. De doorlooptijd van de grondexploitatie is vooralsnog verlengd tot 31 december 2022, maar kan mogelijk nog verder vertragen.

Besluitvorming: Raadsbesluit Hotel van de Valk Zoetermeer (besluit 79, 24 iuni 2019) Tussentijdse winstneming De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2020 is op basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de "percentage of Completion"- methode. Door de hogere kosten en toename van de risico's is vastgesteld dat in het verleden een te hoog bedrag als tussentijdse winst genomen is. Een bedrag ad €0,47 miljoen wordt in de grondexploitatie gecorrigeerd en ten laste van het resultaat grondbeleid gebracht. Door de correctie op het resultaat bedraagt de totaal

tussentijds genomen winst op het project Lansinghage per 31 december 2020 € 45,26 miljoen.

Verschillenverklaring Veroorzaakt door vele factoren zijn in 2020 veel VTA-kosten gemaakt ten opzichte van de beschikbare middelen in de grondexploitatie. Hierbij moet gedacht worden aan veel extra werk in verband met een benodigde wijziging in het planologisch regime. Tevens is onderzoek gedaan naar compensatiemogelijkheden voor bedrijventerrein. Ook de intensieve afstemming met enerzijds initiatiefnemer en frequent overleg met bestuur heeftveel extra capaciteit gevergd van projectmanagement en ondersteuning. Het overleg met de initiatiefnemer was noodzakelijk in verband met benodigde wijzigingen in het uitgiftecontract, afstemming naar aanleiding van toetswerkzaamheden van de voorlopige bouwplannen, reclame-uitingen en het tijdelijk casino. Ook vindt overleg plaats om vertraging van de bouw in verband met Corona te voorkomen. Ook voor aankomend jaar zullen nog extra middelen voor VTA nodig zijn. De kosten voor VTA binnen dit project zijn verslechterd Omdat de bouw van het hotel nog niet is gestart, ontstond de behoefte om een tijdelijke casinofunctie te realiseren. Hiervoor is de grond vooruitlopend op de definltieve grondlevering tijdelijk verhuurd. ln de grondexploitatie is rekening gehouden met een huur Verder hebben zich weinig significante inhoudelijke veranderingen voorgedaan binnen het project. De doorlooptijd van het project is verlengd ïot2022.

Een herfasering van de resterende kosten en opbrengsten is doorgevoerd in de herziene

grondexploitatie. Ten opzichte van het vorige MPG is de winstneming van 2019 ad € 3,08 miljoen nu verwerkt. Door het verslechterde

resultaat en de toegenomen risico's vindt in 2020 bij het project Lansinghage geen tussentijdse winstneming plaats en moet 24

zelfs een deel van de eerder genomen winst gecorrigeerd worden. Deze winstcorrectie ad € 0,47 miljoen is ook verwerkt in het nieuwe projectresultaat. Bovenstaande verschillen en faseringsinvloeden leiden tot een gewijzigd projectresultaat. Op eindwaarde stijgt het resultaat door met name de correctie op de tussentijdse winstneming naar een bedrag van € 3,73 miljoen per 31 december 2022. Op contante waarde per L-I-2027 bedraagt het resultaat nu € 3,58 miljoen.

25

Verschi llenverkla ri ng

26

Projectrapportage

27

8 Markt 10 Het project Markt 10 betreft een ontwikkeling van twee woontorens, één toren gelegen aan de Markt en één aan de Frankrijklaan, die beide

onderdeel uitmaken van de totale herontwikkeling van het gebied (i.e. garage en de markt).

STATUS

LOOPTUD

Winstgevend Planvorming

Start:

2020

Eind:

202s

RUIMTEGEBRUIK

Het programma van de torens bestaat uit een mix van wonen en

Bruto plangebied

voorzieningen. Er dienen hoogwaardige wooncomplexen gerealiseerd

Te handhaven

te worden met kwalitatieve buitenruimten. De doelgroep die met deze woningbouwontwikkeling aangetrokken wordt is urban professionals,

Netto plangebied Uitgeefbaa r Verharding

33,20/o

Groen

L8,O%

middeninkomens, empty-nesters en stedel'rjke gezinnen. Met de woningbouwontwikkeling wordt gestreefd naar een ideale mix van de woningsegmenten middelduur en duur, zowel koop als huur. Minimaal

6.490 m2

0m2

48,80/o

Water

6.490 m2 2.157 m2 3.165 m2 1.168 m2 m2

25% van het totale programma dient het segment middeldure huur te

bevatten. De overige 75 % dient idealiter ingevuld te worden door middeldure en dure koopwoningen en vrije sector huurwoningen. Gestreefd wordt om de koopwoningen in toren A te laten realiseren en de huurwoningen in toren C.

PROGRAMMA

De plint van de torens A en C dient levendig te zijn met een divers,

Vrije kavels

st

Duur

166 st

Middelduur

55 st

Sociaal

0st

Totaal

221 st

hoofdzakelijk publiek toegankelijk multifunctionele voorzieningen. l-maatschappeijk Hierbij kan gedacht worden aan kleinschalige horeca, Kantoren ontmoetingsplekken, een eventueel family hotel van maximaal 50 kamers. Verder wordt vanuit de grondexploitatie het openbaar gebied ingericht waaronder een mini-bos (voorheen Tiny Forest) en de verbinding naar de randstad-rail.

Besluitvorming Raadsbesluit vaststelling grondexploitatie Markt 10 e.o. (Raadsbesluit ,punt 7c, 13 juli 2020)

Tussentijdse winstneming N.v.t.

Verschillenverklaring De grootste verschillen worden met name veroorzaakt door de plankosten, bouwrijp maken (kabel & leidingen, opruimingswerkzaamheden), het woonrijp maken en de te verwachten opbrengsten. Conform de regels met betrekking tot het grondbeleid (9 spelregels) dienen afwijkingen die tot een financieel nadeel leiden op de oorspronkelijke raming, waarbij deze afwijking meer dan 10% bedraagt én groter is dan € 250.000 ten opzichte vari de oorspronkelijke raming, als een besluitpunt te worden voorgelegd aan de Raad. ln de huidige actualisatie geldt dit voor de hoofdkostensoorïen plonkosten en bouwrijp. Plonkosten Alvorens in te gaan op de verschillenanalyse dient vermeld te worden dat de door voortschrijdend inzicht is gebleken dat het geraamde budget voor de plankosten niet toereikend is om een project van deze omvang en complexiteit

I

te realiseren over een tijdspanne van ongeveer 6 à 7 jaar. Daarom is er een nieuwe rami voor de resterende looptijd van het project om het deficit vast te stellen. Dit laat een tekort zien Daarnaast is in de oorspronkelijke raming geen rekening gehouden met externe plankosten zoals de inhuur van gespecialiseerde adviesbureaus om een groot en complex project zoals Markt 10 te begeleiden in de tender van de ga rage, openruimte ruimte en de verkoop van de percelen voor de woontorens. Dit heeft geleid tot een extra kostenpost Verder is door de complexiteit en de fosieke integraliteit van de 3 projecten met de diverse verschillen stukken die hiervoor benodigd zijn, vaker overleg nodig geweest tussen de verschillende betrokken vakafdelingen, waardoor kosten ten opzichte van de oorspronkelijke jaarraming zijn overschreden.

-

28

4220 m?bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo

Bouwríio maken Het blijkt na een overleg met de netbeheerder Stedin dat naar alle waarsch dienen te worden. Deze kosten worden momenteel geraamd op van de scope wordt een besparing voorzien in de opruimingswerkzaamheden

kabels en

verlegd Door de wijziging

Woonriip maken Door wijziging van de plannen voor het minÈbos (voorheen Tiny Forest) en de openbare ruimte is er benodigd om deze plannen te realiseren. Opbrenosten Door een strategische herpositionering, binnen de gestelde randvoorwaarden van de Raad, van de torens in de tender en een intern uitgevoerde waardering die gestaafd is door externe taxateurs worden de opbrengsten hoger geraamd. De uitkomst van een tender is ongewis en de geboden grondprijs kan dus ook tegenvallen ten opzichte van de in deze grex opgenomen opbrengst. ln afwijking van de negen spelregels van het grondbeleid zal het college u geen apart raadsvoorstel voorleggen wanneer de opbrengst meer dan 10% nadelig afw'rjkt ten opzichte van de verwachte opbrengst én het dan optredende nadeel kan worden opgevangen binnen het positieve resultaat van de grex. Het betreft nl. de uitkomst van een transparante procedure met een - per definitie - marktconforme uitkomst bij uitgangspunten die door de raad zijn vastgesteld. Het college zal de raad wel direct informeren wanneer de uitkomst meer dan 10% afwijkt van de verwachte opbrengst. De consequenties worden daarna verwerkt in de eerstvolgende herziening. Samen met de prijspeilcorrectie (index) leveren bovengenoemde verschillen per saldo een verbetering op van ongeveer € 3,9mln. op netto contant waarde.

De netto contante waarde per L-1.-2021 bedraagt € 4.120.188 en de eindwaarde per 3L-t2-2026 € 4.640.001.

29

Versch i llenverkla ring

30

Projectrapportage

31

9 Oosterheem 9.1 Oosterheem totaal

TUS

LOOPTIJD

Start: Eind:

Het project Oosterheem betreft de realisatie van de laatste grootschalige

uitbreidingswijk van Zoetermeer. Het overgrote deel van het project is

UiWoering

1995

2028

inmiddels afgerond. Een aantal deelgebieden is in uitvoering, andere zijn in

voorbereiding en sommige locaties worden herontwikkeld van bedrijfsterrein naar woningbouw. De "grote" grondexploitatie Oosterheem is administratief verdeeld naar de Iosse grondexploitaties voor de plannen die nog in ontwikkeling zijn. Het doel van deze onderverdeling is om de (financiële) sturing te verbeteren en om

eventuele mutaties eenvoudiger en transparanter te maken. Formeel is sprake van de grondexploitatie Oosterheem, maar de verantwoording vindt op deelgebiedniveau plaats. Onder de paragrafen 9.2 tot en met 9.8 wordt per

IMTEGEBRUIK

Bruto plangebied

3.564.000 m2

Te handhaven

239.000 m2

Netto plangebied

3.325.000 m2

Uitgeefbaar

49,4% !.642.OOO m2

Verharding Groen

25,4% 846.0@ m2 79,6% 653.000 m2

Water

5,5% 184.0@ m2

deelgebied de voortgang vermeld. PROGRAMMA

Besluitvorming Na de vaststelling van de grondexploitatie bij de MPG2019, zijn door de raad

vier besluiten genomen die hebben geleid tot wijzigingen in de grondexploitatie. De besluiten betreffen: Martin Luther Kinglaan: de wijziging van een sportlocatie naar een woningbouwlocatie. Hogere kosten en hogere grondopbrengsten en per saldo een positiever resultaat (besluit 7.d van 18 mei 2020).

Woningbouw Vrije kavels Duur

O,4%

zl0 st

3t,7%

2.903 st

Middelduur

37,5%

3.432 st

Sociaal

2.783 st

Totaal

9.158 st

Commercieel

27.220 m2bvo

Sociaal-maatschappeijk

54.940 m2 bvo

0 m2 bvo

Kantoren Amstelstroom, Berkelstroom, Thomas Morelaan (Noordrand): de wijziging van 301 voornamelijk appartementen naar 210 woningen (grondgebonden en appartementen) met een hogere grondopbrengst bij gel'rjkblijvende kosten tot gevolg (besluit 7.a van 22 juni 20201.

L99.070 m2 bvo

Aletta Jacobslaan, Hugo de Grootlaan en Willem Dreeslaan: de wijziging van een gemengde en bedrijfsterreinlocatie naar een woningbouwlocatie. Per saldo een hogere grondopbrengst en positiever resultaat tot gevolg (besluit 8.i van 13 juli 2O2Ol.

Daarnaast heeft de wijziging van de bestemming van Dwarstocht naar woningbouw (besluit 8.c van 21 september 2020) tot gevolg dat in Oosterheem een geluidsscherm niet nodig is. Deze kosten zijn dan ook komen te vervallen. De grondexploitatie die na vaststelling van deze besluiten is ontstaan, is geactualiseerd naar prijspeildatum 1-1-202L. Het project is binnen de huidige kaders en met de onder de'Verschilverklaring' benoemde aanpassingen uitvoerbaar.

Tussentijdse winstneming Over 2020 is de winstneming voor deze totale grondexploitatie € 12.827.905. Deze relatief grote winstneming heeft een aantal oorzaken. Ten eerste zijn voor vier deelgebieden in 2020 gewijzigde grondexploitaties vastgesteld, met in totaliteit een winsttoename van € 12,0 mln. op eindwaarde. Ten tweede zijn er meer opbrengsten gegenereerd dan voorzien in 2020. Met de MPG 201"9 was nog verwacht grondverkopen te realiseren voor een waarde van € 0,4 mln. ln werkelijkheid is € 6,8 mln. aan grondopbrengsten ontvangen. Deze waren allen later voorzien. Ten derde zijn (na vaststelling van de gewijzigde grondexploitaties) de nog te maken kosten saldo met € 2,0 mln. en de nog te realiseren opbrengsten toegenomen met € L,0 mln

De voorgeschreven systematiek van winstneming, waarbij wordt gekeken naar gerealiseerde kosten en opbrengsten versus totale kosten en

opbrengsten, en waarbij rekening wordt gehouden met het risicoprofiel leidt ertoe dat over het boekjaar 2020 bijna € 12,9 mln. winst kan worden genomen.

Verschillenverklaring Het nominale resultaat van de grondexploitatie MPG 202\is€ 3,0 mln. gunstiger ten opzichte van de grondexploitatie Oosterheem na vaststelling van de laatste gewijzigde grondexploitatie in 2020. Op eindwaarde is het positieve verschil€ 3,2 mln. Na de winstneming over 2020 van € 12,9 mln. is het verwachte saldo op eindwaarde per 31-12-2028 € 10,7 mln. positief. Grote verschillen worden hieronder toegelicht. De raming bouwrijp maken neemt af met een u.drag f., voornamelijk op oosterhage. Het bouwrijp maken is hier nagenoeg gereed en een deel kan dan ook vrijvallen. ook het woonrijp maken neemt af, met een bedrag f.

32

Dit effect is op Oosterhage het grootst. Hier is de raming doorvoortschrijdend inzicht afgenomen. De werkzaamheden zijn bovendien ruim binnen budget uitgevoerd in 2020. De plankosten zijn toegenomen Binnen een aantal projecten blijkt de beschikbare raming onvoldoende om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Soms is dit het gevolg van vertraging en langere doorlooptijd (Sara Lydia), soms omdat voor werkzaamheden aan uitgifte van gronden te weinig budget was opgenomen (Oosterhage). Tot slot vergen

I.

sommige ontwikkelingen veel tijd en begeleiding, wat zich uit in hogere ambtelijke kosten (Willem Dreeslaan). De kosten aan een geluidsscherm tussen Dwarstocht en Waterzicht worden niet gemaakt. Hierdoor valt een bedrag

!uri1.

I

De opbrengsten door uitgifte voor woni opbrengsten) nemen per saldo toe

(inclusief de posten Parkeren, Exploitatiebijdragen en Overige Dit is voornamelijk het gevolg van meevallende gerealiseerde opbrengsten in Noordrand en een gunstige r raming voor de uit te geven percelen van de Noordrand oot in Sara Lydia worden wederom hogere grondopbrengsten verwacht, nu er een goed beeld is van de te verkopen kavels en de termijn waarop dit kan gebeuren.

I

!.

De opbrengsten als gevolg van verkoop van grond aan bedrijven is per saldo afgenomen Bij de herziening van de grondexploitatie bleek een deel van de gronden al verkocht en waren deze gronden ten onrechte in de raming van

I

de opbrengstpotentie grondopbrengste n

men. Het juiste aantal m2 dat nog uitgeefbaar is leidt tot een afname van de

waarmee geraamd was. gebaseerd op hogere m2-prijzen;

de werkelijke verkopen voor hogere m2-prijzen gerealiseerd dan

Ook de reserveringen die vrijwel zeker tot verkoop zullen leiden, zijn

De huur voor het perceel aan de Javalaan is met terugwerkende kracht in rekening gebracht. Dit verklaart het verschil onder Huren en pachten zonder atwf.

33

34

9.2 Deelgebied Woningbouw SOK Onder dit deelgebied vallen de Noordrand (Amstelstroom, Berkelstroom en Thomas Morelaan) en Sumatra. De Noordrand wordt onder de werking van de samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de VOF Oosterheem gerealiseerd. ln 2020 is met de VOF overeengekomen dat wordt toegewerkt naar een afronding van de SOK. Dit betekent dat Sumatra in principe niet meer door de VOF wordt ontwikkeld, maar dat de gemeente vrij is in de keuze voor een ontwikkelaar. Vanwege de bestaande samenwerking zal de VOF hiervan op de hoogte worden gesteld. Voor de Noordrand heeft de raad op 22juni202Otot een ander woningbouwprogramma besloten met minder woningen: minder appartementen en meer eengezinswoningen, met een totaal van 21.0 woningen. Gelijktijdig met deze vaststelling is de deelgrondexploitatie opnieuw vastgesteld met een positief effect op het resultaat. De Noordrand bestaat uit drie velden die door twee ontwikkelaars die deel uitmaken van de VOF worden gerealiseerd.

ln 2020 is veld 2 bouwrijp gemaakt en is de grond voor L8 eengezinswoningen verkocht. Deze grondopbrengst was hoger dan verwacht doordat de VON-prijzen van de woningen meer zijn gestegen dan de verwachte indexatie. ln 2021wordt de verkoop van nog eens 25 eengezinswoningen verwacht. Ook hier zal de grondopbrengst hoger zijn dan eerder aangenomen. Deze eengezinswoningen zijn voornamelijk gesitueerd op veld 3, waarvoor de grond dan ook bouwrijp wordt gemaakt. 44 eengezinswoningen zijn dan naar verwachtingeind2O22 opgeleverd. De verkoop van de appartementen op

veld L start vanaf mei 202L. Deze grond zal dan ook in 202L bouwrijp worden gemaakt. Het woonrijp maken van veld 2 zal in 2021 aanvangen, als de eengezinswoningen opgeleverd zijn. Deze deelgrondexploitatie kent een eindwaardesaldo van € 8,6 mln. positief, wat een verbetering is ten opzichte van de in juni vastgestelde deelgrondexploitatie van € 0,7 mln.

ln de grondexploitatie wordt nog uitgegaan van de realisatie van 16 goedkope koopwoningen. Behoudens bodemonderzoek en plankosten zijn er geen kosten gemaakt of werkzaamheden verricht. Er zijn geen wijzigingen geweest ten opzichte van de deelgrondexploitatie bij de MPG2019. Het saldo op eindwaarde blijft dan ook nagenoeg onveranderd op € 0,01 mln. negatief.

9.3 Deelgebied woningbouw niet SOK De T-strook Noord (Aletta Jacobslaan/Hugo de Grootlaan) en de laatste kavel aan de Willem Dreeslaan vallen onder dit deelgebied. Deze locaties met nu nog een gemengde bestemming worden getransformeerd naar woningbouw. Daartoe is in 2O2O door de raad besloten. Gelijktijdig is de gewijzigde deelgrondexploitatie voor deze deelgebieden vastgesteld, met per saldo een positief effect. De woningbouw wordt niet ontwikkeld onder de werking van de SOK met de VOF Oosterheem,

maar met een andere marktpartij. Aan de Willem Dreeslaan zullen 49 huurappartementen en 1"50 m2 commerciële ruimte in de plint verrijzen. Met de

ontwikkelaar is inmiddels een koop- en realisatieovereenkomst gesloten. De uitgebreide WABO-procedure is gestart. Naar verwachting is er medio 2021 een onherroepelijke omgevingsvergunning en kan gestart worden met de bouw (dan is ook de grondoverdracht een feit). De grond is al bouwrijp. Er zijn meer plankosten gemaakt dan verwacht. De ambtelijke begeleiding van het plan van de ontwikkelaar kost meer tijd en geld dan voorzien. Ten opzichte van de deelgrondexploitatie

die in de raadsvergadering van 1-3 juli 2020 is vastgesteld, is er sprake van een verslechtering van het resultaat met € 0,1

mln. Het eindwaardesaldo bedraagt dan ook € 0,L mln. negatief per 3t-I2-2028. Voor de Aletta Jacobslaan/Hugo de Grootlaan zijn 50 eengezinswoningen en 116 appartementen gepland (koop en huur). De koop- en realisatieovereenkomst met de ontwikkelaar is gesloten. De koopsom is weliswaar gelijk aan de getaxeerde waarde, maar de stijging van de koopsom tot aan het moment van levering zal lager uitvallen dan vooraf geraamd. Dit leidt

tot een lagere grondopbrengst. De gecoórdineerde procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan en de afgifte van de omgevingsvergunning voor de eerste fase is gestart. De gronden worden vanaÍ 202L bouwrijp gemaakt. De kosten hieraan zijn wat hoger dan vooraf ingeschat. De grondoverdracht vindt naar verwachting plaats in de periode 2021 tot en

met 2025. De eerste woningen zullen waarschijnlijk in 2O22worden opgeleverd. De eindwaarde daalt ten opzichte van de in juli vastgestelde gewijzigde grondexploitatie met circa € 0,1 mln. naar€ 3,8 mln. positief.

9.4 Deelgebied woningbouw vlek A en C De deelgebieden Parkeiland, Waterzicht en Gooimeer maken hier deel van uit. Deze woningbouwgebieden zijn volledig uitgegeven en hier worden de laatste woonrijpmaakwerkzaamheden uitgevoerd.

In Parkeiland zijnin202O de laatste zes kavels aan een ontwikkelaar van de VOF Oosterheem verkocht. De verwachte opbrengstenstijging heeft zich niet vertaald in een hogere grondprijs. Dit betekent een klein nadeel voor de

35

grondexploitatie. Na o

van de

in2O22zal de

ruimte

meente de laatste

I

maken.

Het saldo op deze deelgrondexploitatie verslechtert op eindwaarde met circa € 25.000, naar circa € 30.000 positief.

ln Waterzicht hebben in 2020 vooral bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden

plaatsgehad (verharding en groenaanleg). De

aanleg van een park en de rest van het groen vindt plaats in2O22, nadat de laatste woningen zijn opgeleverd. Doordat het

ontwerp bestemmingsplan voor Dwarstocht is opgesteld en hier woningen mogelijk worden, is een geluidsscherm tussen Dwarstocht als voormalige bedrijfslocatie en Waterzicht niet benodigd. De geraamde investeringen hieraan komen dan ook te vervallen. Het saldo op eindwaarde verbetert hierdoor met € 1,8 mln. naar € 0,2 mln. positief. Gooimeer betreft een woonwagenlocatie. Deze is volledig uitgegeven en in 2020 is het woonrijp maken afgerond met een overschrijding van de kosten van circa € 38.000. ln2O2I worden de standplaatsen overgedragen aan Stedelijke ontwikkeling die ze verder exploiteert. Het restant aan plankosten is daarom afgeraamd Het saldo blijft

I

nagenoeg gelijk op € 0,4 mln. negatief op eindwaarde.

9.5 Deelgebiedbedrijventerreinen Bedrijventerrein Oosterhage maakt deel uit van dit deelgebied, maar ook de uitgifte ten behoeve van de moskee aan de Olof Palmelaan. Ook de in 201.9 verkochte bedrijfskavels in Businesspark Oosterheem worden hier verantwoord.

opbedrijventerreinoosterhagezijndriekavelsuitgegevenin2020,meteengezamenlijkewaardef.oitis meer dan werd verwacht voor 2020. De grondprijs waarvoor is verkocht, is hoger dan waarmee rekening was gehouden in de grondexploitatie. Er zijn daarnaast diverse percelen gereserveerd, soms met tussenkomst van een bedrijfsmakelaar, die

in 202L en 2022 tot grondverkopen kunnen leiden. De opbrengstpotentie (m2 uitgeefbaar x grondprijs) is op basis van een uitgiftetekening bepaald. Bij de herziening van de grondexploitatie bleek een deel van de gronden al verkocht en waren ten onrechte in de raming van de opbrengstpotentie meegenomen. Het juiste aantal m2 dat nog uitgeefbaar is, leidt tot een afname van de grondopbrengste n Door de gunstige verkopen en reserveri wordt dit nadeel grotendeels tenietgedaan. Per saldo is er sprake van een afname van de opbrengsten

ln 2020 is verder de reconstructie van de Van der Waalsstraat afgerond. Ook de verlegging van de Voltastraat is een feit. Het woonrijp maken van deze en andere ontsluitingswegen (Huygensstraat, Zernikestraat) gebeurt op het moment dat de percelen hieraan grotendeels verkocht beneden bijgesteld

n. De kosten aan zowel het bouw- als het woonrijp maken zijn opnieuw beoordeeld en naar De raming voor plankosten bleek onvoldoende voor de benodigde

werkzaamheden. Met name voor de verkoop van percelen (door een bedrijfsmakelaar dan wel door een uitgiftemedewerker) was onvoldoende geld opgenomen. Voor de nog te maken plankosten aan de uitgifte van gronden,

wordt voor de resterende looptijd een bedrag opgenomen Op het Businesspark Oosterheem rest nu nog 1 kleine kavel om uit te geven. Rondom twee bedrijven die hier in 2019 een kavel hebben gekocht, wordt de openbare ruimte woonrijp gemaakt. Het eindwaardesaldo verbetert voor deze deelgrondexploitatie met € 0,4 mln. naar € 9,6 mln. positief. Voor de locatie van de moskee is het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld (besluit 7.e van 20 april 2020). Hoewel de fondsenwerving door Stichting ICZ voor de bouw van het ICC minder snel gaat dan gehoopt (door de coronacrisis is fysieke werving onmogelijk), is de verwachte

uitgifte van de grond en start bouw in 2021, nadat de beroepsprocedure bij

de Raad van State is doorlopen en het terrein bouwrijp is gemaakt. Er z'rjn geen wijzigingen geweest die leiden tot een ander saldo op deze deelgrondexploitatie. Oeze blijft op eindwaarde dan ook € 0,3 mln. negatief.

9.6 Deelgebied Sara Lydiahoeve Op grond van het bestemmingsplan zijn hier maximaal negen woningen mogelijk. De uitgifte door de gemeente van vrUe kavels start eind 2021. Dan is het terrein bouwrijp gemaakt. ln 2022 kunnen geïnteresseerden zich aanmelden en het

(bouw) traject opstarten. ln 2022 zullen de eerste leveringen plaatsvinden. Na realisatie van de woningen (afhankelijk van de snelheid van verkoop, naar verwachting uiterlijk 2026) wordt de beperkte openbare ruimte woonrijp gemaakt. Nu een

goed beeld is van de te verkopen kavels en de termijn waarop dit kan starten, kan ook beter de opbrengstpotentie worden

I

bepaald. Hierdoor zijn de opbrengsten hoger geraamd. Een taxatie moet te zijner tijd leiden tot een marktconforme prijsstelling voor deze vrije kavels. Doordat het n een jaar rs en k een Iangere

uitgiftetermijn kent, zijn de plankosten hoger geraamd

Per

saldo verbetert deze deelgrondexploitatie met € 0,4 mln. op eindwaarde naar € 1,3 mln. positief.

9.7 Deelgebieden Martin Luther Kinglaan en Zwetstroom Voor de locatie aan de Martin Luther Kinglaan is een aantal besluiten genomen in 2020. Op 18 mei zijn het woningbouwprogramma en de op woningbouw herziene deelgrondexploitatie vastgesteld. Deze heeft een positiever effect op het resultaat. Op 16 juni heeft het college ingestemd met het aangaan van de koopovereenkomst met de ontwikkelaar

36

voor de grond. Deze is door alle partijen getekend. De woningbouw wordt niet ontwikkeld onder de werking van de SOK met de VOF Oosterheem, maar met een andere marktpartij. Op 30 november is de bestemming gewijzigd naar wonen, conform het bouwplan van de ontwikkelaar. Hiermee is alle

besluitvorming afgerond. Op de locatie zijn 41 eengezinswoningen en 177 appartementen mogel'rjk. De gronduitgifte wordt verwacht vanaÍ 2O2],De koopsom is lager dan de getaxeerde waarde, maar door de indexatie tot aan het moment van

leveringstijgtdegrondprijsmeerdanverwacht.Persaldostijgendeopbrengstendanookf.oe werkzaamheden voor het bouwrijp maken zijn inmiddels gestart. Er is beroep ingesteld tegên het bestemmingsplan,

waardoor mogel'tjk de uitgifte vertraagt. Voor de plankosten aan dit beroep is een aanvullend bedrag opgenomen. Dit leidt uiteindelijk tot een eindwaardesaldo voor deze deelgrondexploitatie van € 1,6 mln. positief., nagenoeg gel'rjk aan de grondexploitatie bij vaststelling van het raadbesluit. Op de woonwagenlocatie Zwetstroom worden nog drie standplaatsen uitgegeven, naast de bestaande drie standplaatsen. De plaatsen zullen gerealiseerd worden, wanneer de werkzaamheden aan de woonwagenlocatie aan de Bleiswijkseweg zijn afgerond. Er zijn geen wijzigingen geweest die leiden tot een ander saldo op deze deelgrondexploitatie. Deze blijft op

eindwaarde dan ook € 0,3 mln. negatief.

9.8 DeelgebiedJavalaan Op deze locatie staat een tijdelijke school tot in ieder geval 2022. Wanneer bekend is dat de school niet meer benodigd is, kan de planvorming starten voor een alternatieve invulling. Er rust een gemengde bestemming op. Als de tijdelijke school

vanai 2022 nog steeds benodigd is, wordt deze locatie als materieel vast activa beschouwd en niet meer als grondexploitatie. Er zijn geen wijzigingen geweest die leiden tot een ander saldo op deze deelgrondexploitatie. Deze blijft op eindwaarde dan ook € 0,1 mln. negatief.

37

Verschi llenverkla ring

38

Projectra pportage

39

10 Palenstein 10.1 Palenstein Programma Het project Palenstein heeft tot doel de veiligheid en leefbaarheid in de wijk te vergroten door onder meer het grote aantal meergezinswoningen binnen deze wijk terug te brengen. Dit doel wordt o.a. bereikt door diverse fysieke ingrepen in het betreffende gebied en het terug laten bouwen van grondgebonden woningen. De gemeente voert deze opgave samen uit

met de woningcorporaties, waarmee een samenwerkingsovereenkomst en allonges zijn afgesloten. Het gezicht van Palenstein gaat veranderen. Het gebied transformeert van grote openbare ruimten rondom de bouwblokken, naar grote bouwblokken rondom kleinere hoogwaardigere openbare ruimten. De beschikbare openbare ruimte wordt omgevormd van een standaard kwaliteitsniveau naar een gebied met een hogere kwaliteit op de centrale ruimte en de singel. ln 2020 zijn hier weer een aantal stappen in gezet. Per deelgrondexploitatie zullen de stappen worden benoemd. Het programma Palenstein bestaat uit de volgende grondexploitaties:

Herstructurering Palenstein; Van Duvenvoordepad; Voormalig Tango-locatie.

40

4'J.

tO.2 Palenstein - Herstructurering De grondexploitatie Herstructurering bestaat uit de vlekken B, C, D,

LOOPTIJD

E&1, G, 8 en lnfra. Aangezien het gebied ruimtelijk zeer verweven is én

Start:

2005

Eind:

2024

de ontwikkelingen per vlek veel gelijkenis hebben, zijn de vlekken

Planvorming

samengevoegd in één grondexploitatie. RUIMTEGEBRUIK

ln 2020 is er een 2e Allonge overeengekomen met de partners

Bruto plangebied

(woningbouwcorporaties) die actief z'rjn in de wijk. ln de 2" Allonge zijn

Te handhaven

afspraken vastgelegd over de realisatie van een omvangrijker programma (optimalisatie woningbouw). Deze aanvullende afspra ken

153.489 m2 2L.638 m2

plangebied

131.851 m2

Uitgeefbaar Verharding

30,80/o

40.675 m2

zien op de vlekken C, D en G. ln onderstaande zal per vlek worden

44,6%

58.793 m2

ingegaan op de recente ontwikkelingen en voortgang.

Groen

20,8%

27.4L4 m2

Water

3,80/o

4.963 m2

Voortgang Vlek B Begin 2020 is het woonrijp maken afgerond met de aanplanting van

groen. Hiermee zijn de laatste werkzaamheden afgerond voor deze vlek. Het openbare gebied wordt opgeleverd aan Stadsbeheer. Vlek C:

RAMMA

0st

Vrije kavels Duur Middelduur

56 st 211 st

Sociaal

294 st

Totaal

561 st

De flat in het plangebied is in de tweede helft van 2019 door de Commercieel woningcorporatie gesloopt. De gemeente heeft verkennend Sociaal-maatschappeijk bodemonderzoek laten uitvoeren. Met het afsluiten van de 2u Allonge Kantoren zijn de afspraken vastgelegd voor een verdere optimalisatie van het initiële programma. ln 202L zal in opdracht van de gemeente de vlek bouwrijp worden gemaakt. ln2022zal worden gestart met de bouw in opdrachtvan de woningcorporatie.

2995 m2 bvo

400 m2 bvo 300 m2 bvo

0 m2 bvo

Vlek D:

Met het afsluiten van de 2'Allonge zijn de afspraken vastgelegd voor een verdere optimalisatie van het initiële programma. ln 2O2I zal de pla nologische procedure worden doorlopen (herziening bestemmingsplan). ln afwachting van de duur van deze procedure zal de gemeentein2022 starten met het bouwrijp maken van de vlek. Vlek E&l: ln 2020 is in opdracht van de woningcorporatie gebouwd aan de realisatie van de woningen en commerciële voorzieningen. Naarverwachting zal de bouw eind 2021 worden afgerond. Er zal in opdrachtvan de gemeente in twee fases (noord/zuidzijde) woonrijp worden gemaakt. Ook het woonrijp maken is naar verwachting in 2021 afgerond. Het ontwerp van het openbare gebied (plein) aan de westzijde van het plangebied zal in 2021 verder worden uitgewerkt. Het plein valt in het plangebied van Vlek D, E&l en G. Voordat het definitieve ontwerp zal worden gerealiseerd zal er eerst een tijdelijke inrichting worden gerealiseerd (gezien de vele bouwwerkzaamheden die nog zullen plaatsvinden in de omgeving). Vlek G:

Met het afsluiten van de 2" Allonge zijn de afspraken vastgelegd voor een verdere optimalisatie van het initiële programma. Daarnaast is in de eerste helft van 2020 de bestaande hoogbouw gesloopt in opdracht van de woningcorporatie. ln de tweede helft van 2020 is gestart met het bouwrijp maken van de wateraansluiting met de toekomstige singel. ln 2021zal het verdere plangebied bouwrijp worden gemaakt en zal in opdracht van de woningcorporatie eind 2021 worden gestart met de bouw. Vlek 8: Begin 2020 is met de aanleg van groenvoorzieningen het deel van de singel ter hoogte van vlek B afgerond. ln de tweede helft van 2020 is gestart met het bouwrijp maken van de singel ter hoogte van vlek G. ln de eerste helft van 2O2Lzal de singel doorgetrokken worden en in zijn deÍinitieve vorm zichtbaar worden. ln de tweede helft 2021 vinden de afrondende woonrijpmaakwerkzaamheden plaats. Naar verwachting zal de grondexploitatie herstructurering worden afgesloten op einddatum (3UL2/20241. Dit is conform de vastgestelde projectplanning van oktober 2020.

Tussentijdse winstneming N.v.t.

Verschillenverklaring

42

Alleen de vlekken waarbfi significante inhoudelijke wijzigingen hebben opgetreden zullen benoemd worden. De overige verschillen zijn volledig toe te schrijven aan faserings- en indexeringsinvloeden. Vlek B a a

Ten aanzien van woonrijp maken zijn de restant kosten De plankosten rijn opgehoogd.

vrijgevallen. De werken zijn afgerond

I

Vlek E&l

r

De kosten voor het verwijderen van een gasreduceerstation zijn vrij komen te vallen. Deze kosten zijn niet meer

benodigd(endeelsvoorrekeningvandenetbehe..d"[' Algemeen:

r

r

De financiële verplichtingen zoals overeengekomen in de 2e Allonge zijn opgenomen in de grondexploitatie. De additionele kosten zijn toe te schrijven aan de optimalisatie die zal plaatsvinden in vlek C, D en G. Omdat tegenover de extra kosten aan de optimalisatie ook even grote opbrengsten staan (de corporaties betalen de extra gemeentelijke kosten terug), is er per saldo geen financieel verschilte melden als lg van de optimalisatie of de 2" Allonge. Aan de kosten en opbrengstenzijde is opgenomen (BRM,

WRM en plankosten, en bijdragen externen). Voor de realisatie van het plein, uitgaande van een groter plangebied, zijn additionele kosten opgenor.n ln de uitwerking naar een stedenbouwkundig plan blijkt dat voor een kwalitatief voldr.g"n phn het plein wat groter dient te worden uitgevoerd (meer openbaar gebied krijgt hiermee de pleinfunctie). De overgang van plein met een hoogwaardiger kwaliteit naar standaard openbaar gebied ligt hierdoor op een meer logische plek. De extra kosten zijn nodig voor het verschil in kwaliteit tussen een plein en een standaard bestrating.

f

I

Als gevolg van bovenstaande is het nominale resultaat (zonder rekening te houden met rente en inflatie) verbeterd met

€ 335.000. Op eindwaarde verbetert het resultaat met circa € 812.000 naar € L7.755.000 negatief. Met name het vrijvallen van kosten voor woonrijp maken vlek B en E&l dragen bij aan het verbeterde resultaat.

43

Verschillenverkla ring

44

Projectrapportage

45

10.3 Palenstein - Tango locatie De voormalig Tango locatie is in 2016 door de gemeente verworven. ln 2018 is er een variantenstudie opgesteld waarin is gekeken naar een

ATUS

nieuwe invulling voor de locatie. Op basis van de variantenstudie is ervoor gekozen om het vastgoed voor een periode van twee jaar te

verhuren. Deze huurperiode zal in 2021 aflopen. Voortgang ln tweede helft van 2020 is gestart met een eerste verkenning van de toekomstige invulling van de Tango locatie. Naar verwachting zal hier in het tweede kwartaal van 2027 een voorstel voor worden afgerond. Medio 202L zal dan ook een besluit worden genomen over de looptijd van de grondexploitatie. Als de locatie langdurig verhuurd blijft, is er geen sprake van een grondexploitatie en zal deze dan ook worden afgesloten. Het vastgoed wordt overgeheveld naar bijvoorbeeld het Vastgoedbedrijf waar het wordt geëxploiteerd. Als de locatie herontwikkeld wordt, waarbij sprake is van transformatie van bestemmen en uitgifte van gronden, blijft het als grondexploitatie actief.

LOOPTIID

Start:

2019

Eind:

202L

MTEGEBRUIK

plangebied

2.090 m2 2.090 m2

Te handhaven

Netto plantebied Uitgeefbaar Verharding

0,0%

Groen

0,0/o

Water

0,0o/o

0,0%

PROGRAMMA

Woningbouw

0st 0st 0st 0st 0st

Vrije kavels Duur Middelduur Sociaal

Tussentijdse winstneming N.v.t.

0m2 0m2 0m2 0m2 0m2

Totaal Commercieel

Sociaal-maatschappeijk Kantoren

Verschillenverklaring Omdat er nog geen besluitvorming is geweest over de toekomst van deze locatie, blijft deze als grondexploitatie actief. Er hebben zich geen significante inhoudelijke veranderingen voorgedaan binnen het project. De verschillen zijn toe te schrijven aan indexeringen faseringsinvloeden. Op eindwaarde daalt het resultaat met circa € L.000 naar een bedrag van € 305.000 negatief. Op contante waarde per L-7-2021 bedraagt het resultaat circa € 300.000 negatief.

46

0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo

Versch i llenverkla ring

47

Projectrapportage

48

10.4 Palenstein-van Duvenvoordepad Op de woningbouwlocatie Van Duvenvoordepad stond tot 2017 een

STATUS

TOOPTIJD

onderwijsgebouw. Na het centraliseren van het onderwijs op een nieuwe locatie (Castellum, Brede school) in de wijk is het onderwijsgebouw hier gesloopt. ln 2019 is er, in opdracht van de gemeente, gestart met het bouwrijp maken van de kavel voor de

verlieslatend Planvorming

Start:

20L7

Eind:

2020

realisatie van 18 koopwoningen.

Bruto plangebied ïe handhaven Netto plangebied

Voortgang ln de tweede helft van 2020 zijn de woningen opgeleverd. ln opdracht van de gemeente is in deze periode ook het openbare gebied woonrijp gemaakt. Hiermee zijn de laatste werken voor deze grondexploitatie verricht. De grondexploitatie wordt met einddatum

RUIMTEGEBRUIK

6.t67 m2 90 m2 6.077 m2

Uitgeefbaar Verharding

42,3%

2.570 m2

43,3%

2.629 m2

Groen

L4,4%

878 m2

Water

0,00/o

0m2

3L-72-2020 afgesl ote n. PROGRAMMA

Winstneming Deze grondexploitatie verandert van een negatieve grondexploitatie

Woningbouw

waarvoor een verliesvoorziening was gevormd naar een positieve. De verliesvoorziening kan dan ook vrijvallen. Er kan zelf winst worden genomen ten bedrage van € 99.000.

Vrije kavels

0st

Duur Middelduur

L8 st

0st

Sociaal

0st

Totaal

18 st

0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo

Commercieel

Verschillenverklaring Sociaal-maatschappeijk De grondexploitatie van Duvenvoordepad zal met peildatum 31-12KantoÍen 2020 worden afgesloten. Alle restant kosten komen daarmee vr'rj te Bedrijven vallen. Met betrekking tot woonrijp maken (circa € 140.000) en plankosten (circa € 33.000) zijn dit de grootste restant kosten die vrijvallen. Daar tegenover staan meerkosten voor bouwrijp maken (€ 35.000). Op eindwaarde is het resultaat verbeterd van € 75.000 negatief naar € 99.000 positief.

49

Versch il lenverklaring

50

Projectra pportage

51

Lt Plataanhout Het project Plataanhout betreft de ontwikkeling van 27 sociale jongeren- én seniorenappartementen door De Goede Woning. De

jongerenwoningen zijn een onderdeel van het raadsbesluit van 30 mei 2016 (raadsbesluit, punt 7) voor de ontwikkeling van 200 jongerenwoningen in Zoetermeer. ln oktober 2018 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Plataanhout vastgesteld. Voortgang Om de realisatie van de woningen mogelijk te maken diende het

bestemmingsplan voor deze locatie gewijzigd te worden. Het te wijzigen bestemmingsplan is in de tweede helft van 2019 ter inzage worden gelegd en begin 2020 onherroepelijk vastgesteld. Eind 2020 is gestart met de voorbereiding voor het bouwrijp maken van de uit te geven gronden. Begin 2021 zal de grondoverdracht plaatsvinden en in opdracht van de woningcorporatie gestart worden