Bijlage 1b - Taxatierapport
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT, ZOETERMEER
Opdrachtgever: Gemeente Zoetermeer Opdrachtnemer: Van ’t Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs 19 juli 2022
Inhoudsopgave 1. Algemene gegevens............................................................................. 3 Opdrachtgever Taxateur Opdrachtbrief Inspectie
2. Doel van de taxatie / te taxeren belang ................................................ 4 Onderwerp van de taxatie Doel van de taxatie Getaxeerde waarde Uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten
3. Verklaringen taxateur .......................................................................... 6 4. Juridische status van het object .......................................................... 8 Privaatrechtelijke aspecten Publiekrechtelijke aspecten Milieu aspecten Fiscale aspecten
5. Omschrijving gebruik en omgeving .................................................... 11 Object Locatie
6. Huursituatie ....................................................................................... 13 7. Technische omschrijving object ........................................................ 13 Technische omschrijving Duurzaamheid van de getaxeerde zaak Onderhoudstoestand
8. Onderbouwing van de waarde ............................................................ 16 Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken Backtesting Courantheid SWOT-analyse Toelichting Schattingsonnauwkeurigheid
9. Conceptrapportage ............................................................................ 18 (Eventuele) aanpassingen op conceptrapportage Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na waardepeildatum
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
1
10. Geraadpleegde informatie.................................................................. 18 11. Overige mededelingen ....................................................................... 19 12. Datering en ondertekening ................................................................. 20 13. Algemene uitgangspunten ................................................................. 21 14. Waardebegrippen en definities ...................................................... 26 15. Bijlage ................................................................................................ 31
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
2
Algemene gegevens Opdrachtgever Naam opdrachtgever
Gemeente Zoetermeer
Adres opdrachtgever
Stadhuisplein 1, 2711 EC Zoetermeer
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door
mevrouw G.E. Berserik
Taxateur Naam taxateur
C.S. Miedema MRE
Werkzaam bij en handelend namens
Van ’t Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda
Lid van brancheverenging
Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM (NVM)
vakgroep
Business
Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
onder registratienummer
RT295365169
in Kamer(s)
Bedrijfsmatig Vastgoed
Specialisatie
Taxateur heeft zich gespecialiseerd in bedrijfsmatig vastgoed.
Educatie
Taxateur houdt zijn kennis en vaardigheden op het vereiste niveau door onder meer het deelnemen aan de permanente educatie en hercertificering.
Opdrachtbrief Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de tussen opdrachtgever en Van ’t Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs overeengekomen opdrachtvoorwaarden d.d. 14 september 2022. Tijdens de opdracht is er wel afgeweken van deze voorwaarden. De opdrachtbrief is als bijlage aangehecht aan de rapportage. In afwijking van de opdrachtvoorwaarden voert taxateur Peter Selhorst uitsluitend de plausibiliteitstoets uit en is niet uitvoerend taxateur.
Inspectie Op 19 juli 2022 heeft de taxateur het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
3
Doel van de taxatie / te taxeren belang Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving Het opstalrecht, eindigende op 20 december 2025, van een perceel grond, eigendom van- en liggende in de gemeente Zoetermeer, met de rechten van de opstaller op de op die grond gestichte opstallen, bestaande uit een vergader/denksportcentrum met toebehoren. Adres Dr. J.W. Paltelaan 103 te Zoetermeer
Doel van de taxatie Het doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van een aankoopbeslissing. Onder marktwaarde wordt verstaan: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (EVS). Met als grondslag: vrij van huur en gebruik. Type taxatie Deze taxatie betreft een volledige taxatie. Waardepeildatum 19 juli 2022
Getaxeerde waarde Het getaxeerde object is per waardepeildatum getaxeerd op een marktwaarde k.k. van € 745.000,-, zegge zevenhonderdvijfenveertig duizend euro
Uitgangspunten Zie algemene uitgangspunten. Er is aangenomen dat de bestaande huurovereenkomst voortijdig is beëindigd per de waardepeildatum.
Bijzondere uitgangspunten Opdrachtgever heeft wel verzocht om bijzondere uitgangspunten te hanteren, te weten dat het recht van opstal beëindigd is/wordt.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
4
Dit bijzondere uitgangspunt wordt reëel geacht, aangezien de opdrachtgever ook voornemens is om het recht van opstal niet te verlengen. Bij het einde van het recht van opstal dient de ‘waarde van de opstal’ vergoed te worden aan de opstaller. In afwijking van de praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT wordt niet de marktwaarde bepaald zonder het bijzondere uitgangspunt.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
5
Verklaringen taxateur Taxateur verklaart dat hij: •
gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren;
•
de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht;
•
in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object;
•
geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde object;
•
werkzaamheden verricht voor Van ’t Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever;
•
niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling;
•
niet eerder betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object;
•
niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling;
•
kennis heeft van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS;
•
de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met het Reglement Kamers, Reglement Gedrags- en Beroepsregels, Reglement Definities en de Praktijkhandreiking Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT;
•
zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van NVM en het NRVT;
•
de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van NVM;
•
tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die NVM daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan.
Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl Roulatie Van 't Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs erkent het belang van roulatie, aangezien het voor een lange tijd uitvoeren van taxatiediensten voor eenzelfde vastgoedobject of ten aanzien van dezelfde opdrachtgever, kan leiden tot een bedreiging van de onafhankelijkheid en zorgvuldigheid. De taxateur voert derhalve maximaal 6 jaar achtereenvolgend, met een maximum van 12 taxaties, taxatiediensten uit voor hetzelfde vastgoedobject. Na het verloop van de hiervoor vermelde periode zal een andere taxateur de taxatiedienst verzorgen, doch zal Van 't Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs maximaal 9 jaar verbonden zijn aan de taxatiedienst van hetzelfde object. Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro’s €.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
6
Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart dat hij over voldoende plaatselijke kennis en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken. Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
7
Juridische status van het object Privaatrechtelijke aspecten In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het desbetreffende vastgoed is een bezichtiging van het te taxeren vastgoed uitgevoerd. Daarbij is het interieur van de gebouwen, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang (lijken te) zijn voor de waarde van het vastgoed. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: •
akte van levering
•
akte vestiging opstalrecht
•
eigendomsinformatie
•
uittreksel kadastrale kaart
•
Basisregistratie Adressen en gebouwen
Kadastrale omschrijving object Kadastrale gemeente
Sectie
Nummer
Kadastrale grootte
Zegwaard
C
6337
982 m²
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: Het recht van opstal is ingegaan op 20 december 1995 en is gevestigd voor de duur van 30 jaren, derhalve tot 20 december 2025 Voor het opstalrecht is opstaller aan de gemeente geen vergoeding of retributie verschuldigd. De opstaller mag de opstal uitsluitend gebruikten als denksportcentrum. In de opstal mogen alleen activiteiten in het kader van de denksport toelaten, zoals sportbijeenkomsten, -jubilea, -kampioenschappen en voor het houden van vergaderingen, tenzij de gemeente hiervan vooraf ontheffing heeft verleend. Bij het eindigen van het opstarecht is de grondeigenaar verplicht om de waarde van de opstal te betalen aan de opstaller.
Publiekrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: •
Kadaster
•
Ruimtelijke plannen
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
8
•
Bodemloket
Vigerend bestemmingsplan
Figuur 1 verbeelding Dr. J.W. Paltelaan 103. Bron: ruimtelijkeplannen.nl d.d. 21 juli 2022
De vigerende bestemming heeft ter plaatse de enkelbestemming ‘Sport’ met de aanduiding ‘horeca toegestaan’. Plannaam
Dorp IV
Planstatus
vastgesteld
Vaststellingsdatum
01-10-2009
Naam Overheid
Gemeente Zoetermeer
IMRO versie
NL.IMRO.06370000BP0289dorpIV-
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Op basis van de geraadpleegde informatie en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: De op de plankaart voor "Sport" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. sportterreinen; b. gebouwen ten behoeve van sportieve doeleinden, waaronder begrepen Scouting, met de daarbij behorende voorzieningen, waaronder een kantine; met daaraan ondergeschikt: c. wegen en paden; d. parkeervoorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. water;
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
9
met de daarbij behorende: g. terreinen; h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde De op de plankaart voor "Horeca" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van horecabedrijven, als genoemd in categorie 1 en 2 van de bij deze voorschriften behorende Staat van horeca-inrichtingen; met daaraan ondergeschikt: b. wegen en paden; c. parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; met de daarbij behorende: e. terreinen; f. bouwwerken. Gebruik Er is aangenomen dat het voorgenomen gebruik in overeenstemming is met de bepalingen uit het opstalrecht en het vigerende bestemmingsplan. Vestigingseisen Er zijn geen bijzondere vestigingseisen bekend (gemaakt). Bijzondere gebruiks- en/of verkoop belemmerende bepalingen Er zijn geen bijzondere gebruiks- en/of verkoop belemmerende bepalingen bekend (gemaakt). Er zijn geen beperkingen bekend (gemaakt) in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. Toekomstige planologische ontwikkelingen Er zijn bij taxateur geen ontwikkelingen bekend (geworden), die van substantiële invloed is op de taxatie. Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is niet belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (of een voorstel daartoe). Monument Volgens de eigendomsinformatie van het Kadaster is sprake van een (adviesaanvraag) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object: •
Als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988
nee
•
Tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (monumentenwet)
nee
•
Tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument
nee
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
10
Milieu aspecten Verwerkte materialen Tijdens de opname van het getaxeerde is alleen visueel onderzocht of dat er tijdens de (ver)bouw bouwmaterialen zijn toegepast welke naar de huidige maatstaven een risico zouden kunnen vormen voor het milieu en/of voor de gezondheid van mensen en dieren. Tenzij anders vermeld is bij het getaxeerde onroerend goed geen gebruik van dergelijke materialen geconstateerd. Bodemverontreiniging De eigenaar is niet in het bezit van een rapport inzake een bodemonderzoek. Bij het Bodemloket is de volgende informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering: “Er moet op de locatie een aanvullend oriënterend onderzoek worden uitgevoerd naar de aard en ernst van de (mogelijke) verontreiniging. De basis voor dit onderzoek is het 'Protocol Oriënterend Onderzoek' (Sdu, 1993). Vervolg: uitvoeren aanvullend OO.” In het kader van deze taxatieopdracht is geen verder onderzoek verricht naar verontreiniging van de grond of het grondwater behorende bij het getaxeerde. Bij deze taxatie wordt er dan ook vanuit gegaan dat er geen sprake van verontreiniging is welke een nadelige invloed op de getaxeerde waarde(n) zou kunnen hebben.
Tanks Volgens opgave van opdrachtgever bevinden zich in of op de bodem van het getaxeerde niet één of meerdere onder- of bovengrondse tanks, welke dienen of hebben gediend voor de opslag van brandstof of andere materialen.
Fiscale aspecten Bijzondere fiscale aspecten: Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder kosten koper wordt verstaan: de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens de levering van de onroerende zaak, alsmede de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.
Omschrijving gebruik en omgeving Object Ruimte type
BVO (*)
VVO (**)
Bedrijfsruimte begane grond
Ca. 975 m²
Ca. 940 m²
Bedrijfsruimte eerste verdieping (incl. technische ruimte)
Ca. 114 m²
Ca. 110 m²
Totaal
Ca. 1.089 m²
Ca. 1.050 m²
(*) bepaald aan de hand van een vormfactor. (**) ingeschat op basis van een door eigenaar aangeleverde plattegrondtekening en de eerste verdieping door inmeting ter plaatse.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
11
Indeling Begane grond: entree/hal met garderobe, magazijn, toiletgroep (inclusief miva), ontvangstruimte met bar, keuken en 5 zalen. De zalen zijn middels schuifwanden nader in te delen. Eerste verdieping: balkon en technische ruimte v.v. onder andere luchtbehandelingskasten en CV-ketels. Huidig gebruik Het object is ten tijde van de inspectiedatum niet (meer) in gebruik. Het object was als laatst in gebruik als evenementencentrum. Voorgenomen gebruik Niet bekend. Gebruiksmogelijkheden In de akte van vestiging opstalrecht is hierover bepaald: De opstaller mag de opstal uitsluitend gebruiken als denksportcentrum. In de opstal mogen alleen activiteiten in het kader van de denksport toelaten, zoals sportbijeenkomsten, -jubilea, -kampioenschappen en voor het houden van vergaderingen, tenzij de gemeente hiervan vooraf ontheffing heeft verleend.
Locatie Wijk, stand, aard van de belendingen Gelegen in het Dorp (wijk: centrum). De stand is goed. De omgeving bestaat uit een (sport)verenigingsgebouwen met sportvelden, zwembad en woningen. Bereikbaarheid Per personenauto is het object goed bereikbaar. Per openbaar vervoer is het object eveneens goed bereikbaar: het station Zoetermeer-Oost ligt op circa 10 minuten loopafstand. Voorzieningen
Figuur 2 walkscore Dr. J.W. Paltelaan 103. Bron: walkscore.com d.d. 22 juli 2022
De locatie scoort 35 van de 100 punten in de walkscore (bron: walkscore.com). Dat wil zeggen dat er een matig aantal voorzieningen op loopafstand is gelegen. Men is afhankelijk van (gemotoriseerd) vervoer om de meeste voorzieningen te kunnen bereiken.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
12
Parkeermogelijkheden Parkeren is mogelijk direct naast/bij het object (onbetaald). Overige omgevingsfactoren Bij taxateur zijn geen bijzondere omgevingsfactoren bekend (geworden), die de (toekomstige) waarde substantieel zouden kunnen beïnvloeden.
Huursituatie Volgens opgave van de eigenaar wordt het object thans verhuurd. Huurder
Metrage
Actuele huur
Ingang
Einde
Optie
BTW vrij
Bridgehome Horeca BV
Ca. .1050 m²
€ 128.485,44
28-04-2006
30 april 2026
5 jaar
Nee
Incentives, bijzonderheden uit allonges en bijlagen en andere noemenswaardige zaken: Er is een voorkeursrecht van koop overeengekomen tussen verhuurder en huurder. Er is aangenomen dat dit niet van invloed is op de taxatie(-waarde). In het kader van deze taxatie (-opdracht) is geen rekening gehouden met deze huurovereenkomst.
Technische omschrijving object Technische omschrijving Bouwjaar/bouwperiode 1980 (bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Vermoedelijk is dit niet juist. Er is uitgegaan van 1995, gelet op de vestiging van het opstalrecht. Bouwaard, materialen en constructie Constructie
staalconstructie
Fundering
aanname: betonnen paalfundering
Vloerconstructie
beton
Gevels
metselwerk / gevelbeplating / tegels
Puien en kozijnen
hout
Dakconstructie
‘plat’ dak
Dakbedekking
niet geheel waargenomen, aanname bitumineuze dakbedekking
Installaties Verwarmingsinstallatie (4 x Nefit Topline HR 45 II, bouwjaar 2014) Luchtbehandeling Warmwatervoorziening Elektra installatie Brandpreventie middelen Brandbeveiligingsinstallatie
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
13
Inbraakbeveiliging Airco-units Gerealiseerde renovatie(s) en/of verbouwingen Er zijn bij taxateur geen recente renovaties bekend (geworden).
Duurzaamheid van de getaxeerde zaak Energielabel Het getaxeerde object beschikt niet over een energielabel. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw moet een energieprestatiecertificaat aanwezig zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij er vanuit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt er vanuit gegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. Duurzaamheid De opvatting van wat een duurzaam gebouw is, zal in de loop der tijd veranderen en verschillen per locatie. Daarnaast zijn er verschillende interpretaties van het concept duurzaamheid. Iedere belanghebbende van een gebouw zal een andere visie hebben over wat de belangrijkste kwesties zijn. Er bestaat geen algemeen afgesproken definitie voor een duurzaam gebouw. In de laatste twintig jaar is het onderwerp duurzaamheid en duurzame ontwikkeling algemeen erkend, vooral na de publicatie van het Brundtland-rapport (World Commission on Environment and Development, Our Common Future: the report of the Brundtland Commission, Oxford University Press, Oxford, 1987).
De hieruit voortgekomen definitie van duurzaamheid door de VN-commissie luidt als volgt: "Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen". De duurzaamheidscriteria kunnen als volgt worden weergegeven: - gebruik van de grond; - ontwerp en uitvoering; - bouwmaterialen en installaties; - locatie en overwegingen bereikbaarheid; - fiscale en wettelijke overwegingen; - kwesties betreffende management en lease. Het is noodzakelijk te erkennen dat het beoordelen van de duurzame eigenschappen van een gebouw een ingewikkelde activiteit is en geen exacte wetenschap. Dit betekent dat bovengenoemde overwegingen slechts een indicatie zijn van de zaken die van invloed kunnen zijn op de waarde.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
14
Ten aanzien van het getaxeerde is in het kader van duurzaamheid het volgende vermeldenswaardig: onder meer 99 PV-panelen op het dak.
Onderhoudstoestand Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object worden omschreven als redelijk tot goed. Wel geldt dat alle installaties – i.v.m. de corona lockdowns - vanaf 2020 geen onderhoudsbeurten hebben gehad. Indicatie onderhoudstoestand Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft géén bouwtechnische opname van het getaxeerde object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Met de hierna gebruikte termen wordt bedoeld: Uitstekend
zo goed als nieuw
Goed
op peil
Redelijk
niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn
Matig
onderhoud op korte termijn is noodzakelijk
Slecht
achterstallig onderhoud
Niet waargenomen
niet gezien / kunnen zien, maar mogelijk aanwezig
Onderdeel
Oordeel
Dakbedekking
Niet waargenomen, aanname goed
Gevels
Goed
Kozijnen
Goed
Schilderwerk inwendig
Redelijk
Schilderwerk uitwendig
Redelijk
Vloeren
Goed
Plafonds
Goed
Afwerking
Goed
Verwarming
Redelijk
Luchtbehandeling
Redelijk
Elektra-installaties
Goed
Overige installaties
Redelijk
Vaste lasten en onderhoud Voor het berekenen van de vaste lasten en de preventieve onderhoudskosten per €/m² BVO heeft taxateur voor dit type object en voor de betreffende gemeente en Waterschap de ‘Vastgoed Exploitatiewijzer 2019’ (uitgever BIM Media B.V.) en het ‘Taxatieboekje [Her]bouwkosten bedrijfspanden 2019’ (uitgever BIM Media B.V.) geraadpleegd. De kosten voor preventief onderhoud zijn de jaarlijkse reserveringskosten voor onderhoud om toekomstige gebreken te voorkomen en het gebouw voor gebruik geschikt te houden. De in de waarde berekening genoemde vaste lasten en onderhoudskosten zijn slechts indicatief en mede afhankelijk van de exacte herbouwwaarde van het object, het type object, de bouwconstructie en het bouwjaar.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
15
Achterstallig onderhoud Ten tijde van de inspectie is geen achterstallig onderhoud geconstateerd. Er is derhalve aangenomen dat er geen achterstallig onderhoud is. De indruk die taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek: Neen. De volgende van belang zijnde gebreken zijn dor de taxateur waargenomen Ten tijde van de inspectie zijn er geen (zichtbare) gebreken geconstateerd. Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie (renovatie) Niet van toepassing. Bouwkundige aanpassingen / uitbreidingen Niet van toepassing.
Onderbouwing van de waarde Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken Door taxateur gehanteerde waarderingsstandaard de meest recente versie van de European Valuation Standards (EVS), uitgegeven door TEGoVA. Toegepaste taxatiemethodieken en rekentechnieken De onderhavige waardering is mede gebaseerd op Vervangingswaardemethode (kostenbenadering) Deze methode veronderstelt dat de noodzakelijke investering gerealiseerd kan worden door de verwerving van grond met dezelfde locatiekwaliteiten, waarop een voor de eigenaar in economische opzicht vergelijkbaar gebouw wordt gesticht. Toegepaste rekentechniek vervangingswaarde berekening Toelichting voor de gekozen taxatiemethodiek(en) en rekentechniek(en) Keuze vervangingswaardemethode: Aangezien in het opstalrecht is bepaald dat bij het einde van het opstalrecht ‘de waarde van de opstal’ aan de opstaller wordt vergoed, is er voor deze methode gekozen. De grond wordt hierin buiten beschouwing gelaten. Deze methode is gangbaar om in dergelijke gevallen de waarde te bepalen.
Backtesting Er is in opdracht van opdrachtgever geen eerdere taxatie uitgevoerd voor het getaxeerde.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
16
Courantheid Voor ondergenoemde aspecten is een oordeel betreffende de courantheid weergegeven Locatie: Goed: gelegen in het ‘dorp’, in een omgeving met meer sport bestemmingen. De bereikbaarheid is goed. Er zijn een matig aantal voorzieningen op loopafstand gelegen. Onroerende zaak: Redelijk tot goed: de onderhoudsstaat is beoordeeld als redelijk tot goed: vanaf 2020 zijn de installaties niet meer onderhouden. In het opstalrecht is de bestemming beperkt, ten opzichte van wat vanuit het bestemmingsplan zou kunnen. courantheid voor verhuur en/of verkoop: De courantheid hangt nauw samen met de looptijd van het recht van opstal. Indien het eindigt in 2025 is de doelgroep klein(er). Alternatieve aanwendbaarheid: Zie hiervoor ook ‘onroerende zaak’: In het opstalrecht is de bestemming beperkt, ten opzichte van wat vanuit het bestemmingsplan zou kunnen.
SWOT-analyse Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse: hieronder zijn de meest belangrijke en meest gevoelige aannames ten
Intern
aanzien van het getaxeerde onroerende zaak weergegeven. Sterkte
Zwakte
- vrijstaande ligging
- beperkte bestemming in opstalrecht
- in het bestemmingsplan is horeca toegestaan
- opstalrecht eindigt in 2025
Kansen
Extern
- vanaf 2020 zijn installaties niet meer onderhouden
- 99 pv panelen - verruiming bestemming opstalrecht
Bedreigingen - locaties met betere ‘voorwaarden’
Toelichting In afwijking van de praktijkhandreiking zijn er geen referenties vermeld. Dit in verband met de gekozen benadering c.q. methode. In de berekening van de marktwaarde is rekening gehouden met - fysieke slijtage van de opstal: dit is de slijtage die het gevolg is van verval door de tand des tijds en het gebrek aan noodzakelijk onderhoud; - technische/functionele veroudering: dit wordt veroorzaakt door vooruitgang in de technologie die nieuwe activa hebben voortgebracht welke de capaciteit hebben om goederen en diensten efficiënter te leveren - economische/externe veroudering: die wordt veroorzaakt door externe invloeden en welke de waarde beïnvloeden.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
17
Optimale aanwending / Highest And Best Use (HABU) De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Het type object en de beperkte gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen maakt het huidige gebruik per datum opname en inspectie het enige optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet leiden tot een hogere waarde.
Schattingsonnauwkeurigheid Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.
Conceptrapportage (Eventuele) aanpassingen op conceptrapportage De conceptrapportage is besproken met de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de taxateur geuit die van invloed zijn geweest op de waardering. Onderhavig rapport betreft de 1e versie.
Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na waardepeildatum Tussen de waardepeildatum en datum taxatierapport hebben zich, voor zover bij taxateur bekend, geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object.
Geraadpleegde informatie Soort informatie
Geraadpleegd
Ja
Nee
N.v.t.
Kadastrale gegevens
☒
☐
☐
Koopovereenkomst
☐
☐
☒
Leveringsakte
☒
☐
☐
Splitsingsakte
☐
☐
☒
Erfpachtakte
☐
☐
☒
Erfpachtgegevens
☐
☐
☒
Datum
Bron / opmerkingen
04-05-2022
Kadaster
04-05-2022
Kadaster
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
18
Huuroverzicht
☐
☐
☒
Huurovereenkomst(en)
☒
☐
☐
Allonge(s), side letter(s)
☐
☐
☒
Bouwtekening(en)
☒
☐
☐
Opstaller
Meetcertificaat NEN 2580
☐
☐
☒
Beschikken partijen niet over
Bodemrapport(en)
☒
☐
☐
Asbestinventarisatie(s)
☐
☐
☒
Beschikken partijen niet over
Bouwkundige rapportage(s)
☐
☐
☒
Beschikken partijen niet over
Onderhoudsrapportages(s)
☐
☐
☒
Beschikken partijen niet over
Energielabel
☐
☐
☒
Beschikken partijen niet over
Bestemmingsplan(nen)
☒
☐
☐
WOZ-beschikking
☐
☒
☐
VVE-stukken
☐
☐
☒
WWS-punten
☐
☐
☒
Vergunningen
☐
☒
☐
Opstaller
21-07-2022
21-07-2022
Bodemloket.nl
Ruimtelijkeplannen.nl
De beschikbare informatie is voor zover mogelijk geverifieerd, waarbij eventuele onvolledigheden en/of onjuistheden vermeld zijn bij opmerkingen.
Overige mededelingen Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
19
Datering en ondertekening Gouda, 17 januari 2023 Cornelis Miedema MRE RT
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
20
Algemene uitgangspunten Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen.
De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatieinstituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen´ 10 Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport. Milieu 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q.
stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. 2 Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3 Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. 4 Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
21
altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf ‘Milieu´ onverminderd van toepassing. 5 Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 6 Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. 7 Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. Eigendom 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.
2 Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiksof vervreemdingsbeperkingen blijken. 3 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4 Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we er vanuit gegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. 5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
Publiekrechtelijk 1 Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. 2 In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. Huurrecht 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
22
huurder en de verhuurder bestaan. 3 De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 4 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 5 Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. 6 Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. 7 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. 8 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. 9 Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten.
10 In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. 11 De maximaal redelijk huurprijs van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden zijn niet vastgesteld conform het wettelijk kader (“woningwaarderingsstelsel”). In de waardering is er derhalve van uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving. Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen.
Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de faciliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld of wooncomplexen en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
23
van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd. Tijd 1 Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum; 2 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3 Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie.
De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4 Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. Aansprakelijkheid 1 Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandse Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming. 2 Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden.
Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. 3 Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie. Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie. 2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
24
anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. 3 Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn. 4 Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. 5 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakte correct zijn. 6 Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur(overzichten)contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn 7 Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 8 Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.
Overige waarde bepalende factoren 1 Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 2 Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
25
Waardebegrippen en definities Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen. Markthuur Het geschatte bedrag waarvoor vastgoed op de waardepeildatum na behoorlijke marketing onder de voorwaarden van de feitelijke of veronderstelde huurovereenkomst zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder die onafhankelijk van elkaar handelen, waarbij iedere partij met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zou hebben gehandeld.
Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhoudsen verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
26
Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes. Opinie verwachte opbrengst bij executoriale verkoop Een waarde opinie ten behoeve van zekerheidstelling van leningen dient in overeenstemming te zijn met de IVCS (Valuation Application 2 (IVA2)). Volgens deze Standaarden, en daarmee ook De Royal Institution of Chartered Surveyors Valuation Standards, mag de Executiewaarde niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het Marktwaarde begrip ontbreken en het de marktwaardebasis ontzegt. Er is géén sprake van een bereidwillige verkoper, veelal geen sprake van een goed geïnformeerde koper en/of behoorlijke marketing en er is vaak wèl sprake van (enige vorm van) dwang. Het begrip executiewaarde maakt echter onderdeel uit van lokale gebruiken in Nederland en banken zijn gewend met de executiewaarde te werken wanneer financieringen worden verstrekt. Bij een executieveiling met toestemming van de voorzieningenrechter, dient ook altijd een recent taxatierapport te worden overlegd, waarin de marktwaarde en executiewaarde moet zijn vermeld. Op basis van de huidige taxatiestandaarden kunnen wij dus slechts (nadat eerst de Marktwaarde is bepaald) een opinie geven over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop, voorheen in de markt bekend als “executiewaarde”.
Uitgangspunten: •
Beperkte marketing (periode).
•
Openbare verkoop naar plaatselijke gewoonten en gebruikelijke voorwaarden (Minimaal 30 dagen voor de veiling een advertentie, aanplakking en object bij veiling aangemeld).
•
Koper krijgt geen garanties en heeft geen ontbindende voorwaarden.
•
Beperkte informatievoorziening aan potentiele kopers
•
Voldoende aantal partijen aanwezig om marktwerking te waarborgen.
•
Indien verhuurd aanvaardt de koper de zaak onder gestanddoening van lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.
Classificatie voor energieklassen Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijking tabellen voor energieklassen. Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt vanaf 1 januari 2021 weergegeven in een BENG 2 primair fossiel energieverbruik per kWh/m² variërend van A+++++ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
27
Terminologie Alfabetisch overzicht van de gebruikte terminologieën in het taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlak, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: - de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d. - een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m² - een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m², en een dragende (binnen)wand. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondoppervlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse.
Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
28
Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen. Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag. Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% B.V.O.
De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows Disconteringsvoet Yield waarmee de netto kasstromen van kapitaalscorrecties in de BAR/NAR en alle kasstromen behalve de erfpacht correctie in de DCF waarde berekening contant worden gemaakt. Disconteringsvoet erfpacht Yield waarmee de erfpachtcorrectie in de BAR/NAR en DCF contant worden gemaakt EVS European Valuation Standards 2020 GBO Gebruiksoppervlakte
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
29
HABU Highest And Best Use Internal Rate of Return (IRR) Het verwachte rendement op basis van de geschatte kasstromen (investering, kasstromen en eindwaarde) IVS International Valuation Standards 2021 IVSC International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde von x 100% RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association V.V.O. De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
30
Bijlage •
Plausibiliteitsverklaring
•
Fotobladen
•
Berekening
•
Opdrachtbrief
•
Eigendomsinformatie
•
Uittreksel kadastrale kaart
DR. J.W. PALTELAAN 103, 2712 PT ZOETERMEER, PRINTDATUM 17 JANUARI 2023
31
Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, Peter Selhorst RT, werkzaam voor Van ’t Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer RT807027116 Verklaart: 1. het taxatierapport d.d.19 juli 2022, van het vastgoedobject Dr. J.W. Paltelaan 103 te Zoetermeer, kadastraal bekend gemeente Zegwaard, sectie C, nummer 6337, getaxeerd door Cornelis Miedema RT, verbonden aan Van ’t Hof Bedrijfsmakelaars & Taxateurs, gevestigd te Thorbeckelaan 11, 2805 CA Gouda, te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; 2. dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen; 3. dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. 4. dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens; 5. zelf geen interne en externe inspectie van het object te hebben gedaan; 6.
dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden; 7. op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is. Gouda, 17 januari 2023