Bijlage 1 - Stedenbouwkundig plan Kwadrant B&F/ Edisonpark

De paden en stoepen wateren af op de groenzones. In de binnentuinen zal het glooiende grasveld zo worden aangelegd dat water naar de centrale tuinzone wordt geleid, weg van de gebouwen en kelders. Klimaat, Biodiversiteit en Gezondheid De klimaatverandering gaat gepaard met een toenemend aantal piekbuien. Wateroverlast die hierdoor ontstaat vormt een groeiend probleem. We kiezen daarom om het regenwater zoveel mogelijk “bij de bron” (binnen het plangebied) op te vangen. De landschappelijke inrichting is zoveel mogelijk onverhard, waardoor er ruimte is voor effectieve infiltratie van hemelwater in de bodem en het rioolstelsel minder wordt belast. Omdat wij geloven dat stedelijke verdichting goed kan samengaan met de ontwikkeling van een nieuwe stedelijke ecologie heeft de binnentuin een zo groen mogelijke inrichting. Naast een sociaal rustpunt voor de mens, vormt de tuin een belangrijke huisvestingsplaats voor dieren, waaronder vogels en insecten zoals vlinders en bijen. Mens en dier profiteren van een diverse groene omgeving. Bomen worden in volle grond geplant. Dit is het beste voor de bomen zelf en draagt bij tot een duurzame ontwikkeling van het plan. De bomen putten uit de waterreserves van het grondwater zelf, en dienen enkel in het geval van extreme droogte extra te worden bewaterd.

Er wordt een groot aantal fruitbomen en struiken aangeplant, eetbaar voor zowel mens als dier. We werken met zoveel mogelijk inheemse planten die plaats bieden aan vele soorten klein stedelijk natuurleven. Gierzwaluwen, mussen, mezen en roodborstjes zullen al snel hun weg naar deze tuinen vinden en bieden we nestgelegenheid. Ook wordt er rekening gehouden met vleermuizen bij de inrichting van het gebied.

Het maken van groene rustige plekken, hoe klein ook, draagt bij aan biodiversiteit en gaat opwarming van de stad tegen. De bomen bieden schaduw en verkoeling gedurende warme tijden – waarmee hittestress wordt voorkomen – en dragen bij aan een prettig én mooi leefklimaat. Daarnaast vangt stedelijk groen fijnstof op uit de lucht en draagt daarmee actief bij aan een gezonde leefomgeving. De natuur binnen de bouwblokken is onderdeel van het stedelijke groene weefsel en sluit aan op het grootschaliger groene netwerk. Sociale duurzaamheid Er wordt ook ingezet op duurzaamheid op sociaal vlak, door een woonomgeving te creëren voor alle leeftijden en die een verbijzondering is voor de wijk en stad in wijdere context. Dit doen we door het ontwerpen van plekken die bijdragen aan sociale cohesie (waaronder de gemeenschappelijke moestuinen, fruitbomen, het nieuwe paviljoen en de speelplekken). Een prettige woonomgeving is een woonomgeving waar men elkaar kent en zich veilig voelt. Door sociale interactie en het collectief eigenaarschap van de gemeenschappelijke binnentuinen ontstaat een community geest onder bewoners en draagt men zorg voor de buurt. Met een gevarieerd woonprogramma bedienen we een gevarieerde doelgroep. Edisonpark wordt daarmee een inclusieve buurt, waar doorgroeien binnen de woon carrière mogelijk is.

Binnen onze visie voor een gezonde stad hoort dat zowel kinderen als volwassenen gestimuleerd worden naar buiten te gaan. Spel, beweging en ontmoeting worden bevorderd, ook door ouders die buiten spelen wellicht niet altijd veilig genoeg vinden. In Edisonpark komt de buurt samen en ontstaat sociale interactie door de groene inrichting. In de collectieve binnentuinen komen bewoners op bouwblok niveau samen. Deze binnentuinen bieden ruimte voor contact en om veilig te spelen. Samen met toekomstig bewoners bepalen we welke voorzieningen hier komen, bijvoorbeeld een buurtschuur om gereedschap te delen. De privé-terrassen kijken uit op de gemeenschappelijke binnentuin en doen de terrassen groter ogen dan dat ze daadwerkelijk zijn. Bijna alle woningen hebben zicht op groen, wat bijdraagt aan geluk en gezondheid van bewoners en de waarde en kwaliteit van de leefomgeving. Met elektrische deelauto’s stimuleren we de keuze voor duurzaam vervoer waarmee we de footprint van het Edisonpark verkleinen en de bewoners extra milieubewustzijn meegeven. Met de AQSI-tool kunnen wij in een volgende ontwerpstap de sociale duurzaamheid in beeld brengen. Deze tool biedt een integraal overzicht van de verschillende aspecten en kan als ontwerp instrument gebruikt worden.

63

Impressie van de groene parkloper richting Zegwaartseweg

64

65

9. Beeldkwaliteit Een goede balans tussen samenhang en diversiteit referenties voor de architectonische expressie per typologie

66

Clusters in het groen

Individuele herkenbaarheid door gevelritmiek

Lint Zegwaartseweg

Aan het historische Lint komen vrijstaande woningen in het groene landschap te staan

Groene geluidsingel

Transparante entreelobbies zorgen voor licht en De combinatie van ontsluitingen en woningen doorzicht draagt bij aan leefbaarhied en sociale controle

Individuele herkenbaarheid verspringing in hoog

gte

Individuele herkenbaarheid door erkers

Individuele herkenbaarheid door transparantie

Alternatief voor de vrijstaande villa’s: kleinschalige appartmentengebouwen met parkeren verstopt in de dijk

Geleding in de bouwmassa zorgt voor aansluiting op de menselijke maat

Transparante lobbies verbinden hof de binnentuinen met de parkrand

67

Een goede balans tussen samenhang en diversiteit referenties voor de architectonische expressie per typologie

Stedelijk wonen aan de parkrand

Gevelritmiek en plasticiteit zorgen voor individuele herkenbaarheid van de woning

Maximaal zicht!

Een brede range aan buitenruimten draagt bij aan een gevariëerd gevelbeeld

In het stedenbouwkundig plan zijn vijf verschillende typologiën onderscheiden die elk een eigen verschijningsvorm hebben. Kleuren materiaalgebruik is op elkaar afgestemd en een samenhang in architectuurbeeld zorgt voor een uniforme wijk. Subtiele verschillen per cluster - die aansluiten op de specifieke plek van het cluster in het landschap zorgen voor individuele herkenbaarheid en een gevariëerd beeld, zonder dat de samenhang verloren gaat. Per typologie is door middel van referentiebeelden de mogelijke uitwerking van het stedenbouwkundig plan in architectuur verkend. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten per typologie gehanteerd:

Een transparante gevel leefbaarheid en sociale

Verspringingen in het geveloppervla voor geluidluwe zones

Clusters in het groen In het Edisonpark is het belangrijk dat de bewoners hun eigen woning herkennen. Geen lange strengen rijwoningen, maar compacte stroken met een goede balans tussen repetitie en individuele expressie. Door een sterke articulatie van de hoofdvorm en een sterke ritmiek in de gevel ontstaat een basisritme van individuele woningen, die vervolgens met een afwisselend ritme van inspringingen, erkers en bloemenvensters een indivuele geleding krijgen. Lint Zegwaartseweg Zoetermeer koestert haar historie. Zo ook de oude structuren als de lintbebouwing langs de Zegwaardseweg. Deze lintbebouwing grenst aan de westzijde van het Edisonpark en wij zijn op zoek gegaan naar programma dat deze beide woonmilieus op een logische en interessante manier met elkaar kan verbinden. Dit heeft geresulteerd in het voorstel om op deze plek drie villa’s te ontwerpen, passend binnen de kleine korrel van de bestaande bebouwing langs de Zegwaardseweg. In de verdere uitwerking zal aandacht worden geschonken aan de overgang tussen privé en openbaar gebied, ter voorkoming van ongewenste situaties als hoge schuttingen en dergelijke.

68

draagt bij aan controle

ak zorgen

Transparante erkers dragen bij aan de leefbaarheid en sociale controle

Het aantal tweezijdig geöriënteerde woningen wordt gemaximaliseerd

Een overgangszone tussen openbaar en privé waarborgt de privacy van de bewoners

Buitenruimten zijn groen en bieden ook op hoogte groen binnen handbereik

Groene Edisonsingel In de groene geluidsingel ligt de nadruk op het vinden van een goede balans tussen geluidwering en levendigheid. Het creëren van een actief en levendig straatbeeld is essentiëel voor een goede sociale controle, maar tegelijkertijd stelt het verkeerslawaai pittige eisen aan de ruimten aan de Australiëweg en Oostweg. Door de appartementen op te delen in compacte blokjes wordt de schaal van de aaneengesloten gevelwand verkleind, waardoor deze beter aansluit op de menselijke maat. Ruime lobbies verbinden de parkrand met het park en de collectieve tuinen en bieden daarmee een doorkijk van de buitennaar de binnenwereld en andersom. De lobbies zijn transparant en ‘s-avonds verlicht en dragen daarmee bij aan een veilige parkrand. Door een mix van galerij- en portiekontsluitingen bestaat het aanzicht van de singel niet alleen uit verkeersruimten, maar ook uit verblijfsruimten. Dit zorgt voor een afwisselende mix en vergroot de sociale controle. Aan de parkzijde opent de Edisonsingel zich en draagt het met een gevarieerde mix van buitenruimten en verblijfsruimten bij aan een attractief en levendig parklandschap

Stedelijk wonen aan de parkrand Aan de Van der Hagenweg begeleidt een strook grondgebonden woningen De woningen weren het geluid van de weg naar het binnenterrein. De woningen verspringen in diepte op het kavel en zorgen daarmee voor geleding in de straatwand. Sommige woningen hebben een vierde bouwlaag en zorgen daarmee voor een afwisselende ritmiek. De woningen hebben de mogelijkheid voor werken aan huis. Maximaal zicht! De toren aan het eind van de groene parkloper maximaliseert de tweezijdige oriëntatie van de woningen en daarmee het uitzicht over het parklandschap en de polders. Verspringingen in de gevel creëren geluidluwe(re) zones waar de bewoners een raam kunnen openen zonder al te veel last te hebben van het verkeerslawaai. Balkons liggen terug ten opzichte van de gevellijn en hebben daardoor een geluidluw karakter. Gesloten, transparante borstweringen reflecteren geluid, maar behouden het contact van de bewoners met het leven op maaiveldniveau. Het groen op het maaiveld zet zich voort over de toren, waardoor ook de hogere bouwlagen direct contact hebben met het groene parklandschap. 69

10. Programma Programmatische opbouw een gemengd aanbod voor een gezonde mix

Situatietekening met behoud van de bestaande kantoren / bedrijfsgebouwen

70

Typologie verdeling

Sector verdeling

parkeren grondgebonden appartement torenappartement vrijstaande villa’s zorgunits

parkeren sociaal midden huur zorgcomplex koop

11. Proces en planning

Gebiedsontwikkeling op de schaal van het Edisonpark, vraagt om een zorgvuldige voorbereiding van de diverse activiteiten zoals het ruimtelijke ordeningsproces, de omlegging van de Edisonstraat en de aanpassing op het omliggend wegennetwerk, de opzet en uitvoering van de grondexploitatie en de fasering van de woningbouw in relatie tot de milieuaspecten zoals geluidhinder. Dit vraagt om nauwe samenwerking tussen de Ontwikkelcombinatie enerzijds en gemeente Zoetermeer anderzijds. Na indiening van ons planvoorstel en de daarbij horende financiële businesscase, gaat de gemeente aan de slag om de aanbieding te beoordelen. Bij een positief advies aan B&W en na goedkeuring van dit college, starten de onderhandeling tussen partijen om te komen tot een vervolgovereenkomst, waarin de hierboven beschreven onderwerpen verder zullen worden uitgewerkt, inclusief de daarbij behorende integrale planning. De vervolgovereenkomst zal alsdan worden gesloten tussen gemeente Zoetermeer en de nog op te richten rechtspersoon waarin AM, Dura Vermeer en Synchroon zullen participeren.

Op hoofdlijnen gaan wij uit van het volgende planningstraject: 2019-Q1 planvoorstel en aanbieding 2019-Q2 beoordeling plan en aanbieding door gemeente, groen licht voor de onderhandeling om te komen tot een vervolgovereenkomst 2019-Q4 sluiten vervolgovereenkomst (afspraken over aankoop en realisatie) 2020 planuitwerking en RO-procedure (bestemmingswijziging) 2021 onherroepelijk worden Bestemmingsplan, start bouwrijp maken fase 1 2021-Q4 start bouw fase 1 van het plan (bouwtijd 36 maanden) 2022 verleggen Edisonstraat, verdere grondexploitatie werkzaamheden 2023 Woonrijpmaken fase 1 en start bouw fase 2 van het plan 2024 Woonrijpmaken fase 2 en start bouw fase 3 van het plan 2025 Woonrijpmaken fase 3 en start bouw fase 4 van het plan 2026 oplevering fase 4 en woonrijpmaken. 2027 verwachte afronding van Edisonpark.

2019

2020

2021

2022

2023

planuitwerking / RO procedure

woonrijp maken fase 1 start bouw fase 2

bestemmingsplan onherroepelijk start bouwrijp maken fase 1 Q1: planvoorstel en aanbieding

start bouw fase 1 verleggen Edisonstraat

Q2: beoordeling plan / groen licht voor onderhandeling vervolgovereenkomst Q4:

76

sluiten vervolgovereenkomst

2024

2025

2026

2027

woonrijp maken fase 3 start bouw fase 4

woonrijp maken fase 2 start bouw fase 3

woonrijp maken fase 4 opleveren fase 4 verwachte afronding Edisonpark

Colofon

Opdrachtgevers: AM, Ptolemaeuslaan 80, Utrecht Dura Vermeer Bouw Zuid West, Airportplein 21, Rotterdam Synchroon, Stadsplateau 14, Utrecht Ontwikkelpartner: De Goede Woning Ontwerp: KCAP Architects&Planners LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten Advies: Buro Bouwfysica (geluid) GoudappelCoffeng (verkeer) Stadkwadraat (grondexploitatie) Measure (woningmarkt) Dé Makelaars (koopwoningen) Capital Value (huurwoningen)

77