Bijlage 1 - Ontwikkelperspectief ‘PROEFtuin Bleizo

ONTWIKKELPERSPECTIEF

PROEFtuin BLEIZO augustus 2021

‘PROEFtuin Bleizo’ biedt een wenkend perspectief voor een unieke gebiedsontwikkeling: dynamisch, groen en innovatief. Het ontwikkelperspectief schetst de potentie voor een onderscheidende leefomgeving met een aantrekkelijke mix van wonen, werken en voorzieningen op de strategisch gelegen, maar tevens uitdagende, locatie van Bleizo-West. Met de naam ‘PROEFtuin Bleizo’ wordt koers gezet om het gebied echt een verbindende plek te laten zijn. Er wordt voortgebouwd op de identiteit van de directe omgeving en er ontstaat een nieuwe mogelijkheid voor een passende wijze waarop de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer op elkaar worden aangesloten. De locatie zal een belangrijke regionale en lokale schakelfunctie gaan vervullen als een poort tot de Zuidelijke Randstad, waarmee tevens de vervoerswaarde van het station optimaal wordt benut. Grenzend aan het glastuinbouwgebied van de innovatieve horti science, leent de ontwikkellocatie zich enerzijds voor een thematische aansluiting op ‘food’, ‘horti’ en ‘groen’. Tegelijkertijd verwijst de naam naar de kant van ‘technologie’ en ‘toegepaste ontwikkeling’ die centraal staan op het naastgelegen Dutch Innovation Park. Juist de combinatie van ‘technologie’ en ‘groen’ geeft kleur en profiel aan een duurzame en gezonde gebiedsontwikkeling, op de plek waar stedelijk gebied en het landelijke gebied elkaar raken.

Een actieve houding Kiezen voor dit perspectief betekent tevens kiezen voor actieve houding en het omarmen van uitdagingen voor een succesvolle ontwikkeling op deze locatie. Om te kunnen bouwen aan de ‘PROEFtuin’ zijn investeringen en maatregelen nodig. Goede verbindingen met de omgeving en de leefbaarheid van het gebied vragen speciale aandacht van breed samenwerkende partijen. Een open en adaptieve aanpak bevordert gezamenlijk commitment van overheden, het bedrijfsleven en nieuwe partnerschappen. Geen blauwdruk plan, maar een werkwijze die inzet op ‘learning by doing’ en waar vindingrijke initiatieven worden omarmd.

Afbeelding 0. Sfeerbeelden PROEFtuin Bleizo

2

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 3

SAMENVATTING In dit document wordt het ontwikkelperspectief voor Bleizo-West gepresenteerd, met tevens een aanzet voor de ontwikkelstrategie van de ontwikkeling van het gebied. “PROEFtuin Bleizo” toont de visie van de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer op de toekomst van deze strategisch gelegen en goed bereikbare locatie binnen de Zuidelijke Randstad. Onderzocht is op welke manier de locatie aangewend kan worden zodanig dat de vervoerswaarde van het station Lansingerland-Zoetermeer kan worden verzilverd. Daarbij is ook verkend hoe omgegaan kan worden met de omgevingsfactoren van de locatie teneinde een aangenaam en gezond woon- en leefklimaat te creëren. “PROEFtuin Bleizo” biedt een wenkend perspectief voor een adaptieve en gefaseerde gebiedsontwikkeling, binnen de context van een groot aantal regionale maatschappelijke en ruimtelijke opgaven, zoals: woningbouw, mobiliteit, landschap, energie en economie. Vertrekkend vanuit de potentie van de directe ligging aan een momenteel onderbenutte multimodale vervoersknoop, biedt het gebied een kansrijke omgeving voor een duurzame en gezonde gebiedsontwikkeling met een unieke mix van wonen, werken en voorzieningen. De gemeenten Lansingerland en Zoetermeer kunnen daarmee op elkaar aansluiten, door vanuit Bleizo-West zowel programmatisch als ruimtelijk verbinding te leggen met de omgeving.

Kernwaarden PROEFtuin Bleizo Vijf kernwaarden staan centraal voor een ontwikkeling van “PROEFtuin Bleizo”: • Poort tot de regio • Aantrekkelijke mix van wonen, werken en voorzieningen • Verbonden en bereikbaar • Verbindend in kennis en innovatie • Gezonde en duurzame leefomgeving De kernwaarden vormen de basis voor planvorming en bieden richting aan de uitdagingen in het gebied. De locatie wordt gezien als een belangrijke regionale en lokale schakel op de overgang tussen landelijk en stedelijk gebied. Op fietsafstand van de bestaande kernen van Lansingerland en Zoetermeer ligt de locatie tevens 4

|

op een centrale positie binnen het regionale vervoersnetwerk met goede verbindingen richting Rotterdam en Den Haag. Dit biedt potentie voor een brede doelgroep van bewoners en bedrijven om zich te vestigen binnen de regio, waarbij deze knooppuntontwikkeling ruimte biedt voor een gemengd stedelijk programma van woningen, voorzieningen en bedrijvigheid. Het onderscheidende karakter van de gebiedsontwikkeling ligt in de combinatie van ‘technologie’ en ‘groen’. Onder de noemer “PROEFtuin Bleizo” wordt nadrukkelijk de verbinding gezocht met het aangrenzende glastuinbouwgebied van de innovatieve horti science, het naastgelegen Dutch Innovation Park, en bedrijventerreinen Lansinghage en Bleizo/ Hoefweg. Door in te zetten op een synergie met omliggende gebieden en functies kan de “PROEFtuin Bleizo” als een katalysator werken voor de ontwikkeling van de directe omgeving. Groen, en de versterking van de landschappelijke structuur, is hierbij tevens van belang in het kader van goede vestigingsvoorwaarden. Er liggen kansen voor aansluiting op het nabijgelegen landschapspark De Rotte en het Van Tuyllpark, het zichtbaar maken van karakteristieke landschappelijke elementen in het gebied en het verbeteren van ecologische verbindingen en groene doorgaande en verbindende routes met de omgeving.

Adaptief ruimtelijk raamwerk voor een gemengd programma Het programma en ruimtelijk raamwerk zijn opgesteld in lijn met de kernwaarden. Het raamwerk vormt een adaptief model dat op hoofdlijnen de ruimtelijke structuur voor de gebiedsontwikkeling omvat: bebouwingszones, hoofdgroenstructuur, hoofdverkeersontsluiting en routes. Het ruimtelijk raamwerk biedt ruimte aan een bandbreedte van zo’n 4.000 tot 6.000 woningen en in totaal maximaal zo’n 150.000 m2 vloeroppervlakte voor werken en voorzieningen. Hiermee kan een mix in het woningaanbod worden gerealiseerd, zowel qua woningtype en doelgroep als qua huur/koop en prijs (50% betaalbaar: sociaal en middensegment).

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

Als ruimtelijk principe wordt gehanteerd: hoe dichter bij het station hoe hoger de bebouwingsdichtheid. Dit resulteert in de mogelijkheid om binnen het omvangrijke gebied van zo’n 66 hectare een diversiteit aan woon- en leefmilieus te realiseren. Rondom het station leidt dit tot een levendig stedelijk karakter, andere delen zijn rustiger. In het gehele gebied is een een compacte bebouwing met een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen te vinden. Duurzame ontwikkel- en bouwmethodes (houtbouw, demontabel, flexibel en meervoudig ruimtegebruik) worden omarmd. Voor het werkprogramma wordt ruimte geboden aan bedrijvigheid dat zich laat mengen met woningen. Er is in de regio veel behoefte aan bedrijfsruimte voor de MKB-sector/maakindustrie. Meerwaarde wordt gezien in bedrijven en kennisinstellingen die aansluiten of een aanvulling vormen op bestaand programma op de naburige terreinen. Zo wordt gewerkt aan een toekomstbestendig economisch ecosysteem. Binnen het ruimtelijke raamwerk wordt ingezet op slim en dubbel ruimtegebruik. Bedrijfsgebouwen kunnen daarbij tevens worden ingezet als geluidbuffer langs de A12. Dakparkoppervlakten bieden onder andere ruimte voor dakparken. Zowel de openbare ruimte als voorzieningen kunnen een belangrijke bijdrage leveren in het tot stand brengen van ontmoetingen en sociale interactie.

Wat betreft voorzieningen gaat het met name om dagelijkse voorzieningen die nodig zijn voor een prettige leefomgeving, zoals winkels, horeca, basisscholen, sport, huisartsen, en overige

medische voorzieningen. De inrichting van de openbare ruimte krijgt nadrukkelijk een groen karakter, waarvoor ook ruimte is met de inzet op een autoluwe omgeving en nadruk op actieve mobiliteit (lopen en fietsen). Voor een stevige inbedding in de context wordt voorgesteld het noordelijk en zuidelijke deel met elkaar te verbinden met een extra brug over de A12 en het spoor. In aanvulling op de bestaande verbinding die het stationsviaduct al biedt, wordt hiermee een nieuwe langzaam verkeersroute gerealiseerd tussen Bleiswijk en Zoetermeer. Een strategische vrijwaringszone voor bebouwing biedt ook op termijn de ruimte om een mogelijk nieuwe lightrailverbinding vanuit Rotterdam aan te sluiten op het station. Daarmee kunnen locatie, station en omgeving in de loop van de tijd uitgroeien tot een dynamisch, groen en innovatief gebied. Aanzet ontwikkelstrategie Tot slot biedt dit document inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling gerealiseerd kan gaan worden. Het gepresenteerde ontwikkelperspectief en programma zijn in de basis financieel haalbaar en planeconomisch robuust. Mogelijke opties en keuzes ten aanzien van een ontwikkelstrategie en marktstrategie zijn in beeld gebracht. De rol die de gemeenten hierin kunnen nemen, de organisatie van het project en de financiën komen aan bod. In een vervolgfase dient dit verder in detail uitgewerkt te worden.

Afgesloten wordt met een overzicht van acties die van belang zijn in het vervolgproces om het in dit document gepresenteerde ontwikkelperspectief tot realisatie te laten komen.

Leeswijzer Dit ontwikkelperspectief is opgebouwd in 3 onderdelen. Het ‘waarom’, het ‘wat’ en het ‘hoe’. In hoofdstuk 1 en 2 worden de context van de opdracht en de context van het gebied Bleizo-West toegelicht en de opgaven die er liggen worden geconcretiseerd (de inleiding en context). In hoofdstuk 3, 4, 5 en 6 wordt het Ontwikkelperspectief gepresenteerd (het ontwikkelperspectief). Er wordt ingegaan op de kernwaarden van het gebied, het programma, het ruimtelijk raamwerk en de mobiliteit. Tot slot wordt in hoofdstuk 7, 8 en 9 ingegaan op de fasering, planeconomie en ontwikkelstrategie (de ontwikkelstrategie).

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 5

1 2 3

INLEIDING EN CONTEXT

Inleiding Context en opgaven Bleizo-West

ONTWIKKELPERSPECTIEF

Kernwaarden PROEFtuin Bleizo Programma: wonen, werken en verblijven in PROEFtuin Bleizo Ruimtelijk raamwerk: adaptief en robuust Verzilveren kansen en actieve mobiliteit rond knooppunt

10 12

22 28 32 48

ONTWIKKELSTRATEGIE Fasering Planeconomie Ontwikkelstrategie PROEFtuin Bleizo

56 57 63

Conclusie en vervolg Colofon

66 69

Bijlagen • Woonbehoefte Bleizo-West, Stec Groep, 19 juli 2021 • Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West, Stec Groep, 30 juni 2021 • Onderbouwing mobiliteit, Goudappel, 18 augustus 2021 • Financiële onderbouwing Bleizo-West, Stadkwadraat, 15 juli 2021 (niet openbaar) ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 7

INLEIDING EN CONTEXT

8

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

1 ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 9

INLEIDING Introductie De gemeente Lansingerland en gemeente Zoetermeer hebben gezamenlijk met een consortium, bestaande uit APPM, BURA Urbanism, Goudappel en Stadkwadraat, een ontwikkelperspectief gemaakt voor Bleizo-West. Het ontwikkelperspectief schetst een wenkend en onderbouwd perspectief voor de ontwikkeling van dit gebied. Naast ruimtelijke principes op gebied van stedenbouw, duurzaamheid en mobiliteit is ook de planeconomische kant van de beoogde ontwikkeling uitgewerkt en is een aanzet gedaan voor een ontwikkelstrategie. Dit product is tot stand gekomen in samenwerking met lokale en regionale stakeholders uit het gebied en overheden. Lokale en regionale kennis en kunde is daarmee opgehaald en meegenomen in het ontwikkelperspectief. In 3 stappen is het proces vormgegeven: •

Afbeelding 1. Bleizo-West als schakel tussen het stedelijk gebied, glastuinbouw en landschap

Historische ontwikkeling: eerdere onderzoeken Bleizo-West In opdracht van de Gemeenschappelijke Regeling Bleizo heeft Posad in 2017 onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van (gedeeltelijke) woningbouw in het gebied. Dit onderzoek, ‘Verkenning Woningbouw. Bleizo en Prisma’ liet zien dat deze locatie kansrijk is voor woningbouw. KuiperCompagnons heeft vervolgens in 2018 in opdracht van de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer een verkenning naar een woningbouwontwikkeling in het gebied uitgevoerd. Dit resulteerde in een stedenbouwkundig beeld van de mogelijke ontwikkeling van het gebied. Vervolgens is in een studie door bureau TwynstraGudde in 2019 op hoofdlijnen drie ontwikkelrichtingen voor dit gebied onderzocht: een modern bedrijventerrein met kantoren, horeca en leisure, een logistiek bedrijventerrein en een plan met woningbouw aangevuld met voorzieningen en mogelijk andere functies. Conclusie: een logistiek bedrijventerrein is het minst interessant* en de optie met woningbouw is interessant. Vervolgonderzoek is nodig om hiervoor tot een interessant en haalbaar concept te komen. * Vanuit de samenwerking Corridor A12 is dit gebied aangewezen als te onderzoeken gebied waarvoor een ontwikkelvisie opgesteld wordt waarin logistiek geen of een beperkte rol speelt. Afbeelding 2. Toelichting historische ontwikkeling

•

•

Analyse van het gebied: wat zijn de belangrijkste kenmerken, sterktes, zwaktes, kansen, bedreigingen van Bleizo-West? Wat is de regionale context? Ontwerpend onderzoeken: aan de hand van drie scenario’s voor de ontwikkeling zijn lessen getrokken ook t.a.v. bereikbaarheid, vervoerwaarde voor het station en planeconomie. De ingrediënten voor het ontwikkelperspectief zijn daarmee bepaald. Ontwikkelperspectief: de ingrediënten van het ontwikkelperspectief zijn vertaald naar ontwikkelprincipes voor de gebiedsontwikkeling waarin de belangrijkste thema’s voor gebiedsontwikkeling een plek hebben gekregen. De aanzet voor een ontwikkelstrategie geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling van het gebied gefaseerd kan worden.

Parallel aan dit proces hebben ook verdiepende onderzoeken plaatsgevonden door de Stec groep. Hen is gevraagd een behoefteonderzoek te doen naar het woon- en werkprogramma op deze locatie. De resultaten van deze onderzoeken zijn meegenomen in de opbouw van dit rapport. Aanleiding In het hart van de provincie Zuid-Holland vormt Bleizo-West met haar strategische ligging de schakel tussen glastuinbouw, stedelijk en landelijk gebied. Projectgebied Bleizo-West ligt middenin een gebied van grote ruimtegebruikers en staat

10

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

in directe verbinding met verschillende steden van Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) en (innovatieve) bedrijvigheid. In de nabije omgeving zijn natuurlijke en recreatieve kwaliteiten (Rottemeren en Van Tuyllpark) gelegen. Vanuit het bereikbaarheidsperspectief bieden het multimodale vervoersknooppunt (OV-hub Lansingerland-Zoetermeer) en autowegen (A12, N470 en N209) veel kansen voor verschillende mobiliteitsmodaliteiten. Anderzijds kent dit gebied ook uitdagingen: grote infrastructurele (verkeers)aders doorsnijden en grenzen aan het projectgebied. Daarnaast ontbreekt in de huidige situatie de sociale controle en de menselijke maat. De leefbaarheid van dit plangebied is een aandachtspunt waar op een goede manier invulling aan kan worden gegeven. Bovendien zijn er belangrijke lokale en regionale opgaven zoals de hoge woningbehoefte, de energietransitie en vraagstukken rond economie en mobiliteit. Hoe en in welke mate het ontwikkelgebied kan bijdragen aan actuele opgaven blijkt uit deze studie. De huidige ontwikkelopgave voor het gebied Bleizo-West moet worden geactualiseerd zodat het aansluit bij de behoeftes en kansen van dit moment. Hiervoor is een bestuursopdracht geformuleerd. Gevraagd is om woningbouw onderdeel te laten zijn van dit nieuwe haalbare en realistische perspectief en daarmee de vervoerwaarde van het station te verzilveren.

Doel ontwikkelperspectief Dit perspectief dient als richtinggevend kader voor de verdere ontwikkeling van het gebied en vormt de eerste stap van de door beide gemeenten geformuleerde bestuursopdracht voor Bleizo-West. Een volgende stap is het uitwerken van een ontwikkelstrategie, waarin keuzes gemaakt worden over o.a. rolverdeling en marktstrategie. Ook worden ruimtelijke en milieutechnische randvoorwaarden, de businesscase en het mobiliteitsvraagstuk verder uitgediept. Door vaststelling van dit perspectief door de twee gemeenten ontstaat een basis waarmee samen met belangrijke publieke en private stakeholders de ontwikkeling van Bleizo-West verder uitgewerkt kan worden.

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 11

CONTEXT EN OPGAVEN BLEIZO-WEST

Afbeelding 3. Bleizo-West bezien vanuit verschillende schaalniveaus. Project niveau, Gemeentelijk niveau, Regionaal niveau

Dutch Innovation Park

Bleizo

Station Landsinghage

Horti Science Park Glastuinbouw

Afbeelding 4. Projectgrens Bleizo-West (rode lijn) en scope ontwikkelperspectief (rode gestippelde lijn)

Centrum Almere 62 ha

Bleizo-West 66 ha

Studiegebied in beeld Ruimtelijke context Het projectgebied Bleizo-West maakt onderdeel uit van de gemeente Lansingerland en grenst direct aan de gemeente Zoetermeer. Voor het studiegebied is bewust geen harde projectgrens gehanteerd, maar er is een ruimere scope genomen met de intentie om ook verbindingen met de omgeving nader te onderzoeken (zie afbeelding 4). Het projectgebied is grotendeels nog onbestemd polderlandschap en kent diverse kansen, maar ook uitdagingen om tot ontwikkeling te komen. Het gebied is met 66 hectare (ha) vergelijkbaar in oppervlakte met het centrum van Almere (62 ha) of twee keer de Amsterdamse Zuid-As (33 ha). De snelweg A12 en het spoor snijden het gebied in tweeën; het multimodale knooppunt station Lansingerland-Zoetermeer vormt een overbrugging. Het studiegebied ligt te midden van een gebied dat kan worden gekenschetst als een omgeving van groot, groter, grootst, met logistieke distributiecentra van meerdere landelijke supermarkten en grote ketens aan de noord- en oostzijde van Bleizo-West. Ook de HSL loopt langs de oostzijde van het gebied. Aan de zuidzijde grenst het gebied aan het glastuinbouwgebied Greenport Westland-Oostland, waar tevens de Wageningen University & Research (WUR) een vestiging heeft. Aan de westzijde ligt het Dutch Innovation Park en bedrijvenpark Lansinghage met ook drie windturbines.

Al met al is het een gebied dat nu wordt gedomineerd door infrastructuur, bedrijvigheid en een milieucontext (zie afbeelding 7). Er is nu geen sprake van een attractief verblijfsgebied. Echter, ruimtelijke kwaliteiten worden wel gevonden (en gecreëerd) in de ruimere omgeving, zoals het landschapspark De Rotte dat van het Bentwoud tot aan het centrum van Rotterdam reikt. Het projectgebied Bleizo-West heeft een strategische positie op verschillende schaalniveaus (zie afbeelding 3). Als je uitzoomt is te zien

dat het gebied centraal ligt tussen het stedelijk weefsel van Zoetermeer en de polderlinten van Lansingerland. Op de kaart (afbeelding 6) worden, tussen de woongebieden (gele vlakken) en de werkgebieden (blauw/grijze vlakken), de polderlinten als lineaire structuren met gemengd programma met mix van wonen en werken (bruin) goed zichtbaar. Als je nog wat verder uitzoomt wordt duidelijk dat het gebied een poortfunctie heeft richting metropoolregio Rotterdam Den Haag. Het vormt een overgangsgebied van het landelijke naar het verstedelijkte gebied en de samenkomst van diverse infrastructurele netwerken en structuren biedt de basis voor verbindingen in alle richtingen van de regio. Bovendien is er een station aanwezig dat, naast ruimtelijk, ook programmatisch invulling kan geven aan de poortgedachte. Vervoerwaarde station Een belangrijk kenmerk van het gebied Bleizo-West is de aanwezigheid van station Lansingerland-Zoetermeer. Dit station is recent geopend (eind 2018) en is belangrijk voor de ontsluiting op het hoofdrailnet van Lansingerland en de oostflank van Zoetermeer. Daarnaast speelt het een belangrijke rol als overstaplocatie binnen het regionale OV-netwerk (o.a. RandstadRail, HOV-bus Zoetermeer-Rotterdam) en als P+R functie.

In het kader van de preverkenning Metropolitaan OV en Verstedelijking (MOVV) in de Zuidelijke Randstad heeft de vereniging Deltametropool recent (2021)1 een knooppuntanalyse uitgevoerd van de belangrijkste OV-knooppunten binnen de Zuidelijke Randstad. In dit onderzoek is de samenhang tussen mobiliteit en ruimtegebruik op de OV-knooppunten in beeld gebracht. Het profiel van station knooppunt LansingerlandZoetermeer is zwaar uit balans, met een grotere knoop- dan plaatswaarde. Dit biedt kansen voor verstedelijking zonder direct in infrastructuur te moeten investeren, met de focus op programma in de nabijheid van het station (ca. 300 meter). Hiermee kan het knooppunt beter in balans gebracht worden.

Afbeelding 5. Schaalvergelijking met Almere centrum Knooppuntenanalyse Zuidelijke Randstad; Preverkenning MOVV deelonderzoek Knooppunten door Vereniging Deltametropool, Rotterdam februari 2021 1

12

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 13

Verbinding met Rotterdam De huidige verbinding tussen Zoetermeer/ Lansingerland en Rotterdam is een Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) busverbinding. Hoewel deze busverbinding van hoogwaardige kwaliteit is (hoge frequentie, relatief hoge gemiddelde snelheid), is richting Rotterdam altijd een overstap nodig.

Afbeelding 6. Bleizo in relatie tot polderlinten Lansingerland en Zoetermeer en mix wonen & werken

Afbeelding 7. Context milieu Bleizo West

Afbeelding 8. Treinstation Lansingerland-Zoetermeer en Horti Science

14

|

Afbeelding 9. Bron: Knooppuntanalyse Zuidelijke Randstad (Deltametropool, 2021)

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

Om de verbinding met Rotterdam verder te verbeteren zijn er plannen voor een lightrailverbinding (Zoetermeer – Lansingerland – Rotterdam), waardoor de reistijd tussen Zoetermeer – Rotterdam sterk verkort wordt (reistijdwinst van 6 tot 15 minuten). Deze reistijdeffecten verbeteren de bereikbaarheid van Zoetermeer en Lansingerland, waardoor bijvoorbeeld het aantal bereikbare banen binnen een bepaalde reistijd wordt vergroot. Deze effecten versterken de verbindingskwaliteit en agglomeratie-effecten tussen Zoetermeer en Rotterdam. Voor een lightrailverbinding zijn, naast eenmalige investeringen in de infrastructuur, ook meer reizigers nodig op structurele basis. Lightrailvoertuigen zijn namelijk groter (en duurder in gebruik) dan de huidige HOV-busvoertuigen. De ontwikkeling van Bleizo-West draagt hieraan bij. Economisch profiel Innovatie en ontwikkeling zijn voor gemeente Lansingerland en gemeente Zoetermeer een belangrijk goed. Beide gemeenten huisvesten innovatieve bedrijvigheid en doen investeringen in specifieke locaties voor innovaties: • In de Gemeente Zoetermeer zijn op het Dutch Innovation Park bedrijven en kennisinstellingen gevestigd die zich richten op cyber security, big data, smart mobility en e-health&care. Ook zijn hier ICT-bedrijven en is een dependance van een MBO en HBO gevestigd.

De mix van onderwijs en diverse bedrijvigheid draagt bij aan het sterke profiel van innovatieve technologieën. Het Dutch Innovation Park grenst direct aan Bleizo-West. • De kennisontwikkeling (WUR) en bedrijvigheid in de gemeente Lansingerland zijn in het bijzonder gericht op duurzame glastuinbouw waar volop wordt gewerkt aan innovaties. Ook werkt de gemeente samen met kennispartners en MRDH aan de ontwikkeling van het ‘Horti Science Park’. Het Horti Science Park wil een belangrijke bijdrage leveren aan de toekomst van het grootse tuinbouwcluster, Greenport Westland-Oostland, door toegepast wetenschappelijke kennis te

ontwikkelen en te valoriseren. Bleizo-West grenst aan dit duurzame glastuinbouwgebied. Het feit dat Bleizo-West grenst aan het Dutch Innovation Park, het Horti Science Park en aan het duurzame glastuinbouwgebied kan de ontwikkeling van Bleizo-West mogelijk versterken. Een goede verweving van (bestaande) clusters levert diverse kansen op. Beleidsmatige (regionale) context Bleizo-West is gelegen binnen de gemeente Lansingerland. Het ontwikkelperspectief moet aansluiten bij de nog vast te stellen omgevingsvisie. Uitgangspunten voor de omgevingsvisie van Lansingerland zijn (Uitgangspunten Omgevingsvisie Lansingerland, 2020): • Verbonden in de Metropool; de verbinding tussen stedelijke dynamiek en groene en karakteristieke waarden. • Vindingrijk en ondernemend; de ontwikkel- en innovatieruimte wordt beschouwd als kracht en wordt ruimte toegekend. • Gezond samen leven; samen wonen, werken en ontspannen in een gezonde omgeving van hoge kwaliteit. • De ontwikkeling van Bleizo-West vervult een expliciete rol: deze ontwikkeling dient het OV-knooppunt te versterken en (voor een deel) aan te aansluiten op bovenstaande pijlers. In de “ontwerp omgevingsvisie Zoetermeer 2040” is Zoetermeer een groene stad tussen de parken. In Zoetermeer woon, werk, beweeg en verblijf je letterlijk in en tussen de natuur. De wijken en buurten zijn rijk aan groenzones, parken en water.

In de wijken komt meer ruimte voor activiteiten, sport en bewegen, wijkeconomie, nieuwbouw en verbouw van woningen, voorzieningen etc. De wijken worden de komende twintig jaar stap voor stap verder ontwikkeld. Zoetermeer zal in 2040 een stad zijn waarin iedereen zich welkom en thuis voelt. Daarvoor worden de komende jaren woningen toegevoegd. De woningvraag is groot. De gemeente ziet het als opgave om nieuwe - bijzondere - woonvormen toe te voegen: knarrenhofjes, particulier opdrachtgeverschap, kluswoningen, sociale koopwoningen, exclusieve woningen, opvallende architectuur. En ook de ruimte te geven aan inwoners en corporaties om de eigen woningen te verbouwen. Streven is een grotere diversiteit aan woningen. Dit zijn een paar ambities uit de Omgevingsvisie Zoetermeer 2040. Andere ideeën zijn bijvoorbeeld versterken van de arbeidsmarkt, impulsen voor de economie en

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 15

Programma & dichtheid

Identiteit & beleving

Bijdrage leveren aan actuele maatschappelijke opgaven

Koppeling vinden tussen: verleden, heden, toekomst

- woningbouwopgave - werkgelegenheid & versterken economie - energieopgave

Kansen voor aansluiting op innovatieve kant van bestaande bedrijvigheid in omgeving

- toegevoegde waarde mbt programma’s in omgeving (complementair, niet concurerend)

Aandacht voor: - menselijke maat - landschappelijke waarden - cultuurhistorie

Stromen & routes Vervoerwaarde station verzilveren Aanhechting met bestaande omgeving en kernen

Milieu & leefbaarheid Een gezonde en duurzame leefomgeving (herstelde) balans: - People - Profit - Planet

Afbeelding 10. Opgaven per thema

Afbeelding 11. Verstedelijkingsambities provincie Zuid-Holland (Routekaart Verstedelijking Zuid-Holland, opgesteld door DeZwarteHond en CO-URB in opdracht van Provincie ZuidHolland, 2017)

16

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

verbeteren van de verbindingen met Leiden en Rotterdam. ‘Zoetermeer 2040’ is de toekomstvisie voor de komende twintig jaar van de stad Zoetermeer. Een visie voor de komende 20 jaar. De gemeente zal inwoners en organisaties uitnodigen om mee te denken en mee te doen bij de uitvoering van de visie. De gemeente staat open voor ideeën en initiatieven van inwoners en organisaties, die zorgen voor een verbijzondering van de stad. Het credo van deze visie is: samen de toekomst van Zoetermeer vormgeven. Op regionaal niveau vindt een bestuurlijke samenwerking plaatst met gemeenten PijnackerNootdorp, Lansingerland en Zoetermeer. In de Gebiedsagenda Middengebied (2020) wordt Bleizo-West gezien als mobiliteitshub (Poort naar Haaglanden en Rotterdam) waar economie, innovatie en wonen samenkomen. Hoe de Zuidelijke Randstad beoogt te verstedelijken, is onder andere vastgelegd in een integraal Verstedelijkingsakkoord Zuidelijke Randstad (tussen Rijk en regio), de Verstedelijkingsstrategie van provincie ZuidHolland en de Provinciale Omgevingsvisie van Zuid-Holland (zie afbeelding 11). In de verstedelijkingsstrategie worden aanpakken en afspraken over urgente en omvangrijke opgaven geschetst: de grote behoefte aan (betaalbare) woningen voor diverse doelgroepen binnen verschillende gemeenten vervult hierbij een dominante rol.

Naast de actuele woningbehoefte worden in deze integrale aanpakken ook economische uitdagingen beschreven, bereikbaarheidsopgaven in het kader van verstedelijking, mobiliteitsontwikkelingen en de te versterken verbindingen in de regio. Verdichten rond de knooppunten (station) is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Maatschappelijke context De gemeente Lansingerland en gemeente Zoetermeer zijn beide opdrachtgever voor het ontwikkelperspectief. Deze gemeenten kennen een eigen cultuur en karakter. Lansingerland met de drie kernen, gekenmerkt door dorps karakter. De stad Zoetermeer met een grote woningbouwopgave en stedelijke kansen en problemen. Voor deze gemeenten heeft de ontwikkeling van Bleizo-West dan ook ieder een eigen impact en focus. Beide gemeenten zijn aandeelhouder in de Gemeenschappelijke Regeling (ieder 50%) voor Bleizo. Acht hectare van het plangebied is van Bedrijvenschap

Hoefweg (waar ook beide gemeenten aandeelhouder zijn voor 50%). Het gebied ligt binnen de gemeentegrenzen van Lansingerland. Bleizo-West heeft een strategische plek binnen de Zuidelijke Randstad. Lokaal, regionaal en nationaal spelen urgente vraagstukken op uiteenlopende terreinen (woningbouw, energie, economie, mobiliteit, klimaat). De totstandkoming van het ontwikkelperspectief vraagt daarom om samenwerking en afstemming op verschillende schaalniveaus, zowel op lokaal niveau (gemeenten en lokale stakeholders) als op regionaal- (MRDH) en provinciaal niveau. Binnen de gehele Zuidelijke Randstad is een sterke behoefte aan woningbouw (zie afbeelding 11). Daarbij stelt provincie Zuid-Holland dat er een grote druk is op sociale woningbouw waarbij ook de gemeente Lansingerland hierop aangesproken wordt vanwege het relatief lage aandeel sociale woningbouw binnen deze gemeente. Gemeente Zoetermeer kent daarentegen een hoog aandeel sociale woningbouw. Het ontwikkelperspectief met een mix van wonen en werken draagt bij aan de regionale en lokale woningbouwbehoefte. Aan de andere kant ligt er ook een inspanningsplicht van de gemeente Lansingerland aan de provincie Zuid-Holland voor het bouwen van windmolens op deze locatie. Dit conflicteert met het realiseren van woningbouw op deze plek. Of wind molens op een andere locatie gerealiseerd kunnen worden, wordt nader onderzocht.

In het ontwikkelperspectief wordt daarnaast nadrukkelijk gezocht naar de mogelijkheden voor andere vormen van duurzame energieopwekking in de gebiedsontwikkeling. Diagnose en opgaveformulering De hoofdvraag voor Bleizo-West is om tot een wervend en realistisch ontwikkelperspectief te komen voor dit gebied dat recht doet aan de betekenis van deze plek binnen de Zuidelijke Randstad en de vervoerwaarde van het station verbetert. Op basis van de analyse van het gebied is een diagnose gesteld. Hierin wordt duidelijk welke vragen beantwoord moeten worden om te komen tot een ontwikkelrichting voor het gebied (zie afbeelding 10). Er is een verdeling gemaakt in vier thema’s: • Programma en dichtheid • Stromen en routes • Identiteit en beleving • Milieu en leefbaarheid

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 17

Bleizo-park Zuidzijde: Rustig woon milieu Ca 2.300 woningen Noordzijde: Innovatief werken • •

Te beperkte meerwaarde OV Onvoldoende draagvlak voor dagelijkse voorzieningen

Bleizo-stad Intensief gemengd stedelijk gebied. Ca. 6.000 woningen plus werken en voorzieningen. • • •

Vervoerswaarde station maximaliseren. Bijdrage ZoRo ontwikkeling Fors programma voor locatie.

Deze thema’s moeten worden beantwoord voor de plek Bleizo-West maar worden altijd ook vanuit een regionaal oogpunt onderzocht.

Lessen ontwerpend onderzoek Om goed antwoord te geven op de geformuleerde opgaven, is een proces ingericht met ontwerpend onderzoeken. Drie uiterste en integrale ontwikkelrichtingen zijn samengesteld met als doel daar lessen uit te trekken voor het ontwikkelperspectief (zie afbeelding hiernaast voor de lessen per scenario). Op deze manier worden cornervlaggen voor de ontwikkeling van het gebied uitgezet. De volgende drie uiterste ontwikkelrichtingen zijn in het ontwerpend onderzoek uitgewerkt. Scenario Bleizo-Park In dit scenario is een gemixt milieu geschetst met wonen en werken waarbij de nadruk ligt op een groen woonmilieu en het wonen in lage dichtheden. Dit scenario biedt weinig extra vervoerwaarde aan het station. In deze lage dichtheden zijn de dagelijkse voorzieningen niet haalbaar en ook investeringen in verbindingen naar omliggend gebied zijn lastig. Scenario Bleizo-Stad In dit scenario wordt in hoge dichtheden gewoond en gewerkt. In dit scenario wordt een schaalsprong gemaakt in ontwikkeling waardoor grote investeringen zoals een brug die het noorden en zuiden (en Zoetermeer en Lansingerland) verbindt mogelijk zijn. Er worden voldoende

Bleizo-business Windopgave in combinatie met werkprogramma. Ca. 4.000 arbeidsplaatsen. • • • •

woningen gerealiseerd om ook een bepaald niveau aan dagelijkse voorzieningen te realiseren. De vervoerwaarde van het station verbetert substantieel. Scenario Bleizo-Business In dit scenario is een perspectief uitgewerkt met een intensief werkmilieu, niet zijnde logistiek in combinatie met duurzame opwekking van energie. De vervoerwaarde van het station verslechtert niet, maar geeft ook weinig extra vervoerwaarde aan het station. Dit scenario draagt bij in het vormen van werkprofielen die interessant kunnen zijn voor deze plek. De lessen uit deze scenario’s zijn meegenomen in het opstellen van het ontwikkelperspectief zoals in hoofdstuk 3 gepresenteerd. In de scenariostudie is geconstateerd dat BleizoStad de meeste aanknopingspunten biedt voor het ontwikkelperspectief. Dit scenario draagt het meest bij aan de regionale doelen rond wonen en werken, draagt het meest bij aan de vervoerwaarde van het station, heeft een dichtheid waarmee voorzieningen in het gebied levensvatbaar zijn en is financieel economisch het meest robuust. In het ontwikkelperspectief is het scenario BleizoStad verrijkt met lessen uit de andere twee scenario’s. Zo is bijvoorbeeld de landschappelijke aansluiting van Bleizo-Park op haar omgeving meegenomen in het ontwikkelperspectief. Ook is de interessante mix van bedrijvigheid uit scenario 3 gecombineerd met woningbouw.

energie

Geen wonen Beperkte meerwaard OV-knoop Passend binnen huidig beleid Profilering werkprogramma in relatie op ambities.

energie

energie

Schematische weergave bijdrage (regionale) opgaven

18

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 19

ONTWIKKEL PERSPECTIEF

20

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

2 ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 21

KERNWAARDEN PROEFTUIN BLEIZO De uitzonderlijke situatie van de omvangrijke beschikbare ruimte, direct gelegen aan het multimodale station Lansingerland-Zoetermeer, biedt de kans voor een duurzame en integrale ruimtelijke ontwikkeling met een gemengd programma. Om een stevige basis te hebben voor toekomstige ontwikkelingen in het gebied zijn een vijftal kernwaarden ontwikkeld. Zij vormen het vertrekpunt voor planvorming en bieden richting aan de uitdagingen in het gebied. Kernwaarden voor de PROEFtuin Bleizo:

• • • • •

Poort tot de regio Aantrekkelijke mix van wonen, werken en voorzieningen Verbonden en bereikbaar Verbindend in kennis en innovatie Gezonde en duurzame leefomgeving

Hieronder volgt een toelichting op de vijf kernwaarden van de PROEFtuin Bleizo.

Poort tot de regio

Het gebied ligt op de overgang van stedelijk gebied naar landelijk gebied, direct aan de infrastructuur van de snelweg A12 en spoorverbindingen. Het multimodale station vormt tevens een knooppunt dat de basis vormt voor een goede OV-ontsluiting tot de gehele Zuidelijke Randstad (incl. Utrecht). Vanwege deze strategische ligging vormt de locatie een interessante plek voor een ontwikkeling met een gemengd stedelijk programma.

Aantrekkelijke mix van wonen, werken en voorzieningen

Een levendige omgeving waarin mensen op een prettige manier wonen, werken en verblijven. De mix van een gemengd programma zorgt voor ontmoeting, interactie en uitwisseling. Zowel het gebouwde programma, als de buitenruimte, draagt bij aan het karakter van de PROEFtuin. Qua voorzieningen wordt in ieder geval voorzien in de dagelijkse behoefte. Denk daarbij bijvoorbeeld aan onderwijs, sportvoorzieningen en een supermarkt. Afbeelding 12. Poort tot de regio

Verbonden en bereikbaar

Het gebied is gelegen aan de A12 en met het multimodale station al goed bereikbaar vanuit de regio. In de toekomst kan de knoop uitgroeien tot een soepel functionerende mobiliteitshub die tevens op lokaal niveau een plek wordt voor het aanbieden van deelmobiliteit (auto’s, fietsen, steps, scooters). Er wordt ingezet op een mobiliteitsgebruik en aanbod waarin tevens actieve mobiliteit centraal staat. Het station, een gemengd programma en een groene omgeving zijn leidend om tevens te werken aan een autoluwe leefomgeving. Essentieel zijn daarmee ook goede routes en verbindingen met de bestaande kernen en directe omgeving voor de fietser en wandelaar.

Verbindend in kennis en innovatie

PROEFtuin Bleizo ligt te midden van verschillende gebieden waar innovatie en kennisontwikkeling centraal staan. Aan de ene zijde biedt het Dutch Innovation Park de context waarop aangesloten wordt, aan de andere zijde is dat de glastuinbouw (horti science) en de bedrijvigheid op Lansinghage en van de A12-corridor. Met onderwijs- en kennisinstellingen als de Haagse Hogeschool en de aanwezigheid met een dependance van de Wageningen Universiteit is het tevens kansrijk om technologische en nieuwe 22

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 23

ontwikkelingen onderdeel te maken van de gebiedsontwikkeling en toepassingen live in het gebied toe te laten. Gedachtes over living labs sluiten aan bij het concept van PROEFtuin Bleizo. Het gebied biedt daarmee ook de ruimte om een plek te worden waar het ecosysteem van het werkprogramma wordt versterkt. Bovendien biedt het gebied vanaf het begin van de ontwikkeling ruimte voor placemaking, waarin buitenruimtes ook in de definitieve vorm plek kunnen bieden voor showcases van ondernemers en kennisinstellingen. Op deze wijze kan worden gebouwd aan een aantrekkelijke mix van wonen, werken en voorzieningen dicht bij het station.

Gezonde en duurzame leefomgeving

Een prettige werk- en leefomgeving is de essentie van PROEFtuin Bleizo. Het is een plek waar mensen graag komen, wordt gesport, gewoond, gewerkt, gefietst én een positieve bijdrage wordt geleverd aan ecologie en biodiversiteit. Bleizo kan zich onderscheiden met een goede en duurzame mix van bijvoorbeeld houtbouw, groene gevels en daken, demontabel bouwen, klimaatadaptatie en streven naar een energieleverende wijk. De locatie wordt beïnvloed door verschillende omgevingsfactoren. Een gezonde en duurzame leefomgeving zijn randvoorwaardelijk voor een succesvolle ontwikkeling van Bleizo-West. Naast aansprekende aspecten van de ligging aan het station en bijvoorbeeld de nabijheid van de Rotte, zijn ook thema’s als luchtkwaliteit en geluid van belang. Zorg en aandacht voor een goede aansluiting op de omgeving is cruciaal. Ten aanzien van milieu en leefbaarheidskwesties zijn zowel binnen het gebied, als in aansluiting met de omgeving, maatregelen nodig die op verschillende niveaus geïmplementeerd kunnen worden, van planologisch tot stedenbouwkundig, landschappelijk en architectonisch.

Afbeelding 13. Referentie foto’s van kernwaarden PROEFtuin Bleizo

24

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 25

Afbeelding 14. Schetsimpressie PROEFtuin Bleizo

26

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 27

PROGRAMMA WONEN, WERKEN EN VERBLIJVEN In PROEFtuin Bleizo wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Mensen stappen er soepel over van trein naar bus en in de toekomst is naast Den Haag ook Rotterdam bereikbaar via snel en rechtstreeks openbaar vervoer via rail. Deze reizigers blijven nog wat langer voor een drankje of hapje of het bezoeken van de fieldlabs van het Dutch Innovation Park, onderwijs en het Horti Science Park. Medewerkers van de bedrijven in en om het gebied maken er een wandelingetje. Studenten ontmoeten elkaar in het park. Gezinnen fietsen richting de Rotte. De PROEFtuin in haar volle glorie.

Afbeelding 15. Referentie foto’s van programma PROEFtuin Bleizo

Dutch Innovation Park

Station Lansingerland-Zoeterneer

Bleizo-West

Wonen in Proeftuin Bleizo In PROEFtuin Bleizo worden 4.000 – 6.000 woningen gerealiseerd. Dit is een mix van woningtypologieën en prijzen. Zo wordt 50% van het aantal gerealiseerde woningen betaalbaar (sociaal en middensegment) en is er een variatie in grondgebonden woningen (10 tot 15% 1) en appartementen (koop als huur). De woninggrootte zal variëren zodat er een mix ontstaat van verschillende soorten woonconcepten voor verschillende doelgroepen. Het gebied is omvangrijk en leent zich daarmee goed voor het ontwikkelen van verschillende woonmilieus. Rond het station zal bijvoorbeeld in hogere dichtheden gebouwd gaan worden dan de gebieden op afstand van het station. Dit leidt tot een andere woonbeleving met ieder eigen kwaliteiten en kenmerken. De nabijheid van het station maakt dat bepaalde doelgroepen het heel interessant zullen vinden om op deze plek te wonen. Denk aan starters, studenten en stellen die studeren of werken in de directe omgeving of de regio Den Haag/ Rotterdam. Ook gezinnen kunnen zich op deze plek vestigen. Een wooncarrière maken is in dit gebied mogelijk vanwege de diversiteit aan woningen: Het wordt een gebied waar de auto een minder prominente plek krijgt. Het delen

van goederen zoals de auto kan dit gebied een bijzondere invulling geven. Doelgroepen die dit interessant vinden, kiezen voor deze plek. Uit het onderzoek van Stec Groep2 blijkt dat er veel potentie is in dit gebied voor de doelgroepen als stedelijk en groenstedelijk georiënteerde stellen en alleenstaanden. Zowel jonge huishoudens (tot 35 jaar) als wat oudere huishoudens (35 tot 65 jaar) zijn kansrijk om op te richten. Werken en voorzieningen in PROEFtuin Bleizo Het werken en de voorzieningen in PROEFtuin Bleizo beslaat maximaal 150.000 m2 van het totale programma. Deze plek biedt de unieke kans om bedrijven en kennisinstellingen die gevestigd zijn op het Dutch Innovation Park en het Horti Science Park aan elkaar te verbinden. Er is ruimte voor nieuwe bedrijven in deze economische sectoren om zich te vestigen op Bleizo-West. Ook kan gedacht worden aan bijzondere voorzieningen zoals een vergaderfaciliteit of ‘showcases’ van innovatieve voedselproductie of technologie in de plint van gebouwen. Volgens het onderzoek van Stec Groep3 kunnen bedrijven die nu gevestigd zijn op de Dutch Innovation Park uitbreiden of verplaatsen, mits het bedrijf past binnen een gemengd gebied met wonen. Ook het breder ontwikkelen van het ecosysteem in en rondom de corridor met verdere aansluiting met kennisen onderwijsinstellingen is kansrijk volgens het onderzoek van Stec Groep (2021).

Stec Groep adviseert daarbij om samen met betrokken partijen de behoefte, kansen en uitdagingen van een gebiedsontwikkeling rond de thema’s toegepaste ICT innovaties/glastuinbouw/ logistiek in de A12 corridor verder te verkennen. En hierbij naast (bedrijvigheid rond/op) Horti Science Park en Dutch Innovation Park ook logistieke bedrijvigheid en onderwijsinstellingen te betrekken.

In het behoefteonderzoek voor het woonprogramma in Bleizo-West van Stec Groep (2021) wordt in het scenario tot 6000 woningen uitgegaan van 20% grondgebonden woningen en 80% appartementen. Dat is een ander percentage dan waarmee gerekend en getekend is in dit ontwikkelperspectief. Zo geeft Stec Groep aan dat hybride woonvormen de afzetpotentie van Bleizo-West vergroten. Dit zijn gestapelde woningen in een stedelijke setting, maar met een grondgebonden uitstraling. Daarnaast blijkt uit het onderzoek van Stec Groep dat bij de behoefteraming die gedaan is rekening moet worden gehouden met de ‘praktijk’ dat een deel van de doelgroep die wil verhuizen naar een grondgebonden woning toch kiest voor een appartement. 1

Horti Science Park

Afbeelding 16. Dutch Innovation Park en de WUR/ Horti Science Park

28

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

2

Woonbehoefte Bleizo-West, Stec Groep, 19 juli 2021

3

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West, Stec Groep, 30 juni 2021

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 29

Daarnaast is er volgens Stec Groep groep in de regio veel behoefte aan bedrijfsruimte voor de MKB-sector/maakindustrie waar Bleizo-West in kan voorzien. Ook de vestiging van 1 of 2 bedrijfsverzamelgebouwen met kantoor-achtige functies en flexwerken past hier.

Aan de zuidzijde ligt de nadruk meer op het wonen gemengd met werken op blokniveau, dus op de begane grond van gebouwen. Met als uitzondering de strook langs de A12 die met werken ingevuld zal worden om als afschermende werking voor de A12 te dienen.

Randvoorwaardelijk voor het werkprogramma is de menging van nieuwe bedrijvigheid met woningbouw. Dit kan op blokniveau en op gebiedsniveau. Het ligt in de verwachting dat aan de noordzijde van de A12, met de link naar Dutch Innovation Park, de nadruk meer zal liggen op het werken, gemengd met wonen op gebiedsniveau.

De voorzieningen in het gebied (25.00035.000 m2) betreffen met name de dagelijkse voorzieningen die nodig zijn voor een prettig woon- en leefmilieu. Dat zijn bijvoorbeeld basisscholen, huisartsen, winkels, horeca, sportfaciliteiten en medische voorzieningen.

Afbeelding 17. Referentie foto’s van programma PROEFtuin Bleizo

30

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 31

RUIMTELIJK RAAMWERK ADAPTIEF EN ROBUUST Ingebed in de context De context van Bleizo-West is medebepalend voor de ontwikkeling en het slagen van het gebied. De omliggende gebieden vragen om een stevig antwoord om zowel kansen te verzilveren als het scheppen van condities voor de ontwikkeling. We hanteren een viertal ruimtelijke principes die effect hebben op het totale gebied en richting geven aan de ontwikkelingen in de context:

Katalysator voor de stationsomgeving Station Bleizo-West is een katalysator voor de stationsomgeving, waarbij de verschillende zijden van het station (op termijn) transformeren of worden opgewaardeerd. Nu al wordt er nagedacht over het Dutch Innovation Park en op langere termijn kan ook bedrijventerrein Lansinghage verkleuren naar een woonwerkgebied met hoge dichtheden.

Afbeelding 18. Bleizo-West als onderdeel van een divers gebied met groene assen die verbinding vormen tussen verschillende deelgebieden

Bleizo-West is verbonden met de omgeving Uiteraard met het openbaar vervoer, maar eveneens door te voorzien in robuuste, groene structuren en routes voor het langzaam verkeer vanuit bestaande stedelijke gebieden. Deze structuren creëren een helder raamwerk waarbij vanzelfsprekende verbindingen worden gemaakt met onder andere de kernen Zoetermeer en Bleiswijk, de Rottemeren en het Van Tuyllpark.

32

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

Noord en zuid zijn verbonden Naast de verbinding via het station, komt er een extra brug over de A12 en het spoor, waardoor de noord- en zuidzijde meer als één gebied worden benaderd en de barrièrewerking zoveel mogelijk wordt geslecht.

Het gebied krijgt geborgen en omsloten kwaliteiten Er wordt ingezet op een aangenaam leef- en verblijfsklimaat met een groen ruimtelijk karakter, waarbij de onaangename zintuigelijke ervaringen (geluid, licht, etc.) zoveel mogelijk worden weggenomen. De ontwikkeling van het gebied is ook aanleiding om omliggende gebieden tegen het licht te houden. Bleizo-West en omliggende gebieden (Dutch Innovation Park, Horti Science Park, Lansinghage, etc.) hebben verschillende karakters en tonen nog weinig samenhang. Een robuust groen raamwerk verbindt de verschillende gebieden met elkaar en met de omgeving. Het zorgt voor een verbetering van het ruimtelijk kader voor toekomstige ontwikkelingen. Aanpassingen moeten zorgen voor een functionele, duurzame, tijdsbestendige en aantrekkelijke structuur. Hierbij wordt de cultuurhistorische polderstructuur aangewend om vanzelfsprekende en kwalitatieve verbindingen te maken tussen Bleizo, de kernen en de omliggende landschappelijke gebieden.

| 33

Ruimtelijk raamwerk De raamwerkkaart voor Bleizo-West is een kaart die in grote lijnen het gewenste ruimtelijke raamwerk laat zien voor het totale gebied. Het is een eerste aanzet tot een robuust ruimtelijk raamwerk wat de belangrijkste hoofdstructuren duidt en houvast biedt bij een adaptieve wijze van ontwikkelen. Deze zal gedurende een langjarige periode actueel en bruikbaar moeten zijn om verschillende initiatieven, die zich in de loop van de tijd voordoen, te kunnen faciliteren. De kaart vormt als planningsinstrument voor ontwikkelingsinitiatieven in het gebied de basisonderlegger van de stedelijke structuur. De raamwerkkaart geeft op hoofdlijnen het ruimtelijk kader voor een geleidelijke transformatie van Bleizo-West als geheel. Als adaptief ruimtelijk kader kan het verschillende vormen van programmatische invulling verdragen. De belangrijkste ruimtelijk structuren worden indicatief weergegeven en zullen in een vervolgstap nader moeten worden uitgewerkt. Van belang is de opbouw van het netwerk van openbare ruimten, een functioneel mobiliteitssysteem en een robuust groen- en water netwerk. Samen zorgt het voor de verbinding en aansluiting met de omgeving buiten het plangebied. Tegelijkertijd wordt voortgebouwd op de historische landschapsstructuur en de bestaande (ondergrondse en bovengrondse) infrastructuur.

Ook worden de belangrijkste elementen beschreven die op de raamwerkkaart aangegeven zijn.

Afbeelding 19. Ruimtelijk raamwerk kaart

34

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 35

Gebouwen met menselijke maat en schaal

STATION

HSL

ZoRo park

Zuidzijde wijk

Het Park

De noordzuid route

Zuidzijde wijk

Hortipark

Afbeelding 20. Doorsnede west-oost

Gebouwen met menselijke maat en schaal

Noordzuid buurt straat

Het Park

Noordzuid buurt straat

Dakpark

Het ViaductPark

Dakpark

Noordzuid buurt straat

Afbeelding 21. Doorsnede zuid-noord

36

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 37

Afbeelding 24. Het groene raamwerk

Het groene raamwerk Afbeelding 22. Referentie foto’s het groene raamwerk

Afbeelding 23. Reistijden naar de omgeving

38

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

Groene en kwalitatieve verbindingen voor het langzaam verkeer zijn randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling van Bleizo-West. Het toekomstige robuuste groene raamwerk zorgt aan alle zijdes voor een goede ruimtelijke aansluiting met de omgeving en borgt een sterke landschappelijke inbedding. De landschappelijke en ecologische kwaliteiten in het gebied worden met het groene raamwerk versterkt waarbij de verbindingen functioneel worden benut, verbeterd en zichtbaar gemaakt. Doorgaande lijnen (o.a. infrastructuur) dienen als dragers voor natuurverbindingen en routes met een waardevol en uitgesproken groen karakter, daarbij zorgend voor continuering van ecologische verbindingen. De Zoetermeerselaan en Laan van Mathenesse worden groen aangezet met kwalitatieve verbindingen voor het langzaamverkeer richting landschapspark De Rotte. Deze zogenoemde groene ribben bieden ook kansen voor klimaatadaptatie en biodiversiteit. Het Lansingpad vormt een groene verbinding in de noord-zuid richting. De groene verbindingen zijn aantrekkelijke routes naar de dorpskernen en het landschap: stadshart Zoetermeer (14 minuten fietsen), dorpskern Bleiswijk (16 minuten fietsen), De Rotte (10 minuten fietsen) en het Bentwoud (15 minuten fietsen). Hoe de verbindingen precies kunnen worden vormgegeven wordt in een latere fase onderzocht. ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 39

Afbeelding 27. Het levendige lint en nieuwe brug

Het levendige lint en nieuwe brug Ter hoogte van de bestaande poldersloot in Bleizo-West wordt in de noord-zuid richting een nieuwe verbinding voorgesteld tussen de kernen van Bleiswijk en Zoetermeer en het Van Tuyllpark; het levendige lint. Het levendige lint is een verwijzing naar de (historische) polderlinten in de omgeving die veelal in het midden van de polder zijn gesitueerd en van de een tot de andere boezem strekken. De linten zijn herkenbare (dorps)structuren en als het ware ‘leeflijnen’ van de polders met een mix aan functies en voorzieningen. Het levendige lint in Bleizo-West refereert op een eigentijdse wijze aan de polderlinten en vormt een aantrekkelijke route voor voetgangers en fietsers. De gebouwkorrel is klein en het is de plek waar van nature de commerciële en maatschappelijke voorzieningen zich vestigen.

Afbeelding 25. Referentie foto’s nieuwe brug

40

|

Afbeelding 26. Referentie foto’s het levendige lint

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

Ter hoogte van de A12 en het spoor zal het levendige lint worden vormgegeven als een nieuwe brug, waardoor het stedelijk netwerk wordt verbeterd en de beide zijden als het ware aan elkaar worden verknoopt. Hoe de brug er daadwerkelijk uit komt te zien wordt in het vervolg bekeken. Vooralsnog wordt gedacht aan een parkachtige verbinding, of ambitieuze opties als een bebouwde brug zoals de Ponte Vecchio in Florence (nader te onderzoeken).

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 41

Afbeelding 29. Het diagonaal-park

Het diagonaal-park De diagonaal is een robuust groen park van voldoende maat en daarmee een belangrijke centrale openbare ruimte in het zuidelijk deel van het plangebied. Het vormt dé ruimtelijke autovrije verbinding tussen het Dutch Innovation Park, het station en het Horti Science Park. Het park wordt met bebouwing omsloten en biedt kansen voor verblijf, recreatie, expositie en draagt bij aan de klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Afbeelding 28. Referentie foto’s het diagonaal park

42

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 43

Afbeelding 31. Het groene raamwerk

De groenblauwe wiggen In de ‘oksels’ van Bleizo-West zijn drie groenblauwe wiggen welke op verschillende wijze worden geprogrammeerd. Het zijn strategische zones die veelal worden vrij gewaard van bebouwing. De wig in de zuidwestzijde biedt ruimte om later bijvoorbeeld de ZoRo-lijn in te passen. Tot die tijd kan het gebied worden ingezet voor tijdelijke programmering en placemaking. Zo kan bijvoorbeeld een ‘tree nursery’ een plek krijgen; hier worden bomen gekweekt die later als volwassen bomen in het gebied kunnen worden geplaatst. De wig aan de zuidoostzijde kan onderdeel gaan uitmaken van het ‘Horti Science Park’ waarbij wordt ingespeeld op de horticultuur en gezondheid. Ook het gebied onder de hogesnelheidslijn wordt daarbij geprogrammeerd en onderdeel van het park. De wig aan de noordwestzijde maakt onderdeel uit van de stationsomgeving.

Afbeelding 30. Referentie foto’s groenblauwe wiggen

44

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 45

Stedenbouwkundige principes

Drie soorten wiggen en groenstructuur

OV netwerk, bereikbaarheid treinstation en bushalte

Bebouwings dichtheid, hoge dichtheid vanaf station

Variatie in korrel (S, M, L, XL)

Naast het stedenbouwkundig raamwerk, zijn er ruimtelijke principes voor de ontwikkeling van een levendig en gemengd stedelijk gebied. Deze borgen de gewenste ruimtelijke kwaliteit en doen uitspraak over welke functies waar kunnen landen. We hanteren de volgende principes:

ruimte is de ruggengraat van een duurzaam functionerende stad. Hoe we de ruimte ervaren als we er doorheen lopen of verblijven, speelt een sleutelrol in de waardering. De inrichting van openbare ruimte en goede gebouwen met levendige plinten zijn hierbij cruciaal.

• • •

In de ontwikkeling staan de voetganger en fietser op één en Bleizo-West is grotendeels autovrij. Het autoverkeer wordt via verkeersloops en bestaande wegen in de omgeving ontsloten. Straten kunnen dan ook groen worden ingericht. Met uitzondering van het hoogteaccent nabij het station hebben de gebouwen een menselijke maat en schaal. Hogere gebouwdelen domineren dan ook niet het beeld. Op deze manier zijn de woningen zoveel mogelijk georiënteerd op de straten in plaats van de context (logistiek, glas, hoogspanning, etc.). De huidige beeldkwaliteit van het gebied verdient een stevig ‘tegenwicht’, ook benaderd vanuit de schaal van de gehele A12corridor.

Oplopende dichtheid richting het station; Een veelzijdig en inclusief gebied; Aangenaam en aantrekkelijk voor verblijf.

Placemaking & Tijdelijk gebruik/ testvelden

Fietsroutes

Autonetwerk als ‘loop’

Gebieden met verschillende atmosferen. Rust (groen), ruis (rood) en reuring (oranje)

Oplopende dichtheid richting het station Het perspectief kiest voor een compacte eigentijdse stedenbouw met een menselijke maat. Door de dichtheid, schaal en programma vormt het gebied een eigen gezicht in de omgeving. De dichtheid loopt op richting het station om zo gebruik van het openbaar vervoer zoveel mogelijk te stimuleren. Dicht bij het station is ruimte voor een compositorisch gebaar die Bleizo-West als poort naar de zuidelijke Randstad en regio markeert. Dit hoogteaccent toont (door middel van de beeldtaal en architectuur) de kwaliteiten en ambities van het gebied; de proeftuin in verticale vorm. Een veelzijdig en inclusief gebied Bleizo-West wordt een veelzijdig en inclusief gebied. Voor Bleizo betekent veelzijdig dat er zowel gewoond als gewerkt wordt en dat er rust en reuring zal zijn. Ook de woontypen zijn divers en spreken verschillende doelgroepen aan. We zetten een differentiatie met familie in gebouwkorrels om de verschillende woon- en werkprogramma’s in te kunnen laten landen. De grotere gebouwkorrels zijn voor onder andere bedrijven en parkeren en worden voornamelijk aan de randen gesitueerd. De gebouwen bieden daarmee een afscherming van bijvoorbeeld het geluid van de A12 en het spoor. De kleinere gebouwkorrels zijn onder andere voor woningen en voorzieningen.

Ook een zonering van rust, ruis en reuring helpt om de gebieden de definiëren en programma’s te sturen. Aangenaam en aantrekkelijk voor verblijf Het perspectief zet in op een kwalitatief hoogwaardig gebied met een menselijke maat en schaal en aandacht voor de stad op ooghoogte, met gebouwen die niet veel hoger zijn dan circa zes bouwlagen. De kwaliteit van de openbare

Een aangenaam en aantrekkelijk leef- en verblijfsklimaat betekent ook dat het gebied in de basis gezond en veilig is. Bleizo-West dient (zo veel mogelijk) gevrijwaard te worden van onder andere geluidshinder, slagschaduw, luchten lichtvervuiling. De invloeden van de A12 en het spoor dienen te worden geminimaliseerd en bestaande windturbines op Lansinghage worden tegen het licht gehouden. Mogelijk dienen één of enkele turbines te worden verplaatst of zullen anderszins maatregelen moeten worden getroffen. Daarnaast zal rekening gehouden moeten worden met de ondergrondse infrastructuur en de hoogspanningsleidingen. Op die manier wordt een gezonde en veilige wijk voor bewoners, werknemers en bezoekers gebouwd. Een duurzame en gezonde omgeving is naast een aandachtspunt ook een kwaliteit waar het perspectief op inzet. Houtbouw, groene gevels en daken, klimaat adaptief en ruimte voor duurzame energieopwekking zijn voorbeelden om een onderscheidend gebied te maken. Daarnaast worden karakteristieke landschappelijke elementen zoals tochten en polderverkaveling (richting), beplanting en water aangegrepen om te komen tot een krachtig en helder ontwerp.

Afbeelding 32. Facetkaartjes stedenbouwkundige princpes

46

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 47

VERZILVEREN KANSEN EN ACTIEVE MOBILITEIT ROND KNOOPPUNT Het ruimtelijke raamwerk voor Bleizo-West kent vanuit mobiliteit een aantal belangrijke uitgangspunten. In dit hoofdstuk worden deze uiteengezet.

Afbeelding 33. Bleizo-West ingebed in bestaand netwerk

Afbeelding 34. Ontsluitingsstructuur auto Bleizo-West ziet eruit als een ‘ladder’

Fiets en lopen belangrijkste vervoerwijzen in Bleizo-West Voor Bleizo-West zien we in fietsen en lopen als de belangrijkste vervoerwijzen. Hiervoor is een fijnmazig netwerk essentieel. De extra verbinding over de A12 draagt daar aan bij. Binnen het ruimtelijk raamwerk is ingezet om het fietsnetwerk, en dan met name de historische en recreatieve structuren, te benutten (bijvoorbeeld route over Dorpsstraat richting Zoetermeer, routes richting de Rotte) en aan te sluiten op de interne structuur van Zoetermeer en Lansingerland. Uit de modelberekeningen die zijn gedaan voor de scenario’s blijkt dat voor het fietsverkeer een relatief sterke oriëntatie te verwachten is op de reeds bestaande voorzieningen (met name Zoetermeer). Hiervoor is de nabijheid een logische verklaring. Daarnaast speelt het ambitieniveau van de mobiliteitsstrategie een belangrijke rol.