Bijlage 1 - Notitie herziene grondexploitatie Edisonpark (zwart gemarkeerd)

GEHEIM Notitie herziene grondexploitatie Edisonpark 1. Inleiding In deze notitie worden de uitgangspunten en kaders besproken van de herziening van de grondexploitatie Edisonpark. Op 6 april 2021 heeft de raad de grondexploitatie Kwadrant B&F vastgesteld voor de bouwplanontwikkeling van circa 536 woningen. Het plan wordt onder de naam Edisonpark ontwikkeld. Afgelopen jaren heeft de planuitwerking vertraging opgelopen, met als belangrijkste oorzaak de snel veranderende markt: een bouwkostenstijging van ruim boven normaal én een snel gestegen rente onder andere door de oorlog in Oekraine sinds begin 2022. Daarnaast bleek de woningnood hoger dan verwacht, is een strategische visie ZM 2040 is opgesteld en zijn nieuwe kaders opgesteld, zoals de afspraken rond de Woondeal en de woonzorgvisie. Afgelopen half jaar heeft de gemeente daarom het beoogde programma met de ontwikkelcombinatie Edisonpark geoptimaliseerd en is nader onderzoek verricht naar de verkeersmaatregelen die volgen uit het afsluiten van de Edisonstraat, de waterhuishouding en de toekomstige hoogtes.

Huidige inrichting en gebiedskenmerken Het gebied wordt begrensd door de Australiëweg, de Oostweg, Van der Hagenstraat en de Zegwaartseweg. De locatie was voorheen een gebied met siertuinen van de tuinvereniging Seghwaert. De gemeente heeft de, grond in dit gebied in 2014 vrijgemaakt door de tuinen te verplaatsen naar het Buytenpark. Hiernaast zijn de woningen aan de Zegwaartseweg 17-25 in het verleden aangekocht en gesloopt. De locatie valt onder het activiteitenplan Tijdelijke Natuur. Voor het opruimen van Tijdelijke Natuur moet er toestemming zijn vanuit de wettelijke verplichting van de Flora- en faunawet en eventueel Natuurbeschermingswet. Aan de westzijde van het gebied aan de Zegwaartseweg is Activisie voor dagbesteding en behandeling van mensen met niet aangeboren hersenafwijking gesitueerd en de wijktuin. Aan de zuidzijde bij de Van der Hagenstraat en Edisonstraat zijn bedrijven gesitueerd en het gasontvangststation. De Edisonstraat deelt het gebied in twee delen op en er ligt een gastransportleiding.

Afbeelding 1: plangebied met plangrens

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 1

Toekomstige bestemming Het plan bestaat in totaal uit circa 540 woningen, waarvan 396 appartementen en 144 grondgebonden woningen. Een deel van de appartementen (265 stuks) wordt in de huursfeer (sociale huur, middenhuur en vrije sector huur) aangeboden. Hieronder vallen ook de 16 appartementen voor jongeren met een handicap. De rest (131 stuks) wordt als koopappartementen aangeboden. De grondgebonden woningen zijn koopwoningen. Om het plan mogelijk te maken zal de procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden doorlopen.

2. Kaders ontwikkelplan Het plan waarvoor de herziening van de grondexploitatie wordt voorgesteld is gebaseerd op het concept stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling en realisatie van 16 woningen voor Villa Eigenwijze, zelfstandig wonen voor jongeren met een handicap, en:

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 2

Uitgangspunten van de herziening van de grondexploitatie De kaders van de ontwikkeling worden op onderdelen gewijzigd zodanig dat de raad een gewijzigde grondexploitatie dient vast te stellen. Ten behoeve van de grondexploitatie zijn de volgende uitgangspunten gewijzigd: ▪ De wijktuin wordt niet meer verplaatst maar blijft gehandhaafd omdat de huidige wijktuin een enorme meerwaarde heeft voor het beoogde groene karakter en het parklandschap van deze nieuwe wijk. ▪ De afstand van de woningbouw ten opzichte van het te handhaven gasontvangststation is vergroot. ▪ Naar aanleiding van verkeersonderzoeken blijkt het omleggen van de Edisonstraat niet de oplossing te zijn voor de verkeersgroei. De Edisonstraat wordt niet meer verlegd maar verwijderd uit het gebied. Om de verkeersgroei op te vangen worden er bovenplanse maatregelen getroffen, zoals aanpassen van de rotonde van Aalstlaan, verlenging van de afrit Franklinstraat en wordt de Oostweg aangepast ten behoeve van het verlengen van de linksaf strook. ▪ De geraamde plankosten zijn € 0,9 miljoen hoger in verband met verwachte extra werkzaamheden en in te huren deskundigheid als gevolg van procesafspraken opgenomen in de Samenwerkingsovereenkomst. ▪ Er zijn nieuwe civieltechnische ramingen voor bouw- en woonrijp maken opgesteld op basis van het concept stedenbouwkundig plan.

Hierbij is er nu rekening gehouden met het verwijderen van duizendknoop, integrale ophoging van het gebied, meer verwijderen groen en meer aanleg groen en aanpassing van de hoofdwatergang in verband met watercompensatie. Gezamenlijk is het bouw- en woonrijpmaken € 4,1 miljoen hoger. ▪ Het geoptimaliseerde woningprogramma is in het plan verwerkt. De taxatiewaarde behorend bij dit programma met de gewenste kwaliteit is in de grondexploitatie opgenomen. De opbrengst is hierdoor € 2,8 miljoen hoger. ▪ De fasering en bouwvolgorde is aangepast.

Ruimtegebruik

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 3

De te verkopen percelen bestaan uit de uitgeefbare kavels voor woningbouw met mandelige binnentuinen en de te realiseren parkgarages op eigen terrein. De grond binnen het exploitatiegebied welke niet verkocht wordt aan de ontwikkelaar zal de gemeente inrichten als openbare ruimte inclusief de aanleg van openbare parkeerplaatsen. Onderstaand is het ruimtegebruik weergegeven. m2 103.181 16.755 86.426

Plangebied Te handhaven Exploitatiegebied Hoofdstructuur Verharding Groen Water

21.482 23.798 5.105 50.385

Uitgeefbaar

36.041 36.041

Uitgeefbaar

-

Subtotaal Hoofdstructuur Woningbouw Subtotaal Woningbouw Niet-woningbouw Subtotaal niet-woningbouw

Ruimtegebruik

28%

21%

Verdeling 16% plangebied Te handhaven Uitgeefbaar Verharding Groen/water

16.755 36.041 21.482 28.903

35%

Te handhaven

3.

Uitgeefbaar

Verharding

Groen/water

Grondexploitatieberekening

In onderstaande paragraaf is de samenvatting van de grondexploitatieberekening opgenomen.

Kosten De boekwaarde voor de kosten in de grondexploitatie bedraagt tot en met 2023 € 5,2 miljoen. De nog te maken kosten voor het bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied bedragen gezamenlijk € 13,3 miljoen nominaal op prijspeil 1-1-2024. De kosten voor het openbaar gebied zijn geraamd op het kwaliteitsniveau voor Edisonpark zoals dat is vastgelegd in het concept stedenbouwkundig plan. Omdat het plan nog niet zodanig uitgewerkt is dat er een Koop-Realisatieovereenkomst kan worden gesloten is er voor gekozen om voor het einde van de reserveringsovereenkomst (31 maart 2024) een Samenwerkingsovereenkomst te sluiten waarin procesafspraken staan hoe de planvorming, ontwikkeling en realisatie van Edisonpark uit te voeren, de daarvoor benodigde grondtransacties effectueren en het proces beschrijven hoe per fase de prijs tot stand komt. Er zijn plankosten bijgeraamd als gevolg van de extra werkzaamheden en inhuur van deskundigheid hiervoor. De nog te maken plankosten bedragen € 2,1 miljoen.

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 4

Opbrengsten De boekwaarde voor de opbrengsten in de grondexploitatie bedraagt tot en met 2023 € 0,9 miljoen. De grondwaarde van het woningbouwprogramma en de te realiseren parkeergarages is op basis van een taxatie in de grondexploitatie verwerkt. De grondwaarde voor Villa Eigenwijze is gebaseerd op de nota grondprijzen. De betaalde reserveringsvergoedingen van gezamenlijk € 0,26 miljoen worden na het sluiten van de Samenwerkingsovereenkomst teruggestort. Er zal een nieuwe reserveringsvergoeding per fase worden bepaald welke bij de verkoop van de grond per fase verrekend zal worden met de grondprijs.

Fasering De voorgestane bouwvolgorde is verwerkt in de grondexploitatie: Gebied 1: 2026-2027 Gebied 2: 2028-2029 Gebied 3: 2029-2030 Gebied 4: 2030-2031 Villa Eigenwijze: 2025

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 5

Resultaat Het resultaat op netto contante waarde per 1-1-2024 bedraagt € 3,6 miljoen positief. Hierin zijn de effecten van de nieuwe ramingen, rentekosten en prijsstijging verwerkt. Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde

€ 3.591.311 € 4.377.788 € 3.563.687

1-1-2024 31-12-2033

Resultaat van Edisonpark

Wijziging ten opzichte van MPG 2024 De grondexploitatie Edisonpark is in de MPG 2024 verantwoord met een positief saldo van € 4,4 miljoen op netto contante waarde per 1.1.2024. Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde

€ 4.388.857 € 5.349.992 € 4.908.566

1-1-2024 31-12-2033

Resultaat van Edisonpark MPG 2024 Met de herziening van de grondexploitatie verslechtert het resultaat met circa € 0,8 miljoen op netto contante waarde van € 4,4 miljoen positief naar € 3,6 miljoen positief.

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 6

Verschilverklaring

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 7

Projectrapportage

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 8

4. Risico’s Onderstaand is een overzicht opgenomen van de kwantificeerbare risico’s bij de ontwikkeling van het project. Van ieder kwantificeerbaar risico is voor zover dat mogelijk was de omvang van het risico en de kansinschatting dat het risico zich daadwerkelijk voordoet ingeschat. De totale risico-omvang bedraagt op dit moment € 5,6 miljoen. Verwacht wordt dat hiervoor een weerstandscapaciteit benodigd is van €2,8 miljoen. Bij het eerstvolgende MPG zal aan de hand van een Monte Carlo berekening in het simulatieprogramma NARIS de definitieve omvang gecalculeerd worden. Ten opzichte van de MPG 2024 is het risico dat de veiligheidszone voor het gasontvangstation niet breed genoeg is toegevoegd.

Zwart gearceerde teksten, getallen en tabellen zijn geheim

pag. 9