Document · PDF

Bijlage 1 - MPG 2021 Hoofdboek openbaar

Raadsvergadering 17 mei 2021, gemeente ZoetermeerBij agendapunt: Raadsvoorstel Meerjarenperspectief Grondexploitaties 20218.850 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 (MPG’21) Actualisatie grondexploitaties en resultaat grondbeleid per 1 januari 2021

Samenvatting Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 (MPG’21) is een actualisatie van het MPG 2019. In deze rapportage wordt een toelichting gegeven op de voortgang van de grondexploitaties van de gemeente Zoetermeer. Hiermee wordt verantwoording afgelegd over de financiële stand van zaken van 2020 en een doorkijk gegeven over de verwachte ontwikkelingen in de projecten per 1 januari 2021. Ook wordt invulling gegeven aan de door de commissie BBV opgelegde verplichting om de grondexploitaties jaarlijks te herzien. De tenaamstelling is vanwege de herziening gewijzigd in MPG 2021. Het vorige MPG uit 2020 werd het MPG 2019 genoemd. Omdat dit onduidelijkheid geeft en het MPG betrekking heeft op de waardering per 1-1-2021 is er voor gekozen om vanaf heden het jaartal uit het lopende jaar te hanteren. Daarom wordt nu de naam van het MPG 2021 gehanteerd. De ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen zoals woningbouw en bedrijventerreinen worden via actief grondbeleid (gemeentelijke grondexploitaties), faciliterend grondbeleid (grondexploitatie door de markt) en investeringsprojecten gerealiseerd. In 2020 zijn er 2 nieuwe grondexploitaties geopend, te weten Dwarstocht en Markt 10. Met het raadsvoorstel behorend bij dit MPG wordt voorgesteld 2 grondexploitaties te sluiten, te weten Saturnusgeel en Palenstein – Van Duvenvoordepad.

Na afsluiting heeft de gemeente per 1 januari 2021 nog 17 actieve grondexploitaties. Hiervan zijn er 8 winstgevend en 9 verlieslatend. Resultaten over 2020 Het resultaat van de grondexploitatieprojecten over 2020 was € 18,2 miljoen positief. Op basis van het totale projectresultaat, de voortgang in de realisatie van de kosten en opbrengsten en de gesignaleerde risico’s kan een aanzienlijke tussentijdse winstneming plaatsvinden en kan bij een aantal projecten een deel van de eerder getroffen verliesvoorziening vrijvallen. RESULTAAT PROJECTEN Tussentijdse winstnemingen BIE en afgesloten complexen Mutatie verliesvoorziening Resultaat projecten

Op basis van de voorgeschreven methode van winstneming (BBV) is bij de winstgevende projecten op basis van het resultaat van 2020 de winstneming bepaald. In het MGP’21 is de tussentijdse winstneming van € 14,2 miljoen in de boekwaarde van de betreffende grondexploitaties verwerkt en verantwoord in de jaarrekening 2020. Dit positieve resultaat wordt voor een groot deel veroorzaakt door inhoudelijke bijstellingen in het project Oosterheem waar de raad het afgelopen jaar over heeft besloten en die tot extra winstneming leiden. Daarnaast stijgen de grondopbrengsten nog steeds, wat in veel projecten tot hogere grondopbrengsten heeft geleid. Door de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2021 is de totale verliesvoorziening verlaagd met € 4,0 miljoen. Met name bijstellingen in de projecten Cadenza 2, Palenstein Herstructurering en van Leeuwenhoeklaan hebben tot gevolg dat een lagere voorziening benodigd is. Bijgestelde verwachtingen vanaf 1-1-2021 De actualisatie van de grondexploitaties (MPG’21) laat voor het totaal nog te realiseren projectresultaat in de komende jaren een verbetering zien van € 7,7 miljoen op netto contante waarde per 1 januari 2021 ten opzichte van de eerder vastgestelde grondexploitaties in het MPG’19.

Dit positieve effect komt voornamelijk aanzienlijke verbeteringen van de verwachte resultaten over de gehele linie, met name bij Oosterheem en doordat in 2020 de Grondexploitatie Dwarstocht en Markt 10 met een positief verwacht resultaat zijn vastgesteld. Door de verwerkte winstnemingen is de verbetering van het verwachte resultaat gedempt.

14.159.000 4.037.000 18.196.000

Inhoudsopgave

Inleiding .................................................................................................................. 4 1.1 Doelstelling ............................................................................................................ 4 1.2 Context .................................................................................................................. 4 1.3 Geheimhouding ..................................................................................................... 4 1.4 Leeswijzer .............................................................................................................. 4

Financiële verantwoording ruimtelijke projecten .................................................... 5 2.1 Grondbeleid ........................................................................................................... 5 2.2 Actief grondbeleid ................................................................................................. 6 2.3 Risicomanagement grondbeleid ............................................................................ 7 2.4 Financiële resultaat grondbeleid ........................................................................... 7 2.5 Gemeentelijke begroting en jaarstukken .............................................................. 7

Trends en ontwikkelingen ....................................................................................... 8 3.1 Opbrengsten .......................................................................................................... 8 3.2 Kosten .................................................................................................................... 8 3.3 Rente ..................................................................................................................... 9 3.4 Disconteringsvoet .................................................................................................. 9 3.5 Samenvatting indices en rente .............................................................................. 9

Actualisatie projecten ............................................................................................10 4.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) ............................................................................ 10 4.2 Risico’s actief grondbeleid ................................................................................... 15 4.3 Planning en programma grondexploitaties ......................................................... 15

Resultaten .............................................................................................................16 5.1 Resultaat grondbeleid ......................................................................................... 16

Bijlage 1 Toelichting overzicht grondexploitaties (GEHEIM) Bijlage 2 Overzicht risico’s Grondbeleid (GEHEIM)

Inleiding

Het MPG’21 is een actualisatie van het MPG 2019. Er wordt een toelichting gegeven op de voortgang van de grondexploitaties van de gemeente Zoetermeer en de financiële positie van het grondbeleid met de bijbehorende risico’s. Hiermee wordt verantwoording afgelegd over de financiële ontwikkelingen van 2020 en wordt invulling gegeven aan de door de commissie BBV opgelegde verplichting om de grondexploitaties jaarlijks te herzien. De tenaamstelling is vanwege de herziening gewijzigd in MPG 2021.

In 2020 is het proces om te komen tot een nieuwe nota grondbeleid gestart met het streven om deze voor de zomer 2021 voor besluitvorming aan de raad aan te bieden. Dit in afstemming met het proces van Zoetermeer 2040. Eventuele financiële consequenties als gevolg van nieuw beleid zijn niet in dit MPG verwerkt. Daarnaast zijn er aanvullende kaders zoals de versnellingsagenda woningbouw.

De ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen zoals woningbouw en bedrijventerreinen worden via actief grondbeleid (gemeentelijke grondexploitaties), faciliterend grondbeleid (grondexploitatie door de markt) en investeringsprojecten gerealiseerd.

1.1

Doelstelling

Het MPG 2021 verschaft inzicht in de financiën en het programma van de totale portefeuille op basis van de geactualiseerde grondexploitaties. Hieruit volgen de (financiële) consequenties voor de jaarrekening 2020. Met het MPG wordt voldaan aan de jaarlijkse herziening volgens de stellige uitspraak van de commissie BBV: Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. (Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), hoofdstuk 5.2.2) Daarnaast wordt de gemeenteraad in het besluit bij het MPG gevraagd om alle grondexploitatiebegrotingen opnieuw vast te stellen, ongeacht de aanleiding of omvang van een eventuele afwijking (artikel 7 van de financiële verordening).

1.2

Context

De voornaamste gemeentelijke beleidskaders voor de projecten zijn: -

Nota Grondbeleid 2007-2011; Nota Grondbeleid 2011; Technische aanpassingen Grondbeleid 2018; Financiële verordening.

1.3

Geheimhouding

Het MPG bevat gedetailleerde financiële informatie die niet openbaar mag worden, omdat nog onderhandeld moet worden over aan te kopen gronden/panden en grondverkoop of omdat aanbestedingen van de realisatie van openbare ruimte nog moeten plaatsvinden. Openbaarheid van deze informatie kan de financiële positie van de gemeente schaden. De bijlage van het MPG is daarom geheim.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de verschillende soorten grondbeleid toegelicht en wordt ingegaan op de financiële verantwoording waaronder algemeen gehanteerde werkwijzen en methodieken. De financiële gevolgen van huidige trends en ontwikkelingen op de relevante markten worden globaal toegelicht in hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk is ook het woningbouwprogramma en bedrijventerreinprogramma opgenomen, dat gerealiseerd wordt binnen de gemeentelijke grondexploitaties. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de financiële consequenties van de actualisatie van de projecten. Ook is inzicht gegeven in het boekwaardeverloop, de verwachte cashflow voor de komende jaren en de specificatie van het programma binnen de grondexploitaties. Voor een betere leesbaarheid van het MPG is in hoofdstuk 5 de focus gelegd op de diverse resultaten van de projecten, zoals resultaten als gevolg van afsluiting, tussentijdse winstneming en mutaties in verliesgevendheid. De overige meer technische resultaten uit het gevoerde grondbeleid zijn niet meer toegelicht in dit MPG. Deze resultaten worden verantwoord in de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening. Het betreft hier met name de vrijval van de risicoreserve, het resultaat structurele lasten en incidentele baten & lasten grondbeleid.

In de geheime bijlagen wordt op projectniveau nader ingegaan op het projectresultaat, de doorgevoerde veranderingen en eventuele projectrisico’s. De detailinformatie die in de bijlagen staat, bevat marktgevoelige financiële informatie en is in verband met de financiële belangen van de gemeente geheim.

Financiële verantwoording ruimtelijke projecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven welke soorten grondbeleid gerelateerde projecten er zijn en wordt ingegaan op de financiële verantwoording van deze projecten, waarbij de nadruk ligt op de projecten met een actief grondbeleid.

Binnen een samenwerking werken de partijen vanuit hun eigen organisatiestructuur samen aan één project. Dit in tegenstelling tot deelnemingen waarbij een separate gezamenlijke projectorganisatie en juridische entiteit opgericht wordt.

2.1

De gemeente investeert ook in ruimtelijke projecten door:

Grondbeleid

Er zijn drie typen grondbeleid: 1. Actief grondbeleid Hierbij is de gemeente eigenaar van de grond (of verwerft deze), maakt ze bouwrijp en verkoopt de bouwgrond aan derden die het vastgoed realiseren. De gemeente voert de grondexploitatie en legt ook de openbare ruimte aan. De primaire dekkingsbron is de verkoopopbrengst van de grond, eventueel aangevuld met gemeentelijke middelen in het geval van verlieslatende projecten. Actief grondbeleid wordt in paragraaf 2.2 nader toegelicht. 2. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid is de gemeente geen eigenaar van de grond. Deze is in het bezit van een private partij die deze gronden wenst te ontwikkelen en de (grond)exploitatie voert. De gemeente beperkt zich tot haar publieke rol, die de plannen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is of als aanpassingen in de openbare ruimte nodig zijn. Ook voert zij diverse werkzaamheden uit, die in de plankostenregeling zijn benoemd. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten kosten die de gemeente hiervoor maakt verhaald worden op de private partij (wettelijk verplicht kostenverhaal). Dit kan privaatrechtelijke geregeld worden door het sluiten van een (anterieure) overeenkomst of via de publiekrechtelijke weg door het vaststellen van een exploitatieplan en het innen van een exploitatiebijdrage. 3.

Samenwerkingen Er zijn verschillende samenwerkingsvormen die tussen actief en faciliterend grondbeleid in zitten. Een samenwerking tussen publieke partijen wordt een gemeenschappelijke regeling (GR) genoemd. Samenwerking met marktpartijen wordt publiek-private samenwerking (PPS) genoemd. De primaire dekking is vaak een combinatie van grondopbrengsten en gecontracteerde (exploitatie)bijdragen.

Deelnemingen in ruimtelijke ontwikkelingen Hierbij is de gemeente aandeelhouder in een zelfstandige projectorganisatie. Deze projectorganisatie staat op afstand van de eigen gemeentelijke organisatie en heeft eigen rapportage momenten en voorwaarden, volgens de statuten die de aandeelhouders met elkaar overeengekomen zijn. Een deelneming is daarmee in eerste instantie een financieeleconomische constructie. De primaire dekking is de businesscase van de projectorganisatie. Investeringsprojecten De gemeente investeert met gemeentelijke investeringsprojecten ook vanuit haar publieke rol in de ruimtelijke kwaliteit. Deze projecten vallen niet onder het grondbeleid, maar kunnen daar wel een relatie mee hebben omdat een project soms een combinatie is van actief en/of faciliterend grondbeleid met een investeringsproject. De dekking van de kosten bij deze investeringsprojecten moet worden gevonden in subsidies, exploitatiebijdragen en gemeentelijk budgetten. Positionering Meerjarenperspectief Grondexploitaties In een groot aantal gemeentelijke stukken, waaronder het grondbeleid, wordt nog gerefereerd naar het ‘Grondbedrijf’. De gemeente Zoetermeer heeft echter sinds 2013 geen separaat grondbedrijf meer.

Referenties naar het ‘Grondbedrijf’ als organisatievorm moeten daarom gelezen worden als ‘Afdeling Stedelijke Ontwikkeling’ en het ‘resultaat van het Grondbedrijf’ als het ‘resultaat Grondbeleid’. Conform de Technische aanpassingen Grondbeleid 2018 (Raadsbesluit, 8l) wordt in deze rapportage primair verantwoording afgelegd over het actieve grondbeleid (vergelijkbaar met de oude grondbedrijf taken). Verantwoording over inhoudelijke, ruimtelijke, kwalitatieve en plannings-technische aspecten van de gemeentelijke projecten vindt plaats bij de Voortgangsrapportages Ruimtelijk Fysieke Projecten (voorheen VGR).

2.2

Actief grondbeleid

Het MPG beperkt zich tot die projecten en activiteiten die betrekking hebben op het actieve grondbeleid van de gemeente. Dit conform de Technische aanpassingen Grondbeleid 2018. Binnen het actieve grondbeleid zijn drie verschillende producten te onderscheiden: (1) materiele vaste activa zijn de gronden die in de toekomst mogelijk ontwikkeld gaan worden, (2) immateriële vaste activa zijn de voorbereidingskosten die gemaakt moeten worden om de ontwikkeling mogelijk te maken voordat een projectbegroting geopend kan worden en (3) de bouwgrond in exploitatie waarbinnen de daadwerkelijke ontwikkeling van de gronden plaatsvindt. 2.2.1 Materiele vaste activa (MVA) De gronden die in de toekomst mogelijk voor ontwikkeling in aanmerking komen vallen onder de Materiële vaste activa (MVA). Deze gronden mogen volgens de BBV gewaardeerd worden tegen de waarde van de toekomstige bestemming, mits deze bestemming woningbouw is. Voor de bepaling van de marktwaarde van de gronden wordt gebruik gemaakt van externe taxaties. Voor gronden die geen toekomstige woningbouwbestemming hebben, geldt dat deze tegen verwervingskosten worden verantwoord, of afwaardering moet plaatsvinden naar de waarde volgens de geldende bestemming. 2.2.2 Immateriële vaste activa (IMVA) In veel gevallen worden er al kosten gemaakt ten behoeve van een project, vooruitlopend op het openen van een grondexploitatie.

Hierbij gaat het om kosten voor onderzoek en ontwikkeling. Deze kosten mogen als immateriële vaste activa (IMVA) verantwoord worden, mits voldaan wordt aan de voorwaarden van het BBV. Deze kosten mogen 5 jaar geactiveerd blijven, daarna moeten ze als verlies genomen worden. 2.2.3 Bouwgrond in exploitatie (BIE) Voor Bouwgrond in exploitatie (BIE) wordt een grondexploitatieberekening (GREX) vastgesteld door de gemeenteraad. De GREX is de financiële vertaling van alle activiteiten die plaatsvinden binnen het grondexploitatiecomplex. Het complex omvat aspecten als de definiëring van het plangebied, inbreng- en verwervingswaarden, de kosten van bouw- en woonrijp maken, kosten van planvorming, projectbegeleiding en de verwachte opbrengsten uit o.a. grondverkopen. De kosten die mogen worden geactiveerd binnen een GREX moeten voorkomen in de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 6.2.3 t/m 6.2.5.

Binnen de GREX worden de activiteiten uitgezet in de tijd op basis van de projectplanning. Hierbij wordt rekening gehouden met tijdsinvloeden als kosten- en opbrengstenstijgingen en financiering (rente). Dit alles resulteert in een verwacht projectresultaat op het moment dat het project gereed is, de zogenaamde “eindwaarde” van het project. Bij de trends en ontwikkelingen in hoofdstuk 3 worden de verwachte kostenstijgingen, opbrengststijgingen en toegepaste rentepercentages in de grondexploitaties toegelicht. Verschillende projecten en/of scenario’s kunnen op een ander moment in de tijd gereed zijn en omdat de waarde van geld niet constant is (denk bijvoorbeeld aan inflatie), mogen de eindwaarden uit verschillende jaren niet zondermeer met elkaar vergeleken worden. Om projecten en/of scenario’s met elkaar te kunnen vergelijken moeten de eindwaarden uit verschillende jaren teruggerekend worden naar één peilmoment, vaak 1 januari van het lopende jaar. Voor het terugrekenen wordt de zogeheten disconteringvoet gehanteerd (notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), paragraaf 5.5). Dit resulteert in de “contante waarde” van het project. Doordat verschillende projecten en/of scenario’s met behulp van de contante waarde teruggerekend zijn naar dezelfde datum kunnen de contante waarden met elkaar vergeleken en opgeteld worden.

In dit MPG zullen zowel eindwaarden als contante waarden gepresenteerd worden, respectievelijk aangeduid als EW of CW. Projectkaders en uitgangspunten De GREX bevat alle relevante kaders en uitgangspunten, zoals ruimtegebruik, programma, kwaliteit, planning en financiën. De GREX wordt door de gemeenteraad vastgesteld. In het BBV, de financiële verordening en het grondbeleid is vastgelegd hoe omgegaan moet worden met de projectkaders en de projectfinanciën, maar ook hoe omgegaan wordt met afwijkingen hierop. Volgens het BBV en de financiële verordening wordt de GREX jaarlijks geactualiseerd (in overeenstemming gebracht met de actuele stand van zaken in het project). De uitkomsten en consequenties van de actualisaties worden voor besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad via het MPG. Winstgevende projecten Bij projecten met een positief financieel resultaat wordt gedurende het project winst genomen. Conform het BBV en de Technische aanpassingen Grondbeleid 2018 neemt de gemeente tussentijds winst als aan de volgende condities is voldaan: -

Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Als het verwachte projectresultaat sterk terugloopt, bestaat er een risico dat gedurende het project te veel geld onttrokken is aan het project, als gevolg van de tussentijdse winstneming. In dergelijke gevallen moet de winstneming teruggedraaid worden ten laste van een andere financieringsbron. Om de financiële consequenties van dit terugdraaien te beperken is een reserve gevormd, de zogenaamde “risicoreservering”. Alle tussentijdse genomen winst wordt in de risicoreservering gestort. Pas als deze reservering groter is dan 2,5% van de nog te verwachten kosten en opbrengsten in de projecten waar tussentijds winst genomen is, valt het surplus vrij richting het resultaat Grondbeleid. Een eventueel vrijval van het surplus wordt verantwoord als resultaat in de verplichte paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening. Verlieslatende projecten Als er voor een project een negatief financieel resultaat verwacht wordt, moet een verliesvoorziening getroffen worden ter grootte van dit verlies op eindwaarde. De verliesvoorziening maakt geen onderdeel uit van het project, het is enkel een “spaarpotje” om het verwachte verlies te kunnen dekken. Verlieslatende projecten worden daarom als een negatief resultaat gepresenteerd, ook als er al een verliesvoorziening voor het project getroffen is.

2.3

Risicomanagement grondbeleid

weerstandscapaciteit valt het surplus vrij richting de Reserve Investeringsfonds 2030 (RIF). Een eventueel vrijval van het surplus wordt verantwoord als resultaat in de verplichte paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening. Met kansen wordt in het kader van risicomanagement geen rekening gehouden. Als kansen zich daadwerkelijk voordoen, worden deze als meevaller verantwoord binnen de betreffende grondexploitatie.

2.4

Financiële resultaat grondbeleid

Het financiële resultaat grondbeleid bestaat uit vier onderdelen: -

structurele lasten; incidentele baten en lasten. projectresultaten; mutaties in de verliesvoorzieningen

De structurele lasten zijn kosten die betrekking hebben op zaken en activiteiten met een terugkerend karakter die voor de projecten gemaakt moeten worden, maar die niet aan één specifiek project toegewezen kunnen worden. Voorbeelden hiervan zijn het algemeen beheer en tijdelijk beheer.

Grondbeleid gaat gepaard met risico’s. Jaarlijks wordt een risicoanalyse opgesteld om onder andere de benodigde weerstandscapaciteit vast te stellen. Bij het MPG is per project het risicoprofiel aangegeven. Voor elk risico wordt gekeken of er mogelijkheden zijn om het risico te beheersen, de gevolgen te verminderen en/of door te leggen.

De incidentele baten en lasten zijn vergelijkbaar, maar hebben een eenmalig karakter in plaats van een terugkerend karakter, zoals de bijdrage nazorg Stadsbeheer, vennootschapsbelasting, renteresultaat, incidentele grondverkopen (as-is), afroming weerstandsvermogen en vrijval overige voorzieningen.

Voor risico’s met een negatieve financiële consequentie wordt de hoogte van de financiële consequentie geraamd en de kans van optreden bepaald op basis van de methodiek uit de Kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen.

De projectresultaten en mutaties in de verliesvoorzieningen worden in dit MPG belicht. De structurele lasten en incidentele baten en lasten worden verantwoord in de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening.

De uitkomst van de risicoanalyse van het grondbeleid is de minimaal benodigde hoogte van de weerstandscapaciteit. Deze weerstandscapaciteit bestaat uit twee delen:

Het jaarresultaat grondbeleid (positief of negatief) komt volgens de Nota Grondbeleid voor 50% ten goede aan of ten laste van de reserve FIPO en voor 50% ten goede aan of ten laste van het RIF.

de project specifieke risicoreservering van projecten met tussentijdse winstneming; de reserve versterking Financiële positie (grondbedrijf), het FIPO.

Als de gevormde weerstandscapaciteit kleiner is dan 1,0 maal de benodigde weerstandscapaciteit dan moet deze aangevuld worden vanuit de algemene middelen. Als de gevormde weerstandscapaciteit groter is dan 1,2 maal de benodigde

2.5

Gemeentelijke begroting en jaarstukken

De grondexploitaties en de overige aan grondbeleid gerelateerde projecten dienen jaarlijks begroot en verantwoord te worden. De informatie hiervan is terug te vinden in Programma 7, de paragraaf Grondbeleid en de paragraaf Weerstandsvermogen.

Trends en ontwikkelingen

Voor langlopende projecten zoals grondexploitaties, zijn prijsontwikkelingen van kosten, opbrengsten en rente van invloed op het uiteindelijke resultaat. Jaarlijks worden deze bijgesteld en vormen het uitgangspunt voor alle grondexploitaties. Hiervan kan afgeweken worden op basis van project-specifieke ontwikkelingen of afspraken (zoals overeenkomsten).

3.1

Per saldo stijgen de woningprijzen sneller dan de bouwkosten. Dit heeft positieve gevolgen voor de residuele grondwaardeberekeningen. Op basis hiervan is voor de jaarovergang naar 2021 een opbrengstijging van 3% gehanteerd en voor de langere termijn vanaf 2021 wordt 2% per jaar gehandhaafd. De sociale huur kent een vaste grondprijs die jaarlijks geïndexeerd wordt met de CPIindex. De verwachting is dat dit voor 2020 rond de 1% zal zijn (bron: CBS). Voor het langjarig percentage vanaf 1.1.2021 wordt uitgegaan van 2% (inflatiedoelstelling ECB).

Opbrengsten

Dit zijn de opbrengsten voor bouwrijpe grond (grondwaarde). De prijsontwikkeling van de grondwaarde is voor commerciële bouw afhankelijk van de opbrengst van het vastgoed en de bouwkosten voor dit vastgoed. Het verschil is de residuele grondwaarde. Er zijn verschillende soorten vastgoed. De prijsontwikkeling is dan ook verschillend. -

Overige vastgoedmarkten Er is tot nu toe geen rekening gehouden met een prijsstijging van de grond voor Overige vastgoedmarkten. Hieronder wordt verstaan bedrijven, kantoren, detailhandel, horeca en maatschappelijke voorzieningen. Op basis van de prognose voor bedrijfslocaties (basislocaties) uit de Outlook 2021 van Metafoor is dit een voorzichtige inschatting. Corona zorgt ervoor dat er voor sommige sectoren vraag wegvalt, maar dat vraag bij andere takken weer toeneemt.

Woningmarkt: Ontwikkeling woningprijzen

De woningprijzen kenden in 2020 landelijk een grote stijging van 6%. De bouwkosten stegen beperkt met 1,25% (BDB Woningbouw nieuwbouw, november 2020) Een stabilisatie tot beperkte stijging van de woningbouwprijzen wordt verwacht (bron: Metafoor Outlook grondexploitaties 2021).

Er zijn commerciële en niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen. De grondprijsbepaling is hiervoor verschillend. Voor de commerciële maatschappelijke voorzieningen wordt aansluiting gezocht bij de grondprijsbepaling voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca. Deze wordt per uitgifte bepaald. Voor de niet-commerciële voorzieningen geldt een vaste grondprijs volgens de alsdan vigerende nota grondprijzen.

De algemene verwachting is dat vanaf volgend jaar de woningmarkt afkoelt, doordat bestedingen van huishoudens onder druk staan vanwege de stijgende werkloosheid, daling van het bbp, en door de lagere bevolkingsgroei. De lage rente blijft een positieve bijdrage leveren aan de vraag naar woningen. Het woningtekort in deze regio blijft groot en de financieringsmogelijkheden voor starters op de woningmarkt zijn per 1 januari 2021 verruimd door het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het verhogen van de NHG-grens van € 310.000 naar € 325.000. -

Woningmarkt: Ontwikkeling bouwkosten

De gemiddelde stijging van de bouwkosten is voor het afgelopen jaar (2020) blijven steken op ongeveer 1% (bron: BBV). Deze stagnatie van de bouwkostenontwikkeling is vooral ingegeven door gebleken lagere inschrijvingen bij bouwopdrachten (aanbestedingsindex). Voor 2021 wordt een stijging van de bouwkosten verwacht in verband met de aangescherpte bouwvoorschriften voor meer duurzame, klimaatbestendige woningbouw (BENG-normen). Over het algemeen wordt verwacht dat dit een gemiddelde stijging van 5% op de bouwkosten zal geven.

Een trendmatige stijging is niet realistisch. Voorzichtigheidshalve blijven we uitgaan van 0% per jaar.

3.2

Kosten

De belangrijkste kostenposten binnen de grondexploitaties zijn de kosten voor het bouwen woonrijp maken (GWW) en de gemeentelijke apparaatskosten voor voorbereiding, toezicht en administratie (VTA). De prijsontwikkeling is van belang voor het resultaat van de grondexploitaties.

Grond- weg en waterbouw (GWW) Dit zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Voor de prijsontwikkeling is gekeken naar externe bronnen zoals het CBS, BDB en Bouwkostenkompas. DE BDB geeft voor de Grond- weg- en waterbouw en het woonrijp maken voor 2020 (november 2020) een indexcijfer aan van 110,09 ten opzichte van een jaar eerder van 109,42. Een stijging van 0,6%. Dit is een minder harde stijging dan vorig jaar voorzien van 2,5%. Voor prijspeil per 1.1.2021 wordt dan ook uitgegaan van deze 0,6%. Ook voor 2021 wordt op basis van de prognose in de Outlook grondexploitaties 2021 van Metafoor uitgegaan van een stijging van deze kosten met 0,5%. Dit is een direct gevolg van de afnemende productie in de GWW-sector en als gevolg daarvan een minder snelle stijging van de prijzen. Vanwege de onzekerheid rond de prijsontwikkelingen wordt vanaf 2022 een stijging van 2,5% per jaar gehandhaafd. Plankosten (VTA) Dit zijn de gemeentelijke apparaatskosten om de plannen te kunnen maken en uitvoeren (voorbereiding, toezicht en administratie). Op basis van de CAOgemeenten 2019-2020 is de loonstijging gemiddeld ongeveer 2,5% per jaar geweest. De looneis bij de Cao-onderhandelingen gemeenten is nu 3,5%. Er is nog steeds sprake van een krappe arbeidsmarkt (bron: UWV). Hierdoor zijn veel projecten en grondexploitaties afhankelijk van externe inzet.

De raming van de plankosten is gebaseerd op de plankostenscan. De tarieven in de plankostenscan kennen een stijging van 2018 naar 2020 tussen de 2,9% en 3,7% per jaar. Door de Coronacrisis wordt voor de toekomst verwacht dat de plankosten minder snel zullen stijgen dan eerder verwacht (bron: Metafoor Outlook grondexploitaties 2021). De vraag naar nieuwbouw neemt echter niet af. Voor prijspeil 1.1.2021 e.v. wordt een behoudend langjarig percentage van 2,5% gehanteerd.

3.3

3.5

Samenvatting indices en rente

In de onderstaande tabel 3.1 zijn gehanteerde indices en rente opgenomen, zoals geprognotiseerd bij de MPG’19 en de huidige prognoses. Tabel 3.1 Samenvatting indices en rente Gehanteerde indexering en rente kosten opbrengsten

rente disconteringsvoet

GWW plankosten wonen Vrije sector Sociaal overig Negatieve grex Positieve grex

MPG 2019 2021 e.v. p.p. 1.1.2021 2,50% 0,60% 2,50% 2,50% 2,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 0,00% 0,50% 0,37% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2021 0,50% 2,50% 2,00% 2,00% 0,00% 0,37% 2,00% 2,00%

MPG 2021 2022 2023 e.v. 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00% 0,37% 0,37% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Rente

Op basis van de regelgeving van de commissie BBV wordt jaarlijks de werkelijke rente doorbelast. Over 2020 bedraagt deze 0,37%. Vanaf 2021 zal het percentage van de werkelijke rente als rekenrente gebruikt worden.

3.4

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet wordt gebruikt voor het waarderen van een toekomstig financieel resultaat (eindwaarde) op dit moment (contante waarde). De commissie BBV schrijft voor alle gemeenten voor de grondexploitaties een gelijke disconteringsvoet voor. De disconteringsvoet van 2% is ongewijzigd gebleven.

Actualisatie projecten

In het kader van de wet- en regelgeving moeten de gemeentelijke Bouwgronden in exploitatie (BIE) jaarlijks worden geactualiseerd. Dit houdt in dat voor alle projecten wordt nagegaan of aspecten als ramingen, faseringen en tijdsinvloeden nog een reële weergave van het project zijn. In dit hoofdstuk worden de financiële consequenties van de actualisatie op hoofdlijnen toegelicht. Meer gedetailleerde informatie is te vinden in de project specifieke bijlagen.

4.1

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

In 2020 zijn er twee grondexploitaties geopend, te weten Dwarstocht en Markt 10. Daarnaast heeft de gemeenteraad over meerdere delen van het project Oosterheem een aantal besluiten genomen, waarmee het programma en de daaraan gerelateerde resultaten te wijzigen. Op basis van het voorliggende MPG’21 en de jaarrekening 2020 zullen er twee grondexploitaties (Palenstein - van Duvenvoordepad en Saturnusgeel) worden afgesloten. Per 1 januari 2021 heeft de gemeente nog zeventien actieve grondexploitaties. Hiervan zijn er 8 winstgevend en 9 verlieslatend. Contante waarde In tabel 4.1.1 zijn de mutaties en het verwachte resultaat van de bouwgronden in exploitatie op netto contante waarde gepresenteerd. Na het MPG’2019 zijn grondexploitaties geopend en afgesloten met een totaal positief resultaat van € 2,8 miljoenen zijn grondexploitaties. Over de gehele linie laten alle grondexploitaties in totaal een verbeterd resultaat zien van € 23,1 miljoen. Door de verwerking van de tussentijdse winst van 2019 en 2020 voor een totaal bedrag van € 18,2 miljoen wordt de totale verbetering op netto contante waarde echter flink gedempt tot € 7,7 miljoen (€ 2,8 + € 23,1 – € 18,2).

Rekenkundig mogen de contante waarden met verschillende prijspeilen, 1 januari 2020 en 1 januari 2021, niet zonder rentecorrectie met elkaar vergeleken worden, maar vanwege de herkenbaarheid van de cijfers is ervoor gekozen om wel het verschil tussen verschillende prijspeilen te presenteren. In sommige gevallen kan de presentatie van de resultaten op contante waarde een vertekend beeld geven van de ontwikkelingen binnen het project. Bij deze rapportage is gekozen voor een consistente gedragslijn ten opzichte van de rapportages van voorgaande jaren. In tabel 5.2 is een specificatie van de winstnemingen opgenomen.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de winstgevende en verlieslatende projecten omdat de consequenties van mutaties voor de gemeentelijke begroting anders zijn. Bij winstgevende projecten wordt tussentijds winst genomen volgens de regelgeving van het BBV en het gemeentelijk grondbeleid. Een mutatie in een winstgevend project heeft daardoor over het algemeen een beperkte consequentie op de korte termijn. Verliezen moeten genomen worden zodra ze geconstateerd zijn en mutaties in verlieslatende projecten hebben daardoor invloed op de lopende begroting. In tabel 4.1.1 zijn mutaties per project opgenomen, onderverdeeld naar winstgevend en verlieslatend. In de vertrouwelijke bijlage bij dit MPG zijn de verschilanalyses opgenomen. Deze geven per bouwgrond in exploitatie en per hoofdkostensoort een inzicht in de verschillen tussen het MPG’19 en het voorliggende MPG’21. Hieronder wordt op hoofdlijnen een toelichting gegeven op de mutaties die groter zijn dan € 0,5 miljoen. Het lagere resultaat op contante waarde bij het project Katwijkerlaantracé ten opzichte van MPG’2019 komt voort uit het saldo van een hogere verwachte grondopbrengst van € 0,7 miljoen enerzijds en de verwerkte tussentijdse winstnemingen van 2019 en 2020 van € 1,2 miljoen anderzijds. De hoge tussentijdse winstnemingen hebben een drukkend effect op het resterende resultaat van dit project.

Ook bij Lansinghage is sprake van lagere contante waarde ten opzichte van het MPG’2019. Ook hier is de winstneming 2019 en de teruggedraaide winstneming van 2020 verwerkt voor een totaalbedrag van € 2,6 miljoen. Per saldo verslechterde de grondexploitatie ook met ca. € 0,1 miljoen op netto contante waarde in 2020. De strategische herpositionering heeft ertoe geleid dat het verwachte resultaat van Markt 10 aanzienlijk verbeterd is ten opzichte van de eerdere vaststelling van de grondexploitatie in 2020. Per saldo wordt een verbetering van € 3,8 miljoen verwacht. Voor het project Oosterheem verbetert het resultaat op contante waarde met ca. € 1,4 miljoen ondanks de winstuitname 2020 van € 12,8 miljoen en de verwerking van de winstneming 2019 ad € 0,5 miljoen. De verbetering is het gevolg van positieve wijzigingen van € 14,7 miljoen in de grondexploitatie. Dit komt voornamelijk door de functiewijziging van bedrijven- en sportterrein in woningbouw en het vervallen van het geluidsscherm door de bestemmingswijziging Dwarstocht naar woningbouw.

Voor het project Zegwaartseweg Noord wordt het resultaat ten opzichte van het MPG’19 gedrukt door de verwerkte tussentijdse winstnemingen van 2019 en 2020 voor een totaalbedrag ad € 0,8 miljoen. Vrijval van niet meer benodigde middelen hebben ook een positief effect van ca. € 0,3 miljoen op het resultaat. Bij het project Cadenza 2 wordt de verbetering voornamelijk veroorzaakt door de verwerking van de resultaten van de tenderprocedure van de opbrengsten met € 1,9 miljoen en hogere kosten van ongeveer € 0,3 miljoen als gevolg van verplaatsen van de ondergrondse containers, maatregelen aan het trafohuis en hogere plankosten. Het project Van Leeuwenhoeklaan verbetert door afname van de kosten met ongeveer € 0,2 miljoen en toename van de verwachte grondopbrengsten met ongeveer € 0,7 miljoen op basis van taxatie. De inhoudelijke aanpassingen per project zijn opgenomen in de projectbladen in bijlage 1. Tabel 4.1.1 Mutaties bouwgrond in exploitatie BOUWGROND IN EXPLOITATIE (BIE) Op Contante Waarde per 1-1-2021 Boerhaavelaan Katwijkerlaantrace Lansinghage Oosterheem Toverberg Zegwaartseweg Noord Subtotaal per 1-1-2021 actieve BIE Dwarstocht Markt 10 Subtotaal in 2020 geopende BIE Palenstein, Van Duvenvoordepad Subtotaal per 31-12-20 afgesloten BIE

Totaal winstgevende projecten Amerikaweg Cadenza 2 Gasfabrieksterrein Delftsewallen Palenstein, herstructurering Palenstein, Tango Plataanhout Reigersblauw Van Leeuwenhoeklaan Voorweg Noord Subtotaal per 1-1-2021 actieve BIE Saturnusgeel Subtotaal per 31-12-20 afgesloten BIE

Totaal verliesgevende projecten

verwerkte Gecorrigeerde MPG'21 voor verwerkte MPG '19 winstneming MPG'19 openen/ Inhoudelijke tussentijdse winstneming MPG '21 Per 1-1-2021 2019 per 1-1-2021 sluiten wijziging winstneming 2020 (1-1-2021) 396.000 4.000 392.000 105.000 497.000 497.000 1.712.000 225.000 1.487.000 630.500 2.117.500 999.500 1.118.000 6.438.000 3.080.000 3.358.000 -243.000 3.115.000 -466.000 3.581.000 8.048.000 556.000 7.492.000 14.584.000 22.076.000 12.828.000 9.248.000 101.000 10.000 91.000 -26.000 65.000 46.000 19.000 1.718.000 149.000 1.569.000 304.000 1.873.000 644.000 1.229.000 18.413.000 4.024.000 14.389.000 0 15.354.500 29.743.500 14.051.500 15.692.000 0 2.445.000 16.500 2.461.500 6.500 2.455.000 0 0 223.000 3.897.000 4.120.000 4.120.000 0 0 0 2.668.000 3.913.500 6.581.500 6.500 6.575.000 -74.000 -74.000 74.000 101.000 101.000 101.000 0 -74.000 0 -74.000 74.000 101.000 101.000 101.000 0

18.339.000 4.024.000 14.315.000 2.742.000 19.369.000 36.426.000 14.159.000 22.267.000 -430.000 -1.614.000 -2.477.000 -17.164.000 -300.000 -203.000 27.000 -1.373.000 -211.000 -23.745.000 -164.000 -164.000

-23.909.000

0 -430.000 -1.614.000 -2.477.000 -17.164.000 -300.000 -203.000 26.000 -1.373.000 -211.000 -23.746.000 -164.000 -164.000

0 74.000 74.000

1.000 -23.910.000

74.000

1.000

1.000 0

104.000 1.556.000 288.000 752.000 0 9.000 -65.000 938.000 33.000 3.615.000 90.000 90.000

-326.000 -58.000 -2.189.000 -16.412.000 -300.000 -194.000 -39.000 -435.000 -178.000 -20.131.000 0 0

3.705.000 -20.131.000

0 0

-326.000 -58.000 -2.189.000 -16.412.000 -300.000 -194.000 -39.000 -435.000 -178.000 -20.131.000 0 0

0 -20.131.000

Totaal alle BIE

-5.570.000 4.025.000 -9.595.000 2.816.000 23.074.000 16.295.000 14.159.000

2.136.000

Boekwaarde

Tabel 4.1.2 Boekwaardeverloop

In tabel 4.1.2 is een totaalbeeld opgenomen van de boekwaarde van de actieve bouwgronden in exploitatie en de mutaties in het boekwaardeverloop. Dit geeft een beeld wat er gerealiseerd is aan kosten en opbrengsten op totaalniveau. In vergelijking met het MPG 2019 lijkt er aan de kostenzijde sprake te zijn van een zeer grote realisatie van kosten. De tabel geeft een enigszins vertekend beeld, omdat de tussentijdse winstneming meer als een administratieve correctie van het nog te realiseren resultaat moet worden beschouwd.

Kosten

In het boekwaardeverloop is zichtbaar, dat ca. € 18,1 mln. aan winstneming in de herziening van de lopende grondexploitaties is verwerkt. In 2019 was de tussentijdse winstneming nog niet verwerkt in de herziene grondexploitaties. Dit jaar is zowel de winstneming van 2019 als 2020 in de grondexploitaties verwerkt, waarmee meer aansluiting bij de jaarrekening is bewerkstelligd. Verder is aan de kostenkant zichtbaar dat de post verwervingen aanzienlijk is gemuteerd. Het grootste deel hiervan is verklaarbaar door de inbrengwaarde van de grond in de dit jaar geopende grondexploitatie Dwarstocht. Onder de sloopkosten zijn de kosten geactiveerd van de vorig jaar geopende grondexploitatie Markt 10. Bij vrijwel alle projecten zijn kosten gemaakt voor het bouwrijp maken en woon rijp maken van de ontwikkellocaties en is VTA geboekt. Bij de projecten, Oosterheem, Palenstein, Dwarstocht en Markt 10 zijn hoogste kosten gerealiseerd in 2020. Daarnaast heeft een administratieve correctie tussen hoofdkostenplaatsen plaatsgehad, die per saldo geen invloed heeft op de totale boekwaarde en het resultaat. Aan de opbrengstzijde zijn de grootste mutaties zichtbaar bij woningbouw, bedrijventerrein en voorzieningen niet commercieel. De uitgifte van grond voor woningbouw heeft voornamelijk plaatsgehad binnen Oosterheem, Katwijkerlaantracé, Toverberg, reigersblauw en Zegwaartseweg Noord.

Uitgifte van bedrijventerrein vond in 2020 plaats op Oosterhage (Oosterheem). De uitgifte van Voorzieningen niet commercieel heeft betrekking op de grondexploitatie Amerikaweg.

01. Verwerving en schadeloosstellingen 02. Onderzoeken en milieuvoorzieningen 03. Sloop opstallen 04. Bouwrijp maken 05. Woonrijp maken 06. Afwerken 07. Plankosten en V&T 08. Rente 09. Kosten overheidshandelen 10. Afdrachten intern 11. Afdrachten extern 12. Kosten overeenkomsten 13. Overige lasten 14. Fiscale kosten 15. Winstnemingen 16. Tijdelijk beheer en exploitatielasten

Boekwaarde 2019

Boekwaarde 2020

Boekwaarde Mutatie

€ 58.543.000 € 1.953.000 € 629.000 € 94.782.000 € 71.714.000 € 4.066.000 € 63.254.000 € 25.871.000 € 88.000 € 3.240.000 € 42.547.000 € 468.000 € 35.771.000 € 56.000 € 94.603.000 € 19.685.000

€ 65.425.000 € 1.975.000 € 1.105.000 € 96.078.000 € 73.124.000 € 4.066.000 € 65.628.000 € 25.866.000 € 88.000 € 12.272.000 € 33.514.000 € 468.000 € 35.565.000 € 56.000 € 112.695.000 € 19.638.000

€ 6.882.000 € 22.000 € 476.000 € 1.296.000 € 1.410.000 € 0 € 2.374.000 -€ 5.000 € 0 € 9.032.000 -€ 9.033.000 € 0 -€ 206.000 € 0 € 18.092.000 -€ 47.000 €

€ 517.268.000

€ 547.565.000

€ 30.297.000

07. Exploitatiebijdragen 08. Bijdragen extern 09. Bijdragen intern 10. Huren en pachten zonder BTW 11. Huren en pachten met BTW 12. Overige opbrengsten

€ 363.934.000 € 5.523.000 € 3.786.000 € 82.199.000 € 9.943.000 € 1.428.000 € 0 € 645.000 € 9.072.000 € 0 € 4.352.000 € 3.461.000 € 8.022.000

€ 367.727.000 € 6.278.000 € 3.786.000 € 85.315.000 € 9.943.000 € 1.401.000 € 0 € 803.000 € 9.114.000 € 0 € 4.397.000 € 3.461.000 € 8.030.000 €

€ 3.793.000 € 755.000 € 0 € 3.116.000 € 0 -€ 27.000 € 0 € 158.000 € 42.000 € 0 € 45.000 € 0 € 8.000 €

Totale Opbrengsten

€ 492.367.000

€ 500.256.000

€ 7.889.000

Totale Kosten Opbrengsten WONINGBOUW 02. Voorzieningen niet commercieel 03. Voorzieningen commercieel 04. Bedrijven 05. Kantoren 06. Parkeren

Cashflow In tabel 4.1.3 is het totale cashflow overzicht opgenomen van de zeventien lopende bouwgronden in exploitatie. Hierin is per jaarschijf zichtbaar welke kosten en opbrengsten verwacht worden. Ook is zichtbaar wat het totale verwachte projectresultaat is. In totaliteit is het projectresultaat positief. Voor alle verlieslatende grondexploitaties is het verlies op eindwaarde volgens de regelgeving van het BBV al genomen en is er een verliesvoorziening gevormd. In het cashflowoverzicht is aan de hand van de totale kosten en opbrengsten per jaar ook zichtbaar, dat veel lopende grondexploitaties voor eind 2023 afgerond zullen worden. Het investeringsniveau en de opbrengstverwachting neemt daarna af. Verwacht wordt dat er weer nieuwe grondexploitaties geopend zullen worden, zoals Kwadrant B&F, Kleurlaan, Engelandlaan 140, Van Aalstlaan en Bladgroen. Na vaststelling door de raad zullen deze verwerkt worden in het overzicht en in het MPG. Daarnaast heeft de gemeente Zoetermeer nog een aantal grondposities in de voorraad Materiële Vaste Activa. Op dit moment is er sprake van een netto boekwaarde van circa € 47 miljoen. De verwachting is dat in de komende twee jaar deze boekwaarde terugloopt tot € 0 door aanzienlijke grondverkopen.

Tabel 4.1.3 cashflow overzicht Kasstroom grondexploitatie Kosten

Totaal

€ 65.460.946 € 2.291.613 € 1.157.940 € 106.567.941 € 95.010.675 € 4.156.003 € 74.052.493 € 25.865.520 € 238.410 € 12.272.270 € 33.513.912 € 467.946 € 35.564.831 € 59.920 € 112.695.287 € 20.745.437

Totale Kosten

€ 590.121.145

Opbrengsten

Totaal

Nog te realiseren € 35.725 € 316.127 € 53.013 € 10.489.635 € 21.886.703 € 90.000 € 8.424.316 €0 € 150.000 €0 €0 €0 €0 € 3.671 €0 € 1.106.940 € 42.556.131 Nog te realiseren

Boekwaarde € 65.425.220 € 1.975.487 € 1.104.927 € 96.078.306 € 73.123.971 € 4.066.003 € 65.628.176 € 25.865.520 € 88.410 € 12.272.270 € 33.513.912 € 467.946 € 35.564.831 € 56.249 € 112.695.287 € 19.638.497

1-1-2021 € 30.902 € 136.743 € 53.013 € 7.308.070 € 2.773.191 € 50.000 € 2.929.617 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 3.671 €0 € 361.518

1-1-2022 € 4.823 € 149.217 €0 € 2.865.740 € 5.584.004 € 40.000 € 2.337.085 €0 € 150.000 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 365.908

€ 547.565.014

€ 13.646.725

€ 11.496.776

Boekwaarde

1-1-2021

1-1-2022

1-1-2023 €0 € 6.033 €0 € 231.279 € 5.752.798 €0 € 1.408.741 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 221.491 € 7.620.342 1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

€0 € 6.033 €0 € 84.547 € 5.174.398 €0 € 941.942 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 120.155 € 6.327.075 1-1-2024

1-1-2026

€0 € 6.033 €0 €0 € 636.556 €0 € 338.941 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 37.574 € 1.019.104 1-1-2025

1-1-2027

€0 € 6.033 €0 €0 € 1.387.079 €0 € 229.284 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.622.396 1-1-2026

1-1-2028

€0 € 6.033 €0 €0 € 114.206 €0 € 119.353 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 239.593 1-1-2027

€0 €0 €0 €0 € 464.470 €0 € 119.353 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 583.824 1-1-2028

WONINGBOUW 02. Voorzieningen niet commercieel 03. Voorzieningen commercieel 04. Bedrijven 05. Kantoren 06. Parkeren

€ 437.290.453 € 6.351.501 € 7.362.073 € 103.456.351 € 9.943.295 € 1.401.186

€ 69.563.463 € 73.100 € 3.575.950 € 18.141.033 €0 €0

€ 367.726.990 € 6.278.401 € 3.786.123 € 85.315.319 € 9.943.295 € 1.401.186

€ 20.213.080 € 321.100 €0 € 5.373.848 €0 €0

€ 33.179.428 -€ 248.000 € 3.575.950 € 4.444.215 €0 €0

€ 13.035.881 €0 €0 € 1.954.890 €0 €0

€ 653.200 €0 €0 € 807.870 €0 €0

€ 1.840.541 €0 €0 € 1.434.720 €0 €0

€ 641.333 €0 €0 € 1.537.345 €0 €0

€0 €0 €0 € 1.434.720 €0 €0

€0 €0 €0 € 1.153.425 €0 €0

07. Exploitatiebijdragen 08. Bijdragen extern 09. Bijdragen intern 10. Huren en pachten zonder BTW 11. Huren en pachten met BTW 12. Overige opbrengsten

€ 2.068.893 € 9.559.298 € 175.000 € 4.452.380 € 3.461.362 € 8.018.256

€ 1.266.264 € 445.434 € 175.000 € 55.625 €0 -€ 12.211

€ 802.629 € 9.113.864 €0 € 4.396.755 € 3.461.362 € 8.030.468

€ 388.421 € 204.076 €0 € 32.500 €0 -€ 12.211

€ 438.421 €0 € 175.000 € 23.125 €0 €0

€ 439.421 € 241.358 €0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0

€ 593.540.050

€ 93.283.657

€ 500.256.392

€ 26.520.814

€ 41.588.139

€ 15.671.550

€ 1.461.070

€ 3.275.261

€ 2.178.678

€ 1.434.720

€ 1.153.425

Boekwaarde

1-1-2021 -€ 47.308.622

1-1-2022 -€ 34.538.607

1-1-2023 -€ 4.180.618

1-1-2024 € 4.094.678

1-1-2025 -€ 1.176.052

1-1-2026 € 1.135.896

1-1-2027 € 1.570.598

1-1-2028 € 2.760.466

-€ 547.565.014 € 500.256.392

-€ 13.646.725 € 26.520.814

-€ 11.496.776 € 41.588.139

-€ 7.620.342 € 15.671.550

-€ 6.327.075 € 1.461.070

-€ 1.019.104 € 3.275.261

-€ 1.622.396 € 2.178.678

-€ 239.593 € 1.434.720

-€ 583.824 € 1.153.425

Totale Opbrengsten Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1Kosten Opbrengsten Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom

Totaal

Nog te realiseren

-€ 590.121.145 € 593.540.050

-€ 42.556.131 € 93.283.657

-€ 1.600.791 € 1.593.840

-€ 64.530 € 135.498

-€ 262.880 € 647.834

-€ 358.273 € 606.133

-€ 457.249 € 48.793

-€ 105.890 € 121.563

-€ 204.998 € 34.019

-€ 39.097 €0

-€ 107.874 €0

-€ 611.088 € 459.274

-€ 203.219 € 28.178

-€ 152.807 € 34.480

-€ 88.931 € 65.157

-€ 81.905 € 85.638

-€ 21.131 € 61.249

-€ 20.954 € 70.352

-€ 21.031 € 54.870

-€ 21.109 € 59.350

-€ 34.538.607 31-12-2021

-€ 4.180.618 31-12-2022

€ 4.094.678 31-12-2023

-€ 1.176.052 31-12-2024

€ 1.135.896 31-12-2025

€ 1.570.598 31-12-2026

€ 2.760.466 31-12-2027

€ 3.260.435 31-12-2028

Stand per 31-12-

€ 3.260.140

Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde

€ 2.137.051 € 3.260.140 € 3.418.904

-€ 47.308.622 1-1-2021 31-12-2028

2.137.050,94 3.260.140,36

4.2

Risico’s actief grondbeleid

Het risicoprofiel van de bouwgrond in exploitatie is in 2020 veranderd van 42% x € 7,2 miljoen (kans x risico) naar 31 % X € 7,3 miljoen. De mutaties in de projectspecifieke risico’s (zie tabel 4.2Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.) zijn verwerkt in het totale risico grondbeleid. Dit totale risico is mede van belang voor het bepalen van het noodzakelijke weerstandsvermogen en de eventuele afroming / vrijval hiervan. Gezamenlijk met de algemene risico’s zijn de projectspecifieke risico’s gebruikt in een monte carlo simulatie om de maximale weerstandscapaciteit te bepalen. De maximale omvang van deze weerstandscapaciteit komt uit op € 4,0 mln. De verschillende risico’s worden op projectniveau in de bijlagen toegelicht. Er zijn nieuwe risico’s toegevoegd door de opening van de grexen Dwarstocht en Markt 10. De risico’s bij Palenstein en Oosterheem zijn afgenomen. Bij een aantal projecten zijn nieuwe risico’s gesignaleerd, zoals Lansinghage, Gasfabriek Delftsewallen, Amerikaweg en Plataanhout. Tabel 4.2 Overzicht risico's bouwgrond in exploitatie RISICO'S BIE project / omschrijving

MPG'19 kans

omvang

Amerikaweg Cadenza 2

21%

MPG'21 omvang

kans

0,1 miljoen

36%

0,1 miljoen

38%

0,1 miljoen

Dwarstocht

20%

1,4 miljoen

Delftsewallen

30%

0,2 miljoen

Katwijkerlaantracé

50%

0,1 miljoen

20%

0,1 miljoen

Lansinghage

0,0 miljoen

30%

0,5 miljoen

41%

0,4 miljoen

Markt 10 Oosterheem

34%

3,8 miljoen

28%

2,4 miljoen

Palenstein

58%

2,3 miljoen

39%

1,7 miljoen

39%

0,1 miljoen

Van Leeuwenoeklaan

50%

0,3 miljoen

38%

0,4 miljoen

Voorweg Noord

50%

0,2 miljoen

35%

0,1 miljoen

Gecombineerd risico

42%

7,2 miljoen

31%

7,3 miljoen

Plataanhout

4.3

Binnen de bouwgronden in exploitatie is rekening gehouden met gronduitgiften, waar al dan niet gezamenlijk met gronden van derden 2.192 woningen gerealiseerd kunnen worden. Naast deze woningbouw worden ook woningen gerealiseerd via transformaties en faciliterend grondbeleid. Tabel 4.3 Prognose gronduitgifte voor aantal woningen per jaar 2021-2026 Prognose 2021-2026 2021 Boerhavelaan Cadenza 2 Dwarstocht Gasfabriekterrein Delftsewallen Katwijkerlaantrace Markt 10 Oosterheem Palenstein Plataanhout Reigersblauw Saturnusgeel Toverberg Van Leeuwenhoeklaan Voorweg Noord Zegwaartseweg Noord Totaal

2022 62 4 17

2023 504 141 52

2024

2025

2026

Totaal

504 141 205 4 17 220 650 323 27 0 0 0 88 13 0 2.192

288 120 27

213 119

98 84

100 25

1 1

87 2

520

1.118

279

127

120 24

144

In bovenstaande tabel is ten aanzien van het programma Boerhaavelaan nog geen rekening gehouden met de actualiteiten op het gebied van het programma Entree. Dit aantal kan daarmee aan wijziging onderhevig zijn. Uitgegaan is van de woningbouwaantallen uit de Realisatieovereenkomst 2013. Na de laatste gronduitgiftes en functiewijziging in Oosterheem is er alleen op Oosterhage nog ca. 9 ha grond beschikbaar voor de realisatie van bedrijventerrein. In de grondexploitatie is rekening gehouden met het uitgiftetempo in onderstaand overzicht. Tabel 4.4 Prognose m2 bedrijventerrein

Planning en programma grondexploitaties

Het uiteindelijke doel van alle grondexploitaties is de realisatie van vastgoed. Dit vastgoed wordt in veel gevallen niet door de gemeente zelf gerealiseerd, maar door externe partijen zoals ontwikkelaars, woningcorporaties of particulieren. De realisatie van het vastgoed is daarmee sterk afhankelijk van de markt. Hierdoor kan de planning wat betreft het programma van jaar op jaar verschillen.

Op Lansinghage wordt een horecafunctie gerealiseerde en in het project Amerikaweg kan nog grond worden uitgegeven voor een voorziening.

Resultaten

Het resultaat van de projecten is één van de onderdelen die het resultaat grondbeleid bepalen. Het resultaat wordt ook bepaald door de grondbeleid gerelateerde kosten en opbrengsten, die niet direct aan een individueel project toe te schrijven zijn en de mutaties in de grondbeleid gerelateerde voorzieningen en reserves. Al deze onderdelen samen resulteren in een storting of onttrekking aan het Reserve investeringsfonds 2030. Deze informatie is bij de Paragraaf Grondbeleid opgenomen.

5.1

Resultaat projecten

Het resultaat projecten over 2020 was € 18,2 miljoen voordelig (zie tabel 5.1). Tabel 5.1 Resultaat projecten

RESULTAAT PROJECTEN Tussentijdse winstnemingen BIE en afgesloten complexen Mutatie verliesvoorziening Resultaat projecten

14.159.000 4.037.000 18.196.000

De tussentijdse winstneming en mutatie van de verliesvoorziening hebben een positieve bijdrage geleverd aan het resultaat. Ook het resultaat van de afsluiting van complexen was licht positief. In bovengenoemd resultaat is de vrijval van de voorziening van de Materiële Vast activa van ca. € 0,5 miljoen niet verwerkt, omdat in het MPG’21 met name de resultaten van grondexploitaties zijn opgenomen. In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening is deze vrijval wel verantwoord. 5.1.1 Tussentijdse winstnemingen Op basis van de voorgeschreven methode van winstneming (BBV) is bij de winstgevende projecten het resultaat van 2020 bepaald. In 2020 hebben er binnen de winstgevende grondexploitaties gronduitgiftes voor woningbouw en bedrijventerrein plaatsgehad. De ”percentage of completion”- methode is toegepast om de tussentijdse winstneming te bepalen. Per saldo bedraagt het resultaat van de tussentijdse winstneming € 14.159.000 over het jaar 2020. De tussentijdse winstneming is in de boekwaarde van de betreffende grondexploitaties verwerkt en verantwoord in de jaarrekening 2020. Een specificatie van de tussentijdse winstnemingen per project is opgenomen in tabel 5.2.

Tabel 5.2 Tussentijdse winstnemingen (BIE)

TUSSENTIJDSE WINSTNEMINGEN (BIE) EN AFGESLOTEN COMPLEXEN Katwijkerlaantracé Lansinghage Oosterheem Zegwaartseweg Noord Boerhaavelaan Toverberg Dwarstocht Palenstein - Van Duvenvoordepad Totaal tussentijdse winstneming

Jaar 2020 999.500 -466.000 12.828.000 644.000 0 46.000 6.500 101.000 14.159.000

Met name grondverkopen, bijgestelde uitgangspunten en voortgang in de werkzaamheden bij de projecten Oosterheem, Katwijkerlaantracé en Zegwaartseweg Noord hebben geleid tot grote winstnemingen. Bij het project Lansinghage is een deel van de eerder tussentijds genomen winst teruggedraaid. Bij dit project was in 2020 sprake van een financiële tegenvaller en toegenomen risico’s. 5.1.2 Mutatie verliesvoorziening Voor verlieslatende grondexploitaties wordt geld gereserveerd om het verlies te kunnen dekken op het moment dat de grondexploitatie afgesloten wordt. De hoogte van die reservering, de verliesvoorziening, wordt bepaald op basis van het verwachte projectresultaat op het moment dat de grondexploitatie afgesloten wordt, de eindwaarde. In tabel 5.4 is een overzicht opgenomen van de verliesvoorziening per project. De hoogte van de verliesvoorziening is aangepast op basis van het resultaat van de actualisatie van de grondexploitaties. Verbeteringen zijn zichtbaar bij alle bouwgronden in exploitatie met uitzondering van Palenstein, Tango, waar een lichte verslechtering te zien is. Per saldo kan € 4 miljoen van de verliesvoorziening vrijvallen. Als een negatief project verslechtert of verbetert, dient de verliesvoorziening opgehoogd of verlaagd te worden. Inhoudelijke aanpassingen van de betreffende bouwgronden in exploitatie zijn in bijlage 1 per project in te zien.

Tabel 5.4 Verliesvoorziening BIE Verliesvoorziening BIE Amerikaweg Cadenza 2 Gasfabrieksterrein Delftsewallen Palenstein, Herstructurering Palenstein, Van Duvenvoordepad Palenstein, Tango Plataanhout Reigersblauw Saturnusgeel Van Leeuwenhoeklaan Voorweg Noord totaal verwacht verlies

MPG '19 447.000 1.712.000 2.577.000 18.578.000 75.000 305.000 211.000 0 167.000 1.428.000 233.000 25.733.000

mutatie -101.000 -1.649.000 -344.000 -813.000 -75.000 1.000 -9.000 39.000 -92.000 -957.000 -37.000 -4.037.000

MPG '21 346.000 63.000 2.233.000 17.765.000 0 306.000 202.000 39.000 0 471.000 196.000 21.621.000

Het resultaat van het project Palenstein van Duvenvoordepad is verbeterd naar een licht positief resultaat. Door de afsluiting van dit project is zowel de winst genomen en is de eerder gevormde voorziening vrijgevallen. Bij het project Saturnusgeel is een deel van de eerder gevormde voorziening vrijgevallen voor een bedrag van ca. € 92.000. Het restant van de voorziening is aangewend om het resterend verlies te dekken, omdat het project per 31-12-2020 wordt afgesloten. Dit verklaart de waarde van € 0 eindwaarde. Zoals in paragraaf 2.4 is aangegeven bestaat het resultaat grondbeleid naast bovenstaande resultaten ook uit structurele lasten en incidentele baten en lasten. Verantwoording van deze resultaten is opgenomen in de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening 2020.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zoetermeer&id=15f0dd4e-1283-4607-8359-c36611951f57