Bijlage 1 - Deelgebiedsvisie Zuidflank Nederlandlaan
Tekst van het document
CONCEPT 15 MEI 2023
DEELGEBIEDSVISIE 5A ZUIDFLANK NEDERLANDLAAN
COLOFON Uitgave van Gemeente Zoetermeer Stedelijke Ontwikkeling - Ruimtelijk Beleid Lay-out en afbeeldingen: Gemeente Zoetermeer Bij de samenstelling van dit document hebben we ons best gedaan om alle rechthebbenden van het beeldmateriaal correct te vermelden. Wanneer u meent dat u hier niet of incorrect vermeld staat verzoeken wij u contact op te nemen met het secretariaat van de afdeling Stedelijke ontwikkeling van de gemeente Zoetermeer. Aan de inhoud van de teksten en kaartbeelden is veel zorg besteed. Toch kan informatie onvolledig of niet helemaal correct zijn weergegeven. Aan de informatie in dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
2
INHOUDSOPGAVE Voorwoord
Hoofdstuk 1
1.1 Aanleiding
1.2 Doel Deelgebiedsvisie
1.3 Relatie buurtvisie en deelgebiedsvisie
Intermezzo: Het verhaal van het Stadshart
5 6 6 6 7 8
1.4 Beschrijving deelgebied en opgave
11
1.6 Leeswijzer
13
1.5 Grenzen en eigendom
Hoofdstuk 2: Ruimtelijk programmatische uitgangspunten 2.1 Visie Binnenstad 2040
2.2 Uitgangspunten deelgebied 2.3 Beeldkwaliteit
2.4 Uitgangspunten programma 2.5 Planologie
2.5 Totaalbeeld Deelgebied
13
15 15 15 27 30 30 32
Hoofdstuk 3: Financiën
34
Hoofdstuk 4: Participatie en Communicatie
35
4.1 Inleiding
4.2 Bijeenkomsten Bijlagen
1 DISC Leefstijlen
2 Actielijst buurtvisie
36 36 39 39 40
3
4
VOORWOORD Beste inwoner van de Binnenstad, Voor de binnenstad van Zoetermeer vragen we aan inwoners met ons mee te denken over de inrichting van hun omgeving. We hebben de binnenstad ingedeeld in negen deelgebieden. Voor u ligt de deelgebiedsvisie voor het deelgebied Zuidflank Nederlandlaan in de binnenstad. Hierin beschrijven we de uitgangspunten voor de gewenste ontwikkelingen in dit deelgebied. Deze deelgebiedsvisie is mede tot stand gekomen door de inbreng van omwonenden en ondernemers. Tijdens een reeks van themabijeenkomsten, rondwandelingen en rondetafelgesprekken bespraken bewoners en ondernemers samen met ambtenaren en projectontwikkelaars de plannen voor hun buurt. Er worden veel woningen gebouwd in de binnenstad en dat is ook hard nodig. Maar dat vraagt wel om een bredere kijk op de inrichting van de omgeving. Met deze deelgebiedsvisie hebben we een eerste stap gezet naar een nieuwe manier van werken die daar invulling aan geeft en die aansluit bij onze ambitie om inwoners, organisaties en bedrijven actief te betrekken. Het was de eerste keer dat we de participatie op deze manier hebben georganiseerd. De gesprekken met buurtbewoners zijn van grote toegevoegde waarde en zo komen we er samen achter waar de mogelijkheden liggen tot verbetering.
Tegelijkertijd zien we dat we nog meer informatie uit de stad ophalen als er gekozen wordt voor verschillende typen bijeenkomsten. Elke bijeenkomst is anders, dit zorgt voor kritische, prettige en constructieve gesprekken. Samen werken we de komende jaren aan een levendige en een aantrekkelijke binnenstad waar genoeg te doen is en waar mensen prettig kunnen recreëren, ondernemen en wonen. Ieder deelgebied van de binnenstad krijgt daarbij zijn eigen karakter en bijzondere plekken. Wethouder programma Binnenstad Jan Iedema
5
HOOFDSTUK 1 1.1 Aanleiding Op 21 september 2020 heeft de raad van de gemeente Zoetermeer de Visie Binnenstad 2040 vastgesteld. De visie formuleert de ambitie op hoofdlijnen. Met de Uitvoeringsstrategie programma Binnenstad (vastgesteld op 31 januari 2022) wordt de ambitie omgezet in concretere stappen om de binnenstad te versterken. In de Visie Binnenstad is een aantal deelgebieden onderscheiden. Voor twee deelgebieden Luxemburglaan en omgeving en de Zuidflank Nederlandlaan (3 en 5A) is de haalbaarheidsfase ingezet nadat het college van B&W op 21 december 2020 deze deelgebieden heeft geprioriteerd. Met het besluit van de gemeenteraad van 31 januari 2022 is ook budget beschikbaar gesteld om de haalbaarheidsfase te doorlopen. Vervolgens heeft de gemeenteraad de startnotitie buurtvisie Binnenstad deelgebied 5A Zuidflank Nederlandlaan op 27 juni 2022 vastgesteld. In deze startnotitie is een aanpak opgenomen hoe de gemeente de omwonenden betrekt bij het opstellen van uitgangspunten voor de deelgebiedsvisie van dit deelgebied. Deze visie betreft de deelgebiedsvisie van deelgebied 5A: Zuidflank Nederlandlaan. De visie gaat over het deelgebied als geheel. Zo worden de verschillende locaties in samenhang met elkaar bekeken. De uitwerking van de ambities van de Visie Binnenstad 2040 gebeurt samen met de initiatiefnemer en inwoners van het deelgebied.
De afgelopen maanden is gewerkt aan het
6
uitwerken van de plannen om de haalbaarheid van de initiatieven gezamenlijk en ieder voor zich te onderzoeken. Ook hebben we de proef buurtvisie uitgevoerd met omwonenden en ondernemers die actief zijn in het deelgebied. Vanaf september 2022 tot en met november 2022 hebben we meerdere gesprekken met buurtbewoners en ondernemers gevoerd over wat zij belangrijk vinden en waar we rekening mee moeten houden bij het opstellen van de deelgebiedsvisie. Deze gesprekken hebben ons geholpen een duidelijker beeld te krijgen van de omgeving. Daar waar dat mogelijk was, hebben we deze inzichten gebruikt bij de verschillende onderwerpen die in deze visie staan. Zie ook de paragraaf 1.5 Leeswijzer en Hoofdstuk 4 Participatie en Communicatie. 1.2 Doel Deelgebiedsvisie Door de gemeenteraad van Zoetermeer is tevens op 21 september 2020 het besluit genomen om te werken met gebiedspaspoorten. Hier was nog niet eerder mee gewerkt. De term gebiedspaspoort is inmiddels vervangen door de term deelgebiedsvisie. De gemeenteraad heeft aangegeven dat in de deelgebiedsvisies in ieder geval een algemene schets wordt gegeven van de te bebouwen oppervlakten, de verschillende bouwhoogtes, de (woningbouw-)programmering, en een elementaire visie op de inrichting van de openbare ruimte, zoals hoe de groenstructuren worden versterkt. De deelgebiedsvisies worden ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.
De reacties uit de participatie voor de buurtvisie zijn zoveel mogelijk verwerkt in de deelgebiedsvisie. Reacties die betrekking hebben op de haalbaarheidsonderzoeken zijn meegenomen, reacties die betrekking hebben op een meer gedetailleerde uitwerking zullen bij het vervolg
worden meegenomen.
gesprek gaan met de buurt zonder dat er direct weerstand ontstond door de beelden. Dit is
Verder is de deelgebiedsvisie aangevuld met
wezenlijk anders dan we tot nu toe bij andere
onderdelen uit vergelijkbare producten zoals het
gebiedsvisies, nota’s van uitgangspunten en
Plan Uitwerkingskader (PUK).
documenten met ruimtelijke randvoorwaarden hebben gedaan. Dan lieten we juist beelden zien
De deelgebiedsvisie is bedoeld om aan
waar de buurt op kon reageren. Daarmee wekten
initiatiefnemers uitgangspunten mee te geven
we de indruk dat er nog weinig invloed mogelijk
voor de verdere uitwerking van hun planinitiatief.
was om de uitgangspunten aan te passen en was
Daarnaast is de deelgebiedsvisie ook bedoeld
een open gesprek over de thema’s bijna niet meer
om aan de omwonenden en ondernemers in het
mogelijk.
gebied te laten zien wat zij kunnen verwachten aan ontwikkelingen in hun buurt.
In deze deelgebiedsvisie staan afbeeldingen die de buurt niet eerder heeft gezien. De beelden zijn
In de deelgebiedsvisie staan ten opzichte van
nodig om te laten zien wat de uitgangspunten
de Visie Binnenstad 2040 verder uitgewerkte
betekenen. Deze beelden zijn vrijwel allemaal
uitgangspunten, die voor de verdere
gemaakt na de bijeenkomsten van de buurtvisie
planuitwerking richtinggevend zijn. Binnen de
en zijn dus mede door de inbreng van de
uitgangspunten is nog voldoende ruimte om de
buurt uitgewerkt. De beelden zijn ook met de
plannen bij te stellen indien nodig. Op het gebied
initiatiefnemers gedeeld. De initiatiefnemers
van Bouwprogramma en Parkeren en Vervoer zijn
hebben zelf ook beelden aangeleverd. Deze zijn
nog extra onderzoeken nodig.
in lijn met wat er uit de buurtvisie is gekomen. Niet alles wat gehoord is bij de buurtvisie
1.3 Relatie buurtvisie en deelgebiedsvisie
hebben we kunnen verwerken, omdat daarmee
Deze deelgebiedsvisie is tot stand gekomen met
in sommige gevallen te grote concessies aan de
inbreng van de buurt. Dat betekent dat de kaders
uitgangspunten van de Visie Binnenstad werden
uit de in 2020 vastgestelde Visie Binnenstad
gedaan.
2040 besproken zijn met de buurt en dat de opmerkingen van de buurt ook reden waren om nog eens kritisch naar deze kaders te kijken. In het hoofdstuk 4 Participatie en Communicatie is een opsomming opgenomen welke uitgangspunten zijn bijgesteld en waar in het openbaar gebied aanpassingen zijn verwerkt. Tijdens de buurtvisie hebben we getracht zo min mogelijk afbeeldingen van de gewenste ontwikkelingen te laten zien. Zo konden we in
7
Intermezzo: Het verhaal van het Stadshart In 1962 is het eerste ontwerp voor de groeikern Zoetermeer gemaakt. Toen is ook al nagedacht over het nieuwe stadscentrum van Zoetermeer. Pas vanaf 1970 tot aan 1975 werd gewerkt aan het concrete plan. Eerst door de Werkgroep Ontwikkeling Zoetermeer en vanaf 1971 door het projectteam Stadscentrum onder leiding van W.F. Schut dat breed samengesteld was met ambtenaren, grootwinkelbedrijven, (ongebonden) architecten, kunstenaars, stedenbouwkundigen, woningbouwverenigingen en zelfs een belevingsdeskundige, geheel in de geest van de tijd. Nieuw was dat de mening van de burger door inspraak een vaste plek in het ontwerpproces kreeg. De ontwerpers namen de planvorming van historische steden als voorbeeld, die zich zonder vast eindbeeld meer organisch ontwikkelden en geleidelijk veranderden. Vaststond dat het centrum een ontmoetingsplaats zou worden, een gezellig, multifunctioneel centrum, waar kleinschalig en gemengd gewoond, gewinkeld, gewerkt en gerecreëerd kon worden, waar het gemeentebestuur een plek zou krijgen en de (ruimtelijke) beleving van gebruikers centraal stond, precies als in een historische stad.
8
De ontwerpers lieten zich inspireren en enthousiasmeren door andere stadscentra die in dezelfde periode vanaf schets werden opgebouwd. Met name één plan dat min of meer tegelijkertijd ontwikkeld werd en dat gevolgd werd was Louvain-la-Neuve (19681975). Hier werd ook gekozen voor een stadscentrum met gemengde functies in echte straten, die niet overdekt waren en met kleinschalige en herkenbare gebouwen van een beperkte hoogte. Ook daar was er een ‘onderwereld’ voor het verkeer en parkeren en een voetgangers-bovenstad bedoeld voor wonen, onderwijs, winkelen en recreëren. Daarnaast speelde het concept van de befietsbare Hollandse stad een rol. De straatbreedtes (10 - 12 meter) zijn gebaseerd op een fietspad van 3 meter met aan weerszijden twee zones voor voetgangers. Burgers lieten via inspraak weten dat zij een centrum verwachtten dat ‘menselijk’, ‘leefbaar’ en ‘gezellig’ was. In 1978 startte de bouw van het stadscentrum met de bouw van het politiebureau en de brandweerkazerne. De grond werd fors opgehoogd en er werd een immense betonnen plaat geconstrueerd, waar het Stadshart op zou worden gerealiseerd. Hieronder kwam de ‘onderwereld’ met parkeergarages, de Zoetermeerlijn en toevoerwegen voor de detailhandel. Op zo’n grote schaal was er in Nederland nog niet eerder gebouwd aan een heel stadsdeel op meerdere niveaus.
Drie grote ontwikkelaars zouden het stadscentrum inclusief omliggende woonbuurten ontwikkelen. Eind jaren ‘70 zakte de economie in en beleggers en grootwinkelbedrijven werden kopschuw. De ontwikkelaar van het winkelhart, MAB, moest veel moeite doen om beleggers over te halen om te investeren. Van de vier ‘grote trekkers’ haakte er één af (de V&D). Uiteindelijk is hier in 1990 de overdekte winkelpassage als compensatie voor in de plaats gekomen, hoewel dat eigenlijk niet in het stadsconcept paste, omdat de ontwerpers een niet-overdekte stad voor ogen stond. Pas vanaf 1983 kwam de bouw écht op gang. Het winkeldeel van het Stadshart werd van 1983 tot 1988 gerealiseerd. In het Stadshart zijn op een oppervlak van ternauwernood 35 hectare zowel winkels, als horeca, warenhuizen, kantoren, bioscopen, een theater, sportvoorzieningen, maar ook woningen gerealiseerd. Het bestemmingsplan rekende met zogenaamde ‘druktegebieden’ voor vertier en drukte zoekende stadsbewoners en met ‘stiltegebieden’, waar het winkelende publiek kon bijkomen van de drukte. Dit laatste
9
is met de stadstuin de Warande gerealiseerd, die precies op de grens van de bovenmet de benedenstad ligt. Er moest bijzonder compact worden gebouwd, maar wel in gestapelde laagbouw. Slechts op enkele plekken mocht hoogbouw verrijzen. Net als in historische binnensteden zijn de straten van het Stadshart druk en smal en worden ze afgewisseld met pleinvormige ruimten. De Promenade – de hoofdwinkelroute – is tien meter breed, nauwelijks breder dan de Dorpsstraat. De gebouwen staan direct tegen elkaar aan en vormen zo gesloten en intieme straten. De routing is afwisselend, als gevolg van het geknikte beloop. Om in een niet-overdekt winkelcentrum toch droog te lopen zijn arcades toegevoegd, die op uitgekiende punten van de ene kant van de straat naar de andere springen. Bijzonder zijn de bomen op de pleinen die door middel van bakken met grond hier kunnen groeien. De bouw in het Stadshart heeft sinds de oplevering niet stilgestaan. De ontwerpers stond immers geen centrum met een eindbeeld voor ogen, maar een ‘binnenstad’ die altijd kan veranderen, zij het met behoud van hoofdstructuur en hoofdgedachte.
Sinds 1990 zijn het Stadstheater en het Movie Palace gebouwd, heeft het Stadhuis een toren gekregen, zijn er hoge woontorens bijgebouwd, een winkelgalerij langs de Warande, is het Oostwaarts uitgebreid en is de overdekte winkelpassage annex wooncomplex Spazio als westelijk sluitstuk en westentree aan het winkelhart toegevoegd. Aan de oostelijke flank is Cadenza gebouwd met een theaterplein op twee niveaus als doorzetting van de promenade met een winkel- en horecaplint en woningen. Het Stadhuisplein, de Grote Markt van Zoetermeer, is opgevat als het hart van de stad en is direct verbonden met het plein bij de Grote Dobbe, de plas tussen Dorpsstraat en Stadshart. Rondom het Stadhuisplein liggen vier andere pleinen: de Markt, het Theaterplein, het Burgemeester Wegstapelplein en de Driekant. Deze stadsruimten staan in nauwe verbinding met elkaar, een principe dat ook in oude steden vaak terug te vinden is.
10
1.4 Beschrijving deelgebied en opgave
ruimte voor het aanhelen en repareren van het
Stadshart krijgt gezicht.
stedelijk gebied, het maken van betekenisvolle
Het deelgebied Zuidflank Nederlandlaan is een
openbare ruimte en het benutten van de potentie
goed voorbeeld van een overgangszone tussen
van het gebied. De binnenstad krijgt een
het Stadshart met een duidelijke boven en
voorkant.
benedenwereld en de omliggende binnenstad die wordt begrensd door het spoor van de
Het deelgebied dient in samenhang ontwikkeld
RandstadRail. De bovenwereld is ontworpen
te worden zodat de bebouwing elkaar aanvult en
als een naar binnen gekeerd winkelgebied.
de ambities uit de Visie Binnenstad gerealiseerd
De achterzijde kreeg daardoor nauwelijks
kunnen worden. Gezien de omvang van het
aandacht als ruimtelijke ontwerpopgave. Het
gebied is er veel ruimte voor woningbouw
resultaat hiervan is dat hier een onaantrekkelijke
in verschillende verschijningsvormen. Het
en onbehaaglijk gebied is ontstaan zonder
gewenste programma bestaat uit gestapelde
verblijfskwaliteit. Ruimtelijk spreken we hier
woningen en grondgebonden stadswoningen
van een restruimte in een niet afgemaakte
voor doelgroepen met een stedelijke leefstijl.
situatie. Daarnaast zijn door een dominante
In de stedelijke plint is ruimte voor aanvullende
verkeerslus en de plaatsing van P5 (Parkeergarage
commerciële en maatschappelijke voorzieningen
Amsterdamstraat) de ontwikkelmogelijkheden van
en woon-werk units. (zie programmatische
de locatie erg beperkt.
uitgangspunten)
Kansen door het beperken van verkeer.
Een singel als adres van de binnenstad.
De lus JL van Rijweg en Bovenlangs
Langs een deel van de Nederlandlaan &
accommodeert doorgaand verkeer. De binnenstad
Amsterdamstraat komt een mooie, groene singel.
is een bestemming en doorgaand verkeer wordt
Van een achterkant wordt de Nederlandlaan het
geweerd. Door het verwijderen van de lus ontstaat
gezicht van het Stadshart aan de zuidflank. De
11
singel wordt een fijn adres om aan te wonen. Er is
Bereikbaarheid tot de autoparkeergarage – en
een belangrijke wisselwerking tussen de kwaliteit
niet verder.
van de openbare ruimte en de bebouwing. De
Vanuit de gedachte dat de binnenstad een
singel nodigt uit tot bijzondere bebouwing en
bestemming is, zal een 30 km/uur snelheidsregime
aantrekkelijk wonen. Deze nieuwe waterloop heeft
worden ingesteld. De auto wordt daarmee een
daarnaast een belangrijke rol in het toevoegen
gast en de fietser en voetganger krijgen de
van aanvullend open water en groen. Deze zijn
hoofdrol. Het stadshart heeft een boven- en een
nu in het gebied beperkt aanwezig. De aanvulling
benedenwereld. Boven is het gezellig, onder kan
van groen en water zorgt voor een vermindering
geparkeerd worden en is de bevoorrading van de
van hittestress en de versterking van de
winkels. Indertijd een vooruitstrevende inrichting,
ecologische structuur.
want het winkelgebied is geheel autovrij. Vanuit alle richtingen is het mogelijk direct een
Verbinding voor voetgangers en fietsers.
autoparkeergarage in te rijden. Vanuit het zuiden
Om een goede doorbloeding te krijgen van het
is dat de garage P2 boven de blauwe supermarkt.
Stadshart als geheel is het belangrijk dat er in dit
Vanuit daar gaat het te voet verder.
deelgebied drie prettige en comfortabele fietsen voetgangersverbindingen worden gemaakt.
Doorgaand autoverkeer wordt ongewenst en met
De verkeerslus van de J.L. van Rijweg naar de
het opheffen van ‘De Lus’ tegengegaan.
Nederlandlaan wordt uit de autoverkeerscirculatie
Binnen het blok van de AH XL ligt een grote
gehaald. Daarmee komt de locatie vrij voor
openbare parkeergarage (Parkeergarage
bebouwing én kan een deel van het viaduct
Boven- en onderlangs (P2)). Net als de andere
over de rail ingericht worden voor voetgangers
parkeergarages in het Stadshart heeft de garage
met plantenbakken en zitplekken. De tweede
een gedateerde vormgeving en komt het over
voetgangersverbinding over de Randstadrail
als een sombere betonkolos. Het is belangrijk dat
loopt vanaf het Promenadeplein naar het zuiden/
door middel van bebouwing aan en op de garage
Engelandlaan via een nieuwe brug. En de derde
het een volwaardig en aantrekkelijk onderdeel
verbinding is het fietspad door de onderwereld
wordt van de binnenstad.
tussen de Luxemburglaan en de ingang aan de
Daarnaast wordt onderzocht of de garage
Amsterdamstraat. Deze wordt een onderdeel van
geschikt gemaakt kan worden voor een
de lange fiets/voetroute vanaf Buytenwegh- de
zogenaamde “mobility hub”. Hier kunnen
Leyens richting de Dorpsstraat.
bijvoorbeeld (elektrische) leen/deelauto’s, leen/ deelfietsen en pakket-lockers komen en wordt
Vanuit de Promenade in de bovenwereld lopen
de overstap naar Hoogwaardig openbaar vervoer
twee aanloopstraten in dit deelgebied. (Bij de
(HOV) gefaciliteerd. Hier is ook ruimte voor
Van Rijweg en bij de nieuwe voetgangersbrug).
toekomstige ontwikkelingen in de mobiliteit.
Hier zal de plint gevuld worden met commerciële
Garage P5 aan de Amsterdamstraat ligt eigenlijk
en maatschappelijke voorzieningen.
op de verkeerde plek vanuit het idee dat er geen doorgaand verkeer is en dat bezoekers van de
12
Programma Binnenstad Deelgebied 5A
3
4
9 5A 5B
Afbeelding 5 Programma Binnenstad Deelgebied 3
binnenstad auto en fiets direct aan de rand stallen
In Hoofdstuk 2 gaan we in op de ruimtelijk
om vervolgens te voet verder te gaan.
programmatische uitgangspunten, zoals:
1:2000
1.5 Grenzen en eigendom
•
de Visie Binnenstad 2040;
•
specifieke uitgangspunten voor het
Zowel de gemeente als derden hebben eigendommen in dit deelgebied. De
deelgebied; •
ontwikkelingen vinden zowel plaats op grond van derden als op gemeentegrond. De gemeente
de bouwstenen die in de Visie Binnenstad 2040 geïntroduceerd zijn;
•
uitgangspunten voor de openbare ruimte:
heeft voor het onderzoeken van de haalbaarheid
voor groen, pleinen, plekken en routes;
van de ontwikkeling van dit deelgebied een
voor verkeer en parkeren;
intentieovereenkomst gesloten met een van
•
de beeldkwaliteit;
de eigenaren. Deze initiatiefnemer heeft een
•
de planologische richtlijnen en vereisten voor
groot deel van de grond van het deelgebied in
de ruimtelijke onderbouwing.
eigendom. 1.6 Leeswijzer De deelgebiedsvisie bestaat uit een aantal hoofdstukken die weer onderverdeeld zijn in paragrafen.
13
De uitwerking gebeurt aan de hand van de
Tenslotte is Hoofdstuk 4 een samenvatting van
bouwstenen die ten opzichte van de Visie
de verschillende participatiebijeenkomsten die
Binnenstad 2040 concreter zijn beschreven voor
zijn gehouden in het kader van de buurtvisie.
dit specifieke deelgebied. In het hoofdstuk staan
In het hoofdstuk staat een opsomming van
de oorspronkelijke teksten over de bouwstenen
aanpassingen die we gedaan hebben in de
uit de Visie Binnenstad schuingedrukt in blauw.
uitgangspunten naar aanleiding van de reacties uit de buurtvisie. Dit hoofdstuk dient als eindverslag
Het hoofdstuk eindigt met een totaalkaart van het
participatie van de buurtvisie. In dit hoofdstuk
gebied.
wordt ook beschreven wat er verder gebeurt met de reacties van de omwonenden.
In Hoofdstuk 3 gaan we kort in op de financiën en het kostenverhaal.
Programma Binnenstad Overzichtkaart
2B 2A
1 3 4 8
9 5A 5B
6A
6B
7 1:5000
Afbeelding 6 Programma Binnenstad Overzichtskaart
14
HOOFDSTUK 2: RUIMTELIJK PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN 2.1 Visie Binnenstad 2040
2.2 Uitgangspunten deelgebied
Deelgebied 5A ligt aan de zuidrand van de
Als basis voor alle nieuwbouw, transformatie
binnenstad en is een belangrijk deelgebied om
en hergebruik van bestaande gebouwen zijn
de ambities die zijn geformuleerd in de Visie
acht ruimtelijk-programmatische bouwstenen
Binnenstad 2040 te bereiken. Het geeft een gezicht
geformuleerd. Deze bouwstenen hebben als
aan de nieuwe ontwikkelingen van de binnenstad
doel een ruimtelijk en programmatisch kader te
omdat het een zeer zichtbaar en ervaarbaar deel
geven. Door de toepassing van deze bouwstenen
van de binnenstad is, de transformatie is heel
wordt de kwaliteit geborgd en raken de nieuwe
compleet en grootschalig in zowel bebouwing
ontwikkelingen verankerd in hun omgeving.
als in openbare ruimte. Juist omdat de huidige
De bouwstenen zijn altijd toepasbaar, maar per
staat weinig aantrekkelijk is, is hier een grote
deelgebied of project kan de focus anders liggen.
kwaliteitswinst te behalen. Het grenst direct aan
In de deelgebiedsvisies worden de bouwstenen
een belangrijk deel van het winkelgebied. Daarom
voor de deelgebieden verder locatie-specifiek
is dit deelgebied geprioriteerd. In afbeelding 6 is
gemaakt. De blauwe cursief gedrukte teksten
te zien hoe deelgebied zich verhoudt tot het totaal
komen uit de Visie Binnenstad 2040. Erna volgt een
van de binnenstad en de andere deelgebieden.
beschrijving van de huidige situatie en in cursieve tekst staan de gewenste aanpassingen
15
Bouwsteen 1: Bouw in (samengestelde)
Bouwsteen 2: Het stedelijke blok heeft een
Uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is het
ruimte.
samenhangende stadsweefsel. Dat betekent dat
De binnenkanten grenzen aan buitenruimtes met
de binnenstad is opgebouwd uit gesloten en/of
een luw karakter en een informeel, privaat of
samengestelde bouwblokken met een duidelijke
collectief gebruik
stedelijke blokken.
representatieve voorkant aan de openbare
representatieve voorkant aan de openbare ruimte en een achterkant aan de binnentuin of hof. In een aantal gevallen is dit al het geval en dit geeft richting aan delen van het bouwblok die nog moeten worden ontwikkeld. In sommige gevallen is het nodig om het bouwblok te formeren en daardoor een aantal losse gebouwen aan elkaar te smeden tot één samengesteld bouwblok.
Afbeelding 7 Bouwsteen 1: Stedelijke blokken deelgebied 5A
16
Afbeelding 8 Bouwsteen 2: Voorkanten maaiveldniveau
Bouwsteen 3: Het stedelijke blok heeft een
de garage door het toevoegen van een nieuwe
stedelijke plint.
gevel met functies. Door het toevoegen van een
Functiemenging is essentieel om de binnenstad
volume op en aan de parkeergarage ter hoogte
aantrekkelijk te maken. De stedelijke plint is
van de loading docks voor de supermarkt wordt
de begane grondverdieping en eventueel de
het laden en lossen minder ervaarbaar. Tussen
laag erboven. Vaak heeft deze een hogere
de JL van Rijweg en de parkeergarage kan op
verdiepingshoogte die direct aansluit op de
het verhoogde maaiveld een bouwblok worden
aanliggende openbare ruimte. De plint wordt
toegevoegd met functies/wonen die de openbare
gevuld met commerciële en/of maatschappelijk
ruimte prettig maken.
voorzieningen die ondersteunend zijn aan de centrum- en de woonfunctie van de binnenstad.
Blok 2 is een gesloten bouwblok dat in de huidige
Daarnaast kunnen sporadisch de voordeuren of
situatie niet bestaat. Alleen het noordelijke deel
ingangen van (meestal bovenliggende) woningen
is aanwezig. Het blok wordt begrensd door de
in de plint komen. Ook zijn woon-werk units en
Promenade/Promenadeplein en de JL van Rijweg
kantoren goed voorstelbaar.
op het opgetilde maaiveld (bovenwereld) en de Nederlandlaan en het Onderlangs op maaiveld.
Blok 1 is een complex blok omdat het een aantal
Het kent een representatieve winkelplint aan
verschillende bouwdelen bevat die in elkaar
de Promenade/Promenadeplein. Aan de
grijpen zoals een parkeergarage met daarin een
Nederlandlaan en JL van Rijweg zijn uitsluitend
supermarkt en een foodmarkt. Op de winkels ligt
achterkanten zichtbaar.
een strook kantoren die tevens aan het bovendek van de parkeergarage liggen. Het bouwblok
De opgave van blok 2 is het noordelijke blok
wordt begrensd door de Nederlandlaan en het
(winkels met woningen) onderdeel te laten worden
Onderlangs (op maaiveld) en door de Promenade
van een gesloten bouwblok. Hiervoor zal de
en de JL van Rijweg op het opgetilde maaiveld.
verkeerslus verwijderd moeten worden. En zullen
Het heeft een representatieve winkelplint aan
de huidige achterkanten binnenkant worden.
de Promenade. De zuid- en oostgevel is in de
Het nieuwe blok zal een nieuwe representatieve
huidige situatie de plek voor laden en lossen en
zuidelijke, westelijke en oostelijke gebouwdeel
ingangen voor de parkeergarage.
krijgen naast de bestaande noordelijke gevel. Het is een gesloten bouwblok met een binnentuin.
Binnen blok 1 is de opgave om de parkeergarage
Aan de binnentuin zullen de achterkanten/
aan de buiten- en bovenkant af te zomen met
binnenkanten komen te liggen.
andere functies zodat er een levende plint ontstaat aan de Nederlandlaan en de JL van
Blok 3 is een compact blok waarin in de
Rijweg. Daarnaast kan door toevoeging van
huidige situatie gedeeltelijk een parkeergarage
woningen op de garage een interessant en
(P5) ligt. Het blok wordt begrensd door de
uniek woonmilieu ontstaan. Belangrijk is het
Amsterdamstraat op maaiveld en de Promenade
activeren van de plint, gevel aan de zuidzijde van
op het opgetilde maaiveld (bovenwereld). Het
17
heeft een representatieve winkelplint aan de
Bouwsteen 4: De maat en schaal van het
noordzijde en kent in de huidige situatie een
stedelijk blok
gedeeltelijke representatieve hoek aan de
In de binnenstad hebben we 4 categorieën maat
Nederlandlaan. Daarnaast kent het uitsluitend
en schaal geformuleerd. Dit omdat de leeftijd van
dode sombere gevels.
de verschillende delen enorm uiteenloopt. De Dorpsstraat is een historisch gegroeid dorp vanuit
De opgave in blok 3 is het maken van een
de middeleeuwen met voornamelijk bebouwing
stedelijke blok met representatieve plinten
in categorie 1. Het na-oorlogse Stadshart ter
naar de omliggende openbare ruimte. Dat kan
plekke van de bovenstad/benedenstad valt
door volledige sloop/nieuwbouw, maar zou ook
binnen de categorie 2, met circa 3 woonlagen
kunnen door een combinatie van gedeeltelijke
op een winkelplint op het verhoogde maaiveld
sloop, transformatie en deel nieuwbouw. De
(circa 5 meter). Rondom dit oorspronkelijke
huidige parkeerfunctie zou weer (gedeeltelijk)
Stadshart (met boven- en benedenstad) hebben
terug kunnen komen in combinatie met stedelijk
de gebouwen een grotere maat en schaal en
programma in de plinten. Voor dit blok zijn
bevinden zich in het algemeen in categorie 3. De
verschillende varianten mogelijk en deze moeten
gebouwen uit categorie 4 vallen op als duidelijke
nog verder worden uitgewerkt.
hoogte accenten, ze bevinden zich allen in het noordelijk deel van de binnenstad (dus niet in de Dorpsstraat) in de zone rondom de Europaweg en rondom de RandstadRail.
Afbeelding 9 Bouwsteen 3: Stedelijke plint
18
Afbeelding 10 Bouwsteen 4: Maat en schaal van het stedelijk blok
Blok 1 is een parkeergarage. De nieuwe blokken
hoogteverschillen. Zo zal het gebouw direct
zullen de parkeergarage inpakken en voorzien van
grenzend aan de Bovenlangs niet hoger worden
een gezicht. Aan de westzijde is een toren van
dan 23 meter. Dit levert een prettig profiel op.
maximaal 60 meter toegestaan. Aan de zuidzijde
Daarnaast zal een deel niet hoger kunnen zijn dan
kunnen “rugzakwoningen” komen tot 18 meter
18 meter in verband met zon en uitzicht van de
hoog.
bestaande woningen aan de Promenade. Achter en naast de Hema kan gebouwd worden van 40
Blok 2 De bestaande gebouwen aan de
tot 60 meter. Alle bouwblokken uit categorie 3 en
Promenade en Promenadeplein zijn onderdeel
4 zullen een setback krijgen op 18 meter.
van het stadshart/-bovenstad. Deze zijn niet hoger dan 18 meter en vallen dus in categorie 2 (oranje).
Blok 3 wordt nog nader bepaald.
Het gesloten bouwblok wordt aan de zuidzijde afgemaakt met nieuwe bouwblokken die vallen
In de buurtvisie hebben omwonenden zorgen
in categorie 3. Hier is een grotere maat en schaal
geuit over de hoogte van de nieuwbouw ten
bouwblok wenselijk omdat hier meer de ruimte en
opzichte van de bestaande bebouwing aan
lucht ontstaat door de singel en de Randstadrail
de Promenade. Door de hiervoor beschreven
waar een passend stedelijk gebouw passend
uitgangspunten wordt tegemoetgekomen aan
is. Het samengestelde bouwblok kent echter
deze zorgen.
Afbeelding 11 Nadere invulling hoogte nieuwe gebouwen
19
Bouwsteen 5: Openbare ruimte is
Bouwsteen 6: Openbare ruimte wordt groen
gebruikskwaliteit.
Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt
hoogwaardig ingericht met veel verblijfs- en
ingericht.
De openbare ruimte wordt ingericht als een
gebruik gemaakt van verschillende soorten
netwerk van verschillende betekenisvolle
groen en water. Bij de keuze van het soort en
ruimtes. Elke ruimte heeft een duidelijke eigen
type groen wordt rekening gehouden met de
identiteit. Er wordt gestreefd naar een palet van
ecologische waarde en betekenis in het grotere
verschillende soorten openbare ruimtes waarbij
geheel. Daarnaast wordt aansluiting gezocht met
de verblijfs- en gebruikswaarde doorslaggevend
de natuurinclusieve bouw/gevels of tuinen.
is en voor iedereen toegankelijk is.
Afbeelding 12 Bouwsteen 5: Hoogwaardige openbare ruimte
20
Afbeelding 13 Bouwsteen 6: Groene inrichting openbare ruimte
Groen, pleinen, plekken en routes
aan de woningzijde. Het talud wordt beplant
De openbare ruimte is van iedereen en verleidt
met heesters en bomen. Doordat de ‘lus’ van
tot ontmoeting, spel en verblijf. Om de
viaduct naar Nederlandlaan wordt opgeheven,
verblijfskwaliteit in dit deelgebied te vergroten
zal de straat verkeersluw zijn. Het voorstel is
is het nodig de kwaliteit van de openbare ruimte
éénrichtingsverkeer in te stellen. Voor de nieuwe
te verhogen. Goed vormgegeven en groene
woningen ligt het trottoir, waarvan bewoners zich
verbindingen en plekken verleiden tot ontmoeting
een deel mogen toe-eigenen met een bankje
en verblijf. Ook is er een belangrijke wisselwerking
en bloempotten. Langs de rijbaan is een strook
tussen de kwaliteit van de openbare ruimte en de
met ruimte voor kort-parkeren, laden en lossen,
bebouwing. Mooie pleinen of singels nodigen uit
fietsnietjes, afvalinzameling en bomen.
tot bijzondere bebouwing en aantrekkelijk wonen. Een goede kwaliteit van de openbare ruimte
Doordat de ‘lus’ verdwijnt kan het noordelijk deel
faciliteert daardoor kwalitatieve bebouwing.
van het viaduct van de J.L. Van Rijweg een groene
De grote verbetering van de kwaliteit van de
inrichting krijgen. De tweede groene brug komt
openbare ruimte is de aanleg van een groene
tussen het Promenadeplein en de Engelandlaan,
singel langs de RandstadRail. De singel wordt het
als loper tussen het Stadshart en de Dobbeplas/
adres voor de nieuwe woningen die het Stadshart
Dorp. Naast de parkbrug ligt een brede,
gaan afzomen, een voorkant gaan geven. De
verbindende trap tussen het winkelplein boven en
ambitie is de singel over de gehele lengte van de
de woonstraat aan de singel.
straat aan te leggen, vanaf het viaduct van de J.L. van Rijweg tot aan het perron van de tram onder
Binnen de nieuwbouw wordt een binnentuin
het Stadhuisplein naast het stadhuis.
aangelegd op het hoge niveau van het Stadshart. Of dit een collectieve of openbare stadstuin
De singel heeft een gemetselde kademuur
wordt, zal in een later stadium worden bepaald.
aan de zuidzijde en een breed, groen talud
Afbeelding 14 Verbeelding JL van rijweg, zicht richting Promenade
Afbeelding 15 Verbeelding nieuwe voetgangersbrug, zicht richting Promenadeplein
21
Openbare ruimte: Verkeer en parkeren
De Nederlandlaan wordt tussen de JL van
In de Visie Binnenstad 2040 is een aantal
Rijweg en Driekant ingericht als een autoluwe
uitgangspunten voor verkeer en parkeren
éénrichtingsweg en verder (richting station
geformuleerd. Bij de uitgangspunten wordt
Centrum West) in twee richtingen als 30 km/
aangegeven hoe dat uitgewerkt wordt in dit
uur-zone. De weg krijgt een heel ander karakter
deelgebied.
omdat het deels een singel wordt langs de RandstadRail. Dat betekent een ander profiel/
Om een kwalitatief hoogwaardige openbare
inrichting van de straat. In de nieuwe profielen
ruimte te realiseren is het uitgangspunt om de
is geen plaats opgenomen voor (normale)
voetganger en de fietser centraal te stellen.
maaiveldparkeerplaatsen zodat er ruimte ontstaat
De binnenstad is een bestemming, dat betekent
voor fiets, voet en verblijf. De benodigde laad
dat de circulatie rondom de binnenstad belangrijk
en losplekken voor winkels en voorzieningen en
is, en de circulatie en doorstroming door de
pakketdiensten of houden hun plek of krijgen
binnenstad minder prioriteit heeft. Dat kan door
in de nieuwe inrichting een optimale plek
het instellen van een 30 km/u regime. De auto
aangewezen.
wordt meer een gast dan dat er sprake is van een hoofdrol.
Naar aanleiding van opmerkingen tijdens de buurtvisie zal de voorgestelde situatie eerst in
Auto
een proefopstelling worden getest. Ook zal de
De verkeerslus tussen de JL van Rijweg/
bevoorrading van de winkels verder worden
Bovenlangs en de Nederlandlaan zal worden
meegenomen bij de uitwerking van de plannen.
opgeheven. Uit onderzoek blijkt deze lus een rol te speelt voor doorgaand verkeer. Daarnaast
Fiets, voetgangers en verblijf
beperkt het de ontwikkelmogelijkheden van deze
Voor de fietser en voetganger kent het Stadshart
plek. Het opheffen van deze lus zorgt er voor dat
een aantal barrières zoals de RandstadRail en
het verkeersbeeld in de Binnenstad als geheel
het Stadshart zelf met name het Stadssouterrain.
rustiger wordt.
Dit zorgt voor onaangename routes en veel omrijdbewegingen. Om een goede doorbloeding te krijgen van het Stadshart als geheel zal er een prettige en comfortabele fiets- en voetgangersbrug met verblijfsplekken worden gemaakt vanuit het Promenadeplein naar het zuiden over de RandstadRail heen. Tussen de Amsterdamstraat en de Luxemburglaan komt een comfortabel fietspad. Dit geeft de fiets de mogelijkheid om prettig onderlangs door het
Afbeelding 16 Afbeelding circulatie auto- en fietsverkeer
22
Stadshart te gaan.
De JL van Rijweg zal autoluw worden ingericht
overstap naar HOV gefaciliteerd. Hier is ook
met als hoofdgebruiker de fietser en voetganger.
ruimte voor toekomstige ontwikkelingen in de
Daarnaast is het de inrit voor de parkeergarage
mobiliteit.
P2 bovenlangs. Aan de JL van Rijweg zal in de
De bezoeker kan in de binnenstad komen vanaf
nieuwe bebouwing plaats zijn voor een gebouwde
verschillende richtingen en de auto parkeren om
fietsenstalling.
vervolgens te voet de binnenstad te bezoeken.
Bij de buurtvisie is gevraagd om bij de uitwerking
De bezoekende fietser zal zijn fiets bij de entrees
van de plannen rekening te houden met een
van de binnenstad comfortabel kunnen parkeren,
(gebouwde) fietsenstalling. Een dergelijke
maar het is ook mogelijk om goed en prettig op
voorziening zal worden opgenomen in de
bepaalde plekken door de binnenstad te fietsen.
uitgewerkte plannen. In dit deelgebied zijn twee openbare In 2019 is nieuw parkeerbeleid (Nota
parkeergarages namelijk P2 (Onderlangs en
Parkeerbeleid Zoetermeer 2019 en Nota
Bovenlangs) en de Amsterdamstraat garage (P5).
Parkeernormen en Uitvoeringsregels
De P2-garage Bovenlangs ligt direct bij de entree
Zoetermeer 2019) vastgesteld. Voor alle nieuw
vanuit het zuiden.
te bouwen woningen en voorzieningen worden parkeernormen toegepast die in dit parkeerbeleid
Onderzocht wordt in hoeverre de P5 garage
staan vermeld.
herontwikkeld kan worden. Wat de mogelijkheden zijn voor behoud of gehele of gedeeltelijke sloop.
De parkeerplekken voor de nieuwe bewoners/
Voor de toekomst van deze parkeergarage zijn
gebruikers worden aangelegd in een (eigen)
verschillende varianten mogelijk en deze moeten
gebouwde parkeervoorziening.
nog verder worden uitgewerkt. Met de eigenaren
De nieuwe woongebouwen aan de
van de garages wordt nader onderzocht in
Nederlandlaan, Amsterdamstraat en de verwachte
hoeverre en wanneer “mobility hubs” hier een
ontwikkeling aan/op de P2 garage zullen een
plek gaan krijgen.
eigen gebouwde parkeervoorziening krijgen. Daarbij wordt rekening gehouden met hetgeen
Op de hoek van de Promenade en Bovenlangs
over de parkeernormen is opgenomen in de Nota
ligt een fietsenstalling. Dit is een vanzelfsprekende
Parkeernormen en Uitvoeringsregels Zoetermeer
plek voor bezoekers vanuit het zuiden. In
2019.
de nabijheid zal gezocht moeten worden om deze fietsenstalling terug te laten komen in
Parkeervoorzieningen
de toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast
Op een aantal strategisch gelegen plekken in
moet bij de aanlanding van de nieuwe fiets-/
bestaande parkeergarages worden zogenaamde
voetgangersbrug rondom het Promenadeplein
“mobility hubs” gerealiseerd. Hier kunnen
een fietsvoorziening komen. Dit is ook in de
bijvoorbeeld (elektrische) leen/deelauto’s, leen/
buurtvisie meegegeven.
deelfietsen en pakket-lockers komen en wordt
23
Relatie onderzoeken verkeer en parkeren
er problemen ontstaan. Er kan dan bijvoorbeeld
binnenstad
voor gekozen worden om bepaalde bouwplannen
Effecten voorgestelde maatregelen Visie
later uit te voeren of om bepaalde aanpassingen
Binnenstad 2040
in het openbaar gebied anders te faseren. De
Alvorens de verkeersmaatregelen te gaan
plannen die nu bekend zijn, zijn in de dynamische
uitwerken in een inrichtingsplan zijn de effecten
parkeerbalans gezet. Voor deelgebied 5A gaat
van de maatregelen zoals die zijn voorgesteld
het dan om de plannen voor de ontwikkeling op
in Visie Binnenstad 2040 onderzocht in een
en naast de parkeergarage P2, de ontwikkeling
verkeersonderzoek (Mobycon Verkeersonderzoek
aan de Nederlandlaan en de ontwikkeling van
Programma Binnenstad Zoetermeer d.d. 27
P5. De parkeerplekken op maaiveld aan de
september 2022) op het schaalniveau van de
Nederlandlaan zullen gedeeltelijk verdwijnen.
totale binnenstad. Uit dit onderzoek blijkt dat het
Ook dit is meegenomen in de dynamische
mogelijk is een regime van 30 km/u in te voeren
parkeerbalans van de binnenstad.
en dat dit zelfs noodzakelijk is om, met het oog op de extra woningen die de komende jaren worden gebouwd, de binnenstad bereikbaar te houden. Het verwijderen van de lus blijkt volgens dit onderzoek eveneens mogelijk te zijn. Dynamische parkeerbalans De binnenstad is voortdurend in ontwikkeling. Als alle plannen uit de Visie Binnenstad 2040 worden gerealiseerd, heeft dit gevolgen voor de bestaande parkeervoorzieningen en komen er veel woningen en voorzieningen bij, die ook weer bezoekers naar de binnenstad trekken die een parkeerplek nodig hebben. Ook zullen parkeerplekken tijdelijk niet meer beschikbaar zijn tijdens bouwwerkzaamheden. Het is belangrijk om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, om te voorkomen dat er op een bepaald moment in een deel van de binnenstad een tekort aan parkeerplekken ontstaat. Daarom houdt de gemeente een dynamische parkeerbalans bij. Dit is een model waarin alle ontwikkelingen in de tijd zijn gezet met het aantal parkeerplekken dat erbij komt of eraf gaat. Dit model wordt voortdurend bijgehouden om bijtijds te kunnen signaleren of
24
Bouwsteen 7: De vijfde gevel (dak) optimaal
Bouwsteen 8: Klimaatadaptief, natuurinclusief
Het dak wordt ingericht voor
Klimaatadaptatie (check programma duurzaam en
energievoorzieningen, groen, waterbuffering en
groen)
openbare/collectieve ruimte en heeft toegang
Klimaatadaptatie en circulair bouwen wordt zo
vanuit de openbare ruimte.
veel mogelijk geïntegreerd in ontwikkelingen,
benutten.
en circulair bouwen.
energietransitie (op gebouwniveau) wordt In het Stadshart zijn bijna alle daken plat
bevorderd en gefaciliteerd.
en daardoor erg geschikt voor meerdere
Het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid is
toepassingen. Deze onbenutte potentie kan
omschreven in het gemeentelijk programma
gebruikt worden als openbare of collectieve
Duurzaam en groen (17 feb 2020). Dit programma
ruimte. Bijvoorbeeld als een filmdak of als groen,
legt de nadruk op CO2-reductie en biodiversiteit.
als ontmoetingsplek, als plaats voor (culturele)
Daarnaast heeft de gemeente Zoetermeer het
evenementen, als waterbuffering en als plaats
convenant “Klimaatbestendig bouwen in Zuid-
voor zonnepanelen en -collectoren. Door het
Holland” ondertekend. Beiden geven een aantal
activeren van de verschillende daken ontstaat een
kaders:
dakenlandschap dat het netwerk van de openbare ruimte versterkt en verrijkt. Een goede verbinding
Gebouw
tussen ruimtes en routes op de daken en het
De initiatiefnemer is verplicht om gasloos
maaiveld is daarbij essentieel. Het dak van de
te bouwen. De woningen zullen zonder
P2 parkeergarage heeft potentie om ingericht te
aardgasaansluiting worden gebouwd. Dat
kunnen worden als (collectieve) buitenruimte voor
betekent invulling van een alternatieve
de aanliggende woningen en nieuwe woontoren.
energievoorziening. Voor de binnenstad is een bodem energieplan gemaakt om aansluiting op
De verbeelding dient als inspiratie en
het WKO-systeem te faciliteren. (zie kaartje)
sturingsinstrument voor de uiteindelijke invulling
De woningen worden zo mogelijk als Nul op
van de daken.
de Meter (NOM) uitgevoerd maar in elk geval energieneutraal voor de gebouwgebonden energie.
Afbeelding 17 Bouwsteen 7: De vijfde gevel optimaal benutten
Afbeelding 18 Uitsnede bodemenergieplan
25
•
•
•
•
Daken en zo mogelijk ook gevels worden
veel mogelijk natuurinclusief te bouwen en
nuttig ingezet voor de verduurzaming van
in te richten. Door meer groenstructuren en
het gebouw door plaatsing, bij voorkeur
overgangen van kruiden, water, struiken en bomen
geïntegreerd in het dak en aan de gevel, van
te maken en samenhang te creëren met de gevels
zonnepanelen, eventueel gecombineerd met
en daken, is het mogelijk dat er meer habitats
een groen dak of opvang van water.
(leefgebieden) worden gefaciliteerd. Soms een
In het plangebied treedt geen schade op
beschut binnenhof met struikjes en nestkasten
aan bebouwing en voorzieningen bij extreem
voor de huismussen. Soms een bomenlaan
hevige neerslag (1/250 jaar, 90 mm/u).
met bloemenrijk bermen en watergangen met
Gevels en daken worden zoveel mogelijk
gevarieerde oevers. Door een gevarieerd netwerk
warmtewerend of koelend ingericht/
met groene pareltjes en verbindingen in de
gebouwd.
lengte die aansluiten op de stedelijke ecologische
Toepassen van duurzaamheidsinstrumenten
infrastructuur, is een aantrekkelijke en rijke
(bijvoorbeeld GPR)
biodiversiteit te realiseren.
Buitenruimte/openbare ruimte
Doelsoorten
•
Een groot deel van de neerslag (40 mm) van
Doelsoorten zijn biologische soorten waar
een korte hevige bui (1/100 jaar, 70 mm in 1
het natuurbeleid op gericht is om deze te
uur) wordt opgevangen in het plangebied en
behouden en/of aan te trekken. De doelsoorten
of vertraagd afgevoerd. Bergingscapaciteit
spelen een belangrijke rol bij het concreet en
dient na minimaal 24, max 48 uur weer
meetbaar maken van de mate van natuurinclusief
beschikbaar te zijn, of gestuurd.
zijn. Concreet betekent dat voor een aantal
De inrichting van de openbare ruimte
doelsoorten voorzieningen moeten worden
draagt daarnaast bij aan verkoeling en het
gemaakt:
•
vasthouden, of vertragen van de afvoer van neerslag.
Vleermuizen: •
Aan gebouwen meerlaagse kraamkasten en
Voor de binnenstad is een Bodemenergieplan
andere nestelmogelijkheden. Dit kan aan
gemaakt zodat een maximale/optimale aansluiting
de nieuwe en bestaande gebouwen worden
op een WKO-systeem wordt gefaciliteerd.
toegevoegd.
De afbeelding geeft een uitsnede van het
•
Bomenlanen als begeleiding voor hun vlucht.
Bodemenergieplan voor dit deelgebied. Dit geeft
De Europaweg en de Luxemburglaan zijn hier
richting aan de locatie en aard van de benodigde
goede voorbeelden van.
bronnen.
•
Aandacht voor genoeg voedsel, hierin spelen de verschillende gradiënten van
26
Natuurinclusief
nat naar droog een rol zoals de singel met
Zowel voor de nieuwe en bestaande bebouwing
de natuurvriendelijke oever en natuurlijk
als de openbare ruimte is de ambitie zo
begroeide kademuur
•
Water als drinkmogelijkheid. De nieuwe singel
kringloop worden gehouden, zonder schadelijke
kan hier een rol in spelen.
emissies naar lucht, water en bodem. Het heeft de voorkeur om deze methode toe te passen bij de
Vogels: o.a. Mussen
sloop en nieuwbouw.
•
Onderbegroeiing met struiken
•
Nestmogelijkheden aan gebouwen door o.a.
2.3 Beeldkwaliteit
mussenpannen
Naast de ambitie en de acht bouwstenen uit
Vergroende daken beplanten met struiken.
de vastgestelde Visie Binnenstad 2040 is er
•
behoefte aan een concreter toetsingsinstrument Grondgebonden zoogdieren
in de vorm van een Beeldkwaliteitsplan
•
Onderbegroeiing met struiken en kruiden en
(BKP). In het BKP wordt dieper ingegaan op
grassen. Onder bomenlanen de bermen niet
de identiteit van het Stadshart Zoetermeer,
te netjes maken met alleen kort gras.
het beschrijft het ontwerpconcept en de
Doorgaande kruisingsvrije routes. Zoals de
algemene beeldkwaliteitscriteria voor de nieuwe
zone langs de RandstadRail.
ontwikkelingen. Dit Beeldkwaliteitsplan biedt
•
handvatten voor de initiatiefnemers en een basis Bijen
voor de gesprekken in het Q-team en Welstand.
•
Inplanten van bermen en plekken met
Het Q-team toetst ontwerpen van initiatiefnemers
bloemrijke kruiden die jaarrond bloeien.
op de ruimtelijke aspecten en beeldkwaliteit.
Zorgen voor genoeg berm omdat (wilde) bijen
In 2022 heeft ontwerpbureau De Zwarte Hond
nestelen onder de grond.
een concept beeldkwaliteitsplan opgesteld,
Vergroende daken inplanten met bloemrijke
dat aansluit op de Visie Binnenstad 2040 en
kruiden.
voortbouwt op het DNA van het bestaande
• •
Stadshart van Zoetermeer. Een korte samenvatting Verlichting
van het BKP met de belangrijkste uitgangspunten,
Zorg dat de verlichting niet of nauwelijks direct
die van belang zijn voor dit deelgebied, is
schijnt op bermen, struiken, taluds en waters. Met
hier opgenomen. Het Beeldkwaliteitsplan zal
name water zorgt ook nog voor extra reflectie.
onderdeel worden van het Welstandsbeleid van
Bijvoorbeeld het looppad aan de noordzijde van
Zoetermeer.
de singel zou aangelicht kunnen worden door middel van “kattenogen”. Circulair Circulair bouwen is één van de onderdelen van duurzaam bouwen/toekomstbestendig bouwen waarbij de principes van circulariteit in de bouw worden toegepast. Een gebouw is circulair als bij de bouw en het beheer voorraden in een gesloten
27
28
29
2.4 Uitgangspunten programma
locatie is erg centraal gelegen, vlakbij OV en auto-
De bureaus Springco Urban Analytics en Stipo
aansluiting. Dat maakt het een aantrekkelijke plek
zijn gevraagd om een uitwerking te maken van
voor bewoners die veel reizen.
de Visie Binnenstad 2040 van de programmering
Blok 2 (Nederlandlaan) en blok 3 (Parkeergarage
voor wonen, voorzieningen en openbare
P5)
ruimte. De centrale vragen van dit onderzoek
Herstructurering van de Nederlandlaan maakt
waren: 1 Welk programma voor wonen, werken,
het mogelijk van de achterkant een stedelijke
voorzieningen en openbare ruimte moet in de
voorkant te maken. Hier gaat het vooral om
binnenstad van Zoetermeer worden gerealiseerd
betaalbare en middeldure huurwoningen in
om een levendige en aantrekkelijke binnenstad te
stedelijke woonblokken voor een gevarieerde
krijgen? 2 Hoe vertaalt deze programmering zich
doelgroep bestaande uit kleine huishoudens en
naar de negen deelgebieden van de binnenstad?
de leefstijlen oranje, geel, lime, groen, aqua.
In deze paragraaf is een samenvatting voor deelgebied 3 opgenomen uit: “Binnenstad
Voorzieningen/stedelijke plint
Zoetermeer, Eindrapport Programmering wonen,
Blok 1 Parkeergarage P2 Bovenlangs en
werken, openbare ruimte en voorzieningen” (juli
Onderlangs
2022 STIPO/Springco).
Toevoegen van kleine delicatessen en specialiteiten winkels, die kunnen meeliften op
Het eindrapport betreft een adviesrapport. Dat
aanwezigheid van AH XL
wil zeggen dat er aanbevelingen worden gedaan,
Blok 2 (Nederlandlaan) en blok 3 (Parkeergarage
maar dat hiervan kan worden afgeweken door
P5)
marktomstandigheden, beeldkwaliteitseisen,
Gedeeltelijk een plint met woningen waardoor
uitkomsten haalbaarheidsonderzoeken, et cetera.
woonkwaliteit omhooggaat. Daarnaast functies
Onderstaande teksten in grijs betreffen citaten uit
gericht op ondernemerschap, werkgelegenheid,
het eindrapport.
financiële dienstverlening en co-werkplekken. Plaats voor stadsverzorgende voorzieningen, zoals
Wonen
gezondheidscentrum (huisarts, fysiotherapeut,
Blok 1 Parkeergarage P2 Bovenlangs en
podotherapie, apotheek, psycholoog) in
Onderlangs
combinatie met verzorging. Een shop-in-shop
De bouwmogelijkheden aan en op de
concept, dat ruimte biedt aan kleine ondernemers
parkeergarage Boven- en Onderlangs kan
(schoonheidsspecialist, kapper, nagelstudio etc.)
als eigenstandige locatie met zicht over het
onder één dak.
daklandschap en richting het zuiden worden
30
ontwikkeld voor een specifieke doelgroep (rode
2.5 Planologie
leefstijl, zie bijlage 2 van deze deelgebiedsvisie
Plannen voor woonbebouwing zullen in strijd
voor een beschrijving van de leefstijlen) met een
zijn met de geldende bestemmingsplannen.
bijzondere architectuur. De woningen kunnen in
Bijvoorbeeld qua functie, locatie en/of
de middeldure koopsector worden ontwikkeld. De
bouwhoogte. Om woningbouw te kunnen
realiseren zal daarom altijd eerst een
gemeente. Deze bevat de motivering van
planologische procedure moeten worden
het plan, waarbij in ieder geval moet worden
doorlopen. Dit zal voor de meeste plannen
ingegaan op de ruimtelijke aspecten zoals:
plaatsvinden onder de Omgevingswet die
milieueffectrapportage, stedenbouw, geluid,
waarschijnlijk op 1 januari 2024 in werking zal
luchtkwaliteit, verkeer/parkeren, flora/fauna,
treden.
water, externe veiligheid, milieuzonering, Hoogbouweffectrapportage (bezonning,
Voor de planologische procedure is een
windhinder, 45 gradenregel i.v.m. privacy), etc.
ruimtelijke onderbouwing nodig. Deze wordt
Het college van B&W is bevoegd om een
gevoegd bij de aanvraag om een buitenplanse
besluit te nemen over de BOPA en de aanvraag
omgevingsplanactiviteit (BOPA).
omgevings-vergunning. De reguliere procedure
De initiatiefnemer zal een bouwplan moeten
(8 weken + 6 eventuele verdaging) is in principe
ontwikkelen. Tevens wordt de ruimtelijke
van toepassing. Er is geen zienswijzetermijn
onderbouwing opgesteld. De participatie met
meer. Participatie gaat vooraf aan de reguliere
de omgeving is gedaan bij de buurtvisie, maar
procedure uit de Omgevingswet. Er dient wel
aanbevolen wordt om de omgeving ook te
‘advies met instemming’ aan de gemeenteraad te
betrekken bij het uitgewerkte bouwplan. Dit is niet
worden gevraagd (omdat er sprake is van meer
verplicht maar wel wenselijk. De onderbouwing en
dan 25 woningen). Tegen het besluit over de
het bouwplan worden door de gemeente getoetst
omgevingsvergunning kan bezwaar, beroep en
aan het door de gemeenteraad vastgestelde
hoger beroep worden ingesteld.
ruimtelijk kader (zoals opgenomen in bijvoorbeeld deze deelgebiedsvisie).
Er kan alleen sprake zijn van een uitgebreide
De initiatiefnemer zal een bouwplan moeten
procedure (26 weken + 6 eventuele verdaging)
ontwikkelen. Tevens wordt de ruimtelijke
(dus met een zienswijze periode van 6 weken) als:
onderbouwing opgesteld. De participatie met
•
de initiatiefnemer daar zelf om vraagt,
de omgeving is gedaan bij de buurtvisie, maar
•
of als er een MER-procedure nodig is,
dit is niet voldoende om aan te tonen dat de
•
of als het college daartoe besluit in geval
omgeving betrokken is. Er is immers geen
er aanzienlijke gevolgen voor fysieke
concreet bouwplan getoond. De omgeving moet
leefomgeving zijn te verwachten én waartegen
dus ook betrokken worden bij het uitgewerkte
verschillende belanghebbenden bedenkingen
bouwplan. De onderbouwing en het bouwplan
zullen hebben.
worden door de gemeente getoetst aan het door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijk
Gezien de ontwikkelingen in de binnenstad
kader (zoals opgenomen in bijvoorbeeld deze
plaatsvinden, waar veel mensen wonen, werken
deelgebiedsvisie).
en recreëren en er dus kans is op bedenkingen van meerdere belanghebbenden, is het mogelijk
De ruimtelijke onderbouwing wordt opgesteld
dat het college besluit om de uitgebreide
door de initiatiefnemer en getoetst door de
procedure te voeren.
31
2.5 Totaalbeeld Deelgebied
Afbeelding 19 Totaalbeeld Deelgebied 5A
32
Afbeelding 20 Afbeelding Nederlandlaan zicht richting het noorden (Europaweg)
33
HOOFDSTUK 3: FINANCIËN Voor de ontwikkelingen in dit deelgebied is een businesscase Binnenstad deelgebied 5a (hierna Businesscase) opgesteld. In deze businesscase zijn alle uitgaven en inkomsten van de in dit deelgebied voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen over meerdere jaren globaal in beeld gebracht. De businesscase is niet sluitend. Er is sprake van een tekort van circa € 3,4 miljoen. Er is zowel sprake van een actief deel (gemeentelijk eigendom), een faciliterend deel en een grootschalige investering van het openbaar gebied, met onder meer de aanleg van de parkbrug. Voor de aanleg van het openbaar gebied zijn aankopen nodig van winkel- en kantoorvastgoed. Tevens zal voor de bebouwing met woningen, alsmede de aanleg van de vernieuwde Nederlandlaan, de verwerving en sloop van de parkeergarage P5 (Amsterdamstraat) nodig zijn. De herinrichting van het openbaar gebied van de Nederlandlaan is onderdeel van dit deelgebied. Een deel van deze kosten kan worden verhaald middels een bijdrage uit de (nog op te richten) Reserve bovenwijks en een mobiliteitssubsidie. Voor het berekenen van een financieel resultaat is het van belang om inzicht te hebben in het te realiseren (woon)programma. Het te realiseren programma wonen en niet-wonen is gebaseerd op het rapport van Stipo en Springco van 12 oktober 2022. Totaal zal er ruimte zijn voor circa 800 woningen.
Daarnaast kan er circa 4.000 m² aan commerciële ruimte worden gerealiseerd.
34
In de berekeningen is ervan uitgegaan dat het parkeren op eigen terrein zal worden opgelost. Samenvatting Businesscase Binnen het gebied zijn verschillende ontwikkelingen waarvoor de gemeente actief de locaties bouwrijp wil leveren. Hiervoor wordt een grondexploitatie geopend. De investeringen zijn relatief groot. Met name de verwerving van de parkeergarage aan de Amsterdamstraat (P5) is een grote kostenpost. Per saldo kan een positief resultaat worden verwacht. Voor de businesscase is het van belang om de door de gemeente te maken kosten te verhalen, die rechtstreeks in verband kunnen worden gebracht met de private ontwikkeling. Verwacht wordt dat met de eigenaar een (anterieure) kostenverhaalsovereenkomst kan worden gesloten waarbij een deel van die direct toerekenbare kosten kan worden verhaald. De kosten voor de inrichting van het openbare gebied zijn relatief hoog. Met name de aanleg van de parkbrug over de Randstadrail is een grote kostenpost. Een deel van de onrendabele kosten wordt gedekt uit subsidies. De inmiddels toegekende mobiliteitssubsidie kan deels worden aangewend voor dit deelgebied. Inmiddels is ook een aanvraag gedaan voor een bijdrage in het kader van de 5e tranche woningbouwimpuls. Indien dit wordt toegekend zal hiervan ook een deel ten goede komen aan de ontwikkeling van dit deelgebied. Per saldo moet rekening worden gehouden met een financieel tekort.
Separaat zal een voorstel worden gedaan voor dekking hiervan.
HOOFDSTUK 4: PARTICIPATIE EN COMMUNICATIE Op 27 juni 2022 heeft de gemeenteraad de
appartementen aan de Promenade. De
startnotitie vastgesteld voor de proef buurtvisie
bouwhoogte is daarom ter plekke aangepast
van deelgebied 5A: Zuidflank Nederlandlaan. Van
naar maximaal 18 meter hoog.
7 september 2022 tot en met 23 november 2022
•
Lelijke achterkanten opentrekken en meer
zijn er diverse bijeenkomsten geweest waarbij
uitnodigend maken door de P2 garage
bewoners van het deelgebied en omgeving hun
in te pakken met woongebouwen en een
inbreng hebben gegeven op wat zij belangrijk
mooie (levendige) voorkant te maken aan de
vinden en waar we rekening mee moeten houden
Nederlandlaan.
bij het opstellen van de deelgebiedsvisie. Deze
•
De openbare ruimte wordt ingericht met
gesprekken hebben ons geholpen een duidelijker
de voetganger in de hoofdrol met een
beeld te krijgen van de omgeving van het
uitstekende toegankelijkheid voor de rolstoel.
deelgebied. Ook is het online platform DoeMee
•
De bevoorrading van de Hema zal binnen het
gebruikt om te reageren. In december konden
bouwblok worden opgelost, dit geeft geen
de deelnemers aan de bijeenkomsten reageren
overlast op de omliggende openbare ruimte.
op wat wij als reacties genoteerd hebben. De
•
De nieuwe ontwikkelingen houden rekening
beantwoording is verbeterd en op 18 januari 2023
met de bereikbaarheid van de bergingen van
is de definitieve versie van de buurtvisie naar de
de bestaande woningen.
deelnemers gemaild en op de website van de
•
In de plint van de nieuwe bouwblokken is
Binnenstad geplaatst. De reacties zijn als bijlage
ruimte voor voorzieningen zoals foodcourt,
aan deze deelgebiedsvisie toegevoegd.
apotheek, kleine lokale zaken, buurthuis voor
In de deelgebiedsvisie hebben we zoveel mogelijk
jongeren.
opmerkingen van de buurt verwerkt.
•
In de nieuwe woongebouwen zullen ook woningen voor jongeren komen.
Opsomming van aanpassingen/tekst naar aanleiding van de buurtvisie.
Participatie buurtvisie
•
Nederlandlaan: singel met zitplekken aan het
Hierna volgt een samenvatting van de
water.
verschillende bijeenkomsten. Van de reacties
•
Ruimte voor terrasjes aan de singel.
wordt een actielijst bijgehouden die ook
•
Ruimte voor horeca in de plint van het nieuwe
gebruikt zal worden voor vervolgbijeenkomsten
blok aan de singel
als de plannen concreter kunnen worden
Bomen: meer bomen terugplaatsen dan er
toegelicht. Deze actielijst is als bijlage aan de
gekapt worden
deelgebiedsvisie toegevoegd.
• •
Bij het vaststellen van de bouwhoogte van de nieuwe bouwblokken is rekening gehouden met uitzicht en bezonning voor de bestaande
35
4.1 Inleiding
4.2 Bijeenkomsten
De afgelopen maanden is de binnenstad in
Bijeenkomst 1: Startbijeenkomst
gesprek gegaan, over de toekomst van de
Datum:
7 september 2022
binnenstad, en specifiek twee deelgebieden:
Tijd:
19.00 – 21.30 uur
de Luxemburglaan e.o. (deelgebied 3) en de
Locatie:
Stadstheater Zoetermeer
Zuidflank Nederlandlaan (deelgebied 5a).
Aantal aanmeldingen: 60, waarvan 7 raadsleden
De gemeente Zoetermeer werkt samen met bewoners en ondernemers aan een levendige en
Tijdens de Startbijeenkomst is gesproken over
aantrekkelijke binnenstad. Een binnenstad waar
participatietrajecten in het verleden. Bewoners
genoeg te doen is en waar mensen prettig kunnen
voelen zich niet altijd gehoord, en hebben het
werken en wonen.
idee dat er niet goed gecommuniceerd wordt
Het participatietraject startte op 7 september
over wat er met hun input gedaan wordt. Ook
2022 met een startbijeenkomst. Daarna zijn er
hier hebben bewoners het idee dat de plannen al
twee safari’s in de verschillende deelgebieden
klaarliggen. Wethouder Jan Iedema heeft duidelijk
geweest, zijn er straatgesprekken gevoerd en
gemaakt dat de mening van inwoners belangrijk
heeft er een wereldcafé en een themabijeenkomst
is, maar dat het niet mogelijk is om overal invloed