Bijlage 1 - Concept Huisvestingsverordening 2023

de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders over de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving.

26

2. Ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.

Hoofdstuk 7 Overige bepalingen Artikel 7:1 Monitoring, verslaglegging en evaluatie 1. Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. 2. Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten ten behoeve van de monitor verslag uit aan burgemeester en wethouders. 3. In aanvulling op het tweede lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. 4. Burgemeester en wethouders overleggen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, en woonconsumentenorganisaties elk jaar voor 1 juli over de werking en eventuele aanpassing van de woonruimteverdeling. Artikel 7:2 Bestuurlijke boete 1. Voor overtreding van de artikelen 8, 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen. 2. De bestuurlijke boete wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage IV bij deze verordening is bepaald, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte. 3.

Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid wederom worden verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage IV bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden. 4. Bij toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage IV van deze verordening. Artikel 7:3 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 7:4 Innovatieve ontwikkeling In geval van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar, naar aanleiding van innovatieve ontwikkelingen, kan in het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste worden afgeweken van de bepalingen over woonruimteverdeling in deze verordening. Artikel 7:5 Mandatering

27

1. Krachtens artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de bevoegdheden van de artikelen 15 tot en met 17 mandateren aan eigenaren van woonruimte, voor zover het die woonruimte betreft. 2. De mandatering wordt openbaar gemaakt.

Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep De Huisvestingsverordening Zoetermeer 2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, als dit voor bezwaarmaker gunstiger is. Artikel 8:2 Overgangsbepaling huisvestingsvergunning 1. De Huisvestingsverordening Zoetermeer 2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een huisvestingsvergunning die vóór de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, als dit voor de aanvrager gunstiger is. 2. De Huisvestingsverordening Zoetermeer 2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. Artikel 8:3 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023. Artikel 8:4 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027.

Algemene toelichting Inleiding De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenteraad uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening, als dit noodzakelijk en geschikt is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. De Huisvestingswet 2014 maakt het niet mogelijk om regels te stellen aan de toewijzing en de verdeling van koopwoningen. Ook zijn andere beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk, niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken. Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste.

Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. Op grond van de Woningwet is de gemeentelijke woonvisie sinds 1 januari 2022 verplicht. 28

Woonagenda De Woonagenda is het uitvoeringsprogramma bij de Woonvisie. In de Woonagenda zijn maatregelen getroffen om de grote druk op de woningmarkt te verlichten. De Woonagenda is het actuele woonbeleid van de gemeente en geldt hierbij als basis voor bijvoorbeeld prestatieafspraken met corporaties en privaatrechtelijke afspraken met ontwikkelaars bij particuliere ontwikkelingen. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. De gemeenteraad Zoetermeer acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten, de Sociale Verhuurders Haaglanden en de SHH opgesteld.

Schaarste De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Regionale schaarste De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is. Zij geven aan welke inspanningen zij verrichten om de schaarste terug te dringen. In de woningmarktregio Haaglanden zijn huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 808,06 (prijspeil 2023)) schaars.

Daarom is in de huisvestingsverordening van alle regiogemeenten opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben ervoor gekozen het schaarste-begrip voor de hele regio te definiëren. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit ertoe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere

29

gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. De ontwikkelingen in het DAEB-segment worden nauwlettend gemonitord. Ieder jaar publiceert SVH jaarcijfers met de analyses die door onafhankelijk bureau Explica worden gemaakt. De jaarcijfers bestaan uit een jaarmonitor waarin de voortgang op de doelen uit de huisvestingsverordening en prestatieafspraken worden weergegeven; daarnaast wordt een Aanbodrapportage opgesteld met ontwikkelingen op de sociale huurmarkt in Haaglanden voor wat betreft het corporatiebezit. De bespreking van deze cijfers en consequenties zijn onderwerp van het regionale bestuurlijke gesprek. De regionale schaarste blijft zichtbaar in de cijfers. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate en het aantal actief woningzoekenden stijgt nog elk jaar. Per 1 januari 2022 stonden ruim 169.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden; hiervan waren er ruim 77.000 actief op zoek naar een woning. Ter vergelijking: per 1 januari 2019 waren ruim 73.000 woningzoekenden actief op zoek naar een huis.

Jaarlijks komt ongeveer 7% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij, wat neerkomt op 8.000 – 9.000 woningen. Meer inzicht in de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en de inspanningen die worden geleverd om het woningtekort terug te dringen zijn in een afzonderlijke rapportage opgenomen. In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Om die reden reserveren we grotere woningen ook voor grotere huishoudens en zijn er normen voor het minimumaantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. Lokale schaarste “De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte (artikel 2, lid 1, Huisvestingwet 2014)“. In de gemeente Zoetermeer zijn vier schaarse segmenten aan woonruimte aan te wijzen. De segmenten worden behandeld in 3 onderdelen, waarbij steeds het segment wordt gedefinieerd, de schaarste wordt onderbouwd en onderbouwd wordt welke onrechtvaardige of onevenwichtige effecten zich voordoen in Zoetermeer.

De paragraaf over lokale schaarste fungeert als de onderbouwing van de bevoegdheden die de gemeente Zoetermeer ontleent uit de Huisvestingswet 2014, namelijk: de huisvestingsvergunning, onttrekkingsvergunning en splitsingsvergunning.

1. Sociale huur Definitie Huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens. Binnen deze definitie zijn twee categorieën: DAEBwoningen (corporatiebezit) en particuliere huur. Beide categorieën zijn in principe geschikt om de ECdoelgroep (inkomen onder 40.765 voor alleenstaanden en 45.014 voor meerpersoonshoudens, 2022) te huisvesten. Opmerking aftoppingsgrens. Schaarste

30

De gemeente concludeert dat grote schaarste is tot en met 2030 aan het prijssegment sociale huur. ABF heeft eind 2019 berekend dat op basis van een woningbouwprogramma van circa 8.770 woningen tot 2030 er een behoefte bestaat van 1.780 DAEB-woningen bovenop de bestaande woningvoorraad van 17.190 DAEB-woningen in 2019. Het college heeft verder de doelstelling om bij te dragen aan een evenredige verdeling van DAEB-woningen over de woningmarktregio Haaglanden. Het aandeel van Zoetermeer in die doelstelling bedraagt nog 720 DAEB-woningen. Resumerend blijft er sprake van schaarste van sociale huurwoningen zolang de woningvoorraad DAEB-woningen in 2030 niet is gegroeid naar 18.970 – 19.690 DAEB-woningen. ABF heeft in hetzelfde onderzoek de particuliere huurvoorraad van Zoetermeer berekend op 2.840 woningen. De verwachting van ABF is dat deze voorraad met 1.300 woningen afneemt. Dat komt omdat woningen te duur worden voor de EC-doelgroep. De particuliere huurvoorraad kan daarmee de schaarste in de DAEB-voorraad niet opvangen. Onderbouwing met data van Sociale Verhuurders Haaglanden Het beeld van schaarste aan sociale huur wordt ondersteund door data van Sociale Verhuurders Haaglanden. Deze regionale koepel van woningcorporaties beheert Woonnet-Haaglanden.

De Wooninschrijfduur, de tijd vanaf inschrijving tot het tekenen van een huurcontract, is tussen 2018 en 2022 in Zoetermeer toegenomen van 52 maanden naar 61 maanden en laat een positieve trend zien. Hetzelfde geldt voor de inschrijfduur en de zoekduur. Onderbouwing artikel 2:6, lid 1 In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote sociale huurwoningen over het algemeen schaarser dan kleine sociale huurwoningen. Door grotere woningen ook voor grotere huishoudens in te zetten, komen verhuisketens op gang. Kleinere woningen komen vrij en kunnen weer worden verhuurd aan passende huishoudens. Om dit te bereiken zijn er normen voor het minimumaantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. Onevenredige effecten: verdringing o.b.v. inschrijfduur In de periode 2018 tot 2022 is sprake van een neergaande trend ten opzichte van het aantal huurcontracten. Deze trend kan verklaard worden door een aantal effecten: oudere huurders blijven langer zelfstandig thuis wonen dan voorheen, verminderde verhuisbereidheid door corona, afnemende sociale huurvoorraad door sloop en liberalisaties, rijksbeleid om samenwonen te ontmoedigen (b.v. kostendelersnorm) en verminderde bereikbaarheid van de koopsector voor huurders van sociale huurwoningen. Voorgaande mechanismen zorgen voor een lagere mutatiegraad en aantal verhuringen jaar-op-jaar.

Er komen steeds minder sociale huurwoningen beschikbaar terwijl het aantal mensen die ervan gebruik wil maken juist toeneemt. De woningzoekenden met de laagste inschrijfduur zijn vooral de dupe van deze verdringing. Tot slot, is het jaar 2021 een positieve outlier. In dit jaar zijn veel nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarbij de corporatie heeft ingezet op het maximaliseren van doorstroming binnen het corporatiebezit. Dat heeft ervoor gezorgd dat het aantal verhuringen dat jaar ruim 20% hoger lag dan in voorgaande jaren. Onevenredige effecten: verdringing o.b.v. voorrang De gemeente Zoetermeer heeft drie voorrangsgroepen: urgent woningzoekenden, statushouders en uitstromers uit intramurale zorg. Deze voorrangsgroepen maken ongeveer 25% van het totaal aantal verhuring uit. In de periode 2018-2022 ontwikkelde deze groepen zich als volgt: 31

1. Urgent woningzoekenden: Het aantal urgent woningzoekenden is afgenomen van 266 in 2018 naar 77 in 2022. Dat is te verklaren door de strengere regels die in 2019 zijn gevoerd met de huidige huisvestingsverordening. 2. Statushouders: het aantal verhuringen aan statushouders is sterk toegenomen tussen 2019 en 2022. In 2019 bedroeg die nog 45 verhuringen voor 123 statushouders. In 2022 bedroeg het 86 woningen voor 240 statushouders. In 2023 is de verwachting dat de taakstelling nog verder omhoog gaat, waardoor er nog meer woningen nodig zijn voor statushouders. 3. Uitstroom uit zorginstellingen: De gemeente heeft met de woningcorporaties afgesproken dat zij jaarlijks 65 woningen beschikbaar stellen aan deze doelgroep. De woningbehoefte van deze groep ligt echter rond de 115 woningen op jaarbasis. Gezamenlijk leggen de voorrangsgroepen een aanzienlijke claim op de sociale huurvoorraad. Doorgaans laten deze huishoudens geen woning achter waardoor er geen extra verhuizingen ontstaan door het bemiddelen van deze groep. Daarnaast ontstaat er een risico op verdringing van de reguliere doelgroep, die geen aanspraak kan maken op voorrangsregelingen. Huurdersorganisaties, corporaties en de gemeente proberen dat risico te beperken door het aandeel verhuringen te maximeren op 30% (zie Lokale Prestatieafspraken 2023). 2.

Middeldure huur Definitie Huurwoningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens tot en met een huurprijs die correspondeert met 189 punten volgens het woningwaarderingsstelsel of die voor een huur tot en met deze huurprijs verhuurd wordt. Schaarste De behoefte aan middenhuurwoningen is onderzocht door Ecorys. Op basis van een woningbouwprogramma van 2019 tot en met 2030 van circa 7.000 bestaat de woningbehoefte in dit segment bestaat die uit circa 1.350 woningen. De voorraad zou dus moeten groeien naar circa 7.700 woningen. Resumerend blijft er sprake van schaarste van sociale huurwoningen zolang de woningvoorraad DAEB-woningen in 2030 niet is gegroeid naar 18.970 – 19.690 DAEB-woningen. Tevens ontstaat er een extra vraag aan middeldure huurwoningen doordat er ook sprake is van schaarste aan sociale huur-, goedkope koop- en middeldure koopwoningen (samen betaalbare koopwoningen). Deze substitutie-effecten komen bijvoorbeeld door 1) senioren die niet (meer) kunnen kopen maar te veel verdienen voor sociale huur; 2) de koopsector wordt steeds minder betaalbaar wordt in Zoetermeer. Deze effecten zorgen voor een grotere vraag aan middeldure huurwoningen. Dat komt omdat deze huishoudens geen alternatief hebben.

Andersom, wanneer de schaarste aan betaalbare koopwoningen afneemt of de toegang tot sociale huur vergroot en de schaarste in dit segment afneemt, zal ook de vraag naar middeldure huurwoningen (en daarmee de schaarste) afnemen. Onevenwichtig effect: verdringing van (lage) middeninkomens Bij de toewijzing van middeldure huurwoningen ontstaan onevenredige effecten. De marktpartijen en woningcorporaties die deze woningen verhuren in Zoetermeer hanteren een minimale inkomenseis. De middeldure huurwoningen zijn echter van groot belang om inkomens met een (laag) middeninkomen te huisvesten, zeker wanneer ze niet (kunnen) instromen in andere prijssegmenten. De gemeente 32

Zoetermeer hanteert daarom een huisvestingsvergunningplicht om middeldure huurwoningen ook toe te wijzen aan middeninkomens. De gemeente Zoetermeer wil de concurrentie die middeninkomens ervaren van hogere inkomens voor een schaars woningtype beperken. De huishoudens met een hoger inkomen hebben immers meer mogelijkheden in de koopsector en vrije-huur-sector (vanaf 189 punten of de corresponderende huurprijs) om te slagen voor een woning, terwijl middeninkomens deze mogelijkheid niet hebben. 3. Goedkope en middeldure koopwoningen Definities • • •

Goedkope koopwoningen: Woningen met een WOZ-waarde tot en met 195.000 euro (prijspeil 2021). Jaarlijks geactualiseerd door ABF. Middeldure koopwoningen: Woningen met een WOZ-waarde tot en met 325.000 euro (prijspeil 2021). Betaalbare koopsegment: middeldure en goedkope koopsegment samen

Schaarste goedkope koopwoningen De voorraad van goedkope koopwoningen bestond in 2019 uit 4.628 woningen (8,2% van de totale woningvoorraad. Op 31-12-2021 bestond de goedkope koopwoningvoorraad nog uit 1.471 woningen (2,6% van de totale woningvoorraad) met een bovengrens van 195.000 euro WOZ. Dat betekent dat de potentiële woningvoorraad goedkope koopwoningen tussen 2019 en 2022 is afgenomen met 68%. Uit woningmarktonderzoek van ABF blijkt dat er in 2030 circa 3.800 goedkope koopwoningen nodig zijn om aan de woningbehoefte te voldoen. Het aantal transacties van goedkope koopwoningen is vanaf 2016 sterk terug gelopen, terwijl het totaal aantal transacties op de Zoetermeerse koopwoningmarkt stabiel blijft. Kooptransactiedata van het Kadaster laat zien dat het aantal aangeboden goedkope koopwoningen ook tussen 2019 en 2022 sterk is afgenomen. In 2019 kwamen er nog 340 woningen beschikbaar. In 2021 was dit nog 59 woningen. Schaarste middeldure koopwoningen Het aandeel De voorraad van middeldure koopwoningen bestond in 2019 uit 11.480 woningen (20,4% van de totale woningvoorraad). Op 31-12-2021 bestond de middeldure koopwoningvoorraad uit 13.547 woningen (23,8% van de totale woningvoorraad) met een woningwaarde van maximaal 325.000 euro WOZ. Dat betekent dat de potentiële woningvoorraad goedkope koopwoningen tussen 2019 en 2022 is toegenomen met 18%.

Deze toename is voor een groot gedeelte te verklaren omdat er woningen te duur zijn geworden voor het goedkope koopsegment en er ook woningen uit het middeldure koopsegment te duur zijn geworden voor dat segment. De voorraad middeldure koopwoningen zou tot 2030 volgens woningmarktonderzoek door Ecorys moeten stijgen tot 12.140 woningen. In 2021 lijkt deze doelstelling te zijn behaald. Toch lijkt er nog sprake van schaarste te zijn, aangezien de hogere woningvoorraad van middeldure koopwoningen niet zorgt voor meer transacties in dit segment. In 2019 werden er jaarlijks nog 720 woningen verkocht in het middeldure koopsegment. In 2021 was dit afgenomen naar 487 woningen. Conclusie Schaarste

33

Samengevat wordt de koopsector in Zoetermeer in zijn geheel minder betaalbaar, vanwege de afname van aantal betaalbare koopwoningen in de woningvoorraad en een sterkere afname van het aantal kooptransacties in het betaalbare koopsegment. Onevenwichtige effect: de slaagkans voor (lage) middeninkomensgroepen in de koopsector neemt af Schaarste in het goedkope en middeldure koopsegment zorgen ervoor dat minder inwoners van Zoetermeer toegang hebben tot de koopsector. Voor huishoudens met een laag inkomen, die recht hebben op huurtoeslag, is deze toegang geheel afwezig. Voor lage middeninkomens neemt de toegang het sterkste af, omdat zij alleen een goedkope koopwoning kunnen financieren op basis van hun inkomen. Voor andere middeninkomens neemt ook de keuze af in het koopsegment doordat het aantal vrijkomende betaalbare koopwoningen is gedaald en de totale betaalbare koopvoorraad is gedaald. Onrechtvaardig effect: vermogen bepalender bij de slaagkans van koopstarters Door de lagere slaagkans van (lage) middeninkomensgroepen ontstaat een onrechtvaardig effect tussen huishoudens met een (laag) middeninkomen die nog kunnen slagen omdat ze hulp kunnen krijgen bij de financiering van een koopwoning van familie en huishoudens met een (laag)middeninkomen die niet meer kunnen slagen omdat ze geen hulp kunnen krijgen bij de financiering.

Dit mechanisme is terug te zien in de kooptransacties: de woningvoorraad is minder betaalbaar geworden, terwijl het aandeel koopstarters is gebleven de afgelopen jaren. Onevenwichtig effect: doorstroming uit sociale huur wordt belemmerd De gemeente Zoetermeer ziet gezien bovenstaande schaarste onderbouwing een groot belang in het zoveel mogelijk in stand houden van de betaalbare koopwoningvoorraad. Deze koopwoningvoorraad heeft bijvoorbeeld een belangrijke functie bij de doorstroming van jonge huishoudens met een te hoog inkomen voor sociale huur binnen de regio. In 2019 verhuisde in de regio nog 875 jonge huishoudens waarvan er 450 doorstroomde naar koopwoningen (bron: Explica 2021 Scheefwonen in Haaglanden). Deze koopwoningen vielen overwegend in het goedkope en middeldure koopsegment. Het onderzoek ondersteunt dat een minder aanbod aan goedkope en middeldure koopwoningen de de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huursector belemmert. Regionaal maatwerk In de regio Haaglanden doet zich schaarste voor, waardoor er verdringing van woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan de gemeente door woningzoekenden van buitenaf plaatsvindt. Schaarste situaties en de effecten daarvan en ook de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant.

Op regionaal niveau vindt verdringing van regionale woningzoekenden met grote huishoudens plaats. Uit het Tabellenboek 2022-1 Den Haag, van Explica, blijkt dat de regionale mutatiegraad voor woonruimten vanaf 80 m² maar 1% bedroeg, ten opzichte van een regionale mutatiegraad van 4,2% voor woonruimten tot 50 m². Deze grotere woonruimten bedroegen in 2022-1 daarmee 4% van het totale vrijkomend aanbod. Daarnaast blijkt uit de Halfjaarmonitor 2022-1, van Explica, dat de gemiddelde wachttijd voor woonruimten vanaf 80 m² regionaal 89 maanden is (mediane inschrijfduur). De uitbreidingsmogelijkheden om deze verdringing op korte termijn op regionaal niveau te verlichten zijn zeer beperkt. Dit noodzaakt de inzet van regionaal maatwerk voor woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. Aan de omschrijving van deze economische en maatschappelijke binding is door de regio nadere invulling gegeven.

34

Lokaal maatwerk In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk. Het gaat daarbij om maximaal 25% van het totaal aantal verhuringen. Door inzet van lokaal maatwerk kan voorrang worden gegeven op basis van maatschappelijke of economische binding, wanneer sprake is van schaarste aan categorieën goedkope woonruimte met onrechtvaardige of onevenwichtige effecten tot gevolg. Gezien de grote schaarste binnen de regio Haaglanden wordt met de Huisvestingsverordening 2023 in de rangorde wat betreft lokaal en regionaal maatwerk aangepast, zodat de maatregels die zich in het bijzonder richten op terugdringen van schaarste (bijvoorbeeld door het bevorderen van doorstroming) voorgaan op maatregels die in mindere mate dat effect hebben. De volgorde wordt binnen de regio bepaald aan de hand van de dan bestaande lokaal maatwerkregels. Artikelsgewijze toelichting Artikel 1:1, - Doorstromer Wanneer een woningzoekende een woning accepteert in de regio Haaglanden, wordt de woningzoekende uitgeschreven uit het register van woningzoekenden. Als de huurder wil doorstromen van een huurwoning in de regio Haaglanden naar een andere, beter passende woning krijgt deze doorstromer woonduur mee. Woonduur is in de verordening eveneens gedefinieerd. Er kan maximaal vijf jaar woonduur worden opgeteld bij de inschrijfduur.

Door de combinatie van inschrijfduur en woonduur heeft de doorstromer een grotere kans op een andere woning. Een belangrijke reden voor deze regeling is het optimaal benutten van het woningaanbod binnen de regio Haaglanden. Een doorstromer kan vanuit diens woning doorstromen naar een woning welke beter past bij de samenstelling van diens huishouden. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld huishoudens die niet langer een woonruimte voor een meerpersoonshuishouden nodig hebben doorstromen naar een woonruimte passend voor een eenpersoonshuishouden, of andersom. Bij een door deze doorstroomregeling ontstane doorstroomketen zal uiteindelijk een woonruimte beschikbaar komen voor een starter. Flexwoningen zijn voor de status van doorstromer uitgesloten omdat zij gezien de tijdelijke aard van de bewoning wel aanspraak kunnen maken op het behoud van inschrijfduur. Met de grote druk op de regio Haaglanden is het niet wenselijk om een woningzoekende van buiten de regio als doorstromer toe te laten toe treden tot de regio Haaglanden. Ook woningzoekenden die over een koopwoning beschikken en willen toetreden tot de sociale woningvoorraad worden niet als doorstromer aangemerkt.

Artikel 2:1, eerste lid In het eerste lid, overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 is de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens (liberalisatiegrens voor een sociale huurwoning) aangevuld met middenhuur woningen. Er is bewust gekozen voor alle type woonruimten die tot deze categorie behoren, omdat de schaarste zo omvangrijk is. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden. Artikel 2:1, tweede lid

35

Uitgezonderd van de vergunningplicht zijn woningen die worden verhuurd aan studenten met een campuscontract, omdat de woningmarkt voor studenten wezenlijk anders is dan de reguliere woningmarkt. Deze woonruimten zijn tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, moet het huurcontract worden opgezegd. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd. Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het is gekoppeld aan het werkingsgebied van de onderwijsinstelling. Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is gebeurd met instemming van de gemeente. Artikel 2:3 In dit artikel staat omschreven wie in deze verordening, conform artikel 10 van de Huisvestingswet 2014, behoort tot de categorieën woningzoekenden die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een huurprijs tot de huurprijsgrens. Artikel 2:3, lid 4 en 5 In gevallen dat er gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden genoemd in het vierde en vijfde lid van dit artikel moet er onder verwijzing naar deze artikelen een huisvestingsvergunning worden verleend.

Artikel 2:6, eerste lid Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de regio Haaglanden. Hier is invulling aan gegeven, met de op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 genoemde criteria, met betrekking tot de verhouding tussen oppervlakte en gezinssamenstelling. In het eerste lid is bepaald dat de grootte van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de grootte van de woonruimte. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning tegen te gaan zal op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning worden gekeken naar het bepaalde in artikel 7.18 van Bouwbesluit 2012. Echter, het voorschrift van dit artikel uit het Bouwbesluit 2012 zal (conform de integrale nota van toelichting van Bouwbesluit 2012) verder niet dienen als normstelling in het kader van de verdeling van woonruimte. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in een lokale bouwverordening.

Wanneer in strijd met het Bouwbesluit 2012 wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen. Artikel 2:6, tweede lid Indien de aard van de woonruimte betrekking heeft op de bijzondere kenmerken van toegankelijkheid van de woning, in het bijzonder de toegankelijkheid van personen met een lichamelijke beperking, kan worden afgeweken van normen uit het eerste lid. Om woonruimten met bijzondere kenmerken van toegankelijkheid met voorrang aan te bieden aan mensen voor wie, op grond van een indicatie voor zorg vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning de woonruimte bijzonder passend worden de normen uit het eerste artikel ondergeschikt geacht aan de passendheidsnorm van het tweede lid. Voor zover de aangepaste 36

woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning. Het sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor toelichting hierop Bijlage I. Artikel 2:6, derde lid De passendheid met betrekking tot de toegankelijkheid uit het tweede lid wordt uitsluitend bepaald op grond van de in het derde lid benoemde criteria. Artikel 2:7, eerste lid In dit artikel zijn de criteria beschreven die op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 aan de huisvestingsvergunning zijn verbonden. Wanneer hier niet aan is voldaan wordt een huisvestingsvergunning geweigerd. De genoemde weigeringsgronden laten onverlet de toepassing van artikel 15 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:7, eerste lid, onder a De wettelijke grondslag van dit onderdeel is artikel 15, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:7, eerste lid, onder b In de regio is het niet toegestaan dat een woningzoekende een woonruimte, die aan een vergunning onderhevig is, huurt als de woningzoekende reeds eigenaar of huurder van een andere zelfstandige woonruimte is. Artikel 2:7, eerste lid, onder c Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om een woonruimte die aan een vergunning onderhevig is aan derden te verhuren. Artikel 2:7, eerste lid, onder d Een woonruimte gelegen in een actiegebied is bestemd voor ingrijpende verbouwing of sloop en daardoor niet bestemd voor permanente bewoning.

Een vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 is daarbij niet van toepassing. Een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid van de Leegstandwet kan in die gevallen wel verplicht zijn. Artikel 2:7, eerste lid, onder e Gelet op schaarste van woonruimten met een grote mate van toegankelijkheid kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd, wanneer deze woonruimte op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 vanwege bijzondere kenmerken bijzonder geschikt is voor een woningzoekende met een lichamelijke beperking. Bijvoorbeeld een rolstoel toe- en doorgankelijke woonruimte. Artikel 2:7, eerste lid, onder f In artikel 2:6 staan algemene criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning. Artikel 2:8

37

In dit artikel is invulling gegeven aan de mogelijkheid geboden in artikel 18, eerste lid, onder b, van de Huisvestingswet 2014 en laat onverlet de toepassing van overige intrekkingsgronden uit artikel 18 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:9 Op grond van artikel 18, eerste lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om een huisvestingsvergunning in te trekken wanneer deze niet binnen de gestelde termijn in gebruik is genomen. Hieraan is invulling gegeven door de huisvestingsvergunning van rechtswege te laten vervallen. Artikel 3:2, eerste lid, onder a en b Met dit artikel maakt de gemeenteraad gebruik van de bevoegdheid om criteria op te stellen voor het verlenen van een huisvestingsvergunning, zoals dat is opgenomen in artikel 9 van de Huisvestingswet 2014. Deze criteria zijn een aanvulling op de criteria die genoemd zijn in artikel 2:3 en 2:5. Dit artikel heeft tot doel om te voorkomen dat de verplichting van toegelaten instellingen om woningen passend toe te wijzen zoals opgenomen in artikel 48, eerste lid van de Woningwet niet goed aansluit bij de artikelen in de voorliggende Huisvestingsverordening. Woningcorporaties kunnen zelf binnen het kader van passend toewijzen op grond van de Woningwet een afwijkende huur-inkomenstabel opstellen.

Voor deze tabel geldt een aantal voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het oogpunt van transparantie en duidelijkheid. Artikel 3:3, eerste lid Om woonruimte binnen de regio eerlijk te verdelen worden woonruimten op een uniform medium te huur aangeboden. Hierbij geldt een algemeen volgordecriterium. Voor dit uniform medium geldt een rangorde, die bepaalt welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Bij deze rangordebepaling speelt de inschrijfduur een grote rol. Artikel 3:3, tweede lid Je kunt je pas inschrijven als woningzoekende in de regio, wanneer je in aanmerking komt voor een woonruimte van een woningcorporatie. In de regio kunnen ook minderjarige tienermoeders zich inschrijven om inschrijfduur op te bouwen en in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning, wanneer zij op grond van artikel 235 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek beschikken over meerderjarigverklaring. Artikel 3:3, vijfde lid Op grond van dit lid onder a. vervalt een inschrijving als een woningzoekende een zelfstandige huurwoning heeft aanvaard via Woonnet-Haaglanden. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de BRP.

Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de BRP op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is de wijziging van het adres bekend.

38

Bij een verhuizing naar een zelfstandige woonruimte anders dan via Woonnet-Haaglanden vervalt niet de inschrijving, maar begint de inschrijfduur weer op nul. De datum van inschrijving op het nieuwe woonadres in de BRP is leidend. Artikel 3:3, zesde lid, onder a Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan conform artikel 48, eerste lid, van de woningwet behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur. Deze uitzondering geldt ook voor flexwoningen gezien de tijdelijke aard van de bewoning. Artikel 3:3, zesde lid, onder b Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een huurovereenkomst van bepaalde tijd op grond van artikel 228 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur. Artikel 3:3, zesde lid 6, onder c Woningzoekenden die niet over zelfstandige woonruimte beschikken moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van inwoning of huur van een onzelfstandige woonruimte. Artikel 3:3, zevende lid Bij de aanwijzing van een actiegebied zullen woonruimten vrij van bewoning moeten worden gemaakt.

Een herstructureringskandidaat zal binnen een jaar moeten verhuizen naar een andere woonruimte, waarmee alle opgebouwde inschrijfduur komt te vervallen. Wanneer een herstructureringskandidaat binnen twee jaar na deze eerste verhuizing wil doorstromen naar een andere woonruimte, bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning en/of buurt niet blijkt te passen, kan de opgebouwde inschrijfduur eenmalig worden hersteld. De mogelijkheid tot herstellen bestaat uitsluitend tot twee jaar na deze eerste verhuizing. De herstelde inschrijfduur van deze herstelde inschrijving zal altijd twee jaar na de eerste verhuizing uit het actiegebied vervallen. Een herstelde inschrijfduur is altijd tijdelijk. Twee jaar na verhuizing uit een actiegebied gelden de reguliere regels voor woningzoekenden. Artikel 3:4, eerste lid Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod, zoals omschreven in artikel 3:1, op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod wordt op het uniforme medium aangeboden. Dit betekent dat het op een website zoals www.woonnet-haaglanden.nl wordt gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld. Artikel 3:4, tweede lid In bijlage I staat een overzicht van de bijzondere mate van toegankelijkheid van woonruimten.

Het is voor woningzoekenden van belang om duidelijkheid te hebben over de toegankelijkheid van een woonruimte. Ook kan in het zoekprofiel van een urgentieverklaring worden verwezen naar de mate van toegankelijkheid zoals omschreven in bijlage I.

39

Artikel 3:4, derde lid Op grond van deze verordening kunnen woningen worden geclaimd voor een directe aanbieding en deze worden dan niet gepubliceerd. Het moet voor woningzoekenden inzichtelijk zijn hoe woonruimten binnen de regio worden verdeeld. Artikel 3:5 In dit artikel wordt de algemene rangorde voor de toewijzing van het aangeboden woningaanbod bepaald, als meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod van voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimten. In dit artikel is rekening gehouden met de verschillende vormen van voorrang, die op grond van de Huisvestingswet 2014 mogelijk zijn gemaakt en in deze verordening invulling hebben gekregen. Deze algemene rangordebepaling is van toepassing op alle woonruimten die op het uniforme medium worden aangeboden, met uitzondering van gebouwen waarvoor een alternatieve rangordebepaling is voorgeschreven op grond van artikel 3:10, vijfde lid, van deze verordening en woonruimten die worden verloot en bij een vorm van afwijkend aanbieden op grond van artikel 3:12 Artikel 3:6, eerste lid Bij het toewijzen via het uniforme medium wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende categorieën woningzoekenden. Hierbij kan een woningzoekende worden gezien als een starter, doorstromer of woningzoekende met een urgentieverklaring.

Een starter is een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd niet over een zelfstandige huurwoning in de regio Haaglanden beschikt. Bij starters geldt de inschrijfduur als volgordebepaling. Bij een verhuizing naar een zelfstandige woonruimte anders dan via Woonnet-Haaglanden vervalt niet de inschrijving (zie ook artikel 3:3), maar begint de inschrijfduur weer op nul. De datum van inschrijving op het nieuwe woonadres in de BRP is leidend. Artikel 3:6, tweede lid Voor een doorstromer geldt dat inschrijfduur samen met (een maximum van 5 jaar) woonduur als volgordecriterium wordt gebruikt. Met de combinatie van inschrijfduur en woonduur zal een doorstromer eerder in aanmerking komen voor een andere woonruimte die op het uniforme medium wordt aangeboden. Dit is een bewuste keuze, omdat deze woningzoekende binnen dezelfde woningmarkt een woonruimte achterlaat voor een andere woningzoekende. Artikel 3:6, derde lid In het geval een woningzoekende gebruik maakt van een urgentieverklaring, om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, is de datum waarop de termijn van de voorrangsverklaring eindigt bepalend voor de volgorde. Artikel 3:7 Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’.

Voor de toepassing van dit artikel geldt het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 geldende maximale percentage. In juli 2023 is dit percentage 50%.

40

Artikel 3:8 Naast de mogelijkheid in artikel 3:7 om regionaal met voorrang woonruimten toe te wijzen, kunnen burgemeester en wethouders besluiten om het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 genoemde aandeel toe te wijzen aan lokale woningzoekenden. Artikel 3:9 Ten aanzien van kwetsbare en zorgbehoevende woningzoekenden heeft de gemeente een zorgplicht, waardoor woonruimten met bijzondere kenmerken aan woningzoekenden met bijzondere omstandigheden noodzakelijk worden toegewezen. Onder bijzondere kenmerken kan worden verstaan: de locatie ten opzichte van specifieke voorzieningen. Artikel 3:10, eerste lid Als verhuurder hebben woningcorporaties, op grond van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet, een verantwoordelijkheid en zorgplicht ten aanzien van de woonruimte die zij verhuren. In zwaarwegende gevallen heeft de woningcorporatie de mogelijkheid en verantwoordelijkheid om daarbij hun huurder een alternatieve woonruimte uit eigen beheer aan te bieden. Deze mogelijkheid bestaat als: - de zwaarwegende situatie niet te voorzien of te voorkomen was op het moment dat de huurder bij de woningcorporatie is gaan huren; en - bij het zwaarwegende geval geen andere oplossing mogelijk is; en - het de huisvesting van huishoudens betreft wier specifieke situatie, wegens bijzondere omstandigheden, vraagt om een directe oplossing op maat.

De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en per kwartaal gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per woningcorporatie betrof. Artikel 3:10, tweede lid Zowel door burgemeester en wethouders, als door een woningcorporatie, kan op grond van dit lid in zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast. Toewijzingen conform dit artikel worden toegerekend aan Lokaal Maatwerk op grond van artikel 14 van de Huisvestingswet 2014. Gebruik van deze situaties dienen nauwgezet bijgehouden te worden, zodat zicht blijft bestaan op het maximum 25% lokaal maatwerk. Toepassing van dit artikel kan slechts in hoge uitzondering en zeer specifieke noodsituaties. De toepassing van dit artikel betekent dat: - woningzoekenden de mogelijkheid om op te huur aangeboden woonruimte te reageren blijven behouden; en - uitsluitend aan de hand van objectieve en rechtmatige criteria de volgorde is bepaald; en - de toewijzing transparant is; en 41

- er vooraf is afgestemd met de gemeente. Artikel 3:10, vierde lid Wanneer blijkt dat voor bepaalde complexen of woningtypen tijdelijk een andere manier van toewijzing noodzakelijk wordt geacht, kan op basis van dit lid worden afgeweken van de rangorde voorgeschreven in artikel 3:5. Hierbij kan worden gedacht aan moeilijk verhuurbare woonruimten. Dit artikel is niet bedoeld zichtbaar schaarse woningen via loting aan te bieden. Artikel 3:10, vijfde lid Om te voorkomen dat een urgentieverklaring wordt gebruikt om wooncarrière te maken, waardoor andere woningzoekenden niet in staat zijn om via de in deze verordening omschreven algemene wijze van aanbieding door te stromen naar een voor hen meer passende woonruimte, is het toegestaan woonruimten aan te wijzen waar een andere rangorde geldt. Woonruimten kunnen niet zonder toestemming van burgermeester en wethouders worden aangewezen. Aanwijzing van deze woonruimten zullen uitsluitend worden gedaan in het kader van waarborgen dat er voldoende woonruimte beschikbaar is voor woningzoekenden zonder voorrang, om passend te wonen. Dit artikel wordt enkel toegepast als er voldoende woonruimte beschikbaar is om woningzoekenden met een urgentieverklaring te huisvesten. Toepassing van dit artikel wordt geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten.

Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof. Artikel 3:10, zesde lid In dit artikel is de ruimte opgenomen voor woningcorporaties om een aanbod te doen aan woningzoekenden die op basis van een toepasselijk sociaal plan aanspraak kunnen maken op een terugkeer naar woonruimte in gebied als herstructureringskandidaat hebben verlaten. Het genoemde gebied wordt bepaald door de gemeente en betrokken woningcorporaties. Artikel 3:10, zevende lid In afwijking van de algemene voorgeschreven wijze van aanbieding via het uniforme medium is het in uitzonderlijke situaties, ten gevolge van bijzondere omstandigheden, noodzakelijk om op andere wijze woonruimte aan te bieden. Artikel 3:11 Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor een eerder benoemde categorie woningzoekenden. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende zelf gereageerd hoeft te hebben op het aanbod van de woonruimte op een aanbodinstrument. De woonruimte hoeft in dat geval niet te zijn aangeboden op het aanbodinstrument. Bij directe aanbieding zijn passendheidscriteria en mogelijk ook bindingscriteria van toepassing op een woonruimte.

Directe aanbieding is uitsluitend toegestaan als er sprake is van een volgens dit artikel omschreven situatie. Directe aanbieding is op grond van dit artikel toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een

42

specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Er wordt gebruik gemaakt van directe aanbieding voor de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het overige bepaalde in deze verordening. De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof. Artikel 3:11, eerste lid, onder a Voor statushouders is de directe aanbieding gekoppeld aan de taakstelling die voortvloeit uit artikel 28 van de Huisvestingswet 2014 en de bestuurlijke afspraken over koppeling van de statushouder aan de gemeente. Artikel 3:12 Woonruimten onder de huurprijsgrens in de regio Haaglanden zijn schaars. Conform artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 kan de vruchteloos aangeboden woonruimte worden aangeboden, zonder dat de algemene rangordebepaling van toepassing is. Leegstand is, gezien de druk op de woningmarkt, niet wenselijk. Daarnaast kunnen woningen, waarvan vijftig woningzoekenden het aanbod hebben geweigerd, ook worden verloot via andere rangordecriteria worden aangeboden.

Ook kan in overleg tussen woningcorporaties, gemeente en huurdersorganisaties de prestatieafspraken worden vastgelegd dat bij een wooncomplex of deel van een wooncomplex wordt afgeweken van het aanbodmodel op basis van woon-inschrijfduur. Bij aanbieding via het aanbodmodel anders dan op basis van rangordecriteria wooninschrijfduur loting worden kansen geboden aan woningzoekenden die via de reguliere rangorde niet snel in aanmerking komen voor toegang tot de woningmarkt. Maximaal 10% van de vrijgekomen sociale corporatiewoningen van de woningcorporatie mag via andere rangordecriteria dan woon-inschrijfduur worden verhuurd. Artikel 3:13 Alle toegewezen woningen worden verantwoord, ook woningen die niet gepubliceerd zijn. Transparantie en overzicht bieden in belangrijke mate inzicht in de noodzaak van het toepassen van bepalingen in deze verordening. Artikel 3:14 Voor klachten samenhangend met de woonruimteverdeling kan een woningzoekende terecht bij een onafhankelijke klachtencommissie. De commissie staat open voor klachten over toepassing en uitvoering van de regels voor woonruimteverdeling en de diverse protocollen. Voorbeelden van klachten: - Verkeerd toepassen volgordecriteria - Onterechte toepassing bemiddeling - Foutieve inschrijving Artikel 4:1, tweede en derde lid

43

Omdat huisvesting van urgente woningzoekenden niet alleen het probleem is van een gemeente of woningaanbieder zal door burgemeester en wethouders een onafhankelijke toetsingscommissie worden ingesteld. Deze toetsingscommissie wordt met toepassing van deze bepaling belast met het adviseren over de toepassing van hoofdstuk 4 van deze verordening. Er mag geen twijfel bestaan over de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie. Burgemeester en wethouders besteden de nodige aandacht aan de onafhankelijkheid en samenstelling van de toetsingscommissie. Artikel 4:2, eerste lid Hoewel de regio Haaglanden met meerdere regiogemeenten een woningmarkt deelt, heeft iedere gemeente zijn eigen verordening. Dit betekent dat de bepalingen die invloed hebben op de hele regio zodanig op elkaar zijn afgestemd dat de toepassing hiervan geen onwenselijke ongelijkheid creëert. De grondslag waarop een aanvraag wordt ingediend speelt een grote rol. In eerste instantie geldt dat een aanvraag dient te worden gedaan bij de gemeente waar een aanvrager volgens diens inschrijving in de basisregistratie zijn woonadres heeft. Voor urgentiecategorieën die, op grond van artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, een aanvraag indienen wordt hier noodzakelijk van afgeweken. Artikel 4:2, vijfde lid Dit artikel laat onverlet de toepassing van afdeling 4.1.1.

van de Algemene wet bestuursrecht, in het bijzonder artikel 4:2, tweede lid Awb. Artikel 4:2, vijfde lid, onder e Een urgentieverklaring is uitsluitend bestemd voor de urgentiecategorie woningzoekenden die in staat is om zelfstandig, zonder bijzondere zorgbehoeften of toezichtstelling, een woonruimte in gebruik te nemen. Wanneer een aanvraag wordt gedaan door een persoon die zijn verblijf heeft in een instantie voor noodopvang, zal de aanvraag tevens beschikken over een advies waarin de instelling verklaart dat de aanvrager in staat is om zelfstandig te wonen. Artikel 4:3, eerste lid Voor de urgentiecategorieën benoemd in deze verordening geldt dat op grond van een individuele beoordeling de noodzaak van een voorrangspositie voor aangewezen woonruimten wordt bepaald. De voorrangspositie die een urgentieverklaring biedt is uitsluitend van toepassing op aangewezen categorieën woonruimten die minimaal noodzakelijk zijn om de noodsituatie van de aanvrager op te lossen. Een urgentieverklaring is bedoeld als uiterste redmiddel bij een acuut woonprobleem en absoluut niet bedoeld voor het maken van een wooncarrière of het verwezenlijken van woonwensen. Op welke categorieën woonruimten de urgentieverklaring toeziet is vastgelegd in een zoekprofiel.

Artikel 4:3, tweede lid De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel met daarin omschreven het qua ligging, grootte, en aard meest eenvoudige woningtype dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het individuele huisvestingsprobleem. Woonwensen spelen bij urgentieverklaringen geen rol. Wat de meest eenvoudige woningtypen zijn kan per regiogemeente verschillen: wat "meest eenvoudig" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid

44

opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. Dit geldt voor alle urgentieverklaringen, met uitzondering van de herstructureringskandidaten. Verder wordt opgemerkt dat binnen de regio de houders van een verleende urgentieverklaring zelf op het uniforme medium moeten zoeken en reageren op woonruimten die passend zijn voor urgentiekandidaten. Voor enkele daartoe aangewezen woonruimten zullen, wegens volkshuisvestelijk belang, de urgentieverklaring geen voorrangspositie bieden. Artikel 4:4, eerste lid Gelet op het spoedeisend karakter van de noodsituatie en de druk op deze woningmarkt wordt van de aanvrager verwacht optimaal gebruik te maken van het beschikbare woningaanbod in de regio. Een woningzoekende met urgentieverklaring zal daarom worden geacht in de hele regio op beschikbaar gekomen woonruimten te reageren. Artikel 4:4 tweede lid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij de toekenning van een urgentieverklaring van de in het eerste lid genoemde reikwijdte af te wijken en het zoekgebied te beperken. Deze beperking kan uitsluitend worden toegepast, als dit vooraf in beleidsregels is benoemd. Artikel 4:5 Als de aanvraag volledig is ingediend en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen.

De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoet, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Artikel 4:5, onder a Wanneer het huishouden van de aanvrager niet voldoet aan de in artikel 2:3 genoemde eisen, is de aanvrager geen belanghebbende voor een huisvestingsvergunning. Indien de aanvrager niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning kan een urgentieverklaring niet worden toegewezen. Artikel 4:5, onder b Binnen het woonruimteverdeelsysteem wordt gestreefd naar een beperking van voorrangsposities, maar is een mogelijkheid geïmplementeerd om woningzoekenden “waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is” zoals in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 te ondersteunen. In de regionaal afgestemde beleidsregels staat aangegeven welke situaties hier niet onder vallen. Artikel 4:5, onder c In deze gevallen is nog geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem, de aanvrager kan het probleem redelijkerwijs zelf voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door een beroep te doen op huurbescherming, wanneer de huurder hier recht op heeft.

45

Artikel 4:5, onder d Wanneer het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kon worden opgelost, door gebruik te maken van een voorliggende voorziening, is een huisvestingsprobleem door nalatigheid ontstaan. Dit is verwijtbaar. Van een voorliggende voorziening is sprake wanneer een voorziening, gelet op haar aard en doel passend wordt geacht voor het toereikend en passend oplossen van het huisvestingsprobleem van de belanghebbende. Aan deze afwijzingsgrond kan eventueel in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. Artikel 4:5, onder e Een urgentieverklaring is bedoeld als een uiterste, laatste, redmiddel. Indien er door de belanghebbende gebruik kan worden gemaakt van een voorliggende voorziening, waarmee het huisvestingsprobleem gelet op haar aard en doel toereikend en passend kan worden opgelost, is er geen sprake van een situatie omschreven in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2014. Artikel 4:5, onder f Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden.

Artikel 4:5, onder g Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien de aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen, of wanneer het huisvestingsprobleem zich ook bij potentiële volgende huisvesting naar alle waarschijnlijkheid zal voordoen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard. Aan deze afwijzingsgrond kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. Artikel 4:5, onder h Het is belangrijk om terughoudend om te gaan met de toewijzing van een urgentieklaring, omdat hiermee de kans op het vinden van een passende woning voor reguliere woningzoekenden afneemt. Wanneer de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat eerder aan aanvrager of een lid van diens huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of 4:9 van deze verordening. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden, bijvoorbeeld als er onvolledige of onjuiste gegevens zijn verstrekt of als aangeboden woonruimte is geweigerd, kan gesteld worden dat aanvrager het ontstane, of voortdurende, huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft.

Artikel 4:5, onder i Een urgentieverklaring mag er niet toe leiden dat een woonprobleem ontstaat. Als een aanvrager niet in de kosten van diens bestaan of de kosten van bewoning van een zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem. Artikel 4:5, onder j