Bijlage 1 Bestemmingsplan Zilverstraat, plantoelichting

Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de

27

overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren. Toetsing Voor een uitgebreide toets aan het aspect parkeren wordt verwezen naar paragraaf 3.3. Hieruit volgt dat het plan niet in strijd is met het gestelde in het parkeerbeleid. 2.4.12

Groenkaart Zoetermeer De Groenkaart heeft een relatie met twee andere beleidsdocumenten. Gelijktijdig met de Groenkaart is ook de Visie Biodiversiteit vastgesteld en in 2011 is het Bomenbeleid vastgesteld door de gemeenteraad. Samen vormen deze documenten als het ware de 'groentrilogie' van Zoetermeer. De Groenkaart zet in op een duurzame, samenhangende recreatieve en ecologische groenstructuur voor de stad, die is verbonden met het regionale netwerk. Dit gebeurt door: − gerichte kwaliteitsimpulsen voor de parken; − het versterken van de samenhang van de groene ruimte; − het verbeteren van de bereikbaarheid en vindbaarheid van de parken; − het verhogen van de biodiversiteit. Om deze groene ambitie te realiseren zijn de vier deelambities uitgewerkt: − gerichte kwaliteitsimpulsen voor de parken; − het versterken van de samenhang van de groene ruimte; − het verbeteren van de bereikbaarheid en vindbaarheid van de parken; − het verhogen van de biodiversiteit. Toetsing Het voorliggende plan wordt mogelijk gemaakt op een locatie waar het reeds mogelijk is om een bedrijf te realiseren. Een klein deel van het plangebied heeft in geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Groen’.

Het plangebied ligt echter niet binnen de groenstructuur van Zoetermeer zoals opgenomen in de Groenkaart (zie volgende afbeelding) en de realisatie van het hotel en bijbehorende parkeerplaatsen en ontsluiting zorgen daardoor niet voor een aantasting van de huidige groenstructuur. Het plan is ook niet van invloed op omliggende groenzones rondom de A12, de Zuidweg en de Oostweg en is hierdoor niet in strijd met de groenkaart van Zoetermeer.

28

Afbeelding Groenkaart met globale ligging plangebied (rode cirkel) (bron: Groenkaart Zoetermeer)

2.5

Conclusie In paragraaf 2.1 t/m 2.4 is de ontwikkeling getoetst aan het actuele relevante beleid en is de verblijfsrecreatiebehoefte beschreven. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan de beoogde ontwikkeling in Zoetermeer en dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de beleidsuitgangspunten.

29

3

Bestaande situatie

3.1

Historische context Vanaf ongeveer het jaar 1000 trok men vanaf de kust en de rivieren het veengebied in om daar nieuwe nederzettingen te stichten. De eerste bewoners van Zoetermeer vestigden zich langs de oevers van de Noord‐Aasche Vliet en het Zoetermeerse Meer (nu de Zoetermeerse Meerpolder). Het gebied was toen drassig met meren, riviertjes, moerassen en kreupelhout. Om het drassige land te kunnen gebruiken als akkerland moest het worden ontwaterd. Men groef sloten om het water af te voeren naar natuurlijke stromen. Om instromend water tegen te houden werden dijken of kaden als waterkering aangelegd. In de veertiende en vijftiende eeuw werd er op steeds grotere schaal turf gestoken. Later werd er zelfs tot onder de waterspiegel ontveend om te kunnen voldoen aan de vraag naar turf voor de laken‐ en bierindustrie in de omliggende steden. Een groot deel van de oorspronkelijk middeleeuwse laagveengronden rond het dorp Zoetermeer/Zegwaard kwam zo permanent onder water te staan. Vanaf het midden van de 17e eeuw werden deze uitgeveende plassen rondom Zoetermeer en Zegwaard drooggemalen, waarbij de zogenoemde droogmakerijen ontstonden. Het plangebied ligt in de Binnenwegse Polder die is drooggemalen in de periode 1701‐1706.

3.2

Ruimtelijke en functionele structuur Voor een eerste stelselmatige uitbreiding van Zoetermeer werd al in 1936 een plan gemaakt, maar gebouwd werd er pas na de Tweede Wereldoorlog. De eerste uitbreidingen vulden met elkaar het gebied tussen de oude kernen en Nutricia in. De oudste stedenbouwkundige dragers van de omgeving van het plangebied zijn weergegeven in de navolgende afbeelding: de Rokkeveenseweg (gele lijn) en de Stationsstraat (rode lijn).

Structuurdragers omgeving plangebied (blauw kader) bron: pdok.nl

30

De Rokkeveenseweg De 13e eeuwse polderdijk Rokkeveenseweg behoort tot de historische infrastructuur. Deze weg ontleent zijn naam aan het ontginningsgebied Ruckenvene of Rokkeveen. Aan de Rokkeveensweg (ten zuiden van de A12) stond een verzameling van boerderijen. De Rokkeveenseweg en Zegwaartseweg vormden oorspronkelijk één doorlopend ontginningslint, waar vandaan boeren vanaf het begin van de 13e eeuw het gebied hebben ontgonnen. Aan de Rokkeveenseweg, ten zuiden van de A12, bevond zich een verzameling boerderijen, de vlek Rokkeveen genaamd. Deze vlek heeft uiteindelijk ook zijn naam aan de later te realiseren woonwijk gegeven. In de wijk is thans nog enkele oorspronkelijke bebouwing terug te vinden. De Stationsstraat De Stationsstraat dateert uit de Middeleeuwen en is van oorsprong een kerkenpad dat van het oude dorp Zegwaard via Rokkeveen naar Pijnacker liep. Oorspronkelijk heette deze straat de Kapellelaan, vernoemd naar een kapel. Later werd de naam veranderd in de Molenweg, verwijzend naar een oude korenmolen. Vanaf 1929 kent de straat zijn huidige benaming als Stationsstraat, verwijzend naar het treinstation. De Stationsstraat gaat na de Berkelseweg over in de Katwijkerlaan richting Pijnacker. Tot aan het eind van de 19e eeuw was de Stationsstraat nauwelijks bebouwd. Er stonden slechts enkele boerderijen.

Pas in het begin van de 20ste eeuw verrezen langs de Stationsstraat arbeiderswoningen (ten behoeve van de fabriek van Nutricia). In de jaren 19201935 werd het gedeelte van de huidige 2e Stationsstraat ontdekt door notabelen die daar hun villa's lieten bouwen. Aan de 3e Stationsstraat verrees in 1927 het meest markante historische gebouw van Rokkeveen, de watertoren. De oude historische bebouwing langs de Stationsstraat is nu nog grotendeels terug te vinden. Bedrijventerreinen Naast de woonwijk Rokkeveen aan de westzijde met bijbehorende structuurdragers wordt onderhavig plangebied aan de oostzijde geflankeerd door bedrijventerreinen. Met de ontwikkeling van de woonwijken is ook de vraag naar bedrijventerreinen opgekomen. Deze bedrijventerreinen zijn ontwikkeld aan de oostkant van de stad, langs de belangrijke doorgaande wegen van Zoetermeer (de zogenoemde H-structuur). Vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw zijn de bedrijventerreinen Lansinghage en Brinkhage ontwikkeld. De terreinen kennen net zoals de woonwijken van Zoetermeer een duidelijke, functionele structuur. Vanaf de Oostweg zijn meerdere ontsluitingspunten met het bedrijventerrein aangelegd, zoals de Lansinghageweg en de Werner von Siemensstraat. Deze wegen zijn de verzamelwegen van de bedrijventerreinen. Vanaf deze wegen zijn alle bedrijven ontsloten door middel van een orthogonaal opgezette wegenstructuur.

De ruimtelijke en functionele structuur rondom het plangebied, met aan de westzijde woongebied en aan de oostzijde bedrijventerrein, komt duidelijk naar voren uit de navolgende afbeelding. De rijksweg A12 zorgt voor een sterke barrière ten opzichte van de rest van Zoetermeer aan de noordzijde.

31

Weergave ruimtelijke en functionele structuur rondom het plangebied (rode cirkel) bron: pdok.nl

Plangebied Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit de uitloop van de Zilverstraat met daaromheen extensief beheerd groen. Het betreft met name gras, met enkele bomen en struikgewas. Het noordoostelijke deel van het plangebied is voorzien van een wandelpad. De navolgende afbeelding toont een impressie van de huidige situatie van het plangebied.

Impressie huidige situatie plangebied (rood kader) bron: Google Earth

32

Sinds september 2020 staat er op de locatie een tijdelijk casino met een oppervlakte van circa 800 m2. Hiervoor is voorzien in parkeergelegenheid. Navolgende afbeelding toont hiervan een impressie.

Tijdelijke casino gevestigd binnen het plangebied (bron: Zoetermeer.nieuws.nl)

3.3

Verkeer en vervoer

3.3.1

Autoverkeer Het plangebied ligt ingesloten door de rijksweg A12, de provinciale weg N470 en de Zuidweg. De A12 heeft een stroomfunctie en de Provinciale weg N470 en de Zuidweg maken onderdeel uit van het Zoetermeerse hoofdwegennet. Door de ligging nabij deze wegen is het plangebied goed bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer. Op basis van het te realiseren programma is een inschatting gemaakt van de verkeersgeneratie. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer, fietsers en voetgangers) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt. Onderhavige ontwikkeling richt zich op de realisatie van een hotel, inclusief casino.

33

De verkeersgeneratie voor motorvoertuigen per etmaal voor de verschillende situaties ziet er voor de voorgenomen ontwikkeling als volgt uit:

De zaterdagavond is het maatgevende moment. Op basis van de zaterdagavond en het aandeel personen dat meerdere functies bezoekt bedraagt de verkeersgeneratie ongeveer 1.131 motorvoertuigen per etmaal. Het verkeer vanuit het plangebied zal via de Zilverstraat en de Zuidweg worden afgewikkeld op de Oostweg. Door de gemeente Zoetermeer is een memo3 opgesteld waarin is onderzocht of het verkeer bij de ontsluiting van het plangebied op de Zilverstraat veilig kan worden afgewikkeld. In de memo wordt het volgende geconcludeerd: − De kruising is zeer ruim vormgegeven zonder snelheidsremmende maatregelen en de gereden snelheden ter hoogte van de kruising zijn over het algemeen te hoog. De kruising wordt als onveilig ervaren door gebruikers (subjectieve onveiligheid). Echter uit de ongevalsgegevens blijkt dat er relatief weinig ongevallen plaatsvinden en er geen sprake is van objectieve verkeersonveiligheid. Dit is vaak het geval bij kruisingen die als subjectief onveilig worden ervaren aangezien reguliere gebruikers hier beter opletten als weggebruiker en zich bewust zijn van het risico. Zeker als de weggebruikers van de aansluitende weg uit de voorrang bekend zijn met de situatie door regulier gebruik. Met de komst van een Van der Valk hotel en casino zal het aantal ter plekke onbekende weggebruikers toenemen.

Dit zal het risico op daadwerkelijke ongevallen dan ook aanzienlijk verhogen. − Handhaving op en terugdringing van de gereden snelheid op de Zilverstraat en aanpassing van het verkeersgedrag ondersteund met infrastructurele snelheidsremmende maatregelen is dan ook gewenst met de komst van het Van der Valk hotel met casino. In de huidige situatie was deze noodzaak nog niet acuut 3

Gemeente Zoetermeer (afdeling SO) (2021). Memo kruising Zilverstraat met toegangsweg Era/ Bouwend Nederland/ Canon en Van der Valkhotel, mei 2021. 34

aanwezig. De komst van het Van der Valk hotel met casino vergt dan ook aanpassing van de aansluiting op de Zilverstraat waarbij de kruising zodanig wordt aangepast dat de snelheid wordt teruggedrongen van het verkeer op de Zilverstraat. Hierbij kan worden gedacht aan uitbuiging van de rijstroken van de Zilverstraat en het aanbrengen van verkeersgeleiders. Tevens zal het voetgangersverkeer en fietsverkeer dat gebruik maakt van de kruising toenemen met de komst van het Van der Valkhotel met casino. Hiertoe zal een betere oversteekvoorziening dichter bij de kruising en met een oversteekeiland gewenst zijn. − Vanuit verkeersafwikkelingsoogpunt worden geen problemen voorzien en is aanpassing van de kruising niet noodzakelijk. Echter vanuit verkeersveiligheidsoogpunt is door de komst van het Van der Valkhotel met casino aanpassing van de kruising dringend gewenst. 3.3.2

Fietsverkeer Met het 'Actieplan Fiets 2014' streeft de gemeente Zoetermeer naar meer duurzame mobiliteit in de stad. De gemeente kent een fijnmazig uitgebouwd fietsroutenetwerk waarbij de hoofdwegenstructuur voor het gemotoriseerd verkeer en de RandstadRaillijnen ongelijkvloers door fietsers kunnen worden gekruist. De gekozen stedenbouwkundige opzet van Zoetermeer zorgt voor een solitair, vrijliggend en barrièrevrij fietsnetwerk en daardoor een voor fietsers snelle, verkeersveilige en comfortabele bereikbaarheid van de voorzieningen, winkelgebieden, werkgebieden, scholenlocaties en woonwijken onderling. Desondanks bestaan er nog hindernissen. Met het Actieplan Fiets 2014 wil de gemeente deze wegnemen. Door maatregelen die het fietsen aantrekkelijker maken, wil Zoetermeer het fietsgebruik stimuleren. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan een leefbare en goed bereikbare stad. In het actieplan zijn doelen gesteld met betrekking tot de fietsstructuur en het gebruik van de fiets in de gemeente. Het actieplan richt zich op drie pijlers: − kunnen fietsen; een goed fietsnetwerk en voorzieningen zoals stallingsmogelijkheden − willen fietsen; mobiliteitsmaatregelen doelgroepen en gedragsbeïnvloeding − flankerende acties; aanvullende aan fietsen gerelateerde acties. Nabij het plangebied lopen enkele fietsroutes welke onderdeel zijn van het hoofdnetwerk voor fietsers in Zoetermeer.

Het betreft de fietsroute via de Eerste Stationsstraat tussen Rokkeveen en het 'oude dorp'. Deze route vormt tevens onderdeel van het recreatieve hoofdnetwerk richting het buitengebied ten zuidwesten van Zoetermeer (Balijbos/Delftsehout) en van het regionale fietsnetwerk binnen Haaglanden. Ook de hoofdfietsroute via de Zilverstraat en de Zuidweg is een onderdeel van het hoofdnetwerk voor fietsers. Het plangebied is gelet op zijn centrale ligging aan het hoofdfietsnetwerk goed bereikbaar voor het fietsverkeer.

35

Fietsnetwerk (bron Actieplan Fiets 2014) rode ster is de locatie van het plangebied

3.3.3

Voetgangers De voetpadenstructuur ligt parallel aan de fietspadenstructuur. Langs de meeste wegen zijn voetpaden aanwezig. Ook kunnen voetgangers net als de fietsers de A12 ongelijkvloers kruisen via de tunnels voor langzaam verkeer onder de A12 en de Eerste Stationsstraat, de Rokkeveenseweg en de Zilverstraat. Het plangebied is voor voetgangers goed bereikbaar.

3.3.4

Openbaar vervoer Treinverkeer De spoorlijn Den Haag-Gouda ontsluit Zoetermeer via drie treinstations, te weten Zoetermeer, Lansingerland-Zoetermeer en Zoetermeer‐Oost. De treinstations Lansingerland-Zoetermeer en Zoetermeer-Oost liggen beide op ongeveer 1 km loopafstand van het plangebied. Hier stoppen treinen die verbinding geven met Den Haag en Gouda, waar kan worden overgestapt richting Utrecht, Rotterdam en Amsterdam. Het plangebied is goed ontsloten voor het treinvervoer vanwege de aanwezigheid van twee treinstations op loopafstand.

36

Tramverkeer De stad Zoetermeer kenmerkt zich door een hoogwaardig netwerk van sneltramverbindingen welke onderdeel vormen van RandstadRail. Lijn 3 en 4 van Randstadrail rijden van Zoetermeer naar Den Haag. Op de halte Leidschenveen kan worden overgestapt op de lijn naar Rotterdam. Lijn 3 is de zuidelijke lus in Zoetermeer van de RandstadRail en stopt op circa 15 à 20 minuten loopafstand ten westen van het plangebied. Op 1 km loopafstand vanaf het plangebied bevindt zich bij de vervoersknoop Lansingerland-Zoetermeer ook een Randstadrailhalte. Busverkeer In de omgeving van het plangebied zijn diverse busstations gesitueerd, bijvoorbeeld bij station Lansingerland-Zoetermeer. Langs het plangebied loopt de ZoRo lijn. Dit is een snelle busverbinding tussen Zoetermeer via Berkel en Rodenrijs naar Rotterdam. De buslijnen geven verbinding met de overige wijken van Zoetermeer, het Stadshart en Berkel en Rodenrijs, waar kan worden overgestapt op andere (regionale) buslijnen en de RandstadRail. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het plangebied goed ontsloten is op het openbaar vervoersnetwerk. 3.3.5

Parkeren Voor het parkeren wordt in de basis uitgegaan van de parkeernormen welke de gemeente Zoetermeer hanteert. Deze parkeernormen geven het minimaal aantal te realiseren parkeerplaatsen per functie ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen. Het hotel betreft een 4- sterren hotel, wat betekent dat het hotel voor zijn gasten onder andere beschikt over een zwembad met wellness, een hotelbar/lounge en een restaurant. Daarnaast beschikt het hotel over een congresaccommodatie en casino. Voor de functie hotel is uitgegaan van de hoogste minimale parkeernorm die de gemeente Zoetermeer voor hotels hanteert van 9,1 parkeerplaats per 10 kamers. Aangezien bij deze ontwikkeling niet alleen sprake is van enkel een hotelfunctie maar additioneel ook een congresfunctie, restaurantfunctie en casinofunctie worden toegevoegd zijn voor deze functies afzonderlijk de voor deze specifieke functies geldende Zoetermeerse parkeernormen gehanteerd. Aangezien het hier een ontwikkeling betreft met meerdere functies waarbij niet alle functies gelijktijdig een maximale bezetting kennen, is op basis van landelijke kencijfers van het kennisplatform CROW en een benchmark4 onder bestaande vergelijkbare Van der Valkhotels, een parkeerbalans opgesteld. Hierbij zijn op basis van ervaringscijfers de bezettingsgraden in percentages van de maximale bezetting gedurende de dag/week van de verschillende functies bepaald.

Voor de benchmark is gebruik gemaakt van de gegevens van een drietal vergelijkbare Van der Valk hotels (Tilburg, Best en Nootdorp). Deze hotels zijn qua aanwezige functies, ligging ten opzichte van stadscentra, snelwegen en openbaar vervoer en de stedelijkheidsgraad vergelijkbaar met het geprojecteerde hotel in Zoetermeer. Op

4

Een benchmark is een vergelijkend onderzoek waarbij de prestaties van organisaties, producten, diensten of programma’s op identieke wijze worden onderzocht en met elkaar worden vergeleken. 37

basis van de benchmark zijn de bezettingsgraden voor de parkeerbalans waar nodig naar boven bijgesteld. Dit is dus alleen gedaan wanneer de bezetting hoger uitkomt dan de kentallen van het kennisplatform CROW. Hiermee zijn de aanwezigheidspercentages meer toegespitst op een vergelijkbaar Van der Valk hotel en daarmee beter toepasbaar op het geprojecteerde Van der Valk hotel in Zoetermeer. Het restaurant wordt voor het ontbijtbuffet, de lunch en het diner gebruikt door hotelgasten. Tijdens de lunch is het restaurant ook in gebruik door congresgasten. Uit de benchmark komt naar voren dat minimaal 40% van het restaurant gebruikt wordt door gasten uit het hotel. Hierdoor is nog maximaal 60% van het restaurant beschikbaar voor gasten die alleen voor het restaurant komen. Daarom zijn in de parkeerberekening 480 m2 BVO extra voor de functie restaurant meegenomen, zodat ook voor deze gasten (zijnde geen hotelgasten) voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. In het hotel bevindt zich eveneens een casino. Een deel van de casinobezoekers zal ook in het hotel verblijven. Het percentage hiervan is echter niet bekend en niet goed meetbaar, waardoor hiervoor geen reductie is toegepast op het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de functie casino. Hieronder zijn de gebruikte Zoetermeerse parkeernormen en aanwezigheidspercentages op basis van de benchmark per functie weergegeven:

Op basis van de parkeernormen en aanwezigheidspercentages per functie is een parkeerbalans opgesteld. Hieruit komt naar voren dat op het maatgevende moment minimaal 385 parkeerplaatsen benodigd zijn ten behoeve van de ontwikkeling. In het plan zijn meer parkeerplaatsen voorzien dan 385 parkeerplaatsen waardoor ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn om te voldoen aan de parkeereis. Verwacht mag worden dat hiermee eventuele parkeerproblemen in de toekomst niet zullen optreden en ook de parkeerdruk in de omgeving van de ontwikkeling niet zal toenemen. In de planregels is opgenomen dat ten behoeve van de ontwikkeling moet worden voldaan aan bovenstaande parkeernormen en aanwezigheidspercentages waarmee is gerekend. Dit betekent dat het aspect parkeren de ontwikkeling niet in de

38

weg zal staan en voldaan wordt aan de eisen voor de realisatie van voldoende parkeergelegenheid.

3.4

Communicatieverkeer en nutsvoorzieningen In het plangebied of de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich diverse leidingen: gasleidingen, riolering, datatransportleidingen, midden- en laagspanningsleidingen en waterleidingen. Hieronder bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen.

3.5

Cultuurhistorie en archeologie Op de provinciale waardenkaart van provincie Zuid‐Holland is voor het plangebied een (zeer) lage trefkans opgenomen voor archeologische waarden (zie onderstaande figuur). In het plangebied en directe omgeving zijn geen vindplaatsen bekend.

Uitsnede provinciale kaart met daarop het plangebied globaal rood omcirkeld (bron: Provincie Zuid-Holland)

In de gemeentelijke Rapportage 'Archeologisch waardevolle gebieden in Zoetermeer' is het plangebied evenmin aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Het gemeentelijk beleid is erop gericht om bestaande cultuurhistorische en architectonische kwaliteiten te handhaven en nieuwe toe te voegen. Hierbij zijn vooral de Monumentenwet, de gemeentelijke monumentenverordening en de lijst van gemeentelijke monumenten het kader. In 2006 zijn vijf gebieden in Zoetermeer als beschermd dorpsgezicht aangewezen. Het plangebied behoort hier niet toe. Evenmin is bebouwing in het plangebied aangewezen als gemeentelijk monument.

39

4

Beschrijving plan Om een bijdrage te leveren aan het creëren van een representatieve invulling van de A12-zone, bestaat het voornemen om ter plaatse van het plangebied te voorzien in een hotelgebouw. Dit hotel zal bestaan uit maximaal 192 hotelkamers, een restaurant (circa 1.500 m2), bar (circa 350 m2), congreszaal (circa 1.800 m2), wellness, fitness en een zwembad (circa 1.000 m2), en casino (circa 1.000 m2). Daarbij geldt dat het casino reeds ter plaatse is gevestigd in een tijdelijk gebouw. Met de voorliggende ontwikkeling wordt het casino opgenomen in het hotelgebouw en wordt een toekomstbestendige bedrijfsvoering gewaarborgd. Inrichting plangebied Het exacte bouwplan is nog in ontwikkeling. Daarnaast zal een landschapsarchitect een inrichtingsplan maken. Hierna volgt een mogelijke invulling van het bestemmingsplan. Het hotelgebouw is aan de zuidzijde van het plangebied beoogd. Aan deze zijde is tevens ruimte voor een groene zone met bomen en een groene oeverzone. De rest van het plangebied is beoogd als parkeerterrein en expeditie ruimte. Er wordt voorzien in circa 435 parkeerplaatsen. Het parkeren zal deels uit maaiveldparkeren bestaan en zal deels in een parkeergarage plaatsvinden. Daarnaast zullen fietsenstallingen worden geplaatst ten westen van het hotelgebouw. Navolgende afbeelding toont een impressie van de beoogde indeling van het besluitgebied.

Impressie beoogde indeling plangebied (bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo)

Hotelgebouw Het beoogde hotelgebouw bestaat uit twee bouwvolumes, een laag deel (de sokkel) bestaande uit drie bouwlagen en een hoog deel (de toren) bestaande uit 17 bouwlagen en een verhoogde dakrand ten behoeve van een gevelonderhoudsinstallatie en een luchtbehandelingsinstallatie. Daarmee kent het gebouw een maximale toegestane

40

bouwhoogte van respectievelijk 20 en 77 meter vanaf het peil (straatniveau). Het gehele gebouw kent daarnaast een souterraingedeelte. Navolgend wordt per verdieping verder ingegaan op het hotelgebouw. Het souterrain is gereserveerd voor uiteenlopende ondersteunende functies: magazijnen, opslagruimtes, personeelsruimtes, technische ruimtes en dergelijken. De begane grond is met name in gebruik ten behoeve van gemeenschappelijke ruimtes. De ingang van het hotel is beoogd aan de noordzijde, waarna de lobby, een meetingpoint, bar/brasserie en restaurant beoogd zijn aan de west-, oost- en zuidzijde van de begane grond. Ten behoeve van het restaurant is aan de west- en zuidzijde van het hotelgebouw een terras beoogd. Het overige deel van de begane grond voorziet in expeditie ruimte en overige voorzieningen, zoals sanitair en kantoren. Aan de uiterste noordoostzijde van de begane grond is de ingang beoogd van het casino. De eerste verdieping voorziet eveneens in gemeenschappelijke ruimtes, alsmede dienstruimtes. Dit betreft respectievelijk het casino en congresruimte enerzijds en dienstruimtes en opslagruimtes anderzijds. De tweede tot en met de 18e verdieping betreft de hoge toren van het gebouw en herbergt de hotelkamers met bijbehorende voorzieningen als linnenkamers een wellness met zwembad ten behoeve van de hotelgasten.

De hotelkamers bestaan uit verschillende types met een oppervlakte tussen de circa 30 en 60 m2. Het dak van de lage sokkel betreft een daktuin net als het dak ter hoogte van de 18e verdieping. Het dak van de hoge toren biedt ruimte aan een gevelonderhoudsinstallatie en luchtbehandelingskasten van de hotelkamers. Ten slotte geldt voor het gehele gebouw dat voorzien is in trappenhuizen en liftschachten.

Impressie begane grond (bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo)

41

Impressie verdiepingen (bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo)

Het gebouw kent grote raampartijen op alle verdiepingen en kent een rechtlijnig ontwerp met lichte kleurschakeringen. In de navolgende afbeelding wordt een impressie gegeven van het beoogde gebouw.

Impressie beoogde hotel (bron: P.A.M Teunissen Architectenburo)

Stedenbouwkundige inpassing De bouwmassa wordt gepositioneerd aan de zijde van de Zuidweg. Hierdoor ontstaat een goede ruimtelijke setting. Dit heeft enerzijds te maken met een logische routing. De kavel wordt benaderd vanaf de Zilverstraat, vandaar komt de bezoeker direct op

42

de voorruimte c.q. parkeerplein, waarna het hotel of casino bezocht kan worden. Anderzijds zal positionering van bebouwing aan de Zuidweg zorgen voor een wenselijke wandwerking en uitstraling aan de Zuidweg (zie volgende afbeelding).

Stedelijke wandvorming langs de Zuidweg

Het bouwvolume bestaat uit een sokkel met daarboven op een toren. De zuidzijde van de sokkel is gesitueerd aan de Zuidweg en neemt door de niet geheel rechthoekige vorm de richting van de Zuidweg aan en staat min of meer gecentreerd tussen de bouwvolumes van de naastgelegen gebouwen van ERA Contour en Canon Medical Systems. De hoogte van de sokkel sluit goed aan op de hoogte van de naastliggende bebouwing. De sokkel bestaat aan de zijde van de Zuidweg uit een restaurant- en congresfunctie. Dit zorgt voor een aantrekkelijke voorkantsituatie met een goede uitstraling. De zijde van het parkeerterrein, wat in feite de functionele voorkant is met entrees van hotel en casino zal hierdoor tevens een aantrekkelijke uitstraling krijgen. De sokkel is hierdoor goed ingepast in de bestaande omgeving. De bouwmassa van de sokkel reageert goed op de omliggende bebouwing en vanaf de Zuidweg levert dit een evenwichtig beeld op. De toren is op meerdere punten in de stad goed zichtbaar. Uit onderzoek blijkt dat de toren al op enkele kilometers afstand waarneembaar is vanaf de A12, met name vanuit de richting Utrecht. Daarnaast staat de toren min of meer in de zichtlijn van de Zuidweg. Ook vanaf de Blauw-roodlaan in Rokkeveen staat de toren in de zichtas. Vanaf de Oostweg staat de toren weliswaar niet in de zichtas, maar is wel waarneembaar. De toren vormt een blikvanger en oriëntatiepunt.

De toren houdt zoveel mogelijk afstand tot het gebouw van ERA Contour en Canon Medical Systems en staat niet in lijn met de hoofmassa’s van de andere bebouwing. De toren vormt hierdoor enigszins een solitair volume. Het respecteert hierdoor de omliggende bebouwing zo veel mogelijk ondanks de grote hoogte van de toren en de schaalverschillen tussen de toren en de overige bebouwing. De toren staat niet symmetrisch of precies in het midden van de sokkel, maar juist asymmetrisch, wat een

43

meer dynamisch beeld oplevert. In de volgende afbeelding is de positionering van de toren weergegeven.

Positionering van de toren ten opzichte van omliggende bebouwing Het bouwplan dat met een omgevingsvergunning wordt gecoördineerd met dit bestemmingsplan is getoetst aan de 30 graden richtlijn. Deze richtlijn kan gebruikt worden om eventuele onaanvaardbare stedenbouwkundige belemmeringen ten aanzien van lichttoetreding, bezonning, privacy en uitzicht te signaleren. Dit is echter geen vastgestelde beleidsregel. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. De richtlijn houdt globaal in: De definitie van de 30 gradenrichtlijn: De hoogte van een nieuw te bouwen gebouw(deel) mag niet hoger zijn dan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van een bestaande tegenoverliggende woning, gedeeld door de factor 1,7, vermeerderd met 1 m, gemeten vanaf de vloer van de eerste woonlaag van de tegenoverliggende woning.

Het toepassingsgebied van de 30 gradenrichtlijn: Onder een tegenoverliggende woning wordt verstaan: een tegenover een gebouw gesitueerde bestaande woning, waarbij het betreffende gebouw zich bevindt binnen de zone die wordt gevormd door de horizontale hoeken van 120° ten opzichte van de voorgevel, respectievelijk achtergevel, van de bestaande woning, gemeten ter plaatse van de geveluiteinden.

44

Indien het te realiseren gebouw binnen het toepassingsgebied valt en indien de hellingshoek tussen het hoogste punt van het te realiseren gebouw en de voor- achtergevel van een bestaande woning (gemeten op 1 m hoogte) gelijk of minder dan 30 graden bedraagt, wordt verondersteld dat het te realiseren gebouw ten opzichte van de bestaande woningen geen onaanvaardbare belemmeringen oplevert qua lichttoetreding, bezonning, uitzicht en privacy. De geplande toren van het hotel (bouwplan) blijft net onder de 30 graden.

Situatie toren en sokkel (bron: P.A.M Teunissen Architectenburo)

45

5 5.1

Milieu en leefkwaliteit Strategische milieubeoordeling Algemeen De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In de bijlage van het Besluit m.e.r zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. In onderdeel C zijn activiteiten genoemd waarbij direct sprake is van een m.e.r.-plicht als bij besluiten de genoemde drempelwaarden worden overschreden. Voor de activiteiten die zijn genoemd in onderdeel D geldt dat als de drempelwaarden worden overschreden een m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. Voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden moet een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling worden gedaan. Pas na het uitvoeren van deze vormvrije m.e.r-beoordeling is duidelijk of er een m.e.r. moet worden doorlopen. Toetsing Onderhavig plan, kan worden gekwalificeerd als de aanleg of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r..

Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moet worden geïnterpreteerd. De activiteit blijft wel ruim onder de gestelde drempelwaarden. Om die reden is een vormvrije m.e.r.-beoordeling5 opgesteld. De aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in de bijlagen. Uit deze beoordeling blijkt dat er geen milieueffect optreedt. De conclusie is dan ook dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten. Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is daarom niet nodig. Op basis van het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer dient in een m.e.r-beoordelingsbesluit te worden genomen door het bevoegd gezag (college). Conclusie Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is niet nodig.

5.2

Geluidhinder Algemeen De Wet geluidhinder, en het hierop gebaseerde Besluit geluidhinder, bevatten normen en regels ter voorkoming of beperking van geluidhinder tengevolge van 5

SAB (2021). Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Zoetermeer, Van der Valk Hotel, SAB. Projectnummer: 190509. 14 juni 2021. 46

wegverkeerslawaai, spoorweglawaai, industrielawaai afkomstig van een gezoneerd industrieterrein. Aangegeven wordt welke objecten bescherming genieten tegen geluid. Naast woningen gaat het onder meer om scholen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, psychiatrische ziekenhuizen. Woonwagenstandplaatsen en verblijfsterreinen bij psychiatrische ziekenhuizen worden aangemerkt als geluidsgevoelige terrein. Toetsing Voorliggend plan betreft de realisatie van een hotel. Een dergelijke functie betreft geen geluidsgevoelige functie in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). Er is immers geen sprake van het mogelijk maken van functies aangaande langdurig verblijf. Door de locatie nabij drukke wegen als de A12, de Zuidweg en de Oostweg is er sprake van een hoge geluidsbelasting. Voor een prettig binnenklimaat dient het geluidniveau binnen te worden beperkt en dienen geschikte ventilatievoorzieningen te worden aangebracht, zodat bijvoorbeeld niet de enige mogelijkheid om te ventileren is om het raam open te zetten waardoor veel lawaai in de kamers ontstaat. In het kader van de omgevingsvergunning wordt geregeld dat binnen het hotel wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat. De eventuele invloed van geluid vanuit het besluitgebied op de omgeving is behandeld in paragraaf 5.6. Een nadere beschouwing van het aspect geluid is daarmee niet noodzakelijk.

Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig project.

5.3

Bodemkwaliteit Wettelijk kader Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (hierna: Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft. Wet bodembescherming De Wbb regelt zaken rond bodembescherming en bodemsanering. Vertrekpunt van de Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van plangebied of projectlocatie. De wettelijke doelstelling is functiegericht saneren. De wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im)mobiliteit van de verontreiniging. De volgende uitgangspunten overheersen:

47

a het geschikt maken van de bodem voor het voorgenomen gebruik; b het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging; c het wegnemen van actuele risico's. Saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het huidige en toekomstige gebruik van de bodem. Het is niet nodig de hele locatie aan te pakken. Er kan ook sprake zijn van deelsaneringen of een gefaseerde aanpak. Situatie in het plangebied Het plangebied is gelegen in de wijk Rokkeveen, het bedrijventerrein Lansinghage. Het plangebied ligt momenteel braak. Op of in de directe omgeving zijn geen bodembedreigende bedrijfsactiviteiten en ondergrondse opslagtanks gesitueerd geweest. Ook zijn er geen gevallen van ernstige bodemverontreinigingen in de directe omgeving bekend. Het plangebied is niet gelegen in een milieubeschermingsgebied voor grondwater. Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Zoetermeer blijkt dat het plangebied is gelegen in zone 7 (recente uitbreidingen na 1970). De algemene bodemkwaliteit van de boven- en ondergrond zijn geclassificeerd als klasse AW2000.

Binnen het plangebied is voldoende inzicht verkregen in de huidige bodemkwaliteit op basis van de volgende onderzoeken: − ‘Verkennend bodem-, asbest- en verhardingsonderzoek, Zilverstraat te Zoetermeer’, opgesteld door ATKB B.V., met kenmerk 20190513/rap01 van 6 augustus 20196; − ‘Nader bodemonderzoek, Zilverstraat te Zoetermeer’, opgesteld door ATKB B.V., met kenmerk 20200113/Rap01 van 19 februari 2020 7. Er is binnen het plangebied geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Het is geschikt voor de voorgenomen bestemming als hotel. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

5.4

Luchtkwaliteit Algemeen Eisen met betrekking tot luchtkwaliteit zijn verankerd in de Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2 en vormen een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de

6

ATKB (2019). Verkennend bodem-, asbest- en verhardingsonderzoek. Kenmerk: 20190513/rap01. 6 augustus 2019.

7

ATKB (2020). Nader bodemonderzoek, Zilverstraat te Zoetermeer. Kenmerk: 20200113/Rap01. 19 februari 2020. 48

buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM 10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan. Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De derogatiebeschikking van de EU is in 2015 verlopen. De NSL is na 2015 twee maal verlengd en betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio’s om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL.

Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Doordat de derogatiebeschikking van de EU na 2015 niet is verlengd, dient Nederland overigens op dit moment te voldoen aan de Europese luchtkwaliteitsnormen. Plannen die ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het plan tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het plan ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft.

Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein. Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico’s optreden. Toetsing De ministeriële regeling NIBM bevat geen kwantitatieve uitwerking voor hotels. Dit betekent dat op een andere manier aannemelijk moet worden gemaakt dat het project niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit wordt

49

gedaan door de toename van de luchtverontreiniging ten gevolge van extra verkeersbewegingen van het plan inzichtelijk te maken. Er is daarom gebruik gemaakt van de NIBM-tool. Hierbij is uitgegaan van het toekomstig aantal verkeersbewegingen zoals berekend in paragraaf 3.3. Met de NIBM-tool wordt de jaargemiddelde bijdrage van het plan op de luchtkwaliteit berekend. In onderstaande berekening is daarom uitgegaan van de toename van het aantal verkeersbewegingen in de feitelijke situatie.

Resultaat berekening NIBM-tool versie 23-04-2022 (bron: Infomil/Rijksoverheid)

Uit voorgaande tabel blijkt dat bij het aantal genoemde extra voertuigbewegingen, en uitgaande van een ruim percentage vrachtwagens van 2%, de bijdrage van het extra verkeer ruim onder de NIBM-grens blijft. Dit betekent dat geen nader onderzoek nodig is. Raadpleging van de NSL-monitoringstool (versie 23-04-2022) heeft aangetoond dat er in de omgeving van het plangebied geen sprake is van (dreigende) grenswaarde-overschrijdingen. Hierbij is ervan uitgegaan dat het plan in 2023 gerealiseerd wordt en dat het aantal motorvoertuigen met 1.500 toeneemt waarvan 2% bestaat uit vrachtverkeer. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s. Vanuit zowel de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening vormt het plan op het gebied van luchtkwaliteit daarom geen belemmering. Conclusie het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

50

5.5

Water Ten behoeve van de voorliggende ontwikkeling is voorzien in een watertoets 8. Hierin wordt getoetst aan het relevante beleid en ingegaan op het oppervlakte-, hemel- en grondwater en riolering. Op basis van dit onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd: − Op dit moment is het perceel onverhard. In het bestemmingsplan Rokkeveen zijn er reeds twee bouwvlakken bestemd binnen het plangebied. Buiten deze vlakken is er voor dit plan aanvullend circa 3.500 m2 verhard oppervlakte beoogd wat op dit moment in het bestemmingsplan is aangegeven als ‘groen’. Dit is dus een toevoeging verhard oppervlakte ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Daartegen voorziet het plan ook in 2.500 m2 groene daken, wat zorgt voor aanvullende waterberging. − Uit de digitale watertoets van het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK) blijkt dat de waterbelangen bij dit plan hoog zijn. Dit komt deels door de grote van het plan en deels door de locatie in de nabijheid van oppervlaktewateren. Het Hoogheemraadschap wenst derhalve in gesprek te gaan met de initiatiefnemer omtrent het plan. − De realisatie van het hotel zal zorgen voor een toename in het aanbod van vuilwater op het gescheiden rioolstelsel. Dit wordt geschat op voor een totale vuilwater lozing van 86,4 m3 per dag. De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal wel in overleg met de gemeente besproken moeten worden.

Tevens zal voor de aansluiting een vergunning aangevraagd moeten worden. − Naast de beoogde groene daken wordt het toekomstige hotel afgekoppeld. Het hemelwater dient in basis binnen de plangrenzen te worden verwerkt. De bodemtypologie bestaat uit klei. Hemelwater kan dus minder goed infiltreren in de bodem. In overleg met het Hoogheemraadschap is afgestemd dat er 150 vierkante meters nieuw wateroppervlak binnen het plan gerealiseerd dient te worden. − Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Daarom verzoekt de gemeente om bij de bouw af te zien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen. − De aanleghoogte en/of het vloerpeil van toekomstige bebouwing dient minimaal N.A.P. - 4,50 m te bedragen. De souterrain komt lager gelegen. Derhalve dient overleg gevoerd te worden met de gemeente en het Hoogheemraadschap − Om er zeker van te zijn dat er tijdens de aanlegfase geen effecten aan de ondergrond plaatsvinden is in een later stadium van het proces een bemalingsadvies noodzakelijk. De watertoets is voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard. De opmerkingen van het Hoogheemraadschap zijn in de watertoets verwerkt. Op grond van de Keur zullen onderhoudsstroken langs de hoofdwatergangen vrij worden gehouden.

De realisatie van de benodigde waterberging is in het voorliggende plan gewaarborgd middels een voorwaardelijke verplichting. De waterberging zal aansluitend op de bestaande watergang aan de zijde van Zuidweg gerealiseerd worden.

8

SAB (2022). Watertoets. Zoetermeer, Van der Valk. Projectnummer: 190509. 7 oktober 2022. 51

Conclusie het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

5.6

Bedrijven en milieuzonering Algemeen Indien door middel van een ruimtelijke ontwikkeling nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie. Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) 9 als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd.

Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies gelegen buiten betreffend perceel. Toetsing Bedrijven en milieuzonering De directe omgeving van het besluitgebied bestaat uit bedrijventerrein, woningen en hoofdinfrastructuur in de vorm van de Rijksweg A12, de provinciale weg N470 en de spoorlijn Den Haag - Gouda, waardoor het plangebied op basis van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (2009)’ wordt getypeerd als een ‘gemengd gebied’. Dat betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap mogen worden verminderd (met uitzondering van het aspect gevaar). Een hotel betreft in de basis geen hindergevoelig object in het kader van het aspect bedrijven en milieuzonering. Binnen de afzonderlijke wet- en regelgevingen wordt een hotel in sommige gevallen echter wel gezien als gevoelig. Zo wordt een hotel aangemerkt als verblijfsruimte en daarmee als geurgevoelig object wat mogelijk omliggende geur veroorzakende bedrijven beperkt in ontwikkelingsmogelijkheden. Daarnaast moet een hotel worden aangemerkt als (beperkt)kwetsbaar object in het kader van het

9

VNG publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’, 2009. 52

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wat mogelijk omliggende risicovolle bedrijven beperkt in hun ontwikkelingsmogelijkheden. In artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder is een hotel niet als ander geluidsgevoelig gebouw aangewezen. Dit betekent dan ook dat het nieuw te realiseren hotel voor de toekomstige omliggende bedrijven niet als geluidsgevoelig wordt gezien en daarom ook geen belemmering zal zijn bij vergunningverlening voor die bedrijven. Voor stofhinder wordt een hotel eveneens niet gezien als gevoelig. Daarmee worden de aspecten stof en geluid niet nader beschouwd. Externe veiligheid (gevaar) komt aan bod in paragraaf 5.7 van dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. Voor wat betreft geur zijn er een tweetal aspecten te onderscheiden, namelijk agrarisch geur en industrieel geur. Het plangebied is gesitueerd in de bebouwde kom van Zoetermeer en bevindt zich niet in de nabijheid van het landelijk gebied. Geuroverlast door toedoen van agrarische bedrijvigheid kan daarmee op voorhand worden uitgesloten. Wel is industrie gesitueerd in de nabijheid van het plangebied. Ter plaatse van het oostelijk gesitueerde bedrijventerrein geldt geen geurcontour. Daarmee kan worden gesteld dat er geen grote geurhinder-veroorzakende bedrijvigheid gesitueerd is.

De eerstelijns bedrijvigheid ten opzichte van het plangebied bestaat voornamelijk uit opslag/magazijn. Naast het bedrijventerrein is de volgende bedrijvigheid gesitueerd in de directe nabijheid van het plangebied, waarbij de richtafstand voor het aspect geur is weergegeven voor een gemengd gebied: Bedrijfssoort

Adres

Omschrijving VNG

Richtafstand geur (m)

Leverancier van medische apparatuur Diverse kantoren

Zilverstraat 1

Grth in machines en apparaten – overige Overige zakelijke dienstverlening: kantoren

0

Zilverstraat/Koraalrood

0

Gemeten afstand (m) 10

Minimaal 10

Uit de voorgaande tabel blijkt dat de industrie in de directe omgeving niet zorgt voor geuroverlast. Een nadere beschouwing is niet benodigd. Er moet ook getoetst worden of de nieuw toegestane functie geen overlast veroorzaakt op de omliggende gevoelige functies. Hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra vallen volgens de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (2009)’ onder categorie 1. Hiervoor gelden binnen een gemengd gebied een richtafstand van 0 meter tot gevoelige bestemmingen zoals woningen. Een casino wordt gezien als een categorie 2 bedrijf waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt. Zalenverhuur mede ten behoeve van feesten en partijen is niet als aparte categorie opgenomen in de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (2009)’. Indien deze functie vergeleken wordt met discotheek, muziekcafé of evenementenhal dan valt deze functie volgens de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (2009)’ onder 53

milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter voor gemengd gebied. De meest nabij gelegen woningen liggen op ruim 80 meter afstand. Er wordt dus ruim aan richtafstanden voldaan. Daarnaast laat het geldende bestemmingsplan bedrijvigheid toe tot en met milieucategorie 3.2. Hiervoor geldt binnen een gemengd gebied een richtafstand van 50 meter (m.u.v. het aspect externe veiligheid). Dit bestemmingsplan laat minder belastende functies toe dan het geldende bestemmingplan en er wordt ruim aan de richtafstanden van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (2009)’ voldaan. Akoestisch onderzoek industrielawaai In het kader van het voorliggende plan is een akoestisch onderzoek 10 uitgevoerd naar de geluidemissie van het voorliggende plan. Doel is om de geluidbelasting ter plaatse van de omliggende geluidgevoelige bestemmingen (woningen) ten gevolge van de representatieve bedrijfssituatie vast te stellen en te toetsen aan de maximumwaarden zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit. De geluiduitstraling van de inrichting naar de omgeving is berekend met behulp van een akoestisch overdrachtsmodel op basis van de ‘Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai’ 1999.

Rekening houdend met de in het akoestisch onderzoek omschreven uitgangspunten en voorzieningen, blijkt uit de berekeningsresultaten dat kan worden voldaan aan de eisen ten aanzien van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau uit het Activiteitenbesluit, als het muziekgeluidniveau in de congresruimten en het casino op de eerste verdieping worden beperkt tot maximaal 98 dB(A). Hierbij is uitgegaan van een LAr,LT inclusief 10 dB toeslag en een maatgevende eis van 40 dB voor de nachtperiode. Als een hoger muziekgeluidniveau van maximaal 103 dB(A) wenselijk is, zullen aanvullende maatregelen moeten worden getroffen of zal er (voor een beperkt aantal avonden) ontheffing moeten worden aangevraagd. De eventueel aanvullend te treffen maatregelen moeten de geluidisolatie van de gevel met ten minste 5 dB verbeteren. Ten aanzien van het maximale geluidniveau geldt dat de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit in zowel de dag-, avond- en nachtperiode niet worden overschreden. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

5.7

Externe veiligheid Algemeen Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag, en vervoer van gevaarlijke stoffen (zoals vuurwerk, lpg, en munitie) over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Op grond van het Bevi zijn in de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) voor dergelijke bedrijven vaste veiligheidsafstanden opgenomen.

10

Deerns (2022). Akoestisch onderzoek Hotel-restaurant van der Valk Zoetermeer. Project: 160.05904.00.0001. 18 januari 2022. 54

Toetsing Ter plaatse van het plangebied is een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd, waarvan de rapportage bestaat uit twee delen 11 12. In deel 2 van het rapport wordt geconstateerd dat het plangebied zich binnen 200 m van de A12, N470 en de Zuidweg bevindt, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Andere voor externe veiligheid relevante risicobronnen bevinden zich op dusdanig grote afstand van het plangebied, dat de risicobronnen geen invloed hebben op de veiligheid in het plangebied en dat het plangebied geen invloed heeft op het groepsrisico van die risicobronnen. Transport gevaarlijke stoffen Aangezien het plangebied zich binnen 200 m van de A12, N470 en de Zuidweg bevindt, is inzicht in de externe veiligheidsrisico’s nodig. In het eerste rapport is de A12 behandeld. Hierover wordt het volgende geconcludeerd: − Er is sprake van een PR 10-6 contour voor deze weg. Deze contour ligt op 48 meter van het hart van de weg. Het plangebied ligt op ongeveer 180 meter van het hart van de weg en daarmee buiten de PR 10-6 contour. Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. − Het groepsrisico van de route blijft gelijk op 0.09 keer de oriëntatiewaarde. Omdat het groepsrisico niet wijzigt en kleiner is dan 10% van de oriëntatiewaarde kan de verdere verantwoording van het groepsrisico achterwege blijven.

Wel dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te worden gesteld om advies uit te brengen. In de toelichting bij het besluit dient in elk geval in te worden gegaan op de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien een ramp zich voordoet. In het tweede deel van het rapport zijn de Zuidweg en de N470 behandeld. Hierover wordt het volgende geconcludeerd: − Er is geen sprake van een PR 10-6 contour. Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. − Het groepsrisico van de route neemt toe door de ontwikkeling van het plangebied. Het groepsrisico neemt toe van 0.01 naar 0.09. Met de hoogte van dit groepsrisico (<0,1 x oriëntatiewaarde) kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van hetgroepsrisico en dient alleen in gegaan te worden op de bestrijdbaarheid van het incident met gevaarlijke stoffen en de zelfredzaamheid van personen in het invloedsgebied. De veiligheidsregio Haaglanden geeft hier advies over. Verantwoording groepsrisico De veiligheidsregio Haaglanden is om advies gevraagd en heeft de volgende maatregelen geadviseerd.

11

AVIV (2020). Externe veiligheid, Van der Valk Hotel te Zoetermeer. Project: 204344. 9 november 2020.

12

AVIV (2021). Externe veiligheid, Van de Valk Hotel te Zoetermeer deel 2. Project: 204344, 20 april 2021. 55

Effect reducerende maatregelen Om de risico’s te verkleinen wordt hieronder een aantal adviezen gegeven. Ongeacht het incident van een ‘gewone’ brand tot een incident op rijksweg A12 waarbij giftige stoffen vrijkomen heeft afschakelbare ventilatie een positieve invloed op het beperken van de schadelijke effecten van de vrijgekomen stoffen objecten in het plangebied. Geadviseerd wordt om in het hotel een technische voorziening te plaatsen, zodat de ventilatie met een eenvoudige handeling kan worden uitgeschakeld. Om zo de gevolgen bij het vrijkomen van giftige stoffen te beperken. Dit mag ook een handmatige handeling zijn. Het is daarbij van belang dat ook ramen en ventilatieopeningen kunnen worden gesloten. Maatregelen ter bevordering van zelfredzaamheid Naast bovenstaande is het belangrijk dat de zelfredzaamheid van mensen wordt verhoogd. Bij een incident op de A12, N470 of de Zuidweg is het van belang dat mensen veilig kunnen vluchten. Hiervoor is een vluchtweg vanuit de objecten richting de omgeving, in een afgekeerde zijde van deze risicobronnen van belang. Dit geldt voor objecten bestemd voor het verblijf van personen. Bij de (ver)bouw van objecten, bestemd voor het verblijf van personen wordt onafhankelijk van de locatie van het incident een vluchtwegen vanuit het object geadviseerd, via de gevel(s) aan de afgekeerde zijde(n) van de risicobronnen.

Binnen het hotel kunnen personeelsleden en (grote groepen) bezoekers verblijven. Het is van belang dat het personeel, de begeleiding en/of de BHV-organisatie van deze objecten zijn voorbereid op eventuele calamiteiten met gevaarlijke stoffen buiten de objecten. Hierbij is het van belang dat zij ook weten hoe daarbij te handelen. Bijvoorbeeld om bezoekers van deze objecten te assisteren om zichzelf in veiligheid te brengen. Geadviseerd wordt dat het personeel en/of de BHV-organisatie van het hotel is voorbereid op calamiteiten op wegen. Dit kan geborgd worden in een plan ten behoeve van noodsituaties. Hierbij is het ook belangrijk dat dit structureel wordt geoefend. Om ervoor te zorgen dat mensen goed voorbereid zijn en weten hoe zij moeten reageren bij een ongeval met de eerder genoemde risicobronnen is het van belang dat zij hier vooraf over worden geïnformeerd. Mogelijk kan de gemeente Zoetermeer voor dit plangebied gebruik maken van de hulpmiddelen die zijn ontwikkeld of beschikbaar zijn. Geadviseerd wordt om bewoners, personeelsleden en vaste bezoekers te informeren over de verschillende risico’s en gevaren van de eerder genoemde risicobronnen. Daarbij dient men tevens geïnformeerd te worden over de wijze van alarmeren en de wenselijke manier van reageren tijdens incidenten (risicocommunicatie).

Dergelijke informatie dient op gezette tijden herhaald te worden, zodat het onderwerp onder de aandacht blijft. In de regio Haaglanden is de website www.haaglandenveilig.nl beschikbaar. Via deze website worden burgers geïnformeerd over de aanwezige risico’s

56

in de regio en is informatie te vinden over wat zij zelf kunnen doen om deze risico’s te beperken. Maatregelen ten behoeve van de hulpverlening / Incidentbestrijding door hulpdiensten Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van ‘dagelijkse incidenten’, zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende zijn. In de huidige situatie is dit voldoende. Dit moet ook voor de toekomst worden geborgd. Daarom is het belangrijk dat hiervoor in een vroeg stadium contact wordt opgenomen met de risicobeheerder in de wijk. Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.