Raadsvoorstel en besluit 1215205 woningbouwontwikkeling Vestersbos 4

*Z087596ACCC*

Raadsvoorstel onderwerp zaaknummer documentnummer portefeuillehouder portefeuille

Vaststellen herontwikkelingsuitgangspunten en bijbehorende grondexploitatie Vestersbos Z/24/467606 INT/24/1215205 Aad van Orden Ruimtelijke Ordening/Woningbouw

1. Samenvatting In november 2023 heeft de gemeenteraad in meerderheid verzocht de locatie Vestersbos 4 te bestemmen als woningbouwlocatie. Na een uitgebreide participatieronde is het nu van belang de uitgangspunten (ruimtelijk en financieel) vast te stellen. Vaststelling is enerzijds nodig om duidelijkheid te geven aan de omgeving over de planontwikkeling en anderzijds duidelijkheid te geven aan de nog te selecteren ontwikkelende partijen. Ook stellen we hiermee de financiële kaders vast, waaronder dit project mag worden gerealiseerd. 2. Raadsvoorstel Wij stellen u voor om: 1 op basis van de quickscan woningbouw Vestersbos 4 en de uitkomsten van de participatie, de herontwikkelingsuitgangspunten (INT/24/1203262) voor de locatie Vestersbos 4 definitief vast te stellen; 2 de grondexploitatie van het project Vestersbos vast te stellen en uit te voeren, met een negatief verwacht resultaat. En daarmee het bijbehorende budget voor uitvoering vast te stellen en in te stemmen met de risico’s van de grondexploitatie Vestersbos; 3 eenmalig een onttrekking uit de algemene reserve te doen van € 475.000 (het te verwachten negatieve resultaat netto contante waarde) voor het vormen van een verliesvoorziening; 4 bovenstaande beslispunten met bijbehorende balansmutaties en consequenties voor de Vennootschapsbelasting (Vpb), te verwerken in de lopende begroting 2024 en verder. 3.

Waarom naar de raad Het vaststellen van ruimtelijke kaders is aan uw raad voorbehouden. Daarnaast is in de Nota Grondbeleid van 2021 de volgende beleidsregel opgenomen: “Bij de start van een nieuwe ontwikkeling, waarbij de gemeente een grondpositie heeft dan wel gaat innemen, wordt de grondexploitatieberekening ter vaststelling voorgelegd aan de raad.” Op basis hiervan is het vaststellen van de grondexploitatie voorbehouden aan de gemeenteraad. 4. Doelstelling en beoogd resultaat Herontwikkeling van de Locatie Vestersbos 4 als woningbouwlocatie om daarmee in te spelen op de kwalitatieve- en kwantitatieve marktvraag naar (betaalbare) woningen in de gemeente Zevenaar.

5. Argumenten en alternatieven Argumenten 1.1 De uitgangspunten (bijlage 5) zorgen voor een goede ruimtelijke en functionele inpassing van de herontwikkeling in de bestaande omgeving. De uitgangspunten zijn gebaseerd op bestaand beleid, input uit de participatieronde, de gewenste ontwikkelingsrichting en op de specifieke kenmerken van de locatie Vestersbos 4 en omgeving. 1.2

De ruimtelijke uitgangspunten sluiten aan op de door de gemeenteraad in het eerder stadium vastgestelde uitgangspunten voor wat betreft bouwhoogtes, rooilijnen en bouwvlakken en wordt als acceptabel gezien door 70 procent van de respondenten1. Voor de inpassing van de ontwikkeling in de omgeving heeft de gemeenteraad op 24 november 2021 een ruimtelijke inkadering vastgesteld voor wat betreft bouwhoogtes, rooilijnen en bouwvlakken. Deze wordt ook voor de woningbouwontwikkeling in de basis als uitgangspunt gehanteerd. Daarnaast gelden voor de locatie beperkingen voor verdere hoogbouw voortkomend uit de molenbiotoop (beschermingszone om de windvang voor de buitenmolen te kunnen garanderen). Naar aanleiding van de participatie zijn de ruimtelijke uitgangspunten verder uitgewerkt in tekst. De bijbehorende uitgangspuntenkaart is hiernaast weergegeven.

1 Zie bijlage 3

zaaknummer Z/24/467606

pagina 2 van 8

Aandachtspunten verdere uitwerking/ontwerp Voor de verdere uitwerking van de in bijlage 5 beschreven uitgangspunten zijn de onderstaande aandachtspunten van groot belang: - de aanwezigheid van beleefbaar, robuust en kwalitatief openbaar groen; - de overgangen naar de bestaande woonbebouwing; - aanwezige molenbiotoop van nabijgelegen Buitenmolen (ten westen van plangebied) - geen formele monumentenstatus pand aan Stationsstraat, dit geeft meer vrijheid om creatief om te gaan met (gedeeltelijk) hergebruik/behoud van waardevolle en karakteristieke elementen; - mogelijkheid tot het betrekken van de locatie NME (Vestersbos 2, niet weergegeven op deze kaart) voor het deels oplossen en dan wel verbeteren van de parkeer- en groenopgave, eventueel in combinatie met een ontmoetingsfunctie voor de wijk (binnen en/of buiten). 1.3

Het woningbouwprogramma past binnen de afspraken van de gesloten woondeal en wordt als acceptabel gezien door een meerderheid van de respondenten. De belangrijkste afspraken uit de gesloten woondeal zijn dat 30 procent van de woningen in de sociale huur moet worden gerealiseerd en 67 procent van het totale programma betaalbaar moet zijn. Op basis van de participatie zijn de uitgangspunten voor het woningbouwprogramma met bijbehorende doelgroepen nader uitgewerkt. Hierbij is extra aandacht besteed aan (de verdeling van) de betaalbare woningen, maar tegelijkertijd ook aan het bouwen voor de doorstroming. Ondanks de oproep van respondenten om het percentage sociale huurwoningen te verhogen dan wel te verlagen is het percentage sociale huurwoningen onveranderd gebleven op 30 procent. Dit enerzijds omdat de Molenwijk slechts 14% sociale huurwoningen heeft en anderzijds omdat de wens aanwezig is er een gedifferentieerde woonbuurt van te maken, waarbinnen ook ruimte moet worden geboden voor de noodzakelijk gewenste doorstroming.

1.4

De verkeerskundige uitgangspunten zijn naar aanleiding van de participatie aangepast/aangescherpt. Conform de vragenlijst waren de verkeerskundige uitgangspunten het deel waar de respondenten (met name de direct aanwonenden) zich het meeste zorgen over maakten. Het grootste bezwaar dat benoemd werd: onvoldoende parkeerplaatsen in het plangebied/in de wijk. Hierdoor wordt er (meer) overlast in de directe omgeving verwacht. Naar aanleiding van de participatie wordt voorgesteld de verkeerskundige uitgangspunten aan te passen en of aan te scherpen. Hieronder worden de belangrijkste wijzigingen opgesomd: - verhogen van de in de quickscan voorgestelde parkeernormen voor de herontwikkeling op Vestersbos 4, uitgesplitst naar de diverse mogelijke woningtypes. - Mogelijkheid betrekken van Vestersbos 2 (NME locatie) voor realisatie parkeerplaatsen voor bezoekers van het plangebied en de buurt. - De gemeente verleent (voor de nieuwe bewoners van Vestersbos 4) maximaal 1 vergunning per woning (eigen gebruik). Voor bezoekers kan ook een vergunning worden aangevraagd.

1.5

De uitgangspunten voor groen en water worden door een ruime meerderheid van de respondenten als prima beschouwd. Om deze reden hebben we de belangrijke structurele groene elementen verankerd in de hoofdopzet, zoals deze is verwoord in de uitgangspuntenkaart. Daarnaast biedt uitbreiding van het

zaaknummer Z/24/467606

pagina 3 van 8

plangebied met de NME locatie nieuwe mogelijkheden om groene kwaliteiten aan de woonbuurt toe te voegen. 2.1

De grondexploitatie is in overeenstemming met de herontwikkelingsuitgangspunten De grondexploitatie is gebaseerd op de herontwikkelingsuitgangspunten (bijlage 5), die onder punt 1 definitief zijn vastgesteld. Uitgangspunten die een belangrijke invloed hebben op het resultaat van de grondexploitatie zijn: - woningbouwprogramma/aantallen - betrekken locatie Vestersbos 2 voor groen en parkeren in de wijk - hergebruik van (delen van) het gebouw aan de Stationstraat - opnemen van een kostenpost voor sloop en asbestsanering; - opnemen van geluidswerende bouwkundige voorzieningen.

2.2

Met vaststelling van de grondexploitatie kan het project uitgevoerd worden De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om financiële middelen beschikbaar te stellen (het budgetrecht). Vaststelling van de grondexploitatie is nodig om de begrote kosten te mogen maken en om de opbrengsten te kunnen realiseren voor de beoogde ontwikkeling. Het projectteam kan niet van start gaan met de uitvoeringswerkzaamheden voordat de raad de grondexploitatie heeft vastgesteld.

2.3

Mogelijke financiële risico’s zijn afgedekt/acceptabel In voorliggende grondexploitatie Vestersbos bevindt zich nog in een vroeg stadium van de planontwikkeling, waardoor er nog onzekerheid is en risico’s bestaan. Er moet rekening worden gehouden met mogelijke kostenstijging of opbrengstendaling. Ook kan de afzet van de woningen tegenvallen waardoor er kans is op vertraging of verlaging van de VON-prijzen. Daarnaast is er uitgegaan van een bepaalde grondopbrengst met het huidige voorziene programma. Voor de grondopbrengst is nu uitgegaan van het gemiddelde van de brandbreedte, zoals is opgenomen in de grondprijzenbrief. Als uiteindelijk de grondopbrengst aansluit bij de onderkant van de bandbreedte heeft dit een effect van circa € 300.000,-. Ook kan er sprake zijn van planschade tijdens het project. In het voortraject is de participatie opgestart en is de omgeving meegenomen in de voorgenomen ontwikkeling en zijn de uitgangspunten deels aangepast. De kans op negatieve reacties vanuit de omgeving is daardoor verminderd, maar blijft een mogelijk risico. In de grondexploitatie is rekening gehouden met mogelijke onverwachte kosten waardoor deze kunnen worden opgevangen. Bij de verdere uitwerking van het plan wordt op en later moment nog een uitgebreidere risicoanalyse uitgevoerd.

In het woningbouwprogramma wordt niet de mogelijkheid geboden te kiezen voor een zorgprogramma, hetgeen financiële consequenties voor de gemeente kan hebben.

3.1

Het verwachte resultaat van de grondexploitatie is negatief Zie paragraaf 9 Kosten, baten en dekking

Alternatieven De gemeenteraad kan beslissen de uitgangspunten niet, dan wel gewijzigd vast te stellen. Als uitgangspunten niet worden vastgesteld, kan het college de verdere ontwikkeling niet ter hand nemen. Op die manier ontstaat namelijk niet de gewenste/noodzakelijke duidelijkheid bij de nog te selecteren, ontwikkelende partijen en de omgeving. Daardoor worden de projecten en dus ook de woningbouw vertraagd. Daarnaast heeft dit financiële gevolgen. Indien de raad de uitgangspunten gewijzigd wil vaststellen, moeten de (financiële) consequenties hiervan eerst in beeld gebracht worden.

zaaknummer Z/24/467606

pagina 4 van 8

6. Hoe gaan we dat bereiken en is evaluatie nodig? Na besluitvorming in de raad t.b.v. het vaststellen van de uitgangspunten en de grondexploitatie gaat het college verder met de planuitwerking en het opstellen en in procedure brengen van een omgevingsplan. Daarnaast gaat het college de verkoop van de gronden aan een partij(en) voorbereiden. Het college stelt de raad op de hoogte van de vorderingen. 7. Klimaat en duurzaamheid Voor de locatie Vestersbos worden de uitgangspunten op gebied van klimaat en duurzaamheid uitgewerkt op basis van het bestaande vastgestelde beleid. Deze spelen een belangrijke rol bij de selectie van een ontwikkelende partij en de uitwerking van de plannen. 8. Communicatie Voor de herontwikkeling van Vestersbos 4 heeft een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden. De participatie is gestart met een participatieavond (23 januari 2024) vervolgens zijn omwonenden en andere betrokkenen via diverse kanalen opgeroepen te reageren op de in de quickscan voorgestelde uitgangspunten. Dit kon via de website www.zevenaar.nl/vestersbos door middel van het invullen van een vragenlijst . Het was mogelijk tot en met 18 februari 2024 te reageren. In totaal hebben 269 mensen van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Het college heeft hiermee gekozen voor de tweede trede van de participatieladder (inventariseren).

Het doel van deze trede is belanghebbenden te vragen om hun mening en advies uit te brengen. In deze trede wordt de stem van de belanghebbenden meegenomen in het plan of besluit. Niet alle meningen en adviezen worden gebruikt. De omwonenden zijn geconsulteerd op basis van de voorlopige uitgangspunten uit de quickscan woningbouw (zie bijlage 1). De raad wordt gevraagd om op basis van de quickscan, de uitkomsten van het participatietraject en het advies een standpunt in te nemen inzake de herontwikkeling van Vestersbos 4. In het kader van de participatie is het van belang zo snel mogelijk een terugkoppeling te geven en de vervolgstappen nader toe te lichten. We willen dit op de volgende manier doen: - schriftelijke terugkoppeling per mail aan alle mensen die een mailadres hebben achtergelaten. - algemene terugkoppeling via website https://www.zevenaar.nl/vestersbos. Via de andere gemeentelijke kanalen wordt men alert gemaakt op deze projectpagina. Nadat uw raad heeft ingestemd met de definitieve uitgangspunten starten we met de verdere uitwerking van de locatie Vestersbos. Op basis van de definitieve uitgangspunten (zie bijlage 5) gaan we op zoek naar een geschikte partij om de plannen verder uit te werken. Wanneer het ontwerp gereed is, volgt een terugkoppeling aan de buurt.

Op dat moment kunnen we gedetailleerder ingaan op de consequenties/impact van de ontwikkeling op de omgeving. Dit doen we in de vorm van een bijeenkomst om met elkaar te spreken over het ontwerp en eventuele vragen te beantwoorden. Ondertussen is/wordt ook het omgevingsplantraject opgestart.

zaaknummer Z/24/467606

pagina 5 van 8

9. Kosten, baten en dekking Op basis van de definitieve uitgangspunten hebben we een grove raming gemaakt van het verwachtte resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat wordt ingeschat op ca. € 475.000,- negatief op basis van Netto Contante Waarde per 01-01-2024. De grondexploitatie-opzet ziet er op hoofdlijnen als volgt uit:

Grondexploitatie Vestersbos kosten inbrengwaarden gronden en opstallen sloop- en milieu bouw- en woonrijpmaken plankosten bovenwijks en buiten plan overige kosten totale kosten

2024 1.314.000 461.000 1.164.000 555.000 0 0 3.494.000

opbrengsten verkopen overige opbrengsten totale opbrengsten

3.129.000 0 3.129.000

saldo inflatiesaldo (kosten) rentesaldo (kosten) afronding (kosten) op eindwaarde per 31-12-2029 op contante waarde per 1-1-2024

81.000 88.000 0 -534.000 -475.000

zaaknummer Z/24/467606

pagina 6 van 8

Onder argument 2.3 wordt aangegeven hoe met de resultaatbestemming kan worden omgegaan. Geadviseerd wordt om eenmalig een onttrekking uit de algemene reserve te doen van € 475.000 voor het vormen van een verliesvoorziening ad €475.000,- ten behoeve van de ontwikkeling. Deze grondexploitatie-opzet is realistisch ingestoken, rekening houdend met een uitgifteplanning van 2 jaar. Doordat de rente op dit moment laag is, levert een langzamere uitgifte niet heel veel financiële nadelen op. Een scenario-uitwerking met een uitgiftetempo van 3 jaar betekent “slechts” een nadeel van € 7.000,- Netto contant. De risico’s voor de grondexploitatie zijn acceptabel. Onder argument 2.3 worden de mogelijke risico’s benoemd. 10. Bijlagen De volgende bijlagen horen bij dit voorstel: De volgende bijlagen horen bij dit voorstel: 1 INT/23/1146504 Quickscan woningbouw op Vestersbos 4 d.d. 21 februari 2023 2 INT/24/1218454 Verslag participatieavond 23 januari 2024 3 INT/24/1202289 Samenvatting vragenlijst participatie “Quickscan Woningbouw Vestersbos 4” 4 INT/24/1203295 Overzicht alle binnengekomen vragenlijsten 5 INT/24/1203262 Herontwikkelingsuitgangspunten locatie Vestersbos 4 6 UIT/24/1204965 Bijlage verslag participatieavond 23 januari 2024.

Burgemeester en wethouders van Zevenaar De secretaris Danielle Jansen

zaaknummer Z/24/467606

De burgemeester Lucien van Riswijk

pagina 7 van 8

Raadsbesluit onderwerp zaaknummer documentnummer

Vaststellen herontwikkelingsuitgangspunten en bijbehorende grondexploitatie Vestersbos Z/24/467606 INT/24/1215205

De raad van de gemeente Zevenaar; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Zevenaar: Gelet op artikel 108 van de Gemeentewet. besluit: 1. op basis van de quickscan woningbouw Vestersbos 4 en de uitkomsten van de participatie, de herontwikkelingsuitgangspunten (INT/24/1203262) voor de locatie Vestersbos 4 definitief vast te stellen; 2. de grondexploitatie van het project Vestersbos vast te stellen en uit te voeren, met een negatief verwacht resultaat. En daarmee het bijbehorende budget voor uitvoering vast te stellen en in te stemmen met de risico’s van de grondexploitatie Vestersbos; 3. eenmalig een onttrekking uit de algemene reserve te doen van € 475.000 (het te verwachten negatieve resultaat netto contante waarde) voor het vormen van een verliesvoorziening; 4. bovenstaande beslispunten met bijbehorende balansmutaties en consequenties voor de Vennootschapsbelasting (Vpb), te verwerken in de lopende begroting 2024 en verder. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zevenaar, gehouden op 25 september 2024. De griffier Drs. C.M. Steenbergen

zaaknummer Z/24/467606

De burgemeester drs. L.J.E.M. van Riswijk

pagina 8 van 8