Bijlage 7. 1288557 - Bijlage 2 bij Omgevingsplan: Selectieleidraad Vestersbos

Selectieleidraad Vestersbos Ten behoeve van de selectie inzake Verkoop, (her)ontwikkeling van gemeentelijke gronden/panden Vestersbos

Versie: 2.5 Datum: oktober 2024

1

1

INLEIDING

3

2

HET ONDERWERP VAN SELECTIE

4

2.1 INLEIDING PROJECT VESTERSBOS 2.2 DOEL EN SCOPE VAN DE SELECTIEPROCEDURE 2.3 UITGANGSPUNTEN ONTWIKKELING VESTERSBOS 2.3.1 Begrenzing / afbakening Vestersbos 2.3.2 Ruimtelijke uitgangspunten 2.3.3 Groen en Water 2.3.4 Verkeerskundige uitgangspunten 2.3.5 Woningbouwprogramma 2.3.6 Financiële uitgangspunten 2.3.7 Duurzaamheid, Circulariteit, Natuurinclusiviteit 2.3.8 Civieltechnische randvoorwaarden (minimale eisen) 3

SELECTIEPROCEDURE

25

3.1 INLEIDING/DOEL SELECTIE 3.2 PROACTIEVE HOUDING VAN DE DEELNEMERS 3.3 PLANNING SELECTIEPROCEDURE 3.4 DIALOOGRONDE PLANVORMING 3.5 VOORSCHRIFTEN AANMELDING 3.5.1 Voorselectie 3.5.2 Selectie 3.6 VERGOEDING 3.7 CONTACT TIJDENS SELECTIEPROCEDURE 3.8 BEËINDIGING / WIJZIGING SELECTIEPROCEDURE 3.9 GEEN (JUISTE) AANMELDINGEN/GESCHIKTE GEGADIGDEN 3.10 BIJLAGEN 4

4 5 6 6 8 11 12 14 18 19 22

TOETSING

25 26 27 28 29 29 30 32 32 33 33 34 35

4.1 TOETSING MINIMALE EISEN (VOOR)SELECTIE 4.1.1 Stap 1: Toetsen of er is voldaan aan de voorwaarden van de selectieprocedure 4.1.2 Stap 2: Toetsen of er geen uitsluitingsgronden van toepassing zijn 4.1.3 Stap 3: Toetsing of aan de geschiktheidseisen is voldaan 4.2 LOTING 4.3 RECHTSBESCHERMING VOORSELECTIEPROCEDURE EN VERVOLG 4.4 TOETSING INHOUDELIJK (SELECTIEFASE) 4.5 RECHTSBESCHERMING SELECTIEPROCEDURE EN VERVOLG

2

35 36 36 38 40 40 41 47

1

Inleiding

De gemeente Zevenaar wil graag het project Vestersbos herontwikkelen tot woningbouwlocatie met de daarbij behorende voorzieningen zoals groen, parkeren en waterberging. Voor de woningbouwinvulling is de gemeente voornemens om dit gebied aan één ontwikkelaar aan te bieden, die het gehele terrein samen met de gemeente ontwikkelt. De gemeente is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken en de aanleg van het toekomstig openbaar gebied en de ontwikkelaar voor de realisatie van de woningen en bijbehorende voorzieningen. Voor u ligt de selectieleidraad. Deze beschrijft op een transparante manier hoe de gemeente Zevenaar een uiteindelijke selectie van één marktpartij maakt, die de betreffende locatie mag gaan ontwikkelen. De selectie is opgedeeld in de volgende stappen:

Stap 2: Stap 1: Voorselectie

Eventueel Loting

Alle partijen, die voldoen aan de criteria (paragraaf 4.1)

Indien meer dan 3 partijen voldoen aan de minimale eisen (paragraaf 4.2)

Stap 3:

Stap 4:

Selectie

Ontwikkelingsfase

maximaal 3 partijen, die plannen nader uitwerken

1 partij op basis van het winnende plan (paragraaf 4.4)

De aankondiging van deze selectie is gepubliceerd op https://www.overheid.nl en op de website https://www.zevenaar.nl/vestersbos. Alle gegadigden, die kunnen voldoen aan de criteria in Hoofdstuk 4 zijn van harte uitgenodigd zich in te schrijven. Met het voeren van de openbare selectieprocedure en het publiceren daarvan geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR: 2021:1778). Leeswijzer Het vervolg van deze selectieleidraad bestaat uit een drietal hoofdstukken en bijlagen: hoofdstuk 2 gaat inhoudelijk in op het onderwerp van de selectie en de uitgangspunten hoofdstuk 3 beschrijft de selectieprocedure; hoofdstuk 4 bevat de objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op basis waarvan de gemeente wenst te komen tot een selectie van één ontwikkelaar.

3

2

Het onderwerp van selectie

2.1

Inleiding project Vestersbos

De gemeente Zevenaar is volop in ontwikkeling. Niet alleen met nieuwe woningbouwplannen, maar ook met diverse inbreidingsplannen. Om te kunnen voldoen aan de vraag naar woningen, wordt een aantal locaties met een maatschappelijke bestemming omgezet naar een woonbestemming. Hieronder valt ook de locatie Vestersbos. De gemeenteraad heeft in september 2024 de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor deze herontwikkeling vastgesteld na een uitgebreid participatietraject (zie bijlage 3). In de komende tijd wordt een wijziging van het omgevingsplan (TAM-IMRO) op basis van deze uitgangspunten in procedure gebracht. De gemeente hecht er waarde aan dat het project Vestersbos, conform de uitgangspunten, zo snel mogelijk na onherroepelijk worden van de wijziging van het omgevingsplan wordt ontwikkeld. Daarom wil zij in de komende maanden één ontwikkelaar, naast een woningbouwcorporatie selecteren om de plannen te realiseren.

4

2.2

Doel en Scope van de selectieprocedure

Doelstelling is om uiteindelijk een koop-/ontwikkelingsovereenkomst (conform bijlage 9) te sluiten met een professionele en geschikte marktpartij die een plan aanbiedt, dat voldoet aan de eisen en beoordeeld wordt als het plan met de beste prijs-kwaliteitsverhouding. Uitgangspunt is dat de gemeente bij de ontwikkeling van de Vestersbos zorgdraagt voor: de project- en procescoördinatie bij het tot stand komen van de woningbouw; de communicatie richting de omgeving, in samenspraak met ontwikkelende partij; het voeren van publiekrechtelijke procedures; het bouwrijp maken van de locatie (inclusief sloop van de niet te handhaven bebouwing); de uitgifte van bouwgronden; maken van definitief inrichtingsplan/bestek openbare ruimte het woonrijp maken van het openbaar gebied; het toekomstig beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Van de te selecteren ontwikkelende partij worden minimaal de volgende werkzaamheden verwacht: het maken van een ontwerp en definitief stedenbouwkundig plan voor de locatie Vestersbos 4 op basis van de vastgestelde uitgangspunten (zie bijlage 3) en het in procedure gebrachte/te brengen omgevingsplan; Aanpassing/gedeeltelijke sloop van, de conform de ingediende plannen, te handhaven bebouwing.

realistisch inrichtingsvoorstel voor de locatie Vestersbos 2 (NME locatie)dat in postieve zin een aanvulling biedt op de ontwikkeling op Vestersbos 4 en zodoende bijdraagt aan de totale ontwikkeling in de omgeving Vesterbos. Deze plek biedt daarmee extra mogelijkheden op de vlakken groen/klimaatadaptatie, ontmoeting/verblijfsmogelijkheden en parkeren. (deze grond wordt niet verkocht) de architectonische en technische uitwerking van de te realiseren woningen; het verzorgen en aanleveren van alle relevante informatie en benodigde onderzoeken voor het doorlopen van de noodzakelijke planologische procedures; het aanvragen van de vereiste omgevingsvergunning (en) samen met een passende stikstofberekening (aerius), waarmee aantoonbaar een omgevingsvergunning kan worden verleend.

het realiseren van de woningbouw en overige eventueel gebouwde voorzieningen; het exploiteren (verhuren/verkopen) van de gerealiseerde woningbouw, met uitzondering van de sociale huurwoningen (zie 2.3.5 van deze leidraad); het realiseren en inrichten van het niet openbare gebied, waaronder parkeergelegenheid op het niet bebouwde eigen terrein; mogelijk afspraken maken met de door de gemeente aan te wijzen woningbouwcorporatie inzake de ontwikkeling en realisatie van de sociale huurwoningen (uitgangspunt is dat gemeente de hiervoor noodzakelijke grond direct verkoopt aan de woningbouwcorporatie, een en ander zoals nader beschreven in 2.3.5) Er is dus nadrukkelijk geen sprake van de gunning van een overheids- dan wel concessieopdracht van de gemeente. Op deze selectieprocedure is de Aanbestedingswet en aanverwante regelgeving dus niet van toepassing.

5

2.3

Uitgangspunten ontwikkeling Vestersbos

2.3.1 Begrenzing / afbakening Vestersbos Het plangebied Vestersbos omvat een tweetal percelen, namelijk Sectie L 1331 en 1291. Gezamenlijk zijn deze percelen circa 15350 m² groot. Het plangebied is gelegen in de Molenwijk en dichtbij het centrum en het station van de stad Zevenaar. De exacte begrenzing (rode omkadering) is weergegeven in naastgelegen tekening en digitaal beschikbaar in DXF/dwg (bijlage 4). De gemeente is september 2024 gestart om het omgevingsplan te wijzigen op basis van de vastgestelde uitgangspunten (zie bijlage 3). Zodra het concept omgevingsplan beschikbaar is wordt dit aan partijen beschikbaar gesteld.

6

7

2.3.2 Ruimtelijke uitgangspunten Hoofdopzet In de hoofdopzet voor de planuitwerking (Vestersbos 4) wordt gedacht aan twee verschillende soorten gebieden. In het zuidelijke deel zetten we in op gestapelde woningen. In het noordelijke deel komen vooral grondgebonden woningen (2 bouwlagen). Tussen beide delen ligt een groene zone (overgangszone) zonder bebouwing, die mogelijkheden biedt voor waterberging, spelen en ontmoeting. De randen van het plangebied aan de kant van de Stationsstraat en het Vestersbos worden ook onderdeel van het groene raamwerk. De waardevolle bomen in dit deel krijgen hier een plek. Aan de kant van de Stationsstraat loopt de groene ruimte door tot aan de gevel. Bij hergebruik van de aanwezige bebouwing is de bestaande zuidgevel de bouwgrens. Bij sloop-nieuwbouw wordt de grens teruggelegd (volgens de tekening) om de bomen meer ruimte te bieden en een conflict tussen bomen en woningen te voorkomen. Het nieuwe plan wordt onderdeel van de grotere woonwijk waarbij de groen- en voetpadstructuur logisch aansluit op de omgeving. De centrale ruimte tussen de twee plandelen kan daarbij een meerwaarde krijgen in de looproutes van de wijk door aan de westzijde een verbinding te maken naar de Pelgromstraat en aan de oostzijde aan te sluiten bij de daar aanwezige padenstructuur.

De mogelijkheden voor de westelijke verbinding zullen nader verkend en onderzocht moeten worden met de betrokken omwonenden. Voor de toegang met de auto wordt er een belangrijke ingang aan de Stationsstraat gemaakt. Van daaruit wordt er een logische route door het gebied gepland. Deze sluit aan op de weg Vestersbos. We willen ervoor zorgen dat dit geen problemen geeft voor de bewoners aan de overkant, zoals te veel lichthinder. Aan de ontsluitingsstructuur worden efficiënt ingedeelde parkeervoorzieningen gekoppeld die primair zijn gelegen binnen de voor wonen aangemerkte deelgebieden noord en zuid. Ook parkeren onder de gebouwen is hierbij mogelijk. Het plan moet een sluitende parkeerbalans hebben (zie onderdeel parkeren), die voldoet aan de parkeernormen. Voor het parkeren van bezoekers kan eventueel het plangebied Vestersbos 2 (NME locatie) bij het plan worden betrokken. Bouwmassa en architectuurbeeld De tweedeling in het plangebied geeft ruimte om de uitwerking van de twee plandelen verschillend en uniek te maken. Verschillend in bouwvolume en in architectonische uitstraling en uitwerking. Hoe dit wordt gedaan, is aan de ontwikkelende partij. Als de totale ruimtelijke kwaliteit maar overtuigend is en samenhang heeft.

Voor beide plandelen willen we een aantrekkelijke uitstraling (architectuurbeeld) die past bij de woonfunctie en zich goed verhoudt tot de omliggende woningen en eventueel te handhaven bouwdelen. De keuze voor materialen wordt vrij gelaten. Het gebruik van metselwerk, hout en veel gebruik van glas worden zeker als goede basiselementen gezien.

8

9

Deelgebied Noord1 Het grondgebonden deel van het programma is door de nabijgelegen Buitenmolen en de hieruit voortkomende molenbiotoop beperkt tot bouwmassa’s van 2 lagen met een maximale hoogte van 7 meter. De keuze voor dakvormen wordt vrijgelaten. Echter door de gewenste eenheid binnen dit plandeel, is verwantschap tussen de bouwblokken, alsmede een logische clustering vereist. Door dit goed te doen kan de hoeveelheid beleefbare achterkanten en noodzakelijke achterpaden beperkt blijven, waardoor er voornamelijk een beeld van voorkanten/representatieve zijdes ontstaat. Ook de bestaande achterkantsituatie van de woningen aan de Heldringsstraat kan zo op goede wijze worden ingepast waarbij een nieuw achterpad ook voor die woningen als secundaire toegang kan worden gebruikt. Deelgebied Zuid2 Het gestapelde woningprogramma kan in de basis als 3 lagen worden uitgevoerd. Dit is ook in de oude situatie het geval. Binnen de maximale bouwhoogte zijn 4 bouwlagen mogelijk (alleen als de molenbiotoop het toelaat). Vooral de hoek Vestersbos-Stationsstraat verdient extra aandacht op het gebied van stedenbouw en architectuur. Hergebruik Cultuurhistorisch waardevolle elementen/bouwdelen Hoewel het huidige blok aan de zijde Stationsstraat (deel A, pagina 10) geen monumentenstatus heeft, zijn er door de erfgoedcommissie wel waardevolle elementen/bouwdelen beschreven.

In een poging de kansen voor (gedeeltelijk) behoud te vergroten, en daarmee een stukje historie te bewaren, dagen we ontwikkelende partijen uit om in hun planuitwerking oog te hebben voor de mogelijkheden van inpassing/hergebruik. Het niet hebben van een monumentale status geeft juist meer vrijheid om creatief om te gaan met het (gedeeltelijk) hergebruik/behoud. Te denken valt bijvoorbeeld aan de trappartij, de gevel van de huidige entree met de verbijzonderingen in het metselwerk, maar ook delen van het gebouw/casco. Verplaatsing oude fietsenstallingen. Voor een volledige cultuurhistorische waardestelling van het huidige pand Vestersbos 4 verwijzen we naar bijlage 10. Overgang prive-openbaar Goede mee-ontworpen erfafscheidingen, groen en/of gebouwd, dragen bij aan de samenhang en de ruimtelijke kwaliteit. Woningen kunnen eventueel direct aan de openbare ruimte worden geplaatst. Het moet helder zijn op welke wijze de relatie tussen de woningen en de buitenruimte wordt gelegd en of er naast de gebruikelijke maat voor het trottoir ruimte is voor bijvoorbeeld groen of een zitgelegenheid voor de woning.

Aandachtspunten verdere uitwerking/ontwerp Voor de verdere uitwerking van de beschreven uitgangspunten zijn de onderstaande aandachtspunten van groot belang: - de aanwezigheid van beleefbaar, robuust en kwalitatief openbaar groen; - de overgangen naar de bestaande woningen; - aanwezige molenbiotoop van nabijgelegen Buitenmolen (ten westen van plangebied). - geen formele monumentenstatus van het pand aan de Stationsstraat, dit geeft meer vrijheid om creatief om te gaan met (gedeeltelijk) hergebruik/behoud van waardevolle en karakteristieke elementen/bouwdelen;

1 2

Zie uitgangspuntenkaart pagina 8 Zie uitgangspuntenkaart pagina 8

10

-

mogelijkheid tot het betrekken van de locatie NME (Vestersbos 2) voor het deels oplossen of verbeteren van de parkeer- en groenopgave eventueel in combinatie met een ontmoetingsfunctie voor de wijk (binnen en/of buiten) zie paragraaf 2.3.4; hoe om te gaan met het geluid en trilling van het spoor (Uitgangspunt is geen schermen te plaatsen, maar te werken met dove gevels).

2.3.3 Groen en Water Het uitgangspunt is om het bestaande groen zoveel mogelijk te behouden en in de nieuwe situatie een goede groeiplaats te bieden. Het groene raamwerk dat in het ontwerp naar voren komt geeft ruimte om extra groene onderdelen toe te voegen. Ook biedt het raamwerk ruimte voor de opgave rond waterberging en is er plek om de biodiversiteit te versterken. Uitbreiding van het groen naast het raamwerk wordt als aanvulling gezien. Bijvoorbeeld als het een groot oppervlak heeft en ruimte biedt voor ontmoeting en spel. Snippergroen in resthoekjes van het plangebied wordt niet gewaardeerd. Het totale plan zal zowel voor nieuwe bewoners als de direct omgeving een meerwaarde moeten opleveren. Het is niet de bedoeling om groen in kleine delen toe te voegen. Het groen moet duidelijk aanwezig zijn en extra belevingswaarde hebben voor de nieuwe bewoners en de bewoners in de directe omgeving. De buitenruimte wordt in totaal klimaatadaptief ingericht. Dit betekent dat we de ruimte aanpassen om beter om te kunnen gaan met de veranderende klimaatomstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan toenemende neerslag en temperatuurstijgingen. We denken hierbij ook aan het aanpassen van gevels en daken van woningen. De locatie van de NME (Natuur- en Milieueducatie) aan Vestersbos 2 is mogelijk geschikt voor parkeren en kan ook worden ingezet om het groen in de wijk uit te breiden.

11

2.3.4 Verkeerskundige uitgangspunten Ontsluiting Zie hoofdopzet paragraaf 2.3.2. Parkeren Gezien de zeer centrale locatie, de potentiële doelgroepen (zie paragraaf 2.3.5) en het woningbouwprogramma gaan we uit van een relatief lage gemiddelde parkeernorm. Deze sluit aan bij het gewenste meer stedelijke woon- en leefmilieu, de bijbehorende woningen en de behoefte van de toekomstige bewoners. We kiezen voor het toepassen van de naastliggende categorieën en kerncijfers van CROW. De ontwikkelaar is altijd vrij om meer parkeerplaatsen te realiseren als dit aansluit bij de ontwikkeling en de gewenste doelgroep. Deze parkeernormen sluiten aan op de vigerende parkeernormen in het centrum van Zevenaar (zie onderstaande tabel). Woningtype Koop, vrijstaand

Norm per woning 1,8

Waarvan aandeel bezoek 0,3

Koop, twee-onder-een-kap

1,7

0,3

Koop, tussen/hoek

1,5

0,3

Koop, etage, duur

1,6

0,3

Koop, etage, midden

1,4

0,3

Koop, etage, goedkoop

1,3

0,3

Huurhuis, vrije sector

1,5

0,3

Huurhuis, sociale huur

1,3

0,3

Huur, etage, duur

1,4

0,3

Huur, etage,

1,1

0,3

Kamerverhuur, zelfstandig

0,55

0,2

Kamerverhuur, studenten,

0,25

0,2

Aanleunwoning en serviceflat

1,05

0,3

midden/goedkoop (niet-studenten) niet-zelfstandig

Bij deze parkeernormen is het belangrijk op te merken dat Zevenaar zeker geen grote stad is voor wat betreft mobiliteit, autobezit en parkeren. Waar in grote steden parkeernormen gebruikt worden van onder de 1, is het in Zevenaar vooral belangrijk normen te kiezen die passen bij de Zevenaarse schaal en maat. De benodigde parkeerplaatsen worden aangelegd binnen het plan-/projectgebied (Vestersbos 2 en 4). De nog te selecteren projectontwikkelaar stelt hiervoor een definitief parkeerplan op. De ontwikkelaar heeft de verantwoordelijkheid zorg te dragen voor de organisatie en communicatie van de voorgestelde parkeeroplossing en moet deze ook (contractueel) borgen. Aan de basis van dit plan staat een aantal gemeentelijke uitgangspunten/randvoorwaarden.

12

Uitgangspunten/randvoorwaarden gemeente Zevenaar De locatie Vestersbos 4 wordt betrokken bij vergunningengebied B van de gemeente Zevenaar. De gemeente verleent maximaal 1 vergunning per woning (eigen gebruik). Voor bezoekers kan wel een bezoekersvergunning worden aangevraagd. Om te voorkomen dat de omliggende woonwijk hinder/parkeerdruk krijgt van parkerende auto’s, wordt het vergunningengebied B waarschijnlijk uitgebreid. Als er hinder ontstaat, dan houdt de gemeente een parkeerdrukmeting in een logisch afgebakend gebied (de verwachting is tot de Molenstraat). Als blijkt dat de parkeerdruk hoog is (85% of meer) dan gaan we een draagvlakonderzoek uitvoeren in het gebied dat betrokken wordt bij de uitbreiding. Op basis van de uitslag van bovenstaande onderzoeken wordt het vergunningengebied B mogelijk uitgebreid. De locatie NME (Vestersbos 2) mag betrokken worden bij het kloppend maken van de Parkeerbalans/plan (alleen voor het aandeel bezoekersparkeren). Aandachtspunten parkeerplan ontwikkelaar Realiseren van goed toegankelijke en comfortabele fietsenstallingen. Het liefst dicht bij de uitgang, direct beschikbaar en zonder (fysieke) weerstanden. Hoe wordt ervoor gezorgd dat er een duidelijk verwachtingspatroon aan de toekomstige kopers/huurders wordt gegeven over het beperkt beschikbaar zijn van parkeerplaatsen? Contractuele borging van bovenstaande in (koop) overeenkomsten.

Eventueel aanbieden en beschikbaar houden (borging) van deelauto’s op eigen terrein. Ontwikkelaar dient een sluitende parkeerbalans op te stellen op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid.

13

2.3.5 Woningbouwprogramma Doelgroepen De locatie ligt in de directe omgeving van het centrum en dicht bij het trein- en busstation. De locatie is daarom zeer geschikt voor de doelgroep 1 á 2 persoonshuishoudens (waaronder doorstromers en aandachtsgroepen3) starters. Binnen de woondeal 2.0 en de woonzorgvisie gemeente Zevenaar 2024-2028 zet de gemeente bij de ontwikkeling van dit soort locaties in op een groot aandeel (minimaal 67 procent) betaalbare woningen, waaronder ook sociale huurwoningen. De locatie is ook zeer geschikt voor senioren (doorstromers). Te denken valt hierbij aan appartementen, maar ook bijvoorbeeld aan de bouw van een zogenaamd Knarrenhof of dergelijke collectieve woonvorm. Programma Het programma bestaat vooral uit kleinere betaalbare woningen met een oppervlak van 50-70m2. Daarnaast bestaat het ook uit grotere woningen, die vooral bedoeld zijn voor de doorstroming, deze moeten wel levensloopgeschikt zijn. Aantal en prijsklassen Het woningbouwprogramma binnen de locatie Vestersbos bestaat uit minimaal 70 en maximaal 80 woningen, die zo zijn onderverdeeld: Prijsklasse woning (prijspeil 2024) Goedkope woning < € 278.000 v.o.n. prijs (goedkope koop) / middeldure huur (geschikt voor kleine 1 tot 2 persoons huishoudens)4. Betaalbare koopwoning v.o.n.

prijs vanaf €278.000 tot maximaal €390.000 (Betaalbaarheidsgrens 2024) Sociale huurwoning (verhuurd dan wel in eigendom lokale corporatie) Overige woningen

Minimaal

Percentage 20%

Minimaal

17%

Minimaal

30%

Maximaal

33%

Diversiteit van de woningen Binnen het bovenstaande kader wensen wij een zo groot mogelijke diversiteit aan woningtypen voor de verschillende doelgroepen (starters/ouderen/doorstromers/aandachtsgroepen). Het programma moet kwalitatief en kwantitatief aansluiten bij de diverse woonwensen van deze doelgroepen. Graag zouden we zien dat er gekeken wordt naar de mogelijkheden om bijzondere woon- en leefconcepten voor ouderen binnen het plangebied te realiseren.

3

Groepen waaraan de gemeente in het woonbeleid specifiek aandacht geeft zoals gedefinieerd in de Wet versterking regie volkshuisvesting. 4 De wens is om de helft van deze woningen uit te voeren als middeldure huurwoning.

14

Sociale huurwoningen Zoals hiervoor al is aangegeven, bestaat het woningbouwprogramma uit minimaal 30% sociale huurwoningen. Deze sociale huurwoningen dienen te worden ontwikkeld en gerealiseerd conform het onderstaande programma van wensen. De gemeente Zevenaar verkoopt voor de realisatie van de sociale huurwoningen de benodigde grond rechtstreeks aan de woningbouwcorporatie en niet aan de geselecteerde ontwikkelaar. De geselecteerde ontwikkelaar zal in overleg treden met de woningbouwcorporatie over de realisatie van de sociale huurwoningen. Indien en voor zover zij overeenstemming bereiken over voorwaarden waaronder de sociale huurwoningen zullen worden gerealiseerd sluiten de corporatie en de geselecteerde ontwikkelaar een aparte overeenkomst. Voor de uitvoering is het van belang rekening te houden met een mogelijk latere realisatie van de sociale huurwoningen. Programma van wensen sociale woningbouw De sociale woningbouw is bedoeld voor kleine huishoudens (1á 2 persoonshuishouden). Doelgroepen zijn onder andere starters en senioren (op begane grond). Voor de senioren zullen de woningen in ieder geval levensloopgeschikt moeten zijn of te maken zijn. Voor deze doelgroepen heeft de corporatie het volgende concept programma in gedachten.

Concept sociaal woningbouwprogramma Type M² Bijzonderheden Percentage GBO van de sociale huur5 1 persoons appartement voor 55 1 slaapkamer 33 % starters 2 persoons 75 2 slaapkamers 67 % appartement/grondgebonden woning voor senioren In verband met het beperkte programma en de financiële haalbaarheid is het uitgangspunt dat de woningen (indien gestapeld) niet per lift worden ontsloten en de sociale huur duidelijk gescheiden wordt van het overige woningbouwprogramma. Dus geen VVE structuren. Wet- en Regelgeving De te ontwikkelen woningen dienen te voldoen aan de gebruikelijke wettelijke eisen. Daarnaast moeten de woningen voldoen aan het politiekeurmerk https://www.politiekeurmerk.nl/portfolio/pkvw-handleiding-nieuwbouw-2020. De voorgaande eisen worden als bekend verondersteld. Anti-speculatiebeding/zelfbewoning In de koop-/ontwikkelingsovereenkomst zal voor de benodigde grond onder de goedkope en de betaalbare woningen) een anti-speculatiebeding worden opgenomen, waarin onder meer is bepaald dat de woningen niet binnen 4 jaar na de datum van oplevering mogen worden doorverkocht. Tevens wordt in de te sluiten koop-/ontwikkelingsovereenkomst de verplichting tot zelfbewoning opgenomen.

5

De exacte aantallen per type appartement moet het resultaat zijn van de ontwerpopzet. De corporatie wenst in ieder geval een mix tussen de twee verschillende typen.

15

De gemeente Zevenaar hanteert op de locatie Vestersbos de volgende definities: Goedkope koopwoningen Definiëren we als koopwoningen met een verkoopprijs van maximaal € 278.000,00 (zegge: tweehonderdachtenzeventigduizend), prijspeil 2024. (Genoemde prijs wordt alleen geïndexeerd als deze door GMR wordt aangepast. Betaalbare koopwoningen Definiëren we als koopwoningen met een verkoopprijs van maximaal € 390.000 (zegge driehonderdnegentigduizend) prijspeil 2024. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI, zoals vastgelegd in artikel 7 lid 4 van de Huisvestingswet. Middenhuurwoningen Definiëren we als huurwoningen: met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en met een maximale prijs, gelijk aan 187 Woningwaarderingsstelsel- punten (€ 1.157,95 per maand (prijspeil 2024[1]). Uitgangspunt is aansluiten bij de bovengrens van het reguleringsvoorstel van middenhuur van het rijk; met een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar; Voor 1 persoonshuishoudens met een inkomen niet hoger dan € 62.191 en voor meerpersoonshuishoudens niet hoger dan € 82.921,- (prijspeil 2024 voor huishoudinkomens in 2022).

Sociale huurwoningen Definiëren we als huurwoningen met aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 879,66, prijspeil 2024) bij nieuwbouwplannen geldt als aanvullende eis dat de woning minimaal 25 jaar met bovenstaande voorwaarden wordt aangeboden (rijkslijn),die wordt toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen conform de Woningwet en ook aan aandachtsgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders, en die een kwaliteit hebben die in de corporatiesector gebruikelijk is. Bijzondere woon- en leefconcepten voor ouderen Ruimtelijk geclusterde wooneenheden (minimaal 12), waar ouderen/senioren (mensen van 65 jaar en ouder) permanent en zelfstandig wonen. Die tenminste nultreden zijn én er een gemeenschappelijke ruimte voor bewoners is. Er kan sprake zijn van gezamenlijk ingekochte welzijnen zorgarrangementen. Soms hoeft een ontmoetingsruimte niet aanwezig te zijn als deze op loopafstand bereikbaar is. Nultredenwoningen Deze woning is traploos bereikbaar en er zijn in de woning geen trappen. Wel kunnen er drempels aanwezig zijn en kan de douche een hoge instap hebben. Levensloopbestendige woningen De woning is zo ontworpen dat deze geschikt is om bepaalde voorzieningen aan te brengen, die (in een latere levensfase) gebruikt kunnen worden. Zoals inloopdouche, bredere deuren of verlaagde drempels of een traplift.

Het gaat om een combinatie van toegankelijkheid, veiligheid, bereikbaarheid en privacy. Er is geen bindend eisenpakket. [1]

De prijsgrens voor middenhuur wordt aangesloten bij de maximale bedragen voor (nieuwbouw) middenhuur volgens de Wet betaalbare huur. Deze bedragen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van de CPI over de periode 1 juli – 1 juli van de voorafgaande jaren.

16

Aandachtsgroepen

17

2.3.6 Financiële uitgangspunten Uitgangspunt voor het minimale grondbod c.q. de aan te bieden prijs is de (nog vast te stellen) Grondprijsbrief 2025 en marktconformiteit6. De grondprijsbrief is als bijlage 7 toegevoegd. De uitgeefbare grond zal bouwrijp door de gemeente aan de ontwikkelaar worden verkocht op basis van deze grondprijsbrief. De gemeente hanteert verschillende grondquotes per woningtype. Voor patiowoningen geldt een grondquote die gelijk is aan hoekwoning/ twee onder een kap. De grondquotes zijn tot stand gekomen via een marktanalyse en op basis van een residuele berekening gekwantificeerd. Ten behoeve van maatwerk woningen, welke benoemd staat in de Grondprijsbrief 2025, zal er residueel gerekend worden. Bij het grondbod dient een onderbouwing van de grondwaarde per type over de maatwerk woningen te worden opgenomen. Het minimale grondbod (ofwel grondprijs/koopprijs) wordt voor het eerst op 1 januari 2026 en daarna jaarlijks tot het moment waarop de juridische eigendomsoverdracht plaatsvindt of tot het moment van betaling daarvan geïndexeerd. Indexering zal geschieden op basis van de consumentenprijsindexcijfers (CPI) reeks alle huishoudens (2015=100) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) of bij gebreke daarvan door een ander onafhankelijk Instituut.

De gewijzigde koopprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde koopprijs is gelijk aan de geldende koopprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier (4) kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de koopprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien (16) maanden voor de kalendermaand waarin de koopprijs wordt aangepast. De (minimale) grondprijs/koopprijs wordt niet gewijzigd indien de indexering leidt tot een lagere grondprijs/koopprijs dan de laatst geldende grondprijs/koopprijs. Voor alle duidelijkheid is het grondbod exclusief de sociale huurwoningen. Deze gronden worden immers rechtstreeks aan een toegelaten instelling verkocht. Een bankgarantie (door een Nederlandse bankinstelling7, conform bijlage 12) van of aanbetaling van 10% van de grondprijs dient te worden gesteld binnen 14 dagen na ondertekening van de koop/ontwikkelovereenkomst. Gegadigde moet de bieding gestand doen tot het sluiten van de koop-/ontwikkelovereenkomst. Naar verwachting zal dit zijn uiterlijk eind 2025. De gegadigde moet bereid zijn een koop-/ontwikkelovereenkomst te sluiten conform de modelovereenkomst en voorwaarden, die als bijlage 9 is toegevoegd. Gelet op de planning dient deze overeenkomst in Q3/Q4 2025 gereed en ondertekend te zijn.

Conform de voorlopige globale planning zijn de gronden begin 2027 bouwrijp. Gezien de grootte van ontwikkellocatie en gezien het afzetrisico is een afname van 2 (min of meer gelijke) fases bespreekbaar. De eerste fase dient te worden afgenomen uiterlijk 1 jaar nadat de gemeente de gronden bouwrijp heeft gemaakt en het omgevingsplan onherroepelijk is geworden. De laatste fase uiterlijk 2 jaar nadat de gemeente de gronden bouwrijp heeft gemaakt en omgevingsplan onherroepelijk is geworden. 6

Om marktconformiteit te beoordelen/aan te tonen, behoudt de gemeente zich het recht voor een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren. Mocht blijken dat de bieding niet marktconform is, kan de aanmelding ter zijde worden gelegd. 7 Onder bankinstelling wordt begrepen: een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op financieel toezicht.

18

2.3.7

Duurzaamheid, Circulariteit, Natuurinclusiviteit

De gemeente Zevenaar hecht veel waarde aan het realiseren van energiezuinige en milieuvriendelijke huisvesting voor haar inwoners. In het coalitieakkoord en het collegeprogramma voor de periode 2022-2026 heeft gemeente Zevenaar de noodzaak van duurzame veranderingen uitgesproken. Onder andere het aansluiten bij de Woondeal 2.0. regio Arnhem-Nijmegen (januari 2023), het aansluiten bij het regionaal programma ‘Conceptueel en Circulair Bouwen’ (augustus 2023) en het opstellen van het Klimaatplan ‘op weg naar een klimaatneutrale organisatie’ (oktober 2023) zijn een vervolg hierop. De opgave De opgave voor de gemeente Zevenaar ligt in het verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector, alsook in het verminderen van bouwkosten door conceptueel en circulair bouwen standaard te maken bij (woning)bouw. Hierbij wordt sterk ingezet op het verminderen van het gebruik van primair abiotisch materiaal (mineralen, metalen en fossiele grondstoffen uit de natuur) om zo de CO2- en stikstofuitstoot te verminderen en bij te dragen aan een gezonde leefomgeving. De (woning)bouwopgave draagt op deze manier bij aan de overgang naar een circulaire economie (50% minder gebruik van primaire grondstoffen), het behalen van klimaatdoelstellingen van zowel het Rijk als de gemeente Zevenaar (55-60% minder CO2-uitstoot), en het verminderen van bouwgerelateerde stikstofuitstoot (60%) tegen 2030.

Daarnaast zijn alle ruimtelijke ingrepen klimaatadaptief (een andere wijze van ontwerpen; voorkomen van wateroverlast, droogte en hittestress) en hecht gemeente Zevenaar veel waarde aan een prettige leefomgeving waarbij groen en biodiversiteit centraal staan. Om bovenstaande doelstellingen te halen zet gemeente Zevenaar in op onderstaande beleidsdoelstellingen: - het vergroten van de losmaakbaarheid en hergebruikpotentie van materialen en grondstoffen; - vanaf 2025 minimaal 25% van de toegepaste materialen circulair zijn (hergebruikt of hernieuwbaar/biobased grondstoffen en oneindig gebruik van bouwmaterialen) en per 2030 minimaal 50%; circulaire Impactladder Voor het inzichtelijk maken van de mate van circulair materiaalgebruik van een project, maakt gemeente Zevenaar gebruik van de Circulaire Impactladder. ‘De ladder’ is ontwikkeld als instrument om inzicht te krijgen in de mate van circulariteit van projecten en geeft aan hoe de circulariteit van een project op verschillende onderdelen verhoogd kan worden. - vanaf 2025 een maximale MPG-score van 0,5 voor grondgebonden woningen en 0,55 voor gestapelde woningen.

- vanaf 2025 minstens 25% van de te bouwen woningen conceptueel en per 2030 minstens 50% (geen onderscheid tussen grondgebonden of gestapelde woningen); - inschrijvingen van leveranciers, ontwikkelaars en aannemers worden beoordeeld op het gebruik van CO2-neutraal materieel en op het CO2-neutraal reizen. Vanaf 2027 wordt CO2neutraliteit geëist. Monitoring Voor de woningbouwopgave in de regio Arnhem-Nijmegen is door de regio een woningmarktmonitor ontwikkeld. Deze monitor wordt jaarlijks geactualiseerd en geeft hiermee op regionaal niveau inzicht in de ontwikkelingen van de woningbouwopgave, waaronder inzicht in de mate van conceptueel en circulair bouwen, materiaalgebruik, milieu-impact en categorie bouwmethode. Ook gemeente Zevenaar draagt zorg voor het verzamelen en aanleveren van relevante data voor deze monitor. De gegadigde zal op verzoek van de gemeente Zevenaar data aanleveren ten behoeve van deze monitor.

19

Binnen het project Vestersbos toetsen wij specifiek de volgende onderdelen: 1 CO2-Bewust certificaat Het CO2-bewust certificaat is een bewijs van certificering op basis van het Handboek CO2Prestatieladder. Hiermee toont u aan dat uw gehele organisatie CO2-bewust handelt, ook in de projecten die zij uitvoert, waarbij de niveaus van het certificaat en het aangeboden ambitieniveau vergelijkbaar zijn; In het kader van deze uitvraag worden de volgende drie niveaus onderkend: CO2-bewust certificaat niveau 1-2 / CO2-ambitieniveau 1-2 CO2-bewust certificaat niveau 3 / CO2-ambitieniveau 3 CO2-bewust certificaat niveau 4 / CO2-ambitieniveau 4 CO2-bewust certificaat niveau 5 / CO2-ambitieniveau 5 U kunt op twee verschillende manieren invulling geven aan dit criterium. 1 U beschikt over een CO2-bewust certificaat en overlegt deze bij inschrijving aan de gemeente Zevenaar. 2 U beschikt nog niet over een CO2-bewustcertificaat. U moet binnen een jaar na ondertekening van de koop-/ontwikkelovereenkomst, voldoen aan het niveau dat is aangeboden in het kader van deze selectieprocedure. Bij uw inschrijving (in de toelichting) dient u duidelijk aan te geven dat u dit gaat doen, hoe u dit gaat doen en geeft u inzicht in uw planning. 2 Plan duurzaamheid en circulariteit Verder dient u een plan “duurzaamheid en circulariteit” (onderdeel van de toelichting) in te dienen.

In dit plan werkt u uit op welke manier en in welke mate u gaat bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen van de gemeente Zevenaar. In het plan wordt dit specifiek voor alle doelstellingen beschreven, namelijk: De wijze waarop en in welke mate de inschrijver borgt dat de losmaakbaarheid en hergebruikpotentie van materialen en grondstoffen worden vergroot. De wijze waarop en in welke mate de inschrijver borgt dat minimaal 25% van de toegepaste materialen circulair zijn (hergebruikt of hernieuwbaar/biobased grondstoffen en oneindig gebruik van bouwmaterialen) De wijze waarop en in welke mate de inschrijver borgt dat een maximale MPG-score van 0,5 voor grondgebonden woningen en 0,55 voor gestapelde woningen wordt gehaald. De wijze waarop en in welke mate waarin de inschrijver gebruik maakt van conceptuele bouw. De wijze waarop en de mate waarin de inschrijver het gebruik van CO2-neutraal materieel en het CO2-neutraal reizen stimuleert

20

3 Natuurinclusief bouwen U kunt op drie verschillende manieren natuurinclusief bouwen: Realiseren van een ‘groen-dak’ middels (Sedum) begroeiing. Naast dat groene daken bijdragen aan een gezonde en prettige leefomgeving, biedt het ook andere voordelen: zo wordt de levensduur van het dak verlengt tot wel 60 jaar of langer. Vangen groene daken hemelwater op, neemt dit deels op en zorgt voor een vertraagde afvoer van het overtollige water. Zo draagt het bij aan het voorkomen van wateroverlast op straat tijdens piekbuien. Daarnaast biedt een groen-dak voedsel voor insecten en vogels en heeft het een verkoelend effect tijdens warme dagen in de zomer. Dankzij de verkoelende werking hebben groene daken een positief effect op het rendement van zonnepanelen en draagt het bij aan de isolatiegraad van gebouwen. Het houdt warmte in de zomer buiten en warmte in de winter binnen. Het zorgt daarmee voor een hogere energieopbrengst en een verlaging van het energiegebruik. Realiseren van groene gevels middels begroeiing Als gevelplanten in de volle grond staan, kan het van de muur afstromende regenwater in de grond zakken. Een verhoogde stoeprand rond de beplanting houdt het regenwater vast. Klimplanten houden verder de gevel koel in de zomer en niet-bladverliezende soorten isoleren in de winter.

Klimplanten bieden daarnaast aan verschillende dieren en insecten een schuilplaats, broedplaats en voedsel. En groene gevels verfraaien het straatbeeld!

-

Er zijn verschillende manieren om een groene gevel aan te leggen: met klimplanten direct tegen de gevel, een klimconstructie of, als planten in de volle grond niet mogelijk zijn, met bakken aan de gevel. Ook is een constructie met substraat die aan de gevel is bevestigd mogelijk. Deze laatste optie is over het algemeen duurder, omdat er meer onderhoud, een bewateringssysteem en bemesting nodig zijn. Ook vragen we aandacht voor stimulering van een groene tuininrichting. Realiseren van nestelvoorzieningen voor meer dan één doelsoort en meerdere voorzieningen per doelsoort . Een aantal diersoorten gebruikt bij voorkeur ‘onze’ gebouwen om tot broeden te komen, jongen groot te brengen en/of te overwinteren. Daar kan de bouwwereld dus op inspelen. Er zijn diverse maatregelen die getroffen kunnen worden. Bij nieuwbouw kunnen voorzieningen worden ingebouwd voor bijvoorbeeld mussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Voor Vestersbos is reeds ontheffing (Wet natuurbescherming Soortbescherming) verleend in het kader van de (gedeeltelijke) sloop van de gebouwen. Hiervoor heeft de gemeente reeds tijdelijke mitigerende maatregelen getroffen (plaatsen van 16 vleermuiskasten). Wij gaan ervan uit dat de ontwikkelaar minimaal zorgdraagt voor de permanente mitigerende maatregelen, namelijk het plaatsen van tenminste 16 inmetselkasten (zoals in de ontheffing staat omschreven ) type IB VL 08 van Vivara Pro) in de nieuwe bebouwing.

21

2.3.8 Civieltechnische randvoorwaarden (minimale eisen) Door de gemeente Zevenaar wordt de grond bouwrijp (eventueel met te behouden delen van het gebouw) overgedragen aan de te contracteren deelnemer/ontwikkelaar. De gemeente Zevenaar zorgt voorts voor de aanleg van de benodigde infrastructuur om tot bouw te komen, waaronder bouwwegen en nutsvoorzieningen op openbaar terrein en maakt het openbaar gebied na realisatie van de bouwprojecten woonrijp. De in dit hoofdstuk vermelde randvoorwaarden gelden als minimale eisen waaraan de plannen/ontwikkelaar moet voldoen. Indien plannen niet voldoen, worden zij als ongeldig beschouwd. Duurzame waterhuishouding De regenwaterafvoer (HWA) en de huishoudelijk afvalwaterafvoer (DWA) van het perceel dienen gescheiden (apart) te worden aangeboden. Het is dus niet toegestaan om het regenwater (HWA) samen met het huishoudelijk afvalwater (DWA) af te voeren. Huishoudelijk afvalwaterafvoer – DWA Uit de woning dient een leiding met alléén huishoudelijk afvalwater (DWA) aangesloten te worden op de vrijverval vuilwaterrioolleiding (DWA - PVC Ø 125 mm) van de gemeente. Het is niet toegestaan om bijvoorbeeld regenwater of bedrijfsafvalwater hierop te lozen.

Regenwaterafvoer – HWA Zoals in het Watertakenplan de Liemers 2017-2021 en in 2.16 Omgevingswet is beschreven, is de perceeleigenaar primair verantwoordelijk voor het verwerken van hemelwater op het eigen terrein. Pas als de perceeleigenaar het hemelwater redelijkerwijs niet zelf kan verwerken, treedt de zorgplicht voor de gemeente in werking voor een doelmatige verwerking van het hemelwater. Hemelwater voert bij voorkeur bovengronds af naar oppervlaktewater of bodem (afhankelijk van lokale situatie). Dit betekent dat het hemelwater op eigen terrein dient te worden verwerkt, bijvoorbeeld middels berging i.c.m. infiltratievoorziening, met een overstort bovengronds (zichtbaar afvoeren) naar de straatkolk. Voor de berekening van de benodigde volumeberging in de grond wordt uitgegaan van 80 mm * verhardoppervlak (dakoppervlak + 50% van het overgebleven perceel). Het overtollige regenwater (bij een stortbui) uit de berging- en infiltratievoorziening wordt met een overstort bovengronds zichtbaar afgevoerd naar openbaar terrein (straat). De gegadigde zal na opdracht de bergingsberekeningen en de rioleringstekeningen voor de berging en de huisaansluitingen van het plan ter goedkeuring voorleggen aan de gemeente Zevenaar en het waterschap (indien vereist). Na goedkeuring van de gemeente Zevenaar en het bevoegd gezag mag de realisatie plaatsvinden.

Voor de materialisatie van de riolering wordt verwezen naar Bijlage 11 ‘HIOR Zevenaar 18-1-2022’. Hierin staan alle in de gemeente Zevenaar te gebruiken materialen per onderdeel voorgeschreven. Grondafvoer Vrijkomende grond binnen het perceel gekocht door gegadigde, dient binnen dat perceel door de gegadigde te worden verwerkt, een en ander met inachtneming van de bepalingen in het Besluit Bodemkwaliteit. Wanneer verwerking van vrijkomende grond niet mogelijk is, draagt de gegadigde voor eigen rekening en risico zorg voor het afvoeren van de overtollige grond. Het bouwrijpe perceel wordt opgeleverd na de sloopwerkzaamheden met ten minste een voorafgaand bodemonderzoek, waarin aangetoond wordt dat de locatie geschikt is voor woningbouw.

22

Oplevering peil percelen De percelen worden opgeleverd met een marge t.o.v aangrenzende trottoirs/wegen openbaar gebied. De marge voor het terrein bij oplevering is: • Minimaal 20 cm onder aangrenzend openbaar gebied • Maximaal 50 cm onder aangrenzend openbaar gebied Aanvraag inritvergunning en aansluitvergunning Voor de aansluiting van de riolering tijdens de bouw op het gemeentelijk rioolstelsel is geen aansluitvergunning nodig. Voor aanvang van de werkzaamheden zal gegadigde concepttekeningen ter goedkeuring voorleggen aan de gemeente Zevenaar. Bij definitieve goedkeuring kunnen de werkzaamheden worden gerealiseerd. Voor materialisatie wordt verwezen naar bijlage 11 ‘HIOR Zevenaar 18-1-2022’. Kabels en leidingen De gemeente Zevenaar heeft de eerste contacten met combi in werking gezet. De gegadigde is dan ook verantwoordelijk voor de verdere afstemming van de kabels en leidingen. De gemeente Zevenaar blijft actief deel uit maken van de coördinatie en afstemming met de combi-partijen. De gegadigde is verplicht om de toezichthouder/ projectleider Kabels en Leidingen binnen de Gemeente Zevenaar te betrekken. De contactpersoon hiervoor wordt bekend na de definitieve selectie. Grondwateronttrekking Indien ten behoeve van de realisatie grondwater onttrokken en geloosd dient te worden, moet gegadigde een melding of een vergunning aanvragen bij het waterschap Rijn en IJssel.

De gemeente Zevenaar ontvangt binnen vijf werkdagen een kopie van de aanvraag ingediend door ontwikkelaar. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met het waterschap Rijn en IJssel. Dit kan via het algemene telefoonnummer (0314) 369 369 of u kunt de melding digitaal doen via www.omgevingsloket.nl.

23

Bouwverkeer Het bouwverkeer zal middels een bouwroute tot de locatie moeten komen. De te kiezen bouwroute voor het vrachtverkeer wordt afgestemd met de gemeentelijke bouwverkeercoördinator. De gegadigde legt concept bouwroutes (tekeningen) voor aan de gemeente Zevenaar8, bij definitieve goedkeuring kunnen de werkzaamheden worden gestart. Bouwplaatscoördinator Namens de gemeente Zevenaar is er een bouwplaatscoördinator beschikbaar voor de bouwperiode. De bouwplaatscoördinator is het aanspreekpunt voor uw aannemer. Deze coördinator kan wijzigingen geven omtrent de uitvoering van de werkzaamheden, de aannemer is verplicht deze wijzigingen op te volgen. Opname openbaar gebied Voor aanvang van de werkzaamheden is gegadigde verplicht om een 0-meting te maken middels een fotorapportage van het openbaar gebied wat binnen 30 meter van de erfgrenzen ligt van de locatie. Deze rapportage wordt digitaal aangeboden aan de gemeente Zevenaar, waar zij hem controleren op volledigheid. Wanneer deze akkoord is bevonden, zal deze worden bewaard. Na oplevering van het project zal door gegadigde een eindmeting gemaakt worden van het openbaar gebied wat binnen 30 meter van de erfgrenzen ligt van de locatie. Wanneer uit de rapportages schade aan het openbaar gebied naar voren komt, zal gegadigde deze op eigen kosten moeten herstellen.

Archeologie De gemeente heeft een archeologisch onderzoek laten uitvoeren. De locatie Vestersbos kan ten aanzien van het aspect archeologie worden vrijgegeven tot een diepte van 2 meter onder het maaiveld/ 9,24 m NAP. Indien de bodemverstoringen dieper reiken moet er eerst worden gekeken of behoud in situ mogelijk is door planaanpassing/archeologisch vriendelijk (palenplan) bouwen. Het palenplan/funderingsplan zal ter goedkeuring moeten worden aangeboden aan de regioarcheoloog. Is een dergelijk plan niet mogelijk zal er vervolgonderzoek plaats te vinden. Deze kosten en de kosten voortvloeiend uit het vervolgonderzoek komen voor rekening van de ontwikkelende partij.

8

Maximaal twee controlerondes door gemeente Zevenaar (namelijk concept en definitief. Bij meerdere

controlerondes zullen de uren worden doorberekend aan ontwikkelaar.

24

3

Selectieprocedure

3.1

Inleiding/doel selectie

Voor de ontwikkeling van Vestersbos is de gemeente Zevenaar voornemens één vooruitstrevende ontwikkelende partij te selecteren. Hiervoor kiest zij voor een openbare selectieprocedure, waarbij allereerst een voorselectie plaatsvindt op basis van de in paragraaf 4.1 genoemde objectieve, toetsbare en redelijke minimale selectiecriteria. Indien meer dan drie partijen aan de minimale eisen voldoen, volgt een loting. De geselecteerde dan wel ingelote drie partijen worden uitgenodigd een inhoudelijke aanmelding te doen op basis van de uitgangspunten vernoemd in paragraaf 2.3 van deze selectieleidraad. De gemeente is voornemens om met de partij, die volgens de criteria uit de selectieleidraad het beste plan heeft ingediend, een koop-/ontwikkelovereenkomst te sluiten. De juridische levering van de kavel zal vervolgens plaatsvinden volgens de voorwaarden en bepalingen van de koop-/ontwikkelingsovereenkomst (bijlage 9). Daarna kan deze partij voor haar rekening en risico de bouwpercelen aankopen, ontwikkelen en verkopen/verhuren. Stap 1: Voorselectiefase •Op basis van de minimale eisen •Toetsing conform paragraaf 4.1

Stap 2: Loting

Stap 3: Selectiefase

•Indien meer dan 3 partijen voldoen aan de minimale eisen •Loting vindt plaats conform paragraaf 4.2

•Inhoudelijke toetsing conform paragraaf 4.4

Stap 4: Ontwikkelingsfase •1 partij op basis van hun indiening

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de procedure en instructies voor het opstellen en indienen van een aanmelding/uw plan voor de voorselectiefase en selectiefase. Door deelname aan deze selectieprocedure verklaart de deelnemende partij zich uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk akkoord met de voorwaarden opgenomen in deze selectieleidraad c.a. en met de overige selectiedocumenten, waaronder de nota(’s) van inlichtingen. Er is nadrukkelijk geen sprake van een formeel aanbestedingstraject. De gemeente behoudt zich het recht voor om de in dit document beschreven opgave respectievelijk omvang van de selectie te wijzigen en/of niet te vergeven.

25

3.2

Proactieve houding van de deelnemers

Deze selectie is met alle zorgvuldigheid samengesteld. Mocht u desondanks tegenstrijdigheden en/of onvolkomenheden tegenkomen, dan dient u deze zo spoedig mogelijk, maar in ieder geval vóór het verstrijken van de uiterste termijn voor het stellen van vragen, schriftelijk aan de gemeente kenbaar te maken, met opgave van correctievoorstellen en eventuele onderbouwing. Ook eventuele bezwaren tegen (delen van) de selectieprocedure dienen zo spoedig mogelijk, maar in ieder geval vóór de uiterste termijn voor het stellen van vragen, schriftelijk aan de gemeente kenbaar te worden gemaakt. Indien naderhand blijkt dat de documenten onvolkomenheden, onrechtmatigheden en/of tegenstrijdigheden bevatten, en deze niet door de deelnemers zijn opgemerkt, kan dit de gemeente niet worden aangerekend. Van de deelnemers aan deze procedure wordt een proactieve houding verwacht. Dit betekent dat zij geen rechtsgeldig beroep kunnen doen op onvolkomenheden, onrechtmatigheden en/of tegenstrijdigheden die door hen niet binnen de hiervoor genoemde termijn aan de orde zijn gesteld, terwijl dit redelijkerwijs wel mogelijk was geweest. Ten aanzien van deze onvolkomenheden, onrechtmatigheden, tegenstrijdigheden en/of bezwaren, heeft de deelnemer in die situatie zijn rechten verwerkt. Door deelname aan deze selectie doet de deelnemer afstand van al zijn rechten in dit verband.

26

3.3

Planning selectieprocedure

De globale, indicatieve planning van de selectieprocedure en de ontwikkelfase is als volgt: Wanneer? Voorselectiefase Publicatie selectievoornemen en selectieleidraad Uiterste termijn voor het stellen van vragen Publicatie nota van inlichtingen (1) op gemeentelijke website Sluitingstermijn aanmelding voorselectie Beoordeling aan minimale eisen/ voorlopige voorselectiebeslissing Eventuele loting (indien meer dan 3 partijen) Selectiefase (concept planning)9 Verzending uitnodiging tot deelname aan geselecteerde partijen Kijkdag op locatie Vestersbos 4 Uiterste termijn voor het stellen van vragen Toezenden nota van inlichtingen (2) Dialoogronde planontwikkeling Toezenden informatie n.a.v. dialoogverslag (Nota van inlichtingen 3) Sluitingstermijn aanmelding selectie Beoordeling ingediende plannen Definitieve selectie ontwikkelende partij Ontwikkelingsfase (globale planning) Sluiten koop-/ontwikkelovereenkomst Omgevingsplan (TAM Imro) onherroepelijk (zonder beroep) Gronden bouwrijp leveren

24 oktober 2024 14 november 2024 Maximaal 2 weken na uiterste termijn stellen vragen 20 december 2024, 10.00 uur eind december 2024 begin januari 2024 Januari 2025

Januari/februari 2025 Januari 2025/februari 2025 Eind februari 2025 Maximaal 2 weken na uiterste termijn stellen vragen Maart 2025 Uiterlijk twee weken na dialooggesprek Mei 2025 Juni 2025 Juli 2025

Derde / vierde kwartaal 2025 Eind 2025 (verwachting) bij geen beroep Begin 2027 (verwachting) bij geen beroep

De deelnemers aan deze procedure kunnen geen rechten aan deze planning ontlenen. De gemeente behoudt zich het recht voor om deze planning te wijzigen. Daarnaast wordt tegelijk met de selectieprocedure de wijziging van het omgevingsplan in procedure gebracht en kan deze afhankelijk van zienswijzen en beroep langer duren.

9

De definitieve data worden voorafgaand aan de selectiefase met de drie partijen gedeeld. De dan gedeelde planning is voor alle partijen leidend.

27

3.4

Dialoogronde planvorming

In de dialoogronde heeft de gegadigde de mogelijkheid zijn plannen/ideeën in concept te presenteren. De dialoog staat daarbij primair ten dienste van de deelnemende gegadigden en biedt hen de ruimte om door middel van vragen en overleg tot een kwalitatief beter plan te komen door beter aan te sluiten bij de uitgangspunten (paragraaf 2.3). Een dialooggesprek is dan ook nadrukkelijk géén tussentijdse toets en de deelname aan het dialooggesprek is op vrijwillige basis. De gegadigde stuurt 1 week voor het geplande dialooggesprek haar presentatie (maximaal 10 sheets in powerpoint) aan g.vanderwens@zevenaar.nl. Voor de dialoogfase wordt per gegadigde 1 uur gereserveerd. De dialoogronde vindt plaats met de beoordelingscommissie. Deze kan de inzender bevragen naar aanleiding van haar presentatie en de inzender kan de beoordelingscommissie bevragen. De onderwerpen waarop bevraagd kan worden zijn de uitgangspunten conform paragraaf 2.3 van deze selectieleidraad. Mocht er generieke, voor alle 3 de geselecteerde marktpartijen relevante informatie ter tafel komen, dan wordt deze geanonimiseerd gedeeld met alle gegadigden in de vorm van een nota van inlichtingen.

28

3.5

Voorschriften aanmelding

3.5.1 Voorselectie 1

Een partij mag zich slechts éénmaal inschrijven, zelfstandig dan wel als deelnemer van een samenwerkingsverband. Indien een gegadigde een aanmelding indient, mag hij niet tevens als derde fungeren, waarop door een andere gegadigde een beroep wordt gedaan.

2

Partijen die interesse hebben in de hierboven beschreven ontwikkeling, worden gevraagd zich schriftelijk voor de “sluitingstermijn aanmelding voorselectie”(paragraaf 3.3) in te schrijven bij de gemeente Zevenaar. De stukken onder 3 stuurt u naar g.vanderwens@zevenaar.nl. Onder vermelding van “Aanmelding voorselectie Vestersbos”. Een aanmelding, die niet op de juiste wijze of niet tijdig is ingediend, wordt niet geaccepteerd.

3

De door de partij in te dienen aanmelding dient in ieder geval te bestaan uit de volgende onderdelen: Een rechtsgeldige ondertekende aanmeldingsbrief, met daarin Een verwijzing naar deze selectieleidraad; en Naam en contactgegevens van de persoon, die gedurende de selectie fungeert als contactpersoon; en In welke vorm gegadigde zich aanmeldt: zelfstandig, als samenwerkingsverband en of een beroep wordt gedaan op een derde en voor welke werkzaamheden deze derde eventueel wordt ingezet10; en. Een volledig en naar waarheid ingevuld en rechtsgeldig11 ondertekend aanmeldformulier (Bijlage 1). Verklaring van de verzekeraar of verzekeringstussenpersoon dat gegadigde beschikt over een verzekering tegen bedrijfsaansprakelijkheid en beroepsaansprakelijkheid met een minimale dekking van €500.000,- per gebeurtenis per jaar. Uittreksel KvK van de onderneming Afschrift laatste jaarverslag van de onderneming; en Minimaal 1 en maximaal 3 passende referentieprojecten (zie paragraaf 4.1.3), ieder bestaande uit een volledig ingevuld en ondertekend formulier referentieprojecten (bijlage 2a en 2b).

4

Indien de aanmelding niet compleet is, kan de gemeente na zorgvuldige afweging, op basis van het proportionaliteitsbeginsel, besluiten tot uitsluiting van deelname aan deze voorselectie.

5

De partij stemt in met de uitgangspunten uit deze selectieleidraad, een aanmelding onder voorwaarden is niet toegestaan en leidt tot uitsluiting van deelname aan deze voorselectie.

10

Aanmelden als samenwerkingsverband is toegestaan, mits het aanmeldformulier door een bevoegde vertegenwoordiger van iedere partij uit het samenwerkingsverband is ondertekend en daarop tevens is aangegeven wie als gevolmachtigde en wie als penvoerder van het samenwerkingsverband zal optreden. De desbetreffende partijen uit het samenwerkingsverband dienen zich zowel gezamenlijk als hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor de nakoming van alle uit de (voor)selectieprocedure voortvloeiende verplichtingen indien het samenwerkingsverband wordt geselecteerd op grond van de in hoofdstuk 4 genoemde selectiecriteria en de opdracht nadien aan het samenwerkingsverband wordt gegund. 11 De (rechts)persoon op het aanmeldformulier is ook degene die de koop-/ontwikkelovereenkomst sluit.

29

3.5.2 Selectie 1

Aan de selectiefase doet maximaal een drietal vooraf geselecteerde partijen mee. Mocht een van deze partijen vóór het verstrijken van de uiterste indieningstermijn afhaken, dan behoudt de gemeente zich het recht voor in een later stadium een extra partij uit te nodigen. De uiterste indieningstermijn zal alsdan proportioneel worden verlengd.

2

Aanmelding dient te geschieden voor de “sluitingstermijn aanmelding selectie.” (zie paragraaf 3.3) bij de gemeente Zevenaar. Alle stukken (onder 3) stuurt u naar g.vanderwens@zevenaar.nl onder vermelding van “Aanmelding selectie Vestersbos”. Tevens dient het stedenbouwkundig plan (onder 3b) met toelichting analoog voor de “sluitingstermijn aanmelding selectie” (zie paragraaf 3.3) te zijn ingediend: Naam: Gemeente Zevenaar Adres: Kerkstraat 27, aan de receptie t.a.v. Gerlo van der Wens

3

De door de partij in te dienen aanmelding dient in ieder geval te bestaan uit de volgende onderdelen: a Een rechtsgeldig12 ondertekend aanmeldingformulier (bijlage 5), met daarin Een verwijzing naar deze selectieleidraad; en Naam en contactgegevens van de persoon, die gedurende de selectie fungeert als contactpersoon; en In welke vorm (Dit komt overeen met de voorselectie) gegadigde zich aanmeldt: zelfstandig, als samenwerkingsverband en of een beroep wordt gedaan op een derde en voor welke werkzaamheden deze derde eventueel wordt ingezet13; en. Een minimaal grondbod (Gebaseerd op de Ingevulde bijlage 6 excel lijst) b Een stedenbouwkundig plan van het plan Vestersbos gepresenteerd op maximaal een tweetal A1 posters (met harde achtergrond). Het stedenbouwkundig plan bestaat minimaal uit: Situatietekening van plangebied (schaal 1:500); Architectonische uitwerking van het woningbouwprogramma voor Vestersbos. Dit door een uitwerking te maken van de verschillende woningtypologieën in dit deelgebied. Het accent ligt hierbij op de gevelbeelden, de plattegronden, de situering op de kavels en de verbijzonderingen daar waar nodig geacht binnen de stedenbouwkundige opzet; Aandacht voor de ruimtelijke en functionele inpassing van het plangebied Vestersbos in de bestaande omgeving (Molenwijk).

12

De (rechts)persoon op het aanmeldformulier is ook degene die de koop-/ontwikkelovereenkomst sluit. Aanmelden als samenwerkingsverband is toegestaan, mits het aanmeldformulier door een bevoegde vertegenwoordiger van iedere partij uit het samenwerkingsverband is ondertekend en daarop tevens is aangegeven wie als gevolmachtigde en wie als penvoerder van het samenwerkingsverband zal optreden. De desbetreffende partijen uit het samenwerkingsverband dienen zich zowel gezamenlijk als hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor de nakoming van alle uit de selectieprocedure voortvloeiende verplichtingen indien het samenwerkingsverband wordt geselecteerd op grond van de in hoofdstuk 4 genoemde selectiecriteria en de opdracht nadien aan het samenwerkingsverband wordt gegund. 13

30

c d

4 5

Het stedenbouwkundige plan wordt vergezeld van een toelichting op de opgave (maximaal 10*A3, uitgaande van lettertype minimaal arial 10) en een dwg/dxf van de situatietekening op RD coördinaten. We kiezen bewust voor deze vorm om de hoeveelheid werk (voor u) te beperken en de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten. Indien uw uitwerking het maximaal toegestane aantal pagina’s overschrijdt, dan zullen wij het meerdere buiten beschouwing laten en niet in de beoordeling meenemen. In de toelichting wordt aandacht gegeven aan alle uitgangspunten/toetsingscriteria. De volgende (sub) onderdelen moeten in ieder geval letterlijk in de toelichting worden opgenomen en toegelicht: Ruimtelijke uitgangspunten Hoofdopzet Bouwmassa en architectuurbeeld Parkeerplan/parkeerbalans (Her)gebruik van de cultuurhistorisch waardevolle bouwdelen/elementen Overgang privé openbaar Duurzaamheid, Circulariteit, Natuurinclusiviteit Certificering CO2-bewust certificaat-niveau / CO2-ambitieniveau van de deelnemer. Plan duurzaamheid en circulariteit (Alle vijf doelstellingen) Natuurinclusief bouwen. Woningbouwprogramma (VON prijzen, m² BVO en m² GBO, huurprijzen, diversiteit doelgroepen, levensloopbestendigheid en woningtypen). Een onderbouwing van het minimale grondbod op basis van een ingevulde bijlage 6.