Bijlage 4. 1193983 Toelichting Markt 8 (vastgesteld)

Bestemmingsplan

Markt 8, Lobith

Januari 2024

Status: Vastgesteld

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

Bestemmingsplan Markt 8, Lobith

Plannaam:

Bestemmingsplan Markt 8, Lobith

IMRO-code:

NL.IMRO.0299.BP11MARKT8-VA01

Plantype:

Bestemmingsplan

Datum:

Januari 2024

Status:

Vastgesteld

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 5 GELDEND PLANOLOGISCH REGIME ................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE ......................................................................... 8 HOOFDSTUK 3 GEWENSTE SITUATIE .................................................................... 10 3.1 3.2

GEWENSTE ONTWIKKELING .......................................................................................................................... 10 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 11

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 13 4.1 4.2 4.3 4.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 13 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 15 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 17 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 18

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 22 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

GELUID .................................................................................................................................................... 22 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 23 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 23 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 24 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 26 GEUR ...................................................................................................................................................... 29 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 29 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 32 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 33

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 35 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 35 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 36

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 38 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 38 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 38 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 39

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 41 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG ........................................................................... 42 9.1 9.2 9.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 42 PARTICIPATIE ............................................................................................................................................ 42 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 42

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 44 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 44 STIKSTOFONDERZOEK.......................................................................................................................... 45 QUICKSCAN ECOLOGIE ........................................................................................................................ 46 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld BIJLAGE 4 BIJLAGE 5

WATERTOETS .................................................................................................................................... 47 ZIENSWIJZENNOTA ............................................................................................................................. 48

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Markt 8 in Lobith (hierna: plangebied). In het pand op dit perceel waren onder andere het voormalig dorpshuis en de bibliotheek gevestigd. Het pand komt gaandeweg leeg te staan. Diverse partijen en verenigingen die van het pand gebruik maakten zijn inmiddels verhuisd, of gaan dat binnenkort doen. Het is daarom de wens om het plangebied te herontwikkelen ten behoeve van andere functies. Dit bestemmingsplan voorziet in deze mogelijke herontwikkeling van de locatie door woningbouw mogelijk te maken. De uitvoering van voorgenomen initiatief is niet in overeenstemming met de geldende gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingsplan “Lobith”. Een herziening van het bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch- planologische kaders. In deze toelichting wordt aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Markt 8, centraal gelegen in de kern Lobith, in de gemeente Zevenaar. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Lobith en Spijk, sectie C, nummers 1492 en 1493. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Lobith (rode ster) en de directe omgeving (rode omlijning) weergegeven.

Afbeelding 1.1

1.3

Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. “NL.IMRO.0299.BP11MARKT8-VA01”) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

1.4

Geldend planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de (paraplu)bestemmingsplannen “Lobith” (vastgesteld op 5 november 2013), “Parkeren gemeente Zevenaar” (vastgesteld op 30 januari 2019) en “Wonen” (vastgesteld op 18 december 2019). In afbeelding 1.2 is een uitsnede opgenomen van het bestemmingsplan “Lobith”. Het plangebied is middels rode omlijning weergegeven, voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.2

1.4.2

Uitsnede geldende bestemmingsplan “Lobith” (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Beschrijving bestemmingen

Op basis van het bestemmingsplan “Lobith” is het plangebied bestemd met de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ met bijbehorend bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen. Daarnaast is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 1’ opgenomen. Hierna wordt nader ingegaan op de geldende (dubbel)bestemmingen. Bestemming ‘Maatschappelijk’ De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. In de bouwregels is bepaald dat gebouwen binnen een bouwvlak moeten worden gebouwd. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' aangegeven goothoogte respectievelijk bouwhoogte. In het plangebied geldt een maximum bouwhoogte van 11 meter en maximum goothoogte van 6 meter. Verder geldt er een maximum bebouwingspercentage. Voor het plangebied bedraagt dit 90%.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 1’ De voor ‘Waarde - Archeologische verwachting 1’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag alleen worden gebouwd ten behoeve van aanvullend of definitief archeologisch onderzoek. In de dubbelbestemming zijn tevens een aantal uitzonderingen op het vorenstaande geformuleerd. 1.4.3

Strijdigheid

Voorliggende ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan, vanwege het ontbreken van de benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het gebruik van de gronden voor woningbouw past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om woningbouw mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een passend juridisch-planologisch kader vastgelegd en aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van de gewenste situatie gegeven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Gelderland, de regio Liemers en de gemeente Zevenaar beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

HOOFDSTUK 2

HUIDIGE SITUATIE

Het plangebied ligt in de kern Lobith, aan de Markt 8, en omvat een pand waarin het voormalig dorpshuis en bibliotheek waren gevestigd. Het pand wordt verder gebruikt door andere partijen en verenigingen, echter zijn veel partijen inmiddels verhuisd, of gaan dat binnenkort doen. De ruimtelijke structuur in en om het plangebied wordt bepaald door de aanwezige infrastructuur waaronder parkeerplaatsen. De functionele structuur rondom het plangebied bestaat uit maatschappelijke voorzieningen zoals een kerk en huisartsenpraktijk. Verder zijn er in de buurt eetgelegenheden en woningen gevestigd. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door woningen met tuin. Aan de oostzijde van het plangebied is een kerk met begraafplaats gevestigd. Ten zuiden van het plangebied loopt een straat richting de kerk. Ten westen van het plangebied zijn meerdere parkeerplaatsen gelegen. Het plangebied zelf is in de huidige situatie ingericht als verzamelgebouw voor onder andere een dorpshuis en bibliotheek. In afbeelding 2.1 is de huidige situatie ter plaatse van het plangebied door middel van een luchtfoto weergegeven. Afbeelding 2.2 is een straatbeeld weergave vanaf de voorzijde van het pand opgenomen.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

Afbeelding 2.2

Straatbeeld huidige situatie plangebied vanaf de Markt (Bron: Google Maps Streetview)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

HOOFDSTUK 3 3.1

GEWENSTE SITUATIE

Gewenste ontwikkeling

De gemeente Zevenaar is voornemens op diverse locaties in de gemeente Zevenaar woningbouw mogelijk te maken. Het gaat hierbij voornamelijk om locaties waar (nagenoeg) leegstaand (maatschappelijk) vastgoed aanwezig is. Om de leegstand tegen te gaan, maar ook woningbouw in de gemeente Zevenaar een impuls te geven, worden deze locaties voorzien van een passende woonbestemming. Het vorenstaande geldt ook voor het plangebied. Zoals aangegeven bevindt zich hier een pand waar voorheen een dorpshuis en bibliotheek was gevestigd. Het pand blijft behouden waarbij de gevel richting de markt wordt opgeknapt. De exacte invulling in het pand is nog onbekend. Het voornemen bestaat om het pand om te vormen tot locatie waar woonfuncties mogelijk zijn. Hierbij wordt in dit bestemmingsplan uitgegaan van een maximum van acht woningen. Met betrekking tot de woonfuncties zijn er mogelijkheden voor diverse woonvormen, waarbij het aantal wooneenheden niet op voorhand vaststaat. Het type te realiseren woningen zijn appartementen. Voorzien worden appartementen die zijn geschikt voor 1 à 2 persoonshuishoudens in de huur- of koopmarkt. Wat betreft huurappartementen wordt uitgegaan van het goedkope/middeldure huursegment. Voor koopappartementen wordt gedacht aan appartementen in de goedkope en betaalbare prijsklasse. Er wordt uitgegaan van maximaal 8 appartementen.

De appartementen zijn geschikt voor jonge huishoudens, starters en senioren.

Afbeelding 3.1

Overzicht mogelijke indeling plangebied (Bron: Gemeente Zevenaar)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernomen, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernomen’ opgesteld. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. 3.2.2

Gemeentelijk parkeerbeleid

De gemeente Zevenaar heeft op 30 januari 2019 het ‘Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Zevenaar’ vastgesteld waarin het haar visie op parkeren binnen de gemeente heeft verwerkt. Hierin wordt aangegeven dat bij de ontwikkeling van een plan het aantal benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd. Hiermee wordt er voor gezorgd dat de parkeerdruk niet op het openbaar gebied wordt afgewenteld en daar vervolgens tot problemen leidt. Voor de te hanteren parkeernormen wordt aangesloten bij de parkeerkencijfers van Nationaal kenniscentrum voor infrastructuur, verkeer en openbare ruimte (CROW: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317, oktober 2012). Inmiddels is, zoals in de paragraaf hierboven aangegeven, een nieuwe versie van de CROW beschikbaar (december 2018). Voor Zevenaar geldt dat het een gemeente is die matig stedelijk is. In de gegeven bandbreedte wordt de norm gehanteerd die het gemiddelde is van de minimale en maximale normen. Verder heeft de gemeente vastgelegd dat bij het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen de uitkomst van de berekening afgerond wordt op een geheel aantal parkeerplaatsen waarbij vanaf '0,5' en hoger naar boven wordt afgerond. De gemeente Zevenaar heeft voor het gehele grondgebied van de gemeente drie typen gebieden onderscheiden waarvoor eigen parkeernormen gelden.

Het plangebied in dit bestemmingsplan ligt in het type ‘rest bebouwde kom’. 3.2.3

Uitgangspunten

In voorliggend geval worden maximaal 8 appartementen mogelijk gemaakt. In dit geval is voor wat betreft de voorgenomen ontwikkeling uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • • • 3.2.4

Functietype: ‘Koop, appartement, goedkoop’; Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk / gemeente Zevenaar (bron: CBS Statline); Stedelijke zone: rest bebouwde kom. Situatie plangebied

Berekening parkeerbehoefte In voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van maximaal acht appartementen mogelijk gemaakt. Parkeren op eigen terrein is in ieder geval niet mogelijk. Parkeren is mogelijk in het openbaar gebied. Het marktplein tegenover het plangebied wordt op dit moment herontwikkeld waarbij ook ruimte wordt vrijgemaakt voor parkeren. In de regels van voorliggend bestemmingsplan worden parkeerregels opgenomen. Zodoende is planologisch vastgelegd dat aan bepaalde parkeernormen moet worden voldaan. Bij de nadere uitwerking van de plannen, dient daarmee aan de parkeernormen te worden getoetst. Opgemerkt wordt dat ter plaatse van het plangebied een dorpshuis komt te vervallen. De openbare parkeerplaatsen ten behoeve van het dorpshuis komen daarmee vrij en zouden kunnen worden ingezet om de parkeerbehoefte van de te realiseren woningen op te vangen. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld Om een inschatting te geven van de benodigde parkeerplaatsen is onderstaande berekening gemaakt. Hierbij is uitgegaan van acht woningen in het plangebied. Voor de mogelijk te realiseren appartement wordt een onderscheid gemaakt in koop- en huurappartementen. Hoofdfunctie

Functie

Parkeerbehoefte

Aantal

Totaal

Wonen

Koop, appartement, goedkoop

1,6 per appartement

8

12,8

Totaal

12,8

Uitgaande van de uitgangspunten zoals genoemd in paragraaf 3.2.3 en 3.2.4 is er in de nieuwe situatie sprake van een parkeerbehoefte van afgerond 13 parkeerplaatsen. Zoals reeds aangegeven kunnen deze parkeerplaatsen niet op eigen terrein worden ondervangen. Ter plaatse van het plangebied komt echter een maatschappelijke functie te vervallen. Hierna wordt de huidige parkeerbehoefte van de maatschappelijke functie berekend. Een maatschappelijke functie is een brede functie. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de functie ‘buurt- en dorpscentrum’ uit het CROW. De bruto vloeroppervlak van het pand is circa 1.019 m² (gebaseerd op de BAG viewer). Hoofdfunctie

Functie

Parkeerbehoefte

Aantal

Totaal

Winkelen en boodschappen

Buurt- en dorpscentrum

3,7 per 100 m2 bvo

1.019 m2 bvo

37,7

Totaal

37,7

Op basis van het vorenstaande, is op basis van de huidige bestemming binnen het plangebied sprake van een parkeerbehoefte van afgerond 38 parkeerplaatsen. Per saldo neemt de parkeerdruk ter plaatse van het plangebied af met 25 parkeerplaatsen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de vanwege de parkeerdrukvermindering, de parkeerbehoefte rondom het plangebied kan worden ondervangen. Eén en ander is in voorliggend bestemmingsplan door middel van een parkeerregeling geborgd. Berekening verkeersgeneratie Ook voor het berekeningen van de verkeersgeneratie wordt ervan uitgegaan dat binnen het plangebied uitsluitend woningen (8) worden gerealiseerd. Voor de beoogde appartementen geldt een verkeersgeneratie van (4,9*8=) 39,2 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. In totaal is er in de beoogde situatie sprake van een verkeersgeneratie van 40 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. In de huidige situatie is er door het voormalig dorpshuis, bibliotheek en andere functies in de het pand ook al sprake van een aanzienlijk aantal verkeersbewegingen. In de toekomstige situatie het pand worden gebruikt voor appartementen. Appartementen brengen minder verkeersbewegingen met zich mee dan de functie als ‘buurt- en dorpscentrum’, hetgeen in de huidige situatie het geval is. Er zal geen sprake zijn van een onevenredige toename van de verkeersbewegingen.

De omliggende infrastructuur is in voldoende mate ingericht om de verkeersbewegingen eenvoudig en veilig af te wikkelen. Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeer geen belemmeringen oplevert als gevolg van voorliggend voornemen. 3.2.5

Conclusie

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen voorliggende ontwikkeling. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het beleid vanuit het Rijk, de provincie Gelderland, de regio Liemers en de gemeente Zevenaar. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconstateerd is dat de woonfunctie de meest logische vervolgfunctie is voor deze locatie. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen herontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Algemeen In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.2.2 Toetsing aan de Ladder De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Op het realiseren van woningen is onder meer de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is sprake van het toevoegen van maximaal 8 appartementen. Gelet op het vorenstaande is ten aanzien van het toevoegen van de appartementen aan het pand aan de Markt 8 de Ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing, immers worden hier slechts 8 appartementen gerealiseerd. Gezien het voornoemde wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.1.3

Conclusie toets aan het rijksbeleid

Geconcludeerd kan worden dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Gelderland

4.2.1.1 Algemeen De provincie Gelderland heeft een integraal provinciaal beleidsplan, de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. De Provinciale Staten van Gelderland heeft de Omgevingsvisie op 19 december 2018 vastgesteld. In de Omgevingsvisie heeft de provincie twee doelen gedefinieerd die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken. De doelen zijn: 1. een duurzame economische structuurversterking; 2. het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van onze leefomgeving. Deze doelen versterken elkaar en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is meer dan een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. In deze Omgevingsvisie staat het 'fysieke' in de leefomgeving centraal. Tegelijk zit er een sterke 'sociale' component aan de opgaven voor sterke steden en een vitaal landelijk gebied. 4.2.1.2 Woon- en leefomgeving: Dynamisch, divers, duurzaam Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid.

Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In de groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Gelderland geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Gelderland gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. De ambities zijn als volgt geformuleerd:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld •

• •

Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Om vorenstaande ambities te realiseren gaat de provincie in overleg met de Gelderse regio’s, om zodoende regionale afspraken te maken. 4.2.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Gelderland Zoals ook blijkt uit de toetsing van de voorgenomen ontwikkeling op het regionaal en het gemeentelijke woonbeleid (zie paragrafen 4.3 en 4.4.2), blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling in kwantitatieve en kwalitatieve zin voorziet in het opvullen van een woonbehoefte. Op deze plaats wordt dan ook kortheidshalve verwezen naar de genoemde paragrafen. De voorgenomen nieuw te bouwen woningen worden daarnaast niet op het gasnet aangesloten, en dragen daarmee bij aan de provinciale ambities met betrekking tot aardgasloos bouwen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gelderland. 4.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

4.2.2.1 Algemeen Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke plannen van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan op deze regels afstemmen. 4.2.2.2 Van toepassing zijnde artikelen In het kader van voorliggend bestemmingsplan zijn hoofdzakelijk artikelen 2.2, 2.60 en 2.64 van belang. Hierna wordt op deze artikelen ingegaan. Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b.

de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Artikel 2.60 (instructieregel bestemmingsplan bescherming Romeinse Limes) 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de Romeinse Limes maakt ten opzichte van het op 17 oktober 2014 geldende bestemmingsplan geen activiteiten mogelijk die de kernkwaliteiten, bedoeld in artikel 2.59, daarvan aantasten.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld 2. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en kernkwaliteiten, het door de gemeente te voeren beleid en de onderbouwing hiervan. 3. Een bestemmingsplan bevat regels over de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. 4.2.2.3 Toetsing van het initiatief aan de Gelderse Omgevingsverordening Artikel 2.2 Zoals blijkt uit de toetsing van het voornemen aan het gemeentelijk en regionaal (woon)beleid (zie respectievelijk paragraaf 4.3 en 4.4), voorziet de voorgenomen ontwikkeling in kwalitatief en kwantitatief opzicht in woningbouw waar behoefte aan is. Artikel 2.60 Voor een onderbouwing ten aanzien van het aspect cultuurhistorie wordt verwezen naar paragraaf 5.8.2. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat artikel 2.60 van de Omgevingsverordening Gelderland geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.2.3

Toetsing van het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gelderland en Gelderse Omgevingsverordening.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Liemerse woonagenda, de koers voor 2020 – 2025

4.3.1.1 Algemeen De Liemerse gemeenten Duiven, Doesburg, Montferland, Westervoort en Zevenaar hebben samen de Liemerse Woonagenda voor de periode 2020-2025 ondertekend. Door middel van deze woonagenda zijn afspraken gemaakt over de te realiseren woningen, zowel kwalitatief als kwantitatief. 4.3.1.2 De Liemerse woningmarkt In de nieuwe woningbehoefteprognoses is er geen sprake meer van een krimp in de Liemers. De prognoses uit 2019 laat tenminste tot 2040 een huishoudensgroei zien. Voor die groeiende vraag van huishoudens zullen nieuwe woningen gebouwd moeten worden. De groei is het grootst in de komende vijf jaar (ongeveer 500 woningen per jaar). Vanaf 2025 ligt deze op ongeveer 300 per jaar en na 2030 is vooralsnog een beperkte groei van 50 woningen per jaar voorzien. Voor de komende vijf jaar ligt er een woningbehoefte die hoger is dan de nieuwbouwaantallen die in de regio de afgelopen jaren zijn opgeleverd. De regio ziet in de huidige woningmarkt dat veel huishoudens en jongeren in het bijzonder, veel moeite hebben om een (geschikte) woning te vinden op de gespannen woningmarkt. Omdat de vraag naar verwachting nog verder zal toenemen heeft het verhogen van de nieuwbouwproductie op de korte termijn (vóór 2025) dan ook prioriteit. Voor de Liemers als geheel is berekend dat het huidige tekort aan woningen minder groot is dan in de rest van de regio.

Maar dat tekort is niet overal even groot. Vanwege het grotere tekort op de Arnhemse woningmarktregio wordt in de aangrenzende gemeenten Westervoort en Duiven een groter dan gemiddelde woningmarktdruk ervaren. 4.3.1.3 Behoefte aan betaalbaar wonen Ten opzichte van 2017 ligt het accent nu sterk op de oplopende woningtekorten en de betaalbaarheid van woningen voor middeninkomensgroepen. Volgens het woningbehoefteonderzoek zou tot 2025 bijna de helft BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld van het woningbouwprogramma moeten bestaan uit betaalbare koopwoningen. Daarnaast geeft het onderzoek aan dat er vanuit de middeninkomens ook behoefte is aan vrije sector huurwoningen in de middenhuur. Daarbij moet opgemerkt worden dat Westervoort en Doesburg al een fors aandeel goedkope koopwoningen hebben en daarmee een kleinere nieuwbouwopgave in deze prijsklasse. 4.3.1.4 Aan de slag met de versnelling van de woningbouw in Liemers In de komende vijf jaar is de toename van de woningbehoefte het grootste. Het huidige woningbouwprogramma is nog niet voldoende groot om te voorzien in deze behoefte, zeker als we ook willen voorzien in extra planaanbod van 130% zoals afgesproken in de Woondeal. Om voor de komende 10 jaar voldoende plancapaciteit beschikbaar te hebben zijn extra locaties nodig. Naast nieuwe transformatielocaties (vrijkomende scholen, sportvelden, kerken etc.) is daarvoor ook een beperkt aantal nieuwe uitleglocaties nodig. 4.3.1.5 Toetsing van het initiatief aan de Liemerse woonagenda, de koers voor 2020 – 2025 Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ingespeeld op de concrete kwalitatieve en kwantitatieve behoefte in de regio en specifiek in de gemeente Zevenaar. De woningen in het plangebied betreffen goedkope en middendure koop- en huurappartementen.

In deze categorie woningen is, zoals in de woonagenda verwoord, sprake van een tekort. Kwantitatief ligt nog een grote woningbouwopgave. Voorliggend plan geeft hier op een binnenstedelijke locatie invulling aan. Al met al wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Liemerse woonagenda.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Gelders Eiland 2030

4.4.1.1 Algemeen De Omgevingsvisie Gelders Eiland 2030 is op 25 april 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Rijnwaarden. De visie geeft geen eindbeeld maar een omschrijving van de kernwaarden en kansen voor het gebied. Initiatieven worden getoetst of ze passen binnen de kernwaarden, of deze versterken. De visie voor het Gelders Eiland moet structuur en samenhang brengen en is gericht op samenwerking. De visie heeft de status van een gemeentelijke structuurvisie. Het is een visie die is opgesteld in geest van de aanstaande Omgevingswet en daarom het label 'Omgevingsvisie' heeft. Bij de uitvoering is de gemeente een belangrijke participant. De gemeente zal haar instrumenten en middelen inzetten teneinde de doelen uit de visie te bereiken. De Omgevingsvisie is een integrale visie met als hoofdthema's duurzaam, leefbaar, mooi en toeristisch. Voor deze thema's zijn in de visie een aantal doelen beschreven waarvan enkele relevante doelen hierna per thema zijn beschreven. De visie voor 2030 Levendigheid vind je in de dorpen, op de dijken en rond de recreatieplassen. Het behoud van leefbaarheid is de grootste prioriteit. De leefbaarheid wordt bepaald door de (fiets)bereikbaarheid van voorzieningen en de gemeenschapszin. Maar ook in de creativiteit van het zelfvoorzienend zijn. Iets dat past bij een eiland.

Bouwen voor de eigen behoefte, op plekken en manieren met maatschappelijke meerwaarde, en ook voorzien in de eigen (duurzame) energiebehoefte horen daar bij. Ruimtelijke kwaliteit is belangrijk op plekken waar veel bezoekers komen. Op andere plekken mag het ook gewoon functioneel zijn. Zo moeten de boeren in de primaire landbouwgebieden hun werk optimaal kunnen uitvoeren, zonder onnodige hinder van recreanten of natuurontwikkeling. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld Een duurzaam Gelders Eiland Gesteld wordt dat de gemeente achter loopt op het gebied van duurzaamheid en deze achterstand snel wil inhalen. Er wordt bijvoorbeeld gestuurd op particuliere initiatieven op het gebied van klimaatadaptatie zoals minder verhardingen, maar meer groen op particulier terrein. Een leefbaar Gelders Eiland Inwoners van het Gelders Eiland maken zich zorgen over de leefbaarheid van hun dorpen. Het wegtrekken van mensen brengt leegstand en een onvermijdelijke vermindering van het voorzieningenaanbod met zich mee. Dat betekent een toenemende druk op de leefomgeving en een uitdaging om het Gelders Eiland aantrekkelijk, vitaal en levendig te houden. Voor de dorpen, maar ook voor het buitengebied. De kracht van het Gelders Eiland ligt in de saamhorigheid en de sociale cohesie in de dorpen. Actieve dorpsraden, verenigingen en lokale ondernemers zijn de belangrijkste motoren van een vitaal Gelders Eiland. In het buitengebied vormt de landbouwsector een belangrijke economische drager. Ook in die sector zijn grote veranderingen gaande. Door een goede positionering en inzet van dorpsraden, verenigingen en ondernemers is het mogelijk om samen de levendigheid in stand te houden of zelfs te vergroten. Dit vergt van de gemeente dat zij open staat voor maatschappelijke initiatief.

Duidelijke en heldere communicatie is hierbij van groot belang. Initiatiefnemers krijgen de kans om het Gelders Eiland mooier te maken dan ze al is. De samenleving is hierin leidend. Door marketing zetten samenleving en gemeente het aantrekkelijke wonen en recreëren verder op de kaart. Bereikbaarheid is voor leefbaarheid van het groots belang, zowel per fiets, auto, openbaar vervoer als digitaal. Vanuit Nederland en Duitsland zijn goede verbindingen naar de steden in de regio, zoals Nijmegen, Arnhem en Emmerich. Dit is voor zowel toerisme als voorzieningen belangrijk. Een mooi Gelders Eiland Het Gelders Eiland is een mooi gevarieerd gebied met een lange geschiedenis. Onderhoud en ontwikkeling van de ruimtelijke omgeving staan in het teken van het versterken en tonen van deze kwaliteiten. De realiteit is echter dat door economische en demografische ontwikkelingen steeds meer plekken leeg (komen) te staan. Dit zet de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen en het landschap onder druk. Het resterende programma op het vlak van wonen, bedrijvigheid, recreatie en toerisme, moet worden ingezet op locaties waar dit bijdraagt aan een duurzaam, leefbaar of mooi Gelders Eiland. Tot 2025 wordt gerekend op een groei van het aantal huishoudens en daarmee een behoefte aan nieuwe woningen. De gemeente voert regie op de locatiekeuze en -invulling, zowel ruimtelijk als volkshuisvestelijk.

Er zijn echter teveel nieuwbouwwoningen gepland. Op basis van regionale afspraken worden daarom grote bouwplannen, zoals Uuleveld en Ficoterrein, heroverwogen. De doelstelling is om hoofdzakelijk te bouwen in de dorpen waarbij de lokale woonbehoefte centraal staat. Om leegstand van maatschappelijk vastgoed zoals kerken, monumentale panden of fabrieken tegen te gaan wordt gezocht naar mogelijkheden om deze te vormen naar nieuwe woonvormen. Leegstand en verpaupering kan met een nieuw bouwprogramma worden aangepakt. Een toeristisch Gelders Eiland Recreatie en toerisme is voor het Gelders Eiland van groeiend economisch belang. Het gebied heeft veel te bieden. Om de moderne consument te bereiken moeten echter stappen worden gezet. Veel voorzieningen zijn gedateerd. Er wordt met name gestuurd op het bieden van ruimte aan en het verbeteren van de bereikbaarheid van de toeristische voorzieningen. Fietsers, lange afstandswandelaars en ruiters krijgen bijvoorbeeld meer ruimte. Verder verdienen de verbinding met het stedelijk gebied en interessante recreatiegebieden in de omgeving verbetering. Gesteld wordt dat een toeristisch Gelders Eiland vooral een kwestie van (digitaal) communiceren is over wat het gebied nu en in de toekomst te bieden heeft.

4.4.1.2 Toetsing van het initiatief aan de ‘Omgevingsvisie Gelders Eiland 2030’ Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een passende functie gegeven aan een locatie waar (op termijn) leegstaande bebouwing aanwezig is. Het vorenstaande zorgt voor een kwaliteitsverbetering binnen het plangebied. De nieuw te bouwen woningen zullen voldoen aan de actuele eisen op het gebied van duurzaamheid. Gesteld wordt dat het beleid uit de omgevingsvisie Gelders Eiland het initiatief niet in de weg staat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld 4.4.2

Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025

4.4.2.1 Inleiding Op 16 december 2015 heeft de gemeenteraad de 'Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025' vastgesteld. Deze woonvisie uit 2015 is geschreven om in te spelen op de toekomstige ontwikkelingen rondom het thema wonen. Aan de hand van de woningmarktanalyse van Arrivé en de samenwerking tussen overheid en burger is er een drietal opgaves naar voren gekomen om op de huidige trends in te spelen. 4.4.2.2 Opgaves De volgende opgaves zijn geformuleerd: • • •

Het aantrekkelijk houden van de bestaande woningvoorraad. Het verbeteren van de positie van doelgroepen met een kwetsbare positie; Bewaken dat de woningbouw aansluit bij de behoefte om de potentiële groei maximaal op te vangen én tegelijkertijd het voorkomen van overaanbod.

Bij de invulling van deze drie opgaven komt ook gemeentelijk beleid en ambitie rondom duurzaamheid, wonen en zorg, leefbaarheid en het ruimtelijk beleid aan bod. De gemeente hecht veel waarde aan een duurzame ontwikkeling van de gebouwde omgeving en een goede toekomstkwaliteit van het woningaanbod. Woningen moeten enigszins passend zijn voor hun eigen levensloop (duurzaam) en anderzijds geschikt zijn voor veranderingen in de levensloop van mensen (toekomstbestendig). Er wordt ook gewaakt voor overaanbod. De voorkeur ligt daarom bij de bestaande bebouwing en niet bij nieuwbouw. Hiermee wordt er voor gezorgd dat het woningaanbod niet groter wordt maar wel passender voor de huidige vraag. Voor de corporatiewoningen wordt ingezet op het energiezuiniger maken van huurwoningen met een streefwaarde van energielabel B. De corporaties investeren in vernieuwing van de oudste delen van de voorraad en voor de zwakste complexen staat ook de optie voor sloop en nieuwbouw open. 4.4.2.3 Woningbehoefte Lobith De kern Lobith bestaat uit ca. 1430 woningen waarvan 84% eengezinswoningen. Van de 1430 woningen bestaat 51% uit koopwoningen en 49% uit huurwoningen waarvan 47% in bezit van de corporatie. Het aandeel corporatiewoningen is dus hoog en daarnaast is de gemiddelde woningwaarde één van de laagste waarde landelijk gemeten.

Als dorp heeft Lobith een aantal voorzieningen zoals winkels, eetgelegenheden, een zwembad en er is een rijk verenigingsleven. Uit onderzoek blijkt dat op langere termijn kwetsbaarheden kunnen ontstaan in de woningvoorraad. Er zijn beperkte verhuisbewegingen en tegelijkertijd is er sprake van een vergrijsde bevolking. De woningbehoefte is vooral afkomstig van de lokale bevolking. Dit resulteert in vraag naar een betaalbaar aanbod in de koopsector tot € 300.000,- en een beperkte vraag naar woningen boven de € 300.000,- voor doorstroming. Ouderen richten zich bij verhuizing op toegankelijke woningen in het centrum van Zevenaar. Betreffende de sociale huurwoningen, deze bestaan voor het grootste gedeelte uit (grote) eengezinswoningen. Terwijl er in de huursector een verschuiving van behoefte is naar meer appartementen/toegankelijke woningen in plaats van eengezinswoningen. Dit door de toename van 1 à 2 persoonshuishoudens. Er is dus een mismatch betreffende aanbod en vraag. De nadruk ligt dus niet zo zeer op bijbouwen maar op transformatie van de bestaande huurvoorraad. 4.4.2.4 Uitgangspunten voor woningbouwlocaties In de woonvisie worden de uitgangspunten van het woningbouwprogrammering herbevestigd. Op basis van het huidige programma aanbod is er geen ruimte voor het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties.

Dit kan echter een gemiste kans zijn op inbreidingslocaties en herinvullingslocaties die een bijdrage kunnen leveren aan de kwaliteit van woongebieden. Een van de strategieën die gebruikt gaat worden, is het inzetten op kleinschalige ontwikkelingen en minder op vaste, lange termijn afspraken. In de nota wonen is aangegeven dat de gemeente heeft gekozen voor “Groeien in een veranderd perspectief”. Daarbij leggen we de focus op drie belangrijke opgaven: BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld • • •

Het aantrekkelijk houden van de bestaande woningvoorraad. Het verbeteren van de positie van doelgroepen met een kwetsbare positie; Bewaken dat de woningbouw aansluit bij de behoefte: om de potentiële groei maximaal op te vangen én tegelijkertijd het voorkomen van overaanbod.

4.4.2.5 Richting vanuit onderzoek en beleid In de nota ‘Richtlijnen voor woningbouw’ is recenter dan de woonvisie een uiteenzetting gemaakt voor de doelstellingen ten aanzien van woningbouw in Zevenaar. In het kort wordt hierin gesteld dat er op korte termijn sprake is van een grote woningbehoefte, maar dat deze na 2030 afvlakt. Tevens wordt benoemd dat onder andere maatschappelijke panden hun functie verliezen. Dergelijke locaties bieden kansen voor inbreiding. Tevens is aandacht voor duurzaamheid noodzakelijk. Tot slot wordt benoemd dat ontwikkelingen voor goedkope en middendure woningen voorrang krijgen. 4.4.2.5 Toetsing aan de woonvisie De gemeente wil vanuit de structuurvisie kwalitatief goede woon- en werkgebieden en goede voorzieningen behouden. Met het plan is sprake van herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. In de gemeentelijke woonvisie wordt nadrukkelijk aangegeven dat er behoefte is naar appartementen voor 1 à 2 persoonshuishoudens. Voorliggend bestemmingsplan voorziet kwalitatief in deze woonbehoefte. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het relevantie woonbeleid van de gemeente Zevenaar.

4.4.3

Welstandsnota grondgebied voormalig gemeente Rijnwaarden

4.4.3.1 Algemeen Lobith valt onder de voormalig gemeente Rijnwaarden. De gemeente Rijnwaarden heeft in mei 2004 een Welstandsnota opgesteld. In deze nota wordt vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Rijnwaarden is geregeld. Tevens geeft deze nota uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Het doel van het welstandstoezicht is om een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de (bebouwde) omgeving. 4.4.3.2 Toetsing aan welstandseisen De kern van Lobith valt binnen het deelgebied ‘Historische dorpsgebieden’. Het behoud van het karakter van het historische dorpsgebied, in een lange reeks van jaren opgebouwd, is van groot belang voor de identiteit van het dorp als geheel. De karakteristieke verschijningsvorm, samenhang en sfeer zijn waardevol. Ingrepen die tot een verstoring van dit beeld leiden dienen te worden vermeden. Het beleid is gericht op behoud en waar nodig, versterking van de ruimtelijke karakteristiek. Deze komt vooral tot uitdrukking in de losse opstelling van de bebouwing, in het individuele en kleinschalige karakter van de panden enerzijds en in het samenhangende architectonisch karakter van de gevels anderzijds. Verdichting en schaalvergroting, door het dynamische karakter van de centrumfunctie, is slechts in beperkte mate mogelijk. Het pand aan de Markt 8 blijft gehandhaafd en wordt gerenoveerd.

Hierbij wordt aandacht besteed aan de oorspronkelijke gevelopbouw, materiaaltoepassing en kleurgebruik. Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een bouwplan moet het pand voldoen aan de welstandeisen van de gemeente. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Zevenaar toetst dit aan de hand van vastgesteld beleid en geeft hierover advies aan de gemeente. 4.4.4

Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

De ontwikkeling sluit aan bij het relevante beleid van de gemeente Zevenaar. Overige beleidsdocumenten zijn niet van toepassing op de ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld

HOOFDSTUK 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van een bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een ruimtelijke onderbouwing vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en het Besluit milieueffectrapportage.

5.1

Geluid

5.1.1

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. 5.1.2

Situatie plangebied

De exacte invulling van het pand aan de Markt 8 is nog niet bekend. Het voornemen bestaat om het pand om te vormen tot locatie waar onder andere wonen tot de mogelijkheden behoort. Woningen worden op basis van de Wgh aangemerkt als geluidsgevoelige objecten. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op de aspecten wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai als bedoeld in de Wgh. 5.1.2.1 Wegverkeerslawaai Langs alle wegen – met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidshinder (Wgh) geluidszonde waarbinnen de geluidshinder vanwege de weg moet worden getoetst. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- en buiten stedelijke ligging. Algemeen In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel. Parkeerstroken, voet- en fietspaden en vluchtstroken behoren niet tot de weg. Wettelijke geluidszones van wegen: Aantal rijstroken 1 of 2 rijstroken 3 of 4 rijstroken 5 of meer rijstroken

Stedelijk gebied 200 m 350 m 350 m

Buitenstedelijk gebied 250 m 400 m 600 m

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor: • •

wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2); wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

Het plangebied ligt in de nabijheid van verschillende wegen waaronder de Markt, de Komstraat, de Middenstraat, de Damstraat, de Graaf Reinaldstraat, de Kwekerstraat, de Nieuwe Kom, de Tolhuisstraat, de Transeedijk en de Tuinstraat. Deze wegen hebben officieel geen wettelijke geluidszone, omdat het gaat om

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

“Bestemmingsplan Markt 8, Lobith” Vastgesteld wegen met een 30 km/uur regime. Gezien de aard en omvang van deze wegen kan niet of voorhand worden gesteld dat aan de voorkeurswaarde van 48 dB wordt voldaan, waardoor akoestisch onderzoek benodigd is. Door BJZ.nu is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het rapport is als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van alle wegen afzonderlijk inclusief reductie hoogstens 43 dB bedraagt. Deze geluidbelasting is afkomstig van de Markt. Met deze waarde wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder. De cumulatieve geluidbelasting exclusief 5 dB reductie bedraagt hoogstens 52 dB. om het binnenniveau van 33 dB (Bouwbesluit 2012) te waarborgen zal een geluidwering van 19 dB benodigd zijn op de uitwendige scheidingsconstructie. Een uitwendige scheidingsconstructie heeft een wettelijke geluidwering van minimaal 20 dB. Gesteld wordt dat de locatie voldoet aan het binnenniveau van 33 dB. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling. 5.1.2.2 Industrie- en railverkeerslawaai Het plangebied ligt niet binnen de zone van een gezoneerd bedrijventerrein, het aspect industrielawaai kan dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op de relevante (individuele) bedrijvigheid. Het plangebied ligt eveneens niet binnen de zone van een spoorlijn, het aspect railverkeerslawaai kan dan ook eveneens buiten beschouwing worden gelaten. 5.1.3