Bijlage 2. (d.d. 250624) Taxatierapport IBW 7Poort II Vdef 20062024 met bijlagen gelakt (geanonimiseerd)
Tekst van het document
DRIE
x)
}
‚°
f
\
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
> '
4
Taxatierapport Inbrengwaarde 7 Poort II
Nederlands Register E Vastgoed Taxateurs
ì \
K
J
, N
n
Taxatierapport
DRIE
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
Opdrachtgever: Gemeente
Zevenaar
Voor deze: De
heer
L. van
Duren
Datum rapport: Vdef d.d. 20 juni 2024
Opdrachtnemer: Rentmeesterskantoor
Drie Zwaluwen
BV
Coreanna 103
4191 DC Geldermalsen teLnr. 06 55 83 84 49 infoadriezwaluwen.nl www
driezwaluwen.nl
KVK-nummer:
858845179
IBAN: NL40RABO0122007875
BTW-nr.
NL8588.45179.B01
-
Taxatierapport
IBW 7Poort I
Nederlands Register Vastgoed Taxateur
Pagina2 van 45
Páráaf tsxateur
DRIE
Inhoudsopgave
1
J
,
2
A
ZWALUWEN
GEMESTRSATo
OPAFACht …
y 5 J
11
_ Opdrachtgever
5
13. 14
_ Opdrachtnemer en taxateur Deskundigheid en onafhankelijkNEid ….mmm
5 5
12.
OpdrachtverstrekkiNG …m
15
Doel van de taxatie …mm
16.
_ Opnamedatum en Wijze VAn OPNAME..n
17.
T@ taXeren DELANG.
18
19. 110.
Taxatieobject.
Taxatiemethode
112 113.
Taxatiestandaarden en toepassingsbereik Reglementen NRVT BIJjZONdEr UitGANGSPUNE.. e
6 6 6
….mmm
7
7 7
IOMAE aam Publicatie. _ AANSPrAKEijKNEIG..…
8 8 8
117. 118.
Algemene voorwaarden _ REACte OPdrACHEGEVET … 2. Algemene beschrijving 21 ° LIGGING x( GEDIEÒ …
22
Omgevingskenmerken en bereikbaarheid
23 24 25. 26. 27. 28.
6
6
….
11.
114. 115. 116.
5
e
n
_ Waardepeildatum en OPNamedat UM Waarderingsgrondslag
5
9 9 10 10
…mmmm
_ Kadastrale gegevens _ Erfdienstbaarheden en kwalitatieve Verplichtingen … _ Publiekrechtelijke aspecten Persoonlijke rechten cq rechten Van dEFGEN..e Huidig gebruik TOEKOMStig GEDTUK …
u 12 13 13 13 13 13
29.
Vigerende bestemmMing ….mm
14
210.
Toebedachte cq beoogde aanwending en bestemming
15
21.
Bodemloket/ informatie bodemgesteldheid ….mmm
212 Beschrijving opstallen plangebied 2121 WOoning HAZEnpad Z 2122. Woning Hazenpad 3-1 2123. (bedrijfsWoning Hazenpad 1e 1A. 3. Taxatietechnische UitgangSPUNten … 31
_ Wettelijk kader.
32. 33
19
Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde.eeeeeee
e
_ Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde 331 332.
19 20
…
20 21
333 Complexwaarde. 334 Voorstroken/ bijzondere geschiktheid alsmede eventuele bijzondere ongeschiktheid. 34 _ Waarderingsmethodieken
21 22 23
35.
23
_ Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken dOOr VErZOETNG
36. 4
Werkeijke WAArde Gebruikswaarde
15 16 16 17 18 19
Markt & Referentietransacties
41 42 43
…
Schattingsonzekerheid
23 ….….mmm
Algemeen _ Marktomstandigheden MaCrO-NVEaU...ineeeeeee _ Marktomstandigheden Bedrijfsruimte 431
e
_ Nationaal
Regionaal/ Regio GElAENANd.. e 44 Marktomstandigheden (bestaande) woningen. 45. _ Woningprijzen stegen in de meeste GEMeenten … 46. Marktomstandigheden agrarische grond 5 SWOT-ANAlYSE e IBW 7Poort I
24 24 27 27
432.
Taxatierapport
24
30 31 32 33 34 Pagína 3 van 45
Páráaf tsxateur
J
, N
6.
61
DRIE
Waardering en onderbouwing
e
Gebruikswaarde
ZWALUWEN,
611 _ Percelen openbare rUIMtS …. 6.12.
Percelen cultuurgrond
613
Percelen Water EN NatUUr
614
REÍETENtÍES WONNGEN. e
62 7.
72. 73. 8
9.
35
36 37
…
Residuele grondwaardewaarde-methode
712
Vergelijkende methode/ referentietransacties
37
37
…mmmm
39
Overwegingen bij de waardering Toetsing 2 de explOitatieDEGgr G .…. 731 _ Waardebepaling vanuit analyse Van VErZONING … BACKLESLÍNG e
40 41 42 43
WA
43
91 92. 10
35
…
741
3Ëì , 35 J
Waardering bloot eigendom en recht van erfpacht COMPlEXWAArdS
N
93.
dET
Ge
_ Schattingsonzekerheid PAUSÍDitEiLSVEKIATING
Finale waardering
43 43
…
44
ONGETtEKENING e
46
Bijlagen
-
Overzicht per eigenaar
-
Exploitatieopzet
-
Fotobijlagen Plausibiliteitsverklaring
- _
Kadastrale
Taxatierapport
uittreksels
IBW 7Poort I
Pagína 4 van 45
Páráaf tsxateur
DRIE
1
Opdracht
11.
Opdrachtgever
ZWALUWEN
De opdracht tot het uitvoeren van deze waardering, conform de overeengekomen
opdrachtvoorwaarden opgenomen in de opdrachtbevestiging d.d. 7 mei 2024, is schriftelijk verstrekt door: Gemeente
Zevenaar
Voor deze: De heer
12.
L. van
Duren
Opdrachtverstrekking
Op 7 mei 2024 is door opdrachtgever schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Op dezelfde datum is een getekende opdrachtbevestiging
ontvangen, 1.3.
Een kopie van de opdrachtbevestiging is in het taxatiedossier aanwezig
Opdrachtnemer en taxateur
De opdracht is. conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden opgenomen in de offerte/ opdrachtbrief d.d. 7 mei 2024, aangenomen door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid handelend onder de naam Rentmeesterkantoor Drie Zwaluwen BV, gevestigd aan de Coreanna 103, 4191 DC te Geldermalsen en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 858845179.
De taxatie wordt uitgevoerd door: De heer ing. RA. van Driesten, rentmeester en register taxateur Beëdigd rentmeester en lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters Lidnummer 350
-
Gecertificeerd taxateur bij de NRVT. Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed Nummer
-
1.4.
RT 178204422
Geregistreerd Gerechtelijk Deskundige, ingeschreven bij Landelijk Register Gerechtelijk Deskundigen, Registratienummer: D0474 Deskundigheid en onafhankelijkheid
-
Taxateur verklaart over voldoende actuele kennis en vaardigheden te beschikken om de taxatie naar behoren en vakbekwaam
te kunnen uitvoeren en dat bij het
uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de algemene en fundamentele beginselen van zowel objectiviteit als afhankelijkheid (e.e.a. zoals ook nader verwoord in
-
aangehechte opdrachtbevestiging): Taxateur verklaart dat hij niet betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling
- _ De jaarlijkse omzet van Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen
is voor minder dan
26% afkomstig van opdrachtgever: 15.
Doel van de taxatie
Aan taxateur is verzocht om een raming van de inbrengwaarde van de percelen gelegen binnen de begrenzing van het beoogde omgevingsplan Businesspark 7Poort fase II te Zevenaar.
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 5 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
1.6.
ZWALUWEN
Opnamedatum en wijze van opname
De objecten en de directe omgeving daarvan zijn op 24 mei 2024 door taxateur geïnspecteerd. Ten aanzien van de binnen het exploitatiegebied aanwezige opstallen merkt taxateur ten aanzien van de opname op dat inspectie van de objecten op basis van een geveltaxatie heeft plaatsgevonden. Taxateur merkt daarbij het volgende op:
De opstallen betreffen een drietal woningen (met eventuele bijgebouwen) en van deze objecten waren meetrapporten, plattegronden en recent beeldmateriaal beschikbaar. Verwijzend naar het de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van
State d.d. 8 februari 2023 (ECL!.NL:RVS:2023:494) waarin de Afdeling het volgende opmerkt: “Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de Afdeling van oordeel dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarde van dit object niet zonder meer had mogen baseren op het taxatierapport. waaraan een geveltaxatie ten grondslag lag. In aanmerking genomen de aard en de bestemming van het object, beschikten de taxateurs (naam verwijderd bij het opstellen van het taxatierapport over onvoldoende informatie om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. De raad heeft zich daarom wat betreft de raming van de inbrengwaarde niet op dit taxatierapport kunnen
baseren, zodat de inbrengwaarde van het object (adres verwijderd)
in zoverre niet met de
vereiste zorgvuldigheid is geraamd” Taxateur is van mening dat gezien de hoeveelheid beschikbare recente informatie alsmede de aard en de bestemming van de objecten (woningen) het niet aannemellijk is dat er onvoldoende informatie beschikbaar was om een goed en verantwoord beeld te krijgen van de te taxeren objecten.
17.
Te taxeren belang
Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak, vrij van: huur en gebruik, pacht, recht van opstal, appartementsrecht, etc. Wel is rekening gehouden met het recht van erfpacht. 18.
Taxatieobject
De taxatie heeft betrekking op een aantal percelen gelegen binnen de begrenzing van het beoogde omgevingsplan Businesspark 7Poort fase I! te Zevenaar. Type eigendom: Type object Huidig gebruik: Evt. toekomstig gebruik
19.
Waardepeildatum
Volle eigendom Divers (zie omschrijving per eigenaar) Divers (zie omschrijving per eigenaar) Bedrijventerrein met ondersteunende bestemmingen (groen/ water/ verkeer) en opnamedatum
De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. Indien de peildatum voor taxatie later in de tijd ligt dan de datum van opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden die de waarde kunnen beïnvloeden. De peildatum van de taxatie is 1 mei 2024 1.10. Waarderingsgrondslag
Voor de taxatiebasis/ waarderingsgrondslag voor het bepalen van de in 15 genoemde inbrengwaarde, wordt aansluiting gezocht bij hetgeen daarover in de Omgevingswet is opgenomen, De raming van de werkelijke waarde vindt plaats met overeenkomstige toepassing van de artikelen 1621 tot en met 1624 van de Omgevingswet. Dat zijn de Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 6 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
artikelen over bepaling van de werkelijke waarde van onroerende zaken bij onteigening. Uit _ J artikel 16.22 volgt dat bij de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die een redelijk handelend koper zou betalen.
Uit artikel 15.21 volgt dat waardeverhogende veranderingen,
die kennelijk zijn aangebracht om de inbrengwaarde te verhogen buiten beschouwing blijven. Artikel 15.23 bepaalt dat de invloed van overheidswerken op de inbrengwaarde wordt geëlimineerd. 111 Taxatiemethode
De taxatie is verricht met behulp van diverse waarderingsmethoden waaronder de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 1.2. Taxatiestandaarden en toepassingsbereik Reglementen NRVT Onderhavige opdracht kwalificeert als een professionele taxatiedienst (PTD) voor Landelijk en agrarisch vastgoed in de zin van de reglementen van het NRVT. De taxatie is voorts verricht n overeenstemming met de internationale waarderingsstandaard IVS. In dit taxatierapport is sprake van een taxatie op wettelijke grondslag.
Een wettelijke taxatie
betreft een PTD, waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van éen of meer bepalingen uit de NRVT reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip. de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt. zo meent taxateur. Waar dat niet zo is. moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd De registertaxateur die een wettelijke taxatie uitvoert is onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen zoals die zijn verwoord in het Reglement Gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Voorstaande heeft tot gevolg dat op onderdelen is afgeweken van de regels die van
toepassing zijn op reguliere taxaties. Zo is geen contact gezocht met eigenaren en/of gebruikers van de vastgoedobjecten en is geen inpandige opname verricht. Deze werkwijze
sluit aan bij de best practice van de inbrengwaardetaxaties.
Voor het verdere en overige is
zoveel mogelijk aangesloten bij de reglementen van het NRVT. 1.13. Bijzonder uitgangspunt Als bijzonder uitgangspunt voor deze taxatie geldt dt het bestemmingsplan "Businesspark Businesspark 7Poort fase II na het doorlopen van de toepasselijke voorbereidingsprocedure onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateur beoordeelt dit
bijzondere uitgangspunt als realistisch. relevant en geldig in verband met de specifieke omstandigheden van de opdracht. Taxateur merkt tevens op dat ten aanzien van de percelen kadastraal bekend gemeente Oud-Zevenaar, sectie M, nrs 378, 2266, 2001, 2003, 2007, 2008 geldt dat opdrachtgever heeft aangegeven dat met de eigenaar/ eigenaren overeenstemming is bereikt ten aanzien van de overdracht en de oplevering van deze percelen. De juridische levering van deze
percelen heeft inmiddels (naar waardepeildatum) plaatsgevonden,
In hoofdstuk 614 en
6.1.5 wordt dit nader omschreven en uitgangspunt is derhalve dat de afspraken daadwerkelijk geeffectueerd worden. Deze afspraken houden kortgezegd in dat het gehele agrarische erf, leeg, ontruimd en ontdaan van opstallen, verhardingen etc, aan de
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 7 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
gemeente Zevenaar wordt opgeleverd.
ZWALUWEN
Dit alles met uitzondering van de aanwezige
bedrijfswoning Taxateur merkt dienaangaande nog dat er, gezien de aard en inhoud van de opdracht, geen bepaling van de marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt heeft plaatsgevonden. 1.14. Informatie
De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever
en/of derden. zoals bijvoorbeeld oppervlaktegegevens, plankaarten en kadastrale informatie.
Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst op juistheid Mocht blijken (of een sterk vermoeden bestaan) dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is wordt n deze rapportage hiervan melding gemaakt. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig is geweest.
Voor zover juridische informatie aan mij ter beschikking wordt gesteld wijs ik erop dat ik niet competent ben als vastgoedjurist. k adviseer in voorkomende gevallen uw juridische adviseurte raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten Tevens zijn geen milieuvergunningen, ontheffingen of andere (publiekrechtelijke) zaken verstrekt en uitgangspunt is derhalve dat de mondeling door de vertegenwoordiger van eigenaresse verstrekte informatie, juist en volledig is. Taxateur heeft kennis genomen en is uitgegaan van onder andere de volgende stukken - _ Kadastrale stukken toestandsdatum o.a. d.. mei/ juni 2024
-
Bodeminformatie dd 1 februari 2024
-
Omgevingsplaninformatie d.d, 1 februari 2024 e.v. geraadpleegd via het Omgevingsloket
-
vauwpdoknl
-
geraadpleegd via wwwbodemloket.nl
Door opdrachtgever per email en per telefoon
verstrekte informatie. onder andere
Residuele waardeberekeningen met diverse parameters/ overzicht percelen en oppervlaktes/ overzichtskaart 1.15. Publicatie
Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt
verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking aan derden worden gesteld.
Publicatie
van (gedeelten van) dit taxatierapport is toegestaan doch slechts in het kader van het doel van de opdracht waarvoor deze is opgemaakt 1.16, Aansprakelijkheid Door opdrachtnemer wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht.
Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Opdrachtgever erkent dat elk bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som voor eigen rekening is. Taxatierapport
IBW 7Poort Il
Pagina 8 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro's (€) en exclusief BTW tenzij wettelijk belast met BTW 1.17. Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening van Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV is de Regeling van Rentmeesters 2020 van de Koninklijke Nederlandse Vereniging van Rentmeesters van toepassing. 1.8.Reactie opdrachtgever
Op 20 juni 2024 is een concepttaxatie verstrekt aan opdrachtgever. Op 20 juni 2024 heeft opdrachtgever per email zijn reactie gegeven op het concepttaxatierapport. Deze reactie gaf, behoudens enkele tekstuele wijzigingen, geen aanleiding om het rapport aan te passen
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 9 van 45
Paraaf tasateúr
RIE
ZWALUWEN
2. Algemene beschrijving 24.
Ligging exploitatiegebied
De in dit taxatierapport betrokken onroerende zaken zijn gelegen binnen de begrenzing van
het nog te ontwikkelen Businesspark 7Poort fase I te Zevenaar. Het plangebied is aan de oostzijde gelegen aangrenzend aan het reeds gerealiseerde
businesspark 7Poort (fase ) wordt aan de noordzijde begrensd door de A12, aan de zuidzijde door de Hengelder Leigraaf. Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de dorpskern van Zevenaar De ligging is weergegeven op onderstaande luchtfoto's en stratenplan
Bron: www omgevingswet.overheid.nl
Taxatierapport
IBW 7Poort I
Pagina 10 van 45 Paraaf täfafeúr
DRIE
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
p
Barc»em
Eeroesk ymen
aa
de
ame
…m…
E wenr De t ncvwm eme
ziede nt
Disr
\ e
e……„
DEE
Issabug,
Kiet
nî«murwa\
a
wuwmaps googlecom
22
Omgevingskenmerken
en bereikbaarheid
Het plangebied is (nog) niet voorzien van een zelfstandige ontsluiting van het plangebied of
het reeds gerealiseerde 7Poort fase I. Ontsluiting geschiedt thans via de bestaande afrit van de A12 (nr 29) Zevenaar/ Lobith en vervolgens via de aldaar aanwezige bestaande ontsluitingswegen. In de planopzet cq in het exploitatieplan is niet voorzien in de aanleg van een nieuwe (cq zelfstandige) aansluiting op de A12 voor het plangebied 7Poort I!
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Paginauvanas/
Paraahaá? ë .
DRIE
23.
ZWALUWEN
Kadastrale gegevens
De in deze raming
betrokken percelen/ perceelsgedeelten zijn kadastraal bekend
Gemeente | Sectie | ‚Nr
ggeehd/
Oppervlakte
Ëïî{äîê'î‘\î
geh
2.24.40 ha
22184 ha
Oud-Zevenaar
|_M
441
Oud-Zevenaar
M
440
geh
01170 ha
0.1166 ha
Oud-Zevenaar
M
1706
ged
0.64.75 ha
0.6418 ha
Oud-Zevenaar
|_M
1474
geh
0.00.74 ha
0.00.74 ha
Oud-Zevenaar
|
M
371
ged
40160 ha
40111 ha
Oud-Zevenaar
|
M
952
gen
369.30 ha
369.30 ha
Oud-Zevenaar
M
1485°
ged
14.75.48 ha
14.75.48 ha
Oud-Zevenaar
M
1705
ged
413.07 ha
409.23ha
Oud-Zevenaar
M
1712°
ged
0.06.75 ha
0.06.67 ha
Oud-Zevenaar
M
2100
geh
0.24.26 ha
0.16.03 ha
Oud-Zevenaar
M
2147°
ged
344.25 ha
148.44 ha
Oud-Zevenaar
|
M
2151
ged
113475 ha
0.77.32 ha
Oud-Zeveraar
|
M
366
ged
10.05.60 ha
10.00.48 ha
Oud-Zevenaar
|
M
367
geh
0.59.75 ha
0.59.75 ha
Oud-Zeveraar
|
M
781
geh
115830 ha
11.58.30 ha
M
1741°
ged
184.25 ha
184.20 ha
M
958°
geh
0.00.10 ha
0.00.10 ha
Oud-Zevenaar
M
415°
geh
0.16.30 ha
0.16.19 ha
Oud-Zevenaar
M
369
geh
219.50 ha
219.13ha
M
416°
ged
47510 ha
473:52 ha
Oud-Zevenaar
M
2001°
ged
0.01.36 ha
0.0128 ha
Oud-Zevenaar
M
2003°
ged
0.52.91 ha
0.00.90 ha
Oud-Zevenaar
M
2007°
ged
0.46.49 ha
0.46.15 ha
Oud-Zevenaar
M
359
ged
0.26.30 ha
0.02.76 ha
Oud-Zevenaar
M
1701
geh
0.00.99 ha
0.00.99 ha
Oud-Zevenaar
M
1703
ged
0.6617 ha
0.04.26 ha
M
1008
ged
0.38.20 ha
0.37.43 ha
9164.92ha
64.07.44 ha
Oud-Zevenaar Oud-Zevenaar
Oud-Zevenaar
Oud-Zevenaar
|
|
|
Totaal
|
’Percelen zijn belast met een Opstalrecht Nutsvoorzieningen en/ of Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3. onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 12 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
2.4. Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen
Ten aanzien van eventuele erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen etc, wordt verwezen naar de onderliggende aankomsttitels. Taxateur heeft hiervan in beperkte mate kennis genomen en In de overige laatste aankomsttitels wordt geen melding gemaakt van uitgangspunt is dat indien en voor zover deze aanwezig zijn. deze niet van invloed zijn op de marktwaarde. 25.
Publiekrechtelijke aspecten
Taxateur is bekend met de volgende publiekrechtelijke aspecten: Uit de openbare registers blijkt dat de percelen kadastraal bekend gemeente OudZevenaar, sectie M, nummers 952, 1485, 366, 367, 781, 1711, 369, 415, 416, 1485 en 1703
belast zijn met de volgende publiekrechtelijke beperking
-
Wet voorkeursrecht gemeenten:
besluit aanwijzing gronden, betrokken
bestuursorgaan gemeente Zevenaar, afkomstig uit stuk Hyp4 81693/ 163
(vestiging). Hypa 81693/ 164 (handhaving) en Hypa4 81693/ 165 (handhaving), alle -
ingeschreven op 13 juli 2021. Wet voorkeursrecht gemeenten:
besluit aanwijzing gronden, betrokken
bestuursorgaan gemeente Zevenaar, afkomstig uit stuk Hyp4 81337/ 33 (vestiging). Hyp4 81693/ 164 (handhaving) en Hyp4 81344/ 55 (handhaving), ingeschreven op d.d. 26-05-2021 en 27-05-2021.
Uit de openbare registers blijkt dat de percelen kadastraal bekend gemeente OudZevenaar, sectie M, nummers 781, 108, 2151, 2147 en2100 belast zijn met de volgende publiekrechtelijke beperking Exploitatieplan, Wet Ruimtelijke Ordening, afkomstig uit stuk Hyp4 78328/ 18 ingeschreven op d.d. 19-6-2020 (in werking 27-11-2013). 26.
Persoonlijke rechten cq rechten van derden
Uit de openbare registers blijkt dat het perceel kadastraal bekend gemeente Oud-
(geanonimise rd) Zevenaar, sectie M, nummer 781 belast is met een recht van erfpacht, ten behoeve vanl
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) _]n afkomstigrechten uit stukwordthyp verwezen 4 65926/ naar 92. Voor de van toepassing zijnde Voorwaarden en sventuele de aangehechte akte, Volgens opgaaf van opdrachtgever bedraagt de huidige canon € 22203 en de erfpachtovereenkomst expireert d.d. 29-03-2045.
Voor het overige is taxateur niet bekend met persoonlijke rechten cq rechten van derden die van invloed zijn op de marktwaarde 27.
Huidig gebruik
Ten aanzien van het thans gebezigde gebruik van het getaxeerde wordt verwezen naar de beschrijving per perceel die als bijlage aan dit rapport is gehecht. Ten aanzien van de aanwezige opstallen cq bebouwd eigendom wordt tevens verwezen naar de nadere omschrijving in de hoofdstukken 61.4 en 61.5 van dit taxatierapport 2:8. Toekomstig gebruik
Het getaxeerde is gelegen binnen de begrenzing van het te ontwikkelen bedrijventerrein ‘Businesspark 7Poort fase |I te Zevenaar
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 13 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
29.
Vigerende bestemming
Op de waardepeildatum geldt ter plaatse het Omgevingsplan Gemeente Zevenaar en deze is van rechtswege in werking getreden 02-01-2024.
De voorheen geldende
bestemmingsplannen die betrekking heeft op het getaxeerde en În dit omgevingsplan is opgenomen, betreft: - _ Bestemmingsplan Buitengebied Zevenaar Noord, vastgesteld door de
gemeenteraad van de gemeente Zevenaar op 10 juni 2020 en deels onherroepelijk geworden na een uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 2 februari 2022.
+ ++
++
++
++
++
++
In hoofdzaak is de bestemming ter plaatse van het getaxeerde als volgt Agrarisch - _ Agrarisch met dubbelbestemming Waarde-Archeologie middelmatige verwachting -
Water
-
_ Water met dubbelbestemming Waarde -Archeologie hoge verwachting _ Wonen -1 met dubbelbestemming Waarde-Archeologie middelmatige verwachting en Maatvoering: maximum aantal wooneenheden 2: - _ Bos met dubbelbestemming Waarde -Archeologie hoge verwachting Een agrarisch bouwblok met de functieaanduiding: intensieve veehouderij Voor de planvoorschriften wordt verwezen naar de bijlage die aan dit rapport is gehecht.
Taxatierapport
IBW 7Poort Il
Pagina 14 van 45
Paraaf ts5áteúr
\)
2
DRIE
ZWALUWEN
Het getaxeerde is gelegen binnen de begrenzing van het stedelijk uitleggebied Businesspark 7Poort fase || te Zevenaar. Deze beoogde locatie voor de tweede fase van het
bedrijventerrein zal ruimte gaan bieden aan circa 36.6 ha bedrijvigheid, bestaande uit: 12,6 hectare aan klassiek-gemengd 7.0 hectare aan XXL-logistiek 8,0 hectare aan reguliere logistiek 9,0 hectare aan maakindustrie
Het ruimtegebruik is als volgt:
Aantalha
Percentage 36,56 56,9% 16,44 25,6% 1122 1745% 64,22 100%
2.11. Bodemloket/ informatie bodemgesteldheid
Op basis van het bodemloket e de rapportagemodule van de Provincie Gelderland is er geen informatie beschikbaar over het getaxeerde. Aan taxateur is wel een rapportage ter
‘hand gesteld, namelijk: (concept) Aanvullend Bodemonderzoek 7Poort l - perceel M, 1485 te Zevenaar d.d. 6 februari 2024 uitgevoerd door de Rouwmaat Groep. De uitkomsten van
dit onderzoek zijn nader toegelicht in hoofdstuk 3.3.4 van dit rapport. Taxatierapport
IBW 7Poort |1
A
RENTMEESTERSKANTOOR > U
2.10.Toebedachte cq beoogde aanwending en bestemming
Ruimtegebruik Uitgeefbaar Groen (incl. water) Verharding Totaal
D}
Pagina 15 van Par:
DRIE
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
Voor het overige i het uitgangspunt dat geen sprake is van de aanwezigheid van bodemverontreiniging die beperkingen met zich brengt ten aanzien van het beoogde
gebruik als bedrijventerrein.
ing opstallen plangebied 2121 Woning Hazenpad 3 Betreft een woning, bouwjaar circa 1920, opgetrokken uit steens muren/ spouwmuren en voorzien van een zadeldak gedekt met pannen en een houten gebinten-constructie. Het woongedeelte is voorzien van houten kozijnen met enkel en dubbel glas. De kap is beschoten met houten platen. De voorzijde is in gebruik als woning en de achterzijde is in gebruik als deel/ opslag. Het woongedeelte heeft een gebruiksoppervlakte van circa 400 m?, de gebruiksoppervlakte van het achterste gedeelte dat in gebruik is als deels/ opslag bedraagt 349 m?. De oppervlakte van de externe gebruiksruimtes bedraagt 387 m?.
Voormelde oppervlaktes zijn gebaseerd op een NEN 2580 meetrapport dat op 29 januari 2024 is opgemaakt. Foto's van de woning zijn als bijlage aan dit rapport gehecht. van de woning is als volgt:
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
De indeling
Pagina 16 van 4:
DRIE
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
2122.
Woning Hazenpad 3-1
Betreft een woning, bouwjaar circa 1920 (op basis van BAG-viewer), opgetrokken uit steens muren/ spouwmuren en voorzien van een zadeldak gedekt met pannen. Voorzien van houten kozijnen met enkel en dubbel glas. Het woongedeelte heeft een gebruiksoppervlakte van circa 306 m?. Voormelde oppervlaktes zijn gebaseerd op een NEN 2580 meetrapport dat op 29 januari 2024 is opgemaakt. Foto's van de woning zijn als bijlage
aan dit rapport gehecht. De indeling van de woning is als volgt:
oo _
22m
55m
oem
1865m Taxatierapport IBW 7Poort Il
7m Pagina17van45
Par;a‚aî(á{aiëë 7
J DRIE
D
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
2123
(bedrijfs\woning Hazenpad 1 en 1A
Betreft een (agrarische) bedrijfswoning, bouwjaar circa 1990 (op basis van BAG-viewer), opgetrokken uit spouwmuren, de geisoleerde kap (zadeldak is gedekt met pannen,
Voorzien van houten kozijnen met dubbel glas. Het woongedeelte/ de woongedeeltes heeft/ hebben een gebruiksoppervlakte van circa 450 m?. Foto's van de woning zijn als bijlage aan dit rapport gehecht.
E
"
De indeling van de woning is als volgt:
e
i -
Î
e
H
l
f
s
Ï
s
|a
ER
h|
3
EI
d/
HE
|
x
3
4
Ef ë
:
3
N
d
:
l
st
:
m
d
f
4 |
verieping
e
Tanatierapport
IBW 7PoortI!
m
Pagina 18 van 45 PDaaax
Paraafaatedr
DRIE
ZWALUWEN
3. Taxatietechnische uitgangspunten 31
Wettelijk kader
Opdracht is het vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 1347 onder 1 van de Omgevinsgwet waarin is bepaald dat "De opbrengsten, zoals bedoeld in artikel 1314
tweede lid, de waardevermeerdering, bedoeld in artikel 1315 tweede lid en de inbrengwaarde van de gronden, bedoeld in artikel 1318 twee lid onder a, worden geraamd
op basis van objectief bepaalbare maatstaven.” En deze inbrengwaarde wordt overeenkomstig hetgeen daarover is opgenomen in artikel 1344 en 13 18 Omgevingswet, in mindering gebracht op de opbrengsten. Dit als kostensoort zoals nader aangeduid in bijlage IV onder B1, namelijk: * De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel13:1. eerste lid, van de wet, zullen worden verricht,
inclusief de waarde van de daar aanwezige. te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 87, eerste lid” Tot de inbrengwaarde worden gerekend l(ex artikel 847 lid 2} a de waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit: en
b
de in bijlage IV, onder B2, B3 en B4, genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten
In bijlage IV worden onder B2 t/m B4 de volgende kostensoorten vermeld: -
De kosten om de gronden, bedoeld onder B1 vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten:
- _ De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels,
funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B - _ De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van
oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder
32.
B1
Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde
In artikel 87 lid 1 van het Omgevingsbesluit is bepaald dat de raming van voornoemde inbrengwaarde wordt vastgesteld a met overeenkomstige toepassing van de artikelen 1621 tot en met 15.24 van de wet,
met dien verstande dat voor gronden die zijn onteigend of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven of die op onteigeningsbasis zijn of worden
verworven, de inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling op basis b.
_
van paragraaf 1531 van de wet; of overeenkomstig de waarde die bij beschikking op grond van artikel 22, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor het kalenderjaar waarin de raming wordt vastgesteld
Voorgaande houdt in dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van
gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 1521 tot en met 1624 van de Omgevingswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbeschikking is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 19 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling voortvloeiend uit de
daarop van toepassing zijnde wetsartikelen Uitgaande van een gemeentelijke grondexploîtatie ligt het voor de hand dat nog niet verworven objecten in verband met de realisatie van het uitleggebied door de gemeente worden verworven. Vaststaat dat een aantal objecten thans nog niet op basis van een volledige schadeloosstelling door de gemeente zijn verworven, Ten aanzien van een aantal objecten geldt dat sprake is van (mogelijke) verwerving op basis van volledige
schadeloosstelling en dit vooruitlopend op het voornemen van de gemeente om voor niet verworven onroerende zaken een onteigeningsbeschikking te nemen 3.3. 331
Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde Werkelijke waarde
De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 15.22 lid 1 van de Omgevinsgwet waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige. die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met
deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 1522 lid 2 van de Omgevingswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van dit artikel is tot slot
bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald In de artikelen 1521 1523 en 1524 van de Omgevingswet zijn correcties op voornoemde hoofdregel opgenomen. Artikel 16.21 van de Omgevingswet bepaald dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling
veranderingen die kennelijk tot stand zijn gebracht om de schadeloosstelling te verhogen, buiten beschouwing blijven. Tevens blijven veranderingen die tot stand zijn gebracht na de
terinzagelegging van de ontwerponteigeningsbeschikking, buiten beschouwing, tenzij het normale of noodzakelijke veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en het gebruik van de onroerende zaak op het tijdstip van de terinzagelegging Artikel 1523 van de Omgevingswet bevat de zogenaamde eliminatieregel
De
eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van
9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de n het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 400 onder 3' Ow) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is
vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is te duiden als een *. concreet plan …’, in de zin van voornoemde uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (0.a. ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn dejuridische kaders voor Taxatierapport
IBW 7Poort Il
Pagina 20 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet a Artikel1523 dient terughoudend te worden toegepast
b.
de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van
de omstandigheden van het geval Eliminatie kan niet in abstracto worden c.
voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen: voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand
wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW
d.
(overheidswerken’);
de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt
In het onderhavige geval wordt niet voldaan aan de criteria die gelden voor eliminatie van het omgevingsplan.
Artikel 1524 van de Omgevingswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt. dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als é&n geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een
complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen Artikel 1525 van de Omgevingswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure 332.
Gebruikswaarde
Toepassing van het stelsel van artikel 521 tot en met 1524 van de wet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik
(de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde) Het stelsel van artikel 16.21 tot en met 15.25 van de Omgevinsgwet voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU) 333. Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing
van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij s van belang dat een complex éen of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan é&n of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dientte vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Toepassing van deze criteria resulteert erin dat de Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 21 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
begrenzing van het complex gelijkgesteld kan worden aan de begrenzing van het beoogde _ omgevingsplan 334.
“Businesspark 7Poort fase I”
Voorstroken/ bijzondere geschiktheid alsmede eventuele bijzondere ongeschiktheid
Het plangebied wordt voorzien van een volledige nieuwe infrastructuur (nutsvoorzieningen en wegenstructuur) en eventueel reeds aanwezige voorzieningen die in/ aan het plangebied zijn gelegen worden volledig gereconstrueerd/ aangepast.
Voor eventueel aanwezige nuts-voorzieningen op de aangrenzende percelen geldt dat deze niet voldoende capaciteit hebben om de aansluitingen van het plan Businesspark
7Poort fase |I hierop aan te sluiten. Voor het overige is eveneens geen sprake van percelen of delen daarvan,
waaraan een hogere mate van bouwrijpheid kan worden toegekend
Op basis van voorgaande komt taxateur tot de conclusie dat ten aanzien van het getaxeerde of delen van het getaxeerde geen sprake is van een hogere mate van bouwrijpheid
Ten aanzien van een eventuele bijzonder ongeschiktheid merkt taxateur het volgende op: De percelen kadastraal bekend gemeente Oud-Zevenaar sectie M, nummer 1485 geldt dat hier op basis van een door/ namens de gemeente uitgevoerd bodemonderzoek, sprake is van; 'dat circa 60% van de oppervlakte van de onderzoekslocatie, oftewel 30 ha, hogere gehalten aan arseen bevat dan de Lokale Maximale Waarde gemeente Zevenaar (430 mg/kgds). Bij ontgraving en afvoer van deze grond (bodemlaag 0,5-10 m-mv,) zijn e geen hergebruiksmogelijkheden. Hetgeen betekent dat bij vrijkomen van deze grond er geen
andere verwerkingsmogelijk is dan afvoer als sterk verontreinigde grond naar een erkend eindverwerker. Dit betreft aldus een hoeveelheid van 15.000 m:3(30.000 m2maal een bodemtraject van 0,8 meter).”
Als gevolg van deze verontreiniging is een deel van voornoemd perceel ter grootte van circa 3 habijzonder ongeschikt’ e.e. met inachtneming van hetgeen de Hoge Raad onder ro. 41.3 daarover heeft opgemerkt in het arrest Vabeog/ gemeente Tiel (HR 24 juni 2016 ECLINLHR:2016:1273)
“Art 4od Ow streft niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaafkt van een complex als bedoeld in art 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beinvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk nandelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou
Romen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art 40d Ow.” De ‘bijzondere ongeschiktheid' die gepaard gaat met de bodemverontreiniging, ziet men dus terug indien men rekening houdt met (het doel) van het werk waarvoor onteigend
wordt en dat doel (bijvoorbeeld woningbouw) op zichzelf tot een hogere waarde zou leiden. Afgezet tegen de gebruikswaarde van de onteigende grond is niet zozeer sprake van een ‘bijzondere ongeschiktheid' maar met een waarde drukkende omstandigheid die ook op de ‘reguliere' markt tot uitdrukking komt (Bron: De bodem van bijzondere (on)geschiktheid bij onteigening: de combinatie van eigenschap en voordeel/ H. Zeilmaker en J. Hagelaars/ ORA 2016/54)
Taxatierapport
IBW 7Poort Il
Pagina 22 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
3.4. Waarderingsmethodieken
De meest geëigende waarderingsmethode voor de waardering van bouwgrond is veelal de comparatieve methode waarbij de residuele methode als toetsend kader kan functioneren. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de (ver)koopprijzen die
gerealiseerd zijn n de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Bij de waardering wordt vervolgens rekening gehouden met ‚ de voor het object, specifieke (plaatselijke) omstandigheden waaronder de ligging, perceelsoppervlakte, inhoud, bouw- en
gebruiksmogelijkheden, planologie, aanbod etc De residuele waardebepaling is een methode die n beginsel alleen van toepassing is bij de waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/ of bebouwing. In de economische theorie wordt de methode ook wel aangeduid als ‘backward pricing’ . Door de stichtingskosten, exclusiefde prijs van de grond, in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van de grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond 3.
Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken door verzoening
In de conclusiefase komt ondergetekende aan de hand van de hem beschikbare gegevens
en uitkomsten van de verschillende analyses tot de finale waardering.
Dit is de zogeheten
verzoening in het waarderingsproces. waarbij de uitkomst van iedere waarde- en
(referentie)objectanalyse haar specifieke invloed heeft en waarbij de balans gezocht moet worden tussen de voor het eindoordeel van belang zijnde objectieve en subjectieve gegevens en elementen. 3.6. Schattingsonzekerheid De mate van subjectiviteit n de waardebepaling kan van invloed zijn op de mate van schattingsonzekerheid. Hierdoor is deze van invloed op inschatting van de risico's alsmede van invloed op een eventuele afwijking van (materieel) belang die invloed heeft op de totstandkoming van een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van:
- de informatievoorziening - een gebrek aan marktinformatie: - marktomstandigheden - algemene taxatie-onnauwkeurigheid Opdrachtgever wordt erop gewezen dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door
taxateur, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is. Voor zover de schattingsonzekerheid een gevolg is van een hoofdstuk 113 genoemde bijzondere uitgangspunten, wordt opgemerkt dat indien hierin een wijziging plaatsvind, een actualisatie van het taxatierapport nodig kan zijn
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 23 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
4.
Markt & Referentietransacties
41.
Algemeen
ZWALUWEN
Voor een overzicht van alle uitgangspunten die van toepassing zijn op deze taxatie wordt
verwezen naar aangehechte opdrachtbevestiging. 1 2
3
Eentaxatie is tjdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend altijd verwerkt in de waardering Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van
substantiële invloed is op de waardering, zal de taxateur dit melden aan de 4.
opdrachtgever, In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatúm, die al op voorhand bekend zijn bij de taxateur. kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten
4.2. Marktomstandigheden macro-niveau Marktomstandigheden macro-niveau (bron:
Centraal Economisch Plan 2024/ CPB)
De Nederlandse economie keert terug naar een gematigd groeipad. De komende jaren
normaliseert de economische groei, na een turbulente periode, De economie groeide hard na de coronacrisis, wat niet alleen leidde tot oververhitting in aanvoerketens die toch al
verstoord waren, maar ook tot historische krapte op de arbeidsmarkt. De oorlog in Oekraïne ging gepaard met een energiecrisis en een forse stijging van voedselprijzen, Onder druk van de mondiaal opgelopen inflatie en de reactie daarop van centrale banken koelde de economie in 2023 wat af, maar de arbeidsmarkt bleef zeer krap. Vanwege stijgende reële Lonen en omdat de overheid expansief beleid blijft voeren, is de verwachting dat de bbpgroei in 2024 en 2025 weer aantrekt, met respectievelijk 11 en 1,6%. De koopkracht herstelt zich stevig dankzij de stijging van lonen en de daling van de inflatie.
De inflatie (cpi) daalt naar verwachting naar 2,9% in 2024, terwijl de lonen met 6% doorstijgen. De mediane koopkracht neemt hierdoor met 2,7% toe. In 2025 groeit de koopkracht niet verder. Hierdoor komt de koopkracht in 2025 weer bijna uit op het niveau van 2021, vóór de koopkrachtklap van 2022 en 2023. Dat geldt niet voor alle inkomensgroepen: voor lagere inkomens is het beeld over die periode gemiddeld gezien positief, voor hogere-inkomensgroepen zien we een daling. Persoonlijke omstandigheden, zoals een slecht geïsoleerde woning, kunnen ertoe leiden dat het koopkrachtplaatje anders
uitvalt dan voor het gemiddelde huishouden in een inkomensgroep. Gericht beleid heeft de armoede structureel doen dalen. In 2024 daalt het percentage personen in armoede van 4,8% in 2023 naar 4.7% In 2021 was dit percentage nog 6.1%. De armoede loopt n 2025 en de jaren daarna weer wat op, omdat het inkomen op bijstandsniveau niet meestijgt met de welvaart. De armoede blijft op een permanent lager niveau omdat het kabinet verschillende structurele maatregelen heeft genomen om de armoede te verlagen. Het gaat dan om zaken als de verhoging van zowel het minimumloon
‚en de daaraan gekoppelde uitkeringen, als ook het kindgebonden budget en de huurtoeslag. Er is een koerswijziging nodig ten aanzien van de overheidsfinanciën, ondanks het expansieve beleid van de afgelopen Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Het EMU-saldo is
jaren. de afgelopen twee jaar op een Pagina 24 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
gematigd tekort uitgekomen.
ZWALUWEN
Dat de overheidsfinanciën niet verder uit het lood zijn
geslagen, is te danken aan hoogconjunctuur, onderuitputting en incidentele inkomstenmeevallers. Als gevolg van het nog steeds expansieve beleid van het huidige
demissionaire kabinet. zal het tekort al op de korte termijn sterk verslechteren. De uitgaven lopen bijvoorbeeld op binnen de begrotingsfondsen (klimaat-. transitie- en groeifonds),
maar ook door toenemende uitgaven aan sociale zekerheid en zorg. asiel en defensie Daarnaast lopen ook de rente-uitgaven op en neemt de geraamde onderuitputting op de middellange termijn af, waardoor het saldo verder verslechtert. Als gevolg hiervan verwachten we dat het tekort vanaf 2028 niet meer binnen de 3%-norm vanuit de Europese begrotingsregels blijft Het advies van de Studiegroep Begrotingsruimte om met een
saldoverbetering van 17 miljard euro een veilige marge te houden tot de 3%-norm om adhocbezuinigingen te voorkomen, blijft daarmee onverkort actueel Daarbijis het goed te bedenken dat niet alles kan, en zeker niet tegelijk. De economische groei blijft op de middellange termijn gematigd, en er zijn duidelijke restricties op de arbeidsmarkt. in de overheidsfinanciën, en op het gebied van ruimte en milieu. Ten aanzien van de diverse uitdagingen op de middellange termijn (zoals bijvoorbeeld onderwijskwaliteit, woningbouw, energietransitie. toenemende zorgvraag) zijn scherpe
keuzes daarom noodzakelijk. Door financiële middelen gericht in te zetten, en op andere vlakken juist om te buigen of belastingen te verhogen, kan de herverdeling plaatsvinden die nodig is om maatschappelijke doelen te realiseren. Daarbijis het goed te beseffen dat naast de aanwending van financiële middelen prijsprikkels en regulering ook geschikt kunnen zijn om de maatschappelijke doelen te behalen
Economische groei in Nederland
Groeibijdragen bestedingen (a)
mutatien % erkwonaol
Index 20152100 E
- guntbbp-gtoei
0
2o
s 230
-
zo7
-
209 B zm 33
o
2035
90
4
%
f
D bo-groei ingeros) 202 .
zo7
209
consamgtiehuishoudens
bbp-volme, 2015 100 receras)
I
nrestenngen
onsemgtieoverhid
202 D
2033
2025
uivoer
— bbpgroel
Kortlopende rente De Euribor rente is het renteta- rief waartegen Europese banken onderling een lening
verstrek- ken. De Euribor rente is n het vierde kwartaal met 0.45 pro- centpunt gedaald naar 3,59% (Euribor, 2024 Tijdens de beleidsvergadering in maart heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de rente- tarieven onveranderd gelaten (ECB, 2024). Het basisrentetarief van de ECB is het rentetarief waartegen banken geld kunnen lenen, Het hoge rentetarief voor banken heeft een sterke door- werking in de kortlopende ren- tetarieven en een
gematigde doorwerking in de langlopen- de rentetarieven. De ECB heeft vertrouwen in het bereiken van het inflatiedoel van 2% in 2025, De binnenlands gegenereer- de prijsdruk ligt
nu nog te hoog om een duurzame terugkeer naar een inflatie van 2% te garanderen. Vooral de hoge loon- groei speelt hier een rol. Deze neemt al wel af, maar is op dit moment nog te hoog.
Er is nog meer zekerheid nodig over het doorzetten loongroei matiging.
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
In juni wordt
Pagina 25 van 45
Paraaf tafateúr
DRIE
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
er opnieuw geoordeeld met de nieuwe beschikbare data over de oongroei. De verwachting is dat juni tevens het moment zal zijn dat de eerste renteverlaging zal worden doorgevoerd door de ECB (ABN Amro, 2024a). Bron:
Kwartaalbericht
Grondexploitaties
01-2024/ Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling
Langjarige rente Het rendement op staatsobligaties bedroeg in het eerste kwartaal 2.95%. Dit is een stijging van 04 procentpunt ten opzichte van het vierde kwartaal (ECB, 2024). Terwijl de 10-
jaarsrente in het vierde kwartaal van 2023 fors daalde, is deze licht gestegen in het eerste kwartaal van 2024. In de maand
maart bleef deze stabiel. De reden hiervoor is dat duidelijk
werd dat de rentever- laging wereldwijd pas later in 2024 zal plaats vinden, in plaats van begin 2024 (ABN Amro, 2024a). Het vooruitzicht is nu dat zowel de Amerikaanse centrale bank als de ECB in juni de rente zal verlagen. Dit resulteert in een stabiel lang lopende rente, Bron:
Kwartaalbericht Grondexploitaties Q1-2024/ Metafoor Ruimtelike Ontwikkeling
12-maands Euribor
Langiarigerente
z
DN
so0x
200
oo
e
3006 2008 voox
“00%
e 20 o a 2022
z
o 2022
o 2022
ú 2022
aa 2023 2023 2073 2073
meandEuiborene
ooos 2024
—8ECBBaserene
/ecs
l 04
OI
02
03
04
Ol
02
03
04
2o
202
202
2072
202
202
2023
2073
208
eRensement p e Euepese Soatseigne
Inflatie In het eerste kwartaal van 2024 is de CPI in Nederland met 3% toegenomen in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2023 (CBS, 2024). De oorzaak voor deze sterke stijging ligt met name bij de energieprijzen. Die waren begin vorig jaar sterk gedaald. Dit zorgt er- voor dat de jaarmutatie nu een stuk hoger uitvalt (Rabobank, 2024), Naast de energieprijzen zijn ook de voedselprijzen in januari fors gestegen met 4,2% op jaarbasis. De verwachting is dat voor de komende maanden de inflatie voor voedselprijzen on- der 2% blijft en gemiddeld over 2024 op 1,6% uitkomt (Rabobank, 2024). Andere oorzaken voor de hoge inflatie is de onrust rond- om de Rode Zee. Doordat schepen de gebruikelijke route (via de Rode Zee en vervolgens het Suez Kanaal) vermeiden, wordt nu veel omgevaren via Kaap de Goede Hoop, wat leidt tot hoge containerprijzen. De verwachting is niet dat de rust snel terug keert en dat dit op de korte ter- mijn een effect zal blijven heb- ben op de transportkosten. Bron: Kwartaalbericht
Taxatierapport
Grondexploitati
IBW 7Poort Il
4/ Metafoor
Ruimtelijke
Ontwikkeling
Pagina 26 van 45
Paraaf tasateúr
Î
DRIE
43.
Marktomstandigheden
431
ZWALUWEN
Bedrijfsruimte
Nationaal
De afname van economische activiteit in Nederland en het stijgende aantal faillissementen
van bedrijven beinvloeden ook de markt voor commercieel vastgoed. Ondanks dat de opname nog steeds op een goed niveau blijft, valt op dat er aanzienlijk meer aanbod op de markt is gekomen in het vierde kwartaal van 2023. Aanbod stijgt van alle typen commercieel vastgoed
Het aanbod van kantoorruimte stijgt dit kwartaal met 3 procent ten opzichte van het vorige kwartaal, terwijl het beschikbare aanbod van bedrijfsruimte met maar liefst 9 procent is gegroeid. In beide gevallen is er sprake van een trendbreuk na een langdurige periode van afnemend
aanbod.
Het aanbod
van kleine kantoren
neemt
voor het derde
kwartaal
op rij toe, maar tegelijkertijd is er een groeiende vraag naar hoogwaardige kantoorruimten. Daarnaast heeft handhaving van de labelplicht in diverse gemeenten positieve resultaten opgeleverd. In de bedrijfsruimtemarkt heerst al langere tijd krapte, dus de recente
stijging van het aanbod biedt zoekers van bedrijfsruimte meer mogelijkheden.
Het
toegenomen aanbod van bedrijfsruimte is ook het gevolg van een hogere beschikbaarheid van nieuwbouwobjecten. Sinds het begin van het tweede kwartaal van dit jaar is er een voortdurende stijging van het aanbod in de winkelmarkt, met een extra toename van 12 procent in het huidige kwartaal Deze stijging wordt mede veroorzaakt door een verhoogd aanbod van grotere winkels, die beschikbaar zijn gekomen als gevolg van het faillissement van winkelketens zoals BCC en Big Bazar. Veel winkeliers ervaren momenteel aanzienlijke druk op hun marges als gevolg van gestegen kosten. Opname herstelt. maar ligt nog wel op laag niveau In de kantorenmarkt zien we herstel na een zwak eerste halfjaar. Amsterdam en Den Haag hebben een minder sterk kwartaal doorgemaalkt, terwijl Rotterdam juist opviel met de hoogste opname. Wat betreft bedrijfsruimte ligt de opname gedurende het hele jaar onder het niveau van 2022, voornamelijk als gevolg van het wegvallen van grote logistieke
opnames. De vraag naar kleinere bedrijfsruimten blijft echter aanhouden, wat resulteert in veel opnames binnen deze categorie. Daarentegen vertoont de opname van winkelruimte
een stjgende trend, Ten opzichte van het vorige kwartaal is er een aanzienlijke toename van 16 procent. Gedurende dit kwartaal heeft de opname van winkelruimte het hoogste niveau bereikt in de afgelopen 8 kwartalen. Deze verhoogde opname is deels het gevolg van het beschikbaar komen van winkelruimte op populaire locaties, die vaak tegen een lager prijsniveau worden verhuurd dan voorheen Matig beleggingsjaar 2023 mogelijk ten einde
Het aantal beleggingstransacties blijft op een laag niveau. NVM-leden geven aan dat het sentiment om te beleggen in commercieel vastgoed overwegend negatiefis. Dit resulteert in beperkte activiteit onder beleggers. Dankzij de dalende rente is het vooruitzicht voor 2024 verbeterd, maar het bereiken van hogere beleggingsactiviteit vereist nog steeds prijsdalingen. Winkelruimten worden meer gezocht op funda in business
Het zoekverkeer op funda in business is nog steeds lager dan vorig jaar. Met name de interesse in bedrijfsruimten is aanzienlijk afgenomen, ondanks dat bedrijfsruimte nog steeds de meest gezochte vastgoedcategorie is. Daarentegen worden winkelruimten vaker bekeken, wat overeenkomt met de eerder waargenomen hogere opnamecijfers. Er is ook
een
toename
in het aantal contactmomenten
met
makelaars
met
betrekking tot winkelaanbod.
Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 27 van 45
Paraaf tafateúr
J DRIE
A
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
Verschil 4e kwartaal ten opzichte van 3e kwartaal in 2023 Op
basis
van
vierkante
meters
+1%
„ox p
-
s Aanbod
BOpname
Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt - opname
G
JsoogssoTooc e
t
n
… < …
e E e
…
E em e
+ EE - EN « EE * ETE e
a
e
w
e
- _ De bedrijfsruimtemarkt heeft zich snel hersteld na de lichte dip van vorig kwartaal.
De opname komt dit kwartaal uit op 1,1 miljoen m? en ligt 8 procent hoger dan vorig kwartaal.
- _ Dit kwartaal kende tevens oppervlaktevolume) Taxatierapport
IBW 7Poort l
de sterkste opname van bedrijfsruimten in 2023 (in
Pagina 28 van 45 B
s
ParaafaKatee
DRIE
In vergelijking met Q4 2022 is er juist een daling van 22 procent.
ZWALUWEN
Voorgaande
jaren
was de opname ook veel hoger. Het aantal transacties steeg naar bijna 1300 (Q3: 1.162). In Q4 2022 lag het aantal transacties veel hoger, namelijk op 1403
In de meeste oppervlakteklassen lag de opname dit kwartaal hoger vergeleken met vorig kwartaal Alleen in het middensegment tussen 1.000-5.000 m? is er een lichte daling
Verrassend was de hogere opname in het grote segment tussen de 10.000 en 25.000 m2, Echter viel de opname van grotere warehouses boven de 25.000 m? fors terug. Hiermee wordt duidelijk dat de vraag naar XXL logistiek veel minder is.
Kleinere bedrijfspanden tot 1.000 m? doen het iets beter vergeleken met Q3 2023, maar wel iets minder dan vorig jaar.
‘Top 10 Gemeenten naar opname in 2023 Q4&
Gemiddelde transactielooptijd in dagen 30
Beds
zwote
Erschede Amsterdam
Rorerden
………ì 10000
ê
20:000
30.000
40.000
50.000
£0.000
10
Dagen
70.000
80.000
2020
@ o o
2021
.9
Mediaan koopprijs/m? en huurprijs/m* €00
en
cm c
en
o
Breda heeft met 70.500 m? de hoogste opname gerealiseerd in Q4 2023. Een transactie van 25.000 m? in Teteringen had het grootste aandeel in de opname van de gemeente Breda. Daarnaast springt de hoge opname van enkele kleinere gemeenten zoals Cuijk, Weert en Beek in het oog. Ook hebben Hellevoetsluis en Binnenmaas veel meer opname laten zien
vergeleken met voorgaand kwartaal Amsterdam heeft dit kwartaal ook een aanzienlijk hogere opname, terwijl Rotterdam juist krimpt.
Dit kwartaal bedraagt de gemiddelde transactieduur 126 dagen, wat een afname van 6 dagen betekent vergeleken met het vorige kwartaal Taxatierapport
IBW 7Poort |1
Pagina 29 van 45
Paraaf tasateúr
N DRIE
ZWALUWEN
RENTMEESTERSKANTOOR
- _ Door de hoge vraag komen transacties van bedrijfsruimten sneller tot stand
vergeleken met voorgaande jaren Desondanks zijn de mediane huurprijzen dit kwartaal stabiel gebleven rond de €
-
84 per m?. Daarentegen zijn de mediane koopprijzen met 11 procent verder gestegen naar ruim € 1193.- per mÈ.
432.
Regionaal/ Regio Gelderland
(Bron: Stand van zaken bedrijfsruimtemarkt 2023/ NVM/ oktober 2023)
Opname in Gelderland bijna gehalveerd In het eerste halfjaar van 2023 is de opname van bedrijfsruimte in Gelderland aanzienlijk
lager dan vorig jaar. namelijk slechts 250.400 m2. Vooral bij de grotere oppervlaktes vanaf 10.000 m2 is minder activiteit zichtbaar. Tegelijkertijd zitten opnames in de kleinere oppervlakten tot 300 m2 in de lift. Na zes maanden bevindt de opname in bijna alle gemeenten zicht onder het gemiddelde niveau van voorgaande jaren. Ondanks de lagere opname daalt de gemiddelde transactielooptijd dit jaar tot gemiddeld 156 dagen Aanbod is stabiel, sterk verschil tussen gemeenten Het aanbod blijft met 926.800 m2 onveranderd vergeleken met medio 2022. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat het aanbod vaak bestaat uit objecten die niet goed aansluiten op de behoeften van gebruikers. Daarnaast beperken de hoge kosten voor nieuwbouw en een tekort aan beschikbare bouwgrond de verhuisbewegingen. Medio 2023 wordt ongeveer 3,3 procent van de totale voorraad aangeboden. Het aanbod vertoont niet overal dezelfde trend. In Ede en Montferland is het aanbod aanmerkelijk lager dan vorig Jaar, terwijL Arnhem en Wijchen juist flink meer bedrijfsruimte beschikbaar hebben Prijsstijgingen in de dubbele cijfers
Door schaarste aan geschikte bedrijfsruimten, zijn bedrijven bereid meer te betalen voor kwalitatieve objecten en gunstig gelegen locaties. De mediane huurprijs bedraagt € 76,- per m2 en ligt 10 procent hoger dan vorig jaar. De mediane koopprijs ligt dit jaar op € 1267.- per m2, wat ongeveer 17 procent hoger is dan het gemiddelde van 2022 Voorraad, opname en aanbod in belangrijkste gemeenten provincie Gelderland nm d
Opname g°
Opname
20182022
_
A
*
2023H1
2022HL
2023H
)
inaanbod
Apeldoom
1524700
66300
9400
59300
34300
22%
Wijchen
1133700
60.400
10.400
29.700
44600
39%
Overbetuwe Tiel Ede Mortferland Duiven Zaitbommel „Amhem
1147700 1338600 1.596.700 917.100 777500 720900 836800